2012

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: [email protected] zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 3948-94/2012

O ceně nemovitosti - objektu č.p. 2829 - jiná st., příslušející k části obce Šumperk, na pozemku p.č. St. 724/1, včetně pozemku p.č. St. 724/1 - zastavěná plocha a nádvoří, v k.ú. Šumperk, obec Šumperk, okres Šumperk.

Objednatel posudku:

Mgr. Marcel Kubis soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk Masarykovo nám. 44/4 789 01 Zábřeh na Moravě IČ: 72043202

Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení č.j. 139 EX 09935/11-054

Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 16.1.2012 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 18 stran a 5 stran příloh. V Přerově, dne 17.1.2012

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3948-94/2012

A. 1.

NÁLEZ Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 6.1.2012 vydané Exekutorským úřadem Šumperk, Mgr. Marcel Kubis, č.j. 139 EX 09935/11-054, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění nemovitostí objektu č.p. 2829 - jiná st., příslušející k části obce Šumperk, na pozemku p.č. St. 724/1, včetně pozemku p.č. St. 724/1 - zastavěná plocha a nádvoří, v k.ú. Šumperk, obec Šumperk, okres Šumperk. Znalci se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství vedených nemovitostí, a stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.” Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 16.1.2012, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb.. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 5. části „Nález“ tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). stránka č. 2

Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


Věcná hodnota - (časová cena) - tato hodnoty představuje náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že současný oceňovací předpis používá koeficienty změn staveb, jež přiměřeně upravují základní ceny z roku 1994 na úroveň současnou, použijeme cenu zjištěnou podle této vyhlášky bez koeficientu prodejnosti Kp. Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí.

2.

Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 16.1.2012 za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Michaely Hrubanové. Povinný se přes písemnou výzvu místního šetření nezúčastnil a nebyla pracovníkovi znaleckého ústavu umožněna prohlídka oceňovaných nemovitostí. Pro potřeby tohoto znaleckého posudku bylo provedeno ohledání a zaměření nemovitosti zvenčí. Některé prvky zejména vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby tohoto znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, jejich stav, stáří a další životnost odhadnuta odborným odhadem zpracovatele.

3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitosti č. 3484, pro k.ú. Šumperk, obec Šumperk, okres Šumperk, vyhotovený objednavatelem dne 6.1.2012, prostřednictvím dálkového přístupu do Katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz Kopie katastrální mapy, pro k.ú. Šumperk, obec Šumperk, okres Šumperk, vyhotovená znaleckým ústavem dne 17.1.2012, prostřednictvím dálkového přístupu do Katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý. stránka č. 3


4.

Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje:

Kraj: Obec: Katastrální území:

Olomoucký Šumperk Šumperk (764264)

List vlastnictví číslo: 3484 Vlastník: Grmela Bedřich Myslivecká 2659/4, Šumperk, 787 01

5. Celkový popis nemovitosti Jedná se o zděný, zřejmě částečně podsklepený (nebylo možné přesně fyzicky zaměřit) objekt se dvěma nadzemními podlažími bez využitého podkroví pod valbovou střechou krytou eternitovými šablonami. Předmět ocenění se nachází na adrese nám. Jana Zajíce 2829, Šumperk, 787 01. Objekt je situovaný do nepravidelného tvaru a je situovaný v zastavěné, okrajové části města Šumperk, jako řadový krajní. Parkování je možné na vlastním pozemku nebo na veřejném, negarantovaném místě (komunikace). Pozemek leží v rovinném terénu a je přístupný po veřejné, zpevněné komunikaci na pozemku p.č. 2035/2 - ostatní plocha a dále přes pozemek p.č. 1947/4 - ostatní plocha, které jsou ve vlastnictví: Město Šumperk, nám. Míru 364/1, Šumperk, 787 93. Objekt je napojen na inženýrské sítě: elektro, obecní vodovod a hloubkovou kanalizaci. Dle informací ČSÚ je ve městě Šumperk dále možnost napojení na plyn. Objekt sestává z administrativních a skladovacích prostorů, včetně sociálního zázemí. Přesná vnitřní dispozice objektu nebyla zjištěna, neboť přes písemnou výzvu nebyla nemovitost povinným zpřístupněna. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle odborného odhadu zpracovatele cca 70 roků. V průběhu své celkové životnosti objekt zřejmě procházel rekonstrukcemi a modernizacemi prvků krátkodobých životností. Opotřebení je uvažováno odborným odhadem zpracovatele ve výši 50%. Celkový technický stav lze ke dni ocenění uvažovat jako stavba se zanedbanou údržbou - předpoklad provedení menších stavebních úprav. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění. Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství stavby hlavní, které je tvořeno těmito venkovními úpravami: - přípojky IS - atd. Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle místního šetření a dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou.

stránka č. 4


Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele.

6.

Obsah posudku

1) Objekty a) Objekt č.p. 2829 - jiná st. 2) Pozemky a) Pozemek 3) Ocenění porovnávací metodou

stránka č. 5


B.

POSUDEK

Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Obec:

Šumperk

Ocenění 1) Objekty 1.a) Vyhláška 387/2011 Sb. 1.a.1) Objekt č.p. 2829 - jiná st. – § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 1252 Budovy skladů, nádrže a sila Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.2..1 budovy pro skladování a manipulaci Koeficient změny ceny stavby: 2,122 Koeficient prodejnosti: 0,680 (Sklady) Podlaží: Název I.NP II.NP Součet:

Výška 4,48 m 4,48 m 8,96 m

Zastavěná plocha 6,28×15,81+18,57×10,23+9,28×11,69 6,28×15,81+18,57×10,23+9,28×11,69

= =

397,74 m2 397,74 m2 795,48 m2

Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP):

= =

4,48 m 397,74 m2

Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba (6,28×15,81+18,57×10,23+9,28×11,69)×8,97 Zastřešení (6,28×15,81+18,57×10,23+9,28×11,69)×3,50×0,50 Obestavěný prostor – celkem:

= = =

3 567,74 m3 696,05 m3 4 263,79 m3

stránka č. 6


Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací – smíšené 2. Svislé konstrukce – zděné 3. Stropy 4. Krov, střecha – valbová 5. Krytiny střech – eternitové šablony 6. Klempířské konstrukce – pozinkovaný plech (žlaby, svody) 7. Úprava vnitřních povrchů – vápenné hladké omítky 8. Úprava vnějších povrchů – vápenné hladké omítky 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Vnitřní obklady keramické Schody Dveře – dřevěné Vrata Okna – dřevěná zdvojená, plastová zdvojená Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace – 240/400V Bleskosvod – ano Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Výtahy Ostatní Instalační prefabrikovaná jádra

Obj. podíl 13,20 % 30,40 % 13,80 % 7,00 % 2,90 %

Hodnocení Podíl Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní

0,70 % Standardní 4,20 % Standardní 2,90 % Standardní 60 % Nevyskytuje se 40 % 0,00 % Neuvažuje se 1,80 % Standardní 2,40 % Standardní 3,00 % Standardní 3,40 % Standardní 2,90 % Standardní 0,00 % Neuvažuje se 5,80 % Standardní 0,40 % Standardní 0,00 % Neuvažuje se 0,00 % Neuvažuje se 0,00 % Neuvažuje se 0,00 % Neuvažuje se 0,00 % Neuvažuje se 0,00 % Neuvažuje se 0,00 % Neuvažuje se 5,20 % Standardní 0,00 % Neuvažuje se

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy včetně zemních prací –0,54 × 13,20 % 8. Úprava vnějších povrchů –0,54 × 1,852 × 2,90 % × 40 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000 – 0,0713 – 0,0116 = 0,9171

Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): Koeficient konstrukce K1: Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : Koeficient vybavení stavby K4: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Základní jednotková cena upravená:

× × × × × × × =

2 231,– Kč/m3 0,9390 0,9366 0,7688 0,9171 1,0500 2,1220 0,6800 2 096,01 Kč/m3 stránka č. 7


Základní cena upravená: 4 263,79 m3 × 2 096,01 Kč/m3 Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 50,000 % Odpočet opotřebení: 8 936 946,48 Kč × 50,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Objekt č.p. 2829 - jiná st. – zjištěná cena:

=

8 936 946,48 Kč

– =

4 468 473,24 Kč 4 468 473,24 Kč 4 468 473,24 Kč

1.b) Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. 1.b.1) Objekt č.p. 2829 - jiná st. – § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 1252 Budovy skladů, nádrže a sila Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.2..1 budovy pro skladování a manipulaci Koeficient změny ceny stavby: 2,122 Průměrná výška podlaží (PVP): 4,48 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): 397,74 m2 Obestavěný prostor: 4 263,79 m3 Koeficient vybavení stavby: 0,9171

Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 231,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9366 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 0,7688 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9171 Polohový koeficient K5: × 1,0500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1220 3 082,36 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 4 263,79 m3 × 3 082,36 Kč/m3

=

13 142 535,74 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 50,000 % Odpočet opotřebení: 13 142 535,74 Kč × 50,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

6 571 267,87 Kč 6 571 267,87 Kč

Objekt č.p. 2829 - jiná st. – zjištěná cena:

6 571 267,87 Kč

stránka č. 8


2) Pozemky 2.a) Vyhláška 387/2011 Sb. 2.a.1) Pozemek – § 28

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 400,– Kč. Cena je určena podle písm. i): okresní město. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Sklady) × Jednotková cena [Kč/m2] Název Parc. č. Výměra [m ] základní upravená zastavěná plocha a St. 724/1 997 400,– 634,9024 nádvoří 2

Pozemek – zjištěná cena:

1,100 2,122 0,680 Cena [Kč] 632 997,69

632 997,69 Kč

2.b) Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. 2.b.1) Pozemek – § 28

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 400,– Kč. Cena je určena podle písm. i): okresní město. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Jednotková cena [Kč/m2] Název Parc. č. Výměra [m ] základní upravená zastavěná plocha a St. 724/1 997 400,– 933,6800 nádvoří 2

Pozemek – zjištěná cena:

1,100 2,122 Cena [Kč] 930 878,96

930 878,96 Kč

stránka č. 9


3) Ocenění porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil.

Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) 1) Objekt Šumperk - ul. Jesenická, okres Šumperk Dvoupodlažní komerční budovu na ulici Jesenická v Šumperku. Objekt byl v minulosti využíván jako skladovací prostory. Současný majitel tuto budovu částečně zrekonstruoval, zejména v 2.NP, kde se nachází administrativní část a sociální zázemí objektu. Celý objekt je vhodný pro podnikatelské záměry v nejrůznějších oblastech, zvláště pak v oblasti obchodu, služeb a skladování nejrůznějšího sortimentu zboží a komodit, nejen díky dispozičnímu rozložení budovy, ale zejména díky své poloze v těsné blízkosti frekventované komunikace, jenž je součástí hlavního průtahu městem. V neposlední řadě jde o prostorné a zpevněné nádvoří, které umožňuje parkování vozidel, jakožto I bezpečnou a snadnou manipulaci při nakládce a vykládce zboží a materiálu. Objekt je též schválen pro lehkou výrobu, takže možnosti využití jsou opravdu široké. Celý objekt a pozemek je stránka č. 10


obehnán ocelovým plotem. Přízemí objektu tvoří skladovací prostory v započaté rekonstrukci, rozčleněné do několika vzájemně propojených hal. Jeden z těchto prostor byl přeměněn na obchod. Celková skladovací plocha činí cca 1000 m2. Světlost vstupních vrat je 3,85 m, takže vysokozdvižné vozíky mají zaručen bezpečný průjezd, betonové podlahy jsou nachystány na jakoukoliv eventualitu. Nabídková CENA: 4 500 000,- Kč 2) Objekt Šumperk - ul. Uničovská, okres Šumperk Budova o ploše 500 m2. V 1. NP je 10 místností, které je možno využít jako kanceláře, 3 x WC, úklidová místnost a kotelna. Ve 2. NP je kancelář, sklad, WC, kuchyňka a prostory o výměře 160 m2, které je možno využít jako prodejnu, skladování apod. Budova je po kompletní rekonstrukci (plastová okna, nová krytina, nové okapy a podlahy). Nabídková CENA: 4 699 000,- Kč 3) Objekt Libina, okres Šumperk Objekt nacházející se v obci Libina, cca 18 km od Šumperka. Nemovitost sestává z jedné budovy se zastavěnou plochou 665 m2. Administrativní budova je třípodlažní a je ve velmi dobrém technickém stavu. Budova sloužila ke kancelářským účelům až do roku 2005 jako sídlo firmy. Po vstupu se nacházíme ve vstupní hale s vrátnicí, ze které je přístup na schodiště do vyšších podlaží. V 1.NP se nachází jídelna s kuchyní, sklad, šatny, sociální zařízení (WC, sprchy). Ve 2.NP a 3.NP jsou kancelářské prostory (cca 8 místností na každém patře), sociální zařízení (WC, sprchy), kuchyňka, šatny, úklidová místnost. Příjezd do objektu je bezproblémový, příjezdová cesta asfaltová. Pozemek je z části oplocen, vč. příjezdové brány. Před budovou je zpevněná asfaltová plocha, která je určena pro parkování vozidel. Nabídková CENA: 3 900 000,- Kč 4) Objekt Šternberk - ul. Olomoucká, okres Olomouc Prodej komerčního objektu situovaného u hlavní silnice procházející Šternberkem, ulice Olomoucká. Jedná se o částečně podsklepený objekt se dvěma nadzemními podlažími, každé o velikosti cca 450 m2. Každé patro je členěno do jednotlivých místností, k dispozici je i dostatek soc. zázemí. Budova má sedlovou střechu s plechovou krytinou, rozlehlý a vysoký půdní prostor nabízí možnost další vestavby. Vlastní parkování u objektu. Před objektem je zatravněná manipulační plocha o velikosti 1.434 m2, která zasahuje až k hlavní silnici. Celková výměra pozemků, včetně zastavěné plochy je 2.530 m2. Napojeno na veškeré inženýrské sítě, vytápění horkovodem. Nutná dílčí rekonstrukce. Nabídková CENA: 3 950 000,- Kč 5) Objekt Újezd, okres Olomouc Komerční objekt v obci Újezd nedaleko Uničova využívaný jako servisní středisko a autodoprava. V 1.NP jsou tři stanoviště pro opravu osobních či dodávkových vozů, dvě pro kamiony a sklad olejů a maziv. Objekt má vlastní parkovací plochy o velikosti cca 3000 m2. V 2.NP jsou kancelářské prostory, šatny, WC, sprchy, jídelna s kuchyní. Součástí objektu je i asi 1000 m2 stavebního pozemku. Stav objektu: velmi dobrý, konstrukce: cihla, celková plocha: 4000 m2, užitková plocha: 800 m2, zdroj vody: veřejný vodovod, elektrický proud: 230 (220) V, 400 (380) V, rozvod plynu: zemní plyn, vytápění: ústřední topení. Nabídková CENA: 4 200 000,- Kč

stránka č. 11


Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku: Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu.

Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, „seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment) Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší porovnávané (než vzorek)

horší než nemovitosti cenu než nemovitosti lepší než nemovitosti cenu než nemovitosti

Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - možnost parkování na vlastním pozemku - dopravní dostupnost města je zajištěna autobusovou i vlakovou dopravou - dobrá docházková vzdálenost do centra města - lokalita vhodná k podnikání - možnost napojení na kompletní IS - oceňovaná nemovitost je situována v okresním městě Záporné stránky oceňovaných nemovitostí - údržba a stavebně technický stav na mírně horší úrovni - nebyla umožněna kompletní prohlídka oceňovaných nemovitostí - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. objekty skladu, administrativy, aj..., uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. stránka č. 12


Seznam porovnávaných objektů: Objekt Šumperk - ul. Jesenická, okres Šumperk Výchozí cena (VC): 4 500 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy v rámci kraje: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,03 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,00 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 4 368 932,04 Kč Váha (V): 1,0 Objekt Šumperk - ul. Uničovská, okres Šumperk Výchozí cena (VC): 4 699 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy v rámci kraje: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,03 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,00 Ktechnického stavu: 1,10 Jednotková cena (JC): 4 147 396,29 Kč Váha (V): 1,0 Objekt Libina, okres Šumperk Výchozí cena (VC): 3 900 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy v rámci kraje: 0,95 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,03 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,00 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 3 985 692,39 Kč Váha (V): 1,0

stránka č. 13


Objekt Šternberk - ul. Olomoucká, okres Olomouc Výchozí cena (VC): 3 950 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy v rámci kraje: 1,05 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,03 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,10 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 3 320 304,29 Kč Váha (V): 1,0 Objekt Újezd, okres Olomouc Výchozí cena (VC): 4 200 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy v rámci kraje: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,03 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,00 Ktechnického stavu: 1,05 Jednotková cena (JC): 3 883 495,15 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kpolohy v rámci kraje × Kvybavení × Kobjektivizační × Kkonstrukce × Kpozemku × Ktechnického stavu) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek ( (JC × V) /  V): Maximální jednotková cena za celek:

3 320 304,29 Kč 3 941 164,03 Kč 4 368 932,04 Kč

Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: Množství: Porovnávací hodnota:

3 950 000,– Kč 1,00 celek 3 950 000,– Kč

× =

stránka č. 14


C.

REKAPITULACE

Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech menší než nabídka. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmětnou nemovitost považovat za průměrně obchodovatelnou. Zpracovatelem bylo zjištěno, že oceňované nemovitosti jsou nabízeny kanceláří AVAREAL, a to za nabídkovou cenu 3 950 000,- Kč, kterou v daném místě a čase považujeme za obchodovatelnou. Pro potřeby tohoto posudku byla použita fotodokumentace interiéru, která je realitní kanceláři uveřejněna na realitním portále www.sreality.cz Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňovaných nemovitostí (jako celku) tuto považujeme za obvyklou. REKAPITULACE Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Věcná hodnota pozemků podle vyhlášky Stanovená věcná hodnota celkem Cena zjištěná porovnávacím způsobem Věcné břemeno Ostatní movité věci Práva a závady, které nezaniknou dražbou

4 468 470,– 633 000,– 5 101 470,– 6 571 270,– 930 880,– 7 502 150,– 3 950 000,– 0,– 0,– 0,–

Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč

stránka č. 15


Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění podle odborného odhadu činí

3 950 000,– Kč Cena slovy: třimilionydevětsetpadesáttisíc Kč Zpracovatelé posudku:

Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Michaela Hrubanová Ondřej Mlčoch Michaela Pokorná

Osoba oprávněná podávat vysvětlení:

Ing. Tomáš Vingrálek

V Přerově, dne 17.1.2012

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav

........................................ Ing. Tomáš Vingrálek jednatel

stránka č. 16


D.

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3948-94/2012 samostatné evidence znaleckého ústavu.

................................................... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com

stránka č. 17


E.

SEZNAM PŘÍLOH

Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy

stránka č. 18

2012

Recommend Documents