Znalecký posudek č. 464/158/2012 Obvyklé ceně nemovitosti v SJM- Stavba rozestavěného, užívaného rodinného domu bez č.p. na parc.č. 314/66 pozemků parc.č. 314/66 a 314/28 vč. příslušenství, součástí a závad, v k.ú. Horní Hanychov a obci Liberec, vedené na LV č. 639 u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Liberec
Objednatel posudku:
Mgr. Petr Polanský Exekutorský úřad Liberec Voroněžská 144/20 460 01 Liberec
Účel posudku:
Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) Nařízení exekuce č.j.: 67 Nc 6832/2008-6 ze dne 2.5.2008 a dle usnesení pod č.j.: 131 EX 649/08-183 z 19.10.2012, Soudní exekutor Mgr. Petr Polanský
Podle stavu ke dni 19.11.2012 posudek vypracoval: Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov Posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu + přílohy. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Trutnově, 10.12.2012
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem je: 1. Ocenění nemovitostí a jejich příslušenství obvyklou cenou 2. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojená obvyklou cenou Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům - rozestavěný Rižská 460 01 Liberec Region: Liberecký Okres: Liberec Katastrální území: Horní Hanychov 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 19.11.2012 od 14hod za přítomnosti znalce a povinného Rostislava Kolnera.
-34. Podklady pro vypracování posudku: 1. Výpis z KN, LV č. 639 ze dne 19.10.2012 2. Kopie příslušné části KM 3. Usnesení č.j.131 EX 649/08-1836 ustanovení znalce 4. Zákon č. 151/1997 Sb a předpisy v platném znění 5. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 19.11.2012 od 14hod. Původní šetření které bylo svoláno na 2.11.2012 bylo na žádost povinného přeloženo. Povinný Rostislav Kolner se dostavil a umožnil přístup do nemovitosti. Lucie Kolnerová se nedostavila, doručenka se vrátila s poznámkou „na uvedené adrese neznámá”. 6. Územně plánovací dokumentace obce 7. Fotodokumentace „z venku” pořízená znalcem 8. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 9. kupní smlouva na pozemek ze dne 8.11.2000 10. částečná PD ověřená ve st.řízení získaná na st.úřadu magistrátu města Liberec
5. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. Seznam nemovitostí na LV Číslo LV: 639 Katastrální území: Horní Hanychov 682462 Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Jméno/název Adresa Podíl SJM Kolner Rostislav a Kolnerová Lucie Kolner Rostislav Gagarinova 796/49, Liberec, Liberec VI-Rochlice, 460 06 Kolnerová Lucie Gagarinova 796/49, Liberec, Liberec VI-Rochlice, 460 06 Parcely Parcelní číslo 314/28 314/66 Stavby Číslo rozestav. na parcele 314/66 Jednotky Na LV nejsou zapsány žádné jednotky. Omezení vlastnického práva Typ Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Kolner Rostislav Nařízení exekuce - Kolnerová Lucie Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiné zápisy Typ Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen
-4Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Liberec
6. Dokumentace a skutečnost: Budova rodinného domu o 1b.j. s garáží, vč. přípojky vody, kanalizace, elektřiny a plynu, zpevněné plochy a oplocení, byla postavena na základě st.povolení č.j. SUS/7130/962/2001-No ze dne 3.4.2001 vydaného st.úřadem Magistrátu Města Liberec. Stavba je užívána bez povolení, byla nalezena kolaudace na plyn.přípojku ze dne 20.7.2007, od této doby předpokládám předčasné užívání RD. Budova RD typového systému Klasic 125 Brno, sestává z přízemí a obytného podkroví a obsahuje : 1. Přízemí- vstup, zádveří, WC, schodiště, hala, komora, kuchyně s jídelnou, ob.pokoj, terasa a garáž 2. Podkroví-předsíň, schodiště, koupelna, 3x pokoj, komora a balkon Příslušenstvím RD je stavba zapuštěného bazénu, přípojky inž. sítí (veř.vodovod, NN, kanalizace, plyn) a venkovní úpravy spočívající v dlažbách kolem domu, oplocení s bránou a brankou a terasou s drobnými arch.prvky. Součástí pozemků jsou okrasné stromy, keře a pěstěná zahrada. Stavebně tech.stav: Budova užívána k bydlení cca od roku 2007, t.j. 5let, je udržována. 7. Celkový popis nemovitosti: Všeobecné místopisné údaje Liberec (německy Reichenberg) je statutární město na severu Čech a krajské město Libereckého kraje. Má přes 100 tisíc obyvatel a je tak pátým největším českým městem (třetím v Čechách). Spolu se sousedním Jabloncem nad Nisou a okolními nejbližšími obcemi vytváří aglomeraci, která má zhruba 170 tisíc obyvatel. Je zakládajícím členem Euroregionu Nisa, od roku 2004 i jeho hlavním městem. Liberec je také okresním městem a zároveň obcí s rozšířenou působností i s pověřeným obecním úřadem. Okres Liberec se skládá ze 59 obcí, obvod obce s rozšířenou působností z 28 obcí. Působí zde okresní soud i pobočka soudu krajského Liberec se nachází asi 91 km severo-severovýchodně od Prahy a asi 99 km severo-severozápadně od Hradce Králové. Město leží v Liberecké kotlině Žitavské pánve mezi Ještědsko-kozákovským hřbetem a Jizerskými horami. Pata radnice je ve výšce 374 m n. m., nejvyšším bodem katastru města je vrchol Ještědu (1012 m n. m.), bod nejnižší se nachází v městské části Machnín (325 m n. m.) Městem protéká Lužická Nisa a její přítoky, například Černá Nisa a Harcovský potok, na němž leží Harcovská přehrada. Přirozenými vodními plochami jsou rybníky: například Vesecký (tzv. Teich), Kačák (Žabák) v Krásné Studánce či rybník Seba. Město se do roku 1939 rozprostíralo na ploše 6,2 km2, což dnes představuje historický střed města. Po připojení 11 obcí v roce 1939 se město déle rozrostlo o dalších 23 obcí v letech 1954, 1963, 1976, 1980 a 1986. Po roce 1989 se naopak čtyři obce od města oddělily. Celková rozloha města tak dnes činí 106,1 km2. Z této rozlohy tvoří 37,5 % zemědělská půda, téměř polovina jí jsou louky a pastviny. Dvě třetiny nezemědělské půdy tvoří půda lesní. Horní Hanychov je devatenáctou z místních částí statutárního města Liberec. Je tvořen katastrálním územím Horní Hanychov a sousedí s místními částmi Dolní Hanychov, Pilínkov a Karlinky. Nachází se na samém úpatí hory Ještěd, která je dominantou celého Libereckého kraje. Horní
-5Hanychov se v roce 2009 stal jednou ze čtvrtí, kde se konalo MS v klasickém lyžování Liberec. Proto Horní Hanychov získal během posledních let částečně novou infrastrukturu, nový skokanský areál a nové vleky v lyžařském areálu Ještěd, který se na území městské části nachází. Horní Hanychov má vlastní osadní výbor, jako jedna z prvních městských částí v Liberci. Do Horního Hanychova vede již od roku 1912 tramvajová trať. Nachází se zde několik zastávek, včetně smyčky Horní Hanychov. Projíždějí tudy také autobusové linky ČSAD Liberec do obcí za Ještědem. Železnice se zde nevyskytuje, nalezneme zde však lanovou dráhu na Ještěd provozovanou ČD. Údaje o oceňovaném pozemku s budovou Nemovitost je situována v zastavěné části obce Horní Hanychov, v nové rezidenční čtvrti, přístupna po veřejné zpevněné komunikaci ul. RIŽSKÁ p.č. 314/23, s úplnou obč.vybaveností. Vybudována na pozemku stavebně upraveném doroviny, ve stabilizované zástavbě rodinných domů, území je plně zainvestováno, objekt napojen na el. síť, veř. vodovod, NN, kanalizaci, napojen na plynovod. Stavba RD bez č.p.s pozemky ve funkčním celku o výměře 582m2. Podezření na staré zátěže neexistuje.
Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kontribuce metody nákladové a srovnávací, výnosovou nepoužiji- u rezidenčních nemovitostí nemá vypovídací charakter.
8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům bez č.p. s příslušenstvím b) Pozemky b1) Parcely ve funkčním celku s RD
-69. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům bez č.p. s příslušenstvím Budova rodinného domu o 1b.j. s garáží, vč. přípojky vody, kanalizace, elektřiny a plynu, zpevněné plochy a oplocení, byla postavena na základě st.povolení č.j. SUS/7130/962/2001-No ze dne 3.4.2001 vydaného st.úřadem Magistrátu Města Liberec. Stavba je užívána bez povolení, byla nalezena kolaudace na plyn.přípojku ze dne 20.7.2007, od této doby předpokládám předčasné užívání RD. Budova RD typového systému Klasic 125 Brno, sestává z přízemí a obytného podkroví a obsahuje : 1. Přízemí- vstup7,35, zádveří12,1, WC2,25, schodiště5,54, hala7,9, komora2,75, kuchyně s jídelnou21,7, ob.pokoj26,7, terasa 26,4a garáž18 2. Podkroví-předsíň5,18, schodiště5,48, koupelna10,82, 3x pokoj16,96+15,55+32,8 komora2,21 a balkon10,36 Příslušenstvím RD je stavba zapuštěného bazénu, přípojky inž. sítí (veř.vodovod, NN, kanalizace, plyn) a venkovní úpravy spočívající v dlažbách kolem domu, oplocení s bránou a brankou a terasou s drobnými arch.prvky. Součástí pozemků jsou okrasné stromy, keře a pěstěná zahrada. Stavebně tech.stav: Budova užívána k bydlení cca od roku 2007, t.j. 5let, je udržována. obytná plocha175m2 započitatelná plocha 200m2 užitková plocha 230m2 b) Pozemky b1) Parcely ve funkčním celku s RD Parc.č.314/66 je zastavěná vlastní stavbou rodinného domu o výměře 137m2, k ní náleží zahrada parc.č.314/28 s výměrou 462m2. Součástí jsou porosty ovocných stromů a okrasných dřevin a jsou obsaženy v jejich ceně. Obec nemá platnou cenovou mapu pozemků, užívání je v souladu s právním stavem.
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:
-7-
Věcná hodnota dle cenového předpisu 387/2011 Sb. a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům bez č.p. s příslušenstvím - § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: přízemí: podkroví:
13,9*11,4-1,6*3,4-1,6*3,3-1,5*6,9 10,5*10,8-3,4*6,8
Název podlaží přízemí: podkroví:
= =
Zastavěná plocha 137,39 m2 90,28 m2
Obestavěný prostor: v.s.: (13,9*11,4-1,6*3,4-1,6*3,3-1,5*6,9)*(3,4) zastřešení: (10,5*10,8-3,4*6,8)*(4,3/2) Obestavěný prostor – celkem:
137,39 m2 90,28 m2 Konstrukční výška 2,90 m 2,80 m
= = =
467,13 m3 194,10 m3 661,23 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení
Provedení
1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností:
betonové pasy izolované zděné tl. 45 cm hurdiskové krov dřevěný vázaný tašky na latích pozinkovaný plech vápenné štukové zateplovací systém kontaktní sokl z ker.obkladu běžné obklady dřevěné dřevěné s obložkami zdvojená izolační okna plovoucí podlahy
Hodnocení standardu S S S S N S S S S S S S S S
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
-815. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:
běžná keramická dlažba ústřední s plynovým kotlem světelná třífázová
S S S C S S S S S S S S
plastové trubky bojler rozvod zemního plynu plastové potrubí sklokeramická deska WC, umyvadla, sprchové kouty, vany standardní splachovací běžné digestoře a odvětrání
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy: S 2. Zdivo: S 3. Stropy: S 4. Střecha: S 5. Krytina: N 6. Klempířské konstrukce: S 7. Vnitřní omítky: S 8. Fasádní omítky: S 9. Vnější obklady: S 10. Vnitřní obklady: S 11. Schody: S 12. Dveře: S 13. Okna: S 14. Podlahy obytných místností: S 15. Podlahy ostatních místností: S 16. Vytápění: S 17. Elektroinstalace: S 18. Bleskosvod: C 19. Rozvod vody: S 20. Zdroj teplé vody: S 21. Instalace plynu: S 22. Kanalizace: S 23. Vybavení kuchyně: S 24. Vnitřní vybavení: S 25. Záchod: S 26. Ostatní: S Součet upravených objemových podílů:
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Obj. podíl [%] 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 8,20 1,00 21,20 1,00 7,90 1,00 7,30 1,54 5,24 1,00 0,90 1,00 5,80 1,00 2,80 1,00 0,50 1,00 2,30 1,00 1,00 1,00 3,20 1,00 5,20 1,00 2,20 1,00 1,00 1,00 5,20 1,00 4,30 0,00 0,00 1,00 3,20 1,00 1,90 1,00 0,50 1,00 3,10 1,00 0,50 1,00 4,10 1,00 0,30 1,00 3,40 101,24
Hodnota koeficientu vybavení K4:
1,0124
Výpočet stupně rozestavěnosti nedokončené stavby: (OP = původní objemový podíl, K = Koeficient pro přepočet obj. podílu, UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha:
S S S S
OP [%] 8,20 21,20 7,90 7,30
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00
K 1,00 1,00 1,00 1,00
UP PP [%] [%] 8,20 8,09 21,20 20,94 7,90 7,80 7,30 7,21
Roz. [%] 100,00 100,00 100,00 100,00
Dok. [%] 8,0900 20,9400 7,8000 7,2100
-95. Krytina: N 6. Klempířské konstrukce: S 7. Vnitřní omítky: S 8. Fasádní omítky: S 9. Vnější obklady: S 10. Vnitřní obklady: S 11. Schody: S 12. Dveře: S 13. Okna: S 14. Podlahy obytných místností: S 15. Podlahy ostatních místností: S 16. Vytápění: S 17. Elektroinstalace: S 18. Bleskosvod: C 19. Rozvod vody: S 20. Zdroj teplé vody: S 21. Instalace plynu: S 22. Kanalizace: S 23. Vybavení kuchyně: S 24. Vnitřní vybavení: S 25. Záchod: S 26. Ostatní: S Součet upravených objemových podílů:
3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
5,24 5,18 100,00 0,90 0,89 100,00 5,80 5,73 100,00 2,80 2,77 100,00 0,50 0,49 0,00 2,30 2,27 100,00 1,00 0,99 100,00 3,20 3,16 100,00 5,20 5,14 100,00 2,20 2,17 100,00 1,00 0,99 100,00 5,20 5,14 100,00 4,30 4,25 100,00 0,00 0,00 100,00 3,20 3,16 100,00 1,90 1,88 100,00 0,50 0,49 100,00 3,10 3,06 100,00 0,50 0,49 100,00 4,10 4,05 100,00 0,30 0,30 100,00 3,40 3,36 100,00 101,24 Rozestavěnost:
5,1800 0,8900 5,7300 2,7700 0,0000 2,2700 0,9900 3,1600 5,1400 2,1700 0,9900 5,1400 4,2500 0,0000 3,1600 1,8800 0,4900 3,0600 0,4900 4,0500 0,3000 3,3600 99,5100
Výpočet opotřebení analytickou metodou: (PDK = procento dokončené konstrukce, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:
S S S S N S S S S S S S S S S S S C S S S S S S S S
PDK [%] 8,09 20,94 7,80 7,21 5,18 0,89 5,73 2,77 0,00 2,27 0,99 3,16 5,14 2,17 0,99 5,14 4,25 0,00 3,16 1,88 0,49 3,06 0,49 4,05 0,30 3,36
Část UP PP Stáří Živ. Opotř.č Opotř. [%] [%] [%] ásti z celku 100,0 8,09 8,12 5 150 3,33 0,2704 100,0 20,94 21,04 5 80 6,25 1,3150 100,0 7,80 7,84 5 80 6,25 0,4900 100,0 7,21 7,25 5 70 7,14 0,5176 100,0 5,18 5,21 5 40 12,50 0,6513 100,0 0,89 0,89 5 30 16,67 0,1484 100,0 5,73 5,76 5 50 10,00 0,5760 100,0 2,77 2,78 5 30 16,67 0,4634 100,0 0,00 0,00 0,00 0,0000 100,0 2,27 2,28 5 30 16,67 0,3801 100,0 0,99 0,99 5 80 6,25 0,0619 100,0 3,16 3,18 5 50 10,00 0,3180 100,0 5,14 5,17 5 50 10,00 0,5170 100,0 2,17 2,18 5 15 33,33 0,7266 100,0 0,99 0,99 5 15 33,33 0,3300 100,0 5,14 5,17 5 20 25,00 1,2925 100,0 4,25 4,27 5 25 20,00 0,8540 0,0 0,00 0,00 0,00 0,0000 100,0 3,16 3,18 5 20 25,00 0,7950 100,0 1,88 1,89 5 20 25,00 0,4725 100,0 0,49 0,49 5 20 25,00 0,1225 100,0 3,06 3,08 5 30 16,67 0,5134 100,0 0,49 0,49 5 15 33,33 0,1633 100,0 4,05 4,07 5 30 16,67 0,6785 100,0 0,30 0,30 5 30 16,67 0,0500 100,0 3,36 3,38 5 10 50,00 1,6900
- 10 Součet upravených obj. podílů:
99,51Opotřebení:
13,3974
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
= * * * *
2 290,- Kč/m3 1,1200 1,0124 1,1000 2,1550
Základní cena upravená
=
6 155,25 Kč/m3
Plná cena:
661,23 m3 * 6 155,25 Kč/m3
=
4 070 035,96 Kč
Výpočet nedokončené stavby: Úprava ceny za nedokončené konstrukce Nedokončená stavba
* =
0,995100 4 050 092,78 Kč
Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 13,3974 % Úprava ceny za opotřebení
-
542 607,13 Kč
Rodinný dům bez č.p. s příslušenstvím - zjištěná cena
=
3 507 485,65 Kč
=
3 507 000,- Kč
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům bez č.p. s příslušenstvím Cena objektů činí celkem
3 507 000,- Kč
- 11 -
Metoda databáze cen pozemků a) Pozemky a1) Parcely ve funkčním celku s RD Pozemky oceněné
zastavěná plocha a nádvoří 156 000,- Kč zahrada ve FC p.č. 314/28
p.č.
314/66120 m2
462 m2 á 1 300,- Kč/m2
Pozemky oceněné - celkem Parcely ve funkčním celku s RD - výsledná cena
á
1 300,- Kč/m2 =
=
600 600,- Kč
=
756 600,- Kč
=
756 600,- Kč
=
757 000,- Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Parcely ve funkčním celku s RD Cena pozemků činí celkem
757 000,- Kč
- 12 -
Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: Adresa
Samostatně stojící RD bez č.p. Rižská, 46006 Liberec
Popis: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit,
nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Jako podklady byly použity údaje z databáze spolupracujících odhadců, vlastní databáze a realitní inzerce. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu 5 roků Stav objektu velmi dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 582 m2 Zastavěná plocha 137 m2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky plyn, voda, elektro, kanalizace Příslušenství garáž, bazén zpev.polochy
Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha podlaží celkem Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha Čistá užitná plocha
Zkratka OP ZP PP PUH PUČ
Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí
Výměra 661,00 m3 227,00 m2 175,00 m2 230,00 m2 200,00 m2
- 13 Koeficient K1: korekce realitní inzerce Index odlišnosti objektu oproti standardu IO:
*
1,00 1,00
Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Adresa
Název: Novostavba RD Vratislavice, 460 01 Liberec
Popis: Nemovitost:
dům rodinný, Cena: 5 800 000 Kč Adresa: Kunratická, Liberec XXX-Vratislavice nad Nisou Datum aktualizace: 08.10.2012 ID: 3791254108 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý novostavba rodinného domu na okraji Liberce,dům je na krásném slunném místě s výhledem na Ještěd. Dům je dvoupatrový s garáží a je částečně podsklepen. V přízemí domu je zádveří a prostorná hala se schodištěm do patra, obývací pokoj s krbem, kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči a jídelna, pracovna, velmi prostorná koupelna s vanou, WC,technická místnost, schody do garáže a schody do sklepa. V prvním patře jsou tři pokoje , dále prostorná koupelna se sprchovým koutem a WC. Z haly v patře se jde na terasu s výhledem na Ještěd. Dům je nadstandardně vybaven – krásné dřevěné schodiště, dřevěné dveře i s obložkami, centrální vysavač, podlahové topení v koupelnách. Obě koupelny s oknem. Sklep v domě s klenbou a vlastní studnou – rozvod i do domu, napojení i na veřejný vodovod, kanalizaci, plyn a elektřina. Topení je plynové, ohřev vody plynovým kotlem. Dům se nachází v klidné části Liberce, zastávka MHD, služby – školka, škola, obchody, v blízkém dosahu autem nájezd na rychlostní komunikaci R10 Liberec-Praha Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu 5 roků Stav objektu Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 749 m2 Zastavěná plocha Garáž mimo objekt Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky ano Příslušenství ano Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:
samostatně stojící velmi dobrý 0 155 m2 Podkroví
ano
5 800 000,- Kč
korekce realitní inzerce
* /
1,25 1,25 4 640 000,- Kč
Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem
930,00 m3 250,00 m2 155,00 m2
Jednotkové ceny (JCSi) 6 236,56 Kč/m3 23 200,- Kč/m2 37 419,35 Kč/m2
Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 4 989,25 Kč/m3 18 560,- Kč/m2 29 935,48 Kč/m2
- 14 280,00 m2 224,00 m2
Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha: Objekt č.: 2 Adresa
20 714,29 Kč/m2 25 892,86 Kč/m2
16 571,43 Kč/m2 20 714,29 Kč/m2
Název: Samostatně stojící 5+1 D.Hanychov, 460 01 Liberec
Popis: Nemovitost:
dům rodinný, Cena: 4 490 000 Kč Adresa: Erbenova, Liberec VIII-Dolní Hanychov Datum aktualizace: 02.11.2012 iD zakázky: 260072 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Popis: RD 5+1 v Dolním Hanychově. V domě dvě podlaží o třech místnostech, v každém patře koupelna. V domě prostorná půda, sklep a garáž pro jedno auto. Dům prošel v posledních letech celkovou rekonstrukcí. Na pozemku velký zděný zahradní domek, skleník, kryté stání pro auto, potok a udržovaná zahrada s ovocnými stromy. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 670 m2 Zastavěná plocha Garáž v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky ano Příslušenství ano Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:
samostatně stojící velmi dobrý 0 120 m2 Podkroví
ano
4 490 000,- Kč
korekce realitní inzerce
* /
1,20 1,20 3 741 666,67 Kč
Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:
965,00 m3 240,00 m2 192,00 m2 192,00 m2 192,00 m2
Jednotkové ceny (JCSi) 4 652,85 Kč/m3 18 708,33 Kč/m2 23 385,42 Kč/m2 23 385,42 Kč/m2 23 385,42 Kč/m2
Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 3 877,37 Kč/m3 15 590,28 Kč/m2 19 487,85 Kč/m2 19 487,85 Kč/m2 19 487,85 Kč/m2
Objekt č.: 3 Název: Nový RD 4+kk Adresa Karlinky, 460 01 Liberec Popis: Nemovitost:
dům rodinný, Cena: 4 990 000 Kč Adresa: U Mlýna, Liberec XVIII-Karlinky Datum aktualizace: 05.12.2012 ID zakázky: 249882 Budova: Cihlová Stav objektu: Novostavba Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce
- 15 Popis:
Novostavba s garáží Liberec - Karlinky, ul. U Mlýna. Celková plocha 724 m2, plocha garáže 32 m2, zahrada 565 m2. El. ovládaná vjezdová brána i garážová vrata, alarm. K výstavbě použity velmi kvalitní materiály. Dům je připraven k nastěhování, stačí pouze dodělat kuchyňskou linku a svítidla. Dobrá dopravní dostupnost, výhled na Ještěd. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu 1 rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 727 m2 Zastavěná plocha Garáž není Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky ano Příslušenství ano, 2X stání OA, bazén Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:
samostatně stojící velmi dobrý 0 127 m2 Podkroví
ano
4 990 000,- Kč
korekce realitní inzerce
* /
1,28 1,28 3 898 437,50 Kč
Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:
810,00 m3 230,00 m2 184,00 m2 184,00 m2 140,00 m2
Jednotkové ceny (JCSi) 6 160,49 Kč/m3 21 695,65 Kč/m2 27 119,57 Kč/m2 27 119,57 Kč/m2 35 642,86 Kč/m2
Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 4 812,89 Kč/m3 16 949,73 Kč/m2 21 187,16 Kč/m2 21 187,16 Kč/m2 27 845,98 Kč/m2
Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo
Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. Novostavba RD 4 989,25 18 560,00 29 935,48 16 571,43 20 714,29 2. Samostatně stojící 5+1 3 877,37 15 590,28 19 487,85 19 487,85 19 487,85 3. Nový RD 4+kk 4 812,89 16 949,73 21 187,16 21 187,16 27 845,98 SJC – průměr 4 560,00 17 033,00 23 537,00 19 082,00 22 683,00 JCO = SJC * IO 4 560,00 17 033,00 23 537,00 19 082,00 22 683,00 Výměry oceňované stavby 661,00 227,00 175,00 230,00 200,00 CO: 3014160 3866491 4118975 4388860 4536600 Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Cp = COprůměrná 3 985 017,- Kč Samostatně stojící RD bez č.p. - výsledná cena
=
3 985 017,- Kč
- 16 -
C. Rekapitulace Územní plán Pod pojmem územní plán nelze rozumět pouze "výkres", ale celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace završený schválenou obecně závaznou vyhláškou, jejíž součástí je hlavní výkres dokumentace, tzv. plán využití území. Celý tento proces je upraven zákonem č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu ve znění pozdějších předpisů. Stav územně plánovací dokumentace je jednou z podmínek, které ovlivňují obvyklou cenu nemovitosti. Konstatuje se, že pro obec a katastrální území je užívání v souladu s platnou ÚPD.
Omezení vlastnických práv Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Zástavní práva K oceňovaným nemovitostem jsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena zástavní práva: - zástavní právo smluvní pro Hypotéční banka a.s.,To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu právní povahy a není s ní v tomto posudku uvažováno.
Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Exekuce Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce: Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Kolner Rostislav Nařízení exekuce - Kolnerová Lucie Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiné zápisy Typ Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu právní povahy a není s ní v tomto posudku uvažováno.
- 17 Jiné závady -nezjištěny Není známo, že kromě výše uvedených skutečností na nemovitosti neváznou žádné jiné závazky nebo omezení, zejména pak břemeno vznikající přímo ze zákonů (vodního, plynárenského, telekomunikačního, elektrizačního a pod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí.
Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Hodnota závad váznoucích na oceňovaných nemovitostech je 0,-Kč
Právní stav Za právní stav nemovitosti se považuje takový stav, kdy jednotlivé nemovitosti jsou užívány v souladu se správním rozhodnutím příslušného úřadu -nemovitost- stavba RD je užívána bez souhlasu st.úřadu
Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemků:
3 507 000,- Kč 757 000,- Kč
Stanovená věcná hodnota celkem:
4 264 000,- Kč
Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem:
3 985 000,- Kč
Zdůvodnění obvyklé ceny : Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými rodinnými domy a byty na základě inzerovaných resp.realizovaných cen a nejlépe tak vystihuje současný stav na trhu nemovitostí. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. Rodinný dům, nezkolaudovaný s bytem 1/5+kk - užívaný 5let se standardním příslušenstvím a průměrným vybavením, na pěkném stabilizovaném místě ve vyhledávané lokalitě, v současnosti je poptávka nižší než nabídka (v současnosti více než 360 nabídek RD v okolí 5km). S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že oceňované nemovitosti jsou za navrženou porovnávací cenu obchodovatelné. Výpočet : Předběžná srovnávací hodnota Srovnávací hodnota - cenová úroveň listopad 2012 ve výši
3 980 000,-Kč 3 980 000,-Kč
- 18 Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty -na nemovitostech zapsaných na LV č. 639 3 980 000,-Kč Závady na nemovitosti váznoucí 0,-Kč Obvyklá cena dle výpočtu srovnávací hodnoty - na nemovitostech zapsaných na LV č. 639, se započtením závad, zaokr. 4 000 000,-Kč
D. Závěr Odpověď na otázky dle usnesení č.j. 131 EX 649/08-183 Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím porovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti – v SJM- Stavba rozestavěného rodinného domu bez č.p. na parc.č. 314/66 a pozemků parc.č. 314/66 a 314/28 vč. příslušenství, součástí, v k.ú. Horní Hanychov a obci Liberec, vedené na LV č. 639 u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Liberec; to vše se zohledněním závad;
ve výši: 4 000 000,-Kč slovy: čtyřimiliony Kč Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou
V Trutnově, 10.12.2012 Bc. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 464/158/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 158.
- 19 -
- 20 -
Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem 45581828-28106-130315180352, že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož převedením vznikl. Vstup v listinné podobě se skládá z 20 listů (stránek textu). Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy. Ověřující osoba: Soudní exekutor Mgr. Petr Polanský dne 15.03.2013
45581828-28106-130315180352
Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek ( https://www.czechpoint.cz/overovacidolozky ) Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.
