2012

ZNALECKÝ POSUDEK o tržní hodnotě rodinného domu čp. 53 včetně vybraného příslušenství a pozemků v obci Urbanice, katastrální území Urbanice u Praskačky dle LV č. 10

2817-127/2013 Objednatel posudku:

JUDr. Jan Malý - insolvenční správce Resslova 1253/17a 696 500 02Hradec Králové

Účel posudku:

pro insolvenční řízení

Předpis pro ocenění:

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhláška MF ČR č. 450/2012

Datum k němuž se ocenění provádí: Datum místního šetření Datum vypracování znaleckého posudku:

16.12.2013 16.12.2013 18.12.2013

Posudek vypracoval: Ing. Miloslav Kalous Hradecká 64 500 11 Hradec Králové 495 406 566 Posudek obsahuje včetně titulního listu 12 stran textu . Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních.

V Hradci Králové, 18.12.2013

Znalecký posudek 2817-127/2013

strana 2

A. Úvod 1. Základní pojmy ADMINISTRATIVNÍ CENA - cena zjištěná dle cenového předpisu (v současné době Zákon 151 ze dne 17.6.1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů a prováděcí Vyhláška MF ČR č. 450/2012. TRH - Interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí - interakce kupujících a prodávajících nemovitosti. Je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. TRŽNÍ HODNOTA - (dle právního názvosloví "obecná cena" věci), Tržní hodnotou rozumíme v souladu s doporučením Evropského sdružení odhadců majetku TEGOVOFA (The European Group of Fixed Assets) "finanční částku, kterou je možné získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě zúčastněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje". VĚCNÁ HODNOTA - (dle právního názvosloví "časová cena věci), je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. VÝNOSOVÁ HODNOTA - je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku Zainvestovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. CENA POŘIZOVACÍ - je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. CENA REPRODUKČNÍ - je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. ČISTÝ ROČNÍ STABILIZOVANÝ VÝNOS - jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady.

2. Zadání Ocenění je vypracováno v souladu s platným předpisem, tj. Zákon č.151 ze dne 17.6.1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů a prováděcí Vyhláškou MF ČR č. 450/2012 . Výsledky mé práce budou použity jako jeden z podkladů pro insolvenční řízení. Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 16.12.2013.

Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


strana 3

B. Nález 3. Podklady pro ocenění: Zhotovené katastrálním úřadem  Výpis z katastru nemovitostí k.ú. Urbanice vyhotovený Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj pracoviště v Hradci Králové dne 21.2.2013 LV- 10  Snímek mapy katastru nemovitostí

1.

Dodané objednavatelem posudku  Usnesení o konkurzu na dlužníka pana Mariana Vika ze dne 18,2,2013  Soupis majetkové podstaty

2.

3.

       

Opatřené znalcem Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhláška MF ČR č.450/2012 a předchozí platné předpisy Stavební zákon a předpisy související M. Hegenbart - J. Lanč - B.Sakař Oceňování nemovitostí I. a II. Ing. A. Hallerová, Ing. Dr. Stibůrek, Ing. Jindřich Vrabec, Pavel Weidenhoffer Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - Doc. Ing. Bradáč, Doc. JUDr Fiala Soudní inženýrství - Albert Bradáč a kolektiv Teorie oceňování nemovitostí 1.a 2.část - Doc. Ing. Bradáč Katastr nemovitostí po novele - Ing. Kuba, Ing. Olivová Malý lexikon obcí České republiky - ČSÚ

C. Identifikační údaje a) Identifikace nemovitosti Vlastnické podíly: Katastrální území: Urbanice u Praskačky LV č.: 10 Vlastnický podíl 1/1

Jméno Vik Martin

Oceňované objekty: a) Objekty 1) Rodinný dům čp. 53 b) Pozemky 1) Pozemky c) Ocenění porovnávací metodou

Adresa Jeřice 5

Rodné číslo/IČO 800418/2615


strana 4

b) Poloha a charakteristika Oceňované nemovitosti se nacházejí v katastrálním území Urbance u Praskačky, obec Urbanice, okres Hradec Králové. Jedná se o přízemní rodinný dům čp. 53 s půdou, který je situován při místní komunikaci v zastavěné části obce. Přístup do domu nebyl umožněn a tak byla provedena prohlídka a zaměření pouze zvenčí a na základě informací místních obyvatel. Dům byl postavený pravděpodobně v padesátých letech minulého století. Od doby výstavby na domě pravděpodobně nebyly prováděny žádné modernizace. Údržba domu byla zvláště v posledních letech značně zanedbaná (bez omítky, bez okapů, špatná střešní krytina, špatná okna a dveře). Dům působí značně zanedbaným dojmem. Příslušenství tvoří zděná kolna za domem a oplocení. Pozemek je téměř rovinatý oplocený. Vstup na pozemek je z místní komunikace. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Urbanice jsou obec ležící cca jihozápadně od Hradce Králové po levé straně hlavní silnice č. 11 směřující z HK směrem na Prahu. S okolím je obec spojena autobusovou dopravou a železniční zastávka je cca 1 km v sousední obci Praskačka. V obci je obecní úřad, knihovna. V sousední Praskačce je mateřská škola a základní škola nižšího stupně.

c) Popis a stav objektů Rodinný dům čp. 53 Jedná se o přízemní zděný objekt s půdou bez suterénu se sedlovou střechou s valbou na dřevěném krovu pokrytou dožilými taškami. Klempířské konstrukce chybí nebo jsou poškozené. Objekt je založen na betonových základech. Nosné konstrukce jsou zděné, vodorovné konstrukce jsou tvrdé s rovným podhledem. Okna jsou dřevěná dvojitá špaletová dožilá bez nátěru. Vnitřní omítky jsou pravděpodobně vápenné štukové. Vnější omítka není provedena. V přízemí se nachází přízemní veranda, pravděpodobně chodba, obytné místnosti, koupelna a WC. V podkroví je neupravená půda. Objekt je napojený na elektroinstalaci 220/380, městský vodovod, kanalizaci a zemní plyn.

d) Pozemky Katastrální území: Urbanice LV č.: 10 Druh pozemku Zastavěná plocha Ostatní plochy Zahrada

Číslo pozemku

Výměra (m2)

125

244


strana 5

D. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů.

Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Rodinný dům čp. 53 – § 26a Podlaží: 1.NP Výška: Zastavěná plocha: Podlažnost:

8,35×8,0+2,40×5,15+5,8×7,95 125,27 / 125,27

=

3,00 m 125,27 m2

=

571,41 m3

= 1,00

Obestavěný prostor (OP): Obestavěný 8,35×8,0×(7,2+4,2)×0,5+5,8×7,95×3,25+2,4×5,15×3,3 prostor Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Vybavení: Název, popis 1. Základy – betonové základy s izolací 2. Zdivo – Zdivo 3. Stropy – rovný 4. Střecha – dřevěný krov 5. Krytina – pálená 6. Klempířské konstrukce – pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky – vápenné dvouvrstvé 8. Fasádní omítky – břízolit 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady – běžné obklady 11. Schody 12. Dveře – plné 13. Okna – dřevěná zdvojená

Obj. podíl 8,20 % 21,20 % 7,90 % 7,30 % 3,40 % 0,90 % 5,80 % 2,80 % 0,50 % 2,30 % 1,00 % 3,20 % 5,20 %

Hodnocení Podíl Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se 75 % Standardní 25 % Nevyskytuje se Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní


14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

strana 6

Název, popis Podlahy obytných místností – PVC, dlažba, mazaanina Podlahy ostatních místností – dlažba Vytápění – ústřední Elektroinstalace – 230/400 Bleskosvod – Bleskosvod Rozvod vody – rozvod studené a teplé vody Zdroj teplé vody – bojler Instalace plynu – zemní plyn Kanalizace – běžné rozvody Vybavení kuchyně – běžné vybavení Vnitřní vybavení – běžné vybavení Záchod – splachovací Ostatní

Obj. podíl 2,20 % 1,00 % 5,20 % 4,30 % 0,60 % 3,20 % 1,90 % 0,50 % 3,10 % 0,50 % 4,10 % 0,30 % 3,40 %

Hodnocení Podíl Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Královéhradecký Obec: Urbanice Počet obyvatel: 341 Indexovaná prům. cena (IPC): 3 828,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)

Ti –0,05 0,00 0,00

3

Index trhu (IT = 1 +  Ti):

0,950

i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Význam obce I. Bez většího významu 2 Poloha nemovitosti III. Uvnitř souvisle zastavěného území obce 3 Okolní zástavba a životní II. Objekty pro bydlení prostředí 4 Obchod, služby, kultura v obci II. Pouze obchod se základním sortimentem 5 Školství a sport I. Žádná základní škola 6 Zdravotní zařízení II. Pouze ordinace praktického lékaře 7 Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 9 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,00 0,01 0,00 0,00 –0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00


strana 7

11

Index polohy (IP = 1 +  Pi):

0,980

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost III. Hodnota 1 5 Napojení na veřejné sítě V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn (přípojky) nebo propan butan 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 10 Vedlejší stavby tvořící III. Standardní příslušenství - vedlejší stavby příslušenství k RD celkem do 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se I. Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) stavbou nebo do 300 m2 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 13 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14: 0,7

Vi A

0,00 0,00 0,00 0,02 0,08 0,00 0,00 0,00 0,00 0,05 –0,01 0,00 0,65*

12

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V13):

0,519

i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × CU): Rodinný dům čp. 53 – zjištěná cena:

0,950 × 0,980 × 0,519 = 3 828,– × 0,483 =

0,483 1 848,92 Kč/m3

571,41 × 1 848,92 =

1 056 491,38 Kč 1 056 491,38 Kč

b) Pozemky b.1) Vyhláška 450/2012 Sb. b.1.1) Pozemky – § 28

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 35,– Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 341 obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří


strana 8

Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) ×

1,100 2,146 1,352

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 244 35,– 111,7036

Cena [Kč] 27 255,68

Název Parc. č. Zastavěná plocha a 125 nádvoří Pozemky – zjištěná cena:

2

27 255,68 Kč

c) Ocenění porovnávací metodou Rodinný dům 6+1, Praskačka Původní rodinný dům byl postavený v třicátých letech minulého století a v roce 1968 částečně modernizován. Zásadní celková rekonstrukce a modernizace rodinného domu byla provedena v roce 2008. Rodinný dům slouží pro bydlení jedné rodiny. Jedná se o samostatně stojící přízemní zděný objekt bez podsklepení s částečně obytným podkrovím a s půdou. Objekt je založený na betonových základech. Svislé konstrukce jsou zděné z cihelné. Vnitřní omítky jsou štukové a s keramickým obkladem a v podkroví sádrokarton. Vnější fasáda je provedena se zateplením. Stropní konstrukce je s rovným podhledem, v podkroví šikmé. Krov je dřevěný sedlový s betonovou taškovou krytinou, klempířské konstrukce tvoří pozinkovaný plech. Podlaha je pokrytá keramickou dlažbou, plovoucí podlahou, PVC a koberci. Obklady jsou keramické v koupelně, WC a kuchyni. Okna jsou dřevěná zdvojená s izolačním dvojsklem, vnitřní dveře dýhované v ocelových zárubních. Schodiště je dřevěné. V přízemí se nachází veranda, WC, koupelna se sprchovým koutem a umývadlem, chodba, kuchyň, spíž, dva pokoje, ložnice, chodba vzadu, předsíňka a schodiště do podkroví. V podkroví je sádrokartonová vestavba dvou pokojů, WC a nedokončeného pokoje. Dále je zde půda a venkovní terasa. Objekt je napojený na elektroinstalaci 220/380, obecní vodovod a zemní plyn. Kanalizace je svedena do jímky. Vytápění je plynovým kotlem a radiátory. Ohřev TUV je el. boilerem. Rodinný dům 5+1 Jedná se o nový rodinný dům v obci Těchlovice. Jedná se o zděný dům se zateplenou fasádou o celkové dispozici 5+1. V přízemí domu je obývací pokoj s krbem, ložnice, kuchyňský kout s jídelnou, koupelna se sprchovým koutem, WC a technická místnost s plynovým kotlem. Z obývacího pokoje je stup na terasu a k bazénu. V podkroví jsou 3 samostatné pokoje, koupelna s rohovou vanou a WC. V přízemí domu je podlahové vytápění. Celková plocha pozemku je 878 m2 a kromě domu samotného je zde bazén s filtrací a garážové stání pro dvě osobní auta. Vstupní brána na pozemek je na dálkové ovládání. Dům je vybaven zabezpečovacím zařízením. Rodinný dům -|Praskačka Jedná se o samostatně stojící přízemní zděný objekt bez podsklepení s obytným podkrovím a s garáží. Objekt je založený na betonových monolitických pasech. Svislé konstrukce jsou zděné z cihelných bloků Porotherm. Vnitřní omítky jsou štukové a s keramickým obkladem. Vnější fasáda je provedena se zateplením a obkladem soklu keramickým obkladem (imitace cihly).


strana 9

Stropní konstrukce je s rovným podhledem, v podkroví sádrokarton. Krov je dřevěný sedlový s betonovou taškovou krytinou BESK, klempířské konstrukce tvoří titanzinek. Komínové těleso systém Schiedel. Podlaha je pokrytá keramickou dlažbou a plovoucí podlahou, obklady jsou keramické v koupelně, WC a kuchyni. Okna jsou dřevěná EURO s izolačním dvojsklem, vnitřní dveře dýhované v dřevěných obložkových zárubních, vrata do garáže jsou lamelová. Schodiště je betonové s dřevěným obkladem. V přízemí se nachází garáž, zádveří, umývárna, WC, chodba, pokoj, obývací pokoj + jídelní kout + kuchyň, technická místnost a schodiště do podkroví. V podkroví jsou tři pokoje, chodba, nedokončená koupelna s WC a balkon. Objekt je napojený na elektroinstalaci 220/380, vodovod z vlastní studny, kanalizace je svedena do domácí ČOV. Zemní plyn je na hranici pozemku a není zaveden do domu. Vytápění je elektrokotlem a radiátory a podlahovým vytápěním. V obývacím pokoji je krb. Seznam porovnávaných objektů: Název Kmísta

Ktechnickýstav

Kvybavení

Kpozemek

Kprodejnost. příslušenství

Praskačka - RD 6+1 1,00 1,15 Těchlovice 5+1

1,15

1,30

1,25

1,00 1,30 Praskačka 5+1

1,20

1,30

1,20

1,30

1,30

1,25

1,00

1,30

Výchozí cena Jednotková cena 3 000 000,– Kč 9 260,70 Kč 3 390 000,– Kč 10 968,49 Kč 4 200 000,– Kč 10 620,54 Kč

Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) /  V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Množství: Porovnávací hodnota:

Množství Váha 150,74 m2 1,0 127,00 m2 1,0 144,00 m2 1,0 9 260,70 Kč 10 283,24 Kč 10 968,49 Kč

× =

10 283,24 Kč 88,00 m2 904 930,– Kč


strana 10

E. Rekapitulace Pro stanovení odhadu tržní hodnoty se vycházelo z obecně užívaných metod. tj. metody věcné, výnosové a porovnávací, jejichž charakteristika je uvedena v příloze. protože každá metoda má své klady a zápory, je nutno před rozhodnutím, které metody použijeme, provést analýzu trhu a tržních podmínek v rozsahu možných informací. Pro návrh obvyklé hodnoty byla použita srovnávací metoda založená na znalosti realizovaných cen obdobných nemovitostí v dané lokalitě s přihlédnutím k místním podmínkám a specifikům oceňované nemovitosti Vzhledem k tomu, že nebyla umožněna prohlídka nemovitosti a její zaměření, byly pro odhad hodnoty nemovitosti použity dostupné prostředky pro identifikaci stavu a velikosti předmětné nemovitosti (katastr nemovitostí, letecké snímky, ústní informace sousedů a obyvatel Urbanic). Hodnota nemovitosti byla navržena na základě těchto informací. Po prohlídce nemovitosti a jejím zaměření je možné navrženou hodnotu korigovat. Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem

1 056 490,– 27 260,– 1 083 750,– 904 930,–

Administrativní cena podle odborného odhadu znalce

1 083 750,– Kč Cena slovy: Jedenmilionosmdesáttřítisícesedmsetpadesát Kč

Tržní hodnota dle odborného odhadu znalce

900 000,– Kč Cena slovy: Devětsettisíc Kč

Kč Kč Kč Kč


strana 11

F. Závěr Cílem znaleckého posudku č.2817-127/2013 je zjištění tržní hodnoty rodinného domu čp. 53 včetně vybraného příslušenství a pozemků v obci Urbanice, katastrální území Urbanice u Praskačky dle LV č. 10 dle platného cenového předpisu pro insolvenční řízení. Administrativní cena zjištěná dle platného cenového předpisu, tj. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ze dne 17.6.1997 a o změně některých zákonů a prováděcí Vyhlášky MF č. 450/2012 činí ke dni 16.12.2013:

1 083 750,– Kč Cena slovy: Jedenmilionosmdesáttřítisícesedmsetpadesát Kč

Tržní hodnota navržená v souladu s platnými cenovými předpisy činí ke dni 16.12.2013:

900 000,– Kč Cena slovy: Devětsettisíc Kč

V Hradci Králové, 18.12.2013 Ing. Miloslav Kalous Hradecká 64 500 11 Hradec Králové 495 406 566


strana 12

G. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 25.10.1996, č.j. Spr. 3951/96 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady podniků a vklady majetku do společnosti a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2817-127/2013 znaleckého deníku.

V Hradci Králové, 18.12.2013

Ing. Miloslav Kalous Hradecká 64 500 11 Hradec Králové 495 406 566

2012

Recommend Documents