Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 1733 / 61-03 / 2012 Typ nemovitosti Účel ocenění
Rekreační chata bez garáže v současném stavu Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby
Předmět ocenění Budova č.e. 10, LV č. 287 na pozemku parc.č. St. 245 pozemek parc.č. St. 245, LV č. 287 pozemek parc.č. 427/3, LV č. 287 pozemek parc.č. 427/4, LV č. 287 Adresa Kraj Středočeský kraj Kat. území Vonoklasy Část obce dle LV 287, Bukovka
Obec Ulice
Vonoklasy
Počet obyvatel 465 č.e. 10
Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. U Pískovny č.p. 890 č.o. 1 180 00 Praha 8
Vlastnictví Budova č.e. 10 pozemek parc.č. St. 245 pozemek parc.č. 427/3 pozemek parc.č. 427/4
Tel. E-mail IČ DIČ
Košek Košek Košek Košek
Radomír Radomír Radomír Radomír
-
130 130 130 130
00 00 00 00
Zpracováno pro
dražebníka EURODRAŽBY.CZ, a.s.
Vypracoval Licence číslo
Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11
0604
Praha Praha Praha Praha
3, 3, 3, 3,
Havlíčkovo.nám Havlíčkovo.nám Havlíčkovo.nám Havlíčkovo.nám
25023217 CZ25023217
700/9 700/9 700/9 700/9
Dne Ke dni Prohlídka dne
Počet stran textu 9
Počet příloh
28.6.2012 20.6.2012 28.6.2012
3
Počet vyhotovení 2
Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha
52.26 m2
12 000 Kč/m2
627 100 Kč
630 000 Kč Šestsettřicet tisíc Kč
Obvyklá cena - současný stav
1
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Jedná se o malou dřevěnou rekreační chatu na vlastním pozemku, v chatové osadě vně souvisle zastavěného území, na okraji lesa kladné faktory - klidná stabilizovaná lokalita v zeleni - příjezd na pozemek - napojení na veřejný rozvod elektřiny, vlastní studna, septik záporné faktory - obec místního významu, malá občanská vybavenost - sezónní využití, omezený příjezd v zimním období - omezená možnost dalšího rozvoje - není možnost napojení na veřejný rozvod kanalizace Podmínky platnosti ceny nemovitost je oceňována jako prázdná, bez závazků Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav
472 000 Kč Čtyřistasedmdesátdva tisíc Kč
Vyhodnocení rizik nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným ANO stavem) ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, ANO např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. – ANO břemeno vedení IS, ochranná pásma NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy č.4230 ve výši 290 000 Kč a příslušenství, Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 24.6.2011, V-5480/2011-210 ANO stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO nemovitost je užívána v souladu s právním stavem ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům ANO stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného ANO povodňového plánu ANO stavba je dokončena ANO zpracovatel ocenění je odhadcem dražebníka EURODRAŽBY.CZ, a.s.
REET:
ANO
Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu darovací smlouva ze dne 8.11.2002 Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 287, vyhotovil dálkovým přístupem 16.5.2012. Snímek kat. mapy pro k.ú. Vonoklasy. Kolaudační rozhodnutí-povolení užívání stavby rekreační chaty če.10 , vyhotovil odborem výstavby a územního plánování ONV P-západ 4.12.1984. Kolaudační rozhodnutí-rekonstrukce střechy spojená s úpravou vnitřního prostoru, vyhotovil Stavební komisí MNV ve Vonoklasech 18.7.1977. Povolení přístavby chaty, vyhotovil Odborem výstavby ONV Praha-jih 30.11.1954. Přidělení čísla evidenčního , vyhotovil MNV Vonoklasy 21.5.1956. Źádost o povolení stavby studny, vyhotovil panem Koškem 23.3.1979. Datum předání kompletních podkladů 20.6.2012 Přílohy Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí LV č. 287, vyhotovil dálkovým přístupem 16.5.2012. Snímek kat. mapy pro k.ú. Vonoklasy.
2
Nález Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Vonoklasy má 505 obyvatel. Nachází se ve Středočeském kraji, v okrese Praha-západ, cca 10 km od jihozápadního okraje Prahy, cca 2,5 km západně od Černošic, nad údolím Berounky. V obci je minimální občanská a technická vybavenost (obecní úřad, obchod, restaurace, sportoviště). V obci je schválený územní plán. Další občanská a technická vybavenost se nachází v obci Černošice a v hlavním městě. Vonoklasy se nachází na konci slepé komunikace nižšího řádu, která odbočuje ze silnice Černošice Solopisky. Je zde proveden veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace a plynu. Obec je dostupná autobusy PID z železniční stanice v Černošicích, odtud do Prahy vlaky nebo autobusy PID. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci odloučená část obce Okolní zástavba mimo souvislou zástavbu Předmětná nemovitost se nachází vně souvisle zastavěné části obce, cca 300m od jižní hranice, v chatové osadě Bukovka, situované podél údolí potoka Kluček. Je přístupná ulicí Ke krásné stráni a dále cca 500m po úzké nezpevněné komunikaci. Jedná se o klidnou lokalitu s rekreačními chatami. Dle platného územního plánu se objekt nachází na území chatové zástavby. Nachází se ve větší vzdálenosti od centra obce cca 1000m, cca 700m od zastávky autobusu. Nemovitost je situovaná na okraji lesa, v údolí nad potokem Kluček, v chráněné krajinné oblasti - II.IV.zóna. Nemovitost není oplocená. Je napojená na veřejný rozvod elektřiny a vlastní studnu. Kanalizace ústí do septiku. Je tvořena rekreační chatou če. 10 postavenou na pozemku p.č.st.245. Pozemek p.č.427/3 je užíván jako zahrada. Pozemek p.č.427/4 tvoří úzký nezpevněný příjezd k pozemku p.č.427/3. Pozemky jsou úzké, protáhlé V-Z směrem. Informace o nemovitosti Nemovitost je tvořena samostatně stojící dřevěnou oboustranně obíjenou rekreační chatou se samostatně stojící kolnou se sociálním zázemím a dílnou. Původní část chaty byla postavena v roce 1948. V roce 1954 byla provedena přístavba. V roce 1956 bylo přiděleno číslo evidenční. V roce 1977 byla provedena rekonstrukce střechy s možností užívání podkroví. V roce 1984 bylo vydané kolaudační rozhodnutí. Kolna byla postavena v roce 1985. Chata je dřevěná oboustranně obíjená, obdélníkového půdorysu. Má jedno nadzemní podlaží a podkroví v sedlové střeše s vikýřem. Je přístupná zádveřím do kuchyně. Do podkroví se přistupuje dřevěným schodištěm z pokoje poklopem ve stropě. Kolny podél severní fasády mají samostatný vstup. Do chaty je přivedena elektřina. Vytápění je kamny na tuhá paliva. V kuchyni je elektrický dvouvařič. Kolna se nachází cca 20m východně od chaty na pozemku p.č.427/3. Má jedno podzemní podlaží s dílnou a nadzemní podlaží se splachovacím WC a umývadlem. Sprchový kout není dokončen. Přístřešek pro automobil se nachází při západní hranici pozemku p.č.427/3. Chata je situovaná na jižním svahu v zářezu. Pozemky jsou kaskádovité, do roviny vyrovnané kamennou opěrnou zdí. Jsou propojené betonovým schodištěm. Studna je kopaná, skružená, 8m hluboká. Byla provedena v roce 1962. Venkovní úpravy tvoří přípojka elektřiny, přípojka vody ze studny, přípojka kanalizace do septiku, dále terasa před chatou z vymývané dlažby, opěrné kamenné zdi a vyrovnávací schodiště, přístřešek na dřevo. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 535, 540 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po nezpevněné komunikaci. Příjezdová komunikace vykazuje závady: stížené podmínky v zimním období. Popis nemovitosti Počet PP 0
Počet NP
Počet koupelen Vybavení koupelny umyvadlo, WC
1
Počet podkroví
1
1
Zastavěná plocha 1.NP
30.8 m2
Počet kuchyní 1 Vybavení kuchyně sporák na tuhá paliva, el.dvouvařič
Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Ne
Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Počet bytových jednotek
0
RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.
Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Příslušenství Stavba sociální zařízení
Popis Betonová a oboustranně obíjená stavba, obdélníkový půdorys, pultová střecha,1.PP-dílna a sklad, 1.NP-WC a koupelna, obsahuje WC, umývadlo, přípravu pro sprch.kout. Dobrý technický stav.
3
Výměra [m2] Stáří [roků] 12.3 29
přístřešek pro auto
Obdélníkový půdorys, ocelové sloupky, pultová střecha, krytina VSŽ plech. Parkování dvou automobilů v řadě za sebou. Omezená údržba.
25.0
29
Technický stav Budova
Stav průměrný Stáří roků Opotřebení odhadem Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby Minulé rekonstrukce Konstrukce Střešní krytina Krovy Stropy Okna Dveře Podlahy Instalace
Rozsah výměna výměna výměna výměna výměna výměna výměna
při při při při při při při
56 50 % nevykazuje
Rok provedení 1977 1977 1954 1954 1954 1977 1977
rekonstrukci střechy rekonstrukci střechy přístavbě chaty přístavbě chaty přístavbě chaty přístavbě chaty a při rekonstrukci střechy přístavbě chaty a při rekonstrukci střechy
Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 135 m3 Cena
3 500 Kč/m3
Cena celkem
472 000 Kč
Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 519 m2 Cena pozemků
500 Kč/m2
Cena celkem
260 000 Kč
Inženýrské sítě Elektro Voda ze studny Kanalizace do žumpy Kanalizace do vlastní ČOV Dálkové vytápění
napojeno napojeno napojeno není
Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku Plyn
není není není není
není
veřejný rozvod elektřiny, voda ze studny, kanalizace do žumpy Popis provedení budovy Konstrukce
Provedení
%
Konstrukce
dokonč
základy
betonové nosníky
100
svislé nosné konstrukce krov obvodové stěny z
dřevěné oboustranné obíjené sedlový opláštěné dřev. kostry bez izolace obklad dřevěný+nátěr jednoduchá dřevěná s okenicemi prkenné+PVC
100
izolace proti zemní vlhkosti stropy
100 100
střešní krytina vnější úpr. povrchů
100 100
schodiště dveře
100
kamna na pevná paliva
100 100 100
podlahy nebytových místn. elektro rozvod plynu
vnitřní úpr. stěn okna podlahy obytných místn. vytápění rozvod vody zdroj teplé vody
1.NP - výčet místností kuchyně pokoj hala + spíž kolna sociální zařízení - vně dílna - vně
100
dřevěné trámové bez podhledu pozinkovaný plech obklad dřevěný + nátěr
100
dřevěné dřevěné do dřevěného rámu prkenné
100 100
světelný a motorový rozvod
100 100
100 100
100
m2 m2 m2 m2 m2 m2
koeficient KZp započit. plocha 1.0 7.29 m2 1.0 11.05 m2 1.0 3.78 m2 0.5 1.04 m2 0.5 5.00 m2 0.5 4.50 m2
43.20 m2
32.66 m2
7.29 11.05 3.78 2.08 10.00 9.00
4
dokonč
bez izolací
plocha
Součet ploch za podlaží
%
Provedení
1.Podkroví - výčet místností pokoj pokoj
plocha
Součet ploch za podlaží
5
7.30 m2 12.30 m2
koeficient KZp započit. plocha 1.0 7.30 m2 1.0 12.30 m2
19.60 m2
19.60 m2
Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v §2, odst.1 zákona č.151/1997Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 21.6.2012 Konstrukční provedení Stavba dřevěná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 120.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
1 290 000 Kč 20 % 1 032 000 Kč
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Dřevěná rekreační chata 1.NP + podkroví, příjezd na pozemek, Lokalita : Solopisky, širší sousedství Ing sítě : elektřina, voda ze studny, možnost napojení na plyn, chemické WC Technický stav : velmi dobrý, kolaudace 1995 Dle náhledu lepší technický stav, lepší dispozice pozemku, obec obdobného významu
6
80.0 m2 464.0 m2 10 800 Kč/m2 8 600 Kč/m2
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 15.6.2012 Konstrukční provedení Stavba dřevěná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 2 Podlahová plocha 70.0 m Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
890 000 Kč 20 % 712 000 Kč
43.0 m2 213.0 m2 12 700 Kč/m2 10 200 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Dřevěná rekreační chata 1PP+1NP+ podkroví, není příjezd na pozemek Lokalita : Černošice, širší sousedství Ing sítě : elektřina, voda ze studny, vytápění ústřední kotel na tuhá paliva, septik Technický stav : průměrný technický stav Dle náhledu obdobný technický stav, lepší vybavení, menší pozemek, svažitý, nepřístupný automobilem, obec vyššího významu
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 14.5.2012 Konstrukční provedení Stavba dřevěná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 45.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
585 000 Kč 20 % 468 000 Kč
Porovnání s nemovitostí oceňovanou
7
26.0 m2 452.0 m2 13 000 Kč/m2 10 400 Kč/m2
Dřevěná rekreační chata 1NP+ podkroví, příjezd na pozemek Lokalita : Kosoř, širší sousedství Ing sítě : elektřina, vytápění lokální Technický stav : průměrný technický stav Dle náhledu obdobný technický stav, horší vybavení, bez přívodu vody, obdobný pozemek, obec obdobného významu
4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 28.6.2012 Konstrukční provedení Stavba dřevěná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 51.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
1 100 000 Kč 20 % 880 000 Kč
53.0 m2 451.0 m2 21 600 Kč/m2 17 300 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Dřevěná rekreační chata 1NP, kolna, přístřešek pro automobil, příjezd na pozemek Lokalita : Černošice, širší sousedství Ing sítě : elektřina, voda ze studny, vytápění lokální, WC suché+žumpa Technický stav : průměrný technický stav Dle náhledu obdobný technický stav, obdobné vybavení, obdobný pozemek, svažitý, přístupný automobilem, obec vyššího významu
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti
8 600 - 17 300 Kč/m2
8
468 000 - 1 032 000 Kč 12 000 Kč/m2
Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V lokalitě a okolí je k předmětnému datu středně rozvinutý trh obdobných nemovitostí. Trh je charakteristický výrazným převisem nabídky. Převažují nemovitosti pro sezónní využití. Obdobné nemovitosti jsou nabízené v rozpětí 500 tis.-1 mil.Kč tj. 10 000-20 000 Kč/m2, podle lokality, vybavení, velikosti, dostupnosti. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí 8 600-17 000 Kč/m2. V lokalitě a okolí jsou nabízeny pouze pozemky pro výstavbu rodinných domů, s možností napojení na veřejné inženýrské sítě za cenu 2 000-3 000 Kč/m2. Předmětná nemovitost je nabízena realitním serverem za cenu 870 000,- Kč. Tato cena obsahuje servisní a právní služby, provizi realitní kanceláře. Vypracoval Licence číslo
Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11
0604
podpis
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j.Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1733-03 znaleckého deníku.
9
Fotodokumentace
příjezdová nezpevněná komunikace v majetku vlastníka nemovitosti
pohled na jižní hranici nemovitosti
západní štít chaty a vstup do kolny
východní štít chaty a vstup do kolny
pohled od kolny
kolna se sociálním zázemím a dílnou
10
Fotodokumentace
zpevněné zelené plochy a kolna
přístřešek
průhled přístřeškem na západní štít chaty
opěrné zdi venkovní schodiště
11
Fotodokumentace - mapy
12
