Znalecký posudek . 3756/2012 o cen obvyklé - 1/4 rodinného domu .p. 919 umíst ného na pozemku parc. . 1817 a 1/4 pozemk parc. . 1817 a parc. . 1818 v kat. úz. Hluk, obec Hluk, okres Uherské Hradišt , ve vlastnictví Gomelské Moniky.
Objednatel posudku:
JUDr. Ond ej Mareš Exekutorský ú ad v Litom icích Novobranská 20 412 01 Litom ice
Ú el posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce .j. 124 Ex 6794/12-20 prodejem nemovitosti.
Dle zákona . 151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní zákona . 121/2000 Sb., . 237/2004 Sb. a . 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí eské republiky . 540/2002 Sb. ve zn ní vyhlášky . 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 1.11.2012 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Hole kova 657 150 00 Praha 5 – Koší e
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
Posudek obsahuje 10 stran textu v etn titulního listu a 5 stran p íloh. Objednateli se p edává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 18.12.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v míst a ase nemovitosti zapsané na LV . 2179, vedené Katastrálním ú adem pro Zlínský kraj, Katastrální pracovišt Uherské Hradišt , kat. úz. Hluk, obec Hluk.
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: rodinný d m Horní Drahy 919 687 25 Hluk Region: Zlínský Okres: Uherské Hradišt Katastrální území: Hluk 3. Prohlídka a zam ení nemovitosti: Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 1.11.2012 za p ítomnosti spolumajitelky. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 5.10.2012, LV 2179, kat. úz. Hluk, Katastrální ú ad pro Zlínský kraj, KP Uherské Hradišt , vyhotoven dálkovým p ístupem - mapy katastrální po ízená prost ednictvím internetu - exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 6794/12-20 ze dne 24.5.2012 - usnesení o ustanovení znalce .j. 124 EX 6794/12-37 ze dne 5.10.2012 - fotodokumentace nemovitosti - informace od míst. ob ana - informace z realitního trhu - skute nosti a vým ry zjišt né na míst samém 5. Vlastnické a eviden ní údaje: Vlastnictví k oce ovaným nemovitostem nebylo doloženo nabývacími listinami, ale je eviden n vyzna eno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví . 9, kat. úz. Nový Bor, obec Nový Bor, okres eská Lípa, ze dne oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem p edm tu ocen ní je: Gomelská Monika, Horní Drahy 919, 687 25 Hluk Gomelská Nikola, Horní Drahy 919, 687 25 Hluk H.FINANCE GROUP spol. s r.o., Biskupský dv r 2095/8, 110 00 Praha 1
2
1/4 1/4 1/2
oddíl B - nemovitosti: rodinný d m .p. 919 umíst ný na pozemku parc. . 1817 pozemek parc. . 1817 - zastav ná plocha a nádvo í o vým e 226 m2 pozemek parc. . 1818 - zahrada o vým e 49 m2 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Rozhodnutí správce dan o z ízení zástavního práva 160060/12/001941109497 ze dne 27.03.2012. - Usnesení soudu o na ízení exekuce OS Uherské Hradišt , 10EXE 371/2012-18 ze dne 26.04.2012.; uloženo na prac. Uherské Hradišt - Vyrozum ní soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení 124 EX-6794/2012-32 (usnesení 10 EXE 371/2012-18 nabylo právní moci dne 27.6.2012) ze dne 17.09.2012.; uloženo na prac. Uherské Hradišt - Exeku ní p íkaz o z ízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 124 EX-6794/2012-19 vydán dle exekuce 10 EXE 371/2012-18 ze dne 24.05.2012. Právní moc ke dni 11.06.2012. - Usnesení soudu o na ízení exekuce 49 EXE-1526/2012 32 OSP1 ze dne 17.07.2012.; uloženo na prac. Praha - Exeku ní p íkaz o z ízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 124 EX-6794/2012-19 vydán dle exekuce 10 EXE 371/2012-18 ze dne 24.05.2012. Právní moc ke dni 11.06.2012. oddíl D - jiné zápisy: bez zápisu oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Usnesení soudu o schválení d dické dohody D-779/2003 ze dne 09.05.2005. Právní moc ke dni 01.06.2005. - Smlouva o zajiš ovacím p evodu práva ze dne 24.10.2006. Právní ú inky vkladu práva ke dni 24.10.2006. 6. Dokumentace a skute nost: Vzhledem k tomu, že vlastníkem nebyla p edložena stavební dokumentace, byly veškeré výpo ty uskute n ny z nam ených hodnot a zjišt ných skute ností p i místním šet ení. Zastav ná a užitná plocha byla vypo tena pouze orienta n , proto nemusí vypo tené celkové plochy odpovídat p esn skute nosti. Sou asn byl posouzen stavebn -technický stav jednotlivých konstruk ních prvk , charakter jejich údržby a stanovena jejich p edpokládaná další životnost a stupe opot ebení. 7. Celkový popis nemovitosti: Hluk leží ve Zlínském kraji, jihovýchodn od okresního m sta Uherské Hradišt , jihozápadn od Uherského Brodu, severovýchodn od Veselí nad Moravou a východn od Uherského Ostrohu. V obci s rozší enou ob anskou vybaveností je doprava zajiš ována autobusy. Oce ovaná nemovitost se nachází v jižní okrajové ásti Hluku, s p ístupem od severu z ulice Horní Drahy. Pozemek je rohový, mírn svažitý, d m je áste n podsklepený, jednopodlažní, napojen na elektrorozvod a vodovod, odpadní vody svedeny do žumpy, plyn p iveden na hranici pozemku.
3
8. Obsah posudku: a) Ocen ní porovnávacím zp sobem a1) Rodinný d m b) Pozemky b1) Pozemky 9. Popis objekt a pozemk : a) Ocen ní porovnávacím zp sobem a1) Rodinný d m Oce ovaná nemovitost se nachází v jižní okrajové ásti Hluku, okres Uherské Hradišt . Koncový adový rodinný d m do tvaru L je áste n podsklepený, jednopodlažní s p dním prostorem, p ístupný ze severu z ulice Horní Drahy, napojen na elektrorozvod a vodovod, odpadní vody svedeny do žumpy, plyn p iveden na hranici pozemku. Základy domu jsou betonové, svislá konstrukce zd ná, stropy betonové, krovy d ev né, krytina pálená taška. Venkovní povrchy upraveny b ízolitem a nát rem, klempí ské konstrukce z pozink. plechu. Okna a dve e jsou d ev né, okna sklepa a dílny kovové, vrata garáže jsou kovová. D m je vytáp n úst edn kotlem na tuhá paliva, voda oh ívána el. bojlerem. Garáž a sklep tvo í áste né podsklepení rodinného domu, obytnou ást tvo í p t pokoj , kuchy a koupelna s WC. b) Pozemky b1) Pozemky Oce ované pozemky se nachází v jižní okrajové ásti Hluku, okres Uherské Hradišt . Pozemky tvo í celek nepravidelného tvaru, jsou mírn svažité, rohové, p ístupné z ulice Horní Drahy, p evážn zastav ny rodinným domem.
B. Posudek Vým ry, hodnocení a ocen ní objekt :
Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Porovnávací hodnota a1) Rodinný d m - § 26a Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Rodinný d m Poloha objektu: Zlínský kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stá í stavby: 40 rok Indexovaná pr m rná cena IPC (p íloha . 20a): 2 865,- K /m3
4
Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.PP: 1.NP:
8*7,5 16*8
Název podlaží 1.PP: 1.NP:
60,00 m2 128,00 m2
= = Zastav ná plocha 60,00 m2 128,00 m2
Konstruk ní výška 2,00 m 3,50 m
Obestav ný prostor: 1.PP: (8*7,5)*(2,00) 1.NP: (16*8)*(3,50) zast ešení:
= = =
120,00 m3 448,00 m3 165,50 m3
Obestav ný prostor – celkem:
=
733,50 m3
Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastav ná plocha všech podlaží: Podlažnost
ZP1 = 128,00 m2 ZP = 188,00 m2
ZP / ZP1 = 1,47
Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastav né plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou st echou 1. Druh stavby - Dvojdomek, d m adový 2. Provedení obvodových st n - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tlouš ka obvod. st n - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 v etn 5. Napojení na sít (p ípojky) - P ípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Zp sob vytáp ní stavby - Úst ední, etážové, dálkové 7. Zákl. p íslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvo ící p íslušenství k RD - Standardní p íslušenství vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funk ním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebn - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou
.
Vi
I
typ A
II III II II III
-0,01 0,00 0,00 0,01 0,00
III III I III III
0,00 0,00 0,00 0,00 0,05
I
-0,01
III II
0,00 1,05
Koeficient pro stá í 40 let: 0,80 12
Index vybavení IV = (1 +
Vi ) * V13 * 0,80 = 0,874 i=1
Index polohy: Název znaku
.
1. Význam obce - bez v tšího významu
I
5
Pi 0,00
2. Ú ady v obci - obecní ú ad, pop . m stský ú ad se stavebním ú adem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce 4. Okolní zástavba a životní prost edí - p evažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní sí obchod a služeb, pohostinské a pop ípad kulturní za ízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní za ízení 7. Zdravotnické za ízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické pé e 8. Ve ejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak ty mi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezam stnanost v obci a okolí - nižší než je pr m r v kraji 11. Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vliv
II
0,02
II III II
-0,01 0,00 0,00
III II
0,04 0,00
III
0,00
II III III II
0,00 0,04 0,00 0,00
12
Index polohy IP = (1 +
Pi ) = 1,090 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku
.
1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazn nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztah na prodejnost - negativní - podílové spoluvlastnictví
Ti
I
-0,10
II I
0,00 -0,05
3
Index trhu IT = (1 +
Ti ) = 0,850 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,874 * 1,090 * 0,850 = 0,810 Ocen ní: Cena upravená CU = IPC * I = 2 865,- K /m3 * 0,810 = 2 320,65 K /m3 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = CU * OP = 2 320,65 K /m3 * 733,50 m3 = 1 702 196,78 K Cena stanovená porovnávacím zp sobem = Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
1 702 196,78 K 1 702 196,78 K 1/4
Rodinný d m - zjišt ná cena
=
425 549,20 K
=
425 550,- K
Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) Rodinný d m Cena objekt
iní celkem
425 550,- K
6
Porovnávací metoda a) Rodinný d m a1) rodinný d m Popis porovnávaných objekt : Jednotka: užitná plocha Množství jednotek oce ované stavby: 115,00 První srovnávaná nemovitost - rodinný d m v ulici Hradiš ská, Hluk. Vnit ní adový rodinný d m stojí na pozemku o vým e 136 m2, je dvoupodlažní o dispozici 5+1, po áste né rekonstrukci, napojen na veškeré IS. K domu náleží garáž. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e. Druhá srovnávaná nemovitost - rodinný d m v ulici Mladá, Hluk. adový d m na pozemku o vým e 279 m2 je po rekonstrukci, vytáp n plynovým kotlem. K domu náleží uzav ený dv r a pr jezdná garáž do dvora. V kuchyni je kuchy ská linka na míru v etn spot ebi . Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e. T etí srovnávaná nemovitost - rodinný d m v ulici Mladá, Hluk. adový vnit ní d m na pozemku o vým e 680 m2, je áste n podsklepený, dvoupodlažní s p dním prostorem, v p vodním udržovaném stavu, napojen na veškeré IS. K domu náleží garáž. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e. tvrtá srovnávaná nemovitost - rodinný d m v Hluku, okres Uherské Hradišt . Krajní adový d m s garáží je podsklepený, napojen na veškeré IS s pozemkem o vým e 2.807 m2. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e. Seznam porovnávaných objekt : Název RD Hluk RD Hluk RD Hluk RD Hluk Sou et:
Realizovaná cena 1 510 000,- K 2 000 000,- K 2 090 000,- K 1 790 000,- K
Km Kc
Kv K1 K2 K3
1,00 1,00 1,00 1,00
0,95 0,97 1,05 1,00 0,90 0,97 1,00 1,00 0,90 0,97 1,00 1,00 0,85 0,97 1,00 1,00
1,00 1,00 1,00 1,00
Množství [jedn] 136,00 160,00 180,00 160,00 41 016,02 K /4 10 254,01 K 9 224,09 K 10 912,50 K
Jedn. cena [K /jedn.] 10 742,93 10 912,50 10 136,50 9 224,09 /jedn.
Pr m rná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 10 254,01 K 115,00 á 10 254,01 K /
=
1 179 211,15 K
- výsledná cena
=
1 179 211,15 K
7
/jedn. /jedn. /jedn.
Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) rodinný d m Cena objekt
=
1 179 210,- K
iní celkem
1 179 210,- K
Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní íslo
Vým ra Jedn. cena [m2] [K /m2] 226,00 120,77
zastav ná plocha a nádvo í 1817 Sou et Úprava ceny – p íloha . 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisou et Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití): Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Cena [K ] 27 294,02 27 294,02
10 % 10 % + * *
2 729,40 30 023,42 0,9750 2,1550 63 082,96
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy ocen ný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 120,77 K /m2. Název
Parcelní íslo
Vým ra Jedn. cena 2 [m ] [K /m2] 49,00 120,77
zahrada 1818 Sou et Úprava ceny - p íloha . 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisou et Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití): Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 5 - celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:
Cena [K ] 5 917,73 5 917,73
10 % 10 % + * * *
*
Pozemky - zjišt ná cena
=
8
591,77 6 509,50 0,4000 0,9750 2,1550 5 470,91 68 553,87 K 1/4 17 138,47 K
Rekapitulace ocen ní pozemk a) Pozemky Cena pozemk
= iní celkem
17 140,- K 17 140,- K
C. Rekapitulace Administrativní cena ¼ nemovitosti: Administrativní cena objekt : Administrativní cena pozemk : Administrativní cena celkem:
425 550,- K 17 140,- K 442 690,- K
Porovnávací cena: Porovnávací cena objekt : Porovnávací cena celkem:
1 179 210,- K 1 179 210,- K
Stanovisko znalce: P i stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno p ihlédnout nejenom k výsledk m jednotlivých oce ovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspekt m, vztaženým k oce ovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap . lokalita, pozice majetku v zón , infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodá ská situace. P i stanovení obvyklé ceny oce ované nemovitosti, bylo t eba vzít v úvahu tyto základní skute nosti a ovliv ující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalit je st ední b) parametry povyšující cenu: rozší ená ob anská vybavenost v obci, okresní m sto cca 12 km c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví, malá vým ra pozemku Na základ zjišt ných hodnot výše uvedených skute ností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu 1/4 nemovitosti ve výši 294.000 K .
Obvyklá cena ¼ nemovitosti: 294 000,- K slovy: dv st devadesát ty i tisíc K V Praze dne 18.12.2012 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
9
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spole ností s ru ením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost p i Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumo nících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve zn ní pozd jších p edpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ní pro oce ování nemovitostí, motorových vozidel a jiných v cí movitých, majetkových práv, cenných papír , podnik , ostatního majetku a pro ú etnictví. Znalecký úkon je zapsán pod po adovým íslem 3756/2012 znaleckého deníku. Odpov dná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spole nosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se spole ností B plus B, spol. s r.o., Hole kova 657,150 00 Praha 5 - Koší e, I O: 61056049, p edm t podnikání: Oce ování majetku pro v ci movité, v ci nemovité, nehmotný majetek, finan ní majetek a podnik na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem ú adu m stské ásti Praha 5 pod .j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která sou asn zajistila a zpracovala podklady pod po . . 431/2012.
E. Seznam p íloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí.
10
Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem 46117340-28769-130330212626, že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož převedením vznikl. Vstup v listinné podobě se skládá z 10 listů (stránek textu). Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy. Ověřující osoba: Soudní exekutor JUDr. Ondřej Mareš, LL.M. dne 30.03.2013
46117340-28769-130330212626
Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek ( https://www.czechpoint.cz/overovacidolozky ) Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.