Znalecký posudek-odhad tržní hodnoty nemovitosti č. Typ nemovitosti Účel ocenění
1702 / 31-01 / 2012
Rekreační chata bez garáže, na pozemku jiného vlastníka v současném stavu Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby
Předmět ocenění Budova č.e. 177, LV č. 696 na pozemku parc.č. 409/82 pozemek parc.č. 409/82, LV č. 10001 Adresa Kraj Středočeský kraj Kat. území Luka pod Medníkem Část obce dle LV Luka pod Medníkem
Město Ulice
Jílové u Prahy
Počet obyvatel 3968 č.e. 177
Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. U Pískovny č.p. 890 č.o. 1 180 00 Praha 8
Vlastnictví Budova rekreační chaty č.e. 177 pozemek parc.č. 409/82
Tel. E-mail IČ DIČ
25023217 CZ25023217
Buriánek Miloslav - 130 00 Praha 3, Roháčova 1609/109 Město Jílové u Prahy - 254 01 Jílové u Prahy, Masarykovo náměstí 194
Zpracováno pro
EURODRAŽBY.CZ, a.s.
Vypracoval Licence číslo 0604
Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11
Počet stran textu 8
Dne Ke dni Prohlídka dne Počet příloh
21.3.2012 21.3.2012 21.3.2012
3
Počet vyhotovení 2
Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha
36.75 m2
3 500 Kč/m2
128 600 Kč
130 000 Kč Stotřicet tisíc Kč
Obvyklá cena - současný stav
-1-
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Nebylo zajištěno zpřístupnění nemovitosti, proto byl proveden náhled nemovitosti z místa mimo oceňovanou nemovitost, byly posuzovány pouze vnější viditelné konstrukce. Dle náhledu jsou viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou. Veškeré informace byly převzaty z dokumentace poskytnuté archivem MÚ Jílové u Prahy a z náhledu. Jedná se o malou převážně dřevěnou rekreační chatu na pozemku jiného vlastníka na úpatí prudkého svahu nad Sázavou, obtížně přístupnou kladné faktory - známá rekreační lokalita nad řekou Sázavou - klidná lokalita záporné faktory - obtížný přístup - bez inženýrských sítí - pozemek jiného vlastníka - pravděpodobně technický stav Podmínky platnosti ceny nemovitost je oceňována jako prázdná, bez závazků
320 000 Kč Třistadvacet tisíc Kč
Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav
Vyhodnocení rizik nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným ANO stavem) NE stavba je umístěna na vlastním pozemku Nachází se na pozemku p.č.409/82 jiného vlastníka (Město Jílové u Prahy) NE k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup Přístup přes pozemek p.č.409/1 (Město Jílové u Prahy), není právně ošetřeno nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, ANO např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. – ANO břemeno vedení IS NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. Zástavní právo smluvní, na základě úvěrové smlouvy č.3168 ve výši 250 000,- Kč a příslušenství, budoucí pohledávky do výše 250 000,Kč, které vzniknou do 29.3.2018 Listina : Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.zák. ze dne 19.2.2010. Právní účinky vkladu práva ke dni 25.2.2010 NE stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost kamenná opěrná zeď obsahuje trhliny vertikálního směru, pravděpodobně poškozená střešní krytina NE nemovitost je užívána v souladu s právním stavem nezjištěno ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům ANO stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného NE povodňového plánu nachází se v zóně 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně ANO stavba je dokončena ANO zpracovatel ocenění je odhadcem EURODRAŽBY.CZ, a.s.
REET:
ANO
Omezení vlastnictví Zástavní práva Zástavní právo smluvní, na základě úvěrové smlouvy č.3168 ve výši 250 000,- Kč a příslušenství, budoucí pohledávky do výše 250 000,- Kč, které vzniknou do 29.3.2018 Listina : Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.zák. ze dne 19.2.2010. Právní účinky vkladu práva ke dni 25.2.2010 Věcná břemena Ochranná pásma nejsou Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Nabývací titul nebyl k dispozici.
-2-
Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 696, vyhotovený dálkovým přístupem dne 20.2.2012. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 10001. Snímek kat. mapy pro k.ú. Luka pod Medníkem. Schéma přístavby chaty schválené ONV Praha-západ dne 12.4.1978. Dodatečná kolaudace chaty č.51 na pozemku p.č.406/1, vyhotovil MNV v Jílovém u Prahy dne 12.4.1978. Rozhodnutí o přidělení evidenčního čísla 177, vyhotovil MNV v Jílovém u Prahy dne 24.8.1980. Datum předání kompletních podkladů 14.3.2012 Přílohy Fotodokumentace. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 696, vyhotovený dálkovým přístupem dne 20.2.2012. Snímek kat. mapy pro k.ú. Luka pod Medníkem. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Jílové u Prahy se nachází v kopcovité krajině poblíž řeky Sázavy, v okrese Praha-západ, Středočeském kraji, ve vzdálenosti cca 20km od jižního okraje Hl.města Prahy. Praha je přístupná silnicí II.třídy přes obce Jesenice a Psáry. Dálnice D1 je přístupná silnicí II. a III. třídy a nachází se cca 20 km východně. Západně od města povede dálnice D3 do Jižních Čech. Jedná se o historické město, dnes spíše sídelního a rekreačního charakteru, s méně rozvíjející výstavbou bytů a rodinných domů. Ve městě se nachází základní občanská vybavenost (městský úřad, zdravotní středisko, restaurace, pošta, banky, 2 školy, mateřská škola, sportoviště). Ostatní vybavenost je v Praze. Dopravní dostupnost do Prahy je autobusy Pražské integrované dopravy, železnice spíše pro rekreační dopravu - Posázavský pacifik. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba mimo souvislou zástavbu Luka pod Medníkem jsou částí města Jílového, stavebně nesrostlé, vzdálené jižně cca 4 km. Jedná se o významné rekreační středisko nad řekou Sázavou. Je přístupné individuální dopravou, autobusy z Jílového a železnicí z Prahy. Nachází se zde pouze sezónní občanská vybavenost (restaurace, obchod). Předmětná nemovitost se nachází na západním okraji, v lokalitě roztroušených rekreačních chat na úpatí zalesněného prudkého jižního svahu nad řekou Sázavou. Lokalita je přístupná pouze pěšinou po prudkém zalesněném svahu cca 150m přes pozemky jiných vlastníků. Nemovitost není oplocená. Pravděpodobně není napojená na žádné veřejné inženýrské sítě a není možnost napojení. Je tvořena chatou č.e.177 postavenou částečně v zářezu, částečně na kamenné opěrné zdi na pozemku jiného vlastníka p.č.409/82. Dle platného územního plánu se objekt nachází na území chatové zástavby typu C - plochy pro individuální rekreaci na lesní půdě typu C. Informace o nemovitosti Nemovitost je tvořena samostatně stojící přízemní rekreační chatou. Původní, severní část je pravděpodobně dřevěná, oboustranně obíjená, s pultovou střechou nad otevřenou verandou a strmou sedlovou střechou nad střední částí. Přístavba jižní, pravděpodobně zděné části s pultovou střechou, byla provedena později (cca 1978). Její část se nachází na betonové desce visuté nad pěšinou. Dřevěná přístavba ke střední části nad řeku není v dokumentaci zachycená. Přístup k chatě je po kamenných stupních při jižní fasádě. Vstup do chaty je z vydlážděné plošiny při severní fasádě. Plošina je opatřena zábradlím. Při její severní hranici se nachází dřevěná kolna (pravděpodobně suché WC). Je pravděpodobně bez vybavení. Vytápění je na tuhá paliva. Nemovitost slouží pravděpodobně k sezónní individuální rekreaci. Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník parc.č. 409/1 Město Jílové u Prahy
Způsob využití pozemku lesní pozemek
Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po nezpevněné komunikaci. Příjezdová komunikace vykazuje závady: omezený přístup, stížené podmínky v zimním období. Jedná se o lesní pěšinu na prudkém svahu Popis nemovitosti – dle náhledu a podkladové dokumentace Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Počet koupelen Vybavení koupelny
nezjištěno
Zastavěná plocha 1.NP
Počet kuchyní Vybavení kuchyně
nezjištěno
Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
-3-
Cca 45 m2
Počet bytových jednotek
RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.
Budova je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Příslušenství Stavba kolna
Ne
nezjištěno
Popis dřevěná prkenná, pravděpodobně jednostranně obíjená stavba
Výměra [m2] Stáří [roků] nezjištěno
Technický stav Budova chaty
Stav
průměrný - zhoršený
Stáří roků
Pův číst cca 80 let, přístavba cca 35 let Opotřebení odhadem 60 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby vykazuje kamenná opěrná zeď obsahuje trhliny vertikálního směru, pravděpodobně poškozená střešní krytina, nátěry oprýskávají, obkladové desky se odchlipují Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 128 m3 Cena
2 500 Kč/m3
Cena celkem
320 000 Kč
Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 0 m2 Cena pozemků
0 Kč/m2
Cena celkem
0 Kč
Inženýrské sítě Elektro Voda ze studny Kanalizace do žumpy Kanalizace do vlastní ČOV Dálkové vytápění
není není není není
Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku Plyn
není není není není
není
Chata není pravděpodobně napojená na žádné veřejné inženýrské sítě. Popis provedení budovy Konstrukce základy svislé nosné konstrukce krov obvodové stěny z vnitřní úpr. stěn okna podlahy obytných místn. vytápění rozvod vody zdroj teplé vody
Provedení
%
Konstrukce
dokonč
betonová deska, dřevěná podlaha převažují dřevěné
100 100
izolace proti zemní vlhkosti stropy
střecha plochá a sedlová
100
střešní krytina
opláštěné dřev. kostry s izolací, zděné nezjištěno dřevěná nezjištěno
100
vnější úpr. povrchů
100 100 100
pravděp. kamna na pevná paliva pravděp.chybí pravděp.chybí
100 100 100
Provedení
% dokonč
100 pravděp.dřevěný
100 100
schodiště dveře podlahy nebytových místn. elektro
pozinkovaný plech s nátěrem, živičná nátěry, hrubě nahozená omítka nezjištěno nezjištěno nezjištěno
100 100 100
pravděp.chybí
100
rozvod plynu
pravděp.chybí
100
1.NP - výčet místností – dle podkladové dokumentace místnost místnost veranda
plocha koeficient KZp započit. plocha 15.00 m2 1.0 15.00 m2 2 15.50 m 1.0 15.50 m2 2 6.25 m 1.0 6.25 m2 36.75 m2
Součet ploch za podlaží
-4-
100
36.75 m2
Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v §2, odst.1 zákona č.151/1997Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum vložení inzerátu 3.10.2011 Konstrukční provedení Stavba dřevěná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 38.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
199 000 Kč 25 % 149 000 Kč
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Dřevěná rekreační chata o jedné místnosti, bez příjezdu, na pozemku jiného vlastníka Lokalita : Luka pod Medníkem, na svahu nad Sázavou Ing sítě : voda, elektřina Technický stav : po částečné rekonstrukci Dle náhledu lepší technický stav, zavedeny inženýrské sítě
-5-
40.0 m2 0.0 m2 5 200 Kč/m2 3 900 Kč/m2
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum vložení inzerátu 19.3.2012 Konstrukční provedení Stavba dřevěná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 2 Podlahová plocha 46.0 m Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
200 000 Kč 25 % 150 000 Kč
36.0 m2 0.0 m2 4 300 Kč/m2 3 300 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Dřevěná rekreační chata s podkrovím, bez příjezdu, na pozemku jiného vlastníka Lokalita : Luka pod Medníkem, Ing sítě : sezónní vodovod Technický stav : dobrý Dle náhledu lepší technický stav, větší
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum vložení inzerátu 12.9.2011, datum změny inzerátu 6.3.2012 Konstrukční provedení Stavba dřevěná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 18.0 m2 2 Podlahová plocha 18.0 m Celková výměra všech pozemků 0.0 m2 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
99 000 Kč 25 % 74 000 Kč
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Dřevěná chata, bez příjezdu, na pozemku jiného vlastníka Lokalita : Luka pod Medníkem Ing sítě : elektřina Technický stav : nutné stavební opravy Dle náhledu menší, horší technický stav, ve větší vzdálenosti od řeky
-6-
5 500 Kč/m2 4 100 Kč/m2
4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum vložení inzerátu 7.9.2011 Konstrukční provedení Stavba dřevěná Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 60.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
500 000 Kč 25 % 375 000 Kč
34.0 m2 0.0 m2 8 300 Kč/m2 6 300 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Dřevěná chata, na obecním pozemku Lokalita : Hostěradice, nad Sázavou Ing sítě : elektřina Technický stav : dobrý technický stav Dle náhledu lepší technický stav, větší nemovitost, obdobná lokalita
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti
3 300 - 6 300 Kč/m2
74 000 - 375 000 Kč 3 500 Kč/m2
Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V lokalitě Luka pod Medníkem a okolí je k předmětnému datu středně rozvinutý trh obdobných nemovitostí. Trh je charakteristický převisem nabídky. Obdobné nemovitosti jsou nabízené v rozpětí 100-200 tis.Kč tj. 5 000-8 500 Kč/m2, podle umístění, technickém stavu, velikosti a dostupnosti. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí 3 300-6 300 Kč/m2.
-7-
Vypracoval Licence číslo
Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11
0604
podpis
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j. Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1702-01 znaleckého deníku.
-8-
Fotodokumentace
Pohled ze svahu z přístupové pěšiny
Pohled ze svahu z přístupové pěšiny
Pohled od řeky na přístavbu
Pohled od severu
Část přístavby
Původní část
-9-
Fotodokumentace
Střecha přístavby
Přístupové stupně
- 10 -
Fotodokumentace - mapy
- 11 -
