2012

Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. Typ nemovitosti Účel ocenění

349 / 110 / 2012

Rodinný dům bez nebytových prostor s garáží v domě v současném stavu exekuční řízení

Předmět ocenění Budova RD č.p. 183, LV č. 675 na pozemku parc.č. St. 393 jiná stavba, LV č. 675 na pozemku parc.č. St. 400 pozemek parc.č. St. 393, LV č. 675 pozemek parc.č. St. 400, LV č. 675 pozemek parc.č. 1419/13, LV č. 675 Adresa Kraj Jihočeský kraj Kat. území Kladné Část obce dle LV Kájov

Obec Ulice

Kájov Slunečná

Počet obyvatel 1557 č.p. 183

Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov JUDr. Marek Frank Radniční č.p. 28 381 01 Český Krumlov ČESKÁ REPUBLIKA Vlastnictví Budova RD č.p. 183 jiná stavba pozemek parc.č. St. 393 pozemek parc.č. St. 400 pozemek parc.č. 1419/13

Podhora Josef - Český RČ 661115/0469 Podhora Josef - Český RČ 661115/0469 Podhora Josef - Český RČ 661115/0469 Podhora Josef - Český RČ 661115/0469 Podhora Josef - Český RČ 661115/0469

Tel. E-mail IČ DIČ

Krumlov, Zvonková 404, ČESKÁ REPUBLIKA, Krumlov, Zvonková 404, ČESKÁ REPUBLIKA, Krumlov, Zvonková 404, ČESKÁ REPUBLIKA, Krumlov, Zvonková 404, ČESKÁ REPUBLIKA, Krumlov, Zvonková 404, ČESKÁ REPUBLIKA,

Zpracováno pro

exekutora

Vypracoval Licence číslo

Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov email: [email protected]

0845

Počet stran textu 9 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha Garáže v domě

380 711 410

Dne Ke dni Prohlídka dne

tel: 733 698996 Počet stran příloh

248.73 m2 2 x

-1-

20.6.2012 30.5.2012 17.6.2012

8

21 000 Kč/m2

5 223 300 Kč 150 000 Kč

5 400 000 Kč Pět milionů čtyřista tisíc Kč

Obvyklá cena - současný stav Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti + vedlejší stavba (interiérový bazén) nedokončený Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav

6 221 000 Kč Šest milionů dvěstědvacetjedna tisíc Kč

Vyhodnocení rizik nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným NE stavem) Na LV není uvedené č.p., které bylo nemovitosti přiděleno. Číslo popisné je 183, ulice Slunečná, obec Kájov. ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, ANO např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. – ANO břemeno vedení IS, ochranná pásma NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. zástavní právo smluvní exekuční řízení ANO stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO nemovitost je užívána v souladu s právním stavem ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům NE stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční Nemovitost není zkolaudována, ale bylo jí přiděleno č.p. 183, ulice Slunečná, obec Kájov nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného ANO povodňového plánu ANO stavba je dokončena ANO zpracovatel ocenění je odhadcem exekutora

REET: Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Nebyl předložen nabývací titul. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nebyl předložen nabývací titul.

-2-

ANO

Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 675, vyhotovil dálkový přístup pro exekutora 29.5.2012. Snímek kat. mapy pro k.ú. Kladné, vyhotovil dálkový přístup do KN 19.6.2012. Místní šetření s pořízením fotodokumentace a zaměřením nemovitosti, vyhotovil zpracovatel odhadu za účasti pana Josefa Podhory 17.6.2012. Datum předání kompletních podkladů 17.6.2012 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 675, vyhotovil dálkový přístup pro exekutora 29.5.2012. Snímek kat. mapy pro k.ú. Kladné, vyhotovil dálkový přístup do KN 19.6.2012.

-3-

Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Kájov. Tato lokalita je významná především kvalitním životní prostředím a malou vzdáleností do Českého Krumlova (cca 5 km). Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba zástavba RD Občanská vybavenost : Kájov - částečná občanská vybavenost Český Krumlov - 5 km - kompletní občanská vybavenost Zastávka ČSAD - ve vzdálenosti cca 1km Zastávka ČD - ve vzdálenosti cca 1,5 km Pracovní příležitosti - dojíždění do Českého Krumlova, do Českých Budějovic, Kaplice, ... Informace o nemovitosti Oceňovanou nemovitostí je zděný nepodsklepený rodinný dům jedním nadzemním podlažím a s využitelným podkrovím. Krov složitý - polovalbový s vikýři. Střešní krytina betonové tašky. Dispozičně je rodinný dům řešen jako 6 + 1. Dispozici 1.NP tvoří zádveří, hala,chodba,WC, koupelna, kuchyně s jídelnou a obývací pokoj s přístupem na zahradu. 2.NP tvoří hala, 3 pokoje, pracovna, technická místnost, WC, koupelna a ložnice. Z každé místnosti v 2. NP je přístup na balkon. Nosné obvodové stěny jsou zděné z cihel POROTHERM 44 bez zateplovacího systému. Stropní konstrukce keramická MIAKO. Věnce jsou železobetonové, z vnější strany odizolované. Střecha je polovalbová s vikýři. Vazníky jsou kotveny k obvodovému a střednímu věnci. Podlahy jsou zatepleny polystyrenem. Podlahy z keramické dlažby a dřevěné z masivu. Okna plastová s dvojsklem. Střešní krytina betonová taška. Vytápění ústřední s kotlem na plyn popřípadě krbová vložka v obývacím pokoji. Interiérové dveře z dřevěného masivu. Použity kvalitní materiály a zpracování. Oceňovaná nemovitost je užívána cca od roku 2002, ale stále není zkolaudována. Pouze je na základě ústního sdělení předčasně povoleno užívání stavby a je přiděleno č.p. 183. Ulice Slunečná. Ke kompletnímu dokončení rodinného domu chybí pouze finální vnější omítka. Součástí oceňované nemovitosti je i vedlejší stavba interiérového bazénu. Tato stavba není zkolaudována a není ani stavebně dokončena. Ve vedlejší stavbě se nachází interiérový bazén, dále šatna, WC, sprcha, sauna a technická místnost přístupná pouze se zahrady. Vedlejší stavba je stavebně dokončena z venkovní strany včetně fasády, ale v interiéru chybí dokončit finální vrstvy povrchů a především chybí dokončit interiérový bazén. K oceňované nemovitosti patří také rozlehlá udržovaná zahrada a dále venkovní úpravy jako např. plot z betonových tvárnic s dřevěnou výplní a chodníky z betonovou dlažbou. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 1419/30 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 0

Počet NP

1

Počet podkroví

Počet koupelen 2 Vybavení koupelny vana, sprchový kout, umyvadlo

1

172.11 m2

Zastavěná plocha 1.NP

Počet kuchyní 1 Vybavení kuchyně kuchyňská linka, trouba, varná deska sklokeramická, myčka nádobí, digestoř, lednice s mrazákem

vana, sprchový kout, umyvadlo Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Ano

Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Počet bytových jednotek

1

RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.

Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný

Ne

Ano

Technický stav Budova RD

Stav výborný - velmi dobrý Stáří roků Opotřebení odhadem Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby

odhadem 10

jiná stavba

odhadem 10

Stav výborný - velmi dobrý Stáří roků Opotřebení odhadem Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 1 131 m3 Cena

5 500 Kč/m3

-4-

Cena celkem

10 % nevykazuje 10 % nevykazuje 6 221 000 Kč

Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 1 790 m2 Cena pozemků Inženýrské sítě Elektro Voda ze studny Kanalizace do žumpy Kanalizace do vlastní ČOV Dálkové vytápění

600 Kč/m2

napojeno není není není

Cena celkem

Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku Plyn

1 074 000 Kč

napojeno napojeno není napojeno

není

Popis provedení budovy Konstrukce

Provedení

%

základy

z prostého betonu

100

svislé nosné konstrukce krov

zděné

obvodové stěny z vnitřní úpr. stěn okna podlahy obytných místn. vytápění rozvod vody zdroj teplé vody

Konstrukce

dokonč

%

Provedení

dokonč

s izolací vodorovnou i svislou keramické MIAKO

100

100

izolace proti zemní vlhkosti stropy

sedlový zakončený polovalbou s vikýři cihelného zdiva v tl. do 45 cm vápenná omítka štuková plastová s dvojsklem prkenné

100

střešní krytina

betonové tašky

100

100

vnější úpr. povrchů

80

100 100 100

100 100 100

ústřední s plynovým kotlem studené a teplé kotel ÚT

100 100 100

schodiště dveře podlahy nebytových místn. elektro rozvod plynu

tenkovrstvé omítky, chybí finální vrstva dřevěné z masivního dřeva keramická dlažba světelný a motorový rozvod je proveden

100 100

100

Mimořádná výbava Krb vnitřní 1.NP - výčet místností zádveří hala chodba WC koupelna obývací pokoj kuchyně s jídel. koutem komora spíž technická místnost vest. bazén sauna šatna WC sprcha garáž

plocha m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

koeficient KZp započit. plocha 1.0 5.32 m2 1.0 11.85 m2 1.0 3.93 m2 1.0 1.63 m2 1.0 6.65 m2 1.0 28.22 m2 1.0 31.00 m2 1.0 1.45 m2 1.0 1.51 m2 0.5 5.96 m2 0.5 21.17 m2 0.5 1.43 m2 0.5 5.07 m2 0.5 0.91 m2 0.5 1.02 m2 0.0 0.00 m2

203.01 m2

127.12 m2

5.32 11.85 3.93 1.63 6.65 28.22 31.00 1.45 1.51 11.91 42.34 2.86 10.14 1.81 2.04 40.35

Součet ploch za podlaží 1.Podkroví - výčet místností hala pokoj pokoj pokoj pracovna WC ložnice

plocha 16.32 14.26 10.32 14.56 7.04 1.85 35.65

-5-

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

koeficient KZp započit. plocha 1.0 16.32 m2 1.0 14.26 m2 1.0 10.32 m2 1.0 14.56 m2 1.0 7.04 m2 1.0 1.85 m2 1.0 35.65 m2

m2 m2 m2 m2 m2 m2

koupelna technická místnost zkosená balkon balkon balkon balkon

7.69 0.65 5.84 9.08 9.51 2.11

Součet ploch za podlaží

134.88 m2

-6-

1.0 1.0 0.5 0.5 0.5 0.5

7.69 0.65 2.92 4.54 4.76 1.05

m2 m2 m2 m2 m2 m2

121.61 m2

Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace Odhad obvyklé ceny č. 520/12/15, datum vyhotovení 16.4.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 127.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukovaná cena

3 000 000 Kč 3 000 000 Kč

145.6 m2 976.0 m2 23 600 Kč/m2 23 600 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Zděný přízemní rodinný dům s valbovou střechou v obci Kájov. Dispozičně je řešen jako 4 + kk. Objekt je jednopodlažní s valbovou střechou, s taškovou krytinou. Dispozici tvoří zádveří s úložnými prostory, chodba, 2 ložnice, sociální zázemí, kuchyně s jídelnou a obývací pokoj s přístupem na zahradu. Nosné obvodové stěny jsou zděné z cihel POROTHERM 30 P+D v kombinaci se zateplovacím systémem. Stropní konstrukce není uvažována. Věnce jsou železobetonové z betonu B15, z vnější strany odizolované. Střecha je valbová, navržená z dřevěných příhradových vazníků. Vazníky budou kotveny k obvodovému a střednímu věnci. Podlahy jsou zatepleny polystyrenem tl. 100 mm. Střešní prostor - tepelná izolace z minerální vlny tl. 200 mm (mezi vazníky) + 40 mm (do ocelového roštu podhledu, s podložením parozábranou). Zateplovací systém - tepelná izolace tl. 100-120 mm navržena z polystyrenu.Podlahy z keramické dlažby a okna plastová s dvojsklem. Střešní krytina KM BETA. Vytápění ústřední s kotlem na plyn popřípadě elektrokotel. Podlahové vytápění v celém objektu.

2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: internet, datum vložení inzerátu 13.7.2011, datum změny inzerátu 18.6.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 118.0 m2 2 Podlahová plocha 230.0 m Celková výměra všech pozemků 1500.0 m2 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

3 890 000 Kč 5 % 3 696 000 Kč

16 900 Kč/m2 16 100 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům 5+1 na pozemku o výměře 1500 m2 s výhledem na lesy kolem údolí Vltavy, 5 km od Českého Krumlova (Němče). Dům a zahrada poskytují veškerý komfort umožňující propojení luxusního bydlení a aktivního odpočinku. Na zahradě se nachází bazén, volejbalové hřiště, místo pro trampolínu, kotec. Okolní krajina je vhodná k cyklistice, turistice, lyžování, bruslení, vodním sportům, houbaření. V místě škola, školka, lékař, vnitřní i venkovní bazén. V dosahu MHD.

-7-

3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: internet, datum vložení inzerátu 19.4.2012, datum změny inzerátu 19.4.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 137.0 m2 2 Podlahová plocha 300.0 m Celková výměra všech pozemků 970.0 m2 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

23 300 Kč/m2

7 000 000 Kč 10 % 6 300 000 Kč

21 000 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Luxusní rodinný dům na kraji Českého Krumlova. Dům má 2 NP, v každém patře koupelna a WC. Schody jsou dřevěné. V přízemí je kuchyňská linka s kompletním zařízením, obývací místnost s krbem a WC. Kotelna je v zadní části domu. V prvním patře jsou tři místnosti řešené jako ložnice(pro hosty), koupelna se sprchovým koutem a WC, v druhém je posilovna a dvě místnosti s koupelnou s rohovou vanou a WC. Parkování možno na zahradě. Ev. číslo: 272029.

Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti

16 100 - 23 600 Kč/m2

3 000 000 - 6 300 000 Kč 21 000 Kč/m2

Obvyklou cenu nemovitosti č.p. 183 zapsanou na LV č. 675 v katastrálním území Kladné, obce Kájov včetně vedlejší stavby (interiérový bazén) a včetně pozemků p.č. St. 393 a p.č. St. 400 a p.č. 1419/13, vše zapsané na LV č. 675 v katastrálním území Kladné odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů nemovitostí včetně rozloh pozemků, občanské vybavenosti a dopravní obslužnosti za předpokladu nadhodnocení nabízených nemovitostí o cca 5 - 10% na 21.000 Kč/m2 užitné plochy, tj. 5.400 mil.Kč. Vypracoval Licence číslo 0845

Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov

podpis

-8-

Obvyklá cena jednotlivých práv a závad Seznam oceněných položek (exekuční řízení se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad)

Povinný ve lhůtě stanovené v příslušném usnesením znalci nesdělil žádné informace dle čl. V. předmětného usnesení, při místním šetření nebyla tato práva a závady zjištěny a z aktuálního LV také nebyla práva a závady zjištěny. Výslednou hodnotu práv a závad odhaduji na 0 Kč

0,- Kč.

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 15.12.2010 č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 349/110/2012 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle účetního dokladu : faktura č. 2012069.

V Českém Krumlově dne 20.6.2012. Jméno a adresa znalce: Ing. Miroslav Lukeš Hřbitovní 603 38101 Český Krumlov

-9-

Fotodokumentace

zádveří 1.NP

hala 1.NP

koupelna 1.NP

obývací pokoj 1.NP

kuchyně 1.NP

garáž pro 2 osobní automobily 1.NP

- 10 -

Fotodokumentace

pokoj - podkroví

pokoj - podkroví

koupelna - podkroví

ložnice - podkroví

vedlejší stavba - interiérový bazén

zahrada

- 11 -

Fotodokumentace - mapy

Obec Kájov

Slunečná č.p. 183 - umístění nemovitosti v obci

- 12 -

- 13 -

- 14 -

- 15 -

- 16 -

- 17 -