2012

Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 2012 Typ nemovitosti Účel ocenění

1347 / 8 /

Rodinný dům bez nebytových prostor s garáží mimo dům v současném stavu exekuční řízení

Předmět ocenění Budova RD č.p. 17, LV č. 185 na pozemku parc.č. St. 3 kolna, LV č. 185 na pozemku parc.č. St. 4/1 kolna, LV č. 185 na pozemku parc.č. St. 4/2 pozemek parc.č. St. 3, LV č. 185 pozemek parc.č. St. 4/1, LV č. 185 pozemek parc.č. St. 4/2, LV č. 185 pozemek parc.č. 269/3, LV č. 185 pozemek parc.č. 1088, LV č. 185 pozemek parc.č. 1100, LV č. 185 Adresa Kraj Jihočeský kraj Kat. území Zahorčice u Lnář Část obce dle LV 185

Obec Ulice

Lnáře

Objednatel Exekutorský úřad Písek JUDr. Stanislav Pazderka Prokopova č.p. 339 č.o. 14 397 01 Písek Vlastnictví Budova RD č.p. 17

kolna

kolna

pozemek parc.č. St. 3

pozemek parc.č. St. 4/1

Počet obyvatel 759 č.p. 17

Tel. E-mail

382210825 podatelna@exekucepisek .cz

IČ DIČ Jánská Dáša - Lnáře, Lnáře 159 Jánský Josef - Lnáře, Lnáře 159 Jánský Vendelín - Lnáře, Lnáře 159 Jánská Dáša - Lnáře, Lnáře 159 Jánský Josef - Lnáře, Lnáře 159 Jánský Vendelín - Lnáře, Lnáře 159 Jánská Dáša - Lnáře, Lnáře 159 Jánský Josef - Lnáře, Lnáře 159 Jánský Vendelín - Lnáře, Lnáře 159 Jánská Dáša - Lnáře, Lnáře 159 Jánský Josef - Lnáře, Lnáře 159 Jánský Vendelín - Lnáře, Lnáře 159 Jánská Dáša - Lnáře, Lnáře 159 Jánský Josef - Lnáře, Lnáře 159 Jánský Vendelín - Lnáře, Lnáře 159

-1-

1/3 1/3 1/3 1/3 1/3 1/3 1/3 1/3 1/3 1/3 1/3 1/3 1/3 1/3 1/3

pozemek parc.č. St. 4/2

pozemek parc.č. 269/3

pozemek parc.č. 1088

pozemek parc.č. 1100

Jánská Dáša - Lnáře, Lnáře 159 Jánský Josef - Lnáře, Lnáře 159 Jánský Vendelín - Lnáře, Lnáře 159 Jánská Dáša - Lnáře, Lnáře 159 Jánský Josef - Lnáře, Lnáře 159 Jánský Vendelín - Lnáře, Lnáře 159 Jánská Dáša - Lnáře, Lnáře 159 Jánský Josef - Lnáře, Lnáře 159 Jánský Vendelín - Lnáře, Lnáře 159 Jánská Dáša - Lnáře, Lnáře 159 Jánský Josef - Lnáře, Lnáře 159 Jánský Vendelín - Lnáře, Lnáře 159

Zpracováno pro

exekutora

Vypracoval Licence číslo

Ing. Vomáčková Marie sídl. 5. května 885 391 65 Bechyně email: [email protected]

0664

Počet stran textu 9 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha Garáže samostatné Samostatné pozemky

1/3 1/3 1/3 1/3 1/3 1/3 1/3 1/3 1/3 1/3 1/3 1/3 Dne 16.8.2012 Ke dni 15.8.2012 Prohlídka dne 15.8.2012

tel: 731 573408 381213813 Počet stran příloh

259.45 m2 1 x 4525 m2

15

6 500 Kč/m2 7 Kč/m2

1 686 400 Kč 50 000 Kč 32 000 Kč

1 750 000 Jeden milion sedmsetpadesát tisíc 583 333 Pětsetosmdesáttři třistatřicettři tisíc

Obvyklá cena - současný stav Obvyklá cena - současný stav pidíl id. 1/3

Kč Kč Kč Kč

Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti klad - dům dobře dostupný zápor - menší obce, nedokončená stavba stavba je dokončena z cca 65 % Podmínky platnosti ceny cena obvyklá je platná k datu ocenění, nemovitost nebyla zpřístupněna Nákladová cena (stavba bez opotřebení) – stav po dokončení

4 745 000 Kč Čtyři miliony sedmsetčtyřicetpět tisíc Kč

Vyhodnocení rizik nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným ANO stavem) ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, NE např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva na listu vlastnictví je zapsáno věcné břemeno bytu a věcné břemeno užívání pro pana Jánského Václava nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. – ANO břemeno vedení IS, ochranná pásma NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. na listu vlastnictví je zapsáno nařízení exekuce, zástavní právo exekutorské, exekuční příkaz k prodeji NE stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost jedná se o stavbu rozestavěnou ANO nemovitost je užívána v souladu s právním stavem ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům ANO stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného ANO povodňového plánu NE stavba je dokončena rozestavěná stavba

-2-

ANO

zpracovatel ocenění je odhadcem exekutora

REET: Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu jedná se o exekuci spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/3 Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu dědictví 15 D-173/2009-135 z roku 2010 rozhodnutí pozemkového úřadu o výměně vlastnických práv k pozemkové úpravě nebyly doloženy

-3-

ANO

Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 185, vyhotovil Exekutorský úřad Písek 2.8.2012. Snímek kat. mapy pro k.ú. Zahorčice u Lnář, vyhotovil kopie z katastrální mapy 16.8.2012. Výkresová dokumentace skutečného provedení staveb, vyhotovil Městský úřad Lnáře 15.8.2012. Datum předání kompletních podkladů 16.8.2012 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 185, vyhotovil Exekutorský úřad Písek 2.8.2012. Snímek kat. mapy pro k.ú. Zahorčice u Lnář, vyhotovil kopie z katastrální mapy 16.8.2012.

-4-

Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Zahorčice s 69 obyvateli se nachází na jihozápadě Čech v nadmořské výšce 603 m n. m.Leží v údolí pod kopcem Mladotický vrch v podhůří Šumavy. Okolí obce je zalesněné s několika rybníky. Další rybník tvoří spolu s kapličku náves. Jedná se o místní část obce Lnáře.

Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba V obci je autobusová zastávka, občanská vybavenost v nedalekých Lnářích.

zástavba RD

Informace o nemovitosti původní rodinné domek čp. 17 byl demolován z 95%, na jeho místě byl vystavěn nový rodinný dům s dvě bytové jednotky. Stavba byla zahájena v roce 1999, dům není dokončený. Dům je navržen jako zděný na základových pasech s izolacemi, stropy nespalné do I nosičů, schodiště monolitické železobetonové, střecha sedlová, krytina Bramac. Podlahy v chodbách koupelně, kuchyni jsou navrženy dlažby, v obytných místnostech plovoucí. Omítky vnitřní vápenné štukové, vnější štukové vápenné. Dům má být napojen na vlastní studnu , kanalizace svedena do septiku. Vytápění plynovým kotlem s ústředním vytápěním. Dům nebyl zpřístupněn, paní Dáša Jánská se na místní šetření nedostavila, ocenění je prováděno podle podkladů poskytnutých Obecním úřadem Lnáře. Rozestavěnost domu je odhadnuta na 65 % Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 1099 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 1

Počet NP

2

Počet podkroví

0

172.28 m2

Zastavěná plocha 1.NP

Počet koupelen 2 Vybavení koupelny vana, umyvadlo vana, umyvadlo, sprchový kout

Počet kuchyní 2 Vybavení kuchyně kuchyňská linka, sporák plynový, digestoř kuchyňská linka, sporák plynový, digestoř

Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Ne

Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Počet bytových jednotek 2 Každá bytová jednotka má vlastní Celý RD má společné

RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.

Ne

vchod, vytápění, měření elektro, měření vody, měření plynu

Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný

Ne

Technický stav Budova RD

Stav velmi dobrý Stáří roků Opotřebení odhadem Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby

odhadem 1

kolna

odhadem 80

Stav zhoršený - havarijní Stáří roků Opotřebení odhadem Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby zhoršený stav svislých konstrukcí, střechy krovu

1 % nevykazuje 85 % vykazuje

Popis prvků dlouhodobé životnosti Popis prvků chránících nemovitost před povětrnostními vlivy kolna

Stav zhoršený - havarijní Stáří roků Opotřebení odhadem Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby zhoršený stav svislých konstrukcí, střechy krovu Popis prvků dlouhodobé životnosti

-5-

odhadem 85 85 % vykazuje

Popis prvků chránících nemovitost před povětrnostními vlivy Samostatné garáže Garáž je samostatně stojící stavba Garáž je zkolaudována Ne

Počet garážových stání Datum kolaudace

1

20.0 m2

Plocha

Popis provedení garáže Konstrukce svislé nosné konstrukce krov vrata vytápění

Provedení

%

Konstrukce

dokonč

%

Provedení

dokonč

zděné

100

stropy

dřevěné trámové

100

sedlový dřevěná ne

100 100 100

střešní krytina podlahy elektro

pálená tašková jednoduchá betonová mazanina ne

100 100 100

Popis garáže Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 1 186 m3 Cena Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 1 073 m2 Cena pozemků Samostatné pozemky Výměra 4 525 m2 Cena pozemků Inženýrské sítě Elektro Voda ze studny Kanalizace do žumpy Kanalizace do vlastní ČOV Dálkové vytápění

napojeno napojeno není není

4 000 Kč/m3

Cena celkem

4 745 000 Kč

100 Kč/m2

Cena celkem

107 000 Kč

7 Kč/m2

Cena celkem

32 000 Kč

Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku Plyn

není není napojeno přivedeno na hranici pozemku

není

Popis provedení budovy Konstrukce

Provedení

%

dokonč

100

s izolací vodorovnou i svislou nespalné do I profilů

100

sedlový cihelného zdiva v tl. do 45 cm vápenná omítka štuková

100 100

střešní krytina vnější úpr. povrchů

betonové tašky omítka vápenná hladká

100 0

schodiště

plastová s dvojsklem laminátové plovoucí

60 100

betonové se stupni keramickými hladké lakované keramická dlažba

100 100

ústřední s plynovým kotlem studené a teplé kotel ÚT

100 100 0

světelný a motorový rozvod je proveden

100 0

z prostého betonu

100

svislé nosné konstrukce krov obvodové stěny z

zděné

okna podlahy obytných místn. vytápění rozvod vody zdroj teplé vody

%

Provedení

izolace proti zemní vlhkosti stropy

základy

vnitřní úpr. stěn

Konstrukce

dokonč

0

dveře podlahy nebytových místn. elektro rozvod plynu

1.PP - výčet místností sklep sklep kotelna sklad

plocha

-6-

0

m m2 m2 m2

koeficient KZp započit. plocha 0.5 1.20 m2 0.5 1.20 m2 0.5 6.65 m2 0.5 1.30 m2

20.70 m2

10.35 m2

2.40 2.40 13.30 2.60

Součet ploch za podlaží

100

2

1.NP - výčet místností zádveří obývací pokoj ložnice chodba koupelna WC WC hala jídelna pokoj kuchyně spíž

plocha m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

koeficient KZp započit. plocha 1.0 3.20 m2 1.0 26.00 m2 1.0 13.30 m2 1.0 8.50 m2 1.0 8.40 m2 1.0 1.70 m2 1.0 1.70 m2 1.0 13.40 m2 1.0 18.40 m2 1.0 19.00 m2 1.0 11.30 m2 1.0 3.15 m2

128.05 m2

128.05 m2

3.20 26.00 13.30 8.50 8.40 1.70 1.70 13.40 18.40 19.00 11.30 3.15

Součet ploch za podlaží 2.NP - výčet místností obývací pokoj ložnice hala chodba koupelna WC hala pokoj šatna kuchyně lodžie

plocha 26.00 21.30 14.00 5.00 5.90 1.70 18.40 12.00 7.40 7.10 4.50

Součet ploch za podlaží

-7-

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

koeficient KZp započit. plocha 1.0 26.00 m2 1.0 21.30 m2 1.0 14.00 m2 1.0 5.00 m2 1.0 5.90 m2 1.0 1.70 m2 1.0 18.40 m2 1.0 12.00 m2 1.0 7.40 m2 1.0 7.10 m2 0.5 2.25 m2

123.30 m2

121.05 m2

Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: PROLUX Consulting Int. s.r.o. , datum změny inzerátu 14.8.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 176.0 m2 2 Podlahová plocha 176.0 m Celková výměra všech pozemků 781.0 m2 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

2 082 000 Kč 0 % 2 082 000 Kč

11 800 Kč/m2 11 800 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou rodinný dům v obci Mutěnice u Strakonic. Dům, který Vám v tomto kraji nabízíme má výměru 176 m2 a je dispozičně řešen jako 2+1. Nemovitost je po rekonstrukci, je podsklepená, má jedno patro a podkroví, které je obyvatelné. Dům má dřevěná okna a sedlovou střechu krytou pálenými taškami. Do domu je zavedena elektřina 220/380V, vodovodní přípojka a kanalizace. Vytápění je zajištěno topením na tuhá paliva a elektrickým topením. K domu náleží velká zahrada o celkové výměře 781 m2. Na pozemku najdeme stodolu a kůlnu. Součástí domu jsou také dvě garáže. V okolí domu je dostatek parkovacích míst a udržované přístupové a příjezdové cesty. V obci najdeme běžnou občanskou vybavenost. Dopravní spojení je zajištěno pravidelnou linkou autobusu a MHD. Strakonice vzdáleny 2 km.

2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: RE/MAX A - City , datum změny inzerátu 11.7.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 240.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

2 100 000 Kč 0 % 2 100 000 Kč

108.0 m2 0.0 m2 8 800 Kč/m2 8 800 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD 5+1, Zálesí u Drážova, Šumava - Prodej z velké části zrekonstruovaného (kompletní rekonstrukce přízemí, plastová okna, nové dveře, rozvody vody, elektřiny, odpady, podlahy, omítky...) domu s vlastní oplocenou, udržovanou zahradou. Dům částečně podsklepen (kotelna, sklep). Přízemí domu - kuchyně, jídelna s krbem, obývací pokoj, koupelna(sprchový kout), samostatná toaleta, špíže. První patro - ložnice, dva pokoje, koupelna s vanou a toaletou. Šatna. Střešní krytina eternit, plech. Na zahradě samostatný zděný domek s garáží, kuchyňkou (voda odpad), technické zázemí. Udržovaná zahrada se zastřešenou pergolou, dřevníkem.

-8-

3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: Servis bydlení s.r.o, datum změny inzerátu 2.8.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 2 Podlahová plocha 203.0 m Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

203.0 m2 3000.0 m2 11 100 Kč/m2

2 250 000 Kč 0 % 2 250 000 Kč

11 100 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Prodej 10 let starého rodinného domu, v současnosti využívaného jako ubytovací zařízení v obci Čestice /okr. Strakonice/.Součástí domu a navržené prodejní ceny je i vlastní pozemek o výměře téměř 3 000 m2 .Dům je postavený na atraktivním místě /polosamota, příroda/ asi 1km od městyse Čestice. Strakonice vzdálené 15km

Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti

8 800 - 11 800 Kč/m2

2 082 000 - 2 250 000 Kč 6 500 Kč/m2

cenu obvyklou odhaduji vzhledem k lokalitě,( jedná se o cenu nedokončeného domu rozestavěnost odhadem 65 % nemovitost nebyla zpřístupněna )s porovnáním s obdobnými nemovitostmi v širším okolí. Vypracoval Licence číslo 0664

Ing. Vomáčková Marie sídl. 5. května 885 391 65 Bechyně

podpis

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích pod čj. 1575Z ze dne 18. 11. 1998 pro základní obor ekonomika, odvětví cena a odhady nemovitostí

-9-

Fotodokumentace

- 10 -