ZNALECKÝ POSUDEK č. 1454-75/2012 o ceně nemovitostí - obvyklé (obecné) ceně spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 rodinného domu č.p. 385 na pozemku p.č. 3822, příslušenství, pozemků p.č. 3822, 3823, 3824, 3825, 3819/1, 3820/2, 3828/3, lesního porostu, věcného břemene, katastrální území Dětmarovice, obec Dětmarovice, okres Karviná, kraj Moravskoslezský.
Objednatel posudku:
Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5 400 01 Ústí nad Labem Č.j. 306/012
Účel posudku:
Zjištění ceny jako podklad pro nedobrovolnou dražbu
Posudek vypracoval:
Ing. Radka Honková znalec, bytem Zahradní 36, 746 01 Opava
Datum místního šetření:
14.8.2012
Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 17.8.2012 Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb., ve znění vyhlášky č. 364/2010 Sb., ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb.
Tento posudek obsahuje 18 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení.
V Opavě 19.8.2012
2
1.
NÁLEZ - podklady pro vypracování posudku
Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady:
1.1
Objednávka
Objednávka na vyhotovení znaleckého posudku nedobrovolné dražby, č.j. 306/012, ze dne 2.8.2012.
1.2
- provedení odhadu předmětu
Výpis z katastru nemovitostí
Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 2.8.2012, katastrální území Dětmarovice, číslo LV 56, věcné břemeno chůze a jízdy, obec Dětmarovice, okres Karviná.
1.3
Katastrální mapa
Kopie katastrální mapy pro katastrální území Dětmarovice, vyhotovena dne 13.8.2012, v měřítku 1 : 1000.
1.4
Situační mapa
Kopie situační mapy pro katastrální území Kravaře ve Slezsku, vyhotovena dne 13.8.2012, v měřítku 1: 5 000.
1.5
Porovnávací databáze cen nemovitostí
Údaje z vlastní databáze, databáze získané prostřednictvím realitních kanceláří a inzerce obdobných nemovitostí vyhledaná na internetových stránkách.
1.6
Územní plán
Územní plán obce Dětmarovice, v platném znění, vydaný Obecně závaznou vyhláškou o regulativech územního rozvoje obce Dětmarovice, ze dne 22.9.1994.
1.7
Jiná
Deformometrická a nivelační měření v katastrálním území obce Dětmarovice v roce 2010, vyhotovena Ústavem Geoniky, Akademie věd ČR, v.v.i., Ostrava. Technická zpráva o provedeném výškovém měření v severní oblasti dobývacího prostoru Dolu ČSA v Karviné – obchvat na hranici obcí Doubrava a Dětmarovice, výškové zaměření 34 rodinných domků a 6 bodů v místní komunikaci a dalších 19 výškových bodů na komunikaci k obci Doubrava, vyhotovena listopad 2010.
1.8
Místní šetření
Místní šetření spojené s prohlídkou nemovitosti bylo provedeno dne 14.8.2012 za účasti znalce, vlastníků paní Marie Dupákové a pana Bohumila Falduse. Objekt rodinného domu včetně souvisejících pozemků nebyl znalci vlastníky zpřístupněn. Vzhledem k neudržovanému porostu v okolí nemovitostí nebylo možno se k objektu dostat do bližší vzdálenosti. Vnitřní vybavení a rozsah provedené rekonstrukce objektu rodinného domu je ve znaleckém posudku popsáno na základě sdělení vlastníků.
3
1.9
Použité předpisy
Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., a zákona č. 257/2004 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb., účinné od 1.1.2012.
2. 2.1
POPIS Popis situace
Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši ½ rodinného domu číslo popisné 385, situovaného mimo zastavěné území obce Dětmarovice, katastrální území Dětmarovice, obec Dětmarovice, okres Karviná, kraj Moravskoslezský. Oceňovaný rodinný dům je umístěn jako samostatně stojící na pozemku parc.č. 3822 zastavěná plocha a nádvoří. V okolí se nacházejí objekty individuální rodinné zástavby a rekreace. Rodinný dům je přístupný z nezpevněné cesty, navazující na asfaltovou veřejnou komunikaci, v době ocenění je v místě možnost napojení pouze na rozvod elektro a vody. Předmětem ocenění je dále pozemek zastavěný rodinným domem parc.č. 3822 zastavěná plocha a nádvoří, pozemky tvořící jednotný funkční celek parc.č. 3823 zahrada, parc.č. 3824 trvalý stravní porost a parc.č. 3819/1 orná půda. Na pozemcích se ke dni ocenění nacházejí vedlejší stavby, venkovní úpravy a trvalé porosty Dále jsou předmětem ocenění pozemky parc.č. 3820/2 trvalý travní porost, parc.č. 3825 ostatní plocha neplodná půda a parc.č. 3828/3 lesní pozemek. Na oceňovaných nemovitostech váznou ke dni ocenění věcná břemena.
2.2
Popis obce
Obec Dětmarovice se nachází na území okresu Karviná a náleží pod Moravskoslezský kraj. Obec historicky patří do české části těšínského Slezska. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1305. Dětmarovice leží v průměrné nadmořské výšce 234 m, celková katastrální plocha je 1376 ha, z toho orná půda zabírá 47%, lesy zabírají pouze kolem 1/10 katastru obce, vzhledem ke geografické poloze je zde velmi málo ploch s travním porostem. Obcí protéká řeka Olše. Dětmarovice se rozkládají asi s7km severozápadně od Statutárního města Karviná, ve vzdálenosti přibližně 3 km od polských hranic. Dětmarovice se dále dělí na dva části, konkrétně to jsou: Dětmarovice a Koukolná. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je okresní město Karviná. Ke dni ocenění má obec Dětmarovice 4 017 trvale žijících obyvatel. V obci se nachází obecní úřad, policejní stanice, poštovní úřad, mateřská a základní škola, knihovna, lékařská ordinace praktického lékaře, stomatologie, obchod, pohostinství, domov s pečovatelskou službou, kostel, hřbitov. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. V místě je dobré dopravní spojení zajištěné autobusy s dostatečným počtem spojů, obcí prochází železnice se železniční zastávkou.
4
2.3
Popis lokality
Jedná se o lokalitu severní oblasti dobývacího prostoru Dolu ČSA v Karviné – obchvat na hranici obcí Doubrava a Dětmarovice, ovlivněnou hlubinným dobýváním OKD, a.s., Dolem Čs. armáda. V souvislosti s plánovaným hlubinným dobýváním uhelných zásob v oblasti byla předmětná oblast v letech 2001 – 2010 monitorována. Z výsledků dosavadních deformometrických a nivelačních měření vyplývá, že v daném období ke svahovým pohybům a sesuvům ve sledovaném prostoru nemělo docházet. Přesto je doporučeno v monitoringu pokračovat, aby bylo možno případný nástup svahových pohybů zaznamenat.
2.4
Fotodokumentace
Územní plán
Ortofoto
Pohled čelní
Pohled příjezd
Zahrada s fóliovníky
Pohled boční
5
Pohled vedlejší stavba
3.
Lesní porost
POSUDEK I - ocenění podle oceňovacího předpisu
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění, a podle vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb., ve znění vyhlášky č. 364/2010 Sb., ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb.
3.1 3.1.1
Rodinný dům ( § 26a ) Popis celkový
Oceňovaný rodinný dům je situován na mírně svažitém pozemku s orientací SZ, je zděný, nepodsklepený, má jedno nadzemní podlaží, sedlovou střechu, půdu. Má jeden by s dispozicí 4+1. Vstup do domu je ze zadní části vstupní verandou. V době ocenění je dům napojen na přípojky inženýrských sítí – elektro a vodu. Splašková kanalizace je svedena do žumpy na vyvážení, dešťové vody jsou svedeny na terén. Vytápění domu je na elektřinu.
3.1.2
Popis konstrukcí RD
Rodinný dům má základy betonové, dodatečně byly provedeny izolace proti zemní vlhkosti, zdivo cihelné tl. 450, krytina plechová, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, hromosvod, fasáda vápenná hladká, venkovní obklad soklu kabřinec, okna plastová s izolačním dvojsklem, vytápění podlahové na elektřinu, elektroinstalace, sociální zařízení s obkladem a dlažbou, dveře dřevěné do ocelových zárubní, vnitřní omítky vápenné štukové, podlahy dlažba, TUV elektrický ohřívač, zateplená půda.
3.1.3
Stáří a technický stav
Objekt rodinného domu byl postaven v roce 1914, jeho stáří je ke dni ocenění 98 roků. Dům je od roku 2004 postupně rekonstruován – izolace proti zemní vlhkosti, podlahy včetně podlahové krytiny, podlahové vytápění, okna, vnitřní dveře, vnitřní omítky, rozvody instalací, vnitřní vybavení, zateplení podkroví. Technický stav objektu odpovídá jeho konstrukčnímu uspořádání, stáří a provedené rekonstrukci.
3.1.4
Výpočet výměr pro ocenění
Výpočet výměr objektu rodinného domu je vhledem k neumožnění přístupu k objektu, pouze orientační.
6 Zastavěná plocha: (8,20 x 11,40) + (2,70 x 5,80) = 93,48 + 15,66 = 109,14 m2 Obestavěný prostor: (8,20 x 11,40) x 4,40 + (8,20 x 11,40) x 3,00 x 0,50 + (2,70 x 5,80) x 3,30 = = 93,48 x 4,40 + 93,48 x 2,80 x 0,50 + 15,66 x 3,30 = = 411,31 + 140,22 + 51,68 = 603,21 m3
3.1.5 3.1.5.1
Příslušenství Vedlejší stavba hospodářská budova
Jedná se o jednopodlažní objekt nacházející se za stavbou rodinného domu, umístěný na části pozemku parc.č. 3822 zastavěná plocha a nádvoří. Objekt je zděný, nepodsklepený, se sedlovou střechou, s krytinou živičnou. Ke dni ocenění se nachází v původním technickém stavu se základní údržbou. Zastavěná plocha objektu činní cca 40,00m2.
3.1.5.2
Vedlejší stavba sklad
Jedná se o jednopodlažní objekt nacházející se za stavbou rodinného domu, umístěný na části pozemku parc.č. 3822 zastavěná plocha a nádvoří. Objekt je zděný, nepodsklepený, s plochou střechou. Ke dni ocenění se nachází v průměrném technickém stavu. Zastavěná plocha objektu činí cca 30,00m.
3.1.5.3
Venkovní úpravy
Název
Umístění
Popis
Technický stav
Oplocení
Plot přední Vrátka a vrata Plot zahrada Přístupový chodník Pozemek parc.č. 3819/1
Ocelový rámový na ocelové sloupky Ocelová rámová Ze strojového pletiva na ocelové sloupky Z betonových dlaždic Fóliovník obdélníkový z ocelových profilů
zhoršený zhoršený zhoršený zhoršený průměrný
Zpevněné plochy Fóliovníky 3 ks
3.1.6
Zjištění typu objektu a způsobu ocenění
Jedná se o rodinný dům zděný, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím, jedním bytem, půdním prostorem, sedlovou střechou. Dům splňuje podmínky § 2 písm. a) bod 2. vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, ve znění vyhlášky č. 269/2009 Sb., jedná se tedy o rodinný dům. Obestavěný prostor objektu je menší než 1 100m3, ocenění se provede porovnávacím způsobem podle § 26a vyhlášky č. 3/2008 Sb., (oceňovací vyhláška), v aktuálním znění. Takto zjištěná cena zahrnuje i cenu vedlejších staveb a souvisejících venkovních úprav.
3.1.7
Výpočet ceny objektu Ocenění rodinného domu podle § 26a a příloh č. 20a a 18a vyhlášky č. 3/2008 Sb., (oceňovací vyhláška), v aktuálním znění
Obec Malý lexikon obcí ČR Kraj Základní cena
Dětmarovice 2010 Moravskoslezský příloha č. 20a, tab. 1
Počet obyvatel:
4 017
Skupina obcí podle počtu obyvatel: ZC
2 001 až 10 000 Kč/m3
3 161,00
7 Výpočet koeficientu cenového porovnání I podle § 26a odst. 2 Znak č.
Název znaku
Popis kvalitativního pásma
Číslo kval. pásma
Doporučená hodnota
Použitá Součet resp. hodnota koeficient
Index trhu IT - příloha č. 18a, tabulka č. 1
0,900
1
Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi
Poptávka nižší než nabídka
II.
-0,05
-0,05
2
Vlastnictví nemovitostí
Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví)
II.
0
0,00
3
Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Negativní
I.*
-0,01 až 0,05
-0,05
Index polohy IP - příloha č. 18a, tabulka č. 5 (pro stavby určené k trvalému bydlení a byty - pro obce nad 2 000 obyvatel včetně) 1
Úřady v obci
2
Poloha nemovitosti
3
Okolní zástavba a životní prostředí
4
Obchod, služby, kultura v obci
5
Školství a sport
6
Zdravotní zařízení
7
Veřejná doprava
8
Obyvatelstvo
9
Pracovní příležitosti
10
Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti
11
Vlivy neuvedené
Obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta Samoty, osady mimo souvisle zastavěné území obce (odlehlá poloha)
I.
0,02
0,02
I.
-0,03
-0,03
IV.
0,03
0,03
II.
0
0,00
III.
0,04
0,04
II.
0
0,00
Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji
III.
0
0,00
Bezproblémové okolí
II.
Dostatečná nabídka pracovních možností v obci a okolí (místní a spotřební průmysl, administrativa)
II.
0
0,00
Negativní změny
II.*
-0,01 až 0,05
-0,05
Vlivy snižující cenu
I.*
-0,01 až 0,10
-0,10
Objekty pro bydlení bez významnější okolní zeleně Základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení Základní škola a sportovní zařízení Omezená dostupnost zdravotnické péče
0
Druh stavby
2
Provedení obvodových stěn
3
Tloušťka obvod. stěn
4
Podlažnost
0,910
0,00
Index konstrukce a vybavení IV - příloha č. 20a, tabulka č. 2 1
-0,100
-0,090 0,474
Samostatný rodinný dům
III.
0
0,00
Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo
III.
0
0,00
45 cm
II.
0
0,00
Hodnota 1
III.
0,02
0,02
8
5
Napojení na veřejné sítě (přípojky)
Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku
III.
6
Způsob vytápění stavby
Ústřední, etážové, dálkové
III.
7
Zákl. příslušenství v RD
Úplné - standardní provedení
III.
8
Ostatní vybavení v RD
Bez dalšího vybavení
I.
9
Venkovní úpravy
Minimálního rozsahu
II.
10
Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD
Standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem
III.
11
Výměra pozemků užívané se stavbou
Nad 800 m2 celkem
III.
0,01
0,01
12
Kriterium jinde neuvedené
Významně snižující cenu
I.
-0,06 až 0,15
-0,15
0,070
13
Stavebně- technický stav
Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav)
III.
0,85
0,85
0,510
Stavba starší než 80 let
E
0,6
0,6
s
Koeficient stáří ev. rekonstrukce -s-
Koeficient cenového porovnání I podle § 24 odst. 2
Základní cena upravená
ZCU
=ZC × I
celkem
Cena stavby
včetně příslušenství
0 0 0 -0,03
0,05 až 0,10
0,00 0,00 0,00 0,00 -0,03
0,08
I = IT×IP×IV
Výměra stavby Výměra
0
bez pozemku
0,388
Kč/m3
1 226,47
Koef.
OP (m3)
m3
603,21
Kč
739 817,76
Cena rodinného domu č.p. 385 zjištěná ………........................ 739 817,76 Kč 3.2 3.2.1
Pozemky stavební ( § 28 ) Popis
Jedná se o pozemek parc.č. 3822 vedený v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, ke dni ocenění zastavěný stavbou rodinného domu a hospodářských budov. Dále se jedná o pozemky parc.č. 3823 zahrada, parc.č. 3824 trvalý travní porost, parc.č. 3819/1 orná půda, které tvoří jednotný funkční celek s pozemkem zastavěným rodinným domem. Oceňované pozemky jsou rovinné, přístupné po nezpevněné cestě parc.č. 3820/2 trvalý travní porost. V místě je možnost napojení na přípojky inženýrských sítí elektřinu a vodu.
3.2.2
Způsob ocenění
Podle § 9 odst. 1) písm. a) zákona č. 151/1997 Sb., jde o pozemky stavební. V obci Dětmarovice nebyla vydána cenová mapa stavebních pozemků, ocenění pozemků se provede podle § 28 Stavební pozemky, vyhlášky č. 3/2008 Sb., (oceňovací vyhláška), v aktuálním znění.
9 Podle odst. 1 písm. h) vyhlášky se základní cena za m2 pozemku se vypočte podle vzorce ZC = Cp x 2,50. Tato cena se dále upraví na základě odst. 2, podle přílohy č. 21 tabulky č. 1, 2 a násobí se koeficientem Ki z přílohy č. 38 a koeficientem Kp z přílohy č. 39. Podle odst. 6 vyhlášky se vypočtená základní cena za m2 pozemku dále upraví na základě odst. 6, podle přílohy č. 21 tabulky č. 3 a násobí se koeficientem Ki z přílohy č. 38 a koeficientem Kp z přílohy č. 39.
3.2.3
Výpočet ceny
Podle přílohy č. 21 tabulky č. 1, 2 se v daném případě uplatní následující srážky a přirážky: Pol.č. 1.2.4 – nevýhodná poloha, okrajové území, polosamota
- 20%
pol.č. 2.1 – přístup po nezpevněné komunikaci pol.č. 2.3 – není možnost napojení na veřejnou kanalizaci
- 10% - 7%
Srážky a přirážky celkem
- 17%
Kp pro okres Karviná, obec s 4 017 obyvateli – příl. č. 39, sloupec 11 Ki pro hlavní stavbu: podle přílohy č. 38 (CZ-CC 112)
0,940 2,155
Podle přílohy č. 21 tabulky č. 3 se v daném případě uplatní následující srážky: Pol.č. 3.5 – s nezpevněným a prašným povrchem
- 55%
Kp pro okres Karviná, obec s 4 017 obyvateli – příl. č. 39, sloupec 9 Ki pro hlavní stavbu: podle přílohy č. 38 (CZ-CC 211)
0,371 2,274
Ocenění stavebních pozemků podle § 28 odst. 1, odst. 2, odst. 5 vyhlášky č. 3/2008 Sb., (oceňovací vyhláška), v aktuálním znění Parcela číslo
Druh
Výměra (m2)
ZC (Kč/m2)
Poloha (%)
ZCU I (Kč/m2)
Úprava (%)
3822
zastavěná plocha a nádvoří
438
143,42
-20,00
114,74
-17,00
3823
zahrada
388
143,42
-20,00
114,74
3824
trvalý travní porost
1048
143,42
-20,00
1366
143,42
360
143,42
3819/1 3820/2
orná půda trvalý travní porost
Celkem pozemky stavební
Koef.
ZCU II (Kč/m2)
Cena (Kč)
2,155 0,940
1,00
192,91
84 494,23
-17,00
2,155 0,940
0,40
77,16
29 939,63
114,74
-17,00
2,155 0,940
0,40
77,16
80 863,68
-20,00
114,74
-17,00
2,155 0,940
0,40
77,16
105400,56
0,00
143,42
-55,00
2,274 0,371
1,00
54,45
19 602,00
Ki
Kp
Kč
320 300,10
Cena stavebních pozemků zjištěná …………….......................... 320 300,10 Kč 3.3 3.3.1
Trvalé porosty ( § 42 ) Popis
Na oceňovaných pozemcích parc.č. 3823 zahrada, parc.č. 3824 trvalý travní porost a parc.č. 3819/1 orná půda, které tvoří funkční celek s pozemkem zastavěným rodinným domem, se k datu místního šetření nachází smíšený trvalý porost, stav porostu je průměrný.
10
3.3.2
Charakter objektu a způsob ocenění
Cena smíšených dřevin s výměrou pokryvné plochy do 1 500m2 se zjistí zjednodušeným způsobem podle odst. 5) § 42 vyhlášky č. 3/2008 Sb., (oceňovací vyhláška), v aktuálním znění, součinem zjištěné ceny pokryvné plochy trvalých porostů a koeficientem 0,065.
3.3.3
Výpočet ceny zjednodušeným způsobem Zjednodušené ocenění trvalých porostů podle § 42 vyhlášky č. 3/2008 Sb., (oceňovací vyhláška), v aktuálním znění
Pozemek
3823, 3824, 3819/1
p.č. 2
Výměra (pokryvná plocha porostů)
m
90
2
Je možno ocenit zjednodušeným způsobem? (výměra do 1 500 m )
Ano Smíšený porost
Druh porostu Cena pozemku
za 1 m2
Cena pozemku
80m2
Podíl ceny porostu z ceny pozemku podle § 42 odst. 5
77,16 6 944,40 koef.
Cena porostů zjištěná zjednodušeným způsobem
0,065
Kč
451,39
Cena trvalých porostů zjištěná …………...................................... 451,39 Kč 3.4 3.4.1
Jiné pozemky ( § 32 ) Popis
Jedná se o pozemek parc.č. 3825 vedený v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha způsob využití neplodná půda. Ke dni ocenění je pozemek hospodářsky nevyužitelný, je zatravněn, porostlý náletovým porostem bez údržby, dle územního plánu obce není plánováno jeho nezemědělské využití.
3.4.2
Způsob ocenění
Podle § 9 odst. 1) písm. a) zákona č. 151/1997 Sb., nejde o pozemek stavební. Ocenění se provede podle odst. 3) § 32 Jiné pozemky, vyhlášky č. 3/2008 Sb., (oceňovací vyhláška), v aktuálním znění.
3.4.3
Výpočet ceny Ocenění jiných pozemků podle § 32 odst. 3 vyhlášky č. 3/2008 Sb., (oceňovací vyhláška), v aktuálním znění
Parcela číslo
Druh
Výměra (m2)
ZC (Kč/m2)
Úprava (%)
ZCU I (Kč/m2)
Kp
Koef.
ZCU II (Kč/m2)
3825
ostatní plocha jiná plocha
212
6,67
+100,00
13,34
1,00
0,25
3,34
Celkem pozemek jiný
Kč
Cena (Kč) 708,08
708,08
Cena jiného pozemku zjištěná ………………….….......................... 708,08 Kč
11
Lesní pozemek ( § 30 )
3.5 3.5.1
Popis
Jedná se o pozemek parc.č. 3828/3 vedený v katastru nemovitostí v druhu pozemku lesní pozemek způsob ochrany pozemek určený k plnění funkcí lesa. Oceňovaný pozemek je ke dni ocenění porostlý převážně listnatým porostem, bez údržby. Dle platného územního plánu obce není předpokládáno jeho jiné využití.
Způsob ocenění
3.5.2
Podle § 9 odst 1 písm. c) zákona č. 151/1997 Sb., se jedná o pozemek lesní. Ocenění pozemku se provede podle § 30 vyhlášky č. 3/2008 Sb., (oceňovací vyhláška), v aktuálním znění. Základní cena pozemku se zjistí podle ceny plošně převládajících souboru lesních typů v porostní skupině. Jelikož lesní hospodářský plán nebyl ke dni ocenění předložen, je stanovena cena pozemku dle průměrné ceny zemědělských pozemků. Ocenění lesního pozemku podle § 30 vyhlášky č. 3/2008 Sb., (oceňovací vyhláška), v aktuálním znění. Parc. č. 3828/3
ZC (Kč)
Kp
Druh pozemku
Výměra (m2)
ZCU I (Kč/m2)
lesní pozemek
1941
6,67
1,00
6,67
12 946,47
Kč
12 946,47
Celkem pozemek lesní
Cena celkem (Kč)
Cena pozemku lesního zjištěná .................................................... 12 946,47 Kč Lesní porost ( § 35 )
3.6 3.6.1
Popis
Lesní porost se nachází na oceňovaném lesním pozemku parc.č. 3828/3 lesní pozemek určený k plnění funkcí lesa. Jedná se o převážně listnatý porost jasan, bříza, olše, osika apod., náletový porost bez jakékoliv údržby. Celková výměra lesního porostu činí 1 900m2.
3.6.2
Ocenění
Jedná se o lesní porost na lesním pozemku dle § 15 zákona č. 151/97 Sb., (o oceňování majetku). Podle § 40 vyhlášky č. 3/2008 Sb., (oceňovací vyhláška), v aktuálním znění, se lesní porost ocení jako součet dílčích cen jednotlivých skupin dřevin v poměru jejich plošného zastoupení. Vzhledem k nepřístupnosti terénu je v daném případě cena lesního porostu stanovena odhadem podle převládajícího typu dřeviny. Ocenění lesního porostu dle § 40 vyhlášky č. 3/2008 Sb., (oceňovací vyhláška), v aktuálním znění Druh OL, OS, BR
Bonitní stupeň 3
Věk
Cena lesního porostu celkem
60
VSD (m2) 1 900
CSD
Ba
Kp
3,60
0,9
1,00
Cena (Kč/m2) 3,24
Cena celkem ( Kč) 6 156,00
6 156,00
Cena lesního porostu zjištěná …………………………..………. 6 156,00 Kč
12
3.7
Věcné břemeno ( § 45 )
3.7.1
Popis
Jedná se o věcné břemeno chůze a jízdy přes pozemek parc.č. 3820/2 trvalý travní porost, který tvoří příjezdovou cestu k sousední nemovitosti. Dále se jedná o věcné břemeno vedení a údržby elektrické a vodovodní přípojky, uložené v pozemcích parc.č. 3819/1 orná půda, parc.č. 3824 trvalý travní porost, parc.č. 3820/2 trvalý travní porost.
Způsob ocenění
3.7.2
Věcné břemeno je oceněno dle § 18 odst. 1), odst. 4), odst. 5) zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku), a § 23 vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška). Právo odpovídající věcnému břemenu se ocení výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Nelze-li cenu zjistit výnosovým způsobem, oceňuje se právo jednotně částkou 10 000 Kč.
Výpočet ceny
3.7.3
Výpočet ceny věcného břemene dle § 18 zákona č. 151/1997 Sb. Chůze a jízdy
Kč
10 000,00
Vedení a údržba zařízení
Kč
10 000,00
Kč
20 000,00
Cena věcného břemene
§ 18 odst.5 zák.č. 151/1997 Sb.
Cena věcného břemene zjištěná ................................................….. 20 000,00 Kč 3.8
Rekapitulace ocenění podle cenového předpisu Rekapitulace ocenění podle vyhlášky č. 3/2008 Sb., (oceňovací vyhláška), v aktuálním znění
Objekt
Cena (Kč)
Rodinný dům č.p. 385 včetně příslušenství
739 817,76 Kč
Pozemky stavební
320 300,10 Kč
Pozemek jiný
708,08 Kč
Pozemek lesní
12 946,47 Kč
Lesní porosty
6 156,00 Kč
Trvalé porosty Celkem nemovitosti Věcné břemeno
451,39 Kč 1 080 379,80 Kč -20 000,00 Kč
Celkem nemovitosti
1 060 379,80 Kč
Celkem nemovitosti spoluvlastnický podíl ve výši 1/2
530 190,00 Kč
13
4. 4.1
POSUDEK II - ocenění porovnávacím způsobem Metoda ocenění
Ocenění nemovitostí cenovým porovnáním (komparací), vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Porovnání cen se provádí na základě údajů nalezených v inzerci na internetových stránkách, skutečných prodejů, údajů poskytnutých realitními kancelářemi, vlastní databází atd.
4.2
Srovnávací nemovitosti
Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti : 1. srovnatelná nemovitost - Zdroj informace realitní inzerce SReality, datum vložení inzerátu 29.6.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 120.0 m2 Celková výměra všech pozemků 1 490 000 Kč 20 % 1 192 000 Kč
Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
160.0 m2 4 017 m2 12 417 Kč/m2 9 930 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům, Dětmarovice, okres Karviná Rodinný dům zachovalý, v klidném hezkém místě s velkým pozemkem. Dům má 2 samostatné vchody, dva byty o velikosti 1+1 a 2+1. Dům je podsklepený, má podkroví s možností dalšího využití či vestavby, dále hospodářskou budovu, garáž, ovocný sad a louku, topení v domě je plynové a lokální na tuhá paliva, interiéry jsou původní s možností individuálních úprav. 2. srovnatelná nemovitost - Zdroj informace realitní inzerce SReality, datum vložení inzerátu 16.8.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 100.0 m2 Celková výměra všech pozemků 2 000 000 Kč 20 % 1 600 000 Kč
Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
130.0 m2 1 591.0 m2 20 000 Kč/m2 16 000 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům, Dětmarovice, okres Karviná Rodinný dům o velikosti 3+1 v klidné části obce, nedaleko restaurace. Dům je z poloviny podsklepený. Dům je vhodný k rekonstrukci dle svých potřeb, vytápění je ústřední na tuhá paliva. Vedle rodinného domu je postavena dvojgaráž s dílnou, kde se nachází montážní kanál. Na zahradě za domem se nachází udržovaná chatka. Je zajištěno stání pro jeden automobil pod přístřeškem a dále je zde plechová garáž pro další auto. Plynová přípojka je připravena na pozemku. 3. srovnatelná nemovitost - Zdroj informace realitní inzerce SReality, datum vložení inzerátu 14.8.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 50.0 m2 Celková výměra všech pozemků 880 000 Kč 20 % 704 000 Kč
Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
75.0 m2 2 300.0 m2 17 600 Kč/m2 14 080 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům, Dětmarovice, okres Karviná Rodinný dům velikosti 1+2 s krbem, v klidné části obce. V domě je zavedená elektřina, vodovod, plyn je přiveden k pozemku. Vytápění domu je krbem na dřevo. K domu patří hospodářská budova, která je vhodná ke skladování, popř. k chovu domácích zvířat. K domu náleží velká zahrada. Příjezdová cesta je obecní.
14
Vyhodnocení vzhledem ke srovnatelným nemovitostem
4.3
Oceňovaný objekt rodinného domu je srovnatelný s uvedenými obdobnými objekty v obci Dětmarovice. Umístěním se řadí do nižší cenové kategorie s ohledem na srovnatelné ceny, umístění, konstrukční uspořádání, stáří, technický stav, velikost a vybavení. S přihlédnutím ke stavu nemovitosti, umístění, využití a prodeje pouze spoluvlastnického podílu, mám za to, že oceňovaná nemovitost je obtížně obchodovatelná. Na základě výše uvedených srovnání, skutečností a zavedených předpokladů je odhadnuta srovnatelná hodnota nemovitostí ve výši: Zjištění obvyklé ceny porovnávacím způsobem Rozpětí nabídkových redukovaných cen Kč Rozpětí nabídkových redukovaných cen Kč za m2 Celková užitná plocha rodinného domu č.p. 385 Stanovená cena za m2 užitné plochy rodinného domu č.p. 385
704 000,00 – 1 600 000,00 Kč/m2 9 930,00 – 16 000,00 Kč/m2 88,00 m2 10 800,00 Kč 950 400,00 Kč
Celková cena rodinného domu č.p. 385
Stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu
4.4
Oceňovaný objekt rodinného domu je starší, po částečné rekonstrukci, situován samostatně v individuální zástavbě, s problematickým příjezdem po nezpevněné svažité cestě, se souvisejícími pozemky většího rozsahu. Nachází se v lokalitě s průběžným měřením posuvu půdy. Dispozičně dům obsahuje pouze jeden byt s jedním vstupem, dělení domu na dva odpovídající podíly bez provedení větších stavebních úprav není možné. Z uvedených důvodů je spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 na oceňovaných nemovitostech stanoven na 40% z celkové ceny nemovitosti.
5.
REKAPITULACE Rekapitulace, odvození obvyklé (tržní) ceny spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na oceňovaných nemovitostech Způsob ocenění
Cena
Cena nemovitostí podle vyhl. č. 3/2008 Sb., ve znění vyhl. č. 387/2011 Sb.
530 190,00 Kč
Cena nemovitostí zjištěná porovnávacím způsobem
380 160,00 Kč
Cena nemovitostí obvyklá (obecná, tržní)
Cena nemovitostí obvyklá zjištěná ke dni odhadu slovy:
tři sta osmdesát tisíc korun českých
380 000,00 Kč
380 000,00 Kč
15
V Opavě dne 19.8.2012 Ing. Radka Honková Zahradní 36 746 01 Opava
Seznam příloh: 1. Výpis z katastru nemovitostí 2. Kopie katastrální mapy
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999 č.j. 1361/1999 pro základní obor Ekonomika a stavebnictví pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís. 1454 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís. 75/2012. Podpis znalce
16
Obr, 1 - *
