2012

ZNALECKÝ POSUDEK č. 658-185/2012 o odhadu ceny obvyklé stavby č.p. 1, občanská vybavenost na p.č. 2289, pozemků p.č. 2289, 2290/1, 2291/1 a příslušenství, v k.ú. Bludovice, obci Havířov vše zapsané na LV č. 6000.

Objednavatel posudku:

Horizont ISPL v.o.s. Insolvenční správce Bohumínská 788/61 710 00 Ostrava

Účel posudku:

Zjištění tržní ceny z důvodu prodeje v rámci zpeněžení majetkové podstaty v insolvenčním řízení KSOS 8 INS 816/2012.

Použitá metodika: Zákon číslo 151/1997 Sb. ze dne 17. 6.1997 o oceňování majetku a vyhláška Ministerstva financí číslo 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), dále metodika dle Prof. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. Podle stavu k 9.7. 2012 znalecký posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava telefon: 602161605 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje 28 stran textu včetně titulního listu a příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. 1

V Ostravě, 9.7.2012

A. Nález

1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost včetně součástí a příslušenství a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: občanská vybavenost č.p. 1 Adresa nemovitosti: Padlých hrdinů 1/93 Okres: Karviná Obec: Havířov Katastrální území: Bludovice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno za přítomnosti znalce a zástupce insolvenčního správce jako objednavatele posudku, Ing. Kašné. Dále byla přítomna asistentka z kanceláře insolvenčního správce. Prohlídka byla provedena dne 21.5.2012. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 6000 pro k.ú. Bludovice ze dne 19.11.2012. Kopie katastrální mapy. Doplňující údaje ing. Kašné 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník nemovitosti: Center SORESTA s.r.o. "v likvidaci" Havířov, Životice, Padlých hrdinů 1, PSČ 736 01 IČ 28561457 6. Celkový popis nemovitostí Oceňované nemovitosti se nacházejí v obci Havířov, části Životice. Životice jsou součástí statutárního města Havířov v okrese Karviná, v Moravskoslezském kraji. K Havířovu byla původní obec připojena v roce 1960. Co se týče Havířova, tak převážná část rozlohy města, včetně centra, spadá do geomorfologického celku Ostravská pánev, přesněji okrsku Havířovská plošina, který představuje jihovýchodní okraj Ostravské pánve. Některé periferní části již příslušejí k celku Podbeskydská pahorkatina, respektive podcelku Těšínská 2

pahorkatina (na jihozápadě u Dolní Datyně, na východě celé Životice a část Bludovic). Havířovem prochází, krom silnic II. a III. třídy, také silnice I. třídy č. 11 směřující z Hradce Králové do Žiliny. Havířovem prochází železniční trať 321 na trase Opava - Český Těšín. Havířov má k 1.1.2012 hlášeno 79.898 obyvatel, z toho Životice mají 1.182 obyvatel. Oceňované nemovitosti jsou tvořeny budovou č.p. 1 na pozemku p.č. 2289 a dále pozemky p.č. 2289 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 383 m2 , p.č. 2290/1 ostatní plocha – sportoviště a rekreační plocha o výměře 1240 m2 a p.č. 2291/1 ostatní plocha – ostatní komunikace o výměře 109 m2. Oceňované nemovitosti tvoří funkční celek. Oceňovaná budova č.p. 1 se nachází na parcele 2289. Budova slouží jako restaurace. Jedná se o nemovitost samostatně stojící, zděnou, jednopodlažní, částečně podsklepenou. V okolí nemovitosti jsou převážně rodinné domy. Přímo v Životicích se nachází ještě jedno restaurační zařízení. Další restaurace se nacházejí v okolí, především v Havířově a jeho částech. V letních měsících je restaurace značně využívána pro svou dobrou dosažitelnost k vodní ploše (přehradě) a také kvůli možnosti posezení na zahrádce, k tomuto účelu slouží letní výčep, který je také předmětem posudku. Objekt je využíván i pro pořádání akcí jako jsou oslavy, svatby atd. Přízemí je 1 – 2 m nad úrovní terénu. Budova je obdélníkového tvaru se střešní konstrukcí sedlovou, valbovým krovem a jednou podkrovní místností. Jedná se o budovy, která v sobě snoubí výčep, kuchyni, velký sál, prostory pro sociální zařízení a kancelářské prostory. Objekt je napojen na vodovodní řad a na elektřinu, odpadní vody jsou svedeny do vlastní žumpy, která se nemusí vyvážet. Elektroinstalace je 220/380 V, vytápění lokální především na pevná paliva a dřevo (kotel Viadrus). Stáří objektu je cca 110 let. Údržba objektu je běžná, v průběhu užívání byla vyměněna okna, dveře, vybavení kuchyně, sklady a další prostory. V roce 1975 byla provedena přístavba objektu, která obsahuje rozšíření kuchyně, sklady a kancelářské prostory. V roce 1991 byla provedena nová úprava sociálního zařízení, nové obklady, nová instalace vody a kanalizace. V roce 1994 byla provedena elektrifikace objektu. V posledních letech bylo provedeno zpevnění vnějších omítek objektu. Ve dvoře se nachází letní výčep s posezením (cca 50 míst). Jedná se o samostatně stojící srubovou konstrukci, jednopodlažní a nepodsklepenou. Střešní konstrukce je dřevěná. Vybavení objektu je standardní. Objekt je napojen na elektřinu, vodu a na žumpu. Objekt byl dostaven v roce 1980. Součástí ocenění jsou i pozemky, které jsou nedílnou součástí objektu. V katastru nemovitostí jsou vedeny jako zastavěná plocha a nádvoří a jako sportovní celek, dále jako cesta. Pozemky se nacházejí v dobré lokalitě a zvláště pozemek za restaurací se dá vzhledem ke své velikosti použít pro další výstavbu, zejména rodinného domu. Základní popis stavby č.p.1: Půdorys: obdélníkový Nosná konstrukce: zděná Základy: betonové Izolace proti zemní vlhkosti: podstandartní Vnější povrchy: zpevněné Střecha: valbová 3

Krytina: pozink Klempířské prvky: pozink Bleskosvod: zaveden Vrata: nejsou Napojení na přípojky: vodovod, elektopřípojka, 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí

B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Ocenění bude provedeno postupně třemi metodami a to metodou nákladovou, metodou výnosovou a metodou srovnávací. Pro zjištění věcné hodnoty metodou nákladovou bude použit postup vycházející ze zákona číslo 151/1997 Sb. ze dne 17. 6.1997 o oceňování majetku a vyhlášky Ministerstva financí číslo 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, oceňovací vyhláška. Tato metoda je založena na zjištění nákladů na pořízení nemovitostí. Metoda výnosová je založena na předpokladu dosažitelného pravidelného výnosu z provozu nebo pronájmu nemovitostí. Vzhledem k tomu, že nemovitosti jsou pronajaty, bude pro zjištění výnosové hodnoty použita metoda věčné renty. Dále bude provedena metoda srovnávací. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku.

1. Ocenění nákladovou metodou a) Restaurace Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova § 3 Svislá nosná konstrukce

H. budovy pro obchod (společné stravování) zděná 4

Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

123

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. Součin plocha výška 132,88 m2 2,20 m 292,34 482,75 m2 3,55 m 1 713,76 615,63 2 006,10

Název 1PP 1 NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP = 2 006,10 / 615,63 = 3,26 m PZP = 615,63 / 2 = 307,82 m2

Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor 1PP (132,88)*(2,20) 1 NP (482,75)*(3,55) Zastřešení 15*13,25*4,9/2+15*11,25*4,9/3 Podkroví 3,3*(2,3*1,3+2,3*1,85/2+3,2*1,85/6)

[m3] 292,34 m3 1 713,76 m3 762,56 m3 20,14 m3

= = = =

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1PP 1 NP Zastřešení Podkroví Obestavěný prostor - celkem:

PP NP Z Z

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění

Hodnocení Obj. podíl Část standardu [%] [%] P 6,10 100 S 15,30 100 S 8,10 100 S 6,20 100 S 2,90 100 S 0,60 100 S 7,30 100 S 3,30 100 S 3,20 100 P 2,70 100 S 3,70 100 X 0,00 100 S 5,80 100 S 3,30 100 S 4,80 100

Obestavěný prostor 292,34 m3 1 713,76 m3 762,56 m3 20,14 m3 2 788,80 m3

Koeficient 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 2,81 15,30 8,10 6,20 2,90 0,60 7,30 3,30 3,20 1,24 3,70 0,00 5,80 3,30 4,80 5

16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů

S S S S C S S S C S X

5,90 0,30 3,20 3,10 0,40 2,00 1,90 4,20 1,30 4,40 0,00

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00

5,90 0,30 3,20 3,10 0,00 2,00 1,90 4,20 0,00 4,40 0,00 93,55

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3] Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP) Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití)

= * * * * * * *

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 2 788,80 m3 * 3 596,32 Kč/m3

= =

3 596,32 10 029 417,22 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 102 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 152 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 102 / 152 = 67,105 %

-

6 730 240,43 Kč

Restaurace - zjištěná cena

=

3 299 176,79 Kč

2 669,0,9390 0,9414 0,9442 0,9355 1,1000 2,1520 0,7290

b) Letní výčep Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

typ D dřevěná oboustranně obitá, zdivo tl. do 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název

Zastavěná. plocha

Konstr. výška 6

45,12 m2

1 NP

2,80 m

Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor 1 NP (45,12)*(2,80) Zastřešení 1,2/2*9*5,25

[m3] 126,34 m3 28,35 m3

= =

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1 NP Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP NP

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení Obj. podíl Část standardu [%] [%] 1. Základy S 8,00 100 2. Obvodové stěny S 31,30 100 3. Stropy C 21,80 100 4. Krov X 0,00 100 5. Krytina S 11,20 100 6. Klempířské práce P 1,60 100 7. Úprava povrchů S 6,30 100 8. Schodiště X 0,00 100 9. Dveře S 3,80 100 10. Okna S 1,30 100 11. Podlahy S 9,70 100 12. Elektroinstalace S 5,00 100 Součet upravených objemových podílů

Obestavěný prostor 126,34 m3 28,35 m3 154,69 m3

Koeficient 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 8,00 31,30 0,00 0,00 11,20 0,74 6,30 0,00 3,80 1,30 9,70 5,00 77,34

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * *

1 055,0,7734 1,1000 2,1030 0,7290

Základní cena upravená: [Kč/m3] Plná cena: 154,69 m3 * 1 375,99 Kč/m3

= =

1 375,99 212 851,89 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 31 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 29 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 31 / 60 = 51,667 %

-

109 974,19 Kč 7

Letní výčep - zjištěná cena

=

102 877,70 Kč

Věcná hodnota celkem = restaurace + letní výčep = 3.464.830,52 Kč

8

9

2. Ocenění výnosovou metodou Oceňovaná stavba je svými dispozicemi určena pro provozování restauračního zařízení. Oceňovaná nemovitost je sice pronajímána za cenu 20.000,- Kč za měsíc, nicméně soudní znalec se rozhodl porovnat pronájmy v blízkém okolí. Pro správné stanovení výnosové hodnoty bude nejprve použita analýza nájmů u srovnatelných objektů. Pro možnosti ocenění budovy výnosovou metodou bylo použito pět srovnatelných nemovitostí nacházející se v Moravskoslezském kraji, nejdále 20 km od oceňované nemovitosti. Jako zdroj informací posloužil server sreality.

2.1 Analýza pronájmů u srovnatelných nemovitostí 1. Pronájem baru (herny), 160 m², Havířov, 10.000,- Kč/měsíc K pronájmu jsou prostory pro bar - hernu v Havířově Podlesí na ul. Studentská. Zachovalý interiér, bar s výčepem, provozní (kontrolní) místnost. Zastávka MHD 150 m, parkoviště před objektem. Budova je přízemní, skeletová. Cena za pronájem je stanovena na 10.000,- Kč za měsíc bez poplatků.

www.sreality.cz

2. Pronájem restaurace, 115 m², Havířov, 26.000,- Kč/měsíc Přenechání nájmu kompletně zařízené a zrekonstruované zaběhnuté kavárny Pavin Caffe v Havířově Městě na ul. Na Nábřeží. Prostory jsou od roku 2010 po kompletní rekonstrukci (podlahy, stropy, interiéry, vzduchotechnika, zařízení, bar, wc, stoly, židle, posezení na terase, dětský koutek, kuchyň s příslušenstvím atd.). Celková výměra včetně zázemí je 115 m², terasa má kapacitu cca 30 lidí, vnitřní prostory cca 30 lidí. Kavárna se nachází ve zděné budově a stav objektu je velmi dobrý. Cena za pronájem je stanovena na 26.000,- Kč včetně DPH za měsíc včetně služeb a bez elektřiny.

www.sreality.cz

10

3. Pronájem restaurace a kavárny, 280 m², Havířov, 44.000,- Kč/měsíc Přenechání pronájmu zavedené restaurace 250 m² a kavárny v centru Havířova na ulici Nerudova. Restaurace je rozdělena na tři části (bar, oddělená nekuřácká místnost, banketní místnost) + venkovní terasa. Součástí je prostorná kuchyň, kancelář a toalety. Restaurace prošla před třemi lety rozsáhlou rekonstrukcí v moderním a velice vkusném stylu. Předmětem prodeje je kompletní vybavení restaurace. Budova je přízemní, cihlová. Cena pronájmu 40.000,- Kč za měsíc, elektrickou energii si nájemce hradí sám.

4. Pronájem restaurace, 100 m², Havířov

www.sreality.cz

Šumbark, 22.000,- Kč/měsíc K pronájmu je nabízena dobře zavedená restaurace. Restaurace je kompletně vybavená. Stálá klientela. Možnost provozu zahrádky před objektem. Dostatek (30) parkovacích míst před restaurací. Budova je přízemní a umístěná na sídlišti. Stav objektu je velmi dobrý Cena za pronájem je stanovena na 22.000,- Kč za měsíc bez služeb.

www.sreality.cz

11

5. Pronájem restaurace, 90 m², Šenov u Ostravy, 9.248,- Kč/měsíc Pronájem luxusní zrekonstruované kavárny v Šenově u Ostravy. Kavárna se nachází na rušném místě v prvním podlaží bytového domu. V případě zájmu je možnost mít u kavárny zahrádku nebo přidat prostory na kuchyň. MHD a parkování je u domu. V domě je možné si pronajmout byt. Budova je cihlová, patrová, ale je opatřena bezbariérovým přístupem. Cena je stanovena na částku 9.248,- Kč za měsíc.

www.sreality.cz

Určení tržní hodnoty pronájmu Nájem po

Nemovitost

Měsíční nájem

Korekce 0,70

Výměra

1

10.000,- Kč

7.000,- Kč

160 m²

43,75 Kč

2

26.000,- Kč

18.200,- Kč

115 m²

158,26 Kč

3

44.000,- Kč

30.800,- Kč

280 m²

110,- Kč

4

22.000,- Kč

15.400,- Kč

100 m²

154,- Kč

5

9.248,- Kč

6.473,60 Kč

90 m²

71,93 Kč

Průměr Kč za měsíc na m2

korekci

107,60 Kč

Dle analýzy trhu s nájmy obdobných objektů se nájemné pohybuje na úrovni 107,60 Kč/m2/měsíc. Nabídkovou tržní hodnotu nájmu jsem tedy korigoval koeficientem 0,7, abych se dostal na srovnatelnou úroveň, tato hodnota byla zvolena i proto, že v dané lokalitě je mnoho objektů podobné povahy a je tedy vysoká konkurence. Vzhledem k tomu, že celková užitná plocha je 513 m² (včetně technického vybavení) a dále s přihlédnutím k charakteru oceňované nemovitosti, jejíž využitelnost je sezóně ovlivněna domnívám se, že stanovené měsíční nájemné ve výši 20 000Kč/ měsíc odpovídá tržní úrovni i ve vztahu k výše uvedeným vzorkům.

2.2. Výpočet výnosové hodnoty Budova je v současné době pronajímána a tímto i udržována. Cena pronájmu je 20.000,- Kč. Celková užitná plocha je 513 m2. Celkový roční dosažitelný nájem za pronájem budovy a 12

pozemků tvořících funkční celek ve výši 240 000Kč považuji za reálný. Výpočet výnosové hodnoty je proveden níže. Výpočet výnosové hodnoty Celkový reálný dosažitelný roční příjem Nájem

240 000 Kč

Snížení nájmu v důsledku rizika neplacení 15 %

36 000 Kč

Celkový příjem Roční výdaje Daň z nemovitosti

204 000 Kč 6 000 Kč

Pojištění stavby

7 401 Kč

Opravy a údržba 1% z RC Správa nemovitosti Nájem za pozemek pod stavbou Výdaje celkem Roční zisk Roční příjem – roční výdaje (ČRV)

140 498 Kč 12 000 Kč 0 Kč 165 899 Kč 38 101 Kč

Míra kapitalizace R = 9% VH =

ČRV 38 101 = = 423 344 Kč 0,09 R

Výsledná výnosová hodnota stavby činí 423

344 Kč

13

3 Ocenění porovnávací metodou 3.1 Analýza prodejních cen u srovnatelných nemovitostí Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. Oceňovaná budova se využívá pro provoz restaurace, proto byly pro porovnávací metodu vybrány objekty, které slouží pro provoz restauračního zařízení. Všechny srovnávané nemovitosti se nacházejí v širším okolí oceňovaných nemovitostí. V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s nemovitostmi určenými k provozování pohostinství. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovitosti se nabízí obdobné nemovitosti v rozmezí cca 3 000 tis. až 6 000 tis. Kč dle technického stavu, provedení, umístění v lokalitě, velikosti pozemku, příslušenství, apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%.

Informace o srovnávacích nemovitostech jsou uvedeny níže: 1. Prodej restaurace, 720 m², Šenov, 5.999.000,- Kč Nabídka k prodeji rodinného domu, částečně podsklepený, sedlová střecha. V přízemí se nachází zavedená restaurace se stávajícím zařízením, v horním patře byt s dispozicí 3+1. Zahrada s letním posezením pro hosty. Možno využít i jako sídlo firmy. Stav budovy je dobrý, budova je cihlová, má zavedeny všechny sítě, internet a je částečně zařízená. V dostupnosti se nachází zastávka MHD. Celková prodejní cena za nemovitost je 5.999.000,- Kč. www.sreality.cz

2. Prodej restaurace, 310 m², Havířov

–

Šumbark,

5.200.000,- Kč Exkluzivně nabídka k prodeji zrekonstruovaného komerčního objektu zavedené restaurace Tříska v 14

www.sreality.cz

Havířově na ul. Požárnická. Součástí prodeje je i nově vybudovaný zastřešený areál venkovního posezení s barem, dětského hřiště, skladu (garáže) a přilehlý stavební pozemek o výměře 394 m², který je dle územního plánu vhodný pro výstavbu komerčního charakteru či parkoviště. Zavedená restaurace (o výměře 80 m²) je po rekonstrukci. K dispozici i samostatný sál (banketní místnost – 66 m²). Objekt je zateplen, nová okna. Celkově podsklepen. Domek je přízemní a jeho součástí je garáž. Celková plocha je 2.096 m². Celková prodejní cena za nemovitost je 5.200.000,- Kč. 3. Prodej restaurace, 144 m², Havířov – Podlesí, 5.000.000,- Kč

Nabídka zprostředkování prodeje restauračního zařízení s venkovní terasou v Havířově - Podlesí, Srub Zátiší. Jedná se o celodřevěnou stavbu ve stylu kanadského srubu s celoročním provozem a vlastní kuchyní. V případě zájmu lze restauraci předělat na dům k trvalému užívání (žádost o změnu užívání nemovitosti), atraktivní místo v Havířově s výbornou dostupností. Vše velmi vkusně a stylově zařízeno vč. vnitřního grilu. Srub + venkovní plochy v osobním vlastnictví. Kapacita míst je: cca 50 uvnitř restaurace + cca www.sreality.cz 30 venkovní terasa. Venkovní terasa je vybavená deštníky a lavicemi. Dále zde najdeme dětský koutek (pískoviště, trampolína, skluzavka a dětský domeček). Restaurace disponuje vlastním parkovištěm před restaurací + možnost parkování na sousedním parkovišti sídliště Podlesí. Stálá klientela zajištěna, možnost pořádání různých společenských akcí. Nelze opomenout nevyužitý prostor v podkroví restaurace, který lze využít pro vybudování vlastního bydlení o velikosti 2+1. Prodejní cena je 5.000.000,- Kč a je rozložena takto: budova restaurace - 3.000.000,- Kč, vybavení restaurace 600.000,- Kč, chatka pro venkovní prodej a obsluhu - 100.000,- Kč, pozemek - 1.300.000,Kč (rozloha 856 m²). Výpis z katastru nemovitostí se nachází na katastrálním území 637696 Bludovice (zastavěná plocha a nádvoří má č. 433/3 o velikosti 712 m², volná plocha má č. 433/1 a je o velikosti 144 m²). Celková prodejní cena za nemovitost je 5.000.000,- Kč.

4. Prodej restaurace, 340 m², Dolní Lutyně, 3.100.000,- Kč

15

Prodej zaběhnuté, plně zařízené restaurace s vinárnou vč. kompletně vybavené kuchyně. Restaurace má 135 m², vinárna 75 m², obě mají vlastní toalety a zahrádky. Je zde stálá klientela, pořádají se zde svatby, rauty, maturitní plesy, oslavy. Velmi dobře dispozičně řešené prostory k těmto akcím. Vlastní parkoviště. Budova je cihlová a v dobrém stavu. Celková prodejní cena nemovitosti je 3.100.000,- Kč. 5. Prodej restaurace, 356 m², Petrovice u Karviné – Dolní

www.sreality.cz

Marklovice,

4.750.000,- Kč Nabídka ke koupi stavby č.p. 77 v Petrovicích u Karviné - Dolní Marklovice. Objekt se prodává za cenu odhadu za nemovitost. Pozemky k přilehlé budově dle dohody. Nemovitost je v současné době využívána jako restaurace Švýcarský dům. Lze přebudovat na objekt pro bydlení. Jedná se o samostatně stojící stavbu, nepodsklepenou, střecha domu je sklonitá, podkroví domu je stavebně upraveno k účelovému využití bydlení a kancelář. Dispozice: v přízemí WC ženy, WC muži, vstup, kancelář, koupelna, WC personál, sklad, přípravna, kuchyň, sklad a restaurace s krbem, zastavěná plocha www.sreality.cz 170 m². V podkroví - kancelář a byt, zastavěná plocha 91 m². Nemovitost není v záplavové oblasti, je napojena na IS - elektřina, voda, plyn. Dle znalce se jedná o velmi dobře provedenou stavbu, stylově zdařilou zejména v roubené restaurační části. Velmi pěkné přírodní okolí. Celková prodejní cena nemovitosti je 4.750.000,- Kč.

16

3.2

Výpočet srovnávací hodnoty Oceňovan á srov. 1 Havířov Bludovice Šenov

ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku užitná podlahová plocha prodejní/nabídkovác ena celkem EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce korekce pro typ trans. datum nabídky/prodeje korekce pro datum nabídky FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu korekce pro tech. Stav vzhled a atraktivita objektu korekce pro atraktivitu

srov. 2 Havířov Šumbark

srov. 3 Havířov Podlesí

srov. 4 Dolní Lutyně

srov. 5 Petrovice u Karviné

1732

neuv.

2096

856

neuv.

neuv.

513

720

310

144

340

356

5999000

5200000

5000000

3100000

4750000

nabídka

nabídka

nabídka

nabídka

nabídka

0,85

0,85

0,85

0,85

0,85

XI.12

XI.12

XI.12

XI.12

XI.12

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

lepší

lepší

lepší

srov.

lepší

0,90

0,90

0,90

1,00

1,00

srov.

srov.

srov.

srov.

srov.

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

lokalita/přístupnost korekce pro lokalitu

horší 1,10

srov. 1,00

lepší 0,90

horší 1,10

horší 1,10

příslušenství korekce pro příslušenství korekce pro užitnou plochu Indikovaná hodnota nemovitosti

lepší

srov.

srov.

srov.

lepší

0,90

1,00

1,00

1,00

0,90

0,80

1,20

1,30

1,20

1,20

3 634 674

4 773 600

4 475 250

3 478 200

4 796 550

4 231 654

Cena nemovitosti zjištěna srovnáním (orientační):

4 231 654 Kč

17

Po provedené celkové analýze nemovitostí, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou zjištěnou srovnávací metodou ve výši 4 200 000 ,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu staveb, tak i příslušenství a pozemků. Porovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem

4 200 000,- Kč

18

19

C. Rekapitulace Srovnání metod a jejich výsledků Věcná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota

3 464 830,52 Kč 423 344,- Kč 4 200 000,- Kč

Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovitostí:

Cena obvyklá 4 000 000,- Kč, slovy: čtyřimilionykorunčeských

V Ostravě, 9.7.2012

Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava telefon: 602161605 e-mail: [email protected]

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 658-185/2012 znaleckého deníku.

20

4 Literatura BRADÁČ. A a kol., Teorie oceňování nemovitostí, VIII. vydání: CERM Brno, 2009 ISBN 978-80-7204-630-0 BRADÁČ, SCHOLZOVÁ, KREJČÍŘ, Úřední oceňování majetku 2012, Brno: CERM, 2011. ISBN 978-80-7204-772-7 ZAZVONIL Z., Oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha: CEDUK, 1996. ISBN 80-02109-0-2 ZAZVONIL Z., Výnosová hodnota nemovitostí, Praha: CEDUK, 2004. ISBN 80-9021093-7 ZAZVONIL Z., Porovnávací hodnota nemovitostí, Praha: EKOPRESS, 2006. ISBN 8086929-14-0 ZÁKON Č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., a č. 296/2007 Sb. VYHLÁŠKA MINISTERSTVA FINANCÍ ČESKÉ REPUBLIKY č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb.

5 Přílohy 1) Fotografie objektů 2) Snímek z katastrální mapy 3) Výpis z KN

21

Příloha č. 1: fotodokumentace

22

23

24

25