Ing. Petr Křivánek - REKOD Komenského 716, Jemnice, 675 31 ICQ: 341 591 832, GSM: 724 217 609 E-mail:
[email protected]
Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 257-84/2012
NEMOVITOST:
Rodinný dům, č.p.48 s přísl., post. na pozemku parc.č.848, zahrada a orná půda dle LV č. 825pro obec Valtice, k.ú. Valtice, okr. Břeclav
Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby:
Kopečná 48 / 48, Valtice Kraj Jihomoravský, okres Břeclav, obec Valtice, k.ú. Valtice, kód ČSÚ: 776 696, LV: 825 849, 2618, 848 SJM Ing. Zbyněk Rabušic, Kopečná 48, 69142 Valtice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Ing. Lenka Rabušicová, Kopečná 48, 69142 Valtice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Ing. Zbyněk Rabušic, Kopečná 48, 69142 Valtice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Ing. Lenka Rabušicová, Kopečná 48, 69142 Valtice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
Vlastník pozemku: OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorský úřad Prahy 4, JUDr. Jana Tvrdková; č. obj.:sp.zn. 095 Ex 8/10/ U 03-50, 18.6.2012 Hornokrčská 650 / 29, 14000 Praha 4
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: 13297082
telefon: 244 400 604
DIČ: CZ6156191382
fax: 244 401 941
Ing. Petr Křivánek Komenského 716, 675 31 Jemnice IČ: 69674582 DIČ: CZ7705021977
ÚČEL OCENĚNÍ:
Datum místního šetření:
20 stran
V Jemnici, dne 27.9.2012
telefon: +420 724 217 609 fax:
e-mail:
[email protected]
Zjištění ceny obvyklé v místě a čase, pro účely prodeje nemovitosti v dražbě veřejné nedobrovolné exekuční ke dni 25.8.2011 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA
Počet stran:
e-mail:
[email protected]
Současný stav 25.8.2012
2 100 000 Kč
Datum zpracování :
25.8.2012
Počet příloh:
6
Otisk razítka
Ing. Petr Křivánek
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1750 Rekonstrukce:
změna stavby v r. 2007
celková
dílčí
rekonstrukce v r. 1996-2000
střecha, fasáda zateplení
okna, dveře
ostatní
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné
betonové
montované
kovové dřevěné
jiné
Využití:
bydlení
pronájem
podnikání
bydl., podn.
část. obsazen
Okolí:
bytová zóna průmyslová zóna
Příjezd:
zpevněná komunikace
Přípojky:
/ voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
volný objekt
ostatní nákupní zóna
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):
MHD
železnice
Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
dálnice/silnice I. tř
Poloha v obci:
úzké centrum - jiný typ zástavby
Stavebně technický stav stavby:
dobře udržovaná
Vytápění:
ústřední / etážové – plyn
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM Typ
9+1
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 153 / 27
Garáž
Pozemky výměra
OP
ZP
Rozestavěnost
ks 0
m2 1 599
m3 936
m2 0
% 100,00
KUPNÍ CENA
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY
0 Kč
Protože se zatím k tomuto účelu nejedná o obchodní kontrakt (koupě či prodej) ve vztahu k posuzované nemovitosti, ale o vyhotovení odhadu pro potřebu exekučního řízení, není provedeno vyhodnocení kupní ceny.
RIZIKA negativní vlivy okolní zástavby
právní zánik stavby (zánik čp/čo)
záplavová a zátopová oblast
sociální riziko riziko přístupu a příjezdu
věcná břemena
předkupní právo
pojištění proti zaplavení ano / ne
-2-
ostatní omezení
evidence v KN
NÁLEZ Přehled podkladů
1. Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení znalce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 18.6.2012 2. Výpis z KN , podle LV č.825 pro obec Valtice, k.ú. Valtice, okr.Břeclav, vyhotovené KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Břeclav ze dne 18.6.2012 ; 3. Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Valtice ze dne 18.6.2012 ; 4.Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Valtice, zajištěná znalcem ke zpracování tohoto odhadu z internetového portálu www.mapy.cz; 5. Informace a údaje sdělené majitelem nemovitosti při místním šetření a prohlídce nemovitostí dne 25.8.2012; 6. Informace a údaje zjištěné, resp. ověřené z internetových portálů www.csas.cz, www.sreality.cz, www.idnes.cz aj., použité k sumarizaci údajů a poznatků při aplikaci porovnávací metody ocenění; 7. Skutečnosti a výměry zjištěné odhadcem na místě samém; ke kontrolnímu zaměření bylo užito laserového dálkoměru a svinovacího metru (pásma); 8. Fotodokumentace předmětné nemovitosti, pořízená odhadcem na místě samém při místním šetření a prohlídce nemovitostí dne 25.8.2012.
Charakteristika obce
Město Valtice se nachází v okrese Břeclav, kraj Jihomoravský. Valtice jsou od Břeclavi vzdáleny cca 9km a rozkládají se při státní hranici s Rakouskem. Dnes zde žije 3598 obyvatel. Historické centrum samotného měst je chráněno jako městská památková zóna. Celý Lednicko-Valtický areál je jednou z nejvýznamnějších historických a kulturních památek České republiky. Od roku 1996 je zaprán v seznamu míst Světového a kulturního a přírodního dědictví UNESCO. K Valtickému zámku patří několik staveb z ˝ 19. století (Reistna, zámeček Belvedere Dianin chrám). Celé město má tedy velmi pestrou kulturní minulost, dále z kulturního zařízení zde najdeme národní zemědělské muzeum, muzeum vinařství, zahradnictví a životního prostředí, městská knihovna. Ze vzdělávacích zařízení se zde nachází (mateřská školka, základní škola, SOŠ vinařská a SOU zahradnické), zdravotní zařízení, nemocnice, špitál včetně několika lékáren, pošta, městská policie, benzinová pumpa, několik bankomatů, za sportovního zařízení (sportovní hala, tenisový kurt, billiard, kuželna) a sociální zařízení(dům s pečovatelskou službou). V obci jsou zavedeny rozvody vody, ZP i veřejné kanalizace. Kromě jiného je zde městský úřad, několik pohostinství a restaurací, velký zámecký park a okolní příroda s vinicemi. Valtic mají vlakovou stanici i autobusovou zastávku. Městem prochází silnice I. Třídy I/40 směr ( Mikulov - Valtice- Břeclav).
Poloha nemovitosti
Nemovitost je situována v zástavbě rodinných řadových domů v ulici Kopečná cca 200m od centra obce Valtice, kde se nachází téměř veškeré služby, které město nabízí. Cca 1km od domu se nachází vlakové nádraží. Zahrada se nachází v blízkosti domu a orná půda v extravilánu obce v k.ú Valtice.
Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území
Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno
-3-
Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení
Evidence v KN Právní zánik stavby
Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno K nemovitosti bylo zřízeno exekutorské zástavní právo a je nařízena exekuce ! Tento posudek však odráží tržní cenu nemovitosti jako takové, tudíž k tomuto nebude při stanovení ceny přihlíženo. Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno
Popis jednotlivých staveb Základní popis
Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení
Popis tech. stavu stavby
Příslušenství stavby
Předmětem ocenění je nemovitost - rodinný dům č.p. 48, která se nachází v mírně svažitém terénu. Dům stojí v řadové zástavbě, z jedné strany je oddělen od sousedního domu dvorkem. Na pozemku p.č. 848 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 282 m2 se nachází obytná část tvaru L (původní obdélníková stavba a k ní napojena obdélníková přístavba zimní zahrady), ke stavbě nenáleží žádné vedlejší stavby. Jsou zde pouze venkovní úpravy a trvalé porosty. Obytná část je přízemní, podsklepená se sedlovou střechou s obytným podkrovím. Příjezd k domu je po zpevněné komunikaci. Další součástí ocenění je zahrada napojená přímo na dům a samostatný zemědělský pozemek, které se nachází taktéž v k.ú. Valtice. Přesný výpis a výměry jsou řešeny v samostatném odstavci posudku a budou taktéž odděleně oceněny vlastní porovnávací metodou. Objekt byl vystavěn kolem roku 1750. Hlavní obytná část sloužila k rodinnému bydlení stejně jako je tomu i dnes. Obytná část rodinného domu je dispozičně řešena jako 9 + 1. Je přízemní, podsklepený tvaru L s obytným podkrovím. V 1.PP se nachází : chodba ze které se dostaneme do pracovny, společenské místnosti, prádelny, vinného sklep a ke schodišti, které vede do obytného přízemí. 1.NP obsahuje: zádveří, koupelnu s WC, kuchyň, spíž, ložnici, pokoj a schodiště do přízemí. Obytné podkroví obsahuje: chodbu, půda, pokoj, společenská místnost, WC, koupelna a dva pokoje. Původní rodinný dům č.p. 48 byl postaven v roce 1750. Je proveden jako zděný, podsklepený s obytným přízemím, ve tvaru písmene L, střecha je sedlová, má obytné podkroví. Dům prošel několika rekonstrukcemi v letech 1996-2000. Byly opraveny stropy, střecha, krytina, provedeny klempířské práce, opraveny rozvody vody, elektroinstalace, vytápění. Byly opraveny podlahy, okna, dveře. V roce 2007 byla provedena další zásadní rekonstrukce a to vestavba obytného podkroví společně s přístavbou zimní zahrady. V současné době má dům následující technický popis: základy bez izolace, svislé konstrukce smíšené (CPP a kámen), stropy ve sklepení klenby, jinde Hurdis,krov dřevěný sbíjený, střecha sedlová, krytina pálená taška bobrovka, klempířské práce z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky vápenné, vnější omítka vápenné, vnitřní obklady keramické standardního rozsahu, vnější obklady nejsou, schody betonové ze sklepa do přízemí, dřevěné z přízemí do obytného podkroví, dveře dřevěné, okna dřevěná, podlahy obytných místností plovoucí, PVC, ostatní podlahy beton a dlažba, vytápění ústřední plynový kotel, elektroinstalace 220/380, bleskosvod chybí, rozvod teplé i studené vody v plastu, zdroj teplé vody boiler, instalace plynu zavedena, svod kanalizace do řadu, v kuchyni el. sporák, hygienické vybavení v 1.PP WC a sprchový kout, v 1.NP vana a WC a v podkroví WC a sprchový kout. Dům se nachází po zmiňovaných rekonstrukcích v dobrém technickém stavu. K výše uvedené oceňované nemovitosti jako příslušenství náleží: venkovní úpravy, pozemky a přípojky. Z pozemků: pozemek p.č. 848 vedený jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 282m2, na kterém stojí samotný dům, pozemek vedený jako zahrada na p.č. 849 o výměře 184m2, která navazuje na dům a pozemek p.č. 2618 vedený jako orná půda o výměře 1133m2, který se nachází v extravilánu obce (není však zastavitelný ani jinak využitelný a tudíž je vhledem k ceně nemovitosti zanedbatelný). Z venkovních úprav se jedná o ploty, vrata, venkovní schody, tarasy a zpevněné plochy. Z trvalých porostů se jedná o pár nevýznamných ovocných stromů. Z přípojek se jedná o přípojku elektřiny, plynu a kanalizace. K domu nenáleží žádné vedlejší stavby.
-4-
Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
Popis chybí smíšené zdivo - kamenné a cihelné hurdiskové klenbové dřevěný, sbíjený, vaznicový bobrovka jednovrstvá pozinkovaný plech vápenné vápenné dvouvrstvé omítky chybí keramické klasického rozsahu dřevěné betonové (dlažba) dřevěné plné a prosklené dřevěná, zdvojená plovoucí podlaha, PVC dlažba, beton ústřední topení světelná třífázová chybí plast, studená i teplá voda bojler zemní plyn kanalizace do řadu elektrický sporák s plotýnkami umyvadlo, vana, WC, sprchový kout splachovací záchod chybí
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Předmětem ocenění je jednak pozemek přímo u domu pozemek p.č. 848 vedený jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 282m2 (na kterém stojí oceňovaný dům), pozemek p.č. 849 vedený jako zahrada o výměře 184m2, který navazuje na dům (ocení se jako jednotný funkční celek (JFC)). Dále se jedná o pozemek p.č. 2618 vedený jako orná půda o výměře 1133m2, který se nachází v extravilánu obce. Dle informací ze stavebního úřadu města Valtice (telefonický rozhovor ze dne 24.9.2012) se jedná o pozemek, který se nachází v současné době v nezastavěné a nezastavitelné části obce. (Krajinná zóna produkční - více intenzivní). Z tohoto důvodu se ocení jako zemědělský pozemek. Všechny tyto pozemky jsou zapsány v KN vedeném u Katastrálního úřadu pro jihomoravský kraj, KP Břeclav na LV č. 825 pro obec Valtice, k.ú. Valtice, okr.Břeclav. Pozemek u domu je připojený na veškeré inženýrské sítě. U tohoto pozemku se nevyskytují žádné známé negativní vlivy.
Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Pro stanovení ceny pozemku nelze užít porovnávací metody, protože pozemky zastavěné podobnými nemovitostmi nejsou samostatně obchodovatelné (předmětem obchodování jsou pouze jako součást celé nemovitosti). Z tohoto důvodu byla odhadcem určena jednotková cena pozemku - zastavěné plochy a nádvoří ve výši 130,- Kč/m2 a ostatní pozemky tvořící jednotný funkční celek (v tomto případě zahrada) na 50,- Kč/m2 a zemědělské pozemky mimo přímé okolí nemovitosti ve výši cca 15 Kč/m2. Tyto ceny vychází z jednotkové ceny dané v současné době platným oceňovacím předpisem, upravené příslušnými koeficienty, přirážkami za vhodnou lokalizaci a úpravou koeficientu prodejnosti. Podle názoru odhadce je tato cena v daném místě a čase (zejména však jako součást celkové ceny nemovitosti) přiměřená. Všechny okolnosti, které toto rozhodnutí odhadce ovlivňují, jsou uvedeny v jiných částech tohoto odhadu. -5-
Druh pozemku
Parcela č.
zahrada orná půda zastavěná plocha a nádvoří
Výměra m2
849 2618 848
Jednotková cena Kč/m2
184 1 133 282
Celková výměra pozemků
1 599
Celková cena pozemku Kč
50 15 130
9 200 16 995 36 660
Hodnota pozemků celkem
62 855
Výpočet ZP, UP a OP staveb
Seznam podlaží
Název 1.PP Chodba Pracovna Společenská místnost Prádelna Vinný sklep 1.NP
Zastavěná plocha m2 2 15,45 m 13,05 m2 13,12 m2 13,10 m2 16,00 m2 m2
Zádveří Koupelna, WC Pokoj Ložnice Spíž Kuchyně Obytné podkroví
4,64 m2 6,96 m2 21,31 m2 9,60 m2 1,12 m2 15,52 m2
Chodba Technická místnost Pokoj Společenská místnost WC Koupelna Pokoj Pokoj
1,95 m2 8,26 m2 7,91 m2 16,89 m2 1,79 m2 3,61 m2 12,50 m2 12,40 m2
Užitná plocha 59,52 m2 15,45 m2 13,05 m2 13,12 m2 13,10 m2 4,80 m2 59,15 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 0,30
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
4,64 m2 6,96 m2 21,31 m2 9,60 m2 1,12 m2 15,52 m2 61,18 m2
1,00 0,50 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
1,95 m2 4,13 m2 7,91 m2 16,89 m2 1,79 m2 3,61 m2 12,50 m2 12,40 m2
m2
Výpočet obestavěného prostoru Název
Obestavěný prostor
1.PP
10,65*9,15*3,3+20*2
=
361,58 m3
1.NP
10,65*9,15*2,85+3,45*3,25*5,8
=
342,76 m3
Obytné podkroví
10,65*9,15*4,75/2
=
231,44 m3
=
935,77 m3
Obestavěný prostor - celkem:
-6-
OCENĚNÍ Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých (obecných) cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastnosti, stáří apod. Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v dané lokalitě obchodovány, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i další podmínky, zejména potom vliv konkrétního místa a předpoklad situace a chování na trhu s nemovitostmi v budoucnosti. V tomto případě ocenění bylo použito několika základních metod zpracování odhadu, a to A) metody zjištění (věcné) ceny oceňovaného domu s použitím základní jednotkové realizační ceny za 1 m3 obestavěného prostoru, vypočtené s použitím platného oceňovacího předpisu (podle příslušného paragrafu) a B) metody porovnávací tržní. Od stanovení výnosové hodnoty bylo upuštěno pro irelevantnost předmětu ocenění (v této lokalitě ani blízkém okolí se podobné typy nemovitosti nepronajímají.
A) Ocenění nemovitosti dle platného oceňovacího předpisu Sestavení posudku: 1) Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek - ocenění porovnávacím způsobem (§26a) a) Rodinný dům 2) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě (§28) a) Pozemek p.č.848 b) Pozemek p.č.849 3) Zemědělské pozemky (§29) a) Pozemek p.č.2618 4) Oceňování porostů zjednodušeným způsobem (§42) a) Trvalé porosty Ocenění nemovitosti:
1) Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek - ocenění porovnávacím způsobem (§26a) a) Rodinný dům Účel užití stavby: k trvalému bydlení Indexovaná průměrná cena za 1 m3 obestavěného prostoru (IPC): 3 314,00 Kč Obestavěný prostor: OP spodní stavby: 10,65x9,15x3,3+20x2 = 361,58 m3 OP vrchní stavby: 10,65x9,15x2,85+3,45x3,25x5,8 = 342,76 m3 OP zastřešení: 10,65x9,15x4,75:2 = 231,44 m3 Obestavěný prostor celkem: 935,78 m3 Kategorie stáří: E - starší než 80 let včetně Navýšení koeficientu s podle vysvětlivky pod tabulkou č. 2 přílohy č. 20a: 0,03 Koeficient s, kterým se násobí hodnota V13 pro výpočet indexu konstrukce a vybavení: 0,63 Výpočet indexu trhu: Znak 1
číslo pásma II -0,05
Ti
-7-
Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi: poptávka nižší než nabídka 2 II 0,00 Vlastnictví nemovitostí: stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 II 0,00 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem): bez vlivu Součet hodnot T1 až T3 : -0,050 Index trhu IT = 1 - 0,050 = 0,950 Výpočet indexu polohy: Znak číslo pásma Pi 1 I 0,00 Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturního nebo hospodářského: bez většího významu 2 II 0,02 Úřady v obci: obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem, banka nebo policie nebo pošta 3 III 0,00 Poloha nemovitosti v obci: vnitřní území obce 4 III 0,00 Okolní zástavba a životní prostředí v okolí nemovitosti: převažující objekty pro bydlení 5 III 0,05 Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti: kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6 III 0,04 Školství a sport v okolí nemovitosti: základní škola a sportovní zařízení 7 II 0,00 Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti: omezená dostupnost zdravotnické péče 8 III 0,00 Veřejná doprava: zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak 4 pravidelnými denními spoji 9 II 0,00 Obyvatelstvo: bezproblémové okolí 10 II 0,00 Nezaměstnanost v obci a okolí: odpovídá průměru v kraji 11 III 0,00 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti: bez vlivu 12 II 0,00 Vlivy neuvedené: bez dalších vlivů Součet hodnot P1 až P12 : 0,110 Index polohy IP = 1 + 0,110 =
1,110
Výpočet indexu konstrukce a vybavení: Znak číslo pásma Vi 0 Typ stavby: podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou A: Svislé konstrukce zděné, nepodsklepený nebo podsklepený do 1/2 1.NP, s jedním NP 1 II -0,01 Druh stavby: dvojdomek, dům řadový 2 III 0,00 Provedení obvodových stěn: zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 II 0,00 Tloušťka obvod. stěn: 45 cm 4 I 0,00 Podlažnost: hodnota větší než 2 5 V 0,08 Napojení na sítě (přípojky): přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6 III 0,00 Způsob vytápění stavby: ústřední, etážové, dálkové 7 III 0,00 Zákl. příslušenství v RD: úplné - standardní provedení 8 I 0,00 Ostatní vybavení v RD: bez dalšího vybavení 9 III 0,00 -8-
Venkovní úpravy: standardního rozsahu a provedení 10 II 0,00 Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD: bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11 II 0,00 Pozemky ve funkčním celku se stavbou: od 300 m2 do 800 m2 celkem 12 III 0,00 Kriterium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu 13 II 1,05 Stavebně-technický stav: stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Součet hodnot V1 až V12: 0,070 Index konstrukce a vybavení IV = (1 + 0,070) x 1,050 x 0,63 =
0,708
Index cenového porovnání I = IT x IP x IV = 0,950 x 1,110 x 0,708 = 0,747 Cena upravená: CU = IPC x I = 3 314,00 Kč/m3 x 0,747 = 2 475,56 Kč/m3 Výpočet ceny: 2 475,56 Kč/m3 x 935,78 m3 = 2 316 579,54 Kč Cena zjištěná:
2 316 579,54 Kč
2) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě (§28) a) Pozemek p.č.848 Základní cena je určena podle odstavce k). Počet obyvatel v místě: 3598 Základní cena: ZC = (35 + (3598 - 1000) x 0,007414) x 1,00 = Koeficient změn ceny staveb Ki: 2,1550 Koeficient prodejnosti Kp: 0,9690
54,26 Kč/m2
Úpravy základní ceny podle přílohy číslo 21: Důvod úpravy ceny pozemku úprava % 2.11 Pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu + 10 Úpravy podle tabulky 1: Úpravy podle tabulky 2: Úpravy podle tabulky 3:
nejsou přirážka 10% nejsou
Parcela číslo: 848 Plocha: 282 m2 Ocenění podle odstavce: 2) zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemek k tomuto účelu již užívaný Základní cena upravená: 54,26 x (100 + 0)% x (100 + 10)% x 2,1550 x 0,9690 = 124,64 Kč/m2 Cena za parcelu: 124,64 Kč/m2 x 282 m2 = 35 148,48 Kč Cena zjištěná:
35 148,48 Kč
b) Pozemek p.č.849 Základní cena je určena podle odstavce k). Počet obyvatel v místě: 3598 Základní cena: ZC = (35 + (3598 - 1000) x 0,007414) x 1,00 = Koeficient změn ceny staveb Ki: 2,1550 Koeficient prodejnosti Kp: 0,9690
54,26 Kč/m2
Úpravy základní ceny podle přílohy číslo 21:
-9-
Důvod úpravy ceny pozemku úprava % 2.11 Pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu + 10 Úpravy podle tabulky 1: Úpravy podle tabulky 2: Úpravy podle tabulky 3:
nejsou přirážka 10% nejsou
Parcela číslo: 849 Plocha: 184 m2 Ocenění podle odstavce: 5) zahrada nebo pozemek ostatní plochy, která tvoří jednotný funkční celek se stavebním pozemkem podle odst. 2 Základní cena upravená: 54,26 x (100 + 0)% x (100 + 10)% x 2,1550 x 0,9690 x 0,4 = 49,85 Kč/m2 2 2 Cena za parcelu: 49,85 Kč/m x 184 m = 9 172,40 Kč Cena zjištěná:
9 172,40 Kč
3) Zemědělské pozemky (§29) a) Pozemek p.č.2618
Druh obce rozhodující pro stanovení úprav: obce s 10-25 tis. obyvatel Vzdálenost od hranice katastrálního území: vlastní území Přirážka k ceně za tuto vzdálenost: 60 % Vzdálenost od nejbližších míst souvislého zastavění: do 2 km Srážka za tuto vzdálenost: 0 % Koeficient prodejnosti Kp podle přílohy číslo 39, poznámka 14: 1,000 Celková úprava základní ceny pozemku: + 60 % Podle §29, odst. 4, je minimální cena za 1 m2 zemědělského pozemku 1 Kč. Parcela číslo: 2618 Ocenění podle odstavce: 3 Průměrná cena zemědělských pozemků v katastrálním území (podle vyhlášky MZ č. 358/2011 ze dne 22.11.2011): 10,65 Kč/m2 Upravená průměrná cena : 17,04 Kč/m2 Plocha parcely: 1133 m2 Celkem parcela: 19 306,32 Kč Celkem:
19 306,32 Kč
4) Oceňování porostů zjednodušeným způsobem (§42) a) Trvalé porosty Oceňování ovocných dřevin a okrasných rostlin zjednodušeným způsobem. Číslo parcely: 848 Cena za 1 m2 podle §28: 124,64 Kč Pokryvná plocha porostu: 100 m2 Druh oceňovaného porostu: ovocné dřeviny a ostatní vinná réva Koeficient pro stanovení ceny porostu podle §42: 0,045 Výpočet ceny porostu: 124,64 Kč x 100 m2 x 0,045 = 560,88 Kč
Cena zjištěná:
560,88 Kč
- 10 -
Rekapitulace zjištěných cen 1) Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek - ocenění porovnávacím způsobem (§26a) a) Rodinný dům 2 316 579,54 Kč Mezisoučet pro § 26a: 2 316 579,54 Kč 2) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě (§28) a) Pozemek p.č.848 35 148,48 Kč b) Pozemek p.č.849 9 172,40 Kč Mezisoučet pro § 28: 44 320,88 Kč 3) Zemědělské pozemky (§29) a) Pozemek p.č.2618 19 306,32 Kč Mezisoučet pro § 29: 19 306,32 Kč 4) Oceňování porostů zjednodušeným způsobem (§42) a) Trvalé porosty 560,88 Kč Mezisoučet pro § 42:
560,88 Kč
A) Cena nemovitosti celkem:
2 380 770,00 Kč
(Zaokrouhleno na desítky Kč) Slovy: Dvamiliónytřistaosmdesáttisícsedmsetsedmdesát korun českých
B) Ocenění tržním způsobem - porovnávací metoda Pro potřebu porovnávací metody ocenění bylo třeba získat informace z dostatečně velkého souboru prodávaných nemovitostí přibližně stejného druhu a známé výměry. Pro tento účel byly užity zejména údaje z nabídkové databáze obdobných nemovitostí, kterou na serveru www.csas.cz naplňují nabídky RK v místě působících, dále potom údaje z vlastní databáze odhadce, vytvořené na základě realizovaných prodejů v minulosti (se známou tržní, resp.nabízenou cenou), v neposlední řadě také ve spolupráci s kolegy odhadci (znalci). Nabídky realitních kanceláří, které působí v daném regionu a které byly uveřejněny na internetových serverech (sdružených pod www.csas.cz), byly ověřeny a verifikovány, v nabízených cenách však byla provedena dílčí úprava. S ohledem na účel posudku a zejména vzhledem k charakteru a tech. stavu nemovitosti byl shledán počet srovnávacích nemovitostí (4) jako postačující. V konkrétním případě je zřejmé, že porovnávaná nemovitost vykazuje takové vlastnosti, technický stav a vybavenost „podobné” se srovnávacími nemovitostmi, že porovnávací metodou zjištěná obvyklá cena je na trhu s nemovitostmi v daném regionu s největší pravděpodobností u této nemovitosti dosažitelná. Tato cena je v relaci s obdobnými nemovitostmi s přibližně stejným konstrukčním řešením. Též s ohledem na lokalizaci domu (dosažitelnost občanské vybavenosti, vhodnost lokality pro bydlení apod.) byla tato cena shledána jako přiměřená a odpovídající zjištěnému stavu a postavení podobných nemovitostí na trhu s realitami v daném místě. Při použití porovnávací metody (zejména s ohledem na úroveň podkladů v realitní inzerci) nelze však bez alespoň povšechné prohlídky srovnávacích nemovitostí (příp. znalosti místní situace) tuto úvahu o výši obvyklé ceny precizovat, přesto je (též s přihlédnutím k nákladové ceně nemovitosti) porovnávací hodnotou určená obvyklá cena uvažována jako cena výsledná. Úvaha o výši obvyklé ceny tedy vycházela z poznatků výše uvedených; když určitou vypovídací hodnotu o obvyklé ceně domu má rovněž jeho poloha a situování na místě s průměrnou dostupností a dosažitelnosti širšího spektra občanské vybavenosti i centra města.
- 11 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Valtice, okr. Břeclav
125,00
658
Kč 1 800 000
Kč/m2 14 400
KC 0,90
Upravená cena Foto Kč/m2 12 960
RD 5+1 ve Valticích. Jedná se o cihlový podsklepený RD o celkové ploše 656m2. V přízemí 3+1 s koupelnou, v patře další dvě místnosti s možností další půdní vestavby.Vytápění je zajištěno ústředním topením s kotlem na pevná paliva ( plyn před domem), ohřev vody el.bojler, v domě jsou dřevěná kastlová okna, podlahy beton, el. 220/380, voda a kanalizace obecní, Před domem zahrada o výměře 244m2, za domem dvůr. RD na klidném místě v centru Valtic. Stav nemovitosti dobrý. Nabídka RK - Schmindt Reality, s.r.o.- Břeclav, nabízená cena 1.800.tisíc Kč, publikováno na serveru www.Sreality.cz Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků; Velikosti objektu - Dům taktéž bez vedlejších staveb, méně místností; Lokalita, prostředí Srovnatelná lokalita - Valtice; Provedení a vybavení - Lepší provedení-samostatný dům, horší vybavení; Stáří, technický stav - Bez zásadní rekonstrukce v horším technickém stavu; Vliv pozemku, velikost pozemku - O málo větší pozemek; Možnosti parkování, garáž - Taktéž není krytá garáž; Valtice, okr. Břeclav
150,00
1 460
1 750 000
11 667
0,91
10 617
Řadový, rohový, přízemní rodinný dům u hlavní silnice s velkou zahradou a vjezdem Dům lze využít jako dvougenerační, k bydlení i podnikání - zastavěná plocha 489 m2. Je zde vstupní chodba, ze které se vchází do obývacího pokoje, kuchyně, ložnice a dětského pokoje, samostatné WC a koupelny s vanou. Dále se z chodby vchází do haly, za kterou je další kuchyně s komorou a dvěma prostornými pokoji. Stavba je z větší části podsklepená, postavena v r. 1938 a částečná renovace proběhla v r. 1976. Veškeré IS (městská kanalizace, elektřina, plyn, městská voda), velmi dobrý tech.stav. Vytápění ÚT plynové, na dvoře je vlastní studna. Předností této nemovitosti je její poloha, samostatný vstup na pozemek vedle domu a velká zahrada - 1.460 m2 Nabídka RK -ESKO-MAX, s.r.o.- Břeclav, nabízená cena 1.750.tisíc Kč, publikováno na serveru www.Sreality.cz Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků; Velikosti objektu - Dům taktéž bez vedlejších staveb, méně místností; Lokalita, prostředí Srovnatelná lokalita - Valtice; Provedení a vybavení - Taktéž řadový, horší vybavení; Stáří, technický stav - Bez zásadní rekonstrukce, horší technický stav; Vliv pozemku, velikost pozemku O hodně větší pozemek; Možnosti parkování, garáž - Navíc garáž; Valtice, okr. Břeclav
117,00
512
1 200 000
10 256
1,00
RD 6+1 ve Valticích Nabízíme k prodeji patrový, řadový RD 6+1 ve Valticích. Dům je světlý, dobře dispozičně řešený,určený k rekonstrukci. V přízemí je kuchyně,tři pokoje a WC.V patře obývací pokoj, ložnice, dětský pokoj a vstup na půdu.Půdní prostory jsou vhodné k vybudování další bytové jednotky.Dům lze využít jako dvougenerační, k bydlení i podnikání,možnost přebudování na penzion. K domu náleží kůlna a zahrada za domem. Dům je napojen na veškeré IS.Klidná lokalita v blízkosti zámku. Ve Valticích je veškerá občanská vybavenost.Velmi dobrá dostupnost do Brna -60 km, Břeclavi-10 km Nabídka RK - SDK Reality, s.r.o.- Břeclav, nabízená cena 1.200.tisíc Kč, publikováno na serveru www.Sreality.cz Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků; Velikosti objektu - Dům taktéž bez vedlejších staveb, méně místností; Lokalita, prostředí Srovnatelná lokalita - Valtice; Provedení a vybavení - Taktéž řadový dům s horším vybavením; Stáří, technický stav - Stáří nezjištěno, horší technický stav; Vliv pozemku, velikost pozemku Srovnatelný pozemek; Možnosti parkování, garáž - Taktéž není krytá garáž;
- 12 -
10 256
Valtice, okr. Břeclav
70,00
641
1 124 325
16 062
0,82
13 171
Rodinný dům 2+1, nacházející se v klidné, okrajové části obce. Dům není podsklepený a je napojen na přípojku vody a elektro. Odpadní vody jsou svedeny do jímky na vyvážení. V zahradě za domem je studna. Před domem je vybudováno parkovací stání pro osobní automobil. Součástí prodeje je též pozemek o výměře 360 m2 vedle domu, vhodný jako stavební místo pro nový RD. Celková plocha pozemku činí 641m2. Nabídka RK - SLAVIA, s.r.o.- Břeclav, nabízená cena 1.124.tisíc Kč, publikováno na serveru www.Sreality.cz Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků; Velikosti objektu - Taktéž dům bez vedlejších staveb, málo místností; Lokalita, prostředí Srovnatelná lokalita - Valtice; Provedení a vybavení - Taktéž řadový dům s lepším vybavením; Stáří, technický stav - Novější nemovitost v lepším technickém stavu; Vliv pozemku, velikost pozemku - O málo větší pozemek; Možnosti parkování, garáž - Taktéž není krytá garáž, ale parkovací stání; Průměrná cena
11 751 Kč/m
Celková užitná plocha oceňované nemovitosti
2
179,85 m
Porovnávací hodnota
2
2 113 417 Kč
Bylo tedy syntézou výše uvedených údajů, provedených propočtů a zjištění na místě samém určeno, že současná obecná (obvyklá) cena nemovitosti - tj. rodinného domu čp. 48 postaveném na pozemku p.č. 848 s příslušenstvím a ostatními pozemky dle LV 825 (včetně samostatného pozemku p.č. 2618 v extravilánu města) pro obec Valtice, k.ú. Valtice na Moravě, okres Břeclav, může dosáhnout:
2.113.417 Kč B) Cena nemovitosti celkem:
2.113.417,00 Kč
slovy: dvamiliónystotřinácttisícčtyřistasedmnáctkorun českých (Kč)
REKAPITULACE OCENĚNÍ Ke stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti bylo v tomto případě ocenění použito 2 základních metod zpracování odhadu, a to A) metody zjištění (věcné) ceny oceňovaného objektu a jeho příslušenství s použitím základní jednotkové realizační ceny za 1 m3 obestavěného prostoru, vypočtené s použitím platného oceňovacího předpisu a B) metody porovnávací tržní. A) Ocenění dle vyhlášky
2.381.000 Kč
B) Tržní ocenění - porovnávací způsob
2.113.000 Kč
Vzhledem ke skutečnostem uvedeným v ocenění a s přihlédnutím ke všem známým aspektům a na základě vlastních zkušeností a znalosti situace, stanovuji konečnou cenu nemovitosti - tj. - rodinného domu čp. 48 postaveném na pozemku p.č. 848 s příslušenstvím a ostatními pozemky dle LV 825 (včetně samostatného pozemku p.č. 2618 v extravilánu města) pro obec Valtice, k.ú. Valtice na Moravě, okres Břeclav , na cca :
2.100.000, - Kč (Zaokrouhleno na tisíce Kč) Slovy: dvamiliónystotisíckorun českých - 13 -
počet stran A4 v příloze:
Seznam příloh:
Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení znalce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 18.6.2012
1
Výpis z KN podle LV č.825 pro obec Valtice, k.ú. Valtice , okres Břeclav ze dne 18.6.2012
1
Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Valtice ze dne 18.6.2012 s vyznačením předmětné nemovitosti
1
Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Valtice s vyznačením polohy domu č.p. 48
1
Fotodokumentace domu čp.48, jeho interiéru a příslušenství ze dne 25.08.2012
2
Koncesní listina:
Byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích - odbor obecní živnostenský úřad, pod č.j.: ZO/U1079/2006/Hr a ev.č. 371004-4217
Koncesní listina vydaná fyzické osobě
Ing. Petr Křivánek, r.č. 770502/1456; IČO 696 74 582 bydliště: Komenského 716, 675 31, JEMNICE pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité Koncesní listina byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích dne 26.6.2006 na dobu neurčitou, s datem 26.6.2006, jako dnem vzniku práva provozovat živnost.
Znalecká doložka ============== Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, ze dne 23.10.2009, pod č.j. Spr. 913/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí . Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 257-84/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace.
V Praze dne 27.09.2012.
Ing. Petr Křivánek Komenského 716 JEMNICE 675 31
- 14 -
Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení znalce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 18.6.2012
- 15 -
Výpis z KN podle LV č.825 pro obec Valtice, k.ú. Valtice , okres Břeclav ze dne 18.6.2012
- 16 -
Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Valtice ze dne 18.6.2012 s vyznačením předmětné nemovitosti
- 17 -
Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Valtice s vyznačením polohy domu č.p. 48
- 18 -
Fotodokumentace domu čp.48, jeho interiéru a příslušenství ze dne 25.08.2012
Čelní pohled
Zadní pohled
Pohled do dvora
Zahrada
Vinný sklep
Pracovna
Sprchový kout v 1.PP
Kuchyně
- 19 -
Ložnice
Koupelna
Pokoj
Pokoj
Schodiště
Pohled na zahradu
- 20 -
