2012

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

665/109/2012

o obvyklé ceně nemovitosti – podílu ve výši id. 1/6 na rodinném domě č.p. 113, stojícím na pozemku parc.č. St. 16/1, a na pozemcích parc.č. St. 16/1 a 94/1 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Hrochův Týnec, obec Hrochův Týnec, okres Chrudim.

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Praha 10 Na Zátorce 590/12 160 00 Praha 6

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č.j.: 167 EX 2423/11-34 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 12.3.2012.

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 21.3.2012 posudek vypracovala: Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8 Posudek obsahuje včetně titulního listu 24 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze dne 20.4.2012

Znalecký posudek č. 665/109/2012

Stanovení obvyklé ceny

OBSAH A.

Nález .......................................................................................................................................................... 3

1.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 3 1.1.

Znalecký úkol ..................................................................................................................................... 3

1.2.

Informace o nemovitosti..................................................................................................................... 3

1.3.

Prohlídka nemovitosti ........................................................................................................................ 3

1.4.

Podklady pro vypracování posudku ................................................................................................... 3

1.5.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 5

1.6.

Vlastnické a evidenční údaje ............................................................................................................. 5

1.7.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 6

1.8.

Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku ...................................................................................... 6

1.9.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 7

2.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 7 2.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 7

2.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 7

2.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 7

2.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 7

3.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI ............................................................................................................ 8 3.1.

Poloha a vnější vlivy .......................................................................................................................... 8

3.2.

Rodinný dům s příslušenstvím........................................................................................................... 9

3.3.

Pozemky .......................................................................................................................................... 11

3.4.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 12

B.

Posudek ................................................................................................................................................... 13

4.

STANOVENÍ HODNOTY ......................................................................................................................... 13 4.1.

Srovnávací metoda .......................................................................................................................... 13

4.2.

Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování ................................................................. 17

C.

Závěr ........................................................................................................................................................ 23

D.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 23

E.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 24

Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 [email protected] tel. 604555649

Stránka 2 z 24



A. Nález 1. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 1.1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: I. stanovit obvyklou cenu nemovitosti uvedených v exekučním příkazu č.j.: 167 EX 2423/11 - 10, tedy podílu ve výši id. 1/6 na rodinném domě č.p. 113, stojícím na pozemku parc.č. St. 16/1, a na pozemcích parc.č. St. 16/1 a 94/1 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Hrochův Týnec, obec Hrochův Týnec, okres Chrudim, zapsané na listu vlastnictví č. 396 u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, KP Chrudim. II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených Znalec ocení nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku (§ 66 odst. 5 zák.č. 120/2001 Sb., exekuční řád).

1.2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Rodinný dům č.p. 113 s pozemky a příslušenstvím – podíl id. 1/6 Pardubický Chrudim Hrochův Týnec Hrochův Týnec

Technický popis stavebního objektu, jeho konstrukční provedení a popis technického vybavení je detailně proveden níže v části 3 – Celkový popis nemovitosti.

1.3. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena při místním šetření konaném dne 21.3.2012 bez přítomnosti povinného – p. Albín Polyák. Při místním šetření byla přítomna pouze manželka povinného, která poskytla pouze částečné informace o objektu a dům nezpřístupnila. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalkyni i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitostech ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitosti účastnit a zpřístupnit tak i její interiér. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem Mgr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a dále z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření.

1.4. Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalkyní opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady:


Stránka 3 z 24



Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, list vlastnictví číslo 396 ze dne 12.3.2012, katastrální území Hrochův Týnec, obec Hrochův Týnec, okres Chrudim; – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce pro Soudní exekutor Ivanko Igor JUDr. – viz.příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č.j.: 167 EX 2423/11-34 ze dne 12.3.2012 Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 396 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, katastrální území Hrochův Týnec – dálkový náhled - viz.příloha Informace získané při místním šetření Informace získané od obyvatelky domu – manželky povinného Mapa oblasti – viz.příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz.příloha Záznam z prohlídky nemovitosti Územní plán města Hrochův Týnec Databáze realizovaných nemovitostí www.reality.cz, www.sreality.cz, www.realitymix.centrum.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Kolektiv autorů – Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Zbyněk Zazvonil – Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objekt – báze II. Pololetí 2010, Porings, s.r.o. Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2012 Odborný čtvrtletník „ Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2012 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o.s., ročníky 2010 až 2012 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Financování developerských projektů (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Trend Report 2006, 2008, 2010


Stránka 4 z 24



1.5. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcná omezení: S výslednou hodnotou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné hodnoty zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

1.6. Vlastnické a evidenční údaje Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že oceňovaná nemovitost je ve vlastnictví: * LV č. 396 pro k.ú. Hrochův Týnec, obec Hrochův Týnec, okres Chrudim ALV:

BLV:

FLV:

Malinová Seréna, Čechova 44, 538 62 Hrochův Týnec; identifikátor: 456217/119, podíl: 1/6 Polák Evžen, Hradištní 1196, Chrudim IV, 537 05 Chrudim 5; identifikátor: 540730/3803, podíl: 1/6 Pol´áková Jolana, Čechova 181, 538 62 Hrochův Týnec, identifikátor: 525105/356, podíl: 1/6 Polyák Albín, Nábřeží 113, 538 62 Hrochův Týnec; identifikátor: 630807/0681, podíl: 1/6 Polyák Štefan, Pavlov u Herálce 52, 582 55 Herálec u Havlíčkova Brodu; identifikátor:571120/1441, podíl: 1/6 Rigová Alžběta, Chrudimská 48, 538 04 Prachovice; identifikátor: 486204/249, podíl: 1/6 Stavby: Hrochův Týnec, č.p. 113; způsob využití – rodinný dům; na parc.č. St. 16/1 Pozemky: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: 2 parc.č. St. 16/1 zastavěná plocha a nádvoří 686 m 2 parc.č. 94/1 zahrada 643 m Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: 2 parc.č. 94/1 35600 643 m


Stránka 5 z 24



1.7. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 396 ze dne 12.3.2012 váznou na oceňované nemovitosti zástavní práva – viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 396 dále vyplývá, že byla na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízena exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitosti - viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno. Jiné závady – plomba „P“ Na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 396 je dále nemovitostí uvedena plomba „P“ – údaje výpisu jsou dotčeny změnou právních vztahů č.j.: Z-3062/2012-603 (upozornění) a Z-3083/2012-603. Jedná se o úkony, které provádí soudní exekutor JUDr. Antonín Dohnal. Tyto skutečnosti nejsou ve znaleckém posudku zohledněny.

1.8. Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou hodnotu nemovitosti.


Stránka 6 z 24



1.9. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití staveb. Částečné informace o stavu, velikosti, dispozici a vybavení objektu poskytla manželka povinného. K nemovitosti však nebyla získána žádná výkresová dokumentace, nebylo umožněno provést zaměření nemovitosti, a proto muselo být tedy přistoupeno k převzetí venkovních rozměrů z katastrální mapy, výšky jsou odhadnuty.

2. METODY OCENĚNÍ 2.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

2.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.

2.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Hodnota nemovitosti se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitostí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které je oceňovaná nemovitost srovnávána. U rezidenčních nemovitostí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.

2.4. Metody aplikované v ocenění V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla


Stránka 7 z 24



dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný rodinný dům s pozemky, u kterého je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitostí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání vypočtena taktéž hodnota porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Ocenění je provedeno dvěma způsoby: pomocí aktuální prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., 460/2009 Sb., 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání a upravení pomocí hodnototvorných faktorů Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

3. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI 3.1. Poloha a vnější vlivy Oceňovaná nemovitost se nachází v okrese Chrudim ve městě Hrochův Týnec v ulici Nábřeží ve vzdálenosti cca. 14 km jihovýchodně od Pardubic v k.ú. Hrochův Týnec. Město leží v rovinaté zemědělsky orientované krajině v údolíčku potoka Ležák. Nemovitost se nalézá v centrální části města v těsné blízkosti potoka Ležák v ulici Nábřeží, která je zde souběžná a těsně sousedí s hlavní ulicí Smetanova – je zde zvýšená hlučnost a prašnost šířící se od této silnice. Obecní úřad se nachází asi 100 m západně od oceňované nemovitosti. V obci převažuje původní zástavba rodinných a bytových domů, na okraji města v nedávné době také vyrostly novostavby rodinných domů. Ve městě je k dispozici základní potřebná občanská vybavenost – obchod s potravinami, hostinec, restaurace, MŠ, ZŠ, pošta, lékárna, obřadní síň, městský úřad a čerpací stanice. Veškerá občanská vybavenost je k dispozici v 9 km vzdálené Chrudimi či v Pardubicích. V okolí města převažují pole, není zde žádný les a turistické trasy. Město je dobře dostupné osobní i veřejnou dopravou, leží na silnici I. třídy č. I/17 (Čáslav – Chrudim – Vysoké Mýto) a dále na silnicích nižších tříd. Příjezd k nemovitosti je po zpevněné veřejné komunikaci, parkovací možnosti jsou v ulici před domem i na vlastním pozemku. Obslužnost veřejnou dopravou zajišťují autobusy


Stránka 8 z 24



ČSAD – dobré spojení do Chrudimi a Pardubic. V severní části města je také železniční zastávka (trať Chrudim – Moravany) . Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod, kanalizace a plyn.

3.2. Rodinný dům s příslušenstvím Rodinný dům je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka, stojí v severní části pozemku parc.č. St. 16/1 v centrální části zastavěného území obce. Objekt je pravděpodobně částečně podsklepený (1 místnost), má dvě nadzemní podlaží a stavebně neupravené podkroví. V domě se dle manželky povinného nachází dvě bytová jednotky – 3+1 v přízemí a 4+1 v patře vč. sociálních zařízeních. Příslušenstvím je zděná kůlna stojící v jižní části pozemku parc.č. St. 16/1. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy obdobného charakteru, zejména městského typu. Vstup do objektu je přímo ze zpevněné veřejné příjezdové komunikace. Z inženýrských sítí je nemovitost prokazatelně napojena na elektřinu a plyn, pravděpodobně je také provedeno napojení na vodovod i kanalizaci. Přesto, že objekt leží v těsné blízkosti potoka, se dle územního plánu nenachází v záplavovém území 100-leté vody. Kvalitu pohledových horizontů hodnotím jako průměrnou, výhled je omezen zástavbou rodinných domů. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca 120-ti lety Počet podlaží: částečně 1 podzemní podlaží + 2 nadzemní podlaží + půda Základy: kamenné bez izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné z kamene Stropy: nad 1PP a 1NP pravděpodobně zděné klenuté, nad 2NP pravděpodobně dřevěné trámové Střecha: tvar valbový, krov dřevěný Krytina střechy: pálené tašky Klempířské konstrukce: podokapní žlaby a oplechování okenních parapetů z pozinkovaného plechu; dešťové svody - chybí Vnější povrchy: omítka hrubá vápenná – částečně opadaná Vstupní dveře do objektu: dřevěné do kovových zárubní Vrata: nejsou Okna: dřevěná zdvojená - špaletová Bleskosvod: není proveden Komíny: 2x POPIS INTERIÉRU (pravděpodobně): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v koupelnách Schody: konstrukce: kamenná či betonová Dveře: dřevěné plné či prosklené do dřevěných či kovových zárubní Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: dřevěné, z PVC a keramické dlažby, betonová mazanina Vytápění: lokální na tuhá paliva Ohřev teplé vody: chybí či el. boiler Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené vody Hygienické vybavení: podstandardní opotřebené koupelny – vana, umyvadlo, WC Vnitřní kanalizace: odkanalizování z kuchyně, koupelny, WC do veřejného řádu Vnitřní plynovod: je proveden (HUP na fasádě) Elektroinstalace: kompletní rozvod světelného proudu (230V)


Stránka 9 z 24



Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: podstandardní kuchyňská linka Údržba: zanedbaná Předpokládaná dispozice Rodinný dům pravděpodobně obsahuje 2 bytové jednotky a je užíván současnými spolumajiteli domu. Dle informací od manželky povinného jsou v přízemí domu 4 obytné místnosti a v patře 5 místnosti. Na každém podlaží je také sociální zařízení a dům je také částečně podsklepen – 1 místnost. Celková dispozice domu je tedy 7+2. Objekt pravděpodobně nelze jednoduchou stavební úpravou rozdělit v poměru dle výše oceňovaného spoluvlastnického podílu. Dům je obýván sociálně nepřizpůsobivými spoluobčany. Informativní odhad vnitřních výměr rodinného domu Podlaží

Místnost

1.PP sklep - odhad Započitatelná plocha 1.PP 1.NP místnosti - odhad 0,7 x zastavěná plocha 1.NP Započitatelná plocha 1.NP 2.NP místnosti - odhad 0,7 x zastavěná plocha 2.NP

Podlahová plocha 20

Zohledněno 50%

91,84

100%

91,84

100%

Započitatelná plocha 2 10,00 m 2 10,00 m 2 91,84 m 2 91,84 m 2 91,84 m 2

Započitatelná plocha 2.NP

91,84 m

Celková započitatelná plocha

193,68 m

2

Informativní odhad obestavěného prostoru rodinného domu Podlaží

Výpočet

1.PP 1.NP 2.NP

6*5 (odhad) 16*8,2 16*8,2

zastřešení

3,5*8,2/6*(2*16+8,5) - valbová střecha

Konstrukční výška 2,6 m 3 m 3 m

Zastavěná plocha

Obestavěný prostor 2

30,00 m 2 131,20 m 2 131,20 m

194 m

Obestavěný prostor Zastavěná plocha 1.NP Zastavěná plocha všech podlaží

3

78 m 3 394 m 3 394 m 3

1 059 m

3

2

262 m 2 292 m

Stáří a stavebně technický stav Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca 120-ti lety, ke dni místního šetření je v nevalném (špatném) stavu, pravděpodobně není prováděna žádná pravidelná údržba. V havarijním stavu je střešní krytina (chybí hřebenáče i tašky), výplně otvorů (okna), částečně chybí klempířské konstrukce, částečně opadává omítka. Vnitřní konstrukce a vybavení je pravděpodobně ve špatném stavu – zcela opotřebované, objekt je mj. užíván sociálně nepřizpůsobivými spoluobčany. Při místním šetření nebyly zjištěny žádné viditelné statické poruchy.


Stránka 10 z 24



Příslušenství -

Venkovní úpravy a) Přípojky inženýrských sítí – elektřina, kanalizace, vodovod, plyn b) Oplocení – směrem do ulice zděný z tvárnic, ve dvoře a na zahradě pravděpodobně z pletiva s kovovými sloupky c) Vjezdová brána – ocelová konstrukce s drátěnou výplní

-

Kůlna – jedná se o zděnou stavbu přibližně obdélníkového tvaru stojící v jihovýchodní části pozemku parc.č. St. 16/1. Základy kůlny jsou pravděpodobně betonové, svislé nosné konstrukce zděné z pálených cihel, stropy dřevěné trámové, krov dřevěný, střecha částečně pultová a částečně sedlová, střešní krytina pálena, klempířské konstrukce chybí, hromosvod chybí, omítka převážně chybí, elektřina pravděpodobně není zavedena. Stav objektu je nevalný, stáří odhaduji na cca. 80 let. Informativní odhad obestavěného prostoru kůlny Podlaží 1.NP zastřešení

Výpočet 8*4 3,5*3,6 8*4*2*0,5 - sedlová střecha

Konstrukční výška 3 m 2,3 m

Zastavěná plocha 2 32,00 m 2 12,60 m

3,5*3,6*2*0,5 - pultová střecha

Obestavěný prostor

Obestavěný prostor 3 96 m 3 29 m 3 32 m 13 m

3

170 m

3

3.3. Pozemky Předmětem ocenění je také podíl id. 1/6 na pozemcích parc.č. St. 16/1 a 94/1, které jsou zapsané na LV č. 396 ze dne 12.3.2012 pro k.ú. Hrochův Týnec, okres Chrudim. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Hodnota trvalých porostů je podle názoru zpracovatele ocenění zanedbatelná. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládám nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Pozemky jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci, přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Dle prohlížečky záplavových oblastí se pozemky nenacházejí v záplavové oblasti 100-leté vody. Sousední parcely: Parcela neleží v oblasti s digitální katastrální mapou, nelze určit sousední parcely. Pozemek parc.č. St. 16/1 2 Pozemek s výměrou 686 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je rovinatý, má nepravidelný tvar a je ve své severní části zastavěn rodinným domem č.p. 113. V jihovýchodní části pozemku stojí zděná kůlna a zbylá část pozemku je zatravněna či pouze hliněná. Pozemek je neudržovaný, nachází se na něm také trvalé porosty. Pozemek severním okrajem sousedí s veřejnou příjezdovou komunikací parc.č. 1012/1, podél (po níž) vedou veřejné inženýrské sítě – elektřina, plyn, kanalizace a vodovod. Pozemek je na všechny uvedené sítě napojen. U tohoto pozemku je druh a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem, v jižní části pozemku je zakreslena stavba, která však ve skutečnosti neexistuje.


Stránka 11 z 24



Pozemek parc.č. 94/1 2 Pozemek s výměrou 643 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zahrada, je rovinatý, má přibližně tvar obdélníku a slouží jako zahrada u rodinného domu. Pozemek je pravděpodobně neudržovaný, zatravněný s trvalými porosty. Přístup na pozemek je pouze přes vlastní pozemek parc.č. St. 16/1. U tohoto pozemku je druh a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

3.4. Shrnutí Adresa: okres Chrudim, obec Hrochův Týnec, ulice Nábřeží č.p. 113 Nemovitost:

zděný RD s pozemky a příslušenstvím - podíl id. 1/6

Dispozice: 3+1 a 4+1 Podlažnost: část. 1PP + 1NP + 2NP + půda 3 Obestavěný prostor: 1 059 m 2 Započitatelná plocha: 193,68 m

Stav: Vybavení: Příslušenství: Výměra pozemků: Zast. plocha 1.NP:

nevalný až špatný podstandardní zděná kůlna 2 1 329 m 2 131 m

Povyšující faktory o Dobrá dopravní dostupnost osobní i veřejnou dopravou Ponižující faktory o Nevalný stav a podstandardní vybavení o Zvýšená hlučnost a prašnost od hlavní silnice č. I/17 (ul. Smetanova) o Nemovitost je obývána sociálně nepřizpůsobivými spoluobčany


Stránka 12 z 24



B. Posudek 4. STANOVENÍ HODNOTY 4.1. Srovnávací metoda Srovnávací kritéria Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitostí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl v umístění nemovitostí především z hlediska občanské vybavenosti, dopravní dostupnosti, možnosti dalšího rozvoje a atraktivitě okolí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků příslušejících k rodinnému domu. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitosti, stáří, provedené rekonstrukce materiálové provedení nosných konstrukcí. K 4 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard vybavení nemovitosti. K 5 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,8 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizační ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 6 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Reprezentanti – srovnávané nemovitosti Reprezentant č. 1 Adresa: obec Hrochův Týnec - Stíčany Jedná se o dvougenerační rodinný dům s garáží a pozemkem 1956 m2. Dvoupatrový dům před modernizací v okrajové části obce, inženýrské sítě kompletní. Vytápění je plynové Popis: ústřední , el.230 a 380 V, voda napojena z veřejné sítě a nově je v obci i kanalizace. Střecha domu je pokryta taškami, okna jsou dřevěná. Zahrada je rozdělena na rekreační a hospodářskou část. K domu náleží samostatná budova sloužící jako garáž, dílna a dřevník.

Objekt: Dispozice: Podlažnost:

Stav: Vybavení: Příslušenství:

zděný RD 2x 3+1 1NP + 2NP + půda

nevalný podstandardní garáž s dílnou

Fotodokumentace:

Pozemek: Započitatelná plocha: Nabídková cena: 2

Cena Kč/m ZP:


2

2 Zastavěná plocha: 110 m 3 Obestavěný prostor: - m zdroj: www.sreality.cz

1 956 m 2 165 m 1 600 000 Kč 9 697 Kč/m

2

datum: 9.4.2012

Stránka 13 z 24



Reprezentant č. 2 Adresa: obec Blížňovice Jedná se o rodinný dům se zemědělským stavením. Patrový dům má dvě bytové jednotky o dispozici 4+1 s dalšími úložnými prostory (komory, spíže). V patře byla započata částečná rekonstrukce (nové rozvody plynu a vody), nová střecha. Na dům je napojeno zemědělské Popis: stavení (chlévy, maštal), u domu pak stodola a garáž. Kolem stavení je pozemek (zahrada) cca 1500m2. UT plynové i na tuhá paliva, obecní vodovod i vlastní studna, elektroinstalace 220/380, odpady do septiku.



zděný RD 2x 4+1 1NP + 2NP + půda

nevalný podstandardní stodola, garáž, studna

Fotodokumentace:

Pozemek: Započitatelná plocha: Nabídková cena:

2

Zastavěná plocha: Obestavěný prostor:

2 532 m 2 180 m 1 650 000 Kč

2

Cena Kč/m ZP:

9 167 Kč/m

2

120 m 3 - m

zdroj: www.sreality.cz 2

datum: 10.4.2012

Reprezentant č. 3 Adresa: obec Čankovice Jedná se o dvougenerační dům se dvěma byty 3+kk a 2+1 s pozemkem 1.561 m2. Inženýrské sítě: el.230/400V, telefon, voda, plyn, septik, dále vlastní studna a kanalizace u domu. Dům je rozdělen na dva byty, které mají vlastní vchody. Dispozice bytu 3+kk v Popis: přízemí: předsíň, obytná kuchyň, špajz, ložnice a obývací pokoj. Dispozice bytu 2+1: vstupní chodba, šatna, koupelna s vanou, schodiště, předsíň, WC, výstup na půdu, ložnice, kuchyň se vstupem na terasu a obývací pokoj. K domu patří: prádelna, kotelna, chlév, voliéra, stodola, garáž, dílna, 2x sklípek, přístřešek s udírnou a velká zahrada s posezením.


Stav: Vybavení:

zděný RD 3+kk a 2+1

Příslušenství:

část.1PP+1NP+2NP+půda

nevalný podstandardní stodola, garáž, studna, chlévy

Fotodokumentace:


Cena Kč/m ZP:


2


1 561 m 2 190 m 1 650 000 Kč 8 684 Kč/m

2

125 m 3 - m


datum: 12.4.2012

Stránka 14 z 24



Reprezentant č. 4 Adresa: obec Nabočany Jedná se o dvougenerační částečně podsklepený RD - 2x byt 3+1 se samostatnými vchody a odděleným měřením el. energie. Zděný objekt - cihla se zateplením, krytina tašky. Dispozice přízemí: vstupní chodba, kuchyň, obýv. pokoj, ložnice, špajz, koupelna, WC, Popis: terasa. Dispozice patra: samostatné schodiště, chodba, kuchyň, obýv. pokoj, ložnice, dětský pokoj, koupelna, špajz, WC, lodžie, teráska. El. 230/400V, voda vlastní studna - Darling, odpadní vody svedeny do septiku, teplá voda el. bojler, topení el. přímotopy. Dům zateplen. Na pozemku vedlejší stavby - skleník, sklad s dílnou, krb.



zděný RD 2x 3+1 část.1PP + 1NP + podkroví

střední standardní studna

Fotodokumentace:

2


Cena Kč/m ZP:

8 684 Kč/m

2


886 m 2 190 m 1 650 000 Kč

120 m 3 - m


datum: 10.4.2012

Reprezentant č. 5 Adresa: obec Zaječice Jedná se o zděný rodinný dům s garáží a dílnou. Dispozičně řešen: přízemí 2+1, chodba,

Popis: nová koupelna, WC, v podkroví - 3 místnosti, chodba, terasa. Vlastní studna, obecní voda přivedena na pozemek, ve dvou místnostech vytápění plynové WAV.



zděný RD 5+1 1NP + podkroví

střední standardní garáž, dílna, studna

Fotodokumentace:


Cena Kč/m ZP:

2


1 211 m 2 168 m 1 990 000 Kč 11 845 Kč/m

2

120 m 3 - m


datum: 20.3.2012

Ve městě a v okolních obcích je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitostech. V inzerci se vyskytuje poměrně velké množství obdobných nemovitostí v nevalném stavu, podstandardně vybavených s obdobnou velikostí. Obchodovatelnost nemovitosti dále výrazně ovlivňuje skutečnost, že objekt užívají sociálně nepřizpůsobivý spoluobčané. Z výše uvedeného je zřejmé, že je poměrně obtížné zobchodovat nemovitost v krátkém čase a za dobrou cenu. Srovnávací hodnota je stanovena s velikou obezřetností se zohledněním všech hodnototvorných faktorů.


Stránka 15 z 24



Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitostech Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitosti. Reálnou prodejnost takovéhoto podílu odhaduji na 75 % obvyklé ceny, vzhledem k tomu, že spoluvlastnický podíl o velikosti 1/6 je pro kupujícího výrazně méně atraktivní z důvodu možných komplikací při užívání s dalšími spoluvlastníky. Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 396 ze dne 12.3.2012 má oceňovaná nemovitost celkem 6 spoluvlastníků. Nemovitost pravděpodobně nelze jednoduchou stavební úpravou rozdělit v poměru dle výše oceňovaného spoluvlastnického podílu. Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitostech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Obvyklou cenou se pro účely zákona o oceňování nemovitostí rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku. Městský soud v Praze v usnesení ze dne 18.2.2009 č. j. 16 Co 53/2009-75 rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/08-100 tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitosti a menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %." Znalci postupují při oceňování spoluvlastnických podílů oběma způsoby, tedy cenu z důvodu spoluvlastnictví snižují o cca 10 až 25 %, i vypočítávají bez snížení jako podíl z ceny celé nemovitosti. Tabulka srovnání reprezentantů Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty

R.

nabídková 2 cena v Kč/m

Poloha

Pozemek

Stav

Vybavení

Zdroj

Ostatní

1. 2. 3. 4. 5.

9 697 9 167 8 684 8 684 11 845

1,00 1,10 1,05 1,08 1,05

0,94 0,90 0,98 1,04 1,01

0,95 0,95 0,95 0,90 0,90

0,95 0,95 0,95 0,90 0,90

0,85 0,85 0,85 0,85 0,80

0,90 0,90 0,90 0,95 0,85

2

Průměrná přepočtená nabídková cena Kč/m započitatelné plochy 2

Měrná jednotka - m započitatelné plochy Předběžná srovnávací hodnota Srovnávací hodnota - podíl id. 1/6 na LV č. 396, k.ú. Hrochův Týnec Srovnávací hodnota - podíl id. 1/6 na LV č. 396, k.ú. Hrochův Týnec (odhad 75% z vypočtené srovnávací hodnoty) Srovnávací hodnota - podíl id. 1/6 na LV č. 396, k.ú. Hrochův Týnec

přepočtená NC v 2 Kč/m 6 293 6 265 6 170 6 380 6 919 6 405 193,68 1 240 608 206 768 155 076 150 000

Vyhodnocení srovnávací hodnoty Nabídka nemovitostí v obci Hrochův Týnec na serveru www.sreality.cz: bylo nalezeno celkem 12 nemovitostí s nabídkovou cenou od 990.000 Kč do 6.900.000 Kč. Nabídka nemovitostí v obci Hrochův Týnec na serveru www.reality.cz: byla nalezena pouze 1 nemovitost s nabídkovou cenou 990.000 Kč. Dle http://www.e-aukce.com/ není v současnosti uvedena v obci Hrochův Týnec žádná dobrovolná či nedobrovolná dražba nemovitosti. Ve stanovené srovnávací hodnotě nemovitosti je také zohledněn fakt, že je posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňovaná nemovitost by měla být rychle obchodovatelná za


Stránka 16 z 24



stanovenou cenu, při exekuční dražbě nemovitosti daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovitosti v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Z výše uvedené tabulky je zřejmé, že cenový rozptyl nabízených nemovitostí souvisí s jednotlivými odlišnostmi konkrétních nemovitostí a to zejména s rozdíly v poloze, velikosti pozemku, stavu, vybavení a příslušenství. Vzhledem k tomu, že v průběhu inzerování prodeje nemovitosti se ceny oproti prvotní nabídce běžně snižují o cca. 5% až 20%, indikuji dle této metody obvyklou cenu nemovitosti ve výši 150.000,- Kč.

4.2. Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování A. Nález 1. Informace o nemovitosti – viz.výše 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti – viz.výše 3. Obsah posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům č.p. 113 1.2. Kůlna 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty

B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům č.p. 113 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):

Rodinný dům § 26a porovnávací metoda Pardubický kraj, do 2 000 obyvatel 80 let 3 3 062,- Kč/m

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 6*5 1.NP: 16*8,2 2.NP: 16*8,2 Název podlaží 1.PP: 1.NP: 2.NP:


= = = Zastavěná plocha 2 30,00 m 2 131,20 m 2 131,20 m

2

30,00 m 2 131,20 m 2 131,20 m

Konstrukční výška 2,60 m 3,00 m 3,00 m

Stránka 17 z 24



Obestavěný prostor: 1.PP: (6*5)*(2,60) 1.NP: (16*8,2)*(3,00) 2.NP: (16*8,2)*(3,00) zastřešení: 3,5*8,2/6*(2*16+8,5) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,23

3

= = = = =

ZP1 ZP

78,00 m 3 393,60 m 3 393,60 m 3 193,72 m 3 1 058,92 m

2

= =

131,20 m 2 292,40 m

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné I plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům III 2. Provedení obvodových stěn - Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 4. Podlažnost - Hodnota větší než 2 I 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo V propan butan 6. Způsob vytápění stavby - Lokální na tuhá paliva I 7. Zákl. příslušenství v RD - Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. II nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu II 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo II jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem III 12. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu I 13. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (předpoklad IV provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 80 let: 0,70

Vi typ B 0,00 -0,08 0,03 0,00 0,08 -0,08 -0,05 0,00 -0,03 0,00 0,01 -0,10 0,65

12

Index vybavení IV = (1 +  Vi) * V13 * 0,70 = 0,355 i=1

Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - uvnitř souvisle zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport - základní škola 6. Zdravotní zařízení - pouze ordinace praktického lékaře 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - konfliktní skupiny v okolních bytech nebo sousedních rodinných domech (RD) nebo v okolí - ve městě žijí sociálně nepřizpůsobivý spoluobčané 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů


č. I III II II II II II I

Pi 0,00 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,10

I III II

-0,06 0,00 0,00

Stránka 18 z 24



11

Index polohy IP = (1 +  Pi) = 0,850 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně I nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Exekuční příkazy k prodeji I nemovitosti

Ti -0,10 0,00 -0,05

3

Index trhu IT = (1 +  Ti) = 0,850 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,355 * 0,850 * 0,850 = 0,256 Ocenění: 3 3 Cena upravená CU = IPC * I = 3 062,- Kč/m * 0,256 = 783,87 Kč/m 3 3 CP = CU * OP = 783,87 Kč/m * 1 058,92 m = 830 055,62 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem Rodinný dům č.p. 113 - zjištěná cena

= =

830 055,62 Kč 830 055,62 Kč

*

1/6

=

138 342,60 Kč

1.2. Kůlna Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví umožňující zřízení podkroví 1274

Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha 1.NP 8*4 3,5*3,6

2

= =

[m ] 32,00 12,60

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název 1.NP

Zastavěná. plocha 2 32,00 m 2 12,60 m

Konstr. výška 3,00 m 2,30 m

Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor 1.NP (8*4)*(3,00) Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 [email protected] tel. 604555649

3

=

[m ] 3 96,00 m

Stránka 19 z 24


zastřešení


(3,5*3,6)*(2,30) 8*4*2*0,5+3,5*3,6*2*0,5

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů

Hodnocení Obj. podíl [%] Část standardu [%] S 6,20 100 S 30,40 100 S 19,30 100 S 10,80 100 S 6,90 100 C 1,90 100 P 4,90 100 C 3,80 100 S 3,10 100 S 1,00 100 S 6,80 100 C 4,90 100

Ocenění: 3 Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m ] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): 3

Základní cena upravená: [Kč/m ] 3 3 Plná cena: 169,58 m * 2 103,14 Kč/m

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 0 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 80 = 100,000 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 14 činit 85 %

3

= =

Typ NP NP Z

28,98 m 3 44,60 m

Obestavěný prostor 3 96,00 m 3 28,98 m 3 44,60 m 3 169,58 m

Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,46 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00

= * * * *

Upravený obj. podíl 6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 0,00 2,25 0,00 3,10 1,00 6,80 0,00 86,75

1 250,0,8675 0,8500 2,1030 1,0850

= =

2 103,14 356 650,48 Kč

=

303 152,91 Kč 53 497,57 Kč

Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem

*

1/6

Kůlna - zjištěná cena

=

8 916,26 Kč


Stránka 20 z 24



2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - tabulka 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska 50 % účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 50 % 2.6. Nepříznivé účinky okolí (škodlivé exhalace, hluk, otřesy, prach, radon aj.): -5 % 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 5% pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 50% + 5% * (100 % + 50%) 57,50 % Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,0850 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava Upr. cena 2 2 [Kč/m ] [%] [Kč/m ] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 42,11 1,00 2,1550 1,0850 57,50 155,075 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 42,11 0,40 2,1550 1,0850 57,50 62,030 Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2

zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo St. 16/1

Výměra 2 [m ] 686,00

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 155,075

643,00

62,030

94/1

= Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem Pozemky - zjištěná cena

* =

Cena [Kč] 106 381,45 39 885,29 146 266,74 146 266,74 Kč

1/6 24 377,79 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu:

Kč 2 m 2 m Kč * =

Trvalé porosty - celkem: =


146 266,74 1 329 200 22 011,55 0,065 1 430,75 1 430,75 Kč 1 430,75 Kč

Stránka 21 z 24


Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem Trvalé porosty - zjištěná cena


*

1/6 238,46 Kč

C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům č.p. 113 1.2. Kůlna

138 342,60 Kč 8 916,30 Kč

1. Ocenění staveb celkem

147 258,90 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

24 377,80 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

24 377,80 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty

238,50 Kč

3. Ocenění trvalých porostů celkem

238,50 Kč

Celkem

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

171 875,20 Kč

171 875,- Kč

171 880,- Kč

slovy: Jednostosedmdesátjednatisícosmsetosmdesát Kč


Stránka 22 z 24



C. Závěr Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

150 000 Kč 171 880 Kč

Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti, podílu ve výši id. 1/6 na rodinném domě č.p. 113, stojícím na pozemku parc.č. St. 16/1, a na pozemcích parc.č. St. 16/1 a 94/1 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Hrochův Týnec, obec Hrochův Týnec, okres Chrudim; podle stavu ke dni 21.3.2012, ve výši:

150 000,- KČ slovy: Stopadesáttisíc korun českých

V Praze dne 20.4.2012 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 665/109/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č.109 - 2012.


Stránka 23 z 24



E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV č. 396 ze dne 12.3.2012 Katastrální mapa – dálkový náhled Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti ze dne 21.3.2012


Stránka 24 z 24

Výpis z katastru nemovitostí LV č. 396

Katastrální mapa – dálkový náhled

Mapa oblasti

Letecká fotomapa – rodinný dům č.p. 113 s pozemky a příslušenstvím

Umístění nemovitosti v rámci ulice „Nábřeží“

Umístění nemovitosti v rámci obce „Hrochův Týnec“ a okolních obcí

Umístění nemovitosti v rámci regionu

Fotodokumentace nemovitosti

Pohled na RD z ulice ze severovýchodu

Pohled na RD z ulice ze severozápadu

Uliční pohled na RD ze severu

Vjezd na pozemek p.č. St. 16/1

Vstupní dveře do objektu

Zděná kůlna na p.č. St. 16/1 za domem

2012

Recommend Documents