2012

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

761/333/2012

o obvyklé ceně nemovitosti - objektu rodinné rekreace v části obce Onšovice č.e. 4, stojící na pozemku parc.č. st. 149, a pozemků parc.č. st. 149 a 2332 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Radošovice u Vlašimi, obec Radošovice, okres Benešov.

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 Na Zátorce 590/12 160 00 Praha 6

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č.j.: 167 EX 26052/11-38 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 20.9.2012.

Zhotovitel:

Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 Mob: +420 604 555 649 Email: [email protected]

Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb. podle stavu k rozhodnému dni 28.11.2012. Posudek obsahuje včetně titulního listu 26 stran textu, stran příloh a je vyhotoven ve 4 vyhotoveních. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních a jedno vyhotovení je uloženo v archivu Zhotovitele.

V Praze dne 4.12.2012

Znalecký posudek č. 761/333/2012

Stanovení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2.

Identifikace nemovitosti a vlastníka dle KN ............................................................................................... 3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena, tržní hodnota a administrativní cena nemovitosti ................................... 3 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 3

3.2.

Tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 .......................................................................................... 4

3.3.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 4

4.

Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 5

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 5 5.1.

Prohlídka nemovitosti ........................................................................................................................ 5

5.2.

Podklady pro vypracování posudku ................................................................................................... 5

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 7

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 7

5.5.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 8

6.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 8 6.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 8

6.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 9

6.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 9

6.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 9

7.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI .......................................................................................................... 10 7.1.

Poloha a vnější vlivy ........................................................................................................................ 10

7.2.

Rekreační chata s příslušenstvím ................................................................................................... 10

7.3.

Pozemky .......................................................................................................................................... 13

7.4.

Využití ploch - ÚZEMNÍ PLÁN ......................................................................................................... 14

7.5.

Záplavové mapy pro danou lokalitu – Prohlížečka záplavových území .......................................... 14

7.6.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 15

C.

Posudek ................................................................................................................................................... 16

8.

VÝPOČET OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY ............................................................................... 16 8.1.

Výpočet obvyklé ceny nemovitosti s příslušenstvím srovnávacím způsobem vč. vyhodnocení ..... 16

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitého majetku .......................................................................... 20

8.3.

Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování ................................................................. 20

D.

Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 25

E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 25

F.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 26

Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

Stránka 2 z 26



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: I. stanovit obvyklou cenu nemovitosti uvedených v exekučním příkazu č.j.: 167 EX 26052/11-11, tedy objektu rodinné rekreace v části obce Onšovice č.e. 4, stojící na pozemku parc.č. st. 149, a pozemků parc.č. st. 149 a 2332 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Radošovice u Vlašimi, obec Radošovice, okres Benešov, zapsané na listu vlastnictví č. 236 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Benešov. II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených Znalec ocení nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku (§ 66 odst. 5 zák.č. 120/2001 Sb., exekuční řád).

2. Identifikace nemovitosti a vlastníka dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovitost: * LV č. 236 pro k.ú. Radošovice u Vlašimi, obec Radošovice, okres Benešov ALV: Křehlová jana PhDr., Vršovická 1429/68, Praha 10, Vršovice, 101 00 Praha 101; identifikátor: 595304/1787 BLV: Stavby: Onšovice č.e. 4; způsob využití – rodinná rekreace; na parc.č.st. 149 Pozemky: Druh pozemku: Způsob využití: parc.č. st. 149 zastavěná plocha a nádvoří parc.č. 2332 ostatní plocha

Výměra: 2 28 m 2 443 m

3. Vymezení pojmů obvyklá cena, tržní hodnota a administrativní cena nemovitosti 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst.1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“


Stránka 3 z 26



3.2. Tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 Dle International Valuation Standards 2005, str. 82-83: „Tržní hodnota odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněna k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.“

3.3. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitosti je cena zjištěná podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb.„

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí LV – list vlastnictví ALV – vlastnické právo BLV – nemovitosti FLV – nabývací tituly a jiné podklady v zápisu BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky k.ú. – katastrální úřad KP – katastrální pracoviště č.j. – číslo jednací č. - číslo parc.č. – parcelní číslo č.p. – číslo popisné GP – geometrický plán


Stránka 4 z 26



B.Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena při místním šetření konaném dne 28.11.2012 bez přítomnosti vlastníka nemovitosti. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitostech ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitosti účastnit a zpřístupnit tak i její interiér. Doporučený dopis s kontaktováním povinného byl vrácen prostřednictvím České pošty z důvodu, že na uvedené adrese sídlí obecní úřad, na uvedené adrese se adresát nezdržuje a dopis nebyl vyžádán. Žádnou další adresu jsem pro kontaktování povinného neobdržela. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem JUDr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a dále z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření.

5.2. Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, list vlastnictví číslo 236 ze dne 20.9.2012, katastrální území Radošovice u Vlašimi, obec Radošovice, okres Benešov; – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce pro Soudní exekutor Ivanko Igor JUDr. – viz.příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č.j.: 167 EX 26052/11-38 ze dne 20.9.2012 Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 236 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, katastrální území Radošovice u Vlašimi – dálkový náhled - viz.příloha Žádost o přidělení evidenčního čísla ze dne 27.11.1987 Rozhodnutí o přidělení čísla ze dne 1.12.1987 Rozhodnutí o odstranění pochybnosti ze dne 25.5.1988 Notářský zápis – Kupní smlouva, registrováno dne 17.11.1988 Oznámení o zahájení kolaudačního řízení a pozvání k ústnímu jednání ze dne 15.10.1987 Kolaudační rozhodnutí ze dne 15.10.1987 Rozhodnutí k odběru podzemní vody a zřízení vodohospodářského díla ze dne 17.2.1993 Stavební dokumentace (pohled, řez, půdorys, situace) Rozhodnutí o přípustnosti stavby ze dne 27.7.1956 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

Stránka 5 z 26



Územní plán obce Radošovice Informace získané při místním šetření Mapa oblasti – viz.příloha Rozhodnutí o přidělení čísla evidenčního ze dne 1.12.1987 Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz.příloha Záznam z prohlídky nemovitosti Databáze realizovaných obchodů s nemovitostmi www.reality.cz, www.sreality.cz, www.realitymix.centrum.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. Zákon č. 513/1991 Sb. (obchodní zákoník) ve znění pozdějších předpisů Zákon o znalcích a tlumočnících č.36/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2008. 134 s.ISBN 978-80-245-0728-6. Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8. Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101. Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 Ing. Zbyněk Zazvonil – Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, 2004. 256 s. ISBN 80-902109-3-7. Ing. Zbyněk Zazvonil – Oceňování nemovitostí výnosový přístup textová část - cvičení. Praha: Vysoká škola ekonomická v Praze Institut oceňování majetku, nakladatelství: Oeconomica, 2009. 52 s. ISBN 978-80-245-1525-0 Kolektiv autorů – Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objekt – báze II. Pololetí 2010, Porings, s.r.o.


Stránka 6 z 26



Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2012 Odborný čtvrtletník „ Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2012 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o.s., ročníky 2010 až 2012 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Financování developerských projektů (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Trend Report 2006, 2008, 2010

5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí.


Stránka 7 z 26



Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 236 ze dne 20.9.2012 vázne na oceňované nemovitosti zástavní právo – viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Toto zástavní právo není ve znaleckém posudku zohledněno. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 236 ze dne 20.9.2012 dále vyplývá, že byla na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízena exekuce a byl vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno.

5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití staveb. Stavebním úřadem byla zaslána výkresová dokumentace, venkovní a vnitřní rozměry jsou převzaty z této dokumentace. Výměry však nemohly být ověřeny, ve znaleckém posudku proto vycházím z předložené dokumentace. Výška sedlové střechy dle stavebních plánů neodpovídá skutečnému stavu – skutečná výška střechy je vyšší a je pouze odhadnuta. K objektu však byly přistavěny dvě kůlny, které nejsou pravděpodobně s chatou propojeny, jejich rozměry musely být odhadnuty.

6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.


Stránka 8 z 26



6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitosti se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitostí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které je oceňovaná nemovitost srovnávána. U rezidenčních nemovitostí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.

6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je rekreační chata s pozemky, u které je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitostí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky.


Stránka 9 z 26



Ocenění je provedeno dvěma způsoby: pomocí aktuální prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., 460/2009 Sb., 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání a upravení pomocí hodnototvorných faktorů Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI 7.1. Poloha a vnější vlivy Oceňovaná nemovitost se nachází v okrese Benešov v obci Radošovice – část obce Onšovice ve vzdálenosti cca. 50 km jihovýchodně (vzdušnou čarou) od centra Prahy v k.ú. Radošovice u Vlašimi. Jedná se o zemědělsky orientovanou obec ležící v poměrně členité krajině, kterou obklopují z jedné strany lesy a z druhé pole. Nemovitost se nalézá na západním okraji území obce v údolí potoka Chotýšanka, přístup po polní cestě dlouhé cca. 600 m vedoucí směrem na západ od části obce Chotýšanka, posledních cca. 200 m po louce, která je však dosti podmáčená. Přístup až k nemovitosti dvoustopým vozidlem nebyl ke dni místního šetření možný. Jedná se o velice klidnou lokalitu vhodnou k rekreaci, nevýhodou je však obtížný přístup osobní dopravou a špatný veřejnou dopravou. Nejbližší zastávka autobusů je cca. 2,5 km pěšky. Z občanské vybavenosti je v obci k dispozici pouze obchod s potravinami, obecní úřad a hospoda (2,5 km). Potřebná občanská vybavenost je v 8 km vzdáleném městě Vlašim. Část obce Onšovice je přístupná pouze po slepé silnici III. třídy, centrálním územím obce Radošovice vede silnice II. třídy č. II/113 spojující města Vlašim – Divišov a vede dále k dálnici D1 – exit 41 je vzdálen 13 km jízdy autem. Žádné inženýrské sítě v místě nebyly zjištěny, nevylučuji však možnost napojení objektu na elektřinu zemním kabelem (nezjištěno).

7.2. Rekreační chata s příslušenstvím Jedná se o dřevěnou roubenou rekreační chatu z kuláčů pravidelného obdélníkového tvaru s navazujícími kůlnami. Chata má obytné 1. nadzemní podlaží a pravděpodobně podkroví upravené ke spaní. Dle rozhodnutí o přípustnosti stavby a stavebních plánů existuje také malý sklípek pro uskladnění surovin. Vstup do chaty je ze zastřešené verandy přístupné po dřevěném předsazeném schodišti z jihozápadu. V přízemí se nachází obývací místnost a kuchyňský kout, v podkroví místnost ke spaní přístupná pravděpodobně po strmém dřevěném schodišti (či žebříku). V místě nebyly zjištěny žádné inženýrské sítě, objekt tedy není pravděpodobně napojen ani na elektřinu. Na pozemku u domu je kopaná studna s ručním čerpadlem. WC je pouze suché, pravděpodobně na cizím pozemku za domem. Ze severozápadní a severovýchodní strany na chatu navazují dvě kůlny, které pravděpodobně nejsou s chatou propojeny dveřmi. Pozemek okolo chaty není oplocen, je však udržovaný, tvoří se stavbami jednotný funkční celek. Louka před chatou byla v nedávné době strojně posečena. Chata je pravděpodobně užívána pouze v letních měsících k rekreaci, ke dni místního šetření v objektu nikdo nebyl. Kvalitu pohledových horizontů hodnotím jako velmi dobrou, výhled do blízkého okolí není nijak omezen.


Stránka 10 z 26



Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: stavební povolení z r. 1956, postaveno pravděpodobně v r. 1957, kolaudace až v r. 1987 Počet podlaží: sklípek + 1 nadzemní podlaží + podkroví Základy: z kamenů prolitých betonem Nosné konstrukce: dřevěné srubové z kuláčů Stropy: dřevěné trámové Střecha: tvar sedlový, krov dřevěný Krytina střechy: asfaltová lepenka Klempířské konstrukce: pouze částečně podokapní žlaby a oplechování komínu Vnější povrchy: dřevěné roubené z kulatiny Vstupní dveře do objektu: dřevěné do dřevěných zárubní Vrata: nejsou Okna: dřevěná s okenicemi Bleskosvod: není proveden Komín: 1x POPIS INTERIÉRU (pravděpodobně): Vnitřní povrchy: z heraklitu Obklady: nejsou provedeny Schody: dřevěné strmé Dveře: nejsou provedeny Povrch podlah: dřevěné či z PVC Vytápění: lokální kamny na tuhá paliva Ohřev teplé vody: není proveden Vnitřní vodovod: není proveden Hygienické vybavení: není provedeno Vnitřní kanalizace: není provedena Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: není provedena Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: přenosný plynový vařič Údržba: zanedbaná Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu a stáří stavby jako podstandardní - typické pro daný typ stavebního objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné.

Výpočet obestavěného prostoru rekreační chaty dle stavebních plánů Konstrukční výška

Zastavěná plocha

Obestavěný prostor

Podlaží

Výpočet

1.PP 1.NP

1,3*1,3 4,9*4,4

0,7 m 2,3 m

1,69 m 2 21,56 m

podkroví

4,9*4,4 - sedlová střecha

2,5 m

21,56 m

2

1 m 3 50 m

2

27 m

Obestavěný prostor Zastavěná plocha 1.NP Zastavěná plocha všech podlaží


3

3

78 m

3

2

22 m 2 45 m

Stránka 11 z 26



Výměry místností rekreační chaty dle stavebních plánů Podlaží

Místnost

Podlahová plocha

Zohledněno

14,37 2,31

100% 100%

obývací místnost kuchyňský kout Započitatelná plocha 1.NP 1.NP

Podlaží

Místnost

podkroví

Pokoj

Započitatelná plocha podkroví Celková započitatelná plocha

Podlahová plocha

Podl.plocha se s.v. do 1,3 m

Zohledněno

17,00

10,80

100%

Započitatelná plocha 2 14,37 m 2 2,31 m 2 14,37 m Započitatelná plocha 6,20 m

2

2

6,20 m

20,57 m

2

Stáří a stavebně technický stav Stavební povolení k výstavbě bylo vydáno v r. 1956, v r. 1957 bylo zažádáno o přidělení domovního čísla. Kolaudace však proběhla až v roce 1987 a bylo jí i přiděleno číslo evidenční. Objekt byl pravděpodobně postaven v roce 1957, ke dni místního šetření je v původním nevalném stavu, v minulosti byla však průběžně udržovaný. V nedávné době byla provizorně opravena střecha – částečně položeny nové asfaltové pasy. Do chaty tedy nejspíš zatékalo střechou. Ostatní konstrukce a vybavení jsou pravděpodobně původní. Chata neodpovídá dnešním standardním požadavkům na rekreační objekt. Příslušenství -

Venkovní úpravy a) Venkovní schodiště – dřevěné

-

Studna – kopaná, na pozemku parc.č. 2332, hloubka dle plánů 3,1 m, čerpadlo ruční, výstavba v r. 1993

-

Kůlna I. – navazuje na severovýchodní stěnu chaty, konstrukčně je řešena obdobně jako chata, dveře jsou z kulatiny, okna nejsou provedena, střecha pultová mírná s krytinou z asfaltové lepenky. Stáří a stav kůlny je obdobný jako u chaty. Informativní odhad obestavěného prostoru kůlny I. Konstrukční Zastavěná Obestavěný Podlaží Výpočet výška plocha prostor 2 3 1.NP 4,4*1,5 2,3 m 6,60 m 15 m Obestavěný prostor

-

15 m

3

Kůlna II. – navazuje na severozápadní stěnu chaty, konstrukčně je řešena obdobně jako chata, dveře jsou dřevěné, střecha pultová mírná s krytinou z asfaltové lepenky. Stáří a stav kůlny je obdobný jako u chaty. Informativní odhad obestavěného prostoru kůlny II. Konstrukční Zastavěná Obestavěný Podlaží Výpočet výška plocha prostor 2 3 1.NP 3,5*1,5 2,3 m 5,25 m 12 m Obestavěný prostor


12 m

3

Stránka 12 z 26



7.3. Pozemky Předmětem ocenění jsou také pozemky parc.č. st. 149 a 2332, které jsou zapsané na LV č. 236 ze dne 20.9.2012 pro k.ú. Radošovice u Vlašimi, obec Radošovice, okres Benešov. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Obvyklá cena trvalých porostů je podle názoru zpracovatele ocenění zanedbatelná. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládám nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Pozemky jsou přístupné po nezpevněné polní cestě, poslední 200 m po podmáčené louce, přístup a příjezd lze hodnotit spíše jako obtížný pro dvoustopá vozidla. Pozemky se nachází mimo souvisle zastavěnou část obce, v blízkém okolí je pouze několik obdobných rekreačních chat. Sousední parcely: Parcely neleží v oblasti s digitální katastrální mapou, nelze určit sousední parcely. Pozemek parc.č. st. 149 2 Pozemek s výměrou 28 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je mírně svažitý, má tvar obdélníku, je zcela zastavěn rekreační chatou č.e. 4. Napojení na inženýrské sítě nebylo zjištěno. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

Pozemek parc.č. 2332 2 Pozemek s výměrou 443 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako ostatní plocha, způsob využití jiná plocha, je mírně svažitý, má přibližně trojúhelníkový tvar, slouží převážně jako zahrada. Na pozemku se také nachází studna, kůlny navazující na chatu, převažující část pozemku je zatravněna s trvalými porosty – keře a vzrostlé listnaté stromy (buky). U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem, v katastrální mapě nejsou zakresleny kůlny.


Stránka 13 z 26



7.4. Využití ploch - ÚZEMNÍ PLÁN Podle územního plánu obce Radošovice se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako „individuální rekreace“.

7.5. Záplavové mapy pro danou lokalitu – Prohlížečka záplavových území Dle prohlížečky záplavových oblastí (http://www.dibavod.cz/ tj. DIgitální BÁze VOdohospodářských Dat) se pozemky nenachází v záplavové oblasti 100-leté vody, louka pod chatu však leží částečně v záplavovém území 100-leté i 20-leté vody.


Stránka 14 z 26



7.6. Shrnutí Adresa: okres Benešov, obec Radošovice - Onšovice, č.e. 4 Nemovitost:

rekreační chata s pozemky a příslušenstvím

Dispozice: Podlažnost: Obestavěný prostor: Započitatelná plocha:

2+kk 1NP + podkroví 3 78 m 2 20,57 m

Stav:

nevalný

podstandardní (pouze suché WC, bez elektřiny) Příslušenství: 2x kůlna, studna 2 Výměra pozemků: 471 m 2 Zast. plocha 1.NP: 22 m Vybavení:

Ovlivňující kritéria pro stanovení obvyklé ceny: Povyšující faktory: o klidná lokalita vhodná k rekreaci s hezkou přírodou v okolí Ponižující faktory: o celkově nevalný stav a podstandardní vybavení o špatná dostupnost veřejnou dopravou – nejbližší stanice cca. 2,5 km o špatný přístup osobním vozidlem – polní cesta končí cca. 200 m od nemovitosti, dále přístup pouze přes podmáčenou louku či přes les o absence inženýrských sítí v místě o na LV 236 zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, dle metodiky nejsou exekuční příkazy považovány za závady, jiné nebyly nezjištěny


Stránka 15 z 26



C.Posudek 8. VÝPOČET OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Výpočet obvyklé ceny nemovitosti s příslušenstvím srovnávacím způsobem vč. vyhodnocení Srovnávací kritéria Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitostí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitostí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitosti v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti centra obce a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitosti; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitosti. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků příslušejících k rekreační chatě. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitosti, stáří, provedené rekonstrukce materiálové provedení nosných konstrukcí. K 4 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitosti mj. vytápění, základní příslušenství rodinného domu, venkovní úpravy, vedlejší stavby tvořící příslušenství k rekreační chatě. K 5 - Koeficient velikost nemovitosti v sobě odráží velikost nemovitosti zejména z hlediska jeho započitatelné plochy. K 6 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 7 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,8 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 8 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitosti. K 9 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňované nemovitosti se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitost (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, menší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitost, odpovídá koeficient > 1.


Stránka 16 z 26



Analýza trhu V regionu je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitostech, které jsou podstandardně vybavené bez napojení na elektřinu, zavedené vody a sociálního zařízení. Výhodou oceňované nemovitosti je však klidná lokalita s lesem i vodní plochou – potok. Nabídka nemovitostí v obci Radošovice – Onšovice a v okolí 5 km od obce na serveru www.sreality.cz: bylo nalezeno celkem 8 nemovitostí (rekreačních chat) s nabídkovou cenou od 2.950.000 Kč. V okruhu 10 km bylo v nabídce nalezeno 22 nemovitostí s nabídkovou cenou od 125.000 Kč Nabídka nemovitostí v obci Radošovice na serveru www.reality.cz: nebyla nalezena žádná nemovitost. Dle http://www.e-aukce.com/ není v současnosti uvedena v obci Radošovice žádná dobrovolná či nedobrovolná dražba nemovitosti. Ve stanovené srovnávací hodnotě nemovitosti je také zohledněn fakt, že je posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňovaná nemovitost by měla být rychle obchodovatelná za stanovenou cenu, při exekuční dražbě nemovitosti daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovitosti v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících.


Stránka 17 z 26



Srovnávací metoda Oceňovaná nemovitost

Reprezentant č. 1

Reprezentant č. 2

Reprezentant č. 3

Reprezentant č. 4

Reprezentant č. 5

Nemovitost:

dřevěná chata

dř dřevěná chata

dřevěná/zděná chata

dřevěná chata

dřevěná/zd ř ěná/zděná chata

dřevěná chata

Adresa:

Radošovice - Onšovice

Postupice

Libež

Soběšín

Chotýšany - Městečko

Lstění

Chata je d dřevěná částe částečně omítnutá, interiér obložen heraklitem, st stěny zateplené, okna dř dřevěná, podlahy dř dřevěné, studna, žumpa, el.boiler, vytáp vytápění na TP. IS: E. Dispozice: 2x pokoj, př předsíň, koupelna, kuchy kuchyň, obývací pokoj. dřevěné 3+kk 1NP 700

Polozděná chata 3+kk na rovinatém pozemku 337 m2. IS: E, septik, studna s rozvody do chaty, lokální vytápění na TP. Objekt je po rekonstrukci, leží na polosamotě- žádní přímí sousedé, 50 metrů od Blanice v nezátopovém území.

Dřevěná chata o dispozici 2+1 na pozemku 377m2. Do chaty je zavedená voda ze studny a elektřina, topení na TP, splachovací WC. Chata má 1NP a podkroví upravené ke spaní.

Dřevěná chata na pozemku 538 m2. Dispozice: kuchyň, obytná místnost, podkrovní ke spaní, WC. V chatě zavedena elektřina a voda ze studny. Na pozemku dále stojí kůlna.

dřevěné / zděné 3+kk 1NP + podkroví 337

dřevěné 2+1 1NP + podkroví 377

Chata 2+kk na pozemku 381 m2. Chata je po rekonstrukci z r. 2001. Část Č je zděná, část dřevěná, dřevě okna dřevěná, ř ěná, podlahy betonové s PVC, střecha řecha sedlová, krytina ethernit. Voda je z vlastní studny, do chaty zavedena, vytápění vytáp na TP či el. přímotopy. př dřevěné / zděné 2+kk 1NP 381

50 30

48 52

38 37

36 28

25 24

650 000

899 000

599 000

550 000

499 000

21 696

17 422

16 366

19 643

20 792

Fotografie:

Stručný popis:

Konstrukční provedení: Dispozice: Podlažnost: Výměra všech pozemků m2: Obestavěný prostor m3: Zastavěná plocha 1.NP m2: Započitatelná plocha m2:

dřevěné 2+kk 1NP + podkroví 471 78 22 20,57

Nabídková/prodejní cena Kč: Cena / m2 započ. pl.:

dřevěné 2+1 1NP + podkroví 538

Srovnání pomocí indexové metody K1 - Lokalita:

Radošovice - Onšovice

K2 - Pozemek: K3 - Stav:


471 nevalný

obdobná

obdobná

obdobná

obdobná

obdobná

1,00 větší 0,93 nevalný 0,98

1,00 menší 1,02 střední 0,90

1,00 menší 1,02 nevalný 0,97

1,00 menší 1,02 střední 0,90

1,00 větší 0,99 nevalný 0,98

Stránka 18 z 26


K4 - Vybavení, příslušenství:

K5 - Velikost nemovitosti: K6 - Napojení na sítě (přípojky):


podstandardní

20,57 není provedeno

K7 - Zdroj informací: K8 - Právní vztahy:

v exekuci

K9 - Ostatní: Váhy: Upravená cena / m2 započ. pl.: Upravená cena Kč:

podstandardní / studna

standardní / studna



podstandardní / studna, kůlna

0,95 větší chata s 1.NP 1,05 E 0,90 inzerce 0,85 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

0,90 větší chata 1,10 E 0,90 inzerce 0,85 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

0,95 větší chata 1,05 E 0,90 inzerce 0,85 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

0,95 větší chata s 1.NP 1,05 E 0,90 inzerce 0,85 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

0,95 obdobná 1,00 E 0,90 inzerce 0,85 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

0,20

0,20

0,20

0,20

0,20

12 916

14 334

11 507

11 739

13 072

13 927

265 680

294 858

236 705

241 463

268 893

286 479

Statistické údaje a stanovení srovnávací hodnoty Vážený průměr upravené ceny [Kč]: Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

265 680 23 325 236 705 242 354 265 680 289 005

Maximální upravená cena [Kč]:

294 858

Obvyklá cena (zaokrouhlený aritmetický průměr) [Kč]:

265 000


Stránka 19 z 26



8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitého majetku Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitosti.

8.3. Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování A. Nález 1. Informace o nemovitosti – viz.výše 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti – viz.výše 3. Obsah posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační chata č.e. 4 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty

B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační chata č.e. 4 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20):

Rekreační chata § 26 porovnávací metoda Středočeský kraj, do 2 000 obyvatel 55 let 3 5 986,- Kč/m

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1PP: 1,3*1,3 1NP: 4,9*4,4 podkroví: 4,9*4,4 Název podlaží 1PP: 1NP: podkroví:


= = = Zastavěná plocha 2 1,69 m 2 21,56 m 2 21,56 m

2

1,69 m 2 21,56 m 2 21,56 m

Konstrukční výška 0,70 m 2,30 m 2,50 m

Stránka 20 z 26



Obestavěný prostor: 1PP: (1,3*1,3)*(0,70) 1NP: (4,9*4,4)*(2,30) podkroví: (4,9*4,4)*(2,50)*0,5 Obestavěný prostor - celkem:

3

= = = =

1,18 m 3 49,59 m 3 26,95 m 3 77,72 m

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. 0. Typ stavby - nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny zastavěné I plochy 1. NP - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata II 2. Svislé konstrukce - Dřevěné srubové IV 3. Střešní konstrukce - Podkroví více jak z poloviny zastavěné plochy III stavby 4. Napojení stavby na sítě - Žádné napojení nebo pouze vlastní zdroj el. I 5. Vybavení - Pouze WC suché nebo i mino stavbu II 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění II 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 vč.) - IV Příslušenství zvyšující cenu chaty (např. venkovní gril, pergoly apod.) - 2x dřevěná kůlna 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Nad 400 m2 III 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 10. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (předpoklad IV provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 55 let: 0,70

Vi typ C 0,00 0,02 0,03 -0,06 -0,06 0,00 0,04

0,03 0,00 0,65

9

Index vybavení IV = (1 +  Vi) * V10 * 0,70 = 0,455 i=1

Index polohy: Název znaku 1. Životní prostředí a atraktivita okolí - vhodná k rekreaci 2. Přírodní lokalita - les i vodní plocha je v místě 3. Poloha v zástavbě - bez vlivu, samoty 4. Dopravní dostupnost - problematický příjezd k hranici pozemku 5. Hromadná doprava - špatná dostupnost 6. Parkovací možnosti - dobré 7. Obchod a služby (okolí nemovitosti) - žádné 8. Sportoviště - žádné 9. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

č. III IV II II I II I I II III II

Pi 0,00 0,05 0,00 -0,01 -0,02 0,00 -0,05 0,00 0,00 0,00 0,00

č. II

Ti -0,05

II I

0,00 -0,05

11

Index polohy IP = (1 +  Pi) = 0,970 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Exekuční příkaz 3

Index trhu IT = (1 +  Ti) = 0,900 i=1


Stránka 21 z 26



Celkový index I = IV * IP * IT = 0,455 * 0,970 * 0,900 = 0,397 Ocenění: 3 3 Cena upravená CU = IPC * I = 5 986,- Kč/m * 0,397 = 2 376,44 Kč/m 3 3 CP = CU * OP = 2 376,44 Kč/m * 77,72 m = 184 696,92 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

184 696,92 Kč

1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna Zatřídění pro potřeby ocenění: Studna § 9 Typ studny: Hloubka studny: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

kopaná 3,10 m 1 ks 2222

Ocenění: Základní cena dle přílohy č. 10: hloubka: 3,10 m * 1 950,- Kč/m elektrické čerpadlo: 1 ks * 9 480,- Kč/ks Základní cena celkem: Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:

+ + = * * * =

6 045,- Kč 9 480,- Kč 15 525,- Kč 0,8500 2,3230 1,5020 46 043,64 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 19 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 81 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 19 / 100 = 19,000 %

-

8 748,29 Kč

Studna - zjištěná cena

=

37 295,35 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -10 % 2.2. Není možnost napojení na veřejný vodovod: -5 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % 2.4. Není možnost napojení na rozvod elektřiny nebo vzdálenost ke zdroji je více -8 % než 200m: Úprava cen: -30 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: běžné stavební pozemky Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):


1,5020 2,1550

Stránka 22 z 26



Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava 2 [Kč/m ] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35,1,00 2,1550 1,5020 -30,00 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 35,0,40 2,1550 1,5020 -30,00 Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2

zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 ostatní plocha Stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo st. 149

Upr. cena 2 [Kč/m ] 79,30 31,72

Výměra 2 [m ] 28,00

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 79,30

Cena [Kč] 2 220,40

443,00

31,72

14 051,96 16 272,36

2332

Pozemky - zjištěná cena

=

16 272,36 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Okrasné dřeviny oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena okrasných dřevin: Trvalé porosty - zjištěná cena

Kč 2 m 2 m Kč * =

16 272,36 471 100 3 454,85 0,085 293,66 293,66 Kč

C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační chata č.e. 4 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna

184 696,90 Kč

1. Ocenění staveb celkem

221 992,20 Kč

37 295,30 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

16 272,40 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

16 272,40 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty

293,70 Kč

3. Ocenění trvalých porostů celkem

293,70 Kč

Celkem


238 558,30 Kč

Stránka 23 z 26


Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:


238 558,30 Kč

238 560,- Kč

slovy: Dvěstětřicetosmtisícpětsetšedesát Kč


Stránka 24 z 26



D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

265 000 Kč 238 560 Kč

Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti – objektu rodinné rekreace v části obce Onšovice č.e. 4, stojící na pozemku parc.č. st. 149, a pozemků parc.č. st. 149 a 2332 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Radošovice u Vlašimi, obec Radošovice, okres Benešov; podle stavu ke dni 28.11.2012, ve výši:

265 000,- KČ slovy: Dvěstěšedesátpět tisíc korun českých

Znalcem nebyly zjištěny žádné práva a závady spojené s nemovitostí, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitosti. Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele.

V Praze dne 4.12.2012 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8

E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 761/333/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 333 - 2012.


Stránka 25 z 26



F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 236 ze dne 20.9.2012 Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 3: Mapa oblasti Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitosti ze dne 28.11.2012


Stránka 26 z 26

Výpis z katastru nemovitostí LV č. 236

Příloha č. 1

Katastrální mapa – dálkový náhled

Příloha č. 2

Mapy oblasti

Letecká fotomapa – rekreační chata č.e. 4

Umístění nemovitosti v rámci obce „Onšovice“

Příloha č. 3

GPS: 2) 49°44'35.71"N, 14°50'24.22"E

Umístění nemovitosti v rámci obce a okolí

Umístění nemovitosti v rámci regionu

Příloha č. 4

Fotodokumentace nemovitosti

Jihozápadní pohled na chatu

Západní pohled na chatu

Severní pohled na chatu

Východní pohled na chatu

Jihovýchodní pohled na chatu

Studna na pozemku parc.č. 2332

2012

Recommend Documents