Ing. Bc. Eva Hradilová, znalec
765 02 Otrokovice, Moravní 6224
mobil: +420 603 35 45 98
Znalecký posudek č. 5227 – 157/2012 o obvyklé ceně nemovitostí – rodinného domu č.p. 78 na pozemku parcelní číslo 430 a pozemků parcelní číslo 430, 1518/450, 1540/230, 1630, 2084/35, 2098/31 v katastrálním území Spytihněv, obci Spytihněv, okrese Zlín
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Brno-město Milady Horákové 321/8 602 00 Brno - Zábrdovice Usnesení č.j. 169 EX 2515/11-16 ze dne 1.11.2012
Účel posudku:
ocenění nemovitostí v exekučním řízení
Podle stavu ke dni 8.11.2012 posudek vypracoval: Ing. Bc. Eva Hradilová Moravní 6224 765 02 Otrokovice
Posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 3 vyhotoveních listinná podoba a 1x v elektronické podobě na CD. V Otrokovicích, dne 19. listopadu 2012
A. Nález 1. Znalecký úkol : Soudní exekutor Mgr. Lucie Valentová Usnesením ze dne 1.11.2012, č.j.: 169EX 2515/11-16 rozhodla takto: I.
II.
III.
IV.
Soudní exekutor ustanovuje Ing. Bc. Evu Hradilovou, soudního znalce z oboru ekonomika, odvětví a specializace ceny a odhady nemovitostí, kterému ukládá, aby ocenil dále uvedené nemovitosti a jejich příslušenství a současně jednotlivá práva a závazky a s nemovitostmi spojené. Soudní exekutor ukládá soudnímu znalci, aby ve lhůtě do 20 dnů od provedení místního šetření vypracoval znalecký posudek o skutečnostech uvedených ve výroku I. a předal jej soudnímu exekutorovi na elektronickém nosiči a současně v listinné podobě ve třech vyhotoveních. Předmětem ocenění jsou nemovitosti – rodinný dům čp. 78 na pozemku parcelní číslo 430 – zastavěná plocha a nádvoří a pozemky parcelní číslo 430 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 344,0 m2, parcelní číslo 1518/450 – orná půda o výměře 845,0 m2, parcelní číslo 1540/230 – orná půda o výměře 1669,0 m2, parcelní číslo 1630 – lesní pozemek o výměře 200,0 m2, parcelní číslo 2084/35 – ostatní plocha, vodní plocha o výměře 1746,0 m2 a parcelní číslo 2098/31 – ostatní plocha, vodní plocha o výměře 141,0 m2 v katastrálním území Spytihněv, obec Spytihněv, okres Zlín. Povinnému, popřípadě jiné osobě se ukládá, aby dne 8.11.2012 v 15.30 hodin umožnili soudnímu znalci provedení místního šetření k ocenění nemovitosti a informoval jej o všech právních i faktických závadách na nemovitostech váznoucích. Povinnému se ukládá, aby soudnímu znalci sdělil a prokázal, zda byl při pořízení oceňovaných nemovitostí uplatněn odpočet DPH, zda jsou tyto nemovitosti zahrnuty v jeho obchodním majetku a zda prodej těchto nemovitostí podléhá povinnost odvést z nich DPH a dále jaké má zvolené zdaňovací období pro odvod DPH.
2. Informace o nemovitosti : Adresa Kraj Okres Obec Katastrální území
: 763 64 Spytihněv 78 : Zlínský : Zlín : Spytihněv : Spytihněv
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti : Prohlídka nemovitostí byla provedena dle usnesení soudního exekutora, povinný její termín neznal, avšak prohlídku umožnil. 4. Podklady pro vypracování ocenění: 1) Usnesení soudního exekutora Mgr. Lucie Valentové, Exekutorský úřad Brno-město se sídlem Milady Horákové 321/8, 602 00 Brno-Zábrdovice, číslo jednací 169 EX 2515/11-16 ze dne 1.11.2012, 2) Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Spytihněv LV č. 353 ze dne 12.6.2012 3) Kopie katastrální mapy informativní, 4) LHO dle MěÚ Otrokovice, OŽP, poskytnuto dne 19.11.2012, 5) Vlastní databáze nemovitostí a spolupracujících znalců. 6) Mapa lokality 7) Vyhláška MF č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňovaní majetku ve znění vyhlášek č. 3/2008 Sb., č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb. platné ke dni ocenění. -2-
8) Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří a internetových servrů. 5. Použitá literatura : A. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. B. Vyhlášky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění. C. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 D. Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňovaní a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004 E. Bradáč, A., Krejčíř, P.: Úřední oceňovaní majetku podle zákona č. 151/1997 Sb., leden 2004 F. Bradáč A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem, Akademické nakladatelství CERMBrno, s.r.o., Brno 2002 G. Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2008 H. Ort, P.: Oceňovaní nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 I. Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPREESS, Praha 2006 J. Zazvonil, Z.: Odhady hodnoty pozemků, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2007 6. Metody zjištění hodnoty: Úkolem znalce je provést ocenění nemovitostí „obvyklou (tržní) cenu nemovitostí“. Je třeba konstatovat, že pro její stanovení neexistuje žádný schválený a oficiální předpis; k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy, např. ÚSI VUT v Brně. Za ekvivalentní lze považovat cenu obvyklou, jež je definována v § 2 odst. 1 věta druhá a další zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) takto: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Mezinárodní oceňovací standardy IVS definují pojem tržní hodnota jako odhadnutou částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku. Zásadou přitom je, že vše by se mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem daného druhu neexistuje, použijí se náhradní metodiky, je však třeba upozornit, že se nejedná o ocenění na základě trhu. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (= obecné, tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“, vypracovanými na ÚSI VUT v Brně):
-3-
Nejprve je provedeno ocenění podle oceňovacího předpisu (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb. v platném znění). Toto ocenění je důležité mj. proto, že současný předpis při stanovení ceny nákladovým způsobem používá i statisticky zjištěný koeficient prodejnosti (resp. tabulkové hodnoty Základní ceny), vycházející z cen sjednaných při prodeji nemovitostí v daném místě. Časová cena Zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Náklady na pořízení stavby lze zjistit pracně položkovým rozpočtem nebo za pomocí agregovaných položek, nejčastěji však za pomoci technicko hospodářských ukazatelů (dále jen THU) – jednotkových cen za 1m3 obestavěného prostoru atp. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 3/2008 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, lze použít cenu zjištěnou podle této vyhlášky, bez koeficientu prodejnosti. Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 387/2011 Sb. platné ke dni ocenění. Výnosová cena Výnosový cena vyjadřuje hodnotu nemovitosti ve vazbě na její schopnost vytvářet výnos (zisk). K indikaci hodnoty se dospívá kapitalizací stabilizovaného, trvale dosažitelného ročního výnosu (příjmy - náklady) odpovídající kapitalizační mírou, zohledňující stav na kapitálovém trhu a rizika spojená s pronajímáním nemovitosti. Výnosové ocenění je při tom založené na předpokládaných čistých výnosech (zisku) z pronájmu nemovitostí za přiměřené a za daných podmínek dosažitelné nájemné. Výnos musí odpovídat stavu objektu a možnému využití, v případě optimalizace je třeba výnos upravit o nutné náklady na stavební úpravy. Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů případně nabídek obdobných typu nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Je třeba vycházet z průzkumu trhu a znalostí srovnatelných realizovaných prodejů. Obvyklá cena Závěrečný odborný odhad ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. 7. Vlastnické a evidenční údaje : Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 353 je pan Petr Luha, nar. dne 22.5.1953 bytem 763 64 Spytihněv 78 vlastníkem oceňovaných nemovitostí – rodinného domu čp. 78 na pozemku parcelní číslo 430 – zastavěná plocha a nádvoří a pozemků parcelní číslo 430 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 344,0 m2, parcelní číslo 1518/450 – orná půda o výměře 845,0 m2, parcelní číslo 1540/230 – orná půda o výměře 1669,0 m2, parcelní číslo 1630 – lesní pozemek o výměře 200,0 m2, parcelní číslo 2084/35 – ostatní plocha, vodní plocha o výměře 1746,0 m2 a parcelní číslo 2098/31 – ostatní plocha, vodní plocha o výměře 141,0 m2 v katastrálním území Spytihněv, obec Spytihněv, okres Zlín. -4-
8 Věcná břemena, zátěže : Věcná břemena se k oceňovanému majetku váží. Na předloženém LV je evidováno věcné břemeno pro dvě osoby, vykonáváno je jen jednou z nich, druhé zaniklo úmrtím subjektu oprávněného. Při pořízení nemovitostí povinným nebyl uplatněn odpočet DPH, nemovitosti nejsou zahrnuty v obchodním majetku a jejich prodej povinnosti odvézt DPH nepodléhá. 9.Přírodní katastrofy : V lokalitě nehrozí sesuvy půdy, povodně zde v roce 1997 dosáhly, území je dnes dle krajských orgánů chráněno příslušnými opatřeními. 10. Radonové riziko : Vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v objektu, je proveden odhad na základě odvozené mapy radonového rizika ČR pro Zlínský kraj a je stanovena II. kategorie - střední radonové riziko. 11.Základní popis : Vesnice Spytihněv patří administrativně pod okres Zlín a náleží pod Zlínský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Otrokovice. Obec Spytihněv se rozkládá asi osmnáct kilometrů jihozápadně od Zlína a osm kilometrů jižně od města Otrokovice. Trvalý pobyt na území této středně velké obce má úředně hlášeno 1730 obyvatel. (Malý lexikon obcí 2011) Místní i přespolní děti naleznou v obci jednu základní školu nižšího stupně a rodiče malých dětí mohou také využít mateřskou školu.. Pro využití volného času je v obci sportovní hřiště a další sportoviště, např. tenisová hala. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice. Posuzovaný dům s pozemky je umístěn východně od silnice č. 55, která běží jejím centrem. Dům, který leží v nejstarší části obce a patří mezi nejstarší domy, je přístupný po asfaltovém povrchu ulice, území je rovinné, okolní stavby jsou obdobného typu a zástavba je velmi hustá, uličky úzké, v místě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě. Lokalita je k bydlení vhodná, klidná a přitom v docházkové vzdálenosti 5 minut chůze je jak centrum obce tak např. autobusová zastávka. Parkování je možné u domu na ploše náležící obci. Stavba je volně stojící, přízemní, z části podsklepená, zastřešená krovem s nevyužívaným podkrovím, obsahuje jednu bytovou jednotku, není zde garáž. Objekt je napojen na elektrickou energii, kanalizaci, obecní vodovod, plyn. U domu je studna, voda z ní je sezónně používaná jako zálivková, dům je stavebně srostlý s hospodářskou částí, venkovní úpravy mimo přípojek inženýrských sítí sestávají z oplocení, zděný plot s vraty a brankou, provedení plech, zpevněné plochy kolem domu a schody do sklepa. 11.1.3. Účel využití Stavba je evidována jako objekt bydlení a k tomuto účelu je také užívána vlastníkem nemovitostí a jeho matkou. 11.2. Pozemky Předmětem ocenění je pozemek parcelní číslo 430 - zastavěná plocha a nádvoří, na kterém je umístěna stavba hlavní i vedlejší, nezastavěná část tvoří dvůr a zahrádku. Pozemky orná půda užívané dle evidence, dva pozemky vodní plochy, přitom větší plocha je z části užívaná jako orná půda, oceněno dle skutečného stavu a pozemek lesní. Pozemky jsou užívány v souladu s evidencí, jen vodním plocha parcelní číslo 2084/35 je ve skutečnosti zemědělsky obdělávána – orná půda. Pozemky jsou roztroušeny po celém katastru obce, netvoří souvislou plochu.
-5-
11.3. Věcné břemeno Předmětem ocenění je věcné břemeno evidované na LV, jehož hodnota bude od výsledné ceny nemovitostí odečtena. Evidenčně se jedná o právo pro dvě osoby, fakticky je vykonáváno pouze matkou povinného, otec zesnul. Obsah ocenění: a) rodinný dům čp. 78 na pozemku parcelní číslo 430 – zastavěná plocha a nádvoří b) pozemek parcelní číslo 430 – zastavěná plocha a nádvoří c) pozemky parcelní číslo 1518/450, 1540/230, 2084/35 a 2098/31 – zemědělské plochy a vodní plocha d) pozemek parcelní číslo 1630 - lesní pozemek e) věcné břemeno ve prospěch osoby oprávněné vše v katastrálním území a obci Spytihněv, okres Zlín.
Kopie katastrální mapy
Pozemek parcelní číslo 430 - zastavěná plocha a nádvoří 1540/230 s domem čp. 78, Spytihněv
-6-
Orná půda parcelní číslo
Bleděmodře je vyznačená plocha lesa, červená šipka pak lokalizuje pozemek parcelní číslo 1518/450
Bleděmodře je vyznačená vodní plocha parcelní číslo 2084/35, jež je částečně zemědělsky obdělávaná, pozemek parcelní číslo 2098/31 z východní strany navazuje na tuto větší ač velmi úzkou parcelu
12. Popis objektu: a) Hlavní stavba – rodinný dům č.p. 78 na pozemku parcelní číslo 430 v katastrálním území a obci Spytihněv, okres Zlín Popis objektu : Předmětem ocenění je samostatně stojící rodinný dům čp. 78 v obci Spytihněv, ležící v souvisle zastavěné nejstarší části obce v jejím širším centru. Stavba je přízemní, je z malé části podsklepená, zastřešená sedlovou střechou, podkroví nevyužívané. Okolní zástavbu tvoří obdobné rodinné domy, lokalita se vyznačuje hustou zástavbou, úzkými uličkami a malou výměrou pozemků souvisejících s domy. Jedná se o stavbu zděnou, základy kamenné v kombinaci s betonem, izolované částečně. Obvodové zdivo je do tl. 45 cm, zateplení chybí. Stropy s rovným podhledem polospalné, schodiště betonové do sklepa, na půdu žebřík z hospodářské části stavby. Střecha krov dřevěný, krytina taška pálená, nad verandou azbestocementová vlnovka. Klempířské prvky kompletní, pozinkovaný plech. -7-
Omítky vnitřní vápenné štukové, vnitřní obklady bělninové v obvyklém rozsahu starší třiceti let, venkovní úprava fasády omítka, betonový sokl opatřen nátěrem. Okna původní, dřevěné, dveře vstupní i vnitřní původní dřevěné ve dřevěných zárubních. Nášlapné vrstvy podlah dřevěné, v koupelně a na WC z části i v kuchyni dobová dlažba, technické prostory beton, v hospodářské části místy jen hlína. Kuchyňská linka je rovněž starší, součástí je plynový sporák. Dispozičně v 1.PP. malý sklep na brambory, vykopaný dodatečně, přístupný po vnějším betonovém schodišti, je zde jímka na čerpání spodní vody. Obytné podlaží je přístupné z čela stavby, přes verandu a vnitřní chodbu nalevo jsou dva pokoje, rovně z chodby je koupelna, WC je samostatné za koupelnou přístupné z ní, napravo kuchyň, za ní místnůstka s plynovým kotlem ústředního vytápění. Dům je napojen na elektrickou energii – vzdušná přípojka, 230/400 V, vodu - obecní vodovod, voda z vlastní studny je užívaná jen sezónně jako zálivková, dům je napojen na kanalizaci a plyn. Vytápění etážové plynové. Ohřev vody elektrický bojler. Stáří stavby přesahuje 80 roků, vybavení domu je starší třiceti let. Oceňovaný objekt obsahuje bytovou jednotku typu 2 + 1 se zázemím v 1. NP., je zde malý sklep na brambory v 1. PP., podkroví nevyužívané. Příslušenství stavby hlavní tvoří navazující hospodářská budova – velmi špatný technický stav, venkovní úpravy – přípojky inženýrských sítí, oplocení s vraty a brankou, zpevněné plochy a schody do sklepa. Při prohlídce na objektu byly zjištěny následující vady a nedodělky : Stavba je ve stavu, jež odpovídá stáří. Údržba je zde prováděná, nicméně objekt lze definovat jako před rekonstrukcí. Mnohé konstrukce PSV (okna, podlahy) jsou po životnosti, vybavení domu je z větší části morálně i technicky dožité. Stavebně technický stav : Celkově stavebně technický stav objektu je zhoršený, stavba před rekonstrukci. Stavba je určená k bydlení a k tomuto účelu je také využívána povinným a jeho matkou. Popis venkovních úprav a vedlejších staveb oceněných s domem : Příslušenství domu tvoří přípojky inženýrských sítí, studna, betonové zpevněné plochy a venkovní schodiště do sklepa, zděný plot s bránou a brankou. Vedlejší stavba – hospodářská část domu vykazuje zhoršený technický stav – strop se částečně bortí, místy chybí podlahy, objekt má poškozené i hlavní nosné konstrukce. b) Pozemek parcelní číslo 430 Pozemek zastavěná plocha a nádvoří tvoří s domem jednotný funkční celek. Plocha je rovinná a bez porostů. c) Pozemky parcelní číslo 1518/450, 1540/230, 2084/35 a 2098/31 Zemědělské pozemky jsou užívány v souladu s evidencí, vodní plocha je z části rovněž užívaná jako orná půda, z části je zaplevelená náletovým porostem. Oceněno dle skutečného stavu. d) Pozemek parcelní číslo 1630 Lesní pozemek je součástí větší zalesněné plochy. Ocenění dle podkladů MěÚ Otrokovice, Odboru životního prostředí. e) Věcné břemeno ve prospěch osoby oprávněné Věcné břemeno je zřízené ve prospěch matky oprávněného, ta vykonává právo bydlení v RD čp. 78 spolu s vlastníkem. Toto právo obsahuje i spoluužívání pozemku parcelní číslo 430 – zastavěná plocha. Hodnota věcného břemene je od ceny nemovitostí jako celku odečítána.
-8-
B. Posudek : Ocenění je v posudku rozděleno do dvou částí. V první části je zjištěna administrativní cena oceňovaného souboru nemovitostí dle platného oceňovacího předpisu – vyhlášky č. 387/2011 Sb. Druhou metodou, pomocí které bude provedena analýza možné obvyklé tržní ceny posuzovaného souboru nemovitostí je metoda srovnání. 1. Ocenění dle platných předpisů – cena dle vyhlášky č. 387/2011 Sb. a) Hlavní stavba – rodinný dům čp. 78 na pozemku parcelní číslo 430 – zastavěná plocha a nádvoří v k. ú. a obci Spytihněv Výměry pro ocenění OP – obestavěný prostor: OP = (13,80 x 5,40 x 3,10) + /(13,80 x 5,40 x 2,50) : 2/ + (5,20 x 4,4 x 2,20) + (3,90 x 2,20 x 2,80) OP stavby = 398,52 m3 Rodinný dům čp. 78 Obec Spytihněv Katastrální území Spytihněv Počet obyvatel Malý lexikon obcí ČR 2011 1 730 Kraj Zlínský Základní cena příloha č. 20a ZC Kč/m3 2 675,00 Obestavěný prostor OP m3 398,52 Konstrukce a vybavení RD, rekr. chalup a domků příloha 20a, tabulka č. 2 Znak Popis zn. Číslo Popis V1 1 Druh stavby III. samostatně stojící 0,00 2 Provedení obv. stěn III. zdivo cihelné 0,00 3 Tloušťka obv. Stěn II. tl. 45 cm 0,00 4 Podlažnost II hodnota 1 0,02 5 Napojení na veř. sítě V. kompletní 0,08 6 Vytápění III. etážové, plynové 0,00 7 Zákl. příslušenství III. standard 0,00 8 Ostatní vybavení I. bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. standard 0,00 10 Vedlejší stavby III. hospodářská část 0,05 11 Pozemky II. do 800,0 m2 0,00 12 Jiné kriterium IV. studna 0,02 0,17 Stáří staby nad 80 let 0,60 13 Stav IV. nutné rozsáhlejší opravy 0,65 Iv 0,4563 Trh s nemovitostmi, přílohy č. 18a, tabulka č. 1 1 Dílčí situace II. Nabídka převyšuje mírně poptávku -0,05 2 Vlastnictví nemovitosti II. Vlastní pozemek 0,00 3 Vliv právních vztahů II. Bez vlivu na cenu 0,00 It 0,95 Stavby k trvalému bydlení, příloha 18a, tabulka č. 4 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Poloha nemovitosti III. vnitřní území 0,00 3 Okolní zástavba III. objekty bydlení 0,00 4 Obchody, služby III. Obchod i pohotinství 0,03 5 Školství III. Škola i sportovní zázemí 0,04 6 Zdravotnictví II. Základní vybavení 0,00 7 Dopravní spojení IV. Zastávka do 500 m 0,03 8 Obyvatelstvo II bezproblemové 0,00 9 Nezaměstnanost II. průměrná 0,00 10 Změna v okolí III. Bez vlivu na cenu 0,00 11 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Ip 1,10 Cena nemovitosti celkem C = OP*ZC*Iv*It*Ip 508 324,06
b) Pozemek parcelní číslo 430, katastrální území a obec Spytihněv Plocha stavebního pozemku.........430.....…………………………………..….344,0 m
2
Jednotková cena pozemku dle odst.1), písm. k): 35+(0,007414*730)…….40,41 Kč/m Přirážky dle přílohy č. 21 vyhlášky: pol. č. 2.11…plyn…..+ 5 % Srážky: neuplatňuje se Koeficient Ki dle přílohy č. 38 vyhlášky.....................2,155 Koeficient Kp dle přílohy č. 39 vyhlášky....................1,344 Jednotková cena po úpravách.......................122,90 Kč/m2 Cena pozemků celkem:(344*122,90)..…..…42.277,30 Kč -9-
2
c) Pozemky parcelní číslo 1518/450, 1540/230, 2084/35 a 2098/31 parc. číslo výměra BPEJ jed. cena m2 Kč/m2 1518/450 102 30810 11,23 686 30850 8,43 57 32411 7,66 1540/230 349 30840 8,43 1320 30850 8,43 2084/35 1000 prům 11,65 746 min. 1 2098/31 141 min. 1 4401 Cena pozemků
úprava 1.7.2. 40% 40% 40% 40% 40% 40% 0% 0%
úprava Kč/m2 4,49 3,37 3,06 3,37 3,37 4,66 0,00 0,00
jedn. cena Kč/m2 15,7220 11,8020 10,7240 11,8020 11,8020 16,3100 1,0000 1,0000
podíl 1 1 1 1 1 1 1 1
jedn. cena úprava Kč/m2 2,98 0% Cena pozemku
úprava Kč/m2 0,00
jedn. cena Kč/m2 2,9800
podíl -
celkem Kč 1 603,64 8 096,17 611,27 4 118,90 15 578,64 16 310,00 746,00 141,00 47 205,62
d) Pozemek parcelní číslo 1630 LHO na období 1.1.2005 – 31.12.2014 parc. číslo výměra STL m2 1630 200 2S 200
1
cena celkem Kč 596,00 596,00
Na posuzovaném pozemku je evidovaná jedna porostová skupina, porost je v mýtním věku, typově se ovšem jedná o palivové dříví, tedy porost je v zásadě zdrojem palivového klestí, absolutní vytěžení nemá krajinný smysl, neboť hospodářský výnos se blíží nule. Porost je monokulturní, jedná se o akát. Cena skupiny dřevin bude stanovena dle vzorce: ZCsd = Vsd x Csd x Ba x Kp,
kde Kp = 1,00
Vsd......výměra skupiny dřevin..................................dle KN a LHO Csd......cena skupiny dřevin...........……………........ dle přílohy č. 33 Ba ......zakmenění................................................…..dle LHO Por. Sk. věk v10 roky akát 103 Cena ke dni ocenění
Ba zak. 1
Csd Kč/m2 10,5
pozem. m2 200
zast. % 100
cena ke dni Kč 2 100,00 2 100,00
e) Věcné břemeno ve prospěch osoby oprávněné Osoba oprávněná užívá spolu s vlastníkem dům a pozemek s domem související. Jedná se tedy o právo bydlení bez úhrady, hodnota spočívá v dosažitelném nájemném za spoluužívání nemovitostí. Dosažitelné měsíční nájemné je stanoveno ve výši 1.200,00 Kč. Pak: Roční nájem………………………….14.400,00 Kč Doživotně……………………………………….10x Celková hodnota věcného břemene…144.000,00 Kč
- 10 -
Administrativní cena dle cenového předpisu č. 387/2011 Sb. - rekapitulace cen: a) RD č.p. 78 na pozemku parcelní číslo 430, Spytihněv b) Pozemek parcelní číslo 430 – zastavěná plocha c) Zemědělské a vodní plochy d) Lesní pozemek s porostem e) Věcné břemeno Administrativní cena ke dni ocenění
508 324,10 Kč 42 277,30 Kč = 47 205,60 Kč = 2 696,00 Kč = - 144 000,00 Kč = 456 503,00 Kč
Administrativní cena nemovitostí ke dni ocenění (zaokrouhleno)
= =
=
456 500,00 Kč
2. Zjištění hodnoty nemovitostí metodou porovnání V obci Spytihněv, tak jak i v jiných regionech Zlínského kraje, převládá nabídka domů nad poptávkou, dnes je v inzerci více jak 15 staveb určených k trvalému bydlení, z těch vybírám domy srovnatelné technickým stavem s domem oceňovaným. A tak: 1/samostatně stojící rodinný dům 3+1 v klidné části obce Spytihněv (okres Zlín). Jedná se o podsklepenou stavbu ze smíšeného zdiva, se sedlovou střechou krytou plechem. Zastavěná plocha domu činí 388 m2, obytná plocha je cca 120 m2. Po vstupu do domu se nacházíme na verandě, na kterou navazuje chodba, jež přechází ve vchody do jednotlivých místností přízemní obyvatelné části domu o velikosti 3+1.
Dům ve stejné lokalitě, pozemek srovnatelný, je zde navíc garáž, vytápění je sice etážové, ale na tuhá paliva. Dům působí prostornějším dojmem, umístění ve stejné lokalitě. Ceny byla již jednou snížená o 20 %. V současné ceně jsou zahrnuty i poplatky a právní servis.
- 11 -
2/
Stavba umístěná dál od centra, domek je menší, plochy pozemků poloviční. Jsou zde ovšem plastová okna, kuchyň je vybavená zařízením, jehož stáří nepřekračuje 10 let, průjezd je prostornou garáží, celkový stav je lepší. 3/prodej částečně podsklepeného RD na okraji města Spytihněv. Současná dispozice domu je 4+1, k domu náleží také zahrada (pozemek) o cellkové výměře 2400 m2. V 1. patře domu jsou 2 místnosti, koupelna, soc. zařízení, kuchyň, komora, vstup do sklepa (jehož součástí je i garáž) a vstup na zahradu za domem.
Opět dům v okrajové části Spytihněvi, stavba je větší v obyvatelném a lepším stavu než dům posuzovaný, plocha pozemku podstatně větší, je zde garáž. V požadované ceně je opět zahrnutá provize a platba za právní servis. 4/ Jako poslední příklad uvedu uskutečněný prodej domu v sousedství stavby posuzované. V roce 2008 byla stavba z původního vlastníka převedena na nabyvatele za 1 mil. Kč s tím, že tento za dva - 12 -
roky stavbu prodával znovu. Požadoval totožnou cenu, za kterou stavbu koupil, nakonec po více jak půlročním jednání byl dům prodán za 750.000,00 Kč. Jednalo se o sousední stavbu – RD s pozemkem, plocha pozemku bezmála totožná, ovšem pozemek byl zcela zastavěn především vedlejšími, povětšinou demoličními stavbami, dům byl v mírně lepším technickém stavu ač vybavení bylo stejné – plynové etážové vytápění, obecní vodovod, napojení na kanalizaci a elektrickou energii. Posuzovaný dům je starším domem nedaleko od centra obce, plocha pozemku přímo s domem související je menší, v místě obvyklá. Dům je napojen na všechny inženýrské sítě, vybavení bylo obnoveno před více jak 30-ti léty. S domem se pojí věcné břemeno – právo doživotního užívání stavby i pozemku osobou oprávněnou. Hodnota tohoto věcného břemene je 150.000,00 Kč, což ponižuje dosažitelnou hodnotu domu s pozemkem na maximálně tržně dosažitelných 450.000,00 Kč. Dále jsou předmětem ocenění pozemky v různých druzích, přitom o něco méně než půl ha ploch netvoří souvislé území, pozemky jsou rozmístěny po celém katastru, užívá je v místě hospodařící organizace bez nájmu. Maximální tržně dosažitelná cena pozemků dle předloženého LV (mimo pozemku souvisejícího se stavbou rodinného domu čp. 78) je 10,00 Kč/m2, což činí celkem 46.000,00 Kč. Na základě výše uvedeného určuji cenu posuzovaných nemovitostí jako celku metodou srovnání po odečtení hodnoty věcného břemene ve výši Cena nemovitostí určená srovnáním
500 000,00 Kč
C) Závěr : Administrativní cena nemovitostí celkem……..................................................……......... 456 500,00 Kč Cena nemovitostí určená srovnáním…………...................................................…..……. 500 000,00 Kč Obvyklou cenu posuzovaných nemovitostí, tj. rodinného domu č.p. 78 na pozemku parcelní číslo 430 – zastavěná plocha a nádvoří včetně pozemků dle LV č. 353 vedeného pro katastrální území a obec Spytihněv, okres Zlín včetně příslušenství po odečtení hodnoty věcného břemene vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák.č.151/97 Sb. určuji ve výši
500 000,00 Kč Slovy : pětsettisíckorunčeských Z této částky hodnota pozemků nesouvisejících s domem činí 46.000,00 Kč, slovy:čtyřicetšesttisíckorunčeských Hodnota odečteného věcného břemene činí 150.000,00 Kč, slovy: jednostopadesáttisíckorunčeských
- 13 -
V Otrokovicích, dne 19. listopadu 2012
Vypracoval: Ing. Bc. Eva Hradilová
D) Podmínky a aplikace metod: Tento znalecký posudek byl vypracován v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: I. Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní záležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné - zpeněžitelné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. II. Informace z jiných zdrojů, na nichž jsou založeny části tohoto posudku, jsou věrohodné. Znalec tento stav předpokládá i přes to, že je neověřil ve všech případech. Nedává takto žádné potvrzení, pokud se týká takové informace. III. Nebere se žádná odpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto posudku, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po tomto datu. IV. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. V. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými zákon a předpisy. VI. Tento posudek byl vypracován za účelem zjištění hodnoty pro stanovený účel. VII. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění od kteréhokoliv místního, státního nebo vládního úřad nebo soukromé osoby nebo organizace, pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty, obsažený v tomto posudku. VIII. Odhadnutá objektivní obvyklá cena je dána pro finanční strukturu a podmínky platné v souladu s datumem tohoto posudku. IX. Výsledná obvyklá cena stanovená v tomto ocenění je platná ze předpokladu, že objekt bude v případě prodeje ihned uvolněn bez dalších výdajů na vyprázdnění a vyklizení objektu. X. Výsledky této analýzy je možné použít pouze k účelu uvedeném v tomto posudku.
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11.12.1995 čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem 5227 - 157/2012 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 203/12. Mapové podklady:
- 14 -
Rodinný dům čp. 78 na pozemku parcelní číslo 430 v katastrálním území a obci Spytihněv
Fotodokumentace:
Průčelí RD čp. 78 s vstupní verandou, katastrální území a obec Spytihněv
pravá část objektu je hospodářská
- 15 -
sklep na brambory
stav krovu nad RD čp. 78, Spytihněv
obývací pokoj na levé straně domu
vybavení kuchyně
- 16 -
koupelna a
kotel ÚT, plynový půda
navazující WC
pozemek evidovaný jako vodní plocha, jeho část je užívána jako orná
- 17 -
Výpis z katastru nemovitostí
- 18 -