Znalecký posudek . 3499/2012 o cen obvyklé - rodinného domu .p. 258 umíst ném na pozemku parc. . St. 331 a pozemk parc. . St. 331 a parc. . 723/50 v kat. úz. Brandov, obec Brandov, okres Most, ve vlastnictví Schandarové Martiny.
Objednatel posudku:
JUDr. Ond ej Mareš Exekutorský ú ad v Litom icích Novobranská 20 412 01 Litom ice
Ú el posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce .j. 124 Ex 13989/10-18 prodejem nemovitosti.
Dle zákona . 151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní zákona . 121/2000 Sb., . 237/2004 Sb. a . 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí eské republiky . 540/2002 Sb. ve zn ní vyhlášky . 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 24.5.2012 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Hole kova 657 150 00 Praha 5 – Koší e
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
Posudek obsahuje 11 stran textu v etn titulního listu a 5 stran p íloh. Objednateli se p edává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 31.5.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v míst a ase nemovitosti zapsané na LV . 254, vedené Katastrálním ú adem pro Ústecký kraj, Katastrální pracovišt Most, kat. úz. Brandov, obec Brandov.
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: rodinný d m Rudé armády 258 435 47 Brandov Region: Ústecký Okres: Most Katastrální území: Brandov 3. Prohlídka a zam ení nemovitosti: Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 24.5.2012 za p ítomnosti majitelky. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 5.4.2012, LV 254, kat. úz. Brandov, Katastrální ú ad pro Ústecký kraj, KP Most, vyhotoven dálkovým p ístupem - kopie mapy katastrální ze dne 6.4.2012, mapový list . ZS-VIII-7-20, m ítko 1:2880, kat. úz. Brandov - exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 13989/10-18 ze dne 1.6.2011 - usnesení o ustanovení znalce .j. 124 EX 13989/10-48 ze dne 5.4.2012 - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skute nosti a vým ry zjišt né na míst samém 5. Vlastnické a eviden ní údaje: Vlastnictví k oce ované nemovitosti nebylo doloženo nabývacími listinami, je však eviden n vyzna eno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví . 254, kat. úz. Brandov, obec Brandov, okres Most, ze dne 5.4.2012 oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem p edm tu ocen ní je: Schandarová Martina, Rudé armády 258, 435 47 Brandov
2
oddíl B - nemovitosti: - rodinný d m .p. 258 na pozemku parc. . St. 331 - pozemek parc. . St. 331 - zastav ná plocha a nádvo í o vým e 196 m2 - pozemek parc. . 723/50 - zahrada o vým e 110 m2 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresní soud v Most , 21 Nc-6925/2004-5 ze dne 11.08.2004.; uloženo na prac. Most - Smlouva o z ízení zástavního práva podle ob .z. ze dne 10.03.2010. Právní ú inky vkladu práva ke dni 10.03.2010. - Souhlasné prohlášení o zm n osoby zástavního v itele postoupením pohledávky ze dne 31.08.2010. - Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresní soud v Most , 43 EXE-2737/2011-13 ze dne 16.02.2011. Právní moc ke dni 25.06.2011.; uloženo na prac. Most - Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitých v cí Exekutorský ú ad Litom ice, 124 EX-13989/2010-18 ze dne 01.06.2011. - Exeku ní p íkaz o z ízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský ú ad Litom ice, 124 EX-13989/2010-17 ze dne 01.06.2011. Právní moc ke dni 09.06.2011. - Exeku ní p íkaz o z ízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský ú ad Chrudim, 129 EX-2661/2011-7 ze dne 29.08.2011. Právní moc ke dni 13.09.2011. oddíl D - jiné zápisy: bez zápisu oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Dohoda o vypo ádání SJM ze dne 05.10.2009. Právní ú inky vkladu práva ke dni 03.02.2010. 6. Dokumentace a skute nost: Vzhledem k tomu, že vlastníkem nebyla p edložena stavební dokumentace, byly veškeré výpo ty uskute n ny z nam ených hodnot a zjišt ných skute ností p i místním šet ení. Zastav ná a užitná plocha byla vypo tena pouze orienta n , proto nemusí vypo tené celkové plochy odpovídat p esn skute nosti. Sou asn byl posouzen stavebn -technický stav jednotlivých konstruk ních prvk , charakter jejich údržby a stanovena jejich p edpokládaná další životnost a stupe opot ebení. P i místním šet ení bylo zjišt no, že na dom probíhá zateplení. 7. Celkový popis nemovitosti: Brandov leží v Ústeckém kraji, okres Most, poblíž hranic s N meckem, západn od Litvínova a severozápadn od Hory Sv. Kate iny, podél komunikace vedoucí na hrani ní p echod Brandov Olbernhau. V obci s minimální ob anskou vybaveností je doprava zajiš ována autobusy. Rozší ená ob anská vybavenost v Ho e Sv. Kate iny (cca 6 km), kompletní ob anská vybavenost v Most (cca 30 km).
3
Oce ovaná nemovitost se nachází v zastav né ásti obce, u komunikace protínající obec. Rodinný d m je áste n podsklepený, jednopodlažní s podkrovím, napojen na elektrorozvod, vodovod a kanalizaci, plyn p iveden na hranici pozemku, vytáp n kotlem na tuhá paliva. 8. Obsah posudku: a) Ocen ní porovnávacím zp sobem a1) Rodinný d m a2) Garáž b) Pozemky b1) Pozemky 9. Popis objekt a pozemk : a) Ocen ní porovnávacím zp sobem a1) Rodinný d m Oce ovaná nemovitost se nachází v zastav ném území obce Brandov, okres Most. D m je samostatn stojící, jednopodlažní, áste n podsklepený, s podkrovím, p ístupný z východu po zpevn né místní komunikaci, napojen elektrorozvod, vodovod a kanalizaci, plyn p iveden na hranici pozemku. D m je vytáp n centráln kotlem na tuhá paliva, voda oh ívána elektrickým bojlerem. K severní ásti domu p iléhá garáž. Základy domu jsou kamenné, svislá konstrukce zd ná, stropy d ev né, krovy d ev né, krytina osinkocementové šablony. Venkovní povrchy štítových st n ošet eny b ízolitem, elní strana zateplena, p ístavek hrub omítnut, klempí ské konstrukce z pozink. plechu. Dve e a okna jsou d ev ná. Vstup do domu je p es d ev né zádve í v jižní ásti domu. V 1.NP je kuchy , jídelna, obývací pokoj, ložnice, WC a koupelna, 2.NP, kde jsou dva pokoje, je p ístupné po d ev ném schodišti. P i místním šet ení bylo zjišt no, že nemovitost je udržována, v dobrém stavu. Stá í stavby a užitná plocha stanovena odhadem. a2) Garáž Oce ovaná garáž se nachází v zastav ném území obce Brandov, okres Most, p iléhá k severní st n domu, je zd ná, jednopodlažní, p ístupná z východu po oce ovaném pozemku, ze zpevn né místní komunikace. Vrata jsou dvouk ídlá d ev ná, okno kovové. Garáž je napojena na elektrorozvod. Stá í stavby a užitná plocha stanovena odhadem. b) Pozemky b1) Pozemky Oce ovaná pozemky leží v zastav ném území obce Brandov, okres Most, tvo í celek nepravidelného tvaru, p ístupné z východu po zpevn né komunikaci. Pozemky jsou mírn svažité, oploceny plotovými dílci a d ev nými la kami na ocelových sloupcích zasazených do zd né podezdívky. Vrata a vrátka jsou kovová. Pozemek je udržovaný, p evážn zatravn ný, v ásti za garáží zpevn ná plocha.
4
B. Posudek Vým ry, hodnocení a ocen ní objekt :
Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Porovnávací hodnota a1) Rodinný d m - § 26a Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Rodinný d m Poloha objektu: Ústecký kraj - do 2 000 obyvatel Stá í stavby: 60 rok Indexovaná pr m rná cena IPC (p íloha . 20a): 3 191,- K /m3 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.PP: 1.NP: podkroví:
3*5 9*8+5*9 9*8
Název podlaží 1.PP: 1.NP: podkroví:
15,00 m2 117,00 m2 72,00 m2
= = = Zastav ná plocha 15,00 m2 117,00 m2 72,00 m2
Konstruk ní výška 2,00 m 3,00 m 0,50 m
Obestav ný prostor: 1.PP: (3*5)*(2,00) 1.NP: (9*8+5*9)*(3,00)+9 podkroví: (9*8)*(0,50) zast ešení:
= = = =
30,00 m3 360,00 m3 36,00 m3 133,50 m3
Obestav ný prostor – celkem:
=
559,50 m3
Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastav ná plocha všech podlaží: Podlažnost
ZP1 = 117,00 m2 ZP = 204,00 m2
ZP / ZP1 = 1,74
Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastav né plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou st echou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný d m 2. Provedení obvodových st n - Cihelné nebo tvárnicové zdivo - probíhá zateplení
5
.
Vi
I
typ A
III III
0,00 0,00
3. Tlouš ka obvod. st n - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 v etn 5. Napojení na sít (p ípojky) - P ípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan - plyn na hranici pozemku 6. Zp sob vytáp ní stavby - Úst ední, etážové, dálkové 7. Zákl. p íslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvo ící p íslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastav né ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funk ním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebn - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou
II II V
0,00 0,01 0,08
III III I III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
II III II
0,00 0,00 1,05
Koeficient pro stá í 60 let: 0,70 12
Index vybavení IV = (1 +
Vi ) * V13 * 0,70 = 0,801 i=1
Index polohy: Název znaku
.
1. Význam obce - bez v tšího významu 2. Poloha nemovitosti v obci - centrální území obce 3. Okolní zástavba a životní prost edí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport v obci - žádná základní škola 6. Zdravotní za ízení v obci - žádné zdravotnické za ízení 7. Ve ejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezam stnanost v obci a okolí - nižší než je pr m r v kraji 10. Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - ztížená dostupnost obce hlavn v zimním období
I III II II I I II II III III I
Pi 0,00 0,01 0,00 0,00 -0,03 -0,03 0,00 0,00 0,06 0,00 -0,10
11
Index polohy IP = (1 +
Pi ) = 0,910 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku
.
1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztah na prodejnost - bez vlivu
Ti
III
0,00
II II
0,00 0,00
3
Index trhu IT = (1 +
Ti ) = 1,000 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,801 * 0,910 * 1,000 = 0,729 Ocen ní: Cena upravená CU = IPC * I = 3 191,- K /m3 * 0,729 = 2 326,24 K /m3 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = CU * OP = 2 326,24 K /m3 * 559,50 m3 = 1 301 531,28 K Rodinný d m - zjišt ná cena =
6
1 301 531,28 K
a2) Garáž - § 24 Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Garáž Poloha objektu: Ústecký kraj - do 2 000 obyvatel Stá í stavby: 60 rok Stavba je p íslušenstvím jiné stavby - rodinný d m a od této stavby p ebírá index IT a IP. Indexovaná pr m rná cena IPC (p íloha . 18): 1 526,- K /m3 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.NP:
5*4
Název podlaží 1.NP:
20,00 m2
= Zastav ná plocha 20,00 m2
Konstruk ní výška 2,50 m
Obestav ný prostor: 1.NP: (5*4)*(2,50) zast ešení:
= =
50,00 m3 3,00 m3
Obestav ný prostor – celkem:
=
53,00 m3
Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastav ná plocha všech podlaží: Podlažnost
ZP1 = 20,00 m2 ZP = 20,00 m2
ZP / ZP1 = 1,00
Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Svislé konstrukce zd né nebo železobetonové s plochou st echou nebo krovem neumož ující z ízení podkroví 1. Druh stavby - samostatn stojící 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo st ny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - p ívod el. nap tí 230 V / 400 V nebo vrata s el. pohonem 4. P íslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebn - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou
Koeficient pro stá í 60 let: 0,70 5
Index vybavení IV = (1 +
Vi ) * V6 * 0,70 = 0,735 i=1
Index polohy: P evzatý index polohy IP = 0,910 Index trhu s nemovitostmi: P evzatý index trhu IT = 1,000
7
.
Vi
II
typ B
II II III
0,00 0,00 0,00
III III II
0,00 0,00 1,05
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,735 * 0,910 * 1,000 = 0,669 Ocen ní: Cena upravená CU = IPC * I = 1 526,- K /m3 * 0,669 = 1 020,89 K /m3 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = CU * OP = 1 020,89 K /m3 * 53,00 m3 = 54 107,17 K Garáž - zjišt ná cena =
54 107,17 K
Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) Ocen ní porovnávacím zp sobem a1) Rodinný d m a2) Garáž Cena objekt
= =
iní celkem
1 301 530,- K 54 110,- K 1 355 640,- K
Porovnávací metoda a) Rodinný d m a1) rodinný d m Popis porovnávaných objekt : Jednotka: užitná plocha Množství jednotek oce ované stavby: 115,00 První srovnávaná nemovitost - rodinný d m v Nové Vsi v Horách, okres Most, v blízkosti zimních st edisek. Samostatn stojící rodinný d m na pozemku o vým e 300 m2, je áste n podsklepený, jednopodlažní s podkrovím, po rozsáhlé rekonstrukci, napojen na veškeré IS. Pozemek je udržovaný s venkovním bazénem. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím internetu. Druhá srovnávaná nemovitost - rodinný d m v Nové Vsi v Horách, okres Most. Dvoupodlažní zd ný d m p ed rekonstrukcí na pozemku o vým e 460 m2, je áste n podsklepený, jednopodlažní s podkrovím a p dním prostorem. V dom jsou pokoje p ipravené k úprav na budoucí využití. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e. T etí srovnávaná nemovitost - rodinný d m v Nové Vsi v Horách, okres Most. D m je samostatn stojící, jednopodlažní s podkrovím, na pozemku o vým e 600 m2, s možností napojení na veškeré IS. D m byl kolaudován v roce 1997 a náleží k n mu garáž. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e. tvrtá srovnávaná nemovitost - rodinný d m v obci Louka u Litvínova, okres Most. Samostatn stojící, jednopodlažní d m s podkrovím na pozemku o vým e 1.285 m2, napojen na vodovod a plyn. K domu ve velmi dobrém stavu navazuje udržovaná okrasná a zeleninová zahrada. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e.
8
Seznam porovnávaných objekt : Název
Realizovaná cena
RD Nová Ves v Horách RD Nová Ves v Horách RD Nová Ves v Horách RD Louka u Litvínova Sou et:
Km Kc
Množství [jedn]
Kv K1 K2 K3
Jedn. cena [K /jedn.]
1 190 000,- K
0,95 1,00 0,90 1,00 1,00 1,00
70,00
14 535,00
799 000,- K
0,95 0,96 1,00 0,97 1,70 1,00
140,00
8 582,90
2 899 000,- K
0,95 1,00 0,90 0,97 0,85 1,00
139,00
14 702,47
4 500 000,- K
0,85 1,00 0,90 0,97 0,95 1,00
260,00
12 201,01
50 021,38 K /4 12 505,35 K 8 582,90 K 14 702,47 K
/jedn.
Pr m rná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 12 505,35 K 115,00 á 12 505,35 K /
/jedn. /jedn. /jedn.
=
1 438 115,25 K
- výsledná cena
=
1 438 115,25 K
=
1 438 120,- K
Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) rodinný d m Cena objekt
iní celkem
1 438 120,- K
Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní íslo
Vým ra Jedn. cena [m2] [K /m2] 196,00 35,00
zastav ná plocha a nádvo í St. 331 Sou et Úprava ceny – p íloha . 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisou et Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití): Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
9
Cena [K ] 6 860,6 860,-
10 % 10 % + * *
686,7 546,1,0830 2,1550 17 611,35
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy ocen ný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 35,- K /m2. Název
Parcelní íslo
Vým ra Jedn. cena 2 [m ] [K /m2] 110,00 35,00
zahrada 723/50 Sou et Úprava ceny - p íloha . 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisou et Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití): Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 5 - celkem
Cena [K ] 3 850,3 850,-
10 % 10 % + * * *
Pozemky - zjišt ná cena
=
385,4 235,0,4000 1,0830 2,1550 3 953,57 21 564,92 K
Rekapitulace ocen ní pozemk a) Pozemky Cena pozemk
= iní celkem
21 560,- K 21 560,- K
C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objekt : Administrativní cena pozemk : Administrativní cena celkem:
1 355 640,- K 21 560,- K 1 377 200,- K
Porovnávací cena: Porovnávací cena objekt : Porovnávací cena celkem:
1 438 120,- K 1 438 120,- K
Stanovisko znalce: P i stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno p ihlédnout nejenom k výsledk m jednotlivých oce ovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspekt m, vztaženým k oce ovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap . lokalita, pozice majetku v zón , infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodá ská situace. P i stanovení obvyklé ceny oce ované nemovitosti, bylo t eba vzít v úvahu tyto základní skute nosti a ovliv ující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalit je nízká b) parametry povyšující cenu: udržovaná nemovitost, probíhající renovace, napojení na veškeré IS, parkování na pozemku c) parametry ponižující cenu: obtížná dostupnost obce p evážn v zimním období
10
Na základ zjišt ných hodnot výše uvedených skute ností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši 1,440.000 K .
Obvyklá cena: 1 440 000,- K slovy: jeden milion ty i sta ty icet tisíc K V Praze dne 31.5.2012
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 150 00 Praha 9
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spole ností s ru ením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost p i Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumo nících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve zn ní pozd jších p edpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ní pro oce ování nemovitostí, motorových vozidel a jiných v cí movitých, majetkových práv, cenných papír , podnik , ostatního majetku a pro ú etnictví. Znalecký úkon je zapsán pod po adovým íslem 3499/2012 znaleckého deníku. Odpov dná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spole nosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se spole ností B plus B, spol. s r.o., Hole kova 657,150 00 Praha 5 - Koší e, I O: 61056049, p edm t podnikání: Oce ování majetku pro v ci movité, v ci nemovité, nehmotný majetek, finan ní majetek a podnik na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem ú adu m stské ásti Praha 5 pod .j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která sou asn zajistila a zpracovala podklady pod po . . 221/2012.
E. Seznam p íloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí.
11
