ZNALECKÝ POSUDEK č. 104-09/2013 O ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 1254/7 v budově čp. 1254, 1255, 1256, 1257, ulice Klostermannova, Plzeň, stojící na pozemcích parc. č. 6722/1, 6723/1, 6724/1, 6725/1, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 51/1655 na společných částech budovy a na pozemcích, vše k.ú. Plzeň, obec Plzeň, část obce Jižní Předměstí, Plzeňský kraj.
Objednatel znaleckého posudku:
Realitní kancelář Pubec s.r.o. Americká 60 30100 Plzeň
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny podle platného cenového předpisu pro účely daní a poplatků jako podklad pro převod nemovitosti
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 4.2.2013 znalecký posudek vypracoval: JUDr. Miroslav Pelc Příkrá 17 326 00 Plzeň
Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Plzni 4.2.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je ocenění bytové jednotky č. 1254/7 v budově čp. 1254, 1255, 1256, 1257, ulice Klostermannova, Plzeň, stojící na pozemcích parc. č. 6722/1, 6723/1, 6724/1, 6725/1, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 51/1655 na společných částech budovy a na pozemcích, vše k.ú. Plzeň, obec Plzeň, část obce Jižní Předměstí, Plzeňský kraj.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
bytová jednotka č. 1254/7 Klostermannova 1254/13 301 00 Plzeň Kraj: Plzeňský Okres: Plzeň-město Obec: Plzeň Katastrální území: Plzeň Počet obyvatel: 167 302 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. e) : 800,- Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 4.2.2013 za přítomnosti zástupce RK Pubec Bc. Zdeňka Helmy.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpisy z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň – město, LV č. 22691 a 10544 pro obec Plzeň, část obce Jižní Předměstí, k.ú. Plzeň, - kopie snímku katastrální mapy, - kupní smlouva ze dne 27.10.2006 (Ing. Martan x mž. Krausovi), - kopie kolaudačního vysvědčení čj. XI/2-711.2-2466-9.12.52. ze dne 7.2.1953, - částečná kopie prohlášení vlastníka budovy Klostermannova 13, 15, 17, 19 (V9-7626/99), - skutečnosti a výměry zjištěné při prohlídce nemovitosti.
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo viz výpis z KN v příloze tohoto znaleckého posudku.
6. Celkový popis nemovitosti Bytový dům sestává z budov čp. 1254, 1255, 1256, 1257, a pozemků parc. č. 6722/1, 6723/1, 6724/1, 6725/1, vše k.ú. Plzeň, obec Plzeň, část obce Jižní Předměstí, Plzeňský kraj, tj. dle vyhlášky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., ve městě s počtem obyvatel 167 302. Bytový dům se nachází v ulici Klostermannova v zástavbě mezi dalšími bytovými domy, poblíž areálu Fakultní nemocnice – Bory a budovy Českého rozhlasu, v lokalitě s dobrou dopravní dostupností včetně MHD. Jedná se o nemovitost určenou k bydlení. Se stavbou bytového domu bylo započato v dubnu roku 1950 a stavba byla dokončena dne 25.02.1952. Bytový dům byl předán k trvalému užívání kolaudačním vysvědčením čj. XI/2-711.2-2466-9.12.52. ze dne 7.2.1953. Existence stavby je tak ke dni ocenění uvažována ode dne dokončení v délce trvání 61 roků. Bytový dům je zděný o čtyřech vchodech, má -2-
1 podzemní a 4 nadzemní podlaží a je ukončen plochou střechou. Sestává ze 32 bytových jednotek (8 bytových jednotek v každém vchodě) a dalších místností potřebné občanské vybavenosti. Objekt je napojen na veškeré standardní inženýrské sítě (elektro, voda, kanalizace, plyn). Vytápění je zajištěno dálkově. Objekt je v udržovaném stavu po provedení revitalizace střechy v roce 2000, zateplení uliční fasády. Prováděné údržbě a stáří odpovídá dobrý stavebně-technický stav. Stanovení ceny vychází ze zjištěných údajů, skutečného stavu a údajů podaných objednatelem posudku.
7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1254/7
-3-
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. bytová jednotka č. 1254/7 Popis: Oceňovaná bytová jednotka se nachází v nejvyšším, tj. 4.NP zděného bytového domu bez výtahu. Podlahová plocha bytu je 47,49 m2 o dispozici 2+1 v členění na kuchyň 12,72 m2, pokoj 13,55 m2 s francouzským oken a balkónem zanedbatelných rozměrů, pokoj 13,55 m2, předsíň 3,83 m2, koupelnu s WC 3,84 m2. V bytě je instalována kuchyňská linka, sporák se sklokeramickou deskou. Vytápění je zajištěno dálkové. Ohřev TÚV el. bojlerem. Povrchy podlah v obytných místnostech parketové, v ostatních keramické. Koupelna v provedení sprchový kout, umyvadlo WC – podomítkový systém. K bytu přísluší dva zděné sklepy v suterénu bytového domu. Byt je v dobrém stavu po provedení částečných rekonstrukcí v roce 2009 (rozvody elektřiny, vody, osazena plastová okna, bezpečnostní dveře). Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemky Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 100 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 100 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 100% + 10% * (100 % + 100%) 120,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Poloha pozemků je z hlediska účelu využití výhodná. Výhodnost je dána skutečností, že se jedná o pozemky využité ke stavbě bytového domu v oblasti s převažujícím využitím pro bydlení s dobrou dopravní dostupností, s veškerou potřebnou občanskou vybaveností a infrastrukturou. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,9540 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310
-4-
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp 2 [Kč/m ] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 800,1,00 2,1310 1,9540 Typ
Název
Parcelní Výměra číslo [m2] 6722/1 138,00 6723/1 133,00 6724/1 134,00 6725/1 138,00
Úprava [%]
Upr. cena [Kč/m2]
120,00
7 328,59
Jedn. cena [Kč/m2] 7 328,59 7 328,59 7 328,59 7 328,59
Cena [Kč] 1 011 345,42 974 702,47 982 031,06 1 011 345,42 3 979 424,37
Pozemky - zjištěná cena
=
3 979 424,37 Kč
Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: pozemky
=
3 979 424,37 Kč 3 979 424,37 Kč
Cena příslušenství - celkem:
=
3 979 424,37 Kč
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemky - celkem
Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):
Bytový prostor § 25 porovnávací metoda Plzeň 1 61 let 28 759,- Kč/m2
Podlahové plochy bytu: bytová jednotka č. 1254/7: 13,55+13,55+12,72+3,83+3,84 Započítaná podlahová plocha bytu:
47,49 m2 47,49 m2
= =
Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů: sklepy: 3,77 m2 Podlahové pl. prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt = 3,77 m2 a místností sklepů - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů: Podlahové plochy - celkem: Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: -5-
3,77 m2 * 0,80
= =
47,49 m2 3,02 m2
=
50,51 m2
Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 61 let: 0,70
č. IV
Vi 0,10
II
0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
III
0,00
III
0,00
III III II
0,00 0,00 1,05
č. III II III
Pi 0,00 0,00 0,00
II
0,00
II II III II
0,00 0,00 0,00 0,00
č. III
Ti 0,00
II
0,00
II
0,00
9
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * 0,70 = 0,809 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 8
Index polohy IP = (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 1,000 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,809 * 1,000 * 1,000 = 0,809 -6-
Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 28 759,- Kč/m2 * 0,809 = 23 266,03 Kč/m2 CP = CU * PP = 23 266,03 Kč/m2 * 50,51 m2 = 1 175 167,18 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1 175 167,18 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: 3 979 424,37 Kč Spoluvlastnický podíl: 51 / 1 655 Hodnota spoluvlastnického podílu: 3 979 424,37 Kč * 51 / 1 655 = 122 628,79 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
122 628,79 Kč
Bytová jednotka č. 1254/7 - zjištěná cena
=
-7-
1 297 795,97 Kč
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. bytová jednotka č. 1254/7
1 297 796,- Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 297 796,- Kč
Celkem
1 297 796,- Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
1 297 796,- Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. bytová jednotka č. 1254/7
1 297 796,- Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 297 796,- Kč
Celkem
1 297 796,- Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 297 796,- Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Jedenmiliondvěstědevadesátsedmtisícosmset Kč
V Plzni 4.2.2013 JUDr. Miroslav Pelc Příkrá 17 326 00 Plzeň
-8-
1 297 800,- Kč
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne 27.10.2010 pod č.j.: Spr 2012/2010 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 104-09/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 09/2013.
E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 22691 pro obec a k.ú. Plzeň Snímek katastrální mapy
-9-
počet stran A4 v příloze: 1 1
