2012

ZNALECKÝ POSUDEK þ. 1514 – 244 / 2012 dle Usnesení þ.j. 067 EX 2890/09-57

Objednavatel: Sídlo: Iý: Zhotovitel: Sídlo: Iý:

mail:

Exekutorský úĜad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 49720821 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. PĜemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové 2630 2047 Spoleþnost je zapsána v obchodním rejstĜíku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnČní pro ceny a odhady nemovitostí. [email protected]

Úþel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základČ Usnesení þ.j. 067 EX 2890/09-57 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne 06.03.2012.

Posudek obsahuje:

35 stran vþetnČ pĜíloh

Posudek se pĜedává:

ve tĜech vyhotoveních

Výtisk þíslo:

3

Zpracováno:

06.06.2012

Odhadci a znalci CZ, s.r.o.

Obsah posudku

Znalecký posudek þ. 1514 – 244 / 2012

strana

A 1 2 3 4 5

NÁLEZ...............................................................................................................................3 Úkol a pĜedmČt ocenČní ...............................................................................................3 Místní šetĜení ...............................................................................................................3 Den ocenČní .................................................................................................................3 Podklady ......................................................................................................................3 Uznávané metody ocenČní ...........................................................................................4

B 1 2 3

POSUDEK .........................................................................................................................8 Aplikovaná metoda ocenČní.........................................................................................8 OcenČní ........................................................................................................................9 Vyhodnocení..............................................................................................................21

C

REKAPITULACE ..........................................................................................................22

D

ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................22

E

PěÍLOHY........................................................................................................................23

2



A NÁLEZ 1

ÚKOL A PěEDMċT OCENċNÍ

Znalecký posudek je vypracován na základČ žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení þ.j. 067 EX 2890/09-57: - ocenit nemovitost a její pĜíslušenství, - ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. Jedná se o ocenČní spoluvlastnického podílu ve výši 1/12 na budovČ bydlení þ.p. 526, þást obce Hranice, ul. Janáþkova, stojící na pozemku parc.þ. St. 555 a spoluvlastnického podílu ve výši 1/12 na pozemcích parc.þ. St. 555 a 3077/13, k.ú. Hranice u Aše, obec Hranice, zapsáno na LV þ. 328 vedeného KÚ pro Karlovarský kraj, KP Cheb. PĜedmČt ocenČní: Hlavní stavba: rodinný dĤm þ.p. 526 PĜíslušenství: vedlejší stavby: kĤlna na pozemku parc.þ. St. 555, kĤlna na pozemku parc.þ. 3077/13 venkovní úpravy: oplocení vþ. podezdívky, vjezdová brána a branka, zpevnČné plochy, pĜípojky inž. sítí, trvalé porosty Pozemky parc.þ. St. 555 a 3077/13 Technický popis stavebních objektĤ, jejich konstrukþního provedení a technického vybavení je detailnČ proveden níže v þásti B - Posudek. 2

MÍSTNÍ ŠETěENÍ

PĜedmČt ocenČní byl zkoumán pĜi místním šetĜení konaném dne 13.04.2012 bez pĜítomnosti vlastníkĤ nemovitosti. ŠetĜení tak mohlo být provedeno pouze z venku z þelní (uliþní) þásti z veĜejnČ pĜístupných míst.Povinná písemnou výzvu k úþasti na místním šetĜení nepĜevzala. 3

DEN OCENċNÍ

Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 06.06.2012, což je den ocenČní. 4

PODKLADY

- Výpis z Katastru nemovitostí, LV þ. 328, k.ú. Hranice u Aše, získaný prostĜednictvím Dálkového -

pĜístupu do Katastru nemovitostí dne 01.03.2012 Snímek katastrální mapy Usnesení þ.j. 067 EX 2890/09-57 barevná fotodokumentace informace získané pĜi místním šetĜení záznam z prohlídky a zamČĜení nemovitosti zákon þ. 151/1997 Sb. (zákon o oceĖování majetku) ve znČní zákonĤ þ. 121/2000 Sb., þ. 237/2004 Sb., þ. 257/2004 Sb., þ. 296/2007 Sb. a þ. 188/2011 vyhláška þ. 3/2008 Sb., o provedení nČkterých ustanovení zákona þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku a o zmČnČ nČkterých zákonĤ, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ, ve znČní vyhlášky þ. 456/2008 Sb., vyhlášky þ. 460/2009 Sb., vyhlášky þ. 364/2010 Sb. a vyhlášky 387/2011 Sb. Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 3



- Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc. - Teorie oceĖování nemovitostí, VII. vydání, Akademické -

nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Kolektiv autorĤ - VČcná bĜemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 ZbynČk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 ZbynČk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 Orientaþní ceny rozpoþtových ukazatelĤ stavebních objektĤ dle mČrných jednotek objektĤ - báze II. pololetí 2011, Porings, s.r.o. þasopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého uþení technického v BrnČ, Údolní 53, 602 00 Brno; roþníky 1996 až 2012 odborný þtvrtletník „Odhadce a oceĖování majetku“ vydávaný ýeskou komorou odhadcĤ majetku, Václavské námČstí 1, 110 00 Praha 1; roþníky 2003 až 2012 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektĤ (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010

5 5.1

UZNÁVANÉ METODY OCENċNÍ Metoda nákladová

Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z pĜedpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude vČtší, než þiní souþasné náklady na jejich poĜízení s odpoþtem pĜimČĜených odpisĤ. Jedná se tedy o výpoþet reprodukþní hodnoty snížené o pĜimČĜené opotĜebení. Reprodukþní hodnota se vypoþte pomocí obestavČného prostoru, zastavČné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou mČrnou jednotku, chybČjící prvky konstrukcí se nezapoþítávají, vyšší vybavení se pĜipoþítává. Jednotková cena se získá nejþastČji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (napĜ. z Ukazatele prĤmČrné orientaþní ceny na mČrovou a úþelovou jednotku, vydáváno pololetnČ – ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodáĜských ukazatelĤ stavebních objektĤ PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektĤ). Vynásobením zjištČné zastavČné plochy nebo obestavČného prostoru a jednotkové ceny se zjišĢuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveĖ k datu ocenČní, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyþíslen ýeským statistickým úĜadem. Od takto zjištČné výchozí hodnoty se odeþte opotĜebení, které odpovídá stavbČ daného stáĜí a zpĤsobu údržby objektu, výsledkem je vČcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištČní vČcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí þ. 3/2008 Sb., o provedení nČkterých ustanovení zákona þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku a o zmČnČ nČkterých zákonĤ, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ, ve znČní vyhlášky þ. 456/2008 Sb., vyhlášky þ. 460/2009 Sb., vyhlášky þ. 364/2010 Sb. a vyhlášky 387/2011 Sb. 5.2

Metoda výnosová

Fundamentálním principem výnosového zpĤsobu ocenČní je princip anticipace, jehož podstata spoþívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím oþekávání. Jestliže budoucí prospČch lze finanþnČ vyjádĜit jako Ĝadu oþekávaných výnosĤ, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako souþet všech tČchto oþekávaných výnosĤ, transformovaných na souþasnou hodnotu penČz. Na principu oþekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich þasový vývoj, ale i volba kapitalizaþních mČr, které implicitnČ odrážejí stupeĖ jejich oþekávané pravdČpodobnosti, spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: VH = V [Kþ] kde:

i

VH ... hledaná výnosová hodnota nemovitosti 4



V ... þisté pĜíjmy z nemovitosti i ... míra kapitalizace Anticipovaný pĜíjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na bČžném realitním trhu, popĜípadČ jde-li o nemovitost v daném místČ a þase neúþelnČ využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Roþní výnos z pronájmu nemovitosti je tĜeba snížit o obhospodaĜovací náklady související nemovitosti. Transformace na souþasnou hodnotu penČz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principĤ složeného úroþení jakožto jedné z disciplin finanþní matematiky. Délka uvažovaného þasového úseku (Projection Period) odpovídá vČtšinou intervalu nČkolika rokĤ, bČhem nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosĤ ještČ objektivnČ pĜedpovČditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuĜe nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5 - 15 let. Kratší interval je spíše výjimeþný, neboĢ zmenšování pásma smČĜuje k pĜímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závČru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím napĜ. výnos z prodeje. Oþekávaný výnos se u pĜedmČtné nemovitosti zjistí z dosaženého (popĜípadČ jde-li o nemovitost v daném místČ a þase neúþelnČ využívanou, lze použít výnos dosažitelný) roþního nájemného. Roþní výnos z pronájmu nemovitosti je tĜeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na prĤmČrnou roþní údržbu, správu nemovitosti, daĖ z nemovitosti a pojištČní nemovitosti). NČkteré metodiky odpoþítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veĜejností zejména v bankovním a investiþním sektoru), že tato kategorie nákladĤ nemá své opodstatnČní. ZĜejmou výhodou metodik výpoþtu bez neprovozních nákladĤ je odpovČć na otázku investora, za jak dlouhý þasový úsek bude poþáteþní investice do poĜízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpoþet þasového úseku návratnosti poþáteþní investice: Návratnost [roky] = poþáteþní investice [Kþ] /roþní þistý zisk z pronájmu [Kþ/rok]

V nČmecky hovoĜících zemích je obvykle používána metoda „þasovČ omezené renty“: VHN = ýV ×

kde:

qn −1 HP + q × ( q − 1) q n n

ýV ... každoroþní þisté pĜíjmy z nemovitosti, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n ... zbývající doba užití nemovitosti (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP ... hodnota pozemku.

Velice dĤležitým bodem pĜi stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí pĜíjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle dČje dvČma zpĤsoby: 1) míra výnosnosti odhadnutá na základČ porovnání s obdobnými typy nemovitostí, 2) pokud není dostatek údajĤ k add 1), pak se konstrukce výpoþtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového zpĤsobu, kdy „jádro“ tvoĜí výchozí úroveĖ bezpeþného typu investic na finanþním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako souþet všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovitosti na trhu realit oproti výchozí odhadnuté míĜe z finanþního trhu. Jedná se tedy o souþet:

- bezrizikové míry výnosnosti, - prémií (pĜirážek) za rizika. matematické vyjádĜení: kde:

i = ibezp + Ȉı

i ... míra kapitalizace 5



ibezp... bezpeþný typ investice Ȉı ... souþet prémií (pĜirážek) za rizika Viz napĜ. „Výnosová hodnota nemovitostí“, autor Ing. ZbynČk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7. Jako základ pro hodnocení bezpeþného typu investice je doporuþován výnos z dlouhodobých státních dluhopisĤ; aktuální informace o nich jsou volnČ k dispozici napĜ. na webových stánkách bank, obchodníkĤ s cennými papíry þi ratingových agentur. PĜirážky k bezpeþnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tĜí bodĤ: PĜirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní pĜirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepĜedpokládané opravy þi nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propoþtu nákladĤ v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy provČĜit technickou kvalitu objektu. PĜirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní pĜirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemníkĤm a za takové nájmy, které byly uvažovány v propoþtu pĜíjmĤ. ZohledĖuje se délka nájemních smluv (doba urþitá / neurþitá) a pĜípadné riziko, že prostory uvolnČné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledĖuje „kvalita“ nájemcĤ – jejich schopnost platit nájem vþas a ve smluvené výši. V úvahu pĜipadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti pĜestane být zájem – tzv. „ekonomická životnost“. PĜirážka za rizika právními povahy Zde procentní pĜirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty vČcné bĜemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníkĤ, zda pĜístup k nemovitosti je možný jen pĜes pozemky jiných vlastníkĤ, soudní spory apod. 5.3

Metoda komparativní

Komparativní metoda, též srovnávací metoda þi metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z vČtšího poþtu známých entit lze odvodit stĜední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení urþité nemovitosti (pro zjištČní její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejĤ (kupních smluv) nebo se opírají o šetĜení spolupracujících odhadcĤ, realitních kanceláĜí v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku þi o realitní inzerci. Mezi základní vlivy pĤsobící na hodnotu nemovitého majetku patĜí: Poloha nemovitostí - vzdálenost od center mČst þi obcí - vzdálenost od hlavních komunikaþních tahĤ - pĜístup k silniþním þi železniþním trasám Využitelnost nemovitostí - stavebnČ-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost þi naopak pĜedimenzovanost - úþel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti pĜístaveb a rozšíĜení nemovitostí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzávČry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátČžová bĜemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypovČditelnost 6



-

pĜedkupní práva, vČcná bĜemena zástavní práva soudní spory (napĜ. restituþní spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitostí - prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitČ V podmínkách ýeské republiky má pĜístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejĤ nemovitostí pouze stát (prostĜednictvím finanþních úĜadĤ), který však tyto údaje pro potĜeby odhadcĤ systematicky netĜídí a rovnČž jim je takto z dĤvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho dĤvodu existují komerþní databáze, kde by soupisy sjednaných cen mČly splĖovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecnČ nelze pĜeceĖovat, neboĢ data v nich rychle zastarávají a jsou pak užiteþná zejména pro sledování trendĤ. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi ýeského statistického úĜadu, který shromažćuje informace o sjednaných cenách od finanþních úĜadĤ a souþasnČ mČli pĜístup na databázi Katastrálních úĜadĤ, ze které by mohli mimo jiné získat pĜíslušnou kupní smlouvu s pĜesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách ýeské republiky není z dĤvodĤ výše uvedených možné. PĜesto lze z veĜejnČ dostupných placených i neplacených zdrojĤ zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí vþetnČ jejich pĤvodních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny pĜedmČtu ocenČní, nikoliv pĜesné matematické vyþíslení þástky, za jakou je nemovitost prodejná. Na koneþnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, pĜiþemž každou z nich mĤže potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceĖovatelĤ je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na vČc, který by ovšem mČl korespondovat s pokud možno co nejširší výseþí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i þlánek uveĜejnČný v odborném þtvrtletníku „Odhadce a oceĖování majetku“ þ. 3-4/2009, str. 50: „DĤležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítČní se do uvažování investora. Znamená to umČt si odpovČdČt na otázky, které si takový investor klade proþ bych si onu nemovitost mČl kupovat, jaké pĜinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost.“ PĜesto je však pravdČpodobné a þasté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, pĜípadnČ zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veĜejnČ pĜístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmínČnou výseþ potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitost vydat, je mimo bČžnou relaci. Z tČchto dĤvodĤ odborná veĜejnost považuje za nejpĜesnČjší možné zjištČní obvyklé ceny nemovitosti proces veĜejné dražby, které se mĤže zúþastnit široké spektrum libovolných zájemcĤ o danou nemovitost. Aplikace metod viz napĜ. publikace Teorie oceĖování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. ZbynČk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006.

7



B POSUDEK 1

APLIKOVANÁ METODA OCENċNÍ

V tomto posudku je zjišĢována obvyklá cena pĜedmČtu ocenČní, kterou se dle zákona þ. 151/1997 Sb. (zákon o oceĖování majetku) ve znČní zákona þ. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena pĜi prodejích stejného, popĜípadČ obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenČní. PĜitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoĜádných okolností trhu, osobních pomČrĤ prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. MimoĜádnými okolnostmi trhu se rozumČjí napĜíklad stav tísnČ prodávajícího nebo kupujícího, dĤsledky pĜírodních þi jiných kalamit. Osobními pomČry se rozumČjí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota pĜikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k nČmu. PĜi volbČ zpĤsobu zjištČní obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenČní. Vzhledem k tomu, že pĜedmČtem ocenČní je bČžný rodinný domek, ke kterému je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných objektĤ vþetnČ pozemkĤ na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popĜ. již uskuteþnČných prodejĤ), domníváme se, že je vhodné pro ocenČní použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právČ pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještČ vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami urþovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v urþitých aspektech a u nČkterých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. PĜesto se v našich podmínkách, zejména z dĤvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základČ metod nákladových a výnosových. Nákladový zpĤsob ocenČní ovšem zjišĢuje tzv. vČcnou hodnotu nemovitosti (zjišĢuje náklady na znovupoĜízení staveb, s odpoþtem pĜimČĜeného opotĜebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v pĜípadČ tohoto znaleckého posudku dostateþnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve vČtšinČ pĜípadĤ není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro úþely zjištČní výše škody, napĜ. v rámci pojišĢovacích Ĝízení. Výnosový zpĤsob ocenČní zjišĢuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je pĜedpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektĤ sloužících pro rodinné bydlení primárnČ nepĜedpokládá, odborná znalecká veĜejnost spolu s bankovním sektorem doporuþuje výnosové ocenČní neprovádČt, výnosovou metodu ocenČní proto neaplikujeme. Komparativní zpĤsob ocenČní je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou pĜímého porovnání. PodpĤrnČ je ocenČní provedeno také postupem dle provádČcí vyhlášky k zákonu o oceĖování þ. 151/1997 Sb. v platném znČní (vyhláška þ. 3/2008 Sb. ve znČní vyhlášky þ. 456/2008 Sb., vyhlášky þ. 460/2009 Sb., vyhlášky þ. 364/2010 Sb. a vyhlášky 387/2011 Sb.), která ocenČní provádí na základČ ucelené databáze srovnatelných þi alespoĖ obdobných nemovitostí vĤþi oceĖované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skuteþných prodejĤ - vyhlášku každoroþnČ aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ýR. Uvedený postup je v souladu s tržními pĜístupy k oceĖování.

8


2


OCENċNÍ

2.1

Komparativní metoda ocenČní - srovnání na realitním trhu

Komparativní metoda, též srovnávací metoda þi metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z vČtšího poþtu známých entit lze odvodit stĜední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení urþité nemovitosti (pro zjištČní její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejĤ (kupních smluv) nebo se opírají o šetĜení spolupracujících odhadcĤ, realitních kanceláĜí v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku þi o realitní inzerci. Popis: DĤm je pĤdorysnČ postaven ve tvaru obdélníka s vystupujícím zádveĜím, je samostatnČ stojící, situovaný na mírnČ svažitém terénu. Okolní zástavbu tvoĜí hlavnČ rodinné domy. Centrum obce Hranice je ve vzdálenosti 650 m, do Aše je vzdálenost 11 km. PĜístup k objektu je možný pĜes vjezdovou bránu, oplocení je provedeno vþetnČ zahrady. Inženýrské sítČ: je provedeno napojení na el. energii, veĜejný vodovod a kanalizaci, plynovod je pĜiveden k domu, plynomČr je odpojen. Konstrukþní Ĝešení a technické vybavení: Doba výstavby:

dle odborného odhadu pĜed cca 85-95 lety; údržba: zanedbaná

Poþet podlaží:

þásteþnČ podsklepeno, 2 nadzemní podlaží (pĜiþemž 2.NP je zþásti upravené podkroví)

Základy:

kamenné a betonové pasy bez izolací proti zemní vlhkosti

Nosné konstrukce: zdČné v tl. 45 cm, ze smíšeného zdiva; nezatepleno Stropy:

dĜevČné trámové; s rovným podhledem

StĜecha:

tvar sedlový; krov je dĜevČný

KlempíĜské konstrukce:

dešĢové žlaby a svody, oplechování stĜešních prostupĤ - pĤvodnČ z pozinkovaného plechu, nyní opatĜeno nátČry; zþásti chybí, þásteþnČ zkorodováno

VnitĜní povrchy:

dvouvrstvé vápenocementové omítky; obklady keramické v koupelnČ, v kuchyni

VnČjší povrchy:

vápenocementové omítky, místy opadané

Schody:

dĜevČné

DveĜe:

dĜevČné hladké, s kovovými i dĜevČnými zárubnČmi

Okna:

dĜevČná s dvojitým zasklením

Povrch podlah:

dle úþelu užití místnosti: keramická dlažba, lepené PVC, betonová mazanina, palubky

Krytina stĜechy:

Vrata:

plechová

nejsou

9


VytápČní:

ústĜední, kotel je na tuhá paliva

OhĜev teplé vody:

zajišĢován zásobníkovým el. ohĜívaþem

VnitĜní vodovod:

je proveden rozvod studené i teplé vody

VnitĜní kanalizace: od všech zaĜizovacích pĜedmČtĤ


Hygienické vybavení:

WC splachovací; umyvadlo, vana

VnitĜní plynovod:

není proveden

v koupelnČ

Elektroinstalace:

na jistiþe, kompletní rozvod svČtelného proudu (230V) i motorového proudu (400V); bleskosvod není instalován

Výtahy:

nejsou

Ostatní:

napĜ. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoĜ, vestavČné skĜínČ, rozvod domácího telefonu, odvČtrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištČno

Vybavení kuchyní:

sporák (na el. energii)

UpozornČní: Detailní prohlídka nemohla být provedena. Konstrukþní Ĝešení, technické vybavení a napojení na inženýrské sítČ je popsáno jako standardní (typické) pro daný typ stavebního objektu; jejich skuteþné provedení tedy mĤže být odlišné. PravdČpodobná dispozice: 1.PP: chodba, schodišĢový prostor, kotelna, uhelna 1.NP: zádveĜí, chodba, schodišĢový prostor, kuchyĖ, koupelna s WC, 2 pokoje 2.NP: schodišĢový prostor, 2 pokoje

Konstrukþní Ĝešení a technické vybavení kĤlny na pozemku parc.þ. St. 555: KĤlna je nepodsklepená a má jedno nadzemní podlaží. Základy tvoĜí pravdČpodobnČ kamenné a betonové pasy bez izolací proti zemní vlhkosti. Nosné stČny jsou dĜevČné trámové, jednostrannČ obité. StĜecha je pultová, krov je dĜevČný, s plechovou krytinou. Okno je dĜevČné jednoduché, dveĜe a vrata jsou také dĜevČné. Podlahu tvoĜí betonová mazanina. Objekt je pravdČpodobnČ napojen na elektĜinu 220/380V.

Konstrukþní Ĝešení a technické vybavení kĤlny na pozemku parc.þ. 3077/13: KĤlna je nepodsklepená a má jedno nadzemní podlaží. Základy tvoĜí pravdČpodobnČ betonové pasy bez izolací proti zemní vlhkosti. Nosné stČny jsou dĜevČné trámové, jednostrannČ obité. StĜecha je sedlová, krov je dĜevČný, s plechovou krytinou. Okno je dĜevČné jednoduché, dveĜe jsou dĜevČné prkenné. Podlahu tvoĜí betonová mazanina. Objekt není napojen na žádné inženýrské sítČ.

10



Srovnávací parametry: ObestavČný prostor [m3]

ZastavČná plocha [m2]

Užitná plocha [m2]

rodinný dĤm þ.p. 526

508,54

77,40

135,45

kĤlna na pozemku parc.þ. St. 555

42,90

16,50

14,85

kĤlna na pozemku parc.þ. 3077/13

17,20

7,80

7,10

-

101,70

487,30

Název

pozemky

Srovnávací kritéria: þ.

Kriterium Popis kritéria A – OBEC 1 Velikost obce obyvatel 2 200, z toho 1 547 v produkt. vČku 2 Správa, úĜady mČstský úĜad, pošta; ostatní v Aši 3 Poptávka po nemovitostech nabídka pĜevyšuje poptávku 4 PĜírodní okolí výborné 5 Obchod a služby základní sortiment 6 Školství základní škola 7 Zdravotnictví zdravotní stĜedisko 8 Kultura, sport nedostateþné vybavení 9 Ubytování dostateþná kapacita 10 Struktura zamČstnanosti nedostateþná nabídka 11 Životní prostĜedí výborné B – UMÍSTċNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce na okraji 13 Dopravní podmínky pĜíjezd až k objektu 14 Orientace ke svČt. stranám pozemky se svažují k jihu 15 Konfigurace terénu mírnČ svažitý terén 16 PĜevládající zástavba bydlení 17 Parkovací možnosti za oplocením nebo obtížnČ pĜed oplocením nehlídané 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišĢováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sítČ v obci veškeré C – VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Typ stavby vhodný 22 Dostupnost jednotlivých podlaží pouze po schodišti 23 Regulace nájemného žádná 24 Výskyt radonu nemČĜeno

11


25 26 27 28 29 30

Další možnosti ohrožení PĜíslušenství nemovitosti Možnosti dalšího rozšiĜování Technická hodnota stavby Údržba stavby Pozemky celkem


velmi omezené až náhodné vhodné (identifikace viz výše) jsou (po vlastních pozemcích) viz níže zanedbaná 589 m2

Závady technické povahy: Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v dobrém technickém stavu, ovšem prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opotĜebení, zpĤsobeného zejména vlivem spíše zanedbané údržby. To se projevuje na vČtšinČ kovových konstrukcích, které jsou zþásti zkorodovány (dešĢové žlaby a svody, oplechování), okna jsou již také dosti nefunkþní, dochází ke vzlínání zemní vlhkosti, což je patrné na venkovních omítkách. Pokud nedojde k opravČ uvedených závad, bude zkrácena celková životnost stavby. Jinak je objekt bez viditelných statických poruch a jeho stavebnČ - technický stav odpovídá stáĜí, technologickým postupĤm výstavby a použitým stavebním materiálĤm a zanedbané údržbČ. Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude tĜeba vynaložit zvýšené finanþní prostĜedky na opravy. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV þ. 328 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, naĜízení exekuce, exekuþní pĜíkaz k prodeji). To však vhledem k úþelu posudku (pro exekuþní Ĝízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno.

12



Srovnávací nemovitosti (SN): 1) Rodinný dĤm Lokalita: Podhradí Nabídková cena: 490 000,- Kþ Popis: SamostatnČ stojící, þásteþnČ podsklepený rodinný dĤm s dispozicí 4+1, s navazující dílnou a garáží. Nemovitost je napojena na elektĜinu 220/380V, veĜejný vodovod a kanalizaci. VytápČní je ústĜední s kotlem na tuhá paliva. Budova: smíšené zdivo Stav objektu: pĜed rekonstrukcí Typ domu: pĜízemní Podlaží poþet: 2 Plocha zastavČná: 140 m² Plocha užitná: 130 m² Plocha pozemku: 654 m²

Zdroj: Realitní kanceláĜ Josef Špalek Rybniþní 2902, 352 01 Aš Telefon: +420 354 527 422 www.realityasska.cz 2) Rodinný dĤm Lokalita: Hazlov - Výhledy Nabídková cena: 859 000,- Kþ Popis: SamostatnČ stojící, þásteþnČ podsklepený rodinný dĤm s dispozicí 5+1. Nemovitost je napojena na elektĜinu 220/380V, vlastní studnu, kanalizace je svedena do jímky. VytápČní je lokální kamny na tuhá paliva. Budova: smíšené zdivo Stav objektu: dobrý Typ domu: pĜízemní Podlaží poþet: 3 Plocha zastavČná: 100 m² Plocha užitná: 150 m² Plocha pozemku: 800 m²

13



Zdroj: Realitní kanceláĜ ESTATE AGENCY, s.r.o. 28. pluku 524/25, 101 00 Praha Telefon: +420 267 311 098 www.era-reality.com 3) Rodinný dĤm Lokalita: Aš Nabídková cena: 990 000,- Kþ Popis: SamostatnČ stojící, podsklepený rodinný dĤm s dispozicí 4+2 a garáží. Nemovitost je napojena na elektĜinu 220/380V, veĜejný vodovod a kanalizaci. VytápČní je ústĜední s kotlem na tuhá paliva. Budova: smíšené zdivo Stav objektu: dobrý Typ domu: pĜízemní Podlaží poþet: 3 Plocha zastavČná: 72 m² Plocha užitná: 145 m² Plocha pozemku: 819 m²

Zdroj: Realitní kanceláĜ M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 110 00 Praha Tel: +420 800 100 446 www.mmreality.cz

14



4) Rodinný dĤm Lokalita: Hranice Nabídková cena: 1 149 000,- Kþ Popis: SamostatnČ stojící, þásteþnČ podsklepený rodinný dĤm s dispozicí 4+2. Nemovitost je napojena na elektĜinu 220/380V, vlastní studnu, kanalizace je svedena do septiku. VytápČní je ústĜední s kotlem na tuhá paliva. Na pozemku dále stojí dvČ garáže a kĤlna. Budova: smíšené zdivo Stav objektu: dobrý Typ domu: pĜízemní Podlaží poþet: 3 Plocha zastavČná: 105 m² Plocha užitná: 170 m² Plocha pozemku: 1 194 m²

Zdroj: Realitní kanceláĜ Bart Reality, s.r.o. VídeĖská 153/119b, 619 00 Brno tel.: +420 725 800 802 www.bart-reality.cz

15



5) Rodinný dĤm Lokalita: Aš Nabídková cena: 1 280 000,- Kþ Popis: SamostatnČ stojící, podsklepený rodinný dĤm s dispozicí 6+2 a garáží. Nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítČ, vytápČní je ústĜední s kotlem na plyn. Budova: cihlová Stav objektu: dobrý Typ domu: pĜízemní Podlaží poþet: 3 Plocha zastavČná: 100 m² Plocha užitná: 210 m² Plocha pozemku: 303 m²

Zdroj: Realitní kanceláĜ Josef Špalek Rybniþní 2902, 352 01 Aš Telefon: +420 354 527 422 www.realityasska.cz

16



ZávČreþná analýza Ceny uvádČné v nabídkách realitních kanceláĜí nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientaþnČ a s velkou obezĜetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláĜe vČtšinou v první fázi inzerce respektují pĜání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláĜe tedy zpravidla inzerují ceny urþené prodávajícími a až po delší dobČ, v dalších fázích neúspČšné inzerce ceny snižují. NapĜ. v pĜíspČvku „Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky“ prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: „ZmČnu ceny v prĤbČhu trvání nabídky vyjadĜuje tzv. koeficient redukce ceny, který pĜedstavuje pomČr tržní ceny ku cenČ nabídkové. Zpravidla je tento koeficient kZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. PĜi oceĖování nemovitostí porovnávací metodikou se nČkdy používá paušálnČ hodnota kZC = 0,85.“ UveĜejnČno v þasopise Soudní inženýrství þ. 4, roþník 20-2009 na str. 188. ObdobnČ v þasopise „Odhadce a oceĖování majetku“ þ. 3-4/2009 v þlánku autorĤ Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváþka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skuteþných prodejĤ vykazují podobné tendence (korelaþní koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). StejnČ tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc. v publikaci Teorie oceĖování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: „Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ovČĜit, jak cena urþité nemovitosti postupnČ v þase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitost se zĜejmČ prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovitosti nemĤže být vČtší, než cena stejné nemovitosti inzerované k prodeji.“ V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65 - 1,00. Metoda pĜímého porovnání: Srovnávací nemovitosti SN 1 SN 2 SN 3 SN 4 SN 5

Cena ke srovnání [Kþ] 490 000 859 000 990 000 1 149 000 1 280 000

Index odlišnosti IO tech. stav a zdroj poloha velikost vybavenost 0,95 1,20 1,05 1,20 0,85 1,15 0,90 1,05 0,85 0,85 0,95 1,10 0,85 1,00 0,65 0,95 0,95 0,85 0,60 0,90 n: poþet srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena [Kþ] Obvyklá cena [Kþ] po zaokrouhlení:

Upravená cena [Kþ] 703 836 793 491 747 462 603 081 558 144 5 681 203 680 000

Statistické veliþiny: SmČrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický prĤmČr [AP] AP + SO Maximální hodnota

98 435 558 144 581 565 680 000 778 435 793 491

Tato cena v sobČ zahrnuje hodnotu pĜíslušenství identifikovaného výše.

17


2.2


Porovnávací zpĤsob ocenČní dle provádČcí vyhlášky k Zákonu o oceĖování

a) Rodinný dĤm þ.p. 526 ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní: Typ objektu: Poloha objektu: StáĜí stavby: Indexovaná prĤmČrná cena IPC (pĜíloha þ. 20a):

Rodinný dĤm § 26a porovnávací metoda Karlovarský kraj, nad 2 000 do 10 000 obyvatel 90 let 3 231,- Kþ/m3

ZastavČné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 1.NP: 2.NP: Název podlaží 1.PP: 1.NP: 2.NP:

34,00 m2 77,40 m2 67,90 m2

= = = ZastavČná plocha 34,00 m2 77,40 m2 67,90 m2

Konstrukþní výška 2,60 m 2,80 m 2,80 m

ObestavČný prostor: OP celkem: ObestavČný prostor - celkem: Podlažnost: ZastavČná plocha prvního nadzemního podlaží: ZastavČná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,32

508,54 m3 508,54 m3

= =

77,40 m2 179,30 m2

ZP1 = ZP =

Výpoþet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavČné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou stĜechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dĤm 2. Provedení obvodových stČn - Na bázi dĜevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. TloušĢka obvod. stČn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota vČtší než 2 5. Napojení na sítČ (pĜípojky) - PĜípojka elektro, voda, napoj. na veĜej. kanal. nebo domovní þistírna 6. ZpĤsob vytápČní stavby - ÚstĜední, etážové, dálkové 7. Zákl. pĜíslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvoĜící pĜíslušenství k RD - Standardní pĜíslušenství vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkþním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem

þ.

Vi

I

typ A

III

0,00

I

-0,08

II I

0,00 0,00

IV

0,04

III III I III

0,00 0,00 0,00 0,00

III

0,05

II

0,00

18



12. Kriterium jinde neuvedené - VýznamnČ snižující cenu 13. StavebnČ - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou – (pĜedpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáĜí 90 let: 0,60

I

-0,10

III

0,85

þ. I I III III

Pi 0,00 0,02 0,00 0,00

II

0,00

III

0,04

II

0,00

III

0,00

II II III II

0,00 0,00 0,00 0,00

þ.

Ti

I

-0,10

II

0,00

I

-0,05

12

Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) × V13 × 0,60 = 0,464 i=1

Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez vČtšího významu 2. ÚĜady v obci - obecní úĜad 3. Poloha nemovitosti - vnitĜní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostĜedí - pĜevažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síĢ obchodĤ a služeb, pohostinské a popĜípadČ kulturní zaĜízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zaĜízení 7. Zdravotní zaĜízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické péþe 8. VeĜejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak þtyĜmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. NezamČstnanost v obci - prĤmČrná nezamČstnanost 11. ZmČny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivĤ 12

Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 1,060 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílþím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výraznČ nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahĤ na prodejnost - negativní - nedobrovolná dražba, obsazená nemovitost, spoluvlastnické podíly, potenciílní náklady na soudní spor, vystČhování þi vyklizení, doba do výmazu omezení práv z LV 3

Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,850 i=1

Celkový index I = IV × IP × IT = 0,464 × 1,060 × 0,850 = 0,418 OcenČní: Cena upravená CU = IPC × I = 3 231,- Kþ/m3 × 0,418 = 1 350,56 Kþ/m3 CP = CU × OP = 1 350,56 Kþ/m3 × 508,54 m3 = 686 813,78 Kþ Cena stanovená porovnávacím zpĤsobem

=

686 813,78 Kþ 19



b) Pozemky Stavební pozemky ocenČné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - pĜíloha þ. 21 - tabulka 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Koeficient prodejnosti Kp (pĜíl. þ. 39 - dle obce a úþelu užití) 0,8830 Koeficient zmČny cen staveb Ki (pĜíl. þ. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 PĜehled použitých jednotkových cen stavebních pozemkĤ: Zákl. cena Úprava Upr. cena ZatĜídČní Koef. Ki Kp [Kþ/m2] [%] [Kþ/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavČná plocha a nádvoĜí § 28 odst. 1 a 2 43,90 1,00 2,1550 0,8830 10,00 91,889 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkþním celku § 28 odstavec 5 43,90 0,40 2,1550 0,8830 10,00 36,756 Parcelní VýmČra Jedn. cena Cena Typ Název þíslo [m2] [Kþ/m2] [Kþ] zastavČná plocha a § 28 odst. 1 a 2 St. 555 256,00 91,889 23 523,58 nádvoĜí § 28 odstavec 5 zahrada 3077/13 333,00 36,756 12 239,75 Stavební pozemky - celkem 35 763,33 Pozemky - zjištČná cena

=

35 763,33 Kþ

c) Rekapitulace 1. OcenČní staveb 1.1. Rodinný dĤm þ.p. 526 2. OcenČní pozemkĤ 2.1. Pozemky Celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

686 813,80 Kþ 35 763,30 Kþ 722 577,10 Kþ

722 580,- Kþ

20


3


VYHODNOCENÍ

Komparativní metoda - srovnání na realitním trhu

680 000,- Kþ

OcenČní dle provádČcí vyhlášky k Zákonu o oceĖování

722 580,- Kþ

Na základČ dostupných informací, na základČ popsaných parametrĤ, na základČ srovnávacích kritérií, na základČ rizikových faktorĤ, na základČ provedených šetĜení a na základČ výsledkĤ použitých metod ocenČní indikujeme obvyklou cenu pĜedmČtu ocenČní ve výši: 680 000,- Kþ OcenČní spoluvlastnické podílu: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/12 þiní tedy 680 000,- Kþ × 1/12 = 56 666,67 Kþ, po zaokrouhlení:

57 000,- Kþ

21



C REKAPITULACE Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/12 na budovČ bydlení þ.p. 526, þást obce Hranice, ul. Janáþkova, stojící na pozemku parc.þ. St. 555 a spoluvlastnického podílu ve výši 1/12 na pozemcích parc.þ. St. 555 a 3077/13, k.ú. Hranice u Aše, obec Hranice, zapsáno na LV þ. 328 vedeného KÚ pro Karlovarský kraj, KP Cheb,vþetnČ pĜíslušenství, indikujeme ke dni ocenČní na:

57 000,- Kþ slovy: Padesátsedmtisíc korun þeských

D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona þ. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumoþnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. þ. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumoþnících, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ, zapsaný dle Rozhodnutí ministrynČ spravedlnosti a pĜedsedkynČ legislativní rady vlády ýeské republiky þ.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnČní pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod poĜadovým þíslem 1514 – 244 / 2012 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké peþetČ:

V Hradci Králové dne 06.06.2012 Podpis za znalecký ústav:

Ing. Milan Bálek jednatel spoleþnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. PĜemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové

22



E PěÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV þ. 328, k.ú. Hranice u Aše, získaný prostĜednictvím Dálkového pĜístupu do Katastru nemovitostí dne 01.03.2012 3. Snímek katastrální mapy

23


PĜíloha: Fotodokumentace

2012

Recommend Documents