2012

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

682/168/2012

o obvyklé ceně nemovitosti - podílu ve výši id. 1/2 na zemědělském stavení bez čp/če, stojícím na pozemku parc.č. St. 317/1, a na pozemcích parc.č. St. 221/3, St. 221/4, St. 317/1, 786/10, 808/13, 812 a 1136/2 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Rokytnice v Orlických horách, obec Rokytnice v Orlických horách, okres Rychnov nad Kněžnou.

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Praha 10 Na Zátorce 590/12 160 00 Praha 6

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č.j.: 167 EX 3223/08-100 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 9.5.2012.

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 12.6.2012 posudek vypracovala: Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8 Posudek obsahuje včetně titulního listu 35 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze dne 1.7.2012

Znalecký posudek č. 682/168/2012

Stanovení obvyklé ceny

OBSAH A.

Nález .......................................................................................................................................................... 3

1.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 3 1.1.

Znalecký úkol ..................................................................................................................................... 3

1.2.

Informace o nemovitosti..................................................................................................................... 3

1.3.

Prohlídka nemovitosti ........................................................................................................................ 3

1.4.

Podklady pro vypracování posudku ................................................................................................... 3

1.5.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 5

1.6.

Vlastnické a evidenční údaje ............................................................................................................. 5

1.7.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 6

1.8.

Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku ...................................................................................... 7

1.9.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 7

2.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 7 2.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 7

2.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 7

2.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 7

2.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 8

3.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI ............................................................................................................ 9 3.1.

Poloha a vnější vlivy .......................................................................................................................... 9

3.2.

Zemědělské stavení s příslušenstvím ............................................................................................... 9

3.3.

Pozemky .......................................................................................................................................... 11

3.4.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 16

B.

Posudek ................................................................................................................................................... 17

4.

STANOVENÍ HODNOTY ......................................................................................................................... 17 4.1.

Srovnávací metoda .......................................................................................................................... 17

4.1.1.

Zemědělské stavení s pozemky .............................................................................................. 18

4.1.2.

Stavební pozemky ................................................................................................................... 20

4.1.3.

Hospodářsky nevyužitelný pozemek ....................................................................................... 23

4.1.4.

Zemědělský pozemek .............................................................................................................. 23

4.1.5.

Rekapitulace srovnávací metody ............................................................................................. 25

4.2.

Výnosová metoda – zemědělské stavení ........................................................................................ 26

4.3.

Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování ................................................................. 28

C.

Závěr ........................................................................................................................................................ 34

D.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 34

E.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 35

Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 [email protected] tel. 604555649

Stránka 2 z 35



A. Nález 1. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 1.1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: I. stanovit obvyklou cenu nemovitosti uvedených v exekučním příkazu č.j.: 167 EX 3223/08 - 26, tedy podílu ve výši id. 1/2 na zemědělském stavení bez čp/če, stojícím na pozemku parc.č. St. 317/1, a na pozemcích parc.č. St. 221/3, St. 221/4, St. 317/1, 786/10, 808/13, 812 a 1136/2 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Rokytnice v Orlických horách, obec Rokytnice v Orlických horách, okres Rychnov nad Kněžnou, zapsané na listu vlastnictví č. 654 u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, KP Rychnov nad Kněžnou. II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených Znalec ocení nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku (§ 66 odst. 5 zák.č. 120/2001 Sb., exekuční řád).

1.2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Zemědělské stavení bez čp/če a pozemky – podíl id. 1/2 Královéhradecký Rychnov nad Kněžnou Rokytnice v Orlických horách Rokytnice v Orlických horách

Technický popis stavebního objektu, jeho konstrukční provedení a popis technického vybavení je detailně proveden níže v části 3 – Celkový popis nemovitosti.

1.3. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena při místním šetření konaném dne 12.6.2012 bez přítomnosti vlastníka nemovitosti. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalkyni i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitostech ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitosti účastnit a zpřístupnit tak i její interiér. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem Mgr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a dále z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření.

1.4. Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalkyní opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady:


Stránka 3 z 35



Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, list vlastnictví číslo 654 ze dne 9.5.2012, katastrální území Rokytnice v Orlických horách, obec Rokytnice v Orlických horách, okres Rychnov nad Kněžnou; – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce pro Soudní exekutor Ivanko Igor JUDr. – viz.příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č.j.: 167 EX 3223/08 - 100 ze dne 9.5.2012 Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 654 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, katastrální území Rokytnice v Orlických horách – dálkový náhled viz.příloha Územní plán obce Rokytnice v Orlických horách Informace získané při místním šetření od obyvatelů obce Mapa oblasti – viz.příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz.příloha Záznam z prohlídky nemovitosti Databáze realizovaných nemovitostí www.reality.cz, www.sreality.cz, www.realitymix.centrum.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Kolektiv autorů – Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Zbyněk Zazvonil – Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objekt – báze II. Pololetí 2010, Porings, s.r.o. Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2012 Odborný čtvrtletník „ Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2012 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o.s., ročníky 2010 až 2012 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Financování developerských projektů (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Trend Report 2006, 2008, 2010


Stránka 4 z 35



1.5. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcná omezení: S výslednou hodnotou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné hodnoty zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

1.6. Vlastnické a evidenční údaje Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že oceňovaná nemovitost je ve vlastnictví: * LV č. 654 pro k.ú. Rokytnice v Orlických horách, obec Rokytnice v Orlických horách, okres Rychnov nad Kněžnou. ALV:

BLV:

Burešová Helena, Náměstí Jindřicha Šimka 3, 517 61, Rokytnice v Orlických horách; identifikátor: 645901/1988 Podíl: 1/8 Grund Antonín, U Nádraží 496, 517 61 Rokytnice v Orlických horách; identifikátor: 561027/1821 Podíl: 1/8 Grund Josef, Pod Klikovkou 2392/9, Praha 5, Smíchov, 150 00 Praha 5; identifikátor: 530821/301 Podíl: 1/2 Pavlík Petr, J.V.Sládka 162, 517 61 Rokytnice v Orlických horách; identifikátor: 681218/1717, podíl: 2/8 Stavby: Bez čp/če; způsob využití – zemědělské stavení; na parc.č. St. 317/1 Pozemky: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: 2 parc.č. St. 221/3 zastavěná plocha a nádvoří společný dvůr 361 m 2 parc.č. St. 221/4 zastavěná plocha a nádvoří společný dvůr 70 m 2 parc.č. St. 317/1 zastavěná plocha a nádvoří 372 m 2 parc.č. 786/10 zahrada 74 m 2 parc.č. 808/13 ovocný sad 43109 m 2 parc.č. 812 trvalý travní porost 3146 m


Stránka 5 z 35


FLV:

parc.č. 1136/2 ostatní plocha manipulační plocha Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: 2 parc.č. 786/10 83404 74 m 2 parc.č. 808/13 85001 43109 m 2 parc.č. 812 83404 3146 m


53 m

2

1.7. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 654 ze dne 9.5.2012 váznou na oceňované nemovitosti zástavní práva – viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 654 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitosti - viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno. Jiné závady – plomba „P“ Na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 654 je dále u nemovitostí uvedena plomba „P“ – údaje výpisu jsou dotčeny změnou právních vztahů č.j.: Z-4498/2012-607. Toto řízení se týká zástavního práva. Tato skutečnost není ve znaleckém posudku zohledněna.


Stránka 6 z 35



1.8. Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou hodnotu nemovitosti.

1.9. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití staveb. Nebyla předložena žádná výkresová dokumentace, nebylo možné provést zaměření nemovitosti, a proto muselo být tedy přistoupeno k převzetí venkovních rozměrů z katastrální mapy, výšky jsou odhadnuty. Na stavebním úřadě se dle informace ze dne 15.5.2012 nenachází žádná dokumentace ke stavbě na parc.č. St. 317/1.

2. METODY OCENĚNÍ 2.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

2.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. Objekt zemědělského stavení je v současném stavu využitelný pro skladování či k výrobě, a proto v ocenění aplikuji výnosovou metodu.

2.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Hodnota nemovitosti se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitostí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které je oceňovaná nemovitost srovnávána. U rezidenčních nemovitostí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.


Stránka 7 z 35



2.4. Metody aplikované v ocenění V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžné zemědělské stavení s komerčními prostorami a pozemky, a pozemky, u kterých je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitostí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. Pro objekt zemědělského stavění, který je v současném stavu využitelný jako sklad či dílna je provedena také výnosová metoda. Pro některé pozemky není možné nalézt staticky významný soubor obdobných pozemků na místním (regionálním) realitním trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů, domnívám se, že není vhodné pro ocenění použít klasickou metodu komparativní. Domnívám se, že v takovém případě je vhodné pro ocenění použít metodu vycházející ze státem shromažďovaných informací, tedy metodou předepsanou Zákonem o oceňování a jeho prováděcí vyhláškou. V tomto znalecké posudku je pro srovnání vypočtena taktéž věcná hodnota vypočtená nákladový způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Ocenění je provedeno dvěma způsoby: pomocí aktuální prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., 460/2009 Sb., 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání a upravení pomocí hodnototvorných faktorů výnosová metoda – pro zemědělské stavení Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.


Stránka 8 z 35



3. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI 3.1. Poloha a vnější vlivy Oceňovaná nemovitost se nachází v okrese Rychnov nad Kněžnou v obci Rokytnice v Orlických horách ve vzdálenosti cca. 46 km východně (vzdušnou čarou) od Hradce Králové v k.ú. Rokytnice v Orlických horách. Město leží v údolí říčky „Rokytenka“ na jižním okraji CHKO Orlické hory, patří k regionálně významným střediskům letní i zimní rekreace. Nemovitosti se nachází v západní části města asi 600 m od centra obce při hlavní silnici „5. května“ vedoucí směrem na obec Pěčín. Jedná se o tradiční lokalitu bydlení, ve které převažuje zástavba původních rodinných domů a zemědělských stavení. V obci je k dispozici základní potřebná občanská vybavenost – obchod s potravinami, hostinec, MŠ, ZŠ, lékárna, restaurace, pošta, městský úřad, knihovna, bankomaty, městská policie, penzion, přírodní koupaliště a sportovní areál. Veškerá potřebná občanská vybavenost je k dispozici v rámci 15 km vzdáleného Rychnova nad Kněžnou. Obec je průměrně dostupná osobní i veřejnou dopravou, v docházkové vzdálenosti je zastávka autobusů ČSAD i vlaková stanice – spojení do Žamberka, Rychnova nad Kněžnou a okolních menších obcí. Obec leží na silnicích II. třídy č. II/310 a II/319, silnice I. třídy č. I/11 vede asi 13 km od nemovitosti. Obec je obklopena poli, v širším okolí jsou rozsáhlé lesní porosty. Z inženýrských sítí je v místě možnost napojení na elektřinu, kanalizaci a vodovod.

3.2. Zemědělské stavení s příslušenstvím Zemědělské stavení je půdorysně postaveno ve tvaru obdélníka, skládá se pravděpodobně pouze z 1 nadzemního podlaží a není v současnosti nikterak užíván. Objekt stojí na pozemku parc.č. St. 317/1 na okraji bývalého zemědělského areálu. V objektu se v minulosti nacházely cca. z 1/2 kanceláře zemědělského družstva a z 1/2 skladové prostory. Skladové prostory mohou také sloužit jako garáž pro více automobilů. Uvnitř areálu v okolních objektech se v současnosti nachází autodílna. V současném stavebně technickém stavu považuji za nejlepší možné využití objektu jako sklad či dílna. Kvalitu pohledových horizontů hodnotím jako průměrnou, výhled je omezen okolní zástavbou. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca. 80-ti lety Počet podlaží: 1 nadzemní podlaží Základy: kamenné či betonové bez izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: kombinace zděné z pálených plných cihel a kamene Stropy: dřevěný krov s podhledem Střecha: tvar sedlový, krov dřevěný Krytina střechy: trapézové plechy Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování okenních parapetů a střešních prostupů z pozinkovaného plechu Vnější povrchy: částečně cca. z 1/2 břizolitová omítka Vstupní dveře do objektu: dřevěné či plechové do kovových zárubní Vrata: dřevěná Okna: dřevěná zdvojená Bleskosvod: není proveden POPIS INTERIÉRU (pravděpodobně): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 [email protected] tel. 604555649

Stránka 9 z 35



Obklady: keramické na sociálním zařízení Schody: nejsou provedeny, pouze venkovní předložené schodiště Dveře: dřevěné hladké plné do kovových zárubní Povrch podlah: nejspíš z keramické dlažby Vytápění: el. přímotopy Ohřev teplé vody: není proveden Vnitřní vodovod: je proveden - nefunkční Hygienické vybavení: je provedeno - nefunkční Vnitřní kanalizace: je provedeno částečné odkanalizování – nefunkční Vnitřní plynovod: není provedeno napojení Elektroinstalace: je provedena Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: není provedeno Údržba: zanedbaná Informativní odhad obestavěného prostoru zemědělského stavení Podlaží

Výpočet

1.NP

27,5*12,8

zastřešení

27,5*12,8*2*0,5 - sedlová střecha

Konstrukční výška

Zastavěná plocha

3,8 m

352,00 m

2

1 338 m

3

352,00 m

2

352 m

3

2 m

Obestavěný prostor


1 690 m

Zastavěná plocha 1.NP

352 m

3

2

Informativní odhad vnitřních výměr zemědělského stavení Podlaží Místnost kancelářské prostory - odhad 0,4 x zastavěná plocha 1.NP 1.NP skladové prostory - odhad 0,4 x zastavěná plocha 1.NP Užitná plocha 1.NP Celková užitná plocha

Podlahová plocha

Zohledněno

Užitná plocha

140,8

100%

140,80 m

2

140,8

100%

140,80 m

2

2

281,60 m

281,60 m

2

Stáří a stavebně technický stav Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca. 80-ti lety, průběžně byly pravděpodobně prováděny stavební úpravy – přestavba části objektu na kanceláře, nová střešní krytina, omítka. Tyto stavební úpravy byly provedeny cca. v 70-tých letech minulého století. V nedávné době byla provedena nová přípojka elektřiny. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou prozatím v ucházejícím stavu pro svoji funkčnost. Prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) jsou na konci své životnosti, dle majitele vedlejší autodílny je sociální zařízení a veškeré rozvody v objektu nefunkční, zdivo je vlhké bez izolace, na fasádě se vyskytují také malé praskliny. Celkově lze stavebně technický stav hodnotit jako zhoršený, předpokladem užívání je provedení celkové rekonstrukce objektu. V současném stavu je objekt užívaný jako sklad. Příslušenství -

Venkovní úpravy a) Přípojky inženýrských sítí – elektřina b) Venkovní schodiště – betonové


Stránka 10 z 35



3.3. Pozemky Předmětem ocenění je také podíl na pozemcích parc.č. St. 221/3, St. 221/4, St. 317/1, 786/10, 808/13, 812 a 1136/2, které jsou zapsané na LV č. 654 ze dne 9.5.2012 pro k.ú. Rokytnice v Orlických horách, okres Rychnov nad Kněžnou. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Hodnota trvalých porostů je podle názoru zpracovatele ocenění zanedbatelná. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládám nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Pozemky parc.č. St. 221/3, St. 221/4 a St. 317/1 spolu těsně sousedí a tvoří společně se zemědělským stavením jednotný funkční celek. Tyto pozemky se nachází v areálu zemědělských stavení, ve kterých je v současnosti provozována autodílna. Ostatní pozemky netvoří funkční celek, nachází samostatně v západní části obce. V docházkové vzdálenosti od těchto pozemků je také parc.č. 1136/2, který však leží za zdí areálu podél místní komunikace – ulice K. Poláčka. Asi 50 m západně od zemědělského stavení se nachází pozemek zahrady parc.č. 786/10. Pozemek parc.č. 812, trvalý travní porost, se nachází v těsné blízkosti stávající zástavby obce severně od ulice 5. května. Pozemek parc.č. 808/13 se nachází mimo zastavěné území obce při silnici č. II/310 asi 500 m od zástavby obce v těsné blízkosti areálu zemědělských staveb. Dle prohlížečky záplavových oblastí se pozemky nenacházejí v záplavové oblasti. Pozemky parc.č. St. 221/3, St. 221/4, 808/13 a 812 leží dle výpisu z katastru nemovitostí v rozsáhlém chráněném území. Sousední parcely: parc.č. St.221/3: St. 221/2, St. 221/4, St. 317/1, St. 317/8, 794/5, 1135/5 parc.č. St. 221/4: St. 221/1, St. 221/2, St. 221/3, St. 317/8, 794/5 parc.č. St. 317/1: St. 221/3, St. 317/5, 794/5, 1135/4, 1135/5 parc.č. 786/10: 786/6, 786/7, 786/12, 786/14, 786/15, 786/26 parc.č. 808/13: st. 636, 808/1, 808/11, 1008/2, 1134 parc.č. 812: 800/2, 811/1, 811/6, 811/7, 811/8, 811/27, 811/46, 811/61 parc.č. 1136/2: St. 317/5, St. 317/9, 794/5, 1135/3, 1135/6, 1136/1 Pozemek parc.č. St. 221/3 2 Pozemek s výměrou 361 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří – společný dvůr, je rovinatý, má nepravidelný tvar a je v současnosti užíván jako manipulační plocha – dvůr. Pozemek má travnatý neudržovaný povrch, na části pozemku jsou vyjeté koleje směrem k vratům. Na pozemku se nachází také náletové porosty. Pozemek je možné napojit na elektřinu, kanalizaci i vodovod. Dle územního plánu leží pozemek v území označeném písmeny „SM“ – plochy smíšené obytné – městské. U tohoto pozemku je druh a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem, ve východní části pozemku je zakreslena stavba, která však již ve skutečnosti neexituje.


Stránka 11 z 35



Pozemek parc.č. St. 221/4 2 Pozemek s výměrou 70 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří - společný dvůr, je rovinatý, má trojúhelníkový tvaru, tvoří společný dvůr náležící k zemědělskému stavení. Pozemek má travnatý neudržovaný povrch, na části pozemku je vyšlapaná cestička. Pozemek je možné napojit na elektřinu, kanalizaci i vodovod. Dle územního plánu leží pozemek v území označeném písmeny „SM“ – plochy smíšené obytné – městské. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

Pozemek parc.č. St. 317/1 2 Pozemek s výměrou 372 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je rovinatý až mírně svažitý, má obdélníkovitý tvar s výběžkem na západní straně (schodiště) a je zcela zastavěn zemědělským stavením bez čp/če. Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod i kanalizace. Dle územního plánu leží pozemek v území označeném písmeny „SM“ – plochy smíšené obytné – městské. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.


Stránka 12 z 35



Pozemek parc.č. 786/10 2 Pozemek s výměrou 74 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zahrada (způsob ochrany - zemědělský půdní fond), je rovinatý, má tvar obdélníku, je zatravněný s porosty, je viditelně pravidelně sečený a slouží jako zahrada. Pozemek je užíván jako zahrada. Dle územního plánu leží pozemek v území označeném písmeny „SM“ – plochy smíšené obytné – městské. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

Pozemek parc.č. 808/13 2 Pozemek s výměrou 43109 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako ovocný sad, je mírně svažitý, má nepravidelný tvar, je částečně oplocen starým pletivem s betonovými sloupky. Pozemek je převážně zatravněný, je pravidelně sečený, západní část pozemku slouží jako orná půda. Podél jihozápadní hranice pozemku vede vzdušné elektrické vedení vysokého napětí. Inženýrské sítě v místě pravděpodobně nejsou k dispozici. Dle územního plánu leží pozemek v území označeném písmeny „NSpz“ – plochy smíšené nezastavěného území – přírodní, zemědělské. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem, ve skutečnosti se na pozemku již žádný ovocný sad nenachází – pozemek slouží jako trvalý travní porost a částečně jako zemědělská půda.

Pozemek parc.č. 812 2 Pozemek s výměrou 3164 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako trvalý travní porost, je mírně svažitý, má nepravidelný tvar a slouží jako trvalý travní porost. Pozemek má travnatý povrch, je pravděpodobně pravidelně sečený, ke dni místního šetření se vzrostlou trávou. Pozemek není žádným způsobem oplocen a není napojen na inženýrské sítě, které jsou však k dispozici při severním a východním okraji – elektřina, kanalizace, vodovod. Dle územního plánu leží pozemek v území označeném písmeny „BI“ – plochy bydlení v rodinných domech, městské a příměstské. Jedná se o plochu změn v územním plánu označenou písmeny „Z2“ – zastavitelná plocha.


Stránka 13 z 35



U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

Pozemek parc.č. 1136/2 2 Pozemek s výměrou 53 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako ostatní plocha – manipulační plocha, má protáhlý nepravidelný tvar, nachází se mezi místní komunikací a zdí areálu či stěnou zemědělského stavení. Pozemek je zatravněný neudržovaný s náletovými porosty. Pozemek je hospodářsky nevyužitelný. Dle územního plánu leží pozemek v území označeném písmeny „SM“ – plochy smíšené obytné – městské. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

Územní plán Pozemky parc.č. St. 221/3, St. 221/4, St. 317/1, 786/10 a 1136/2 jsou v územním plánu označeny písmeny „SM“ – plochy smíšené obytné – městské. Toto území má plnit funkci základní vybavenosti celoměstského významu vč. komerčních staveb pro poskytování služeb a nerušící výroby. Současně plocha plní i funkci bydlení. Koeficient míry využití území 0,8 (míra zastavění), výšková hladina max. 2.NP + podkroví s nutností respektu výškové hladiny okolních staveb. Pozemek parc.č. 812 je v územním plánu označen písmeny „BI“ – plochy bydlení v rodinných domech, městské a příměstské. Území je určené pro stavby bydlení – rodinné domy. Koeficient míry využití území 0,4 (míra zastavění), výšková hladina max. 2.NP + podkroví. Jedná se o plochu změn v územním plánu označenou písmeny „Z2“ – zastavitelná plocha.


Stránka 14 z 35



Pozemek parc.č. 808/13 je v území označen písmeny „NSpz“ – plochy smíšené nezastavěného území – přírodní, zemědělské. V tomto území není možné realizovat veškeré stavby.


Stránka 15 z 35



3.4. Shrnutí Adresa: okres Rychnov nad Kněžnou, obec Rokytnice v Orlických horách zemědělské stavení s Nemovitost: pozemky a pozemky - podíl id. 1/2 Dispozice: skladová a kancelářská část Podlažnost: 1.NP Obestavěný prostor:

1 690 m

3

Užitná plocha:

281,60 m

2

Stavební pozemek nezasíťovaný:

3 146 m

2

Zemědělský pozemek:

43 109 m

2

Stav: Vybavení: Příslušenství: Výměra pozemků ve funkčním celku: Zast. plocha 1.NP:

zhoršený podstandardní 803 m

2

352 m

2

Hospodářsky nevyužitelný pozemek v zastavěném území obce:

53 m

2

Stavební pozemek zahrada (smíšená plocha):

3 146 m

2

Povyšující faktory o Klidná turisticky zajímavá lokalita Ponižující faktory o Zhoršený stav nemovitosti


Stránka 16 z 35



B. Posudek 4. STANOVENÍ HODNOTY 4.1. Srovnávací metoda Srovnávací metoda je provedena ve třech variantách pro zemědělské stavení s pozemky, stavební a zemědělský pozemek. Hodnota hospodářsky nevyužitelného pozemku je stanovena na základě státem shromažďovaných informací pomocí zákona o oceňování a jeho prováděcí vyhláškou. Srovnávací kritéria Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitostí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl v umístění nemovitostí především z hlediska občanské vybavenosti, dopravní dostupnosti, možnosti dalšího rozvoje a atraktivitě okolí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitosti, stáří, provedené rekonstrukce materiálové provedení nosných konstrukcí, u pozemků stav. K 4 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard vybavení nemovitosti. K 5 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,7 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizační ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 6 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem.

Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitostech Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitosti. Reálnou prodejnost takovéhoto podílu odhaduji pro stavbu s pozemky na 80 % z obvyklé ceny, pro samostatné pozemky na 90 % z obvyklé ceny, vzhledem k tomu, že spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 je pro kupujícího výrazně méně atraktivní z důvodu možných komplikací při užívání s dalšími spoluvlastníky. Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 654 ze dne 9.5.2012 má oceňovaná nemovitost celkem 4 spoluvlastníky. Stavbu zřejmě lze rozdělit stavební úpravou na dvě obdobné poloviny. Pozemky lze poměrně jednoduše rozdělit pomocí geometrického plánu v poměru dle výše spoluvlastnického podílu. Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitostech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Obvyklou cenou se pro účely zákona o oceňování nemovitostí rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku. Městský soud v Praze v usnesení ze dne 18.2.2009 č. j. 16 Co 53/2009-75 rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/08-100 tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitosti a


Stránka 17 z 35



menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %." Znalci postupují při oceňování spoluvlastnických podílů oběma způsoby, tedy cenu z důvodu spoluvlastnictví snižují o cca 10 až 25 %, i vypočítávají bez snížení jako podíl z ceny celé nemovitosti.

4.1.1. Zemědělské stavení s pozemky Reprezentanti – srovnávané nemovitosti Reprezentant č. 1 Adresa: obec Králíky, ul. Červenovodská Popis:

Jedná se o areál bývalé zprac. kamene. Vhodné např. jako zázemí pro st. firmu nebo zříz. prodeje stavebnin. Možno využít i pro stavbu marketu. Pozemek celkem 5524 m2.

Objekt: Dispozice: Podlažnost:

Stav: Vybavení: Příslušenství:

areál zděných budov dílna, kancelář, sklad částečně 2.NP

nevalný standardní -

Fotodokumentace:

Pozemek: Užitná plocha: Nabídková cena:

2

2 Zastavěná plocha: 919 m 3 Obestavěný prostor: - m zdroj: www.sreality.cz

5 524 m 2 800 m 2 600 000 Kč

2

Cena Kč/m zast.pl.:

2 829 Kč/m

2

datum: 5.6.2012

Reprezentant č. 2 Adresa: obec Rozkoš Jedná se o zděný objekt o zastavěné ploše 595 m2. V objektu jsou dílenské prostory, kancelář a kompletní sociální zázemí. Malá část objektu má sedlovou střechu s půdou. Vedle objektu je samostatný sklad se sedlovou střechou o zastavěné ploše 49 m2. Budovy jsou v Popis: udržovaném stavu. Sítě: elektro: 230/400 V, 80 A; voda: studna, napojení na veřejný řad možné; kanalizace: septik, napojení na veřejnou kanalizaci možné; plyn: nádrž na PB; topení: ústřední, plynová kotelna na PB. Pozemky celkem: 1.153 m2.


zděný objekt dílna, kancelář, sklad částečně 2.NP


2

Zastavěná plocha: Obestavěný prostor:

střední standardní studna

Fotodokumentace:

Pozemek: Užitná plocha: Nabídková cena: 2



1 153 m 2 600 m 1 500 000 Kč 2 329 Kč/m

2

644 m 3 - m

zdroj: www.sreality.cz 2

datum: 14.5.2012

Stránka 18 z 35



Reprezentant č. 3 Adresa: obec Spotnice Jedná se o historický objekt z první poloviny 19. století, částečně roubený, zděný z kamene a cihel. Součástí objektu je i samostatný sklep s valenou kamennou klenbou. Hospodářská část Popis: stavby je zděná z kamene. Nutná částečná rekonstrukce. Pozemek o velikosti 2048 m². Vlastní studna.



zděný RD neznámá sklep + 1NP + půda

špatný podstandardní studna

Fotodokumentace:

2



1 703 Kč/m

2


2 048 m 2 200 m 395 000 Kč

232 m 3 - m


datum: 26.6.2012

Reprezentant č. 4 Adresa: obec Zbudov Jedná se o rodinný dům - zděnou kamennou chalupu. Vlastní pozemek o ploše 1175m2 svažitý. U domu jsou dřevěné hospodářské přístavky a stodola. Po částečné rekonstrukci třech obytných místností - podlahy, štuky, malba. Hlavní obytná místnost s kamny má Popis: dlážděnou podlahu a dřevěný trámový strop. Možnost vestavby podkroví. Hlavní obytná část stavby je elektrifikována, elektrika je nová a po revizi. V domě není zavedena voda, ale je na hranici pozemku. Částečně podsklepeno, vhodné jako sklípek. Přístup přímo z pevné komunikace Stavba je vhodná k rekonstrukci.



zděný RD 2+1 sklep + 1NP + půda

zhoršený podstandardní -

Fotodokumentace:



2


1 178 m 2 72 m 190 000 Kč 1 152 Kč/m

2

165 m 3 - m


datum: 7.6.2012

V regionu je velké množství obdobných nemovitostí, v nabídce se však prakticky nevyskytují, i když je většina nevyužitá - nabídka výrazně převyšuje poptávku. Srovnání je provedeno s nemovitosti v obdobném stavu či s obdobným potenciálním využitím. V regionu je poměrně vysoká nezaměstnanost, koupěschopnost místního obyvatelstva je nízká. Okruh potenciálních kupujících je úzký. Z výše uvedeného je zřejmé, že je poměrně obtížné zobchodovat nemovitost v krátkém čase a za dobrou cenu. Srovnávací hodnota je stanovena s velikou obezřetností se zohledněním všech hodnototvorných faktorů. Měrnou jednotkou pro srovnání byla zvolena zastavěná plocha objektu. Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 [email protected] tel. 604555649

Stránka 19 z 35



Tabulka srovnání reprezentantů R.

nabídková 2 cena v Kč/m

1. 2. 3. 4.

2 829 2 329 1 703 1152

Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty Poloha Pozemek Stav Vybavení Zdroj Ostatní 1,00 0,80 0,90 0,90 0,80 1,00 1,10 0,97 0,85 0,85 0,80 1,00 1,10 0,90 1,05 1,05 0,80 0,95 1,05 0,97 1,03 1,03 0,90 1,10

přepočtená NC v 2 Kč/m 1 467 1 436 1 412 1 232

2

Průměrná přepočtená nabídková cena Kč/m zastavěné plochy

1 387

2

Měrná jednotka - m zastavěné plochy Předběžná srovnávací hodnota Srovnávací hodnota - podíl id. 1/2 na zemědělském stavení a pozemcích p.č. St. 221/3, St. 221/4 a St. 317/1 Srovnávací hodnota - podíl id. 1/2 na zemědělském stavení a pozemcích p.č. St. 221/3, St. 221/4 a St. 317/1 (odhad 80% z vypočtené srovnávací hodnoty)

352,00 488 157 244 079 195 263

Srovnávací hodnota - podíl id. 1/2 na zemědělském stavení a pozemcích p.č. St. 221/3, St. 221/4 a St. 317/1

195 000

Majitel autodílny sídlící ve vedlejším objektu měl dle svého vyjádření zájem o koupi nemovitosti za 300 tis. Kč, současní spolumajitelé však požadovali 800 tis. Kč. Další nabídka od zájemce o nemovitost byla ve výši 500 tis. Kč, ale od svého záměru v objektu realizovat byty ustoupil.

4.1.2. Stavební pozemky Srovnávací metoda je provedena pro pozemek parc.č. 812, hodnota pozemku parc.č. 786/10 je od stanovené hodnoty odvozena. Reprezentanti – srovnávané nemovitosti Reprezentant č. 1 Adresa: obec Rokytnice v Orlických horách Jedná se o pozemek vhodný k výstavbě rodinného domu, nebo rekreační chalupy v k.ú.

Popis: Prostřední Rokytnice. Přípojky: el. a vodovod u pozemku. Možné prodat po částech (dva samostatné pozemky). Celková plocha pozemku je 3285m2.

Tvar: Svažitost: IS:

Příjezd: Poloha v obci: Příslušenství:

cca. obdélníkový mírná E, V

nezpevněný okraj obce -

Fotodokumentace:

Pozemek: Nabídková cena: 2

Cena Kč/m poz.:


2

3 285 m 886 950 Kč 270 Kč/m


datum: 29.5.2012

Stránka 20 z 35



Reprezentant č. 2 Adresa: obec Bartošovice v Orlických horách Jedná se o stavební pozemek s možností výstavby rodinného domu, nebo rekreačního

Popis: objektu. Celková plocha pozemku je 2155m². Pozemek je mírně svažitý s přístupovou místní komunikací. Voda na pozemku, elektřina na hranici pozemku.



obdélníkový mírná až střední E, V

zpevněný okraj -

Fotodokumentace:

2

Pozemek:

2 155 m 441 775 Kč

Nabídková cena: 2

Cena Kč/m poz.:

205 Kč/m


datum: 21.6.2012

Reprezentant č. 3 Adresa: obec Rokytnice v Orlických horách Popis:

Jedná se o stavební pozemek, 1600m2, možno rozdělit na dva stavební pozemky. Inženýrské sítě na pozemku. Cena včetně stavebního povolení a projektu - možno stavět IHNED.



cca. trojúhelníkovitý mírná E, K, V

zpevněný okraj obce projekt

Fotodokumentace:

2

Pozemek:

1 600 m 512 000 Kč

Nabídková cena: 2

Cena Kč/m poz.:

320 Kč/m


datum: 12.4.2012

Reprezentant č. 4 Adresa: obec Javornice Popis:

Jedná se o pozemek určený k výstavbě o celkové ploše 1.224 m2 v klidné části obce. Pozemek je rovinatý, slunný. Vodovod je na hranici pozemku, elektřina asi 20 m přes potok.


obdélníkový rovinatý E, V



Fotodokumentace:


Stránka 21 z 35



2

Pozemek:

1 224 m 290 000 Kč

Nabídková cena: 2

Cena Kč/m poz.:

zdroj: www.sreality.cz

237 Kč/m

2

datum: 26.6.2012

Reprezentant č. 5 Adresa: obec Bělá Jedná se o pozemek o výměře 1379 m2 k výstavbě chalupy v Bělé u Liberka v Orlických horách. Jedná se o lokalitu v pozici nad obcí, místně nazývanou Žďár. Pozemek je téměř rovinatý s přístupem po obecní úvozové komunikaci. El.vedení v dosahu, kanalizace NENÍ Popis: stejně tak vodovod – nutnost počítat s kopáním jímky/studny, dostatečný vodní zdroj! Aktuálně schválený nový územní plán hodnotí dané území specifikací „venkovské rodinné bydlení“. Nejedná se o oblast spadající do správy CHKO Orlické Hory.



obdélníkový rovinatý E


Fotodokumentace:

2

Pozemek: Nabídková cena: 2 Cena Kč/m poz.:

1 379 m 290 000 Kč 2 210 Kč/m

zdroj: www.sreality.cz datum: 4.6.2012

V obci a okolí je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitostech. V této rekreačně zajímavé lokalitě je poptávka velice proměnná v závislosti na konkrétním umístění nemovitosti – pozitivní vliv na hodnotu má především umístění v klidném místě s potřebnou občanskou vybaveností, nedaleko lyžařských vleků s výhledem do krajiny. V inzerci se vyskytuje dostatečné množství pozemků s obdobnou výměrou, které jsou dle územního plánu určeny k zastavění. Z výše uvedeného je zřejmé, že je poměrně obtížné zobchodovat nemovitost v krátkém čase a za dobrou cenu. Srovnávací hodnota je stanovena s velikou obezřetností se zohledněním všech hodnototvorných faktorů. Tabulka srovnání reprezentantů Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty

R.


Poloha

Pozemek

Stav

Vybavení

Zdroj

Ostatní

1. 2. 3. 4. 5.

270 205 320 237 210

1,05 1,10 1,00 1,05 1,10

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

1,05 1,05 1,00 1,05 1,08

0,80 0,85 0,85 0,85 0,85

1,05 1,05 0,90 1,00 1,00

2

Průměrná přepočtená nabídková cena Kč/m stavebního pozemku 2

přepočtená NC 2 v Kč/m 250 211 245 222 212 228

Měrná jednotka - m stavebního pozemku p.č. 812 Předběžná srovnávací hodnota

3 146 717 639

Srovnávací hodnota - podíl id. 1/2 na parc.č. 812, k.ú. Rokytnice v Orlických horách

358 820

Srovnávací hodnota - podíl id. 1/2 na parc.č. 812, k.ú. Rokytnice v Orlických horách (odhad 90% z vypočtené srovnávací hodnoty)

322 938

Srovnávací hodnota - podíl id. 1/2 na parc.č. 812, k.ú. Rokytnice v Orlických horách

320 000


Stránka 22 z 35



Pozemek parc.č. 786/10 Dle územního plánu se jedná o stavební pozemek se smíšenou funkcí - pro komerční stavbu či pro stavbu bydlení. Výměrou a svým umístěním však není vhodný k výstavbě komerčního objektu či objektu bydlení. Za nejlepší možné využití považuji zastavění např. garáží či kůlnou. Domnívám se, že hodnota pozemku přibližně odpovídá hodnotě pozemku parc.č. 812, která byla stanovena srovnávací metodou. Pro oba oceňované pozemky mj. platí stejná cena zjištěná. Stanovení hodnoty pozemku parc.č. 786/10 2

Průměrná přepočtená nabídková cena Kč/m stavebního pozemku 2 Měrná jednotka - m stavebního pozemku p.č. 786/10 Předběžná srovnávací hodnota

228 74 16 880

Srovnávací hodnota - podíl id. 1/2 na parc.č. 786/10, k.ú. Rokytnice v Orlických horách Srovnávací hodnota - podíl id. 1/2 na parc.č. 786/10, k.ú. Rokytnice v Orlických horách (odhad 90% z vypočtené srovnávací hodnoty) Srovnávací hodnota - podíl id. 1/2 na parc.č. 786/10, k.ú. Rokytnice v Orlických horách

8 440 7 596 7 500

4.1.3. Hospodářsky nevyužitelný pozemek Jedná se o podíl id. 1/2 na úzkém protáhlém pozemku parc.č. 1136/2, který se nachází mezi zdí areálu zemědělských stavení a místní komunikací. Pozemek není nikterak užívaný, je prakticky hospodářsky nevyužitelný. U obdobných pozemků není možné nalézt staticky významný soubor obdobných pozemků na místním (regionálním) realitním trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů, a proto je použita metoda vycházející ze státem shromažďovaných informací, tedy metodou předepsanou Zákonem o oceňování a jeho prováděcí vyhláškou – viz. bod. 4.2. tohoto posudku. 2

Dle aktuální oceňovací vyhlášky je cena zjištěná pozemků ve výši 1,00 Kč/m (§32 odst. 3)). Hodnota pozemku je tedy po úpravě spoluvlastnickým podílem ve výši 27,- Kč po zaokrouhlení. (53 * 1/2)

4.1.4. Zemědělský pozemek Reprezentanti – srovnávané nemovitosti Reprezentant č. 1 Adresa: obec Bolehošť Popis:

Jedná se o 12,5ha zemědělských pozemků - orné půdy v k.ú. Bolehošť. Pozemky jsou ve třech celcích 8ha, 1ha a 3,5ha. Pozemky jsou rovinaté, zemědělsky obhospodařovány místním ZD.

Pozemek: Nabídková cena: 2

Cena Kč/m poz.:

2

125 798 m 1 257 980 Kč 10,00 Kč/m

zdroj: www.zemedelskepozemky.cz 2

datum: 26.6.2012

Reprezentant č. 2 Adresa: obec Černíkovice Jedná se o tři pozemky v k.ú. Černíkovice o výměře 15161m2 - parc.č. 3181, 3418, 3461. Pozemky jsou po provedené komplexní pozemkové úpravě a ke všem vede příjezdová Popis: komunikace. Pozemky jsou aktivně obhospodařované Zemědělskou společností Černíkovice, a.s. a v současné době se k nim váže nájemní vztah.


Stránka 23 z 35



2

Pozemek: Nabídková cena:

15 161 m 151 610 Kč

2

Cena Kč/m poz.:

zdroj: www.zemedelskepozemky.cz

10,00 Kč/m

2

datum: 26.6.2012

Reprezentant č. 3 Adresa: obec Roveň Popis:

Jedná se o zemědělské pozemky o celkové výměře 140.642 m2 v k.ú. Roveň u Rychnova nad Kněžnou. 2

Pozemek: Nabídková cena:

140 642 m 1 406 420 Kč

2

Cena Kč/m poz.:

zdroj: www.zemedelskepozemky.cz

10,00 Kč/m

2

datum: 26.6.2012

Reprezentant č. 4 Adresa: obec Dolní Dobrouč Popis:

Jedná se o zemědělské pozemky 2,3ha v k.ú. Dolní Dobrouč. Jedná se o zemědělsky obdělávané louky. Celková plocha pozemků je 22299 m2. 2

Pozemek:

22 299 m 195 000 Kč

Nabídková cena: 2

Cena Kč/m poz.:


8,74 Kč/m

2

datum: 5.6.2012

Reprezentant č. 5 Adresa: obec Radhošť Popis:

Jedná se o louky v katastru obce Radhošť. Plocha pozemku je 2300 m2, v současné době je pozemek v nájmu. 2

Pozemek:

2 300 m 27 600 Kč

Nabídková cena: 2

Cena Kč/m poz.:


12,00 Kč/m

2

datum: 28.4.2012

Reprezentant č. 6 Adresa: obec Spy Popis:

Jedná se o ornou půdu o celkové výměře 2.223 m2. V současné době není určen k zástavbě, slouží k zemědělské činnosti. 2

Pozemek:

2 223 m 28 899 Kč

Nabídková cena: 2

Cena Kč/m poz.:


13,00 Kč/m

2

datum: 25.6.2012

V regionu je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitostech. V inzerci se vyskytuje poměrně velké množství obdobných nemovitostí vhodných k porovnání. Nabídkové ceny se výrazně liší – v nabídce je velké množství spekulativně nabízených pozemků, skutečně realizované ceny bývají obvykle výrazně nižší. Nabízeny jsou také pozemky v exekuční dražbě s nižší vyvolávací cenou než je obvyklé. Z výše uvedeného je zřejmé, že je poměrně obtížné zobchodovat nemovitost v krátkém čase a za dobrou cenu. Tabulka srovnání reprezentantů Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty

R.


Poloha

Pozemek

Stav

Vybavení

Zdroj

Ostatní

1. 2.

10,00 10,00

0,90 0,90

1,00 0,95

0,95 0,95

1,00 1,00

0,80 0,80

1,00 1,00


přepočtená NC v 2 Kč/m 6,84 6,50

Stránka 24 z 35


3. 4. 5. 6.

10,00 8,74 12,00 13,00

0,90 0,95 0,90 0,90


1,00 1,00 1,00 0,90

0,95 1,00 0,95 1,00

1,00 1,00 1,00 1,00

0,80 0,80 0,75 0,75

1,00 1,00 1,00 1,00

2

Průměrná přepočtená nabídková cena Kč/m zemědělského pozemku

6,84 6,65 7,70 7,90 7,07

Stanovení hodnoty pozemků Na hodnotu pozemků má vliv velké množství faktorů, nejdůležitějšími jsou kvalita půdy (BPEJ), podmínky nájemní smlouvy se současnými uživateli, druh půdy uvedený v evidenci katastrálního úřadu, poloha v krajině a atraktivnost dané lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar a svažitost, možnosti přístupu, průběhu obhospodařování a konkurence v dané lokalitě. Částečným vodítkem pro hodnotu zemědělského pozemku je vyhlášková cena dle BPEJ, která se dle kvality 2 půdy pohybuje nejčastěji v rozmezí od 2 do 15 Kč/m . V tomto rozmezí se také pohybují obvykle realizované kupní ceny, v případě velké konkurence a vysoké atraktivnosti se realizovaná kupní cenu může vyšplhat i k 300 % z úřední ceny. Oceňovaný zemědělský pozemek má velice nízkou bonitu, dle BPEJ je jednotková cena dle vyhlášky ve výši 2 2,82 Kč/m (BPEJ 85001). Vzhledem k umístění v obci s 2-5 tisíci obyvateli se cena upravuje 40%, upravená 2 jednotková cena je tedy 3,95 Kč/m . V inzerci na serveru www.zemedelskepozemky.cz jsou v okrese Rychnov nad Kněžnou v nabídce pozemky 2 s nabídkovou cenou od 10 Kč/m , jedná se však o nabídkové ceny. V inzerci na více komerčním serveru www.sreality.cz jsou v okruhu 25 km od oceňované nemovitosti v 2 nabídce pozemky s nabídkovou cenou od 8 Kč/m , jedná se však o nabídkové ceny. 2 Průměrná přepočtená nabídková cena zemědělského pozemku je stanovena ve výši 7,07 Kč/m . 2 Dle informací získaných od majitele autoservisu se zemědělské pozemky v obci obchodují okolo 2 Kč/m . Hodnota odhadnutá pomocí srovnávací metody je téměř 2x vyšší než cena zjištěná pomocí vyhlášky. Vzhledem k poměrně nízké bonitě u oceňovaného pozemku ( a s ohledem na neznalost bonity pozemků použité ve srovnávací metodě) a omezené poptávce v lokalitě po obdobných nemovitostech stanovuji hodnotu 2 pozemků na základě výše uvedených metod podle odborného úsudku znalce ve výši 4 Kč/m . Tabulka stanovení hodnoty pozemků 2

Stanovená hodnota Kč/m zemědělského pozemku 2 Měrná jednotka - m zemědělského pozemku p.č. 808/13 Předběžná srovnávací hodnota Srovnávací hodnota - podíl id. 1/2 na parc.č. 808/13, k.ú. Rokytnice v Orlických horách Srovnávací hodnota - podíl id. 1/2 na parc.č. 808/13, k.ú. Rokytnice v Orlických horách (odhad 90% z vypočtené srovnávací hodnoty) Srovnávací hodnota - podíl id. 1/2 na parc.č. 808/13, k.ú. Rokytnice v Orlických horách

4 43 109 172 436 86 218 77 596 77 500

4.1.5. Rekapitulace srovnávací metody Rekapitulace srovnávací metody Srovnávací hodnota - podíl id. 1/2 na zemědělském stavení a pozemcích p.č. St. 221/3, St. 221/4 a St. 317/1 Srovnávací hodnota - podíl id. 1/2 na parc.č. 812, k.ú. Rokytnice v Orlických horách Srovnávací hodnota - podíl id. 1/2 na parc.č. 786/10, k.ú. Rokytnice v Orlických horách


195 000 Kč 320 000 Kč 7 500 Kč

Stránka 25 z 35



Stanovená hodnota - podíl id. 1/2 na parc.č. 1136/2, k.ú. Rokytnice v Orlických horách Srovnávací hodnota - podíl id. 1/2 na parc.č. 808/13, k.ú. Rokytnice v Orlických horách Srovnávací hodnota celkem - podíl id. 1/2 na LV č. 654, k.ú. Rokytnice v Orlických horách

27 Kč 77 500 Kč 600 027 Kč

Vyhodnocení srovnávací hodnoty Ve stanovené srovnávací hodnotě nemovitosti je také zohledněn fakt, že je posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňovaná nemovitost by měla být rychle obchodovatelná za stanovenou cenu, při exekuční dražbě nemovitosti daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovitosti v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících.

4.2. Výnosová metoda – zemědělské stavení Výnosovou metodou je oceněna pouze část oceňovaných nemovitostí – podíl id. 1/2 na zemědělském stavení a pozemcích parc.č. St. 221/3, St. 221/4 a St. 317/1. Objekt je v současném stavu využitelný jako sklad či okolí nerušící výrobna. Obvyklé nájemné je proto stanoveno na základě porovnání s podobnými skladovými a výrobními objekty v daném místě a čase. Pro výpočet hodnoty výnosovou metodou byla nemovitost porovnána na základě předpokladu, že by nemovitost byla pronajata jako celek. V regionu je velké množství obdobných nemovitostí vhodných ke skladování či k drobné výrobě, které jsou nevyužité. Porovnávanou měrnou jednotkou byla zvolena zastavěná plocha objektu. Tabulka srovnání - skladové prostory R Lokalita 1 2 3 4 5

Vamberk Potštejn Rychnov n. Kn. Vamberk Vamberk

Popis kancelář + sklad třípodlažní sklad sklady v 1NP a 1PP sklady + kancelář sklad a výrobna

Výměra 2 m

Nájem 2 Kč/m /rok

238 360 220 489 710

403 333 545 500 600

k1

k2

k3

k4

0,90 0,90 0,80 0,80 0,80

1,00 1,00 0,95 1,00 0,90

0,90 1,00 0,90 0,90 0,90

1,00 1,00 0,95 1,00 1,00

Upr. nájemné 2 [Kč/m /rok] 327 300 354 360 389

2

346

Průměrné upravené nájemné pro skladové prostory [Kč/m /rok] - cenová úroveň 6/2012 vysvětlivka - koeficienty: k1 - zdroj, k2 - stav a vybavení, k3 - lokalita, k4 - celkový dojem Ve srovnání jsou porovnávány samostatné skladové objekty s obdobnou velikostí umístěné převážně ve větších městech. V objektech je většinou vestavěná kancelář, umístěné jsou ve větších areálech.

Tabulka stanovení příjmu z nájemného Části areálu Zemědělské stavení bez čp/če - s pozemky Celkový příjem z nájemného ročně

Zastavěná 2 plocha m

Obvyklé nájemné 2 Kč/m /rok

352,00

346

Roční příjem z nájemného Kč 121 789 Kč 121 789 Kč

Pro výpočet hodnoty výnosovou metodou bude tedy uvažována za obvyklou hodnotu celkového ročního příjmu z nájemného za předpokladu 100% obsazení nemovitosti 121.789,- Kč/rok.


Stránka 26 z 35



Daň z nemovitosti – byla stanovena odborným odhadem ve výši 1.500,- Kč Pojištění nemovitosti – bylo stanoveno na základě odborného odhadu ve výši 2.000,- Kč Náklady na provoz, údržbu a vytváření rezervy – bylo stanoveno na základě odhadu znalce ve výši 50.000,- Kč Náklady na správu nemovitosti – byly stanoveny na základě odborného odhadu ve výši 5.000,- Kč Stanovení výnosové hodnoty nemovitosti Předpokládaný příjem z nájemného ročně Celkový příjem z nájemného ročně 121 789 Kč Jistotní koeficient (srážka za obsazenost objektu) 0,85 Příjem z nájemného ročně po úpravě jistotním koeficientem

103 521 Kč

Náklady na dosažení nájemného Daň z nemovitosti (odhad) Pojistné (odhad) Náklady na údržbu, opravy a vytváření rezervy (odhad) Náklady na správu nemovitosti (odhad)

1 500 2 000 50 000 5 000

Celková výše odpočtu

58 500

Čistý roční příjem z nemovitosti

45 021 Kč

Výpočet výnosové hodnoty Čisté roční nájemné Kapitalizační míra pro výpočet výnosové hodnoty

45 021 Kč 15,00%

Výnosová hodnota celkem Výnosová hodnota - podíl id. 1/2 na nemovitosti

300 138 Kč 150 069 Kč

Výnosová hodnota po zaokrouhlení

150 000 Kč

Stanovená výnosová hodnota je ve výši 150.000,- Kč, srovnávací hodnota je ve výši 195.000 Kč. Na základě použití srovnávací a výnosové metody je hodnota podílu id. 1/2 na zemědělském stavení a pozemcích parc.č. St. 221/3, St. 221/4 a St. 317/1 stanovena uprostřed těchto dvou hodnot a to ve výši

175.000,- Kč. Celková rekapitulace stanovení obvyklé ceny: Podíl id. 1/2 na zemědělském stavení a pozemcích p.č. St. 221/3, St. 221/4 a St. 317/1

175 000 Kč

Podíl id. 1/2 na parc.č. 812, k.ú. Rokytnice v Orlických horách

320 000 Kč

Podíl id. 1/2 na parc.č. 786/10, k.ú. Rokytnice v Orlických horách Podíl id. 1/2 na parc.č. 1136/2, k.ú. Rokytnice v Orlických horách Podíl id. 1/2 na parc.č. 808/13, k.ú. Rokytnice v Orlických horách Obvyklá cena celkem - podíl id. 1/2 na LV č. 654, k.ú. Rokytnice v Orlických horách


7 500 Kč 27 Kč 77 500 Kč 580 027 Kč

Stránka 27 z 35



4.3. Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování A. Nález 1. Informace o nemovitosti – viz.výše 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti – viz.výše 3. Obsah posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Zemědělské stavení bez čp/če 1.2. Přípojky elektro 3fázové, kabel Al 16 mm2 v zemi 1.3. Schodiště betonové 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb 1.1. Zemědělské stavení bez čp/če Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova § 3 Svislá nosná konstrukce Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

L. budovy pro průmysl a skladování zděná 1251

Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha 1.NP 27,5*12,8

2

=

[m ] 352,00

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. plocha 352,00 m2 352,00

Název 1.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

Konstr. výška 3,80 m

Součin 1 337,60 1 337,60

PVP = 1 337,60 / 352,00 = 3,80 m 2 PZP = 352,00 / 1 = 352,00 m

Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor 1.NP (27,5*12,8)*(3,80) zastřešení 27,5*12,8*2*0,5

3

= =

[m ] 3 1 337,60 m 3 352,00 m

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Typ



Stránka 28 z 35



Název 1.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů

3

NP Z

Hodnocení Obj. podíl [%] Část standardu [%] P 8,30 100 S 21,40 100 S 11,30 100 S 6,20 100 S 2,20 100 S 0,60 100 S 5,80 100 S 3,20 100 S 0,80 100 C 3,10 100 S 3,20 100 S 0,30 100 S 5,20 100 S 2,90 100 P 3,80 100 S 6,40 100 C 0,30 100 S 2,20 100 S 2,00 100 X 0,00 100 C 1,70 100 X 0,00 100 S 2,90 100 C 1,00 100 C 5,20 100 X 0,00 100

1 337,60 m 3 352,00 m 3 1 689,60 m

Koeficient 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00

Výpočet stupně rozestavěnosti nedokončené stavby: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP [%] [%] [%] 1. Základy včetně zemních prací P 8,30 100 0,46 3,82 2. Svislé konstrukce S 21,40 100 1,00 21,40 3. Stropy S 11,30 100 1,00 11,30 4. Krov, střecha S 6,20 100 1,00 6,20 5. Krytiny střech S 2,20 100 1,00 2,20 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 5,80 100 1,00 5,80 8. Úprava vnějších povrchů S 3,20 100 1,00 3,20 9. Vnitřní obklady keramické S 0,80 100 1,00 0,80 10. Schody C 3,10 100 0,00 0,00 11. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 12. Vrata S 0,30 100 1,00 0,30 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Povrchy podlah S 2,90 100 1,00 2,90 15. Vytápění P 3,80 100 0,46 1,75 16. Elektroinstalace S 6,40 100 1,00 6,40 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 [email protected] tel. 604555649

PP [%] 4,65 26,04 13,75 7,55 2,68 0,73 7,06 3,89 0,97 0,00 3,89 0,37 6,33 3,53 2,13 7,79

Upravený obj. podíl 3,82 21,40 11,30 6,20 2,20 0,60 5,80 3,20 0,80 0,00 3,20 0,30 5,20 2,90 1,75 6,40 0,00 2,20 2,00 0,00 0,00 0,00 2,90 0,00 0,00 0,00 82,17

Roz [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 90,00 100,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Dok [%] 4,65 26,04 13,75 7,55 2,68 0,66 7,06 1,95 0,97 0,00 3,89 0,37 6,33 3,53 2,13 7,79

Stránka 29 z 35



17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů:

C S S X C X S C C X

0,30 2,20 2,00 0,00 1,70 0,00 2,90 1,00 5,20 0,00

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00

0,00 2,20 2,00 0,00 0,00 0,00 2,90 0,00 0,00 0,00 82,17

0,00 100,00 0,00 2,68 100,00 2,68 2,43 100,00 2,43 0,00 100,00 0,00 0,00 100,00 0,00 0,00 100,00 0,00 3,53 100,00 3,53 0,00 100,00 0,00 0,00 100,00 0,00 0,00 100,00 0,00 Rozestavěnost: 97,98

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část [%] UP PP Stáří Živ. Opotř. [%] [%] [%] části 1. Základy včetně zemních prací P 4,65 100,00 4,65 4,75 80 150 53,33 2. Svislé konstrukce S 26,04 100,00 26,04 26,58 80 120 66,67 3. Stropy S 13,75 100,00 13,75 14,04 80 120 66,67 4. Krov, střecha S 7,55 100,00 7,55 7,71 80 120 66,67 5. Krytiny střech S 2,68 100,00 2,68 2,73 40 60 66,67 6. Klempířské konstrukce S 0,66 100,00 0,66 0,67 40 60 66,67 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,06 100,00 7,06 7,20 40 60 66,67 8. Úprava vnějších povrchů S 1,95 100,00 1,95 1,99 40 45 88,89 9. Vnitřní obklady keramické S 0,97 100,00 0,97 0,99 40 45 88,89 11. Dveře S 3,89 100,00 3,89 3,97 40 60 66,67 12. Vrata S 0,37 100,00 0,37 0,38 40 45 88,89 13. Okna S 6,33 100,00 6,33 6,46 40 60 66,67 14. Povrchy podlah S 3,53 100,00 3,53 3,60 40 45 88,89 15. Vytápění P 2,13 100,00 2,13 2,17 40 40 100,00 16. Elektroinstalace S 7,79 100,00 7,79 7,95 40 40 100,00 18. Vnitřní vodovod S 2,68 100,00 2,68 2,73 40 40 100,00 19. Vnitřní kanalizace S 2,43 100,00 2,43 2,48 40 45 88,89 23. Vnitřní hygienické vybavení S 3,53 100,00 3,53 3,60 40 45 88,89 Součet upravených objemových podílů: 97,99 Opotřebení: Ocenění: 3 Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m ] Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP) Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 3

= * * * * * * *

Opotř. z celku 2,5332 17,7209 9,3605 5,1403 1,8201 0,4467 4,8002 1,7689 0,8800 2,6468 0,3378 4,3069 3,2000 2,1700 7,9500 2,7300 2,2045 3,2000 73,2168

2 786,0,9390 0,9388 0,8526 0,8217 1,0000 2,1230 0,2130

Základní cena upravená [Kč/m ] 3 3 Plná cena: 1 689,60 m * 778,05 Kč/m

= =

778,05 1 314 593,28 Kč

Výpočet nedokončené stavby: Úprava ceny za nedokončené konstrukce Nedokončená stavba

* =

0,9798 1 288 064,79 Kč

Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 73,2168 %


Stránka 30 z 35



Úprava ceny za opotřebení

=

Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem

*

Zemědělské stavení bez čp/če - zjištěná cena

=

943 079,82 Kč 344 984,97 Kč

1/2 172 492,49 Kč

1.2. Přípojky elektro 3fázové, kabel Al 16 mm2 v zemi Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

3.1.1. Přípojky elektro 3fázové, kabel Al 16 mm2 v zemi 5,00 m 2224

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 5,00 m * 140,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:

= * * * =

700,- Kč 1,0000 2,2410 0,2130 334,13 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 5 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 45 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 5 / 50 = 10,000 %

-

33,41 Kč

Přípojky elektro 3fázové, kabel Al 16 mm2 v zemi - zjištěná cena

=

300,72Kč

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 2,50 m * 225,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:

= * * * =

562,50 Kč 1,0000 2,3390 0,2130 280,24 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 50 = 80,000 %

-

224,19 Kč

Schodiště betonové - zjištěná cena

=

56,05Kč

1.3. Schodiště betonové Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:


12.4. Schodiště betonové 2,50 m 242

Stránka 31 z 35



2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):

0,2130 2,1230

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava 2 [Kč/m ] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 44,55 1,00 2,1230 0,2130 § 32 odst. 1 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění (§ 28 odst. 2) § 32 odst. 1 (§28 o. 2) 44,55 0,30 2,1230 0,2130 2 Cena pozemku nesmí být nižší než 20,- Kč / m . Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2

zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 32 odst. 1 (§28 o.zahrada 2) § 32 odst. 1 (§28 o.trvalý travní porost 2) Stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo

BPEJ

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 20,15

Cena [Kč] 7 274,15

St. 221/4

70,00

20,15

1 410,50

St. 317/1

372,00

20,15

7 495,80

786/10

74,00

20,00

1 480,-

3 146,00

20,00

62 920,-

812

80 580,45

Výměra [m2] 43 109,00 43 109,00

Jiný pozemek: Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků: Zatřídění Zákl. cena 2 [Kč/m ] § 32 odstavec 3 2,58 2 Cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m . Název

§ 32 odstavec 3 ostatní plocha Jiný pozemek - celkem

Parcelní číslo 1136/2

40 % 40,00 % JC [Kč/m2] 2,82

Koef. 0,25

Výměra 2 [m ] 53,00

Úprava [%] 40,00

UC [Kč/m2] 3,95

Cena [Kč] 170 280,55 170 280,55 * 1,0000 170 280,55

Přirážka

Kp

40 %

1,000

Upr. cena 2 [Kč/m ] 0,90 1,-

Srážka [%]

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 1,00 =


6,04 20,00

Výměra 2 [m ] 361,00

ovocný sad 808/13 85 001 Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělský pozemek oceněný dle § 29 - celkem

Typ

20,15

Parcelní číslo St. 221/3

Zemědělský pozemek oceněný dle § 29. Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: Obce s 2-5 tisíci obyv. - vlastní území: Celková úprava ceny: Název

Upr. cena 2 [Kč/m ]

Cena [Kč] 53,53,250 914,- Kč

Stránka 32 z 35


Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem Pozemky - zjištěná cena


* =

1/2 125 457,- Kč

C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Zemědělské stavení bez čp/če 1.2. Přípojky elektro 3fázové, kabel Al 16 mm2 v zemi 1.3. Schodiště betonové

172 492,50 Kč 300,70 Kč 56,10 Kč

1. Ocenění staveb celkem

172 849,30 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

125 457,- Kč

2. Ocenění pozemků celkem

125 457,- Kč

Celkem

298 306,30 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

298 306,30 Kč

298 310,- Kč

slovy: Dvěstědevadesátosmtisíctřistadeset Kč


Stránka 33 z 35



C. Závěr Výsledné ceny Celková rekapitulace stanovení obvyklé ceny: Podíl id. 1/2 na zemědělském stavení a pozemcích p.č. St. 221/3, St. 221/4 a St. 317/1

175 000 Kč

Podíl id. 1/2 na parc.č. 812, k.ú. Rokytnice v Orlických horách

320 000 Kč

Podíl id. 1/2 na parc.č. 786/10, k.ú. Rokytnice v Orlických horách Podíl id. 1/2 na parc.č. 1136/2, k.ú. Rokytnice v Orlických horách Podíl id. 1/2 na parc.č. 808/13, k.ú. Rokytnice v Orlických horách Obvyklá cena celkem - podíl id. 1/2 na LV č. 654, k.ú. Rokytnice v Orlických horách Zjištěná cena dle vyhlášky

7 500 Kč 27 Kč 77 500 Kč 580 027 Kč 298 310 Kč

Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody, výnosové metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti – podílu ve výši id. 1/2 na zemědělském stavení bez čp/če, stojícím na pozemku parc.č. St. 317/1, a na pozemcích parc.č. St. 221/3, St. 221/4, St. 317/1, 786/10, 808/13, 812 a 1136/2 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Rokytnice v Orlických horách, obec Rokytnice v Orlických horách, okres Rychnov nad Kněžnou; podle stavu ke dni 12.6.2012, ve výši:

580 027,- KČ slovy: Pětsetosmdesáttisíc dvacetsedm korun českých V Praze dne 1.7.2012 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 682/168/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 168 - 2012.


Stránka 34 z 35



E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV č. 654 ze dne 9.5.2012 Katastrální mapa – dálkový náhled Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti ze dne 12.6.2012


Stránka 35 z 35

Výpis z katastru nemovitostí LV č. 654

Katastrální mapy – dálkový náhled Pozemky parc.č.. St. 221/3, St. 221/4, St. 317/1 317/1, 786/10 a 1136/2

Pozemek parc.č. 812

Pozemek parc.č. 808/13

Mapy oblasti

Letecká fotomapa – pozemky parc.č. St. 221/3, St. 221/4, St. 317/1, 786/10, 1136/2; zemědělské stavení

Letecká fotomapa – pozemek parc.č. 812

Letecká fotomapa – pozemek parc.č. 808/13

Umístění nemovitosti v rámci obce „Rokytnice v Orlických horách“ 1) pozemky parc.č. St. 221/3, St. 221/4, St. 317/1, 786/10, 1136/2; zemědělské stavení bez čp/če GPS: 50°9'53.798"N 16°27'31.690"E 2) pozemek parc.č. 812 GPS: 50°9'58.688"N, 16°27'28.348"E 3) pozemek parc.č. 808/13 GPS: 50°10'6.653"N, 16°26'53.403"E

Umístění nemovitosti v rámci obce „Rokytnice v Orlických horách“ a okolí

Umístění nemovitosti v rámci regionu

Fotodokumentace nemovitosti

Východní pohled na zemědělské stavení

Jižní pohled na zemědělské stavení

Severní pohled na zemědělské stavení

Západní pohled na zemědělské stavení

Pozemky parc.č. St. 221/3 a St. 221/4


Pozemek parc.č.808/13

Pohled na pozemek parc.č. 812


2012

Recommend Documents