ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 377/5827/2012 o obvyklé ceně bytu č. 354/54 v bytovém domě č.p. 354, včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 571, k.ú. Děčín-Staré Město, v ulici Žerotínova v Děčíně, okres Děčín, Ústecký kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 377/5827/2012
LV no.: 1339
Name of subject / Předmět ocenění: Byt (jednotka podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 354/54 v bytovém domě č.p. 354, včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 571, k.ú. Děčín-Staré Město, v ulici Žerotínova v Děčíně, okres Děčín, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Žerotínova 354/42, 405 02 Děčín Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění
Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota:
695.361 Kč
Market value Tržní hodnota
580.000 Kč
nebyla stanovena Kč
Common price Obvyklá cena
580.000 Kč
Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba:
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
584.000 Kč
nestanoveno Kč
LAND / POZEMEK
1
Čísla parcel Parcel of land nr.
byt č. 354/54 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.)
571
Appurtenances: Příslušenství:
sklepní kóje
Size: Velikost
podíl 687/36592 z 483 m2 tj. 9 m2
Location in the town: Poloha v obci:
Děčín III-Staré Město
Type: Druh
zastavěná plocha a nádvoří
Infrastructure: Infrastruktura
úplná, odpovídající velikosti města
Unit price: Jednotková cena
700 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitost:
m2
Office area: Kancelářské plochy:
m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Income: Příjem:
Kč
Cost: Náklady:
Kč
Capitalization rate: Kapitalizační míra:
%
montovaný z panelů
Built-up area: Zastavěná plocha:
m2
Floor area: Podlahová plocha:
70,8 m2
Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear: Znehodnocení:
8 192 Kč/m2 cca 1972 50 %
-2-
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 1339 je byt ve vlastnictví Lubomíra Marečka, bytem náměstí Svobody 2/2, 415 01 Teplice. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 1339 je vlastnické právo k bytu omezeno následujícími omezeními: - zástavním právem exekutorským pro pohledávku ve výši 192.744,- Kč včetně příslušenství a nákladů soudního řízení, oprávnění pro společnost CASPER CONSULTING a.s. (IČ 63980401), - zástavním právem exekutorským pro pohledávku ve výši 58.622,33 Kč včetně příslušenství a nákladů soudního řízení, oprávnění pro společnost Profidebt, s.r.o. (IČ 27221971), - exekučními příkazy k prodeji nemovitosti a nařízeními exekucí (podrobněji viz list vlastnictví v příloze). Výše uvedená omezení nejsou v celkovém návrhu obvyklé ceny zohledněna. Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 1339 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 1339 jsou evidována tato zástavní práva: - zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 192.744,- Kč včetně příslušenství a nákladů soudního řízení, oprávnění pro společnost CASPER CONSULTING a.s. (IČ 63980401), - zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 58.622,33 Kč včetně příslušenství a nákladů soudního řízení, oprávnění pro společnost Profidebt, s.r.o. (IČ 27221971). Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití k bydlení. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě byl byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - panelový dům Strong points / silné stránky: - klidná lokalita Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 1339 pro k.ú. Děčín-Staré Město a obec Děčín, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrálním pracovištěm Most k datu 30.7.2012 b/ katastrální mapa pro část k.ú. Děčín-Staré Město, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ znalecký posudek č. 6672/026 vyhotovený Ing. Vladimírem Chaberou dne 23.1.2012 d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitosti byla na základě oznámení společností Dražbyprost s.r.o. svolána na 31.7.2012, 11:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitosti nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení prohlídky vnitřních prostor bytu. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle § 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů, zejména informací poskytnutých obyvateli bytového domu a údajů ze znaleckého posudku č. 6672/026 vyhotoveného Ing. Vladimírem Chaberou.
-3-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje: Poloha v obci:
625035 Děčín-Staré Město 562335 Děčín 51 691 01.01.2011 CZ0421 Děčín Ústecký Obytná zóna s úplnou infrastrukturou
Infrastructure / infrastruktura: Statutární město Děčín patří k významným městům Ústeckého kraje (51 691 obyvatel), nachází se v severovýchodní části Ústeckého kraje nedaleko státní hranice s Německem, přibližně 20 km od krajského města Ústí nad Labem a přibližně 100 km od centra hlavního města Prahy. Město Děčín je bývalým okresním městem, je zde veškerá občanská vybavenost, dostupnost všech úřadů, velmi dobrá infrastruktura včetně vysokého školství. Po dopravní stránce je město Děčín dobře dostupné, leží na křižovatce několika významných silničních tahů, je důležitým železničním uzlem a je také významným říčním přístavem. Property Location / poloha nemovitostí: Bytový dům se nachází v městské části Nové Město, v lokalitě s převažující zástavbou objektů k bydlení v ulici Žerotínova. Short description property / stručný popis majetku: Bytová jednotka č. 354/54: Oceňovaný byt je situován v 10. nadzemním podlaží bytového domu č.p. 354, umístěného na pozemku čís. parcely 571, k.ú. Děčín-Staré Město. Podle dostupných údajů se jedná o byt o velikosti 2+1 s příslušenstvím. Podle dostupných údajů činí podlahová plocha bytu 70,8 m2, podlahová plocha lodžie 10,38 m2 a podlahová sklepní kóje 1 m2. Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou montované ze železobetonových obvodových a stěnových panelů, vodorovné nosné konstrukce tvoří železobetonové stropní panely, založení stavby je na základových pasech z betonu, střecha je plochá s mírným spádem ke střešním vpustím, krytina je z asfaltových svařovaných pásů, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, střecha je opatřena bleskosvody, schodiště jsou železobetonová prefabrikovaná, okna jsou dřevěná zdvojená a plastová s izolačními dvojskly, dveře jsou hladké plné i prosklené do kovových zárubní, podlahy jsou betonové s povrchem z keramické dlažby a povlaků z PVC. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, plynu, vody včetně teplé, kanalizace, topení včetně přípravy teplé vody je zajišťováno dálkově, zdravotně-technické vybavení bytů je převážně v typových bytových jádrech. Vertikální komunikace v domě je doplněna dvěma výtahy. Vybavení bytu nebylo z důvodu neumožnění prohlídky zjištěno, pro účely ocenění předpokládáme původní vybavení bytu s běžně prováděnou údržbou. Stáří a stavební stav: Podle dostupných údajů pochází bytový dům přibližně z roku 1972, pro účely ocenění tedy předpokládáme stáří domu ve výši 40 roků. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady, dům je běžně udržován, v minulých letech proběhla renovace výtahů. Technický stav oceňovaného bytu není z důvodu neumožnění prohlídky vnitřních prostor znám, pro účely ocenění přepokládáme standardní vybavení s běžnou údržbou. Pozemek: K oceňovanému bytu č. 354/54 náleží podíl o velikosti 687/36592 na pozemku čís. parcely 571 (výměra 483 m2), k.ú. Děčín-Staré Město. Pozemek je zastavěný stavbou bytového domu, je napojený na inženýrské sítě el. proudu, vody, kanalizace, plynu a tepelné rozvody. Pozemek je přístupný z veřejné přístupných pozemků ve vlastnictví Statutárního města Děčín. -4-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) bytu (jednotky podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 354/54 v bytovém domě č.p. 354, včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 571, k.ú. Děčín-Staré Město, v ulici Žerotínova v Děčíně, okres Děčín, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 1339 pro k.ú. Děčín-Staré Město a obec Děčín u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Děčín, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 31. července 2012
580.000,- Kč Slovy: Pětsetosmdesáttisíc Kč
Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 1339 je vlastnické právo k bytu omezeno následujícími omezeními: - zástavním právem exekutorským pro pohledávku ve výši 192.744,- Kč včetně příslušenství a nákladů soudního řízení, oprávnění pro společnost CASPER CONSULTING a.s. (IČ 63980401), - zástavním právem exekutorským pro pohledávku ve výši 58.622,33 Kč včetně příslušenství a nákladů soudního řízení, oprávnění pro společnost Profidebt, s.r.o. (IČ 27221971), - exekučními příkazy k prodeji nemovitosti a nařízeními exekucí (podrobněji viz list vlastnictví v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 1339. Jiná rizika v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna.
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 377/5827/2012.
Vypracoval: Ing. Milan Hnitka
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě, dne 1. srpna 2012
-5-
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ID (Surveyor´s Report):
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
377/5827/2012
LV no.:
1339
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no.
Name of "the tangible investment asset" - TIA
Build-up space
Unit price
Built-up area
Pol.č.
Název HIM
Obestavěný prostor stavby
Jednotková cena
Obytná plocha
3
3
m
1
2
Kč/m
Kč/m
70,80
Starting price
Jednotková cena Výchozí cena 2
m
byt č. 354/54
Unit price
19 465
Kč
1 378 122
Wear
Time price "TIA"
Comments
Znehodnocení
Časová cena HIM
Komentář
%
Kč
50,0
689 061
2 3
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
689 061
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.
Type land
Site no.
Acreage
Price
Total
Comments
Cekem za podíl 807/14263
Komentář
Pol.č.
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
m2
Kč/m2
1
571
zastavěná plocha a nádvoří
9,00
Kč
6 300 podíl o velikosti 687/36592
700
2 3
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
6 300
Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
695 361 Kč
Yield value - Výnosová hodnota Item no.
Name
Area for lease
Lease price per sq. m.
Gross yield
Costs total
Net yield
Capitalization rate
Yield value
Comments
Pol.č.
Název
Pronajímatelná plocha
Cena za pronájem m2
Hrubý výnos
Náklady celkem
Čistý výnos
Kapitalizační míra
Výnosová hodnota
Komentář
m2
Kč/m2/year/rok
Kč/year/rok
Kč
Kč
%
Kč
1 2 3
Total / Celkem
Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.
Name
Realized price
Date of sale
Built-up space
Type of housing units
Unadjusted price
Rate of price adjustment
Total price of buildings built-up space
Price of buildings
Comments
Pol.č.
Název
Realizovaná cena
Datum prodeje
Obytná plocha
Typ bytové jednotky
Neupravená cena
Koeficient cenové úpravy
Celková cena obytné plochy
Cena za objekty
Komentář
mil. Kč
Kč/m2
m2
Kč
1 2 3
BJ Děčín III-Staré Město BJ Děčín III-Staré Město BJ Děčín III-Staré Město
648 000,00 610 000,00 610 000,00
VIII-12 VIII-12 VIII-12
Kč/m2
70,00 62,00 57,00
2+1 2+1 2+1
9 257 9 839 10 702
0,90 0,80 0,80
583 200,00 488 000,00 488 000,00
8 331 7 871 8 561
0,695
mil.Kč
1) nabídka realitní kanceláře LILAN, s.r.o., Děčín 2) nabídka realitní kanceláře STING, s.r.o., Děčín 3) nabídka realitní kanceláře SKZ REALITY, Děčín
Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota
nebyla stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota
0,584
mil.Kč
Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
0,580
mil.Kč
nabídka 1) nabídka 2) nabídka 3)
Byt č. 354/54 v ul. Žerotínova v Děčíně, okr. Děčín
Jihovýchodní pohled na bytový dům
Severozápadní pohled na bytový dům
Vstup do bytového domu
Společné prostory bytového domu
Společné prostory bytového domu
Vstup do bytu č. 354/54