Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email:
[email protected] zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876
ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 4675-821/2012
O ceně nemovitostí - rodinného domu č.p. 1, příslušející k části obce Otrokovice, na pozemku p.č. St. 80, objektu bez čp/če - garáž, na pozemku p.č. 2466, včetně pozemků p.č. St. 80 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemku p.č. 80 - zahrada, a ideální 1/2 k pozemku p.č. St. 2466 - zastavěná plocha a nádvoří vše v k.ú. Otrokovice, obec Otrokovice, okres Zlín.
Objednatel posudku:
JUDr. Tomáš Vrána soudní exekutor, Exekutorský úřad Přerov Komenského 38 750 02 Přerov IČ: 66246750 DIČ: CZ6205200980
Účel posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení č.j. 103 Ex 01846/11-68
Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 23.3.2012 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail:
[email protected] www.posudek.com Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 33 stran a 15 stran příloh. V Přerově, dne 25.4.2012
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4675-821/2012
A. 1.
NÁLEZ Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 6.3.2012 vydané Exekutorským úřadem Přerov, JUDr. Tomáš Vrána, č.j. 103 Ex 01846/11-68, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění nemovitostí: rodinného domu č.p. 1, příslušející k části obce Otrokovice, na pozemku p.č. St. 80, objektu bez čp/če - garáž, na pozemku p.č. 2466, včetně pozemků p.č. St. 80 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemku p.č. 80 - zahrada, a ideální 1/2 k pozemku p.č. St. 2466 - zastavěná plocha a nádvoří vše v k.ú. Otrokovice, obec Otrokovice, okres Zlín. Zpracovateli se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Dále se zpracovateli ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství vedených nemovitostí, a stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.” Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 23.3.2012, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb.. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 5. části „Nález“ tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní).
stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4675-821/2012
Věcná hodnota - (časová cena) - tato hodnoty představuje náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že současný oceňovací předpis používá koeficienty změn staveb, jež přiměřeně upravují základní ceny z roku 1994 na úroveň současnou, použijeme cenu zjištěnou podle této vyhlášky bez koeficientu prodejnosti Kp. Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí.
2.
Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 23.3.2012 za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Jana Horalíka a povinného, pana Dušana Šarmana.
3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 54, pro k.ú. Otrokovice, obec Otrokovice, okres Zlín, vyhotovený objednavatelem dne 2.3.2012, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Kopie katastrální mapy, pro k.ú. Otrokovice, obec Otrokovice, okres Zlín, vyhotovená objednavatelem dne 6.3.2012, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Rozhodnutí - Povolení změny v užívání stavby ze dne 3.4.2006 Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www.realitycechy.cz, www.realitymorava.cz atd. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý.
stránka č. 3
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4675-821/2012
4.
Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje:
Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Zlínský Zlín Otrokovice Otrokovice (716731)
List vlastnictví číslo: 54 Vlastníci: 1. Šarman Dušan Komenského 1, Otrokovice, 765 02
Podíl: 1/2
2. Šarman Jiří Komenského 1, Otrokovice, 765 02
Podíl: 1/2
5. Celkový popis nemovitosti Ve výpisu z katastru nemovitostí LV č. 54, pro k.ú. Otrokovice, obec Otrokovice, okres Zlín, je oceňovaná nemovitost evidována jako objekt č.p. 1 - rod. dům. Při místním šetření bylo pracovníkem znaleckého ústavu zjištěno že uliční trakt objektu je využíván ke komerčním účelům (prodejny). Dne 3.4.2006 bylo Městským úřadem Otrokovice, stavební úřad, vydáno Rozhodnutí povolení změny v užívání stavby - 2 samostatné nepotravinářské prodejny v RD č.p. 1, ul. Komenského, Otrokovice, na pozemku: stavební parcela číslo 80 v k.ú. Otrokovice. Na základě místního šetření a dle dostupných podkladových materiálů vyplývá, že v objektu č.p. 1 - rod. dům převládají prostory ke komerčnímu využití. Ocenění je tedy provedeno dle zjištěného stavu. Jedná se o přízemní, zděný, částečně podsklepený objekt bez využitého podkroví pod sedlovou střechou krytou z části plechovou krytinou a z části taškou pálenou a taškou betonovou. Objekt je situovaný do půdorysného tvaru velkého písmene „L“, nachází se v zastavěné, centrální části města Otrokovice, v řadové zástavbě jako řadový krajní. Předmět ocenění se nachází na adrese Komenského 1, Otrokovice, 765 02, Otrokovice 2. Parkování je možné ve vlastní garáži. Pozemky leží v rovinném terénu, tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupné po veřejné, zpevněné komunikaci na pozemku p.č. 2307/1 - ostatní plocha a dále přes pozemek p.č. 2343/9 - ostatní plocha, které jsou ve vlastnictví: Město Otrokovice, nám. 3. května 1340, Otrokovice, 765 23. Objekt je napojen na inženýrské sítě: elektro, obecní vodovod a hloubková kanalizace. Dle místního šetření a dle sdělení povinného ve městě Otrokovice je dále možnost napojení na plynové vedení. Objekt sestává z uličního a dvorního traktu. V uličním traktu jsou situovány komerční prostory dvou samostatných prodejen, každá s vlastním vstupem a sociálním zázemím. Ve dvorním traktu je přístupná bytová jednotka o velikosti 5+kk s kompletním sociálním zařízením. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení účastníka místního šetření z roku 1930. V roce 1973 objekt prošel rekonstrukcí prvků krátkodobých i dlouhodobých životností, které mají výrazný vliv na celkové prodloužení životností objektu. Dále byla v roce 2002 vyměněna okna za nová plastová a část klempířských stránka č. 4
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4675-821/2012
konstrukcí. Opotřebení je uvažováno lineární metodou při celkové životnosti 100 roků. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění hodnotit jako průměrnou. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění. Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství stavby hlavní: a) vedlejší stavby: U vstupu do uličního traktu (pohled ze dvora) je situován přístřešek ocelové konstrukce s pultovou střechou krytou plechovou krytinou. Za objektem, při levé hranici pozemku (pohled ze zahrady), je situována dřevěná přízemní kůlna s pultovou střechou krytou plechovou krytinou. Na obytnou část objektu, vpravo (pohled ze zahrady), navazuje zděný přístřešek s pultovou střechou krytou taškou pálenou. Na pozemku p.č. St. 2466 je situován zděný, přízemní objekt bez čp/če - dvojgaráže s mírně pultovou střechou krytou plechovou krytinou, na kterou navazuje (rovněž na pozemku p.č. St. 2466) přízemní, zděný sklad s pultovou střechou krytou standardní povlakovou krytinou IPA, ve kterém jsou situovány tři místnosti, sociální zařízení a kuchyně. b) příslušenství, které je tvořeno těmito venkovními úpravami, které nejsou oceněny dle platného oceňovacího předpisu, ale jsou zahrnuty ve výsledné obvyklé hodnotě: - oplocení - drátěné pletivo na ocelových sloupcích - oplocení - dřevěné latě na ocelových sloupcích - zpevněné plochy (betonové) - venkovní krb - venkovní bazén - přípojky IS Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele.
6.
Obsah posudku
1) Objekty a) Objekt č.p. 1 b) Objekt bez čp/če - dvojgaráž na pozemku p.č. St. 2466 c) Přístřešek I d) Přístřešek II e) Objekt bez čp/če - sklad na pozemku p.č. St. 2466 f) Kůlna 2) Pozemky a) Pozemky b) Pozemky 3) Ocenění porovnávací metodou
stránka č. 5
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4675-821/2012
B.
POSUDEK
Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Zlín Počet obyvatel: 15 001 – 25 000 obyvatel
Ocenění 1) Objekty 1.a) Vyhláška 387/2011 Sb. 1.a.1) Objekt č.p. 1 – § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: H. budovy pro obchod (společné stravování) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 123 Budovy pro obchod Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.14.2..1 Koeficient změny ceny stavby: 2,152 Koeficient prodejnosti: 0,859 (Obchod) Podlaží: Název I.NP I.PP Součet:
Výška 4,06 m 1,94 m 6,00 m
budovy pro obchod, prodejny
Zastavěná plocha 6,93×20,16+0,60×6,14+(0,47×5,41)×2+1 9,26×5,78+9,57×4,70 = 7,28×5,93 =
Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): Obestavěný prostor (OP): Spodní stavba 7,28×5,93×1,94 Vrchní stavba (6,93×20,16+0,60×6,14+(0,47×5,41)×2)×4,06+19,26×5, 78×4,44+9,57×4,70×2,60 Zastřešení 7,55×20,16×2,96×0,50+19,26×5,78×2,56×0,50+9,57×4, 70×2,90×0,50 Obestavěný prostor – celkem:
304,78 m2 43,17 m2 347,95 m2
= =
3,80 m 173,98 m2
=
83,75 m3
=
1 214,04 m3
= =
432,98 m3 1 730,77 m3
stránka č. 6
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4675-821/2012
Vybavení: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.
Název, popis Obj. podíl Základy včetně zemních prací – betonové s izolací 6,10 % Svislé konstrukce – zděné 15,30 % Stropy – dřevěné trámové s rovným podhledem 8,10 % Krov, střecha – vaznicová sedlová 6,20 % Krytiny střech – taška pálená, taška betonová, plechová 2,90 % Klempířské konstrukce – pozinkované (žlaby, svody), plastové (parapety) 0,60 % Úprava vnitřních povrchů – omítky vápenné hladké 7,30 % Úprava vnějších povrchů – omítky vápenné hladké, obklad soklu z kabřince a kamene 3,30 % Vnitřní obklady keramické – keramické (kuchyně, koupelny, WC) 3,20 % Schody 2,70 % Dveře – dřevěné náplňové do ocelových zárubní a plastové 3,70 % Vrata 0,00 % Okna – plastová zdvojená 5,80 % – dřevěná ven-dovnitř otvíratelná Povrchy podlah – betonové, vlýsky (parkety), textilní krytiny, keramická dlažba 3,30 % Vytápění – lokální kamny na tuhá paliva a akumulačními kamny 4,80 % Elektroinstalace – 240 V 5,90 % Bleskosvod 0,30 % Vnitřní vodovod – teplá i studená 3,20 % Vnitřní kanalizace – kompletní odkanalizování 3,10 % Vnitřní plynovod 0,40 % Ohřev vody – elektrický bojler 2,00 % Vybavení kuchyní – sklokeramická varná deska, elektrická trouba 1,90 % Vnitřní hygienické vybavení – umyvadla, sprchový kout, splachovací WC 4,20 % Výtahy 1,30 % Ostatní – digestoř 4,40 % Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 %
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 10. Schody –0,54 × 1,852 × 2,70 % 13. Okna –0,54 × 5,80 % × 20 % 15. Vytápění –0,54 × 4,80 % 16. Elektroinstalace –0,54 × 5,90 % 17. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,30 % 20. Vnitřní plynovod –0,54 × 1,852 × 0,40 % 24. Výtahy –0,54 × 1,852 × 1,30 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní
Podíl
Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Neuvažuje se Standardní 80 % Podstandardní 20 % Standardní Podstandardní Podstandardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Neuvažuje se
1,0000 – – – – – – – =
0,0270 0,0063 0,0259 0,0319 0,0030 0,0040 0,0130 0,8889
stránka č. 7
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4675-821/2012
Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 669,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9579 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 0,8526 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8889 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1520 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,8590 3 363,32 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 1 730,77 m3 × 3 363,32 Kč/m3
=
5 821 133,36 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 39 roků Předpokládaná další životnost: 61 roků Opotřebení: 100 × 39 / (39 + 61) = 39,000 % Odpočet opotřebení: 5 821 133,36 Kč × 39,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
2 270 242,01 Kč 3 550 891,35 Kč
Objekt č.p. 1 – zjištěná cena:
3 550 891,35 Kč
1.a.2) Objekt bez čp/če - dvojgaráž na pozemku p.č. St. 2466 – § 8 Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm, montovaná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 1,000 Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,103 Koeficient prodejnosti: 0,859 (Obchod) Podlaží: I.NP Zastavěná plocha:
7,94×5,99
Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 7,94×5,99×2,82 Vybavení: Název, popis 1. Základy – betonové s izolací 2. Obvodové stěny – zděné 3. Stropy – dřevěné trámové bez podhledu
=
47,56 m2
=
134,12 m3
Obj. podíl 6,20 % 30,10 % 26,20 %
Hodnocení Standardní Standardní Standardní stránka č. 8
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4675-821/2012
4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.
Název, popis Krov Krytina – plechová Klempířské konstrukce – pozinkované (žlaby, svody) Úprava povrchů – omítky vápenné hladké Dveře Okna – plastová zdvojená Vrata – dřevěná Podlahy – betonové Elektroinstalace – 240/400V
Obj. podíl 0,00 % 5,70 % 2,90 % 4,80 % 2,70 % 1,40 % 6,80 % 7,20 % 6,00 %
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
Hodnocení Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní
1,0000 = 1,0000
Ocenění: Základní jednotková cena: 1 375,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 1,0000 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1030 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,8590 2 483,91 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 134,12 m3 × 2 483,91 Kč/m3
=
333 142,01 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 23 roků Předpokládaná další životnost: 57 roků Opotřebení: 100 × 23 / (23 + 57) = 28,750 % Odpočet opotřebení: 333 142,01 Kč × 28,750 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
95 778,33 Kč 237 363,68 Kč
Objekt bez čp/če - dvojgaráž na pozemku p.č. St. 2466 – zjištěná cena:
237 363,68 Kč
1.a.3) Přístřešek I – § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–G Svislá nosná konstrukce: přístřešky Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Koeficient vybavení stavby: 1,000 Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,103 Koeficient prodejnosti: 0,859 (Obchod) Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 13,81×3,82×3,27
=
172,51 m3 stránka č. 9
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4675-821/2012
Zastřešení 13,81×3,82×1,17×0,50 Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy – základové patky 2. Obvodové stěny – ocelová k-ce 3. Stropy 4. Krov – pultový 5. Krytina – plechová 6. Klempířské práce – plechové (žlaby, svody) 7. Úprava povrchů – běžný nátěr 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
= =
Obj. podíl 12,20 % 31,00 % 0,00 % 33,50 % 12,80 % 4,20 % 6,30 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 %
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
30,86 m3 203,37 m3
Hodnocení Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se
1,0000 = 1,0000
Ocenění: Základní jednotková cena 750,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 1,0000 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1030 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,8590 1 354,86 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 203,37 m3 × 1 354,86 Kč/m3 Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 23 roků Předpokládaná další životnost: 17 roků Opotřebení: 100 × 23 / (23 + 17) = 57,500 % Odpočet opotřebení: 275 537,88 Kč × 57,500 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Přístřešek I – zjištěná cena:
=
275 537,88 Kč
– =
158 434,28 Kč 117 103,60 Kč 117 103,60 Kč
stránka č. 10
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4675-821/2012
1.a.4) Přístřešek II – § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–G Svislá nosná konstrukce: přístřešky Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Koeficient vybavení stavby: 1,000 Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,103 Koeficient prodejnosti: 0,859 (Obchod) Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 3,19×1,90×2,24 Zastřešení 3,19×1,90×1,03×0,50 Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy – patky 2. Obvodové stěny – zděné 3. Stropy 4. Krov – pultový 5. Krytina – taška pálená 6. Klempířské práce – plechové (žlaby, svody) 7. Úprava povrchů – kamenný obklad pilířů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
= = =
Obj. podíl 12,20 % 31,00 % 0,00 % 33,50 % 12,80 % 4,20 % 6,30 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 %
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
13,58 m3 3,12 m3 16,70 m3
Hodnocení Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se
1,0000 = 1,0000
Ocenění: Základní jednotková cena 750,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 1,0000 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1030 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,8590 1 354,86 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 16,70 m3 × 1 354,86 Kč/m3
=
22 626,16 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 23 roků stránka č. 11
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4675-821/2012
Předpokládaná další životnost: 17 roků Opotřebení: 100 × 23 / (23 + 17) = 57,500 % Odpočet opotřebení: 22 626,16 Kč × 57,500 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
13 010,04 Kč 9 616,12 Kč
Přístřešek II – zjištěná cena:
9 616,12 Kč
1.a.5) Objekt bez čp/če - sklad na pozemku p.č. St. 2466 – § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,969 Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,103 Koeficient prodejnosti: 0,859 (Obchod) Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 7,94×8,36×3,23
=
Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy – betonové s izolací 7,10 % 2. Obvodové stěny – zděné 31,80 % 3. Stropy – dřevěné trámové s rovným podhledem 19,80 % 4. Krov – pultový 7,30 % 5. Krytina – standardní povlaková krytina IPA 8,10 % 6. Klempířské práce – pozinkované (žlaby, svody, parapety) 1,70 % 7. Úprava povrchů – omítky vápenné hladké, keramický obklad 6,10 % (kuchyně, koupelna) 8. Schodiště 0,00 % 9. Dveře – dřevěné 3,00 % 10. Okna – plastová zdvojená 1,10 % 11. Podlahy – betonové, PVC, keramická dlažba 8,20 % 12. Elektroinstalace – 240V 5,80 % Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 12. Elektroinstalace –0,54 × 5,80 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
214,40 m3
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Podstandardní
1,0000 – 0,0313 = 0,9687
stránka č. 12
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4675-821/2012
Ocenění: Základní jednotková cena 1 250,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9687 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1030 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,8590 2 187,42 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 214,40 m3 × 2 187,42 Kč/m3
=
468 982,85 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 23 roků Předpokládaná další životnost: 57 roků Opotřebení: 100 × 23 / (23 + 57) = 28,750 % Odpočet opotřebení: 468 982,85 Kč × 28,750 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
134 832,57 Kč 334 150,28 Kč
Objekt bez čp/če - sklad na pozemku p.č. St. 2466 – zjištěná cena:
334 150,28 Kč
1.a.6) Kůlna – § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–F Svislá nosná konstrukce: dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,939 Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,103 Koeficient prodejnosti: 0,859 (Obchod) Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 4,96×5,05×2,98 Vybavení: Název, popis 1. Základy – betonové a smíšené bez izolací 2. Obvodové stěny – dřevěné montované 3. Stropy – dřevěné trámové 4. Krov 5. Krytina – plechová 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů – běžný nátěr 8. Schodiště 9. Dveře – dřevěné
=
74,64 m3
Obj. podíl 8,30 % 31,90 % 21,20 % 0,00 % 11,10 % 1,60 % 6,00 % 0,00 % 3,70 %
Hodnocení Podstandardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Nevyskytuje se Standardní Neuvažuje se Standardní stránka č. 13
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4675-821/2012
Název, popis 10. Okna – dřevěná jednoduchá 11. Podlahy – betonové 12. Elektroinstalace – 240V
Obj. podíl 1,40 % 10,80 % 4,00 %
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy –0,54 × 8,30 % 6. Klempířské práce –0,54 × 1,852 × 1,60 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
Hodnocení Standardní Standardní Standardní
1,0000 – 0,0448 – 0,0160 = 0,9392
Ocenění: Základní jednotková cena 970,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9392 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1030 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,8590 1 645,74 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 74,64 m3 × 1 645,74 Kč/m3
=
122 838,03 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 23 roků Předpokládaná další životnost: 37 roků Opotřebení: 100 × 23 / (23 + 37) = 38,333 % Odpočet opotřebení: 122 838,03 Kč × 38,333 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
47 087,50 Kč 75 750,53 Kč
Kůlna – zjištěná cena:
75 750,53 Kč
Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Objekt č.p. 1 2) Objekt bez čp/če - dvojgaráž na pozemku p.č. St. 2466 3) Přístřešek I 4) Přístřešek II 5) Objekt bez čp/če - sklad na pozemku p.č. St. 2466 6) Kůlna Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:
3 550 891,35 Kč 237 363,68 Kč 117 103,60 Kč 9 616,12 Kč 334 150,28 Kč 75 750,53 Kč 4 324 875,56 Kč 4 324 880,– Kč
stránka č. 14
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4675-821/2012
1.b) Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. 1.b.1) Objekt č.p. 1 – § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: H. budovy pro obchod (společné stravování) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 123 Budovy pro obchod Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.14.2..1 budovy pro obchod, prodejny Koeficient změny ceny stavby: 2,152 Průměrná výška podlaží (PVP): 3,80 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): 173,98 m2 Obestavěný prostor: 1 730,77 m3 Koeficient vybavení stavby: 0,8889
Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 669,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9579 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 0,8526 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8889 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1520 3 915,39 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 1 730,77 m3 × 3 915,39 Kč/m3 Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 39 roků Předpokládaná další životnost: 61 roků Opotřebení: 100 × 39 / (39 + 61) = 39,000 % Odpočet opotřebení: 6 776 639,55 Kč × 39,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Objekt č.p. 1 – zjištěná cena:
=
6 776 639,55 Kč
– =
2 642 889,42 Kč 4 133 750,13 Kč 4 133 750,13 Kč
stránka č. 15
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4675-821/2012
1.b.2) Objekt bez čp/če - dvojgaráž na pozemku p.č. St. 2466 – § 8 Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm, montovaná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 1,000 Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,103 Obestavěný prostor: 134,12 m3
Ocenění: Základní jednotková cena: 1 375,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 1,0000 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1030 2 891,63 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 134,12 m3 × 2 891,63 Kč/m3
=
387 825,42 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 23 roků Předpokládaná další životnost: 57 roků Opotřebení: 100 × 23 / (23 + 57) = 28,750 % Odpočet opotřebení: 387 825,42 Kč × 28,750 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
111 499,81 Kč 276 325,61 Kč
Objekt bez čp/če - dvojgaráž na pozemku p.č. St. 2466 – zjištěná cena:
276 325,61 Kč
stránka č. 16
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4675-821/2012
1.b.3) Přístřešek I – § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–G Svislá nosná konstrukce: přístřešky Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Koeficient vybavení stavby: 1,000 Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,103 Obestavěný prostor: 203,37 m3
Ocenění: Základní jednotková cena 750,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 1,0000 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1030 1 577,25 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 203,37 m3 × 1 577,25 Kč/m3 Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 23 roků Předpokládaná další životnost: 17 roků Opotřebení: 100 × 23 / (23 + 17) = 57,500 % Odpočet opotřebení: 320 765,33 Kč × 57,500 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Přístřešek I – zjištěná cena:
=
320 765,33 Kč
– =
184 440,06 Kč 136 325,27 Kč 136 325,27 Kč
stránka č. 17
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4675-821/2012
1.b.4) Přístřešek II – § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–G Svislá nosná konstrukce: přístřešky Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Koeficient vybavení stavby: 1,000 Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,103 Obestavěný prostor: 16,70 m3
Ocenění: Základní jednotková cena 750,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 1,0000 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1030 1 577,25 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 16,70 m3 × 1 577,25 Kč/m3
=
26 340,07 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 23 roků Předpokládaná další životnost: 17 roků Opotřebení: 100 × 23 / (23 + 17) = 57,500 % Odpočet opotřebení: 26 340,07 Kč × 57,500 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
15 145,54 Kč 11 194,53 Kč
Přístřešek II – zjištěná cena:
11 194,53 Kč
stránka č. 18
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4675-821/2012
1.b.5) Objekt bez čp/če - sklad na pozemku p.č. St. 2466 – § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,969 Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,103 Obestavěný prostor: 214,40 m3
Ocenění: Základní jednotková cena 1 250,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9687 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1030 2 546,47 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 214,40 m3 × 2 546,47 Kč/m3
=
545 963,17 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 23 roků Předpokládaná další životnost: 57 roků Opotřebení: 100 × 23 / (23 + 57) = 28,750 % Odpočet opotřebení: 545 963,17 Kč × 28,750 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
156 964,41 Kč 388 998,76 Kč
Objekt bez čp/če - sklad na pozemku p.č. St. 2466 – zjištěná cena:
388 998,76 Kč
stránka č. 19
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4675-821/2012
1.b.6) Kůlna – § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–F Svislá nosná konstrukce: dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,939 Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,103 Obestavěný prostor: 74,64 m3
Ocenění: Základní jednotková cena 970,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9392 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1030 1 915,88 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 74,64 m3 × 1 915,88 Kč/m3
=
143 001,28 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 23 roků Předpokládaná další životnost: 37 roků Opotřebení: 100 × 23 / (23 + 37) = 38,333 % Odpočet opotřebení: 143 001,28 Kč × 38,333 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
54 816,68 Kč 88 184,60 Kč
Kůlna – zjištěná cena:
88 184,60 Kč
Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Objekt č.p. 1 2) Objekt bez čp/če - dvojgaráž na pozemku p.č. St. 2466 3) Přístřešek I 4) Přístřešek II 5) Objekt bez čp/če - sklad na pozemku p.č. St. 2466 6) Kůlna Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:
4 133 750,13 Kč 276 325,61 Kč 136 325,27 Kč 11 194,53 Kč 388 998,76 Kč 88 184,60 Kč 5 034 778,90 Kč 5 034 780,– Kč
stránka č. 20
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4675-821/2012
2) Pozemky 2.a) Vyhláška 387/2011 Sb. 2.a.1) Pozemky – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 400,– Kč. Cena je určena podle písm. f): Otrokovice. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Obchod) × Název Parc. č. Zastavěná plocha a St. 80 nádvoří
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 962 400,– 813,3699
§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Obchod) Koeficient úpravy dle §28 odst.5: Název Zahrada
Parc. č. 80
× × × ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 343 400,– 325,3480 2
Součet cen všech typů pozemků:
=
Pozemky – zjištěná cena:
1,100 2,152 0,859 Cena [Kč] 782 461,84
1,100 2,152 0,859 0,400 Cena [Kč] 111 594,36 894 056,20 Kč 894 056,20 Kč
2.a.2) Pozemky – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 400,– Kč. Cena je určena podle písm. f): Otrokovice. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Obchod) × Název Parc. č. Zastavěná plocha a St. 2466
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 115 400,– 813,3699 2
1,100 2,152 0,859 Cena [Kč] 93 537,54 stránka č. 21
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4675-821/2012
Název nádvoří
Parc. č.
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 2
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
× =
Pozemky – zjištěná cena:
Cena [Kč]
1/2 46 768,77 Kč 46 768,77 Kč
Ceny pozemků: 1) Pozemky 2) Pozemky Cena pozemků činí celkem: Cena po zaokrouhlení:
894 056,20 Kč 46 768,77 Kč 940 824,97 Kč 940 820,– Kč
2.b) Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. 2.b.1) Pozemky – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 400,– Kč. Cena je určena podle písm. f): Otrokovice. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Název Parc. č. Zastavěná plocha a St. 80 nádvoří
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 962 400,– 946,8800
§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient úpravy dle §28 odst.5: × Název Zahrada
Parc. č. 80
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 343 400,– 378,7520
Součet cen všech typů pozemků: Pozemky – zjištěná cena:
2
=
1,100 2,152 Cena [Kč] 910 898,56
1,100 2,152 0,400 Cena [Kč] 129 911,94 1 040 810,50 Kč 1 040 810,50 Kč
stránka č. 22
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4675-821/2012
2.b.2) Pozemky – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 400,– Kč. Cena je určena podle písm. f): Otrokovice. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Název Parc. č. Zastavěná plocha a St. 2466 nádvoří
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 115 400,– 946,8800
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Pozemky – zjištěná cena:
2
× =
1,100 2,152 Cena [Kč] 108 891,20
1/2 54 445,60 Kč 54 445,60 Kč
Ceny pozemků: 1) Pozemky 2) Pozemky Cena pozemků činí celkem: Cena po zaokrouhlení:
1 040 810,50 Kč 54 445,60 Kč 1 095 256,10 Kč 1 095 260,– Kč
stránka č. 23
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4675-821/2012
3) Ocenění porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil.
Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) 1) Objekt Spytihněv, okres Zlín Prodej 3 podlažního rodinného domu v obci Spytihněv. V roce 2008 dům prošel rozsáhlou rekonstrukcí. Vchody do restaurace i bytu jsou oddělené. Parkoviště u domu. V přízemí se nachází zavedená nekuřácká pizzerie v provozu, plně vybavená s 30 místy pro hosty, barem a krbem. Dále vybavená kuchyně pro přípravu pizzy a minutkových pokrmů. Zázemí pro zaměstnance, 3x sociální zařízení, úklidová místnost. Celková plocha přízemí 101 m2. V 1PP se nachází skladovací prostory pro provoz pizzerie s užitnou plochou 58 m2. 1NP slouží jako byt. Vchod do bytu je samostatný. Nachází se zde schodiště, prostorná chodba, 2 pokoje, kuchyňka, koupelna s WC, jedno samostatné WC s umyvadlem a další 2 místnosti před rekonstrukcí. Nabídková CENA: 1 800 000,- Kč
stránka č. 24
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4675-821/2012
2) Objekt Napajedla, okres Zlín RD v centru Napajedel s nebytovým prostorem. Rodinný dům 5+1 na pozemku o celkové výměře 1.382 m2, průjezd, ve dvoře hospodářské stavení. Veškeré inženýrské sítě v dosahu, studna vlastní. Dům je před celkovou rekonstrukcí. Nemovitost se nachází v centrální části Napajedel a je vhodná jak k bydlení, tak k podnikání. Čelní rozměr je cca 19 m. Nemovitost má zahradu se samostatným příjezdem. Zahradu o výměře 689 m2 Nabídková CENA: 2 480 000,- Kč 3) Objekt Bojkovice, okres Uherské Hradiště RD včetně obchodu v centru Bojkovic. Celá nemovitost se skládá ze staršího domu, kde se nachází zavedený obchod s cyklistickým zbožím, a který je orientován směrem do ulice, dále z hrubé stavby rodinného domu a starších hospodářských přístavků. Z novostavby domu jsou vyhotovené obvodové nosné zdi a střecha. Budova s obchodem se skládá ze samotného obchodu a dalších dvou místností, s WC a umyvadlem. Uprostřed všech staveb je dvůr. Celá nemovitost je na pozemku o rozloze 519 m2. Nabídková CENA: 1 580 000,- Kč 4) Objekt Hluk - ul. Hlavní, okres Uherské Hradiště Objekt ke komerčnímu využití s možností bydlení. Přízemí budovy je momentálně pronajaté (prodejna auto a moto dílů) a ubytovna v patře je využívána majitelem objektu. K domu náleží kopaná studna s ručním čerpadlem, hospodářská budova a výminek. Nabídková CENA: 1 950 000,- Kč 5) RD Otrokovice, okres Zlín Dvougenerační rodinný dům (3+kk, 2+1) v klidné části centra Otrokovic. Každý z bytů cca 100m2. Každý byt má svůj samostatný vchod (bezpečnostní vchodové dveře), samostatnou vodu, elektriku, plyn. Dům prošel v roce 2010 celkovou rekonstrukcí. Velký a suchý sklep. Velké prostorné podkroví - možnost výstavby dalšího bytu. Garáž + další parkovací místo na oploceném pozemku. V blízkosti MHD, vlak, lékař, pošta, banka, obchod, škola, školka (vše do 5 min. chůze). Oplocená klidná zahrada. Nabídková CENA: 3 500 000,- Kč 6) RD Zlín-Prštné okres Zlín Dvougenerační rodinný dům ve Zlíně Prštném. V přízemí se nachází 3 + 1, v 1. patře je 4 + 1. K domu náleží 2 garáže, 3 technické místnosti, prádelna a sušárna. Dům je ve velmi dobrém stavu, nová střecha, plastová okna, okapy, udělány nové rozvody elektřiny. Díky své poloze vhodné i k podnikání. Nabídková CENA: 3 500 000,- Kč 7) Objekt Míškovice, okres Kroměříž Samostatně stojící podsklepený cihlový dům 4+1 s garáží, komerčními prostory a zázemím, který sloužily jako prodejna a sklad textilu a obuvi Dům i komerční prostory jsou po rekonstrukci. Zastavěná plocha a nádvoří se zahradou 657 m2. Střecha sedlová - plech. Kanalizace a voda obecní. Topení ÚT - TP/plyn. Podlaha - beton, dlažba, plovoucí podlahy, lino. Rozvody elektřiny v mědi, odpady a rozvody vody v plastu. Nová kuchyňská linka na míru. Nemovitost je ve vynikajícím technickém stavu a nabízí velké možnosti využití. Nabídková CENA: 3 500 000,- Kč
stránka č. 25
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4675-821/2012
8) RD Tlumačov, okres Zlín RD 6+1 a 3+1 v Tlumačově. Dům o zastavěné ploše 170 m2 je postaven z Ytongu, má dva samostatné vchody do dvou bytů. Každý má svůj elektoměr. Dům disponuje prostorným suterénem, kde se nachází sklepy na otop, ekologický automatický úsporný kotel (celoroční otop celého domu vyjde na 40 000,- Kč), dále posezení s krbem, sklep na potraviny, rozestavěná kuchyň. Po schodech z masivu se vchází do prostorné předsíně a bytu v 1. podlaží, kde je 6 pokojů a kuchyň s jídelním koutem a terasou. Terasa navazuje na upravenou zahradu. Pokoje jsou po rekonstrukci, poskytují dostatek prostoru i soukromí. V horním podlaží se nalézá byt 3+1, ve dvou pokojích jsou balkony. Koupelny,WC i kuchyně mají nové obklady a nábytek. Nové jsou i vnitřní omítky a podlahy. Dům disponuje velkou garáží, další garáž o velikosti 30 m2 byla postavena vedle domu. Celý pozemek má rozlohu 1112 m2, na upravené oplocené zahradě jsou mladé ovocné stromky. Dům lze využít i na podnikání jako penzion, může být dvougenerační nebo pro větší rodinu. Stojí v klidné části Tlumačova, mimo záplavovou zónu. Nabídková CENA: 3 990 000,- Kč
Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku: Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu.
Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, „seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment) Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší porovnávané (než vzorek)
horší než nemovitosti cenu než nemovitosti lepší než nemovitosti cenu než nemovitosti
Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - možnost parkování na vlastním pozemku nebo ve vlastní garáži - dopravní dostupnost města je zajištěna autobusovou i vlakovou dopravou, MHD - dobrá docházková vzdálenost do centra města - lokalita vhodná k bydlení, možnost napojení na kompletní IS - občanská vybavenost města na dobré úrovni stránka č. 26
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4675-821/2012
Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - údržba a stavebně technický stav na průměrné úrovni - pouze lokální vytápění objektu - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. objekt s bytovými a nebytovými prostory uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití jsme názoru, že předmět ocenění (jako celek) je obchodovatelný. Seznam porovnávaných objektů: Objekt Spytihněv, okres Zlín Výchozí cena (VC): 1 800 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy v rámci okresů: 0,95 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 0,90 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 2 005 012,53 Kč Váha (V): 1,0 Objekt Napajedla, okres Zlín Výchozí cena (VC): 2 480 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy v rámci okresů: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,00 Ktechnického stavu: 0,90 Jednotková cena (JC): 2 624 338,62 Kč Váha (V): 1,0 Objekt Bojkovice, okres Uherské Hradiště Výchozí cena (VC): 1 580 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy v rámci okresů: 0,90 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 0,90 Ktechnického stavu: 0,90 Jednotková cena (JC): 2 064 145,27 Kč Váha (V): 1,0
stránka č. 27
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4675-821/2012
Objekt Hluk - ul. Hlavní, okres Uherské Hradiště Výchozí cena (VC): 1 950 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy v rámci okresů: 0,90 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,00 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 2 063 492,06 Kč Váha (V): 1,0 RD Otrokovice, okres Zlín Výchozí cena (VC): 3 500 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy v rámci okresů: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 0,95 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 3 508 771,93 Kč Váha (V): 1,0 RD Zlín-Prštné okres Zlín Výchozí cena (VC): 3 500 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy v rámci okresů: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 0,95 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 3 508 771,93 Kč Váha (V): 1,0 Objekt Míškovice, okres Kroměříž Výchozí cena (VC): 3 500 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy v rámci okresů: 0,95 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,00 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 3 508 771,93 Kč Váha (V): 1,0
stránka č. 28
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4675-821/2012
RD Tlumačov, okres Zlín Výchozí cena (VC): 3 990 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy v rámci okresů: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,00 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 3 800 000,– Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kpolohy v rámci okresů × Kvybavení × Kobjektivizační × Kkonstrukce × Kpozemku × Ktechnického stavu) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek ( (JC × V) / V): Maximální jednotková cena za celek: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: Množství: Porovnávací hodnota (celku):
2 005 012,53 Kč 2 885 413,03 Kč 3 800 000,– Kč
× =
3 000 000,– Kč 1,00 celek 3 000 000,– Kč
stránka č. 29
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4675-821/2012
C.
REKAPITULACE
Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech menší než nabídka. Četnost realizovaných obchodů je na minimální úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně omezená nabídka obdobných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti lze předmět ocenění považovat za obchodovatelný. Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty předmětu ocenění tuto považujeme za obvyklou. REKAPITULACE Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Věcná hodnota pozemků podle vyhlášky Stanovená věcná hodnota celkem Cena zjištěná porovnávacím způsobem (celek) Věcné břemeno Ostatní movité věci Práva a závady, které nezaniknou dražbou
4 324 880,– 940 820,– 5 265 700,– 5 034 780,– 1 095 260,– 6 130 040,– 3 000 000,– 0,– 0,– 0,–
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
stránka č. 30
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4675-821/2012
Obvyklá hodnota předmětu ocenění jako celku Pozemek p.č. St. 2466 Dle aktuálních nabídek realitních kanceláří získaných prostřednictvím tisku a realitních internetových serverů se v současné době srovnatelné pozemky nabízejí k prodeji za ceny v rozmezí od 700,- do 1000,- Kč /m2. S ohledem na situování, přístup, napojitelnost na inženýrské sítě a současný stav na trhu s nemovitostmi odhadujeme obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí při nižší hranici uvedeného rozpětí a to ve výši 700,- Kč/m2. Výměra pozemku Hodnota pozemku za m2 Hodnota pozemku jako celku - zaokrouhleno Hodnota ideálního spoluvlastnického podílu 1/2 - zaokrouhleno
Obvyklá hodnota předmětu ocenění: 3 000 000,- Kč - 40 000,- Kč
3 000 000,- Kč
115 m2 700,- Kč 80 500,- Kč 40 000,- Kč
2 960 000,- Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění podle odborného odhadu činí
2 960 000,– Kč Cena slovy: dvamilionydevětsetšedesáttisíc Kč
Zpracovatelé posudku:
Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Jan Horalík Ondřej Mlčoch Michaela Pokorná
Osoba oprávněná podávat vysvětlení:
Ing. Tomáš Vingrálek
V Přerově, dne 25.4.2012
Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav
........................................ Ing. Tomáš Vingrálek jednatel
stránka č. 31
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4675-821/2012
D.
ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4675-821/2012 samostatné evidence znaleckého ústavu.
................................................... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail:
[email protected] www.posudek.com
stránka č. 32
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4675-821/2012
E.
SEZNAM PŘÍLOH
Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Rozhodnutí - Povolení změny užívání stavby
stránka č. 33