2012

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

764/336/2012

o obvyklé ceně nemovitosti – podílu ve výši id. 1/3 na rodinném domě č.p. 86, stojícím na pozemku parc.č. st. 97, a na pozemcích parc.č. st. 97 a 231/1 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Lodhéřov, obec Lodhéřov, okres Jindřichův Hradec.

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č.j.: 167 EX 2871/12-29 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 8.10.2012.

Zhotovitel:

Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 Mob: +420 604 555 649 Email: [email protected]

Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb. podle stavu k rozhodnému dni 17.11.2012. Posudek obsahuje včetně titulního listu 25 stran textu a je vyhotoven ve 4 vyhotoveních. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních a jedno vyhotovení je uloženo v archivu Zhotovitele.

V Praze dne 5.12.2012

Znalecký posudek č. 764/336/2012

Stanovení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2.

Identifikace nemovitosti a vlastníka dle KN ............................................................................................... 3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena, tržní hodnota a administrativní cena nemovitosti ................................... 3 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 3

3.2.

Tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 .......................................................................................... 4

3.3.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 4

4.

Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 5

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 5 5.1.

Prohlídka nemovitosti ........................................................................................................................ 5

5.2.

Podklady pro vypracování posudku ................................................................................................... 5

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 7

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 7

5.5.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 8

6.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 8 6.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 8

6.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 8

6.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 9

6.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 9

7.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI .......................................................................................................... 10 7.1.

Poloha a vnější vlivy ........................................................................................................................ 10

7.2.

Rodinný dům s příslušenstvím......................................................................................................... 10

7.3.

Pozemky .......................................................................................................................................... 12

7.4.

Využití ploch - ÚZEMNÍ PLÁN ......................................................................................................... 13

7.5.

Záplavové mapy pro danou lokalitu – Prohlížečka záplavových území .......................................... 13

7.6.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 14

C.

Posudek ................................................................................................................................................... 15

8.

VÝPOČET OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY ............................................................................... 15 8.1.

Výpočet obvyklé ceny nemovitosti s příslušenstvím srovnávacím způsobem vč. vyhodnocení ..... 15

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitého majetku .......................................................................... 19

8.3.

Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování ................................................................. 19

D.

Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 24

E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 24

F.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 25

Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

Stránka 2 z 25



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: I. stanovit obvyklou cenu nemovitosti uvedených v exekučním příkazu č.j.: 167 EX 2871/12 - 16, tedy podílu ve výši id. 1/3 na rodinném domě č.p. 86, stojícím na pozemku parc.č. st. 97, a na pozemcích parc.č. st. 97 a 231/1 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Lodhéřov, obec Lodhéřov, okres Jindřichův Hradec, zapsané na listu vlastnictví č. 10 u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Jindřichův Hradec. II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených Znalec ocení nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku (§ 66 odst. 5 zák.č. 120/2001 Sb., exekuční řád).

2. Identifikace nemovitosti a vlastníka dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovitost: * LV č. 10 pro k.ú. Lodhéřov, obec Lodhéřov, okres Jindřichův Hradec, Jihočeský kraj ALV: Slanec Jan, Čs. Armády 601/23, Praha 6, Bubeneč, 160 00, Praha 6; identifikátor: 440909/046; podíl: 1/3 Slanec Zdeněk, Lodhéřov 86, 378 26 Lodhéřov; identifikátor: 460513/196; podíl: 1/3 Vaníčková Ivana, Studnice 74, Lodhéřov, 377 01 Jindřichův Hradec 1; identifikátor: 645612/0748; podíl: 1/3 BLV: Stavby: Lodhéřov, č.p. 86; způsob využití – rodinný dům; na parc.č. st. 97 Pozemky: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: 2 parc.č. st. 97 zastavěná plocha a nádvoří 313 m 2 parc.č. 231/1 trvalý travní porost 1 431 m FLV: Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: 2 parc.č. 231/1 75011 1 005 m 2 parc.č. 231/1 76701 426 m

3. Vymezení pojmů obvyklá cena, tržní hodnota a administrativní cena nemovitosti 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst.1:


Stránka 3 z 25



„Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“

3.2. Tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 Dle International Valuation Standards 2005, str. 82-83: „Tržní hodnota odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněna k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.“

3.3. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitosti je cena zjištěná podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb.„

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí LV – list vlastnictví ALV – vlastnické právo BLV – nemovitosti FLV – nabývací tituly a jiné podklady v zápisu BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky k.ú. – katastrální úřad KP – katastrální pracoviště č.j. – číslo jednací č. - číslo parc.č. – parcelní číslo č.p. – číslo popisné GP – geometrický plán


Stránka 4 z 25



B.Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena při místním šetření konaném dne 17.11.2012 bez přítomnosti vlastníka nemovitosti. V objektu se v době místního šetření svítilo, nikdo však neotevřel. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitostech ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitosti účastnit a zpřístupnit tak i její interiér. Doporučený dopis s kontaktováním povinného byl vrácen prostřednictvím České pošty z důvodu, že si adresát dopis nevyzvednul, přičemž úložní doba byla stanovena do 28.10.2012. Žádnou další adresu jsem pro kontaktování povinného neobdržela. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem JUDr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a dále z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření.

5.2. Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, list vlastnictví číslo 10 ze dne 8.10.2012, katastrální území Lodhéřov, obec Lodhéřov, okres Jindřichův; – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce pro Soudní exekutor Ivanko Igor JUDr. – viz.příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č.j.: 167 EX 2871/12-29 ze dne 8.10.2012 Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 10 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, katastrální území Lodhéřov – dálkový náhled - viz.příloha Informace získané při místním šetření Údaje předané vlastníkem nemovitosti Mapa oblasti – viz.příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz.příloha Záznam z prohlídky nemovitosti Databáze realizovaných obchodů s nemovitostmi www.reality.cz, www.sreality.cz, www.realitymix.centrum.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři


Stránka 5 z 25



Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. Zákon č. 513/1991 Sb. (obchodní zákoník) ve znění pozdějších předpisů Zákon o znalcích a tlumočnících č.36/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2008. 134 s.ISBN 978-80-245-0728-6. Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8. Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101. Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 Ing. Zbyněk Zazvonil – Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, 2004. 256 s. ISBN 80-902109-3-7. Ing. Zbyněk Zazvonil – Oceňování nemovitostí výnosový přístup textová část - cvičení. Praha: Vysoká škola ekonomická v Praze Institut oceňování majetku, nakladatelství: Oeconomica, 2009. 52 s. ISBN 978-80-245-1525-0 Kolektiv autorů – Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objekt – báze II. Pololetí 2010, Porings, s.r.o. Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2012 Odborný čtvrtletník „ Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2012 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o.s., ročníky 2010 až 2012 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Financování developerských projektů (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Trend Report 2006, 2008, 2010


Stránka 6 z 25



5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 10 ze dne 8.10.2012 váznou na oceňované nemovitosti zástavní práva – viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna.


Stránka 7 z 25



Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 10 ze dne 8.10.2012 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitosti viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno.

5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití staveb. Nebyla předložena žádná výkresová dokumentace, nebylo možné provést zaměření nemovitosti, a proto muselo být přistoupeno k převzetí venkovních rozměrů z katastrální mapy, výšky jsou odhadnuty. Na stavebním úřadě se dle informace ze dne 1.11.2012 od pana Ing. Bohumila Krejčí nenachází žádná dokumentace k nemovitosti.

6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.


Stránka 8 z 25



6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitosti se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitostí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které je oceňovaná nemovitost srovnávána. U rezidenčních nemovitostí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.

6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný rodinný dům s pozemky, u kterého je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitostí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Ocenění je provedeno dvěma způsoby: pomocí aktuální prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., 460/2009 Sb., 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání a upravení pomocí hodnototvorných faktorů Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.


Stránka 9 z 25



7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI 7.1. Poloha a vnější vlivy Oceňovaná nemovitost se nachází v okrese Jindřichův Hradec v obci Lodhéřov ve vzdálenosti cca. 8 km severozápadně od Jindřichova Hradce směrem na obec Deštná v k.ú. Lodhéřov. Jedná se o zemědělsky orientovanou obec protáhlého tvaru rozkládající se v údolí podél Lodhéřovského potoka a podél silnice č. II/128, mezi kopci „Čertův kámen“ a „Cihelný vrch“, v okolí zástavby převažují svažité louky a pole. Nemovitost se nalézá v severní části obce asi 1,2 km od obecního úřadu při hlavní silnici č. II/128 v zástavbě původních rodinných domů a zemědělských stavení. V obci je k dispozici základní občanská vybavenost – ubytovna, MŠ, ZŠ, obchod s potravinami, pošta, obecní úřad, restaurace, hospoda a sportovní hřiště (tenisové kurty), veškerá potřebná občanská vybavenost je k dispozici v rámci nedalekého Jindřichova Hradce. Obec je průměrně dostupná osobní i veřejnou dopravou po silnici II. třídy č. II/128 spojující obec s Jindřichovým Hradcem. Příjezd k nemovitosti je po zpevněné veřejné komunikaci, parkovací možnosti jsou částečné v ulici na veřejném prostranství a na pozemcích majitele. Z veřejné dopravy je v místě k dispozici pouze zastávka autobusů, které zajišťují spojení především do obce Deštná a okresního města Jindřichův Hradec, nevýhodou je k nízké intenzitě spojů a absence nočních linek. Z inženýrských sítí byly v místě zjištěny elektřina, kanalizace a vodovod. Nevylučuji také možnost napojení na plyn.

7.2. Rodinný dům s příslušenstvím Jedná se o zděný rodinný dům půdorysně ve tvaru písmene „L“ stojící na mírně svažitém pozemku s přístavbou vstupu a pravděpodobně dílny k východní straně objektu. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy obdobného charakteru, zejména venkovského typu. Dům je pravděpodobně nepodsklepený, má obytné 1 nadzemní podlaží a stavebně neupravené podkroví (půda). Vstup do domu přístavbou vstupní verandy, následuje chodba a další místnosti. Vzhledem k rozmístění oken odhaduji dispoziční řešení na 2+1 či 3+1. Z inženýrských sítí je provedeno napojení na elektřiny, možné je i provedení napojení na kanalizaci a vodovod. Na pozemku se také nachází kopaná studna a pravděpodobně také jímka. Pozemek okolo domu je částečně oplocený, je travnatý s trvalými porosty, spolu se stavbou tvoří jednotný funkční celek. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca. 80-ti lety Počet podlaží: 1 nadzemní podlaží + stavebně neupravené podkroví (půda) Základy: kamenné bez izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné z pálených plných cihel Stropy: pravděpodobně dřevěné trámové s rovným podhledem Střecha: tvar sedlový, krov dřevěný Krytina střechy: betonové tašky Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody a oplechování okenních parapetů z pozinkovaného plechu s nátěrem Vnější povrchy: omítka vápenná – částečně opadává Vstupní dveře do objektu: dřevěné částečně prosklené osazené do kovových zárubní Vrata: nejsou Okna: dřevěná Bleskosvod: není proveden; Komíny: 2x


Stránka 10 z 25



POPIS INTERIÉRU (pravděpodobně): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v koupelně Schody: konstrukce: dřevěná Dveře: dřevěné hladké plné a prosklené s kovovými zárubněmi Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: dřevěné, z PVC a keramické dlažby Vytápění: lokální kamny na tuhá paliva Ohřev teplé vody: el.boiler či není proveden Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené vody Hygienické vybavení: podstandardní koupelna s vanou, umyvadlem, samostatné WC Vnitřní kanalizace: odkanalizování do jímky či veřejného řádu Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: kompletní rozvod světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: podstandardní kuchyňská linka s dřezem Údržba: zanedbaná Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu a stáří stavby jako podstandardní - typické pro daný typ stavebního objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné.

Informativní odhad obestavěného prostoru rodinného domu Konstrukční výška

Podlaží

Výpočet

1.NP

7*16,3+6*5+1,5*1,5+4,7*2,7

zastřešení

7*16,3*3,4*0,5+6*6,2*3,4*0,5 - sedlová střecha

2,9 m

Zastavěná plocha 159,04 m

Obestavěný prostor 2

Obestavěný prostor

461 m

3

257 m

3

718 m

Zastavěná plocha 1.NP

159 m

3

2

Informativní odhad vnitřních výměr rodinného domu Podlaží

Místnost

vnitřní výměra - odhad 0,75 x zastavěná plocha 1.NP Započitatelná plocha 1.NP 1.NP

Celková započitatelná plocha

Podlahová plocha

Zohledněno

Započitatelná plocha

119,28

100%

119,28 m

2

2

119,28 m

119,28 m

2

Stáří a stavebně technický stav Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca 80-ti lety, ke dni místního šetření je převážně v původním stavu, odhadem někdy v 70-tých letech byla pravděpodobně provedena přístavba vstupu a dílny. Obvodové stěny domu jsou vlhké, opadává fasádní omítky, v některých místech krytiny chybí tašky, ve zhoršeném stavu jsou i klempířské konstrukce. Předpokládám, že většina konstrukčních prvků v interiéru je také ve zhoršeném stavu (koupelna, kuchyně, podlahy, rozvody inženýrských sítí, okna, dveře), vybavení objektu neodpovídá dnešním standardním požadavkům na bydlení.


Stránka 11 z 25



Příslušenství -

Venkovní úpravy a) b) c) d)

-

Přípojky inženýrských sítí – elektřina, kanalizace, vodovod Jímka Oplocení – ze strojového pletiva s ocelovými sloupky Vstupní branka – ocelová konstrukce s drátěnou výplní

Studna – kopaná, na pozemku parc.č. 231/1

7.3. Pozemky Předmětem ocenění je také podíl na pozemcích parc.č. st. 97 a 231/1, které jsou zapsané na LV č. 10 ze dne 8.10.2012 pro k.ú. Lodhéřov, obec Lodhéřov, okres Jindřichův Hradec. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Obvyklá cena trvalých porostů je podle názoru zpracovatele ocenění zanedbatelná. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládám nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Parkování je možné v dostatečné kapacitě na vlastním pozemku a částečné na okolních veřejných prostranstvích. Přístup je brankou ze zpevněné veřejné komunikaci parc.č. 1717/2 (vlastník: Jihočeský kraj). Sousední parcely: parc.č. st. 97: 231/1, 231/2, 276/2, 1717/2 parc.č. 231/1: st. 97, 230/1, 230/2, 231/2, 276/2, 277, 1747 Pozemek parc.č. st. 97 2 Pozemek s výměrou 313 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je mírně svažitý, má nepravidelný tvar, ve své východní části je zastavěn rodinným domem č.p. 86. Západní část pozemku je převážně zatravněná s porosty, sousedí s veřejnou příjezdovou komunikací parc.č. 1717/2, podél (po níž) vedou veřejné inženýrské sítě – elektřina, kanalizace, vodovod. Pozemek je na uvedené sítě pravděpodobně napojen. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

Pozemek parc.č. 231/1 2 Pozemek s výměrou 1 431 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako trvalý travní porost, je mírně svažitý (orientace k západu), má nepravidelný tvar a tvoří zahradu k rodinnému domu. Pozemek má travnatý povrch s trvalými porosty – listnaté stromy a jehličnatý strom (smrk). V jihozápadní části pozemku se nachází studna. Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

Stránka 12 z 25



U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

7.4. Využití ploch - ÚZEMNÍ PLÁN Obec nemá schválený územní plán, v současnosti probíhá schvalování. Oceňované pozemky však leží v zastavěném území obce, jedná se tedy o stavební pozemky.

7.5. Záplavové mapy pro danou lokalitu – Prohlížečka záplavových území Dle prohlížečky záplavových oblastí (http://www.dibavod.cz/ tj. DIgitální BÁze VOdohospodářských Dat) se pozemky nenacházejí v záplavové oblasti.


Stránka 13 z 25



7.6. Shrnutí Adresa: okres Jindřichův Hradec, obec Lodhéřov, č.p. 86 Nemovitost:

zděný RD s pozemky a příslušenstvím - podíl id. 1/3

Dispozice: Podlažnost: Obestavěný prostor: Započitatelná plocha:

cca. 2+1 1NP + půda 3 718 m 2 119,28 m

Stav: Vybavení: Příslušenství: Výměra pozemků: Zast. plocha 1.NP:

nevalný až špatný podstandardní studna 2 1 744 m 2 159 m

Ovlivňující kritéria pro stanovení obvyklé ceny: Povyšující faktory: o velký pozemek o poměrně hezká příroda v okolí o možnost rozšíření objektu Ponižující faktory: o předpokládaný nevalný až špatný stav a podstandardní vybavení; pouze lokální vytápění objektu na tuhá paliva o v obci je k dispozici pouze základní občanská vybavenost o objekt je situován při hlavním silničním tahu procházejícím městem o v dané lokalitě je vysoká nezaměstnanost a nedostatek pracovních příležitostí o současný převis nabídky domů nad poptávkou podstatně minimalizuje případnou prodejnost - celková stagnace realitního trhu o vlastnictví nemovitosti třemi subjekty o na LV 10 zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, dle metodiky nejsou exekuční příkazy považované za závady, jiné nebyly nezjištěny


Stránka 14 z 25



C.Posudek 8. VÝPOČET OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Výpočet obvyklé ceny nemovitosti s příslušenstvím srovnávacím způsobem vč. vyhodnocení Srovnávací kritéria Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitostí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitostí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitosti v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti centra obce a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitosti; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitosti. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků příslušejících k rodinnému domu. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitosti, stáří, provedené rekonstrukce materiálové provedení nosných konstrukcí. K 4 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitosti mj. vytápění, základní příslušenství rodinného domu, venkovní úpravy, vedlejší stavby tvořící příslušenství k rodinnému domu. K 5 - Koeficient velikost nemovitosti v sobě odráží velikost nemovitosti zejména z hlediska jeho započitatelné plochy. K 6 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 7 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,8 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 8 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitosti. K 9 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňované nemovitosti se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitost (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, menší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitost, odpovídá koeficient > 1.


Stránka 15 z 25



Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitostech Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitosti. Reálnou prodejnost takovéhoto podílu odhaduji na 75 % obvyklé ceny, vzhledem k tomu, že spoluvlastnický podíl o velikosti 1/3 je pro kupujícího výrazně méně atraktivní z důvodu možných komplikací při užívání s dalšími spoluvlastníky. Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 10 ze dne 8.10.2012 má oceňovaná nemovitost celkem 3 spoluvlastníky, nelze pravděpodobně jednoduchou stavební úpravou rozdělit v poměru dle výše oceňovaného spoluvlastnického podílu. Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitostech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Obvyklou cenou se pro účely zákona o oceňování nemovitostí rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku. Městský soud v Praze v usnesení ze dne 18.2.2009 č. j. 16 Co 53/2009-75 rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/08-100 tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitosti a menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %." Znalci postupují při oceňování spoluvlastnických podílů oběma způsoby, tedy cenu z důvodu spoluvlastnictví snižují o cca 10 až 25 %, i vypočítávají bez snížení jako podíl z ceny celé nemovitosti. Analýza trhu V regionu je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitostech. V inzerci se vyskytuje poměrně velké množství obdobných nemovitostí, koupěschopnost místního obyvatelstva je poměrně nízká, velká část obyvatel za prací musí dojíždět. Nabídka nemovitostí v obci Lodhéřov na serveru www.sreality.cz: byly nalezeny celkem 3 nemovitosti s nabídkovou cenou od 990.000 Kč do 3.200.000 Kč. Do 5 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 44 nemovitostí od 549.000 Kč do 17.500.000 Kč. Nabídka nemovitostí v obci Lodhéřov na serveru www.reality.cz: byla nalezena pouze 1 nemovitost s nabídkovou cenou 3.200.000 Kč. Dle http://www.e-aukce.com/ není v současnosti uvedena v obci Lodhéřov žádná dobrovolná či nedobrovolná dražba obdobné nemovitosti. Obchodovatelnost také negativně ovlivňují možnosti financování pomocí hypotečního úvěru, což omezuje okruh potenciálních zájemců. Z výše uvedeného je zřejmé, že je poměrně obtížné zobchodovat nemovitost v krátkém čase a za dobrou cenu. Srovnávací hodnota je stanovena s velikou obezřetností se zohledněním všech hodnototvorných faktorů. Ve stanovené srovnávací hodnotě nemovitosti je také zohledněn fakt, že je posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňovaná nemovitost by měla být rychle obchodovatelná za stanovenou cenu, při exekuční dražbě nemovitosti daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovitosti v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících.


Stránka 16 z 25



Srovnávací metoda Oceňovaná nemovitost

Reprezentant č. 1

Reprezentant č. 2

Reprezentant č. 3

Reprezentant č. 4

Reprezentant č. 5

Nemovitost:

Zděný RD cca 2+1

Zdě Zděný RD 6+1

Zděný RD cca. 2+1

Zděný RD 3+1 a 3+kk

Zděný ěný RD 5+1

Zděný RD 2+1

Adresa:

Lodhéřov

Kardašova Řečice

Člunek - Kunějov

Žírovnice - Stranná

Kostelní Radouň Radou

Deštná

Zdě Zděný RD 6+1 na pozemku 370 m2. V př přízemí se nachází byt o velikosti 3+1, v pat patře je 3+0 s koupelnou. Vytáp Vytápění je řešeno kamny na TP, v p přízemí je krb. D Dům je napojen na obecní kanalizaci a vodovod, možnost napojení na plyn, na zahrad zahradě je garáž.

Zděný RD s velkým pozemkem 1800 m2, zastavěná plocha domu 135 m2. Nemovitost je z kamenného zdiva, na obytnou část navazují prostory pro uskladnění dřeva, dílny a další. Vytápění je kotlem na tuhá paliva.

Zděný ěný RD 5+1 s možností vestavby dalšího pokoje. Dům D je ččástečně čně podsklepený, cihlový, má novou střechu, řechu, fasádu, plastová okna i další vnitřní řní úpravy. Přípojka P E, K, V, ústřední úst topení s elektrickým kotlem i kotlem na TP, ve dvoře dvo kolna a studna na užitkovou vodu.

zděné 6+1 1NP + 2NP + půda 370

zděné cca. 2+1 1NP + půda 1 800

Dvougenerační RD 3+1 a 3+kk z r.1992. V roce 2000 bylo přistavěno podkroví. V 1.NP: garáž, chodba, kotelna, uhelna, dílna, technická místnost. Ve 2.NP: předsíň, kuchyň s lodžií, obývací pokoj, 2x pokoj, koupelna s vanou a samostatné WC. V podkroví: obývací pokoj s kk a 2x pokoj, koupelna a WC. V domě dřevěná okna, 2x boiler. Vytápění na TP, na pozemku kůlna. zděné 3+1/G a 3+kk 1NP + 2NP + podkroví 396

zděné 5+1 sklep + 1NP + podkroví 1 133

Zděný RD 2+1 ze smíšeného zdiva. Dům prochází rekonstrukcí plastová okna, rozvody E, ZTI a vytápění, radiátory, omítky, stropy. V 1.NP: zádveří, chodba, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, koupelna, WC a komora. V podkroví: půda. Vytápění je plynový kotlem s rozvody ÚT nebo kamny na TP. Voda je z vlastní studny, odpady svedeny do kanalizace. zděné 2+1 1NP + půda 277

96 155

135 101

105 160

123 140

207 95

1 090 000

1 090 000

1 690 000

1 799 000

549 000

7 032

10 765

10 563

12 850

5 779

Fotografie:

Stručný popis:

Konstrukční provedení: Dispozice: Podlažnost: Výměra všech pozemků m2: Obestavěný prostor m3: Zastavěná plocha 1.NP m2: Započitatelná plocha m2:

zděné cca. 2+1 1NP + půda 1 744 718 159 119,28

Nabídková/prodejní cena Kč: Cena / m2 započ. pl.:

Srovnání pomocí indexové metody K1 - Lokalita:


Lodhéřov

lepší obč.vybavenost

horší obč.vybavenost

obdobná

horší obč.vybavenost ob

obdobná

0,95

1,10

1,00

1,05

1,00

Stránka 17 z 25


K2 - Pozemek: K3 - Stav: K4 - Vybavení, příslušenství:


1 744 nevalný až špatný podstandardní

K5 - Velikost nemovitosti:

119,28

K6 - Napojení na sítě (přípojky):

E, K, V

K7 - Zdroj informací: K8 - Právní vztahy:

v exekuci

K9 - Ostatní:

menší 1,10 nevalný 0,97 podstandardní/garáž 0,95 větší RD se 2NP 1,08 E, K, V, možno P 1,00 inzerce 0,85 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

Váhy: Upravená cena / m2 započ. pl.: Upravená cena Kč:

obdobný 1,00 nevalný 0,95 podstandardní 0,95 menší RD 0,95 E, V 1,02 inzerce 0,80 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

menší 1,10 střední 0,88 standardní 0,88 větší dům s více NP 1,10 E, K, V 1,00 inzerce 0,80 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

menší 1,12 rozestavěná rekonstr. 1,10 rozestavěná rekonstr. 1,10 menší 0,98 E, K, P 1,00 inzerce 0,85 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

0,20

0,20

0,20

0,20

0,20

7 102

5 906

7 871

7 522

8 013

6 198

847 106

704 434

938 807

897 219

955 825

739 245

Statistické údaje a stanovení srovnávací hodnoty Vážený průměr upravené ceny [Kč]: Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

847 106 104 623 704 434 742 483 847 106 951 729

Maximální upravená cena [Kč]:

955 825

Srovnávací hodnota celku (Aritmetický průměr) [Kč]:

847 106

Úprava srovnávací hodnoty - podíl id. 1/3 na LV č. 10, k.ú. Lodhéřov Úprava srovnávací hodnota - podíl id. 1/3 na LV č. 10, k.ú. Lodhéřov (odhad 75% z vypočtené srovnávací hodnoty)

282 369

Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení) - podíl id. 1/3 na LV č. 10, k.ú. Lodhéřov

210 000


menší 1,04 dobrý 0,85 dobré/garáž 0,85 větší RD 1,04 E, K, V 1,00 inzerce 0,80 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

211 777

Stránka 18 z 25



8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitého majetku Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitosti. Vyhodnocení rizik ANO

nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem)

ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO

nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva

ANO nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma NE

nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod.

ANO stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO nemovitost je užívána v souladu s právním stavem ANO stavba je určena výhradně k bydlení ANO stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. ANO

nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu

ANO stavba je dokončena

Hodnota závad váznoucích na oceňovaných nemovitostech je 0,- Kč.

8.3. Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování A. Nález 1. Informace o nemovitosti – viz.výše 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti – viz.výše 3. Obsah posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 86 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty


Stránka 19 z 25



B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 86 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):

Rodinný dům § 26a porovnávací metoda do 2 000obyvatel 80 let 3 3 576,- Kč/m

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 7*16,3+6*5+1,5*1,5+4,7*2,7 Název podlaží 1.NP:

=

Zastavěná plocha 2 159,04 m

2

Konstrukční výška 2,90 m

Obestavěný prostor: 1.NP: (7*16,3+6*5+1,5*1,5+4,7*2,7)*(2,90) zastřešení: 7*16,3*3,4*0,5+6*6,2*3,4*0,5 Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00

159,04 m

3

= = =

ZP1 ZP

461,22 m 3 257,21 m 3 718,43 m

2

= =

159,04 m 2 159,04 m

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

č. I

Vi typ A

III III II III III

0,00 0,00 0,00 0,02 0,00

I II

-0,08 -0,05

I III II

0,00 0,00 0,00

III I

0,01 -0,10

Stránka 20 z 25



13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 80 let: 0,70

IV

0,65

č. I II II II III II II II I III II

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,03 0,00 0,00 0,00 -0,06 0,00 0,00

č. I

Ti -0,10

II I

0,00 -0,05

12

Index vybavení IV = (1 +  Vi) * V13 * 0,70 = 0,364 i=1

Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport - základní škola a sportovní zařízení 6. Zdravotní zařízení - pouze ordinace praktického lékaře 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 11

Index polohy IP = (1 +  Pi) = 0,970 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Exekuční příkazy 3

Index trhu IT = (1 +  Ti) = 0,850 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,364 * 0,970 * 0,850 = 0,300 Ocenění: 3 3 Cena upravená CU = IPC * I = 3 576,- Kč/m * 0,300 = 1 072,80 Kč/m 3 3 CP = CU * OP = 1 072,80 Kč/m * 718,43 m = 770 731,70 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

= =

Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem

*

Rodinný dům č.p. 86 - zjištěná cena

=

770 731,70 Kč 770 731,70 Kč

1/3 256 910,57 Kč

1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna Zatřídění pro potřeby ocenění: Studna § 9 Typ studny: Hloubka studny: Elektrické čerpadlo:


kopaná 6,00 m 1 ks

Stránka 21 z 25


Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:


2222

Ocenění: Základní cena dle přílohy č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m další hloubka: 1,00 m * 3 810,- Kč/m elektrické čerpadlo: 1 ks * 10 780,- Kč/ks Základní cena celkem: Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena: Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 100 = 80,000 %

+ + + = * * * =

9 750,- Kč 3 810,- Kč 10 780,- Kč 24 340,- Kč 0,8500 2,3230 1,1200 53 827,81 Kč

=

43 062,25 Kč 10 765,56 Kč

Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem

*

1/3

Studna - zjištěná cena

=

3 588,52 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):

1,1200 2,1550

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava 2 [Kč/m ] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 70,1,00 2,1550 1,1200 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 70,0,40 2,1550 1,1200 Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2

zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 trvalý travní porost Stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo st. 97

Výměra 2 [m ] 313,00

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 168,95

231/1

1 431,00

67,58 =

Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem Pozemky - zjištěná cena


* =

Upr. cena 2 [Kč/m ] 168,95 67,58 Cena [Kč] 52 881,35

96 706,98 149 588,33 149 588,33 Kč

1/3 49 862,78 Kč

Stránka 22 z 25



3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu:

Kč 2 m 2 m Kč * =

Trvalé porosty - celkem: = Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem Trvalé porosty - zjištěná cena

*

149 588,33 1 744 150 12 865,97 0,065 836,29 836,29 Kč 836,29 Kč

1/3 278,76 Kč

C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 86 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna

256 910,60 Kč

1. Ocenění staveb celkem

260 499,10 Kč

3 588,50 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

49 862,80 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

49 862,80 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty

278,80 Kč

3. Ocenění trvalých porostů celkem

278,80 Kč

Celkem

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

310 640,70 Kč

310 640,70 Kč

310 640,- Kč

slovy: Třistadesettisícšestsetčtyřicet Kč


Stránka 23 z 25



D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

210 000 Kč 310 640 Kč

Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti – podílu ve výši id. 1/3 na rodinném domě č.p. 86, stojícím na pozemku parc.č. st. 97, a na pozemcích parc.č. st. 97 a 231/1 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Lodhéřov, obec Lodhéřov, okres Jindřichův Hradec; podle stavu ke dni 17.11.2012, ve výši:

210 000,- KČ slovy: Dvědesettisíc korun českých

Znalcem nebyly zjištěny žádné práva a závady spojené s nemovitostí, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitosti. Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele.

V Praze dne 5.12.2012 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8

E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 764/336/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 336 - 2012.


Stránka 24 z 25



F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 10 ze dne 8.10.2012 Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 3: Mapa oblasti Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitosti ze dne 17.11.2012


Stránka 25 z 25

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 10

Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled

Příloha č. 3: Mapa oblasti

Letecká fotomapa nemovitosti č.p. 86

Umístění nemovitosti v rámci části obce

GPS: 3) 49°13'30.92"N, 14°57'33.38"E

Umístění nemovitosti v rámci obce „Lodhéřov“

Umístění nemovitosti v rámci regionu

Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitosti

Uliční (severozápadní a jihozápadní) pohled na RD

Západní pohled na RD

Jihozápadní pohled na RD

Jihozápadní pohled na RD

Studna pravděpodobně na pozemku parc.č. 2231/1

2012

Recommend Documents