Znalecký posudek č. 3502/2012 o ceně obvyklé - garáže č.e. 134 na pozemku parcelní číslo St. 234 a pozemku parcelní číslo St. 234 v katastrálním území Braňany, obec Braňany, okres Most, ve vlastnictví Tomana Václava.
Objednatel posudku:
JUDr. Ondřej Mareš Exekutorský úřad v Litoměřicích Novobranská 20 412 01 Litoměřice
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. 124 Ex 813/07-23 prodejem nemovitosti.
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 24.5.2012 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Holečkova 657 150 00 Praha 5 – Košíře
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
Posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 30.5.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti zapsané na LV č. 227, vedené Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Most, kat. úz. Braňany, obec Braňany.
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: garáž Bílinská č.e. 134 435 22 Braňany Region: Ústecký Okres: Most Katastrální území: Braňany 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 24.5.2012 bez přítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 30.4.2012, LV 227, kat. úz. Braňany, Katastrální úřad pro Ústecký kraj, KP Most, vyhotoven dálkovým přístupem - kopie mapy katastrální ze dne 21.3.2007, mapový list č. Most 4-2/34, měřítko 1:1000, kat. úz. Braňany - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 813/07-23 ze dne 27.3.2007 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 813/07-162 ze dne 30.4.2012 - fotodokumentace nemovitosti - informace od místního občana - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnictví k oceňované nemovitosti nebylo doloženo nabývacími listinami, je však evidenčně vyznačeno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví č. 227, kat. úz. Braňany, obec Braňany, okres Most, ze dne 30.4.2012 oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem předmětu ocenění je: Toman Václav, Bílinská 76, 435 22 Braňany
2
oddíl B - nemovitosti: - garáž č.e. 36 na pozemku parc.č. St. 303/3 - garáž č.e. 134 na pozemku parc.č. St. 234 - pozemek parc. č. St. 234 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 23 m2 - pozemek parc. č. St. 303/3 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 23 m2 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Mostě, 21 Nc-9915/2006-4 ze dne 20.11.2006. Právní moc ke dni 15.10.2009.; uloženo na prac. Most - Exekuční příkaz Exekutorský úřad Litoměřice, 124 EX-813/2007-23 ze dne 27.03.2007. - Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva (§ 72 zák.č.337/1992 Sb.) 115332/2008 /206940/5142 ze dne 26.11.2008. Právní moc ke dni 03.02.2009. - Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva (§ 72 zák.č.337/1992 Sb.) 41557/2010 /206940501731 ze dne 31.03.2010. - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Mostě 43, EXE-10366/2011-12 ze dne 12.07.2011.; uloženo na prac. Most - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Teplice, 110 Ex-3687/2011-87 ze dne 24.11.2011. - Usnesení soudního exekutora o nařízení dražebního jednání Exekutorský úřad Litoměřice 124 EX813/2007-146 ze dne 09.02.2012. oddíl D - jiné zápisy: - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Praha 2, 132 EX-11959/2010 -11/Zl ze dne 22.02.2011. - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Teplice, 110 Ex-3687/2011-89 ze dne 24.11.2011. oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Smlouva (dohoda) V1 826/1993 Kupní smlouva ze dne 15.6.1993,právní účinky vkladu ke dni 16.6.1993 - Usnesení soudu ve věci projednání dědictví D 1076/1997 ze dne 23.10.1998 6. Dokumentace a skutečnost: Vzhledem k nesoučinnosti majitelů oceňované nemovitosti, neměl znalec k dispozici stavební ani výkresovou dokumentaci. Při výpočtech uvedených ve znaleckém posudku vycházel znalec z výměr zjištěných fyzických měřením na místě samém. Prohlídka nemovitosti byla provedena pouze částečně, nebyl umožněn vstup do nemovitosti. Rovněž údaje o konstrukcích a vybavení byly zjištěny pouze vizuální prohlídkou z venku. Majitel oceňovaných nemovitostí nekontaktoval znalce za účelem poskytnutí nutných informací, ačkoli k tomu byl vyzván.
3
7. Celkový popis nemovitosti: Braňany leží v Ústeckém kraji, severovýchodně od okresního města a západně od Bíliny. V obci se základní občanskou vybaveností je doprava zajišťována autobusy. Kompletní občanská vybavenost v Mostě (cca 7 km). Oceňovaná garáž se nachází v zastavěném území obce, u komunikace protínající obec směrem na Bílinu. Garáž je zděná, řadová krajní, neudržovaná, pravděpodobně napojena na elektrorozvod. 8. Obsah posudku: a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Garáž b) Pozemky b1) Pozemek 9. Popis objektů a pozemků: a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Garáž Oceňovaná garáž se nachází v zastavěném území obce Braňany, okres Most. Garáž je řadová krajní, v oploceném areálu, zděná s pultovou střechou krytou lepenkou. Vrata garáže jsou dřevěná. Při místním šetření bylo zjištěno, že garáž je neudržovaná a neužívaná, ve špatném stavu, s prvky na pokraji životnosti. Vzhledem k nesoučinnosti majitele nemovitosti, bylo stáří a výměry stanoveny odhadem. b) Pozemky b1) Pozemek Oceňovaný pozemek se nachází v zastavěném území Braňan, u komunikace vedoucí do Bíliny, je obdélníkového tvaru, rovinný, pravděpodobně napojen na elektrorozvod, zastavěn krajní řadovou garáží.
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:
Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Porovnávací hodnota a1) Garáž - § 24 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Garáž Poloha objektu: Ústecký kraj - do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 60 roků 1 526,- Kč/m3 Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18):
4
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP:
6*4
Název podlaží 1.NP:
24,00 m2
= Zastavěná plocha 24,00 m2
Konstrukční výška 2,00 m
Obestavěný prostor: 1.NP: (6*4)*(2,00) zastřešení:
= =
48,00 m3 6,00 m3
Obestavěný prostor – celkem:
=
54,00 m3
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost
ZP1 = 24,00 m2 ZP = 24,00 m2
ZP / ZP1 = 1,00
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - řadová 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V 4. Příslušenství - venkovní úpravy - snižující hodnotu 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba ve velmi špatném stavu - (nutná celková rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti)
č.
Vi
II
typ B
I II II I III V
-0,01 0,00 -0,02 -0,02 0,00 0,40
Koeficient pro stáří 60 let: 0,70 5
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V6 * 0,70 = 0,266 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Poloha v obci - v souvisle zastavěné části obce poblíž centra obce 2. Dopravní dostupnost - nejbližší zastávka hromadné dopravy ve vzdálenosti do 300 m včetně 3. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí 4. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 5. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 5
Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 1,100 i=1
5
č.
Pi
IV II
0,10 0,00
II III II
0,00 0,00 0,00
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
č.
Ti
III
0,00
II II
0,00 0,00
3
Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 1,000 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,266 * 1,100 * 1,000 = 0,293 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 1 526,- Kč/m3 * 0,293 = 447,12 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 447,12 Kč/m3 * 54,00 m3 = 24 144,48 Kč Garáž - zjištěná cena =
24 144,48 Kč
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Garáž
=
Cena objektů činí celkem
24 140,- Kč 24 140,- Kč
Porovnávací metoda a) Garáž a1) garáž Popis porovnávaných objektů: Jednotka: plocha garáže Množství jednotek oceňované stavby: 23,00 První srovnávaná nemovitost - garáž v Braňanech, okres Most. Řadová, zděná garáž v oploceném areálu má dřevěná dvoukřídlá vrata, napojena na elektrorozvod, v dobrém stavu. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Druhá srovnávaná nemovitost - garáž v Braňanech, okres Most. Řadová, zděná garáž v garážovém areálu, s dřevěnými dvoukřídlými vraty, napojena na elektrorozvod, s novou střechou. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Třetí srovnávaná nemovitost - garáž v Chotějovicích, okres Teplice. Řadová, zděná garáž určená k částečné rekonstrukci. Nemovitost je nabízena k prodeji od března 2013 prostřednictvím realitní kanceláře. Čtvrtá srovnávaná nemovitost - garáž v Chudeřicích, okres Teplice. Řadová, zděná garáž v dobrém stavu, s montážní jámou, novou střechou, policí na nářadí, napojena na elektrorozvod. Nemovitost je nabízena k prodeji od července 2011 prostřednictvím realitní kanceláře.
6
Seznam porovnávaných objektů: Název garáž Braňany garáž Braňany garáž Chotějovice garáž Chudeřice Součet:
Realizovaná cena 39 000,- Kč 25 000,- Kč 56 000,- Kč 73 000,- Kč
Množství [jedn]
Km Kc
Kv K1 K2 K3
1,00 1,00 0,95 0,90
1,00 0,97 0,75 1,00 1,00 0,97 0,75 1,00 0,97 0,97 0,75 1,00 0,90 0,97 0,75 1,00
1,00 1,00 0,97 0,90
Jedn. cena [Kč/jedn.]
18,00 1 576,25 19,00 957,24 23,00 1 583,29 24,00 1 613,14 5 729,92 Kč/jedn. /4 1 432,48 Kč/jedn. 957,24 Kč/jedn. 1 613,14 Kč/jedn.
Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 1 432,48 Kč 23,00 á 1 432,48 Kč/
=
32 947,04 Kč
- výsledná cena
=
32 947,04 Kč
=
32 950,- Kč
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) garáž Cena objektů činí celkem
32 950,- Kč
Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemek - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 23,00 91,47
zastavěná plocha a nádvoří St. 234 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.6. negativní účinky okolí Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Pozemek - zjištěná cena
Cena [Kč] 2 103,81 2 103,81
-5 % -5 % * * =
7
105,19 1 998,62 0,7150 2,1030 3 005,21 3 005,21 Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek
=
Cena pozemků činí celkem
3 010,- Kč 3 010,- Kč
C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:
24 140,- Kč 3 010,- Kč 27 150,- Kč
Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem:
32 950,- Kč 32 950,- Kč
Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům, vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Při stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti, bylo třeba vzít v úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalitě je střední b) parametry povyšující cenu: oplocený areál, možnost napojení na elektrorozvod c) parametry ponižující cenu: neužívaná garáž ve špatném stavu, předpoklad vložení investic Na základě zjištěných hodnot výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši 33.000 Kč.
Obvyklá cena: 33 000,- Kč slovy: třicet tři tisíc Kč V Praze dne 30.5.2012 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 8
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3502/2012 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 224/2012.
E. Seznam příloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí.
9
