2012

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: [email protected] zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 6160-2306/2012

O ceně bytové jednotky č. 1905/5 v budově č.p. 1905, příslušející k části obce Černá Pole, na pozemku p.č. 3813, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a pozemku v rozsahu 2600/144385, vše zapsané na listu vlastnictví č. 5994 a listu vlastnictví č. 5891, vše v k.ú. Černá Pole, obec Brno, okres Brno-město.

Objednatel posudku:

JUDr. Tomáš Vrána soudní exekutor, Exekutorský úřad Přerov Komenského 38 750 02 Přerov IČ: 66246750 DIČ: CZ6205200980

Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení č.j. 103 EX 26254/10-45

Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 22.11.2012 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 16 stran a 5 stran příloh. V Přerově, dne 3.12.2012

ZNALECKÝ POSUDEK č. 6160-2306/2012

A. 1.

NÁLEZ Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 15.11.2012 vydané Exekutorským úřadem Přerov, JUDr. Tomáš Vrána, č.j. 103 EX 26254/10-45, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění nemovitostí bytové jednotky č. 1905/5 v budově č.p. 1905, příslušející k části obce Černá Pole, na pozemku p.č. 3813, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a pozemku v rozsahu 2600/144385, vše zapsané na listu vlastnictví č. 5994 a listu vlastnictví č. 5891, vše v k.ú. Černá Pole, obec Brno, okres Brno-město. Zpracovateli se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Dále se zpracovateli ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí, a stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi. Pro stanovení obvyklé (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst. 5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. V §2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.” Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv.„administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 22.11.2012 dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb.. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. stránka č. 2

Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí.

2.

Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 22.11.2012 za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Vítězslava Kožušníka a povinné, paní Ivety Markové.

3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 5994, pro k.ú. Černá Pole, obec Brno, okres Brno-město, vyhotovený objednavatelem dne 14.11.2012, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Výpis z katastru nemovitostí č. 5891, pro k.ú. Černá Pole, obec Brno, okres Brno-město, vyhotovený objednavatelem dne 14.11.2012, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Kopie katastrální mapy, pro k.ú. Černá Pole, obec Brno, okres Brno-město, vyhotovená objednavatelem dne 15.11.2012, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www.realitycechy.cz, www.realitymorava.cz atd. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý.

stránka č. 3


4.

Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje:

Kraj: Obec: Katastrální území:

Jihomoravský Brno Černá Pole (610771)

List vlastnictví číslo: 5994 Vlastník: Společné jmění manželů Mark Roman (830301/3972) Marková Iveta (765629/9299) náměstí 28. října 1905/25, Brno-střed - Černá Pole, 602 00 Brno 2

5. Celkový popis nemovitosti Jedná se o ocenění bytové jednotky č. 1905/5 v budově č.p. 1905, příslušející k části obce Černá Pole, na pozemku p.č. 3813, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a pozemku v rozsahu 2600/144385, vše zapsané na listu vlastnictví č. 5994 a listu vlastnictví č. 5891, vše v k.ú. Černá Pole, obec Brno, okres Brno-město, která se nachází v II. nadzemním podlaží výše uvedeného zděného, nepodsklepeného, bytového domu celkem se sedmi nadzemními podlažími. Objekt je vybaven osobním výtahem. Objekt je situován v zastavěné části obce, a to na náměstí 28. října. Bytový dům je napojen na elektro, veřejný vodovodní řad a hloubkovou kanalizaci. V obci je dále možnost napojení na plynové vedení. Objekt je přístupný z veřejné zpevněné komunikace na pozemku p.č. 3786, který je ve vlastnictví Statutárního města Brno. Parkování je možné na veřejném parkovišti u objektu. V roce 2010 byla provedena výměna původních oken za nová plastová zdvojená a byl proveden kontaktní fasádní zateplovací systém. Bytová jednotka je dispozičně řešena jako 1+kk s kompletním sociálním zázemím. Sociální zázemí (koupelna, WC) je situováno ve zděném bytovém jádru. Vytápění jednotky je ústřední s dálkovým zdrojem. Celkový stavebnětechnický stav a údržbu ke dni ocenění hodnotíme jako průměrnou. Dle místního šetření a odborného odhadu zpracovatele je pro potřeby tohoto znaleckého posudku a určení indexu Iv (index konstrukce a vybavení) uvažováno se stářím objektu od 30 do 50 let včetně. Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle místního šetření a dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele.

stránka č. 4


6.

Obsah posudku

Pozemek 1) Pozemky a) Pozemky Byt 2) Byt a) Bytová jednotka č. 1905/5 3) Ocenění porovnávací metodou

stránka č. 5


B.

POSUDEK

Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění

Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Oblast:

Brno 3

Ocenění Pozemek

1) Pozemky 1.a) Vyhláška 387/2011 Sb. 1.a.1) Pozemky – § 27 §27 – Stavební pozemky oceněné dle cenové mapy Název Parc. č. Výměra [m2] Jednotková cena [Kč/m2] zastavěná plocha a 3813 294 9 180,– nádvoří Pozemky – zjištěná cena:

Cena [Kč] 2 698 920,–

2 698 920,– Kč

Byt

2) Byt 2.a) Vyhláška 387/2011 Sb. 2.a.1) Bytová jednotka č. 1905/5 – § 25 Podlahové plochy bytu (PP): pokoj s kuchyňským koutem koupelna s WC předsíň Podlahové plochy bytu – celkem:

+ + =

19,43 m2 3,75 m2 2,82 m2 26,00 m2

Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Jihomoravský Obec: Brno Počet obyvatel: 371 371 Indexovaná prům. cena (IPC): 38 401,– Kč/m2

stránka č. 6


Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)

Ti 0,00 0,00 0,00

3

Index trhu (IT = 1 +  Ti):

1,000

i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 2 Význam lokality v obci, oblasti, II. Bez vlivu okresu 3 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení prostředí 4 Dopravní spojení III. Výborná dostupnost centra obce, centrum obce, výborné dopravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí I. Špatné nemovitosti 6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 7 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti 8 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,00 0,00 0,00 0,02 –0,02 0,00 0,00 0,00

8

Index polohy (IP = 1 +  Pi):

1,000

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě III. 2.- 4. NP s výtahem 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 7 Další vybavení bytu a prostory I. Standardní vybavení, bez dalších prostor užívané spolu s bytem 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 10 Stavebně-technický stav II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou

Vi 0,10 0,00 0,00 0,05 0,00 0,00 –0,03 0,00 0,00 1,05*

stránka č. 7

ZNALECKÝ POSUDEK č. 6160-2306/2012 *

Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10:

0,8

9

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V10):

0,941

i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I):

1,000 × 1,000 × 0,941 = 38 401,– × 0,941 =

0,941 36 135,34 Kč/m2

26,00 × 36 135,34 =

939 518,84 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu: Cena pozemku = 2 698 920,– Kč Spoluvlastnický podíl: × 2 600 / 144 385 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 48 600,56 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: =

48 600,56 Kč 988 119,40 Kč

Bytová jednotka č. 1905/5 – zjištěná cena:

988 119,40 Kč

Určení porovnávací hodnoty (PP × CU):

stránka č. 8


3) Ocenění porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS, autor Zbyněk Zazvonil.

Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segment trhu, což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, příhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například do 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil. Kč atd.). 1) Byt 1+kk, ul. Tkalcovská, Brno-Zábrdovice Byt 1+kk v osobním vlastnictví o výměře 26 m2 se nachází v šestipodlažním cihlovém bytovém domě, který prošel kompletní rekonstrukcí. Dům je vybaven osobním i nákladním výtahem. V bytě se nachází pokoj s kuchyňským koutem, vstupní chodba a koupelna s WC. Podlahy plovoucí, okna plastová, v koupelně s WC dlažba. Nabídková CENA: 1 129 535,- Kč

stránka č. 9


2) Byt 1+kk, ul. Spolková, Brno-Zábrdovice Byt 1+kk v osobním vlastnictví o výměře 32 m2 se nachází ve 3. podlaží čtyřpodlažního cihlového domu. Dům je bez výtahu, po rekonstrukci, která proběhla roku 2002. K bytu náleží společná uzamykatelná chodba, společný balkón, zahrádka s posezením a dětským pískovištěm. Z předsíně je přístupný kuchyňský kout, koupelna a hlavní obytná místnost. V koupelně se nachází WC společně se sprchovým koutem. Kuchyň je vybavena linkou a elektrickým sporákem. Místnosti jsou vytápěné elektrickými přímotopy. V hlavní i vedlejších místnostech je plovoucí podlaha. Nabídková CENA: 1 166 000,- Kč 3) Byt 1+1, ul. Spolková, Brno-Zábrdovice Byt 1+1 v osobním vlastnictví o výměře 32 m2 se nachází v přízemí cihlového domu po rekonstrukci - nová střecha, opravená a zateplená fasáda, nové sklepy, plastová okna. Byt nemá balkon ani sklep. Vstup do bytu je z chodby rovnou do kuchyně a dále do průchozího pokoje. Koupelna po rekonstrukci - vana, WC dohromady, obklady, dlažba. V pokoji je plovoucí podlaha a na ní koberec, v kuchyni PVC. Ohřev vody zajišťuje elektrický bojler. Vytápění je elektrickými přímotopy. Okna jsou plastová se žaluziemi. Nabídková CENA: 1 250 000,- Kč

Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku:

V případě ocenění bytových jednotek volíme jako jednotku porovnání m2 užitné podlahové plochy.

Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, „seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment). Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší porovnávané (než vzorek), - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší porovnávané (než vzorek).

horší než nemovitosti cenu než nemovitosti lepší než nemovitosti cenu než nemovitosti

Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - výborná dostupnost do centra města - kompletní občanská vybavenost města - dobrá docházková vzdálenost k objektům občanské vybavenosti - dopravní dostupnost obce je zajištěna autobusovou, vlakovou dopravou a MHD

stránka č. 10


Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - bytová jednotka bez balkónu či lodžie - omezené parkovací možnosti v místě - objekt je situován u rušné komunikace - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Po nemovitostech uvedeného typu, tj. bytová jednotka, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití jsme názoru, že předmět ocenění je obchodovatelný. Seznam porovnávaných objektů: Byt 1+kk, ul. Tkalcovská, Brno-Zábrdovice Výchozí cena (VC): 1 129 535,– Kč Množství (M): 26,00 m2 Kpolohy: 1,00 Kkonstrukce: 1,00 Kstav budovy: 1,05 Kstav bytu: 1,05 Kvybavení bytu: 1,00 Kumístění v domě: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Jednotková cena (JC): 37 528,26 Kč Váha (V): 1,0 Byt 1+kk, ul. Spolková, Brno-Zábrdovice Výchozí cena (VC): 1 166 000,– Kč Množství (M): 32,00 m2 Kpolohy: 1,00 Kkonstrukce: 1,00 Kstav budovy: 1,00 Kstav bytu: 1,05 Kvybavení bytu: 0,95 Kumístění v domě: 0,95 Kobjektivizační: 1,05 Jednotková cena (JC): 36 620,37 Kč Váha (V): 1,0

stránka č. 11


Byt 1+1, ul. Spolková, Brno-Zábrdovice Výchozí cena (VC): 1 250 000,– Kč Množství (M): 32,00 m2 Kpolohy: 1,00 Kkonstrukce: 1,00 Kstav budovy: 1,00 Kstav bytu: 1,05 Kvybavení bytu: 0,95 Kumístění v domě: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Jednotková cena (JC): 37 295,62 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kpolohy × Kkonstrukce × Kstav budovy × Kstav bytu × Kvybavení bytu × Kumístění v domě × Kobjektivizační) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) /  V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Množství: Porovnávací hodnota: Porovnávací hodnota (zaokrouhleno):

36 620,37 Kč 37 148,08 Kč 37 528,26 Kč

× = =

37 150,– Kč 26,00 m2 965 900,– Kč 965 000,– Kč

stránka č. 12


C.

REKAPITULACE

Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmětnou nemovitost považovat za průměrně obchodovatelnou. Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňovaných nemovitostí tuto považujeme za obvyklou.

REKAPITULACE Cena bytů podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Věcné břemeno Ostatní movité věci Práva a závady, které nezaniknou dražbou

988 120,– 965 000,– 0,– 0,– 0,–

Kč Kč Kč Kč Kč

stránka č. 13


Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění podle odborného odhadu činí

965 000,– Kč Cena slovy: devětsetšedesátpěttisíc Kč

Zpracovatelé posudku:

Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Jan Horalík Ing. Vítězslav Kožušník

Osoba oprávněná podávat vysvětlení:

Ing. Tomáš Vingrálek

V Přerově, dne 3.12.2012

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav

........................................ Ing. Tomáš Vingrálek jednatel

stránka č. 14


D.

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6160-2306/2012 samostatné evidence znaleckého ústavu.

................................................... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com

stránka č. 15


E.

SEZNAM PŘÍLOH

Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy

stránka č. 16

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 14.11.2012 16:35:03 Vlastnictví bytu a nebytového prostoru Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 26254/10 pro Soudní exekutor Vrána Tomáš, JUDr.

Okres: CZ0642 Brno-město Kat.území: 610771 Černá Pole

Obec: 582786 Brno List vlastnictví: 5994

V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě A Vlastník, jiný oprávněný

Identifikátor

Vlastnické právo SJM Mark Roman a Marková Iveta, náměstí 28. října 1905/25, Brno-střed - Černá Pole, 602 00 Brno 2 SJM = společné jmění manželů

830301/3972 765629/9299

Podíl

B Nemovitosti Jednotky Č.p./ Č.jednotky 1905/5

Způsob využití

Podíl na společných částech domu a pozemku

Způsob ochrany

byt

2600/144385

Budova Černá Pole, č.p. 1905, LV 5891, bydlení na parcele 3813 Parcely

3813

B1

Jiná práva - Bez zápisu

C

Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro

zastavěná plocha a nádvoří

294m2

Povinnost k

o Zástavní právo smluvní

ve výši 2.575.821,- Kč - hypoteční úvěr - i k podílu na pozemku Wüstenrot hypoteční banka a.s., Na Jednotka: 1905/5 hřebenech II 1718/8, Praha 4, Nusle, 140 23, RČ/IČO: 26747154 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. vkladu práva ke dni 06.02.2012.

V-5328/2012-702 ze dne 03.02.2012. Právní účinky V-1774/2012-702

o Zástavní právo exekutorské

jistina ve výši 810,00 Kč + příslušenství a náklady soudního řízení povinný: Marková Iveta, r.č. 7656299299 Dopravní podnik města Ústí nad Z-18598/2012-702 Jednotka: 1905/5 Labem a.s., Revoluční 3088/26, Ústí nad Labem-centrum, 401 11, RČ/IČO: 25013891 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 040Ex12666/2011 -9 Exekutorský úřad Prachatice ze dne 19.07.2012. Právní moc ke dni 27.07.2012. Z-18598/2012-702 o Zástavní právo exekutorské jistina ve výši 2.430,00 Kč + příslušenství a náklady soudního řízení povinný: Marková Iveta, r.č. 7656299299 Z-18599/2012-702 Dopravní podnik města Ústí nad Jednotka: 1905/5 Labem a.s., Revoluční 3088/26, Ústí nad Labem-centrum, 401 11, RČ/IČO: 25013891 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 040ExNemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město, kód: 702. strana 1

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 14.11.2012 16:35:03 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 26254/10 pro Soudní exekutor Vrána Tomáš, JUDr.

Okres: CZ0642 Brno-město

Obec: 582786 Brno

Kat.území: 610771 Černá Pole

List vlastnictví: 5994

V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Typ vztahu Oprávnění pro

Povinnost k

1899/2012 -8 Exekutorský úřad Prachatice ze dne 19.07.2012. Právní moc ke dni 27.07.2012. Z-18599/2012-702 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na základě usnesení soudu o nařízení exekuce 103 EXE-2069/2010 -15 Městský soud v Brně, ze dne 16.08.2010.; povinný: Marková Iveta, r.č. 7656299299 Z-25161/2012-702 Jednotka: 1905/5 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 103 Ex-26254/2010 -32 Exekutorský úřad Přerov ze dne 25.10.2012. Z-25161/2012-702 D

Jiné zápisy Typ vztahu Vztah pro

Vztah k o Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen dne 26.10.2012 povinná: Marková Iveta, r.č. 765629/9299 CREDIT CARDS INVEST a.s., Týn Jednotka: 1905/5 1049/3, Praha 1, Staré Město, 110 00 Praha 1, RČ/IČO: 28891597

Z-25162/2012-702

Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 103 Ex26254/2010 -33 Exekutorský úřad Přerov ze dne 25.10.2012. Z-25162/2012-702 E

Nabývací tituly a jiné podklady zápisu

Listina o Smlouva kupní

ze dne 19.06.2012. Právní účinky vkladu práva ke dni 22.06.2012.

Pro: Mark Roman a Marková Iveta, náměstí 28. října 1905/25, Brnostřed - Černá Pole, 602 00 Brno 2 F

V-9851/2012-702 RČ/IČO: 830301/3972 765629/9299

Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu Upozornění: Další údaje o budově a pozemcích uvedených v části B jsou vždy na příslušném výpisu z katastru nemovitostí pro vlastnictví domu s byty a nebytovými prostory.

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město, kód: 702. strana 2

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 14.11.2012 16:35:03 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 26254/10 pro Soudní exekutor Vrána Tomáš, JUDr.

Okres: CZ0642 Brno-město Kat.území: 610771 Černá Pole

Obec: 582786 Brno List vlastnictví: 5994

V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město, kód: 702. Vyhotovil:

Vyhotoveno:

14.11.2012

16:46:07

Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město, kód: 702. strana 3

2012

Recommend Documents