2012

Znalecký posudek č. 14/14/2012 o obvyklé ceně nemovitosti - rodinného domu č.p.9 s příslušenstvím a pozemky p.č.st.4, p.č.86/1 a p.č.97/1 v k.ú.Podveky, obec Podveky, okres Kutná Hora

Objednatel znaleckého posudku:

Mgr.Lenka Černošková Soudní exekutor Exekutorského úřadu Prostějov Dolní 71 796 01 Prostějov

Účel znaleckého posudku:

018 EX 01900/12-019 exekuční řízení

Podle stavu ke dni 8.7.2012 posudek vypracoval:

Ing. Jan Hájek Puškinská 661 284 01 Kutná Hora tel.: 736 630 902 [email protected] Znalecký posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení.

V Kutné Hoře, dne 12. 7. 2012

Rodinný dům č,p,9, k.ú.Podveky

Znalecký posudek č. 014/14/2012

A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: vypracovat znalecký posudek týkající se nemovitostí ve výlučném vlastnictví povinného, a to: - pozemek p.č.st.4 o výměře 1587 m2(zastavěná plocha a nádvoří) k.ú.Podveky - pozemek p.č.86/1 o výměře 365 m2 (druh:ostatní plocha) - pozemek p.č.97/1 o výměře 252 m2 (druh:ostatní plocha) - budova - Podveky č.p.9, bydlení stojící na pozemku p.č.st.4 vše zapsané na LV 10032 k.ú.Podveky Ve svém posudku znalec určí obvyklou cenu nemovitostí specifikovaných výše, tj. ocenění nemovitostí, jejich příslušenství a jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených.

2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Rodinný dům Podveky č.p.9 285 06 Podveky Středočeský Kutná Hora Podveky Podveky 208

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 8.7.2012 za přítomnosti vlastníka pana Vladimíra Kalaše.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z Katastru nemovitostí-LV 10032 Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kutná Hora, ze dne 12.7.2012 - snímek z katastrální mapy V.S.IX-19-13 k datu 3.7.2012 - darovací smlouva ze dne 6.6.2000, vklad práva povolen rozhodnutím č. V12 2244/2000 dne 1.9.2000, právní účinky vkladu 18.8.2000 - výsledky místního šetření znalce se zaměřením současného stavu (použito bylo laserového dálkoměru Leica) dne 8.7.2012 za přítomnosti vlastníka pana Vladimíra Kalaše - vyhláška Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č.387/2011 Sb. s účinností od 1.1.2012. - metodika oceňovaní nemovitostí, obsahující základní pravidla evropských a mezinárodních oceňovacích standardů. Metodika vychází ze standardu IVS č. 4 a navazující uživatelské směrnice, průběžně je doplňována o všechny nové poznatky a dohody, které vznikají v rámci evropského sdružení oceňovacích svazů (TEGoVA a IVSC). -2-



5. Vlastnické a evidenční údaje Nemovitost zapsána na LV 10032 Vladimír Kalaš, Podveky 9, 285 06 Podveky

6. Dokumentace a skutečnost Nebyla předložena žádná dokumentace odpovídající skutečnému provedení stavby. Na místně příslušném Stavebním úřadu- Městský úřad Uhlířské Janovice, odbor ŽP a výstavby ani na Obecním úřadu Podveky nebyla dohledána jakákoliv dokumentace vztahující se k oceňované nemovitosti, proto bylo přistoupeno k celkovému zaměření objektu. Měření bylo provedeno laserovým měřidlem vzdáleností Leica DISTO a pásmem.

7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v zastavěném území obce Podveky. Z veřejných inženýrských sítí je objekt napojen pouze na rozvod elektrické energie. Nemovitost je tvořena rodinným domem č.p.9 s příslušenstvím (sestávajícím z vedlejších staveb3 kolny, studny a venkovních úprav), stodolou a dále pozemky p.č.st. 4 (zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1587m2), p.č.86/1 (ostatní plocha o výměře 365m2), p.č. 97/1 (ostatní plocha o výměře 252m2) a trvalými porosty. Venkovní úpravy představují zejména oplocení pozemku, přípojky inženýrských sítí do domu a zpevněné plochy kolem domu. Pozemky přiléhající k nemovitosti jsou oploceny drátěným strojovým pletivem a dřevěným plotem. Bližší technický popis jednotlivých staveb a pozemků je uveden dále v posudku.

7. Obsah znaleckého posudku 1) Rodinný dům č.p.9 s příslušenstvím 2) Pozemky – pozemek p.č. st.4 zastavěná plocha a nádvoří pozemek p.č. 86/1 ostatní plocha pozemek p.č. 97/1 ostatní plocha

8. Použité metody zjištění hodnoty nemovitosti Znalecký posudek je vypracován pro stanovení ceny nemovitosti v místě a čase obvyklé. obvyklá cena – dle zákona č.151/1997 Sb.(zákon o oceňování majetku) se rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. -3-



Ocenění Při stanovení obvyklé ceny majetku jsou zpravidla použity tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu nákladovou, porovnávací a výnosovou. nákladová metoda – přístup na bázi nákladů představuje technický pohled na nemovitost, jde v podstatě o stanovení nákladů na pořízení věci, snížené o opotřebení přiměřené stáří a skutečnému stavu – výsledkem je věcná hodnota(časová cena) výnosová metoda – přístup na bázi výnosů je založen na ekonomickém pohledu na nemovitost, preferuje užitné hledisko a vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet příjem – výsledkem je výnosová hodnota porovnávací metoda – přístup na bázi porovnání je založen na principu srovnání hodnoty oceňované nemovitosti s cenami obdobných nemovitostí, které byly v nedávné době realizovány na trhu – výsledkem je porovnávací hodnota Při volbě zjištění obvyklé ceny byla analyzována použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Předmětem ocenění je rodinný dům s příslušenstvím, který je v obdobných lokalitách běžně obchodován, oproti tomu trh s pronájmem nemovitostí daného typu není v místě ocenění ani jeho širším okolí rozvinut. Pronájem oceňované nemovitosti nelze předpokládat a výpočet výnosové hodnoty by tak byl čistě teoretický a její výsledek nevypovídající. Z výše uvedených důvodů byla pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti použita porovnávací a nákladová metoda.

Pro stanovení obvyklé ceny rodinného domu s příslušenstvím bude v souladu s výše uvedeným použita kombinace porovnávací a nákladové metody.

-4-



B. Znalecký posudek 1. Popis nemovitosti Popis lokality Obec Podveky se nachází 9 km jihozápadně od Uhlířských Janovic. V současné době obec čítá kolem 200 obyvatel, nachází se zde omezené občanské vybavení – obecní úřad, pohostinství, potraviny. Vzdálenost do Ratají nad Sázavou či Uhlířských Janovic, kde je veškerá občanská vybavenost je 3 km, resp.9 km. Okolí obce je převážně zemědělskou oblastí.

Popis nemovitostí a)Rodinný dům Oceňovaný objekt se nachází ve středu obce Podveky, okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Rodinný dům je samostatně stojící nepodsklepená stavba s jedním nadzemním podlažím a půdním prostorem. Svislé nosné konstrukce domu jsou zděné ze smíšeného zdiva (převážně z kamene) a jsou založené na neizolovaných základových pasech, stropy převážně dřevěné s rovným podhledem v zadní místnosti jsou klenbové. Sedlová střecha má dřevěný krov běžného konstrukčního uspořádání nosných prvků a je opatřena krytinou z eternitových šablon. Klempířské konstrukce jsou úplné a jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky vápenocementové-značně poškozené, vnitřní omítky štukové, v koupelně a kuchyni jsou běžné keramické obklady. Okna dřevěná špaletová, dveře dřevěné hladké. Podlahy obytných místností mají koberce a laminátové plovoucí podlahy, ostatní místnosti keramickou dlažbu. Koupelna domu je vybavena standardní vanou a umývadlem, splachovací WC je umístěno samostatně. Vybavení kuchyně je rovněž standardní- běžná kuchyňská linka s elektrickým plotýnkovým sporákem. Dům je napojen pouze veřejný rozvod elektrické energie. Voda je vedena ze studny na pozemku, odkanalizování do jímky, plyn zaveden není. Vytápění objektu je řešeno lokálně kamny na tuhá paliva umístěných v jednotlivých místnostech, ve dvou pokojích jsou elektrické přímotopy. Ohřev teplé užitkové vody pro koupelnu i kuchyň je zajišťován boilerem umístěným v koupelně. Přesné stáří objektu se nepodařilo zjistit, odhadováno je na 120 let, čemuž odpovídají použité technologie i stav nemovitosti. V průběhu existence stavby bylo dle poskytnutých informací provedeno několik větších oprav- v roce 1940 nová střecha, v šedesátých letech vybudování WC a koupelny. Stavebně technický stav objektu je dobrý, na prvcích dlouhodobé životnosti se nevyskytují žádné znaky statického narušení, prvky krátkodobé životnosti jsou průběžně udržovány, na většině je však patrné značné opotřebení (zejména vnější omítky, střešní krytina, dveře). Konstrukce krátkodobé životnosti a prvky vybavení stavby jsou převážně standardního až podstandardního provedení. Negativní vlivy v okolí oceňovaného rodinného domu např. konfliktní skupiny obyvatel, zvýšená hlučnost, prašnost či plánovaná výstavba s negativním dopadem atd. nebyly zjištěny. Dispozice: 1. NP : vstupní veranda, předsíň, koupelna, WC, obytná kuchyň, 3 pokoje

-5-



b) Stodola Stodola je přízemní zděná stavba se sedlovou střechou s dřevěným krovem. Podlaha stavby je hliněná, stropy chybí, sedlová střecha opatřena krytinou z pálených tašek. Velká dřevěná vrata (značné opotřebení), bez oken. Vnitřní omítky chybí, vnější jsou značně poškozené. Klempířské konstrukce provedeny pouze částečně, elektřina je zavedena. Odhadované stáří stavby je 100 let, na všech konstrukcích stavby je patrné značné opotřebení. Stavba je téměř na konci své životnosti.

Pozemky Pozemek p.č.st.4 je přímo přístupný z místní zpevněné komunikace. Pozemek je částečně zastavěn stavbou rodinného domu, vedlejšími stavbami a stavbou stodoly. Pozemky p.č.86/1 a 97/1 jsou přístupné pouze přes pozemek p.č.st.4, pozemky jsou zatravněny. Na pozemcích se vyskytují trvalé porosty sestávající z několika starších ovocných stromů. Celková plocha všech pozemků je 2204 m2. Pozemky jsou mírně svažité, tvar přibližně obdélníkový, po celém obvodu oplocené. Vyjma elektrické energie nejsou napojeny na žádné obvyklé inženýrské sítě ( plyn, vodovod, kanalizace). Trh s nemovitostmi Vzhledem k velikosti a charakteru obce je trh s nemovitostmi omezen především na rodinné domy, rekreační objekty a volné pozemky k výstavbě zmiňovaných staveb. Dle zkušeností z minulosti jsou dokončené nemovitosti obdobného provedení, technického stavu a vybavení relativně dobře obchodovatelné. Trh s pronájmem rodinných domů v dané lokalitě není rozvinutý, a proto pořizování daného typu nemovitosti za účelem zajištění budoucích výnosů z pronájmu není pravděpodobné.

-6-



2. Nákladová metoda Věcná hodnota nemovitostí, jakožto jeden z dílčích odhadů obvyklé ceny, je většinou definována jako součet hodnoty pozemku a výše nákladů za stavby na něm postavené, snížené o jejich případné znehodnocení. Obvyklá hodnota pozemku se většinou zjišťuje porovnávací metodou. Při indikaci obvyklé ceny pozemku se vychází z nezastavěného pozemku, přičemž musí být uvážen vliv okolní zástavby a zejména právní omezení, která spolurozhodují o rozsahu a způsobu jeho využití. Tak bylo postupováno i v tomto případě. Věcná hodnota staveb byla v tomto případě stanovena jako cena nákladová podle platného oceňovacího předpisu (podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č.387/2011 Sb., s účinností od 1.1.2012), bez uvažovaní vlivu koeficientu prodejnosti nemovitosti Kp. Ze staveb byla stanovena věcná hodnota rodinného domu č.p.9 a stodoly. Vedlejší stavby (kolna1, kolna 2 a kolna 3) představující příslušenství rodinného domu, venkovní úpravy (přípojka elektro, oplocení, atd.) mají z pohledu cenotvorby zanedbatelný vliv a pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti se neuvažují.

a) Rodinný dům č.p.9 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

§ 5, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111

Výpočet jednotlivých ploch: Plocha Název 22,92x7,40 1NP

=

[m2] 169,61

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška plocha 169,61 m2 3,00 m

Název 1NP Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor vrchní stavba 22,92x7,40x3,04 zastřešení 22,92x7,40x4,01÷2

= =

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) -7-

[m3] 515,61 m3 340,06 m3



Název

Typ

vrchní stavba zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP Z

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody

zděné dřevěné, zděné klenbové krov dřevěný, vázaný eternitové šablony pozinkovaný plech vápenné, štukové vápenocementové chybí běžné keramické obklady chybí dřevěné dřevěná špaletová koberec keramická dlažba přímotopy, kamna na tuhá paliva třífázová chybí ocelové trubky, studená i teplá voda bojler chybí žumpa elektrický sporák s plotýnkami umyvadlo, vana, WC splachovací chybí

Hodnocení standardu S S S S S S S S C S C -8-

Obj. podíl [%] 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Obestavěný prostor 515,61 m3 340,06 m3 855,67 m3

Hodnocení standardu S S S S S S S S C S C S S S S P S C S S C P S S S C

Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Upravený obj. podíl 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,00 2,30 0,00


12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů


S S S S P S C S S C P S S S C

3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 0,46 1,00 1,00 1,00 0,00

3,20 5,20 2,20 1,00 2,39 4,30 0,00 3,20 1,90 0,00 1,43 0,50 4,10 0,30 0,00 89,52

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):

= x x x

Základní cena upravená [Kč/m3] 3 Plná cena: 855,67 m x 3 755,10 Kč/m3

= =

3 755,10 3 213 126,42 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 120 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 roků Opotřebení: 100 % x S ÷ PCŽ = 100 % x 120 ÷ 150 = 80,000 % Opotřebení

-

2 570 501,14 Kč

Rodinný dům č.p.9 - zjištěná cena

=

642 625,29 Kč

2 290 0,8952 0,8500 2,1550

b) Stodola Zatřídění pro potřeby ocenění: Hala § 3 Svislá nosná konstrukce Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

K. skladování a úprava zemědělských produktů zděná 1271

Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha 1NP 26,19x10,80

[m2] 282,85

=

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. plocha

Název -9-

Konstr. výška

Součin



1NP Součet

282,85 m2 282,85

Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

3,84 m 1 086,14 1 086,14

PVP = 1 086,14 ÷ 282,85 = 3,84 m PZP = 282,85 ÷ 1 = 282,85 m2

Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor Vrchní stavba 26,19x10,80x4,90 zastřešení 26,19x10,80x3,70÷2

= =

[m3] 1 385,97 m3 523,28 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

Vrchní stavba zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP NP

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienická vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní

mělké založení bez izolace zděné chybí dřevěný vázaný pozinkovaný plech chybí chybí chybí chybí chybí dřevěná chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí - 10 -

Obestavěný prostor 1 385,97 m3 523,28 m3 1 909,25 m3

Hodnocení standardu P S C S S S C C X C C S C C X S C X X X X X X X C

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100



Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací P 2. Svislé konstrukce S 3. Stropy C 4. Krov, střecha S 5. Krytiny střech S 6. Klempířské konstrukce S 7. Úprava vnitřních povrchů C 8. Úprava vnějších povrchů C 9. Vnitřní obklady X 10. Schody C 11. Dveře C 12. Vrata S 13. Okna C 14. Povrchy podlah C 15. Vytápění X 16. Elektroinstalace S 17. Bleskosvod C 18. Vnitřní vodovod X 19. Vnitřní kanalizace X 20. Vnitřní plynovod X 21. Ohřev teplé vody X 22. Vybavení kuchyní X 23. Vnitřní hygienická vybavení X 24. Výtahy X 25. Ostatní C Součet upravených objemových podílů

Obj. podíl [%] 12,30 29,80 9,10 11,20 2,80 0,70 6,00 3,20 0,00 0,70 2,10 2,40 4,40 4,90 0,00 4,80 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,20

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koeficient 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00

Upravený obj. podíl 5,66 29,80 0,00 11,20 2,80 0,70 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2,40 0,00 0,00 0,00 4,80 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 57,36

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 3) [Kč/m3] Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) Koeficient K3 = 0,30+(2,80/PVP) Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP)

= x x x x x x

Základní cena upravená [Kč/m3] 3 Plná cena: 1 909,25 m x 1 630,67 Kč/m3

= =

1 630,67 3 113 356,70 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 115 roků Opotřebení: 100 % x S ÷ PCŽ = 100 % x 100 ÷ 115 = 86,957 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 14 činit 85 %

-

2 646 353,20 Kč

Stodola - zjištěná cena

=

467 003,51 Kč

- 11 -

1 468 1,0750 0,9433 1,0292 0,5736 0,8500 2,1830



Rekapitulace ocenění staveb a) Rodinný dům č.p.9 b) Stodola

= =

642 625,29 Kč 467 003 ,51 Kč

Cena objektů činí celkem

1 109 628,80 Kč

Objekty – výsledná cena

1 100 000,-Kč

3. Porovnávací metoda Pro indikaci obvyklé ceny pomocí porovnávací metody byly použity nabídky a prodeje srovnatelných nemovitostí v okolních obcích, kde je trh v daném segmentu obdobný obci Podveky a nemovitosti vykazovali obdobné vlastnosti jako oceňovaná nemovitost. Pro tento účel byly použity údaje z vlastní databáze znalce a údaje z nabídek realitních kanceláří a údaje z databáze MOISES (informační systém založený za účelem shromažďování, uchovávání a zpřístupňování informací o skutečných obchodech s nemovitostmi v ČR). Jako způsob porovnání bylo zvoleno porovnání přímé, kdy oceňovaná nemovitost je porovnávána s každou z vybraných nemovitostí přímo. Nemovitosti byly porovnávány prostřednictvím přepočtu na zvolenou porovnávací jednotku, v tomto případě v cenách přepočtených na m2 užitné plochy objektu. Při hledání cenotvorných odlišností mezi oceňovanou nemovitostí a nemovitostmi pro porovnání byly cenové úpravy realizovány ve formě koeficientů. V případě, že se jednalo o nabídku, byla tato skutečnost zohledněna koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně realizovanými cenami v dané lokalitě. Výsledná porovnávací hodnota byla získána jako aritmetický průměr z upravených cen vzorků. Na výslednou cenu nemovitosti má vliv, kromě její velikosti a technického stavu zejména konstrukční provedení, vybavení, příslušenství nemovitosti a poloha v obci.

a) Pozemky Při indikaci obvyklé ceny pozemku se vychází z nezastavěného pozemku, přičemž musí být uvážen vliv okolní zástavby a zejména právní omezení, která spolurozhodují o rozsahu a způsobu jeho využití. Tak bylo postupováno i v tomto případě. Podle zkušeností z místního trhu s nemovitostmi se pozemky pro obdobný účel v této lokalitě, tj. obec Podveky a okolní srovnatelné obce, prodávají v závislosti na umístění, zasíťování a velikosti v rozmezí 200 až 500Kč/m2. Dané pozemky se vyskytují v stávající zástavbě obce Podveky, s dobrou možností parkování i přístupu. Vyjma rozvodu elektřiny nejsou napojeny na žádné inženýrské sítě (vodovod, plynovod, splašková kanalizace). Jistým negativem je omezená občanská vybavenost obce. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem a po porovnání s cenami na místním trhu s pozemky považuji cenu 250 Kč/m2 za reálnou.

- 12 -



250,00 Kč/m2

Průměrná jednotková cena: Oceňované pozemky: zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha ostatní plocha

p.č. p.č. p.č.

st.4 86/1 97/1

1587 m2 365 m2 252 m2 2204 m2

Výměra oceňovaných pozemků:

2204 m2 á 250,- Kč/m2 = 551 000,- Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem

=

551 000,- Kč

Pozemky - výsledná cena

=

551 000,- Kč

b) Nemovitost jako celek Objekty pro porovnání:

1. databáze MOISES č.18266 Cena obchodovaná: Okres: Obec: Katastrální území: Zóna: Poloha v zóně: Adresa nemovitosti: Datum obchodu:

840 000,- Kč KH Rašovice Jindice Rodinné domy průměrná Jindice 15.11.2011

Základní charakteristika nemovitosti: Samostatně stojící přízemí nepodsklepený rodinný dům bez vybudovaného obytného podkroví. Dům je starý odhadem 90 roků, je zděný z masivního kamenného zdiva se sedlovou střechou pokrytou taškovou krytinou. Osazena jsou stará dřevěná okna, náplňové dveře. Vytápění domu je lokální v kamnech na tuhá paliva, mimo dům je suchý záchod, v kuchyni je provizorní neobezděná vana. V domě se nachází 1 bytová jednotka s dispozicí 3+1, nebytové prostory dům neobsahuje, jedná se o rodinný dům. Dům je bez viditelných větších statických poruch, zdivo je neizolované a vlhké, vnitřní vybavení domu je bez reálné hodnoty. Stáří nemovitosti: 90 let Pozemky: Popis staveb.pl. zahrada

Výměra (m2) 567 267

USC – upravená směrná cena 250 250

- 13 -



2.Inzerce- Rodinný dům – Křečovice okr.Kutná Hora Cena: 1 350 000,- Kč Datum aktualizace: 7/2012 Budova: cihlová Stav objektu: velmi dobrý Poloha domu: samostatný Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: klidná část obce Podlaží počet: přízemí Plocha zastavěná: 242 m2 Plocha užitná:132m2 Plocha pozemku: 654 m2 Voda: Místní zdroj Elektřina: 230V, 400V Topení: lokální tuhá paliva, el.přímotop Doprava: Silnice Zařízeno: částečně Rodinný dům se stodolou, v domě plastová okna, krb a krbová kamna.

3. Inzerce- Rodinný dům – Jindice okr.Kutná Hora Cena: 790 000,- Kč Datum aktualizace:6/2012 Budova: Smíšená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží počet: přízemní Plocha zastavěná: 90 m2 Plocha užitná: 75 m2 Plocha pozemku: 414 m2 Voda: Místní zdroj Elektřina: 230V, 400V Topení: lokální tuhá paliva, lokální elektrické Odpad: Jímka

Rodinný dům po rekonstrukci střechy v roce 2010, dvě místnosti obyvatelné, ve třetí probíhají rekonstrukce. Koupelna a WC původní stav. Topení je kombinace elektrickými přímotopy a krbovými kamny. Ohřev vody el. bojlerem. Obecní vodovod je ukončen před domem. Nyní se využívá vlastní studna. Na pozemku stojí stodola cca 8x4 m. Dům je situován na okraji obce, kde není žádný provoz.

- 14 -


Objekt č. Identifikační údaje Zdroj informace Datum informace adresa nemovitosti Popis Údaje o pozemku plocha pozemku hodnota za 1m2 pozemku hodnota pozemku


oceňovaný oceňovaná nem. Podveky Rodinný dům

m2 Kč Kč

1 MOISES 11/2011 Rašovice-Jindice Rodinný dům

2204 250 551000

Základní údaje pro porovnání - m2 užitné plochy počet srovnávacích m2 105 jednotek prodejní cena Kč cena bez pozemku Kč cena za jednotku Kč/m2 Cenotvorné odlišnosti koeficient času informace koeficient důvěryhodnosit informce koeficient vlivu vlastnictví

absolutní

koeficient obce (vybavenost, poloha, atd.) koeficient polohy nemovitosti v obci koeficient technického stavu objektu koeficient vybavenosti objektu koeficient příslušenství/ vedlejší stavby Výsledná porovnávací hodnota upravená cena Kč/m2 jednotky hodnota objektu Kč hodnota pozemku Kč hodnota celkem Kč

8397

2

3

Dostal reality 7/2012 Křečovice Rodinný dům

Develop reality 6/2012 Rašovice Rodinný dům

834 250 208500

654 200 130800

414 250 103500

63

132

75

840 000 631 500 10 023,81

1 350 000 1 219 200 9 236,36

790 000 686 500 9 153,33

1 prodej 1 absolutní 1 lepší 0,9 shodná 1 horší 1,1 horší 1,1 shodný 1

1 nabídka 0,8 absolutní 1 shodné 1 shodná 1 shodný 1 shodný 1 shodný 1

1 nabídka 0,8 absolutní 1 lepší 0,9 shodná 1 lepší 0,95 shodný 1 horší 1,1

10 916

7 389

6 887

881720 551000 1 432 720

_______________________________________________________________________________________________________________

Porovnávací hodnota

Kč

1 400 000,-

_______________________________________________________________________________________________________________

- 15 -



C. Rekapitulace výsledných cen Věcná hodnota Věcná hodnota staveb Věcná hodnota pozemků

1 100 000Kč 551 000Kč

Věcná hodnota celkem

1 651 000 Kč

Porovnávací hodnota Porovnávací hodnota pozemků Porovnávací hodnota celkem

551 000Kč 1 400 000 Kč

Úkolem znaleckého posudku bylo stanovit obvyklou cenu nemovitosti rodinného domu č.p. 9 s příslušenstvím a pozemky – viz LV 10032 k.ú.Podveky. V tomto konkrétním případě oceňovaná nemovitost vykazuje objemové parametry, technický stav a vybavenost velmi podobnou se srovnávanými nemovitostmi. Nabídka u nemovitostí stejného typu v dané lokalitě mírně převyšuje poptávku. S ohledem na kvalitu a spolehlivost použitých dat tak bude porovnávací metoda nejlépe zobrazovat skutečnou tržní hodnotu oceňovaného majetku a lze ji na základě uvedeného prohlásit za cenu obvyklou. Zástavní práva a exekuční příkazy uvedené na výpisu z listu vlastnictví č.10032 nejsou v ocenění zohledněna, neboť předpokládám, že v rámci event. prodeje nemovitosti budou tato omezení převodem nemovitosti zrušena, a proto výši obvyklé ceny nemovitosti neovlivní. Na základě výše uvedených zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám a znalosti místního trhu s nemovitostmi odhaduji obvyklou cenu nemovitosti na částku :

1 400 000,- Kč

slovy: Jedenmiliončtyřistaticíc

Kč

V Kutné Hoře, 12.7.2012

Ing. Jan Hájek Puškinská 661 284 01 Kutná Hora tel.: 736 630 902 [email protected]

- 16 -



D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 9.12.2011 pod č. j. Spr. 4107/2010, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se specializací nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 14/14/2012 znaleckého deníku.

V Kutné Hoře, 12.7.2012

Ing. Jan Hájek Puškinská 661 284 01 Kutná Hora tel.: 736 630 902 [email protected]

- 17 -



Seznam příloh -

výpis z KN - LV 10032 k.ú.Podveky 3 listy

-

snímek katastrální mapy

1 list

-

mapa oblasti

1 list

-

fotodokumentace

2 listy

- 18 -

2012

Recommend Documents