VLADÖ MORAVA s. r. o. - znalecká a ekonomická kancelář ev. číslo koncese 380801-30415-00 Čechova 656, Přerov I - Město, 750 02 Přerov, IČO: 25875761
ADRESÁT:
JUDr. Tomáš Vrána Exekutorský úřad Přerov Komenského 38 750 02 Přerov Spis. zn.: Ex 25934/11-49
ZNALECKÝ POSUDEK č. 1533-102/2012 ocenění rodinného domu č. p. 239 včetně příslušenství a pozemků v k. ú. Jindřichov ve Slezsku
Počet listů:
15+7+foto
Počet předaných kopií:
1 paré
ZNALECKÝ POSUDEK č. 1533-102/2012 ocenění rodinného domu č.p. 239 včetně příslušenství a pozemků v k. ú. Jindřichov ve Slezsku
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Přerov JUDr. Tomáš Vrána Komenského 38 750 02 Přerov
Účel znaleckého posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro účely exekučního řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 28. 3. 2012 znalecký posudek vypracovala: Ing. Monika Holečková Borůvková 767/17 779 00 Olomouc - Holice
V Olomouci, 2. 4. 2012
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 239 včetně příslušenství a pozemků v k. ú. Jindřichov ve Slezsku
2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti:
rodinný dům Jindřichov 239 793 83 Jindřichov Kraj: Moravskoslezský Okres: Bruntál Obec: Jindřichov Katastrální území: Jindřichov ve Slezsku Počet obyvatel: 1 425 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 38,1510 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 38,15 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 28. 3. 2012 za účasti Ing. Ladislava Orla.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Prohlídka a zaměření na místě samém dne 28. 3. 2012 Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 392 v k. ú. Jindřichov ve Slezsku Kopie katastrální mapy z netu Informace podala povinná
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Marie Juříčková, Jindřichov 239, 793 83 Jindřichov u Krnova, vlastnictví: výhradní Marie Juříčková, Jindřichov 239, 793 83 Jindřichov u Krnova, vlastnictví: výhradní
6. Celkový popis nemovitosti Oceňovaným objektem je podsklepený, jednopodlažní, samostatně stojící rodinný dům č. p. 239 v k. ú. Jindřichov ve Slezsku. Prohlídka proběhla za účasti povinné, která znalci poskytla veškeré informace o nemovitosti, jejím vnitřním vybavení a mírách viz. Posudek. Dům je mokrýdo výše cca 1,80 m, na první pohled patrná dlouhodobá nulová údržba. Stáří domu je 112 let. Dům má základy kamenné, svislé konstrukce zděné, stropy dřevěné, krov dřevěný vázaný, krytina z osinkocementové šablony, klempířské konstrukce z pozinku, vnitřní omítky vápenné, vnější omítky vápenocementové, dveře dřevěné i prosklené, okna špaletová, schody dřevěné, povrchy podlah z palubek a dlažby, vytápění ústřední na TP, elektroinstalace světelná i motorová, zdrojem teplé vody je bojler, rozvody vody v plastu, dům je odkanalizován, vnitřní hygienické zařízení tvoří splachovací WC a vana, vybavení kuchyně tvoří plynový sporák. Příslušenství domu tvoří stodola. Stodola má svislé konstrukce ze dřeva a cihel, krov dřevěný vázaný, krytina z osinkocementových šablon, klempířské konstrukce z pozinku, povrchy podlah z hlíny a betonu. Stáří stodoly je 112 let. -3-
7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům č .p. 239 1.2. Studna 1.3. Stodola 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
-4-
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. rodinný dům č.p. 239 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 5, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111
Výpočet jednotlivých ploch: Plocha Název 8,30x4,30 I.PP 3,00x3,00 (19,47x7,35+10,65x11,10-8,30x4,30-3,00x3,30) I.NP (19,45x7,35+10,65x11,10) zastřešení 11,10x10,65 8,35x7,35
= = = = =
[m2] 35,69 9,00 215,73 261,17 118,22 61,37
Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška plocha 35,69 m2 2,10 m 9,00 m2 3,00 m 2 215,73m 0,60 m 261,17 m2 3,10 m 118,22 m2 2,95 m 61,37 m2 2,15 m
Název I.PP
I.NP zastřešení Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor I.PP (8,30x4,30)x(2,10) (3,00x3,00)x(3,00)
= = -5-
[m3] 74,95 m3 27,00 m3
I.NP zastřešení
((19,47x7,35+10,65x11,10-8,30x4,30-3,00x3,30))x(0,60) ((19,45x7,35+10,65x11,10))x(3,10) (11,10x10,65)x(2,95) (8,35x7,35)x(2,15)
= = = =
129,44 m3 809,63 m3 348,73 m3 131,95 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
I.PP
PP
I.NP zastřešení
NP NP Z Z
Obestavěný prostor - celkem: Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
kamené zděné tl. 45 cm dřevěné krov dřevěný, vázaný osinkocementová pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenocementové
dřevěné hladké plné dveře dřevěná špaletová prkenný povrch keramická dlažba ústřední topení světelná, třífázová chybí plast, studená i teplá voda bojler
plynový sporák umyvadlo, vana, WC splachovací
-6-
Obestavěný prostor 74,95 m3 129,44 m3 27,00 m3 809,63 m3 348,73 m3 131,95 m3 1 521,70 m3
Hodnocení standardu S S S S S S S S C C S S S P S S S C S S C S S S S C
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy S 2. Zdivo S 3. Stropy S 4. Střecha S 5. Krytina S 6. Klempířské konstrukce S 7. Vnitřní omítky S 8. Fasádní omítky S 9. Vnější obklady C 10. Vnitřní obklady C 11. Schody S 12. Dveře S 13. Okna S 14. Podlahy obytných místností P 15. Podlahy ostatních místností S 16. Vytápění S 17. Elektroinstalace S 18. Bleskosvod C 19. Rozvod vody S 20. Zdroj teplé vody S 21. Instalace plynu C 22. Kanalizace S 23. Vybavení kuchyně S 24. Vnitřní vybavení S 25. Záchod S 26. Ostatní C Součet upravených objemových podílů
Obj. podíl [%] 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00
Upravený obj. podíl 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,00 0,00 1,00 3,20 5,20 1,01 1,00 5,20 4,30 0,00 3,20 1,90 0,00 3,10 0,50 4,10 0,30 0,00 91,51
Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl z přílohy č. 14, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. [%] [%] [%] [%] části 1. Základy S 8,20 100,00 1,00 8,20 8,96 112 175 64,00 2. Zdivo S 21,20 100,00 1,00 21,20 23,16 112 140 80,00 3. Stropy S 7,90 100,00 1,00 7,90 8,63 112 140 80,00 4. Střecha S 7,30 100,00 1,00 7,30 7,98 112 112 100,00 5. Krytina S 3,40 100,00 1,00 3,40 3,72 112 112 100,00 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100,00 1,00 0,90 0,98 112 112 100,00 7. Vnitřní omítky S 5,80 100,00 1,00 5,80 6,34 112 112 100,00 8. Fasádní omítky S 2,80 100,00 1,00 2,80 3,06 112 112 100,00 11. Schody S 1,00 100,00 1,00 1,00 1,09 112 140 80,00 12. Dveře S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,50 112 112 100,00 13. Okna S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,68 112 112 100,00 14. Podlahy obytných místností P 2,20 100,00 0,46 1,01 1,10 112 112 100,00 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100,00 1,00 1,00 1,09 112 112 100,00 16. Vytápění S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,68 112 112 100,00 -7-
Opot. z celku 5,7344 18,5280 6,9040 7,9800 3,7200 0,9800 6,3400 3,0600 0,8720 3,5000 5,6800 1,1000 1,0900 5,6800
17. Elektroinstalace S 4,30 19. Rozvod vody S 3,20 20. Zdroj teplé vody S 1,90 22. Kanalizace S 3,10 23. Vybavení kuchyně S 0,50 24. Vnitřní vybavení S 4,10 25. Záchod S 0,30 Součet upravených objemových podílů:
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
1,00 4,30 4,70 112 1,00 3,20 3,50 4 1,00 1,90 2,08 112 1,00 3,10 3,39 112 1,00 0,50 0,55 112 1,00 4,10 4,48 112 1,00 0,30 0,33 112 91,51 Opotřebení:
112 35 112 112 112 112 112
100,00 11,43 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
4,7000 0,4001 2,0800 3,3900 0,5500 4,4800 0,3300 87,0985
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= x x x x
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 1 521,70 m3 x 2 844,39 Kč/m3
= =
2 844,39 4 328 308,26 Kč
Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 87,0985 % Úprava ceny za opotřebení
-
3 769 891,57 Kč
Rodinný dům č.p. 239 - zjištěná cena
=
558 416,69 Kč
+ + = x x x =
9 750 Kč 11 430 Kč 21 180 Kč 0,8500 2,3230 0,2890 12 086,26 Kč
2 290 0,9151 0,8500 2,1550 0,7410
1.2. studna Zatřídění pro potřeby ocenění: Studna § 9 Typ studny: Hloubka studny: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
Kopaná 8,00 m 2222
Ocenění: Základní cena dle přílohy č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m x 1 950 Kč/m další hloubka: 3,00 m x 3 810 Kč/m Základní cena celkem: Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena: Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 112 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 0 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 112 roků Opotřebení: 100 % x S ÷ PCŽ = 100 % x 112 ÷ 112 = 100,000 % -8-
Maximální opotřebení může dle přílohy č. 14 činit 85 %
-
10 273,32 Kč
Studna - zjištěná cena
=
1 812,94 Kč
1.3. stodola Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova § 3 Svislá nosná konstrukce Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) zděná 1271
Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha I.NP 19,80x9,00 zastřešení 19,80x9,00
= =
[m2] 178,20 178,20
Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. plocha 178,20 m2 178,20 m2 356,40
Název I.NP zastřešení Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
Konstr. výška 3,60 m 2,35 m
Součin 641,52 418,77 1 060,29
PVP = 1 060,29 ÷ 356,40 = 2,98 m PZP = 356,40 ÷ 2 = 178,20 m2
Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor I.NP (19,80x9,00)x(3,60) zastřešení (19,80x9,00)x(2,35)
= =
[m3] 641,52 m3 418,77 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
I.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce
zděné tl. 45 cm a více -9-
Obestavěný prostor 641,52 m3 418,77 m3 1 060,29 m3
Hodnocení standardu S S
Část [%] 100 100
3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod
dřevěné dřevěný vázaný osinkocementové šablony pozinkovaný plech
P S S S S S X C S S S P S X C C X X X X X X X C X
hladké plné dveře dřevěná jednoduchá mlat cementový potěr
Hodnocení standardu S S P S S S S S X C S S S P S X C C X X X
Obj. podíl [%] 13,10 30,40 13,80 7,00 2,90 0,70 3,90 2,70 0,00 1,80 2,40 3,00 3,40 3,00 3,00 0,00 6,10 0,40 0,00 0,00 0,00
- 10 -
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100
Koeficient 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Upravený obj. podíl 13,10 30,40 6,35 7,00 2,90 0,70 3,90 2,70 0,00 0,00 2,40 3,00 3,40 0,69 1,50 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů
X X X X C X
0,00 0,00 0,00 0,00 5,40 0,00
100 100 100 100 100 100
1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 78,04
Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl z přílohy č. 14, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. [%] [%] [%] [%] části 1. Základy včetně zemních prací S 13,10 100,00 1,00 13,10 16,78 112 150 74,67 2. Svislé konstrukce S 30,40 100,00 1,00 30,40 38,95 112 112 100,00 3. Stropy P 13,80 100,00 0,46 6,35 8,14 112 112 100,00 4. Krov, střecha S 7,00 100,00 1,00 7,00 8,97 112 112 100,00 5. Krytiny střech S 2,90 100,00 1,00 2,90 3,72 112 112 100,00 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100,00 1,00 0,70 0,90 112 112 100,00 7. Úprava vnitřních povrchů S 3,90 100,00 1,00 3,90 5,00 112 112 100,00 8. Úprava vnějších povrchů S 2,70 100,00 1,00 2,70 3,46 112 112 100,00 11. Dveře S 2,40 100,00 1,00 2,40 3,08 112 112 100,00 12. Vrata S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,84 112 112 100,00 13. Okna S 3,40 100,00 1,00 3,40 4,36 112 112 100,00 14. Povrchy podlah P 3,00 50,00 0,46 0,69 0,88 112 112 100,00 14. Povrchy podlah S 3,00 50,00 1,00 1,50 1,92 112 112 100,00 Součet upravených objemových podílů: 78,04 Opotřebení:
Opot. z celku 12,5296 38,9500 8,1400 8,9700 3,7200 0,9000 5,0000 3,4600 3,0800 3,8400 4,3600 0,8800 1,9200 95,7496
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3] Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP) Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití)
= x x x x x x x
2 115 0,9390 0,9570 1,0047 0,7804 0,8500 2,1830 0,2890
Základní cena upravená [Kč/m3] 3 Plná cena: 1 060,29 m x 799,12 Kč/m3
= =
799,12 847 298,94 Kč
Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 95,7496 % Úprava ceny za opotřebení
-
811 285,35 Kč
Stodola - zjištěná cena
=
36 013,59 Kč
- 11 -
2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava 2 [Kč/m ] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 38,15 1,00 2,1830 0,2890 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 38,15 0,40 2,1830 0,2890 Cena pozemku nesmí být nižší než 20,- Kč / m2. Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada § 28 odstavec 5 zahrada § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo St. 183/1 59/1 61/2 61/3
Parcelní číslo BPEJ
Upr. cena [Kč/m2] 24,068 9,627 20,000
Výměra [m2] 1 478,00
Jedn. cena [Kč/m2] 24,068
Cena [Kč] 35 572,50
395,00 681,00 332,00
20,000 20,000 20,000
7 900 13 620 6 640 63 732,50
Zemědělské pozemky oceněné dle § 29. Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: Celková úprava ceny: Název
0,2890 2,1830
20 % 20,00 %
Výměra [m2] 704,00
trvalý travní 3978 75 800 porost trvalý travní 3980 75 800 662,00 porost Mezisoučet 1 366,00 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 - celkem
JC [Kč/m2] 4,61
Pozemky - zjištěná cena
4,61
Úprava [%] 20,00
UC [Kč/m2] 5,532
Cena [Kč] 3 894,53
5,532
3 662,18
20,00
x =
- 12 -
7 556,71 1,0000 7 556,71
71 289,21 Kč
C. Rekapitulace vyhláškových cen nemovitostí Výsledné vyhláškové ceny 1. Ocenění staveb 1.1. rodinný dům č. p. 239 1.2. studna 1.3. stodola
558 416,70 Kč 1 812,90 Kč 36 013,60 Kč
1. Ocenění staveb celkem
596 243,20 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky
71 289,20 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
71 289,20 Kč
Celkem
667 532,40 Kč
Výsledná vyhlášková cena po zaokrouhlení dle § 46:
667 530,-- Kč =
3. Věcná břemena 4. Práva a závady
=
0,-- Kč 0,-- Kč
D. Porovnání 1)Dům rodinný, obytná plocha 260 m² Cena: 599 000,- Kč Rodinný dům situovaný v klidném prostředí centra obce. Jedná se o stavbu nepodsklepenou, jednopodlažní s půdním prostorem sedlového tvaru, střecha pokryta Eternitem. Přízemí domu tvoří 3 pokoje, kuchyň, koupelna a WC. K domu náleží zděná stodola. Stáří domu je 100 let, nutné větší opravy. 2) Dům rodinný, obytná plocha 250 m² Cena: 560 000,- Kč Rodinný dům o velikosti 3+1, bez obytného podkroví. Před rekonstrukcí. Vytápění ústřední – elektro kotel (+ kamna na tuhá paliva). Napojení na veřejné rozvody elektřiny a vody. Žumpa. Vedlejší stavba používaná jako sklad. Stáří domu je 110 let. 3) Dům rodinný, obytná plocha 261 m² Cena: 640 000,- Kč Rodinný dům 4+1 s velkou zahradou, dílna, garáž, půda, 2x chodba, koupelna, WC. Topení TP i elektřina - ústřední topení, v obývacím pokoji krbová kamna. Veřejný vodovod i studna, žumpa. Stáří domu je 100 let. 4) Dům rodinný, obytná plocha 270 m² Cena: 600 000,- Kč Rodinný dům v obci. K domu patří předzahrádka, uzavřený dvorek a zděná stodola. Dům je vhodný k celkové rekonstrukci. Leží v klidné lokalitě obce s dobrou občanskou vybaveností. Stáří domu je 112 let. - 13 -
5) Dům rodinný, obytná plocha 264 m² Cena: 580 000,- Kč Vesnický rodinný dům o velikosti 3+kk (chalupa). K domu náleží stodola, dvorek, zahrádka, předzahrádka i sklep. Dům se nachází ve velice klidné lokalitě v malé obci bez frekvence dopravy v okolí. Vytápění domu je ústřední na tuhá paliva. Dům možno rekonstruovat. Stáří domu je 100 let.
E. Obvyklá cena Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje žádný závazný předpis, k dispozici je pouze doporučená odborná literatura, respektive znalecké standardy. V zákonu č. 120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst. 5 uvedeno: „Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu“ – dále odkaz na §2 odst. 1 zákona č.151/1997 Sb. Obvyklá cena je definována v § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Obvyklá cena (tržní, obecná) – je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. V současné době „ekonomické krize“ je obvyklá cena (hodnota) touto značně ovlivněna. Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) je provedeno na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, avšak mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Dále je potřeba postihnout veškeré právní vztahy, které jsou na nemovitosti vázány, tj. nemovitosti postavené na pozemcích jiných vlastníků či nemovitosti vlastněné podílově jsou obtížněji obchodovatelné. Obvyklá cena je u majetkového podílu velmi těžko stanovitelná, tudíž znalec při jejím vyčíslení vychází z obvyklé ceny celku a výše majetkového podílu. - 14 -
Metody použité při odborném odhadu obvyklé ceny: Cena zjištěná – (tzv. „administrativní cena“) – jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni ocenění. Touto metodou jsou oceněny všechny stavby hlavní, vedlejší a pozemky, kromě porostů (§41 a §42), neboť cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter (tyto objekty jsou však ve výsledné obvyklé ceně zohledněny) Porovnávací hodnota – (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) – v principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídající schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního a odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: -
Nemovitost v souvisle zastavěném území obce
Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: -
Nutná celková rekonstrukce nemovitosti – velmi špatný technický stav
Obvyklou cenu stanovuji na základě znalosti trhu s výše uvedenými nemovitostmi, se zvážením všech okolností, které mají na cenu vliv tj. jejich slabých i silných stránek. Rodinný dům se nachází v obci Jindřichov. V současnosti jsou nabízeny srovnatelné nemovitosti co do velikosti, vnitřního vybavení, technického stavu a stáří v cenách od 560 tis. do 640 tis. Kč. Pozemky parc. č. 3978 a 3980 jsou dle informací místostarosty obce Jindřichov v Územním plánu obce výhledově po roce 2015 určeny k zastavění rodinnými domy. V současné době se stavební pozemky nabízejí v cenách 135,- až 200,- Kč za metr čtvereční. Byla použita internetová databáze, informace od realitních kanceláří v místě a vlastní databáze znalce. K přihlédnutím k výše uvedenému stanovuji
Obvyklá cena rodinného domu č. p. 239 vč. přísl. a pozemků ve funkčním celku (bez pozemku parc. č. 3978 a 3980) podle odhadu znalce = 560 000,--Kč Obvyklá cena pozemků parc. č. 3978 a 3980 podle odhadu znalce = 185 000,--Kč
V Olomouci, 2. 4. 2012 F. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 7.7.1998, č.j. Spr 2359/98 a ze dne 24.11.1999, č.j. Spr 2359/99 dne 28. 11. 2008, č.j. 4331/2008pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady movitostí, podniků a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1533-102/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1533-102/2012.
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 23 -
- 24 -
