Znalecký posudek þ. 3566/2012 o cenČ obvyklé - 1/12 pozemku parcelní þíslo 237/17, zapsaného v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úĜadem pro Olomoucký kraj, okres Šumperk, obec Sudkov, katastrální území Sudkov; ve vlastnictví Lepiþové Valérie.
Objednatel posudku:
JUDr. OndĜej Mareš Exekutorský úĜad v LitomČĜicích Novobranská 20 412 01 LitomČĜice
Úþel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce þ.j. 124 Ex 1957/06-18 prodejem nemovitosti.
Dle zákona þ. 151/1997 Sb. o oceĖování majetku ve znČní zákona þ. 121/2000 Sb., þ. 237/2004 Sb. a þ. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí ýeské republiky þ. 540/2002 Sb. ve znČní vyhlášky þ. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 11.7.2012 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Holeþkova 657 150 00 Praha 5 – KošíĜe
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
Posudek obsahuje 7 stran textu vþetnČ titulního listu a 8 stran pĜíloh. Objednateli se pĜedává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 24.7.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místČ a þase nemovitosti zapsané na LV þ. 417, vedené Katastrálním úĜadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracovištČ Šumperk, kat. úz. Sudkov, obec Sudkov.
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: pozemek 788 21 Sudkov Region: Olomoucký Okres: Šumperk Katastrální území: Sudkov 3. Prohlídka a zamČĜení nemovitosti: Prohlídka a zamČĜení nemovitosti bylo provedeno dne 11.7.2012 bez pĜítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 3.5.2012, LV 417, kat. úz. Sudkov, Katastrální úĜad pro Olomoucký kraj, KP Šumperk, vyhotoven dálkovým pĜístupem - kopie mapy katastrální ze dne 9.5.2012, mapový list þ. ZábĜeh 6-2/21, mČĜítko 1:1000, kat. úz. Sudkov - exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 1957/06-18 ze dne 24.10.2006 - usnesení o ustanovení znalce þ.j. 124 EX 1957/06-117 ze dne 3.5.2012 - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skuteþnosti a výmČry zjištČné na místČ samém 5. Vlastnické a evidenþní údaje: Vlastnictví k oceĖovaným nemovitostem nebylo doloženo nabývacími listinami, ale je evidenþnČ vyznaþeno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví þ. 417, kat. úz. Sudkov, obec Sudkov, okres Šumperk, ze dne 3.5.2012 oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem pĜedmČtu ocenČní je: SJM Benýšek Radek a Benýšková Eva, Sudkov 158, 788 21 Sudkov Blechta Miloš, Sudkov 158, 788 21 Sudkov SJM Havlíþek JiĜí a Havlíþková Šárka, Sudkov 158, 788 21 Sudkov Lepiþ Miloslav, Brníþko 97, 789 75 Brníþko u ZábĜeha Lepiþová Valéria, Sudkov 158, 788 21 Sudkov 2
1/6 1/6 1/6 1/12 1/12
SJM Šamšula František a Šamšulová Ivana, Sudkov 158, 788 21 Sudkov Zapletal Václav, Sudkov 158, 788 21 Sudkov Zapletalová Dagmar, Sudkov 158, 788 21 Sudkov
1/6 1/12 1/12
oddíl B - nemovitosti: pozemek parc. þ. 237/17 - ostatní plocha - jiná plocha o výmČĜe 1656 m2 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Usnesení soudu o naĜízení exekuce v Šumperku þ.j. 6Nc-1478/2006-5 ze dne 20.09.2006.; uloženo na prac. Šumperk - Exekuþní pĜíkaz sp. zn. 124 EX-1957/2006-18 ze dne 24.10.2006. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce v Šumperku þ.j. 22Nc-1181/2008-4 ze dne 31.01.2008.; uloženo na prac. Šumperk - Exekuþní pĜíkaz sp. zn. 069 EX 310/08-1 ze dne 20.02.2008. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce v Šumperku þ.j. 22Nc-1513/2008-19 ze dne 10.03.2008.; uloženo na prac. Šumperk - Usnesení soudu o naĜízení exekuce v Šumperku þ.j. 22Nc-1620/2008-6 ze dne 25.03.2008.; uloženo na prac. Šumperk - Exekuþní pĜíkaz sp. zn. 123 EX-751/2008-4 ze dne 21.04.2008. - Exekuþní pĜíkaz þ.j. 124 EX-4623/2008-14 ze dne 24.05.2008. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce v Šumperku þ.j. 22Nc-1179/2009-6 ze dne 27.01.2009.; uloženo na prac. Šumperk - Exekuþní pĜíkaz þ.j. 123EX-392/2009-7 ze dne 12.03.2009. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce v Šumperku þ.j. 22Nc-1753/2009-7 ze dne 19.03.2009.; uloženo na prac. Šumperk - Exekuþní pĜíkaz þ.j. 99 EX-2881/2009-6 ze dne 19.05.2009. - Exekuþní pĜíkaz þ.j. 103 Ex-08498/2009-8 ze dne 18.05.2009. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce v Šumperku þ.j. 22Nc-1897/2009-6 ze dne 01.04.2009.; uloženo na prac. Šumperk - Usnesení soudu o naĜízení exekuce v Šumperku þ.j. 22Nc-1178/2009-6 ze dne 27.01.2009.; uloženo na prac. Šumperk - Exekuþní pĜíkaz þ.j. 123 EX-391/2009-6 ze dne 10.03.2009. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce OS Šumperk, 22EXE 2912/2011-13 ze dne 13.07.2011.; uloženo na prac. Šumperk - Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitých vČcí þ.j. 120 EX 23222/11-12 ze dne 10.08.2011. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce v Šumperku, þ.j. 22EXE 1322/2011-13 ze dne 31.03.2011.; uloženo na prac. Šumperk - Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitých vČcí þ.j. 139 EX 04672/10-011 ze dne 26.05.2011. - Exekuþní pĜíkaz o zĜízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti þ.j. 139 EX 04672/10010 ze dne 26.05.2011. Právní moc ke dni 12.07.2011. oddíl D - jiné zápisy: - Exekuþní pĜíkaz o zĜízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti sp. zn. 120 EX 23222/11-11 ze dne 10.08.2011. oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Smlouva (dohoda) V1 2646/1994 KUPNI SMLOUVA ZE DNE 19.10.1994
3
- Smlouva (dohoda) V1 2649/1994 KUPNI SMLOUVA ZE DNE 19.10.1994 - Smlouva (dohoda) V1 2650/1994 KUPNI SMLOUVA ZE DNE 19.10.1994 - Smlouva (dohoda) V1 2651/1994 KUPNI SMLOUVA ZE DNE 19.10.1994 - Smlouva darovací ze dne 20.10.2003. Právní úþinky vkladu práva ke dni 21.10.2003. - Souhlasné prohlášení o vypoĜádání SJM ze zákona ze dne 17.10.2006. 6. Dokumentace a skuteþnost: Majitelka oceĖovaných nemovitostí nekontaktovala znalce ani za úþelem poskytnutí nutných informací, aþkoli k tomu byla v usnesení vyzvána. PĜi místním šetĜení bylo zjištČno, že oceĖovaný pozemek je oplocen a je užíván jako zahrada u bytového domu þ.p. 158. Vlastnictví dĜevostaveb nezapsaných v KN a venkovních úprav se nepodaĜilo zjistit. 7. Celkový popis nemovitosti: Sudkov leží v Olomouckém kraji, jihozápadnČ od okresního mČsta Šumperk a severovýchodnČ od ZábĜehu. V obci se základní obþanskou vybaveností je doprava zajišĢována autobusy. Kompletní obþanská vybavenost v Šumperku (cca 7 km). OceĖovaný pozemek se nachází v jižní okrajové þásti obce, je rovinný, oplocený, pĜístupný je od východu po zpevnČné místní komunikaci, využíván jako zahrada u bytového domu. 8. Obsah posudku: a) Pozemky a1) Pozemek 9. Popis objektĤ a pozemkĤ: a) Pozemky a1) Pozemek OceĖovaný pozemek se nachází v jižní okrajové þásti Sudkova, okres Šumperk. Pozemek je rovinný, oplocený strojovým pletivem, pĜístupný od východu po zpevnČné místní komunikaci, zatravnČn, s okrasnými rostlinami a zeleninovými zahrádkami, þásteþnČ neudržován, s dĜevostavbami u jižní hranice pozemku, využíván jako zahrada u bytového domu.
4
B. Posudek VýmČry, hodnocení a ocenČní objektĤ:
Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemek - § 27 - § 32 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy ocenČný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 36,08 Kþ/m2. Název
Parcelní þíslo
VýmČra Jedn. cena 2 [m ] [Kþ/m2] 1 656,00 36,08
ostatní plocha 237/17 Souþet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (pĜíl. þ. 39 - dle obce a úþelu užití): Koeficient zmČny cen staveb Ki (pĜíl. þ. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek ocenČný dle § 28 odst. 5 - celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:
* * * *
Pozemek - zjištČná cena
=
Cena [Kþ] 59 748,48 59 748,48 0,4000 0,9830 2,1550 50 627,64 50 627,64 Kþ 1 / 12 4 218,97 Kþ
Rekapitulace ocenČní pozemkĤ a) Pozemek
=
4 220,- Kþ
Cena pozemkĤ þiní celkem
4 220,- Kþ
Srovnávací indexová metoda a) Pozemky a1) Pozemek Seznam porovnávaných pozemkĤ: Výchozí cena / (A*B*C*D*E*F) = Upravená vých. cena Název Výchozí cena A B C D SP Dolní Studénky740,- Kþ/m SP Šumperk 800,- Kþ/m2 SP Nový Malín 620,- Kþ/m2 SP Brníþko 425,- Kþ/m2
2
0,60 0,60 0,60 0,60
1,50 1,50 1,50 1,00
0,40 0,80 0,60 0,40
1,30 1,30 1,30 1,30
E
F
1,00 1,00 1,00 1,25
1,00 1,00 1,00 1,00
Upravená vých. cena 1 581,20 Kþ/m2 854,70 Kþ/m2 883,19 Kþ/m2 1 089,74 Kþ/m2 4 408,83 Kþ/m2 /4
Souþet:
5
1 102,21 Kþ/m2
PrĤmČrná upravená výchozí cena: Výchozí cena: Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: B - typ stavebního pozemku: C - tĜída velikosti obce podle poþtu obyvatel: D - obchodní resp. prĤmyslová poloha: E - územní pĜipravenost, infrastruktura: F - speciální charakteristiky:
* * * * * *
Výchozí cena upravená
=
OceĖovaný pozemek: ostatní plocha p.þ. 237/17
=
1 102,21 Kþ/m2 0,60 0,40 0,40 1,30 0,75 0,30 30,97 Kþ/m2
1656 m2
VýmČra oceĖovaných pozemkĤ: 1656 m2 1 656,00 m2 á 30,97 Kþ/m2 = 51 286,32 Kþ Pozemek ocenČný srovnávací indexovou metodou - celkem Pozemek - výsledná cena
=
51 286,32 Kþ
=
51 286,32 Kþ
=
51 290,- Kþ
Rekapitulace ocenČní pozemkĤ a) Pozemek Cena pozemkĤ þiní celkem
51 290,- Kþ
C. Rekapitulace Administrativní cena 1/12 nemovitosti: Administrativní cena pozemkĤ: Administrativní cena celkem:
4 220,- Kþ 4 220,- Kþ
VČcná hodnota: VČcná hodnota pozemkĤ:
51 290,- Kþ
Stanovená vČcná hodnota celkem:
51 290,- Kþ
Stanovisko znalce: PĜi stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno pĜihlédnout nejenom k výsledkĤm jednotlivých oceĖovacích metod, ale zároveĖ ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektĤm, vztaženým k oceĖovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako napĜ. lokalita, pozice majetku v zónČ, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodáĜská situace. PĜi stanovení obvyklé ceny oceĖované nemovitosti, bylo tĜeba vzít v úvahu tyto základní skuteþnosti a ovlivĖující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalitČ je nízká b) parametry povyšující cenu: klidná þást obce
6
c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví, jednostranné využití Na základČ zjištČných hodnot výše uvedených skuteþností v místČ a po zvážení všech aspektĤ stanovuji obvyklou cenu 1/12 nemovitosti ve výši 4.200 Kþ.
Obvyklá cena 1/12 nemovitosti: 4 200,- Kþ slovy: þtyĜi tisíce dvČ stČ Kþ V Praze dne 24.7.2012 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spoleþností s ruþením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost pĜi Ministerstvu spravedlnosti ýeské republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona þíslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumoþnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky þíslo 37/1967 Sb., ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ do prvního oddílu seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnČní pro oceĖování nemovitostí, motorových vozidel a jiných vČcí movitých, majetkových práv, cenných papírĤ, podnikĤ, ostatního majetku a pro úþetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod poĜadovým þíslem 3566/2012 znaleckého deníku. OdpovČdná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spoleþnosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se spoleþností B plus B, spol. s r.o., Holeþkova 657,150 00 Praha 5 - KošíĜe, IýO: 61056049, pĜedmČt podnikání: OceĖování majetku pro vČci movité, vČci nemovité, nehmotný majetek, finanþní majetek a podnik na základČ koncesní listiny vydané živnostenským odborem úĜadu mČstské þásti Praha 5 pod þ.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která souþasnČ zajistila a zpracovala podklady pod poĜ. þ. 277/2012.
E. Seznam pĜíloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 7
