Znalecký posudek . 3630/2012 o cen obvyklé - 1/2 domu .p. 246 umíst ného na pozemku parc. . St. 251 a 1/2 pozemku parc. . St. 251 v kat. úz. Cvikov, obec Cvikov, okres eská Lípa, ve vlastnictví Dostálové Kristiny.
Objednatel posudku:
JUDr. Ond ej Mareš Exekutorský ú ad v Litom icích Novobranská 20 412 01 Litom ice
Ú el posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce .j. 124 Ex 1394/11-30 prodejem nemovitosti.
Dle zákona . 151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní zákona . 121/2000 Sb., . 237/2004 Sb. a . 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí eské republiky . 540/2002 Sb. ve zn ní vyhlášky . 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 23.8.2012 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Hole kova 657 150 00 Praha 5 – Koší e
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
Posudek obsahuje 10 stran textu v etn titulního listu a 5 stran p íloh. Objednateli se p edává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 6.9.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v míst a ase nemovitosti zapsané na LV . 868, vedené Katastrálním ú adem pro Liberecký kraj, Katastrální pracovišt eská Lípa, kat. úz. Cvikov, obec Cvikov.
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: d m Palackého 246 471 54 Cvikov Region: Liberecký Okres: eská Lípa Katastrální území: Cvikov 3. Prohlídka a zam ení nemovitosti: Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 23.8.2012 za p ítomnosti majitelky. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 27.7.2012, LV 868, kat. úz. Cvikov, Katastrální ú ad pro Liberecký kraj, KP eská Lípa, vyhotoven dálkovým p ístupem - kopie mapy katastrální ze dne 7.8.2012, mapový list . NB 6-4/3, m ítko 1:2000, kat. úz. Cvikov - exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 1394/11-30 ze dne 25.5.2012 - usnesení o ustanovení znalce .j. 124 EX 1394/11-45 ze dne 27.7.2012 - fotodokumentace nemovitosti - informace od míst. ob ana - informace z realitního trhu - skute nosti a vým ry zjišt né na míst samém 5. Vlastnické a eviden ní údaje: Vlastnictví k oce ovaným nemovitostem nebylo doloženo nabývacími listinami, ale je eviden n vyzna eno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví . 868, kat. úz. Cvikov, obec Cvikov, okres eská Lípa, ze dne 27.7.2012 oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem p edm tu ocen ní je: Dostálová Kristina, Palackého 246, Cvikov II, 471 54 Cvikov Novotný Luboš, Palackého 246, Cvikov II, 471 54 Cvikov
2
1/2 1/2
oddíl B - nemovitosti: stavba ur ená k bydlení .p. 246 umíst ná na pozemku parc. . St. 251 pozemek parc. . St. 251 - zastav ná plocha a nádvo í o vým e 233 m2 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Smlouva o z ízení zástavního práva podle ob .z. ze dne 30.12.2011. Právní ú inky vkladu práva ke dni 02.01.2012. - Smlouva o z ízení zástavního práva podle ob .z. ze dne 30.12.2011. Právní ú inky vkladu práva ke dni 02.01.2012. - Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitých v cí soudního exekutora JUDr. Podkonického .j. 067 Ex101188/2010-19 ze dne 06.03.2012. - Exeku ní p íkaz o z ízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti soudního exekutora JUDr. Podkonického .j. 067 Ex-101188/2010-16 ze dne 13.01.2012. Právní moc ke dni 13.02.2012. - Usnesení soudu o na ízení exekuce OS v Náchod , 25 EXE-516/2011-10 ze dne 22.02.2011.; uloženo na prac. Náchod - Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitých v cí soudního exekutora JUDr. Mareše .j. 124 Ex1394/2011-30 ze dne 25.05.2012. Právní moc ke dni 29.05.2012. - Exeku ní p íkaz o z ízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti soudního exekutora JUDr. Mareše .j. 124 EX-1394/2011-29 ze dne 25.05.2012. Právní moc ke dni 29.05.2012. oddíl D - jiné zápisy: bez zápisu oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Smlouva kupní ze dne 11.11.2011. Právní ú inky vkladu práva ke dni 14.11.2011. 6. Dokumentace a skute nost: Vzhledem k tomu, že vlastníkem nebyla p edložena stavební dokumentace, byly veškeré výpo ty uskute n ny z nam ených hodnot a zjišt ných skute ností p i místním šet ení. Zastav ná a užitná plocha byla vypo tena pouze orienta n , proto nemusí vypo tené celkové plochy odpovídat p esn skute nosti. Sou asn byl posouzen stavebn -technický stav jednotlivých konstruk ních prvk , charakter jejich údržby a stanovena jejich p edpokládaná další životnost a stupe opot ebení. 7. Celkový popis nemovitosti: Cvikov se leží v Libereckém kraji, severovýchodn od okresního m sta eská Lípa a západn od Jablonného v Podješt dí. V obci s rozší enou ob anskou vybaveností je doprava zajiš ována autobusy. Kompletní ob anská vybavenost je v eské Líp (cca 15 km). Oce ovaná nemovitost se nachází v jihovýchodní ásti obce, nad úrovní komunikace vedoucí do Lindavy. D m je jednopodlažní, áste n podsklepený, s p dními prostory, p ístupný od východu po zpevn né komunikaci, napojen na elektrorozvod, vodovod a kanalizaci, vytáp n kamny na tuhá paliva, voda oh ívána elektrickým bojlerem.
3
8. Obsah posudku: a) Ocen ní porovnávacím zp sobem a1) D m b) Pozemky b1) Pozemek 9. Popis objekt a pozemk : a) Ocen ní porovnávacím zp sobem a1 ) D m Oce ovaná nemovitost se nachází v jihovýchodní ásti obce Cvikov, okres eská Lípa. D m leží nad úrovní komunikace, je áste n podsklepený, jednopodlažní s p dními prostory, p ístupný z východu a severu. Základy domu jsou kamenné, p evážná ást svislé konstrukce je zd ná, zbývající ást roubená, stropy jsou d ev né, krov sedlové konstrukce d ev ný, krytina vlnitá vláknitá deska. Venkovní povrchy upraveny štukem a nát rem, klempí ské konstrukce z pozink. plechu. Okna a dve e jsou d ev né. D m je napojen na elektrorozvod, vodovod a kanalizaci, vytáp n kamny na tuhá paliva, voda oh ívaná bojlerem. Dle sd lení majitel jsou ve sklep klenuté stropy, v 1.NP jsou dva pokoje, kuchy , koupelna se sprchovým koutem, WC a chodba, v podkroví jsou p dní prostory. P i místním šet ení bylo zjišt no, že d m je ve zhoršeném stavebn technickém stavu. Stá í nemovitosti bylo stanoveno odhadem. b) Pozemky b1) Pozemek Oce ovaný pozemek leží v jihovýchodní ásti Cvikova, okres eská Lípa. Pozemek je nepravidelného tvaru, nad úrovní komunikace, oplocen strojovým pletivem na ocelových sloupcích a d ev nými la kami, p ístupný z východu, udržovaný, áste n zastav n domem .p. 246, napojen na elektrorozvod, vodovod a kanalizaci.
B. Posudek Vým ry, hodnocení a ocen ní objekt :
Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Porovnávací hodnota a1) D m - § 26a Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Rodinný d m Poloha objektu: Liberecký kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stá í stavby: 80 rok Indexovaná pr m rná cena IPC (p íloha . 20a): 3 985,- K /m3
4
Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.PP: 1.NP:
4*2 8*13
Název podlaží 1.PP: 1.NP:
8,00 m2 104,00 m2
= = Zastav ná plocha 8,00 m2 104,00 m2
Konstruk ní výška 2,00 m 3,50 m
Obestav ný prostor: 1.PP: (4*2)*(2,00) 1.NP: (8*13)*(3,50) zast ešení:
= = =
16,00 m3 364,00 m3 288,00 m3
Obestav ný prostor – celkem:
=
668,00 m3
Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastav ná plocha všech podlaží: Podlažnost
ZP1 = 104,00 m2 ZP = 112,00 m2
ZP / ZP1 = 1,08
Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastav né plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou st echou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný d m 2. Provedení obvodových st n - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tlouš ka obvod. st n - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 v etn 5. Napojení na sít (p ípojky) - P ípojka elektro, voda, napoj. na ve ej. kanal. nebo domovní istírna 6. Zp sob vytáp ní stavby - Lokální na tuhá paliva 7. Zákl. p íslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvo ící p íslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastav né ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funk ním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebn - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (p edpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav)
Koeficient pro stá í 80 let: 0,70 12
Index vybavení IV = (1 +
Vi ) * V13 * 0,70 = 0,437 i=1
5
.
Vi
I
typ A
III III II II IV
0,00 0,00 0,00 0,01 0,04
I III I III II
-0,08 0,00 0,00 0,00 0,00
I
-0,01
III IV
0,00 0,65
Index polohy: Název znaku
.
1. Význam obce - bez v tšího významu 2. Ú ady v obci - obecní ú ad, pop . m stský ú ad se stavebním ú adem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - vnit ní území obce 4. Okolní zástavba a životní prost edí - objekty pro bydlení bez významn jší okolní zelen 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní sí obchod a služeb, pohostinské a pop ípad kulturní za ízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní za ízení 7. Zdravotnické za ízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické pé e 8. Ve ejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak ty mi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezam stnanost v obci a okolí - vyšší než je pr m r v kraji 11. Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - v blízkosti frekventované komunikace
Pi
I II
0,00 0,02
III IV
0,00 0,03
II
0,00
III III
0,04 0,05
III
0,00
II I III I
0,00 -0,04 0,00 -0,10
12
Index polohy IP = (1 +
Pi ) = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku
.
1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztah na prodejnost - negativní - podílové spoluvlastnictví
Ti
III
0,00
II I
0,00 -0,05
3
Index trhu IT = (1 +
Ti ) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,437 * 1,000 * 0,950 = 0,415 Ocen ní: Cena upravená CU = IPC * I = 3 985,- K /m3 * 0,415 = 1 653,78 K /m3 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = CU * OP = 1 653,78 K /m3 * 668,00 m3 = 1 104 725,04 K Cena stanovená porovnávacím zp sobem = Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
1 104 725,04 K 1 104 725,04 K 1/2
D m - zjišt ná cena
=
552 362,52 K
=
552 360,- K
Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) D m Cena objekt
iní celkem
552 360,- K
6
Porovnávací metoda a) D m a1 ) d m Popis porovnávaných objekt : Jednotka: zastav ná plocha Množství jednotek oce ované stavby: 94,00 První srovnávaná nemovitost - rodinný d m v ulici Van urova, Cvikov. Samostatný, jednopodlažní d m o velikosti 2+1 s možností p dní vestavby stojí na pozemku o vým e 708 m2, je vytáp n krbovými kamny a elekt inou. D m je vhodný k trvalému bydlení i rekreaci. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e. Druhá srovnávaná nemovitost - rodinný d m v Trávníku u Cvikova stojí na pozemku o vým e 2.256 m2. Zd ný, podsklepený, jednopodlažní d m s podkrovím je vytáp n kotlem na tuhá paliva, sou ástí domu je garáž, k domu náleží vedlejší stavby, samostatn stojící dílna a stavební pozemek. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e. T etí srovnávaná nemovitost - d m v Trávníku u Cvikova stojí na pozemku o vým e 1.164 m2, je jednopodlažní s podkrovím, vytáp n kombinovaným kotlem na tuhá paliva nebo el. p ímotopy, v 1.NP je krb a rekonstruovaná kuchy . Voda je oh ívaná bojlerem a pr tokovým oh íva em, odpadní vody svedeny do septiku, voda erpána ze studny. U domu je udržovaná okrasná zahrada. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e. Seznam porovnávaných objekt : Název
Realizovaná cena
RD Cvikov RD Cvikov RD Trávníky Sou et:
1 360 000,- K 1 990 000,- K 1 270 000,- K
Km Kc
Kv K1 K2 K3
1,00 1,00 0,97 0,97 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50 0,97 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 1,00 1,00 1,00
Množství [jedn] 150,00 117,00 107,00 26 868,76 K /3 8 956,25 K 8 249,15 K 10 088,79 K
Jedn. cena [K /jedn.] 8 530,83 8 249,15 10 088,79 /jedn.
Pr m rná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 8 956,25 K 94,00 á 8 956,25 K /
/jedn. /jedn. /jedn.
=
841 887,50 K
- výsledná cena
=
841 887,50 K
=
841 890,- K
Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) d m Cena objekt
iní celkem
841 890,- K
7
Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemek - § 27 - § 32 Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní íslo
Vým ra Jedn. cena [m2] [K /m2] 233,00 60,87
zastav ná plocha a nádvo í St. 251 Sou et Úprava ceny – p íloha . 21: 2.6. negativní ú inky okolí 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisou et Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití): Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:
Cena [K ] 14 182,71 14 182,71
-4 % 10 % 6% + * *
*
Pozemek - zjišt ná cena
=
850,96 15 033,67 1,0800 2,1550 34 989,36 34 989,36 K 1/2 17 494,68 K
Rekapitulace ocen ní pozemk a) Pozemek Cena pozemk
= iní celkem
17 490,- K 17 490,- K
C. Rekapitulace Administrativní cena ½ nemovitosti: Administrativní cena objekt : Administrativní cena pozemk : Administrativní cena celkem:
552 360,- K 17 490,- K 569 850,- K
Porovnávací cena: Porovnávací cena objekt : Porovnávací cena celkem:
841 890,- K 841 890,- K
Stanovisko znalce: P i stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno p ihlédnout nejenom k výsledk m jednotlivých oce ovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspekt m, vztaženým k oce ovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap . lokalita, pozice majetku v zón , infrastruktura,
8
dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodá ská situace. P i stanovení obvyklé ceny oce ované nemovitosti, bylo t eba vzít v úvahu tyto základní skute nosti a ovliv ující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalit je vysoká b) parametry povyšující cenu:
- možnost napojení na veškeré IS - rozší ená ob anská vybavenost
c) parametry ponižující cenu:
- pozemek malé vým ry nad úrovní vozovky - zhoršený stavebn technický stav nemovitosti - p edpoklad vložení investic - obtížné parkování
Na základ zjišt ných hodnot výše uvedených skute ností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitosti ve výši 420.000 K .
Obvyklá cena ½ nemovitosti: 420 000,- K slovy: ty i sta dvacet tisíc K V Praze dne 6.9.2012
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spole ností s ru ením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost p i Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumo nících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve zn ní pozd jších p edpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ní pro oce ování nemovitostí, motorových vozidel a jiných v cí movitých, majetkových práv, cenných papír , podnik , ostatního majetku a pro ú etnictví. Znalecký úkon je zapsán pod po adovým íslem 3630/2012 znaleckého deníku. Odpov dná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spole nosti.
9
Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se spole ností B plus B, spol. s r.o., Hole kova 657,150 00 Praha 5 - Koší e, I O: 61056049, p edm t podnikání: Oce ování majetku pro v ci movité, v ci nemovité, nehmotný majetek, finan ní majetek a podnik na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem ú adu m stské ásti Praha 5 pod .j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která sou asn zajistila a zpracovala podklady pod po . . 325/2012.
E. Seznam p íloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí.
10
