2012

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

642/81/2012

o obvyklé ceně nemovitosti - podílu ve výši id. 1/6 na rodinném domě č.p. 69, stojícím na pozemku parc.č. 187, a na pozemcích parc.č. 187 a 188 vč. příslušenství; to vše v k.ú. 724815 Pohoř, obec Odry, okres Nový Jičín.

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Praha 10 Na Zátorce 590/12 160 00 Praha 6

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č.j.: 167 EX 14/11-35 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 17.2.2012.

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 1.3.2012 posudek vypracovala: Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8 Posudek obsahuje včetně titulního listu 24 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze dne 29.3.2012

Znalecký posudek č. 642/81/2012

Stanovení obvyklé ceny

OBSAH A.

Nález .......................................................................................................................................................... 3

1.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 3 1.1.

Znalecký úkol ..................................................................................................................................... 3

1.2.

Informace o nemovitosti..................................................................................................................... 3

1.3.

Prohlídka nemovitosti ........................................................................................................................ 3

1.4.

Podklady pro vypracování posudku ................................................................................................... 3

1.5.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 5

1.6.

Vlastnické a evidenční údaje ............................................................................................................. 5

1.7.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 6

1.8.

Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku ...................................................................................... 6

1.9.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 7

2.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 7 2.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 7

2.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 7

2.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 7

2.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 7

3.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI ............................................................................................................ 8 3.1.

Poloha a vnější vlivy .......................................................................................................................... 8

3.2.

Rodinný dům s příslušenstvím........................................................................................................... 9

3.3.

Pozemky .......................................................................................................................................... 11

3.4.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 12

B.

Posudek ................................................................................................................................................... 13

4.

STANOVENÍ HODNOTY ......................................................................................................................... 13 4.1.

Srovnávací metoda .......................................................................................................................... 13

4.2.

Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování ................................................................. 17

C.

Závěr ........................................................................................................................................................ 23

D.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 23

E.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 24

Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 [email protected] tel. 604555649

Stránka 2 z 24



A. Nález 1. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 1.1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: I. stanovit obvyklou cenu nemovitosti uvedených v exekučním příkazu č.j.: 167 EX 14/11 - 8, tedy podílu ve výši id. 1/6 na rodinném domě č.p. 69, stojícím na pozemku parc.č. 187, a na pozemcích parc.č. 187 a 188 vč. příslušenství; to vše v k.ú. 724815 Pohoř, obec Odry, okres Nový Jičín, zapsané na listu vlastnictví č. 47 u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, KP Nový Jičín. II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených Znalec ocení nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku (§ 66 odst. 5 zák.č. 120/2001 Sb., exekuční řád).

1.2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Rodinný dům č.p. 69 s pozemky a příslušenstvím – podíl id. 1/6 Moravskoslezský Nový Jičín Odry Pohoř

Technický popis stavebního objektu, jeho konstrukční provedení a popis technického vybavení je detailně proveden níže v části 3 – Celkový popis nemovitosti.

1.3. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena při místním šetření konaném dne 1.3.2012 bez přítomnosti vlastníka nemovitosti. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalkyni i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitostech ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitosti účastnit a zpřístupnit tak i její interiér. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem Mgr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a dále z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření.

1.4. Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalkyní opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady:


Stránka 3 z 24



Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, list vlastnictví číslo 47 ze dne 18.2.2012, katastrální území Pohoř, obec Odry, okres Nový Jičín; – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce pro Soudní exekutor Ivanko Igor JUDr. – viz.příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č.j.: 167 EX 14/11-35 ze dne 17.2.2012 Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 47 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, katastrální území Pohoř – dálkový náhled - viz.příloha Informace získané při místním šetření Mapa oblasti – viz.příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz.příloha Záznam z prohlídky nemovitosti Databáze realizovaných nemovitostí www.reality.cz, www.sreality.cz, www.realitymix.centrum.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Kolektiv autorů – Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Zbyněk Zazvonil – Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objekt – báze II. Pololetí 2010, Porings, s.r.o. Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2012 Odborný čtvrtletník „ Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2012 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o.s., ročníky 2010 až 2012 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Financování developerských projektů (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Trend Report 2006, 2008, 2010


Stránka 4 z 24



1.5. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcná omezení: S výslednou hodnotou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné hodnoty zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

1.6. Vlastnické a evidenční údaje Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že oceňovaná nemovitost je ve vlastnictví: * LV č. 47 pro k.ú. Pohoř, obec Odry, okres Nový Jičín ALV:

BLV:

FLV:

Winkler Milan, Domašov 381, Bělá pod Pradědem, 790 01, Jeseník 1; identifikátor : 691018/5469, podíl: 1/6 Winkler Milan, Pohoř 69, 742 35 Odry; identifikátor: 470214/436, podíl: 1/3 Winkler Radek, Růžová 738/9, 742 35, Odry; identifikátor: 680401/0554, podíl: 1/2 Stavby: Pohoř , č.p. 69; způsob využití – bydlení; na parc.č. 187 Pozemky: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: 2 parc.č. 187 zastavěná plocha a nádvoří 290 m 2 parc.č. 188 zahrada zemědělský půdní fond 735 m Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: 2 parc.č. 188 72604 735 m


Stránka 5 z 24



1.7. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 47 ze dne 18.2.2012 váznou na oceňované nemovitosti zástavní práva – viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 47 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitosti - viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno. Jiné závady – plomba „P“ Na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 47 je dále u nemovitostí uvedena plomba „P“ – údaje výpisu jsou dotčeny změnou právních vztahů č.j.: Z-2354/2012-804, Z-2759/2012-804, Z-2764/2012-804. Řízení se týkají zástavních práv a poznámky soudních exekutorů, veškerá tato řízení již byla ukončena. Tato skutečnost není ve znaleckém posudku zohledněna.

1.8. Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou hodnotu nemovitosti.


Stránka 6 z 24



1.9. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití staveb. Nebyla předložena žádná výkresová dokumentace, nebylo možné provést zaměření nemovitosti, a proto muselo být přistoupeno k převzetí venkovních rozměrů z katastrální mapy, výšky jsou odhadnuty. Na stavebním úřadě Odry se dle sdělení ze dne 22.2.2012 se nenachází žádná dokumentace k nemovitosti.

2. METODY OCENĚNÍ 2.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

2.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.

2.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Hodnota nemovitosti se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitostí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které je oceňovaná nemovitost srovnávána. U rezidenčních nemovitostí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.

2.4. Metody aplikované v ocenění V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla


Stránka 7 z 24



dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný rodinný dům s pozemky, u kterého je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitostí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání vypočtena taktéž hodnota porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Ocenění je provedeno dvěma způsoby: pomocí aktuální prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., 460/2009 Sb., 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání a upravení pomocí hodnototvorných faktorů Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

3. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI 3.1. Poloha a vnější vlivy Oceňovaná nemovitost se nachází v okrese Nový Jičín poblíž dálnice D1 v obci Odry – odlehlá část obce Pohoř, přibližně na půli cesty mezi Olomoucí (45 km) a Ostravou (37 m) v k.ú.Pohoř. Jedná se o zemědělsky orientovanou obec ležící na vyvýšenině nad řekou Odra a dálnicí D1 v nadmořské výšce cca. 450 m.n.m., zástavba obce je obklopena prstencem orné půdy, dále od zástavby se však nachází listnaté lesy. Nemovitost se nalézá na jihozápadním okraji obce při silnici vedoucí směrem na obec Odry asi 150 m západně od místního kostela. Jedná se o tradiční, klidnou lokalitu bydlení, převažuje zde zástavba původních rodinných domů a zemědělských stavení. V části obce Pohoř chybí občanská vybavenost, základní potřebná je k dispozici v cca. 4 km po silnici vzdálené obci Odry, veškerá v Novém Jičíně (15 km). Obec je průměrně dostupná osobní dopravou, veřejnou dopravou špatně, leží na málo frekventované silnici III. třídy, nájezd na dálnici D1 (exit 321) je vzdálen cca. 8 km jízdy autem. Z veřejné dopravy je v obci pouze zastávka autobusů ČSAD, které zajišťují spojení do obce Odry – pouze 4 spoje za den. Příjezd k nemovitosti je po zpevněné veřejné komunikaci (parc.č. 383), parkovací možnosti jsou v ulici před domem a na pozemku majitele. Z inženýrských sítí je v místě k dispozici pravděpodobně pouze elektřina.


Stránka 8 z 24



3.2. Rodinný dům s příslušenstvím Rodinný dům je půdorysně postaven ve tvaru písmene „L“, stojí na pozemku parc.č. 187 na okraji zastavěné části obce. Vstup do objektu je přímo z ulice (veřejná komunikace) dřevěnými vraty – pravděpodobně umožňující průjezd autem do dvora. Dům je pravděpodobně částečně podsklepený, má částečně obytné 1.NP a stavebně neupravené podkroví – půdu. Ve dvoře se dále nachází zděná kůlna a u domu kopaná studna, která tvoří příslušenství. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy obdobného charakteru. Objekt je napojen na elektřinu, voda je získávána pravděpodobně ze studny a odpad je sveden do žumpy. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca. 100 lety Počet podlaží: částečně 1 podzemní podlaží, 1 nadzemní podlaží, půda Základy: kamenné bez izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné z pálených plných cihel, 1.PP pravděpodobně částečně kamenné Stropy: dřevěné trámové Střecha: sedlová/valbová, krov dřevěný Krytina střechy: kombinace: pálené tašky či osinkocementové šablony Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování střešních prostupů z pozinkovaného částečně zkorodovaného plechu Vnější povrchy: kombinace: omítka břízolitová a vápenná, kamenný sokl Vstupní dveře do objektu: dřevěná vrata Vrata: dřevěná Okna: dřevěná zdvojená Bleskosvod: není proveden Komíny: 1x POPIS INTERIÉRU (pravděpodobně): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v koupelně a v kuchyni za kuchyňskou linkou, obklad parapetů Schody: konstrukce: dřevěná Dveře: dřevěné plné či prosklené s dřevěnými či kovovými zárubněmi Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: původní dřevěné, z betonové mazaniny, PVC a keramické dlažby Vytápění: ústřední na tuhá paliva Ohřev teplé vody: el.bojler Vnitřní vodovod: je proveden Hygienické vybavení: podstandardní - vana, umyvadlo, WC Vnitřní kanalizace: je provedena Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: kompletní rozvod světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: podstandardní kuchyňská linka - dřez, el.sporák Údržba: prováděna běžná údržba Předpokládaná dispozice Rodinný dům pravděpodobně obsahuje 1 bytovou jednotku – odhadem 2+1 a je užívána k bydlení. Dům nelze pravděpodobně jednoduchou stavební úpravou rozdělit v poměru dle výše oceňovaného spoluvlastnického podílu.


Stránka 9 z 24



Informativní odhad vnitřních výměr rodinného domu Podlaží Místnost 1.PP sklep - odhad 0,6 x zastavěná plocha 1.PP Započitatelná plocha 1.PP obytná část - odhad 0,7 x zastavěná plocha části 1.NP 1.NP průjezd do dvora - 0,65 x zastavěná plocha části 1.NP

Podlahová plocha 69,66 81,27 16,38

Zohledněno 50% 100% 0%

Započitatelná plocha 2 34,83 m 2 34,83 m 2 81,27 m 2 0,00 m 2

Započitatelná plocha 1.NP

81,27 m

Celková započitatelná plocha

116,10 m

2

Informativní odhad obestavěného prostoru rodinného domu Podlaží

Výpočet

1.PP 1.NP

9*12,9 9*12,9 4,5*5,6 9*12,9+4,5*5,6 - nadezdívka

zastřešení

9*8,9*3,8*0,5

Konstrukční výška 2,4 3 3 1

m m m m

Zastavěná plocha 116,10 116,10 25,20 141,30

Obestavěný prostor 2

m 2 m 2 m 2 m

279 348 76 141

4,5*5,6*2,5*0,5 Obestavěný prostor Zastavěná plocha 1.NP Zastavěná plocha všech podlaží

3

m 3 m 3 m 3 m

152 m

3

32 m

3

1 028 m

3

2

141 m 2 399 m

Stáří a stavebně technický stav Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca. 100 lety, v současnosti je pravděpodobně převážně v původním stavu bez provedené celkové rekonstrukce. Rozdílného stáří jsou fasádní omítky a střešní krytina. Klempířské prvky, osinkocementová střešní krytina a okna jsou již na sklonku své životnosti. Objekt je však bez viditelných statických poruch. U vnitřních konstrukcí a vybavení předpokládám nevalný opotřebovaný stav – pravděpodobně již neodpovídá dnešním standardním požadavkům na bydlení. Příslušenství -

Venkovní úpravy a) Přípojky inženýrských sítí – elektřina, voda ze studny, odpad do žumpy b) Žumpa c) Oplocení – pozemek parc.č. 188 je částečně oplocen dřevěným plotem ve špatném stavu

-

Kůlna I. – ve východní části pozemku parc.č. 187 se nachází pravděpodobně zděná stavba kůlny. Střecha je pultová, krytina vlnitá plechová, krov dřevěný, klempířské prvky jsou provedeny, okna dřevěná, fasáda omítnutá břízolitová, dveře dřevěné, elektřina je pravděpodobně zavedena. Stáří objektu odhaduji na cca. 80 let, stav je pravděpodobně nevalný až zhoršený.


Stránka 10 z 24


Informativní odhad obestavěného prostoru kůlny Konstrukční Podlaží Výpočet výška 1.NP 7,5*5,6 2,5 m zastřešení

7,5*5,6*1,2*0,5 - pultová střecha

Obestavěný prostor -


Zastavěná plocha 2 42 m

Obestavěný prostor 3 105 m 25 m

3

130 m

3

Studna – na pozemku parc.č. 188 se nachází kopaná studna, stáří odhadem cca. 60 let, hloubka cca. 7 m

3.3. Pozemky Předmětem ocenění je také spoluvlastnický podíl na pozemcích parc.č. 187 a 188, které jsou zapsané na LV č. 47 ze dne 18.2.2012 pro k.ú. Pohoř, okres Nový Jičín. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládám nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Pozemky jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci, přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Dle prohlížečky záplavových oblastí se pozemky nenacházejí v záplavové oblasti. Pozemky společně se stavbou tvoří jednotný funkční celek. Sousední parcely: parc.č. 187: 188, 189, 190 parc.č. 188: 187, 189, 190, 197/3, 409 Pozemek parc.č. 187 2 Pozemek s výměrou 290 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je mírně svažitý, má tvar písmene „L“ a je z velké část zastavěn rodinným domem č.p. 69, kůlnou a přístřešky. Zbylá část pozemku tvoří uzavřené nádvoří. U tohoto pozemku je druh a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí převážně v souladu se skutečným stavem.

Pozemek parc.č. 188 2 Pozemek s výměrou 735 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zahrada, je rovinatý až mírně svažitý nepravidelného tvaru a tvoří zahradu k rodinnému domu. Pozemek je zatravněný, částečně udržovaný, ve východní části oplocený. V západní části pozemku se nachází kopaná studna. U tohoto pozemku je druh a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.


Stránka 11 z 24



3.4. Shrnutí Adresa: okres Nový Jičín, obec Odry - část obce Pohoř č.p. 69 Nemovitost: Dispozice: Podlažnost: Obestavěný prostor: Započitatelná plocha:

zděný RD s pozemky a příslušenstvím - podíl id. 1/6 cca. 2+1 část. 1PP + 1NP + půda 3 1 028 m 2 116,10 m

Stav: Vybavení: Příslušenství: Výměra pozemků: Zast. plocha 1.NP:

nevalný až špatný podstandardní zděná kůlna, studna 2 1 025 m 2 116 m

Povyšující faktory o Klidná lokalita Ponižující faktory o Špatná dostupnost veřejnou dopravou a špatná občanská vybavenost o Pravděpodobně původní stav a podstandardní vybavení o Z inženýrských sítí je pravděpodobně v místě pouze elektřina


Stránka 12 z 24



B. Posudek 4. STANOVENÍ HODNOTY 4.1. Srovnávací metoda Srovnávací kritéria Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitostí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl v umístění nemovitostí především z hlediska občanské vybavenosti, dopravní dostupnosti, možnosti dalšího rozvoje a atraktivitě okolí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků příslušejících k rodinnému domu. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitosti, stáří, provedené rekonstrukce materiálové provedení nosných konstrukcí. K 4 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard vybavení nemovitosti. K 5 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,8 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizační ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 6 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem.

Reprezentanti – srovnávané nemovitosti Reprezentant č. 1 Adresa: obec Vrážná Jedná se o rodinný dům o velikosti 2+1 s půdou a přilehlým pozemkem o velikosti 1932 m2

Popis: 5 minut na D1 a 30 minut jízdy do Ostravy. Plyn na hranici pozemku. Elektřina a voda k dispozici. Rovinatý a slunečný pozemek.

Objekt: Dispozice: Podlažnost:

Stav: Vybavení: Příslušenství:

zděný RD 2+1 1NP + půda

nevalný podstandardní -

Fotodokumentace:

Pozemek: Započitatelná plocha: Nabídková cena: 2

Cena Kč/m ZP:


2

2 Zastavěná plocha: 100 m 3 Obestavěný prostor: - m zdroj: www.sreality.cz

1 932 m 2 85 m 630 000 Kč 7 412 Kč/m

2

datum: 29.3.2012

Stránka 13 z 24



Reprezentant č. 2 Adresa: obec Suchdol nad Odrou, ul. 1. máje Jedná se o samostatný rodinný dům. V přízemí se nachází čtyři pokoje (21,17m2,18,66m2,15,57m2, 12,34m2), kuchyň (17,04m2), koupelna (8,28m2), chodba Popis: (7m2), technická místnost a WC. V druhém patře jsou dva pokoje (17m2, 13,25m2) a půdní prostor (možnost dalších tří pokojů). Na dvoře se nachází hospodářská místnost s velkou garáží, před domem je zahrada s ovocnými stromy. Celý pozemek je oplocen.



zděný RD 6+1 1NP + podkroví/půda

nevalný podstandardní garáž

Fotodokumentace:

2

Pozemek: Započitatelná plocha:

Zastavěná plocha: Obestavěný prostor:

712 m 2 144 m 999 000 Kč

Nabídková cena: 2

Cena Kč/m ZP:

6 938 Kč/m

2

155 m 3 - m

zdroj: www.sreality.cz 2

datum: 27.3.2012

Reprezentant č. 3 Adresa: obec Odry, ul. Mendlova Popis:

Jedná se o RD je původním stavu, kde je menší míra investic, převážně do nových rozvodů, oken a omítek. Byl využíván jako dvougenerační.


zděný RD 2x 2+1 1PP + 1NP + podkroví


nevalný standardní garáž

2


85 m 3 - m

Fotodokumentace:


Cena Kč/m ZP:

1 000 m 2 149 m 990 000 Kč 6 644 Kč/m

2


datum: 27.3.2012

Reprezentant č. 4 Adresa: obec Suchdol nad Odrou, ul. Komenského Jedná se o rodinný dům s dvougaráží/dílnou. Dům je podsklepený dvoupodlažní dům. V přízemí domu vstupní hala, 3 pokoje, kuchyně, koupelna a WC, ve II.NP 2 pokoje, koupelna, Popis: WC a velká terasa. Možno využít i jako 2generační bydlení, byty 3+1 a 2+1. K domu náleží hospodářská budova, kterou je možno využít jako garáž pro 2 automobily nebo dílnu.



zděný RD 3+1 a 2+1 1NP + podkroví


střední standardní hospodářská budova 2garáž

Stránka 14 z 24



Fotodokumentace:

2


Cena Kč/m ZP:

9 167 Kč/m

2


511 m 2 180 m 1 650 000 Kč

110 m 3 - m


datum: 27.3.2012

Reprezentant č. 5 Adresa: obec Jeseník nad Odrou Jedná se o rodinný dům 3+1, užitná plocha 90 m², čtyři místnosti, provizorní sociální

Popis: zařízení. Nutná rekonstrukce. V domě je plyn, obecní vodovod, elektrika 220, 380V, možná půdní vestavba.



zděný RD 3+1 1NP + půda

nevalný podstandardní -

Fotodokumentace:


Cena Kč/m ZP:

2


700 m 2 90 m 480 000 Kč 5 333 Kč/m

2

140 m 3 - m


datum: 9.3.2012

V obci a okolí je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitostech. V inzerci se vyskytuje poměrně velké množství obdobných nemovitostí v nevalném stavu, převážně podstandardně vybavených s obdobnou velikostí či větších. V regionu je poměrně vysoká nezaměstnanost (v obci více jak 14%), koupěschopnost místního obyvatelstva je dosti nízká. Velkou nevýhodou je především špatná dostupnost veřejnou dopravou. Z výše uvedeného je zřejmé, že je poměrně obtížné zobchodovat nemovitost v krátkém čase a za dobrou cenu. Srovnávací hodnota je stanovena s velikou obezřetností se zohledněním všech hodnototvorných faktorů. Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitostech Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitosti. Reálnou prodejnost takovéhoto podílu odhaduji na 75 % obvyklé ceny, vzhledem k tomu, že spoluvlastnický podíl o velikosti 1/6 je pro kupujícího výrazně méně atraktivní z důvodu možných komplikací při užívání s dalšími spoluvlastníky. Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 47 ze dne 18.2.2012 má oceňovaná nemovitost celkem 3 spoluvlastníky – pravděpodobně všichni rodinní příslušníci. Nemovitost pravděpodobně nelze jednoduchou stavební úpravou rozdělit v poměru dle výše oceňovaného spoluvlastnického podílu.


Stránka 15 z 24



Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitostech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Obvyklou cenou se pro účely zákona o oceňování nemovitostí rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku. Městský soud v Praze v usnesení ze dne 18.2.2009 č. j. 16 Co 53/2009-75 rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/08-100 tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitosti a menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %." Znalci postupují při oceňování spoluvlastnických podílů oběma způsoby, tedy cenu z důvodu spoluvlastnictví snižují o cca 10 až 25 %, i vypočítávají bez snížení jako podíl z ceny celé nemovitosti. Tabulka srovnání reprezentantů Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty

R.

nabídková 2 cena v Kč/m

Poloha

Pozemek

Stav

Vybavení

Zdroj

Ostatní

1. 2. 3. 4. 5.

7 412 6 938 6 644 9 167 5 333

0,95 0,90 0,92 0,90 0,95

0,90 1,02 1,00 1,05 1,02

1,00 1,00 0,98 0,95 1,00

1,00 1,03 0,95 0,90 1,00

0,90 0,90 0,90 0,85 0,90

1,00 1,00 1,02 0,95 1,05

2

Průměrná přepočtená nabídková cena Kč/m započitatelné plochy 2

přepočtená NC v 2 Kč/m 5 703 5 904 5 224 5 981 4 884 5 539

Měrná jednotka - m započitatelné plochy Předběžná srovnávací hodnota

116,10 643 097

Srovnávací hodnota - podíl id. 1/6 na LV č. 47, k.ú. Pohoř Srovnávací hodnota - podíl id. 1/6 na LV č. 47, k.ú. Pohoř (odhad 75% z vypočtené srovnávací hodnoty)

107 183

Srovnávací hodnota - podíl id. 1/6 na LV č. 47, k.ú. Pohoř

80 387 80 000

Vyhodnocení srovnávací hodnoty Nabídka nemovitostí v obci Odry - Pohoř na serveru www.sreality.cz: byly nalezeny celkem 3 nemovitostí s nabídkovou cenou od 790.000 Kč do 1.400.000 Kč. Nabídka nemovitostí v obci Odry - Pohoř na serveru www.reality.cz: nebyla nalezena žádná. Dle http://www.e-aukce.com/ není v současnosti uvedena žádná dobrovolná či nedobrovolná dražba. Ve stanovené srovnávací hodnotě nemovitosti je také zohledněn fakt, že je posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňovaná nemovitost by měla být rychle obchodovatelná za stanovenou cenu, při exekuční dražbě nemovitosti daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovitosti v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Z výše uvedené tabulky je zřejmé, že cenový rozptyl nabízených nemovitostí souvisí s jednotlivými odlišnostmi konkrétních nemovitostí a to zejména s rozdíly v poloze, velikosti pozemku, stavu, vybavení a příslušenství. Vzhledem k tomu, že v průběhu inzerování prodeje nemovitosti se ceny oproti prvotní nabídce běžně snižují o cca. 5% až 20%, indikuji dle této metody obvyklou cenu nemovitosti ve výši 80.000,- Kč.


Stránka 16 z 24



4.2. Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování A. Nález 1. Informace o nemovitosti – viz.výše 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti – viz.výše 3. Obsah posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům č.p. 69 1.2. Kůlna 1.3. Studna 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek

B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům č.p. 69 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):

Rodinný dům § 26a porovnávací metoda Moravskoslezský kraj, nad 2 000 do 10 000 obyvatel 100 let 3 3 161,- Kč/m

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 9*12,9 1.NP: 9*12,9+4,5*5,6 Název podlaží 1.PP: 1.NP:

2

= =

Zastavěná plocha 2 116,10 m 2 141,30 m

116,10 m 2 141,30 m

Konstrukční výška 2,40 m 3,00 m

Obestavěný prostor: 1.PP: 1.NP: zastřešení:

(9*12,9)*(2,40) (9*12,9+4,5*5,6)*(3,00) (9*12,9+4,5*5,6)*1 9*8,9*3,8*0,5+4,5*5,6*2,5*0,5 Obestavěný prostor - celkem:

= = = = =

3

278,64 m 3 423,90 m 3 141,30 m 3 183,69 m 3 1 027,53 m

:

Podlažnost Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,82


ZP1 ZP

= =

2

141,30 m 2 257,40 m

Stránka 17 z 24



Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. 0. Typ stavby - Podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům III 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně II 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, vlastní studna na pozemku II 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové III 7. Zákl. příslušenství v RD - Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. II nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu II 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo II jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem III 12. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu I 13. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (předpoklad IV provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 100 let: 0,60

Vi typ C 0,00 0,00 0,00 0,01 -0,05 0,00 -0,05 0,00 -0,03 0,00 0,01 -0,10 0,65

12

Index vybavení IV = (1 +  Vi) * V13 * 0,60 = 0,308 i=1

Index polohy: Název znaku č. 1. Význam obce - bez většího významu I 2. Úřady v obci - obecní úřad I 3. Poloha nemovitosti - okrajová území obce II 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - žádný obchod nebo pouze se I základními potravinami 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - žádná základní škola ani sportovní I zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - žádné zdravotnické zařízení I 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost v obci - vyšší než je průměr v kraji I 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II

Pi 0,00 0,00 -0,01 0,00 -0,03 -0,04 -0,05 0,03 0,00 -0,04 0,00 0,00

12

Index polohy IP = (1 +  Pi) = 0,860 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti

č. I

Ti -0,10

II I

0,00 -0,05

3

Index trhu IT = (1 +  Ti) = 0,850 i=1


Stránka 18 z 24



Celkový index I = IV * IP * IT = 0,308 * 0,860 * 0,850 = 0,225 Ocenění: 3 3 Cena upravená CU = IPC * I = 3 161,- Kč/m * 0,225 = 711,23 Kč/m 3 3 CP = CU * OP = 711,23 Kč/m * 1 027,53 m = 730 810,16 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

= =

Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem

730 810,16 Kč 730 810,16 Kč

*

Rodinný dům č.p. 69 - zjištěná cena

1/6

=

121 801,69 Kč

1.2. Kůlna Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha 1.NP 7,5*5,6

2

=

[m ] 42,00

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. plocha 2 42,00 m

Název 1.NP

Konstr. výška 2,50 m

Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor 1.NP (7,5*5,6)*(2,50) zastřešení 7,5*5,6*1,2*0,5 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy


Hodnocení Obj. podíl [%] Část standardu [%] S 7,10 100 S 31,80 100 S 19,80 100

3

[m ] 3 105,00 m 3 25,20 m

= =

Typ NP Z

Obestavěný prostor 3 105,00 m 3 25,20 m 3 130,20 m

Koeficient 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 7,10 31,80 19,80

Stránka 19 z 24



4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů

S S S S X S S S S

7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80

Ocenění: 3 Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m ] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): 3

Základní cena upravená: [Kč/m ] 3 3 Plná cena: 130,20 m * 2 129,29 Kč/m

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 0 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 80 = 100,000 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 14 činit 85 %

100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

= * * * *

7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80 100,00

1 250,1,0000 1,0000 2,1030 0,8100

= =

2 129,29 277 233,56 Kč

=

235 648,53 Kč 41 585,03 Kč


*

1/6

Kůlna - zjištěná cena

=

6 930,84 Kč

+ + + = * * * =

9 750,- Kč 7 620,- Kč 10 780,- Kč 28 150,- Kč 1,0000 2,3230 0,8100 52 967,88 Kč

1.3. Studna Zatřídění pro potřeby ocenění: Studna § 9 Typ studny: Hloubka studny: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

Kopaná 7,00 m 1 ks 2222

Ocenění: Základní cena dle přílohy č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m další hloubka: 2,00 m * 3 810,- Kč/m elektrické čerpadlo: 1 ks * 10 780,- Kč/ks Základní cena celkem: Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:


Stránka 20 z 24



Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 100 = 80,000 %

=

42 374,30 Kč 10 593,58 Kč


*

1/6

Studna - zjištěná cena

=

1 765,60 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - tabulka 1: 2.2. Není možnost napojení na veřejný vodovod: -5 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -12 % Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,8100 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava Upr. cena 2 2 [Kč/m ] [%] [Kč/m ] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 82,20 1,00 2,1550 0,8100 -12,00 126,266 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 82,20 0,40 2,1550 0,8100 -12,00 50,506 Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2

zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo 187 188

Výměra 2 [m ] 290,00

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 126,266

735,00

50,506 =

Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem Pozemek - zjištěná cena


* =

Cena [Kč] 36 617,14 37 121,91 73 739,05 73 739,05 Kč

1/6 12 289,84 Kč

Stránka 21 z 24



C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům č.p. 69 1.2. Kůlna 1.3. Studna

121 801,70 Kč 6 930,80 Kč 1 765,60 Kč

1. Ocenění staveb celkem

130 498,10 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek

12 289,80 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

12 289,80 Kč

Celkem

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

142 787,90 Kč

142 788,- Kč

142 790,- Kč

slovy: Jednostočtyřicetdvatisícsedmsetdevadesát Kč


Stránka 22 z 24



C. Závěr Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

80 000 Kč 142 790 Kč

Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti – podílu ve výši id. 1/6 na rodinném domě č.p. 69, stojícím na pozemku parc.č. 187, a na pozemcích parc.č. 187 a 188 vč. příslušenství; to vše v k.ú. 724815 Pohoř, obec Odry, okres Nový Jičín; podle stavu ke dni 1.3.2012, ve výši:

80 000,- KČ slovy: Osmdesáttisíc korun českých

V Praze dne 29.3.2012 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 642/81/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 81 - 2012.


Stránka 23 z 24



E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV č. 47 ze dne 18.2.2012 Katastrální mapa – dálkový náhled Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti ze dne 1.3.2012


Stránka 24 z 24

Výpis z katastru nemovitostí LV č. 47

Katastrální mapa – dálkový náhled

Mapa oblasti

Letecká fotomapa – rodinný dům č.p. 69 a pozemky parc.č. 187 a 188

Umístění nemovitosti v rámci části obce Pohoř

Umístění nemovitosti v rámci obce „Odry“

Umístění nemovitosti v rámci regionu

Fotodokumentace nemovitosti

Pohled na dům z ulice z jihu

Boční pohled na RD z ulice ze západu

Okna objektu ve zhoršeném stavu

Jihovýchodní fasáda objektu a fasáda vedlejšího domu

Rodinný dům č.p. 69 a pozemky p.č. 187 a 188

Studna na pozemku p.č. 188

2012

Recommend Documents