ZNALECKÝ POSUDEK 2982-198/2012 O ceně podílu o velikosti 1/2 rodinného domu v obci Bojkovice č.p.259, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.350/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 16 m2, p.č.st.355, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 392 m2, p.č.380/2, zahrada, o velikosti 5 m2 a p.č.381, zahrada, o velikosti 146 m2, vše zapsáno na LV č.1409 pro k.ú. Bojkovice
Objednatel posudku:
Účel posudku:
Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr.Ing. Radim Opletal Pavelčákova 14, 77200 Olomouc
ocenění se provádí za účelem dražby, č.sp. 057 EX 1876/10-59
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 18.6.2012 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Kmochova_ 986/2, 779 00 Olomouc telefon: 602719124 e-mail:
[email protected]
Posudek obsahuje včetně titulního listu 18 stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Olomouci, 18.6.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny podílu o velikosti 1/2 rodinného domu v obci Bojkovice č.p.259, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.350/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 16 m2, p.č.st.355, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 392 m2, p.č.380/2, zahrada, o velikosti 5 m2 a p.č.381, zahrada, o velikosti 146 m2, vše zapsáno na LV č.1409 pro k.ú. Bojkovice
2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti:
Rodinný dům Mánesova 259 687 71 Bojkovice Zlínský Uherské Hradiště Bojkovice Bojkovice 4 625
Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 61,8757 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. h) : ZC = Cp x 2,5 = 154,69 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 18.6.2012 za přítomnosti znalce a obou spoluvlastníků nemovitosti.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.1409 pro k.ú. Bojkovice - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby:
Pan Radek Rapant, Mánesova 259, 687 71 Bojkovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Paní Vlasta Rapantová, Mánesova 259, 687 71 Bojkovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 -2-
Vlastníci pozemku: Pan Radek Rapant, Mánesova 259, 687 71 Bojkovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Paní Vlasta Rapantová, Mánesova 259, 687 71 Bojkovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 odpovídá skutečnosti
6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici
7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je řadový krajní, částečně podsklepený objekt se dvěma nadzemními podlažími, se sedlovou střechou, krytina z pálené tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová. Okna jsou dřevěná špaletová, v patře plastová, vnitřní dveře jsou plné a prosklené. Podlahy jsou z dlažeb, betonu, PVC a koberců, v horším stavu. V domě jsou dva byty, přičemž oba byty mají samostatně měření elektřiny a plynu. Spodní byt je dispozice 2+1, WC je splachovací, koupelna s vanou, teplá voda z boileru. Topení je ústřední, ale s nefunkčním kotlem, funkční je jen topení lokální, kamínky na pevná paliva, kuchyň s linkou, plynový sporák. Schody jsou železobetonové bez povrchu. V patře se nachází byt dispozice 2+1. Topení je ústřední s plynovým kotlem, teplá voda v koupelně, z boileru. V koupelně vana, obklady. WC je splachovací s nádržkou. Kuchyň je s linkou, plynový sporák. Dům je napojen na elektřinu, plyn, veřejný vodovod a kanalizaci. Stáří domu nejméně 150 let, v 50.letech byla provedena částečná rekonstrukce, v 70.letech pak byla provedena modernizace interiéru a fasáda. Před 3 lety byla vyměněna okna v patře za plastová, celkový stav je zhoršený, nutné opravy. Na pozemku jsou vedlejší stavby do 25 m2 zastavěné plochy.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
-3-
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění:
Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda Zlínský kraj, nad 2 000 do 10 000 obyvatel 150 let 2 865 Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží:
sklep: přízemí: patro: Název podlaží sklep: přízemí: patro:
4,2x6,2 9,35x6,12+14,27x6,12 14,27x6,12 Zastavěná plocha 26,04 m2 144,55 m2 87,33 m2
= = =
26,04 m2 144,55 m2 87,33 m2
Konstrukční výška 2,20 m 3,27 m 2,99 m
Obestavěný prostor:
spodní stavba: 26,04x2,2 vrchní stavba: 9,35x6,12x4,41+14,27x6,12x6,94 zastřešení: 9,35x6,12x2,1÷2+14,27x6,12x2,75÷2 Obestavěný prostor - celkem:
-4-
= = = =
57,29 m3 858,44 m3 180,17 m3 1 095,90 m3
Podlažnost:
Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,78
144,55 m2 257,92 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení:
Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stavby 150 let po celkové rekonstrukci: 0,60
č. I
Vi typ B
II I
-0,01 -0,08
II II V
0,00 0,01 0,08
III II
0,00 -0,05
I I III
0,00 -0,05 0,05
II
0,00
III IV
0,00 0,65
č. I II
Pi 0,00 0,02
12
Index vybavení IV = (1 + Vi) x V13 x 0,60 = 0,371 i=1
Index polohy:
Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta -5-
3. Poloha nemovitosti - vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - výrobní objekty, sklady a distribuce bez výrazně škodlivých vlivů na okolí, sousedství silnic s vysokým provozem - u průjezdné komunikace 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci - vyšší než je průměr v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
III II
0,00 -0,03
II
0,00
II
0,00
II
0,00
IV II I III II
0,03 0,00 -0,04 0,00 0,00
č. I
Ti -0,10
II
0,00
I
-0,05
12
Index polohy IP = (1 + Pi) = 0,980 i=1
Index trhu s nemovitostmi:
Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou 3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,850 i=1
Celkový index I = IV x IP x IT = 0,371 x 0,980 x 0,850 = 0,309
Ocenění:
Cena upravená CU = IPC x I = 2 865 Kč/m3 x 0,309 = 885,29 Kč/m3 CP = CU x OP = 885,29 Kč/m3 x 1 095,90 m3 = 970 189,31 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
-6-
970 189,31 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: Úprava cen: Zdůvodnění použití přirážek a srážek: průměrná výhodnost polohy pozemků Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
10 % 10 %
0,9750 2,1550
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění
Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava [Kč/m2] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 154,69 1,00 2,1550 0,9750 10,00 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 154,69 0,40 2,1550 0,9750 10,00
Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo st.350/2
Upr. cena [Kč/m2] 357,53 143,01
Výměra [m2] 16,00
Jedn. cena [Kč/m2] 357,53
Cena [Kč] 5 720,48
st.355
392,00
357,53
140 151,76
380/2 381
5,00 146,00
143,01 143,01
715,05 20 879,46 167 466,75
Pozemky - zjištěná cena
=
-7-
167 466,75 Kč
C. Rekapitulace
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům
970 189,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
970 189,30 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
167 466,80 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
167 466,80 Kč 1 137 656,10 Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
1 137 656,10 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům
970 189,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
970 189,30 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
167 466,80 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
167 466,80 Kč
-8-
1 137 656,10 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 137 656,10 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
1 137 660 Kč
slovy: Jedenmilionjednostotřicetsedmtisícšestsetšedesát Kč
Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: Nařízení exekuce EXNc-5473/2005-10 ze dne 28.11.2005, Exekuční příkaz k prodeji podílu o velikosti 1/2 nemovitosti - 072EX-1452/2005-11 ze dne 20.12.2005, Nařízení exekuce 11Nc-7784/2008-8 ze dne 18.6.2008, Exekuční příkaz k prodeji podílu o velikosti 1/2 nemovitosti 094EX-11213/2008-006 ze dne 6.10.2008, Nařízení exekuce 5Nc-7110/2008-9 ze dne 20.8.2008, Exekuční příkaz k prodeji podílu o velikosti 1/2 nemovitosti - 037EX-9743/2008-18 ze dne 23.2.2009, Nařízení exekuce 12EXE-33/2012-13 ze dne 19.3.2012. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují.
Porovnání s obdobnými nemovitostmi :
-9-
zemědělská usedlost, v současné době v přestavbě na RD s jednou bytovou jednotkou. Nemovitost je situována na samotě v blízkosti lesa v katastrálním území Bojkovice ,spádově je však blíže obci Pitín, v chráněné krajinné oblasti Bílé Karpaty u toku řeky Olšavy. Poloha domu umožňuje nádherný výhled na okolní krajinu. Na domě byla započata rekonstrukce. Byla postupně vyměněna velká část původních základů a obvodového zdiva s částečnou venkovní omítkou. Zdivo je cihelné tl. 45 cm a YZOR tl. 30 cm se zateplením. Sedlová střecha má novou krytinu zn. Lindab a jsou zde nová dřevěná kastlová okna. Na pozemku je studna a přípojka NN.Dům je vhodný jak k rodinnému tak i rekreačnímu bydlení s možností chovu hospodářského zviřectva. Součástí prodeje jsou pozemky o celkové výměře 11 745 m2, které zahrnují část lesa, travní porost i ornou půdu. V místě ( v oibci Pitín) je MŠ , ZŠ 1. stupně, sportovní areál, cyklotrasa. Oblastí vede železniční trať a v blízkosti je vlaková stanice. Požadovaná cena 1.100.000,- Kč.
Řadový rodinný dům o velikosti 5+1 nacházející se v centru obce Bojkovice. Dům je připojen na všechny inženýrské sítě: plyn, elektřina 220/380V, veřejný vodovod, veřejná kanalizace. Obytná plocha domu je cca 120 m2, celková plocha pozemků činí 1400 m2. Střecha domu je sedlová, krytina pálená taška. Za domem se nachází velká zahrada, stodola a hospodářské budovy. Požadovaná cena 1.330.000,- Kč.
- 10 -
Prodej domu 4+1 v Bojkovicích. Do domu o zastavěné ploše 110 m2 se vchází verandou a předsíní samostatně do pokojů, ve spodním podlaží je byt 3+1, další pokoj se nachází v podkroví, kde lze dobudovat další místnosti. Dům je z větší části podsklepen. k nemovitosti náleží prostorná zahrada, vše je situováno na jižním svahu, takže celý den do domu svítí slunce. Topení ústřední na tuhá paliva, plynová přípojka je před domem. K domu patří velká zahrada. Požadovaná cena 1.440.000,Kč.
Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.100.000,- Kč celá nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč
Negativně působí prodej podílu.
Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/2 nemovitosti stanovuji na 390.000,- Kč. Slovy: Třistadevadesáttisíc Kč
V Olomouci, 18.6.2012 Ing. Jan Šíma Kmochova_ 986/2 779 00 Olomouc telefon: 602719124 e-mail:
[email protected]
- 11 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2982-198/2012 znaleckého deníku.
- 12 -
E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.1409 ze dne 17.5.2012 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
- 13 -
počet stran A4 v příloze: 4 1 3 2
Fotodokumentace nemovitosti
- 14 -
- 15 -
- 16 -
Mapa oblasti
- 17 -
- 18 -
