ZNALECKÝ POSUDEK číslo 2963-061/2012 NEMOVITOST: Budova občanské vybavenosti čp. 196 na parc.č. st. 265/1 Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Jablonec nad Nisou, obec Malá Skála, k.ú. Sněhov Adresa nemovitosti: Sněhov 196, 468 22 Malá Skála OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BEROUN, Mgr. Pavel Dolanský Palackého 31/2, 26601 Beroun
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Miloš Hraba Letná 511/35, 460 01 Liberec 12 IČ: telefon: 485 123 503, mobil: 602 878 938 DIČ: fax: 485 123 503
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
e-mail:
[email protected]
20 stran
V Liberci, dne 3.11.2012
Současný stav 2 000 000 Kč 30.10.2012
Stav ke dni :
Počet příloh: 12
Miloš Hraba
Budoucí stav 30.10.2012 Počet vyhotovení: 4
NÁLEZ Přehled podkladů: Usnesení o ustanovení znalce 4j. 015 EX 549/2012-40 ze dne 23.10.2012 výpis z katastru nemovitostí, LV 896 pro k.ú. Sněhov obce Malá Skála, vyhotovený dálkovým přístupem dne 26.9.2012 kopie katastrální mapy, pořízená elektronicky dne 8.10.2012, mapový list X-7-16 část výkresové stavební dokumentace na přestavbu domu z roku 1992 ocenění nemovitosti vlastní č. 850-010/2007 ze dne 28.1.2007 kopie dokladu o výši daně z nemovitosti kopie dokladu o výši ročního pojistného nájemní smlouva o pronájmu nebytových prostor ze dne 1.12.2007 Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zák. č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb., 257/2004 Sb., 296/2007 Sb. a 188/2011 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. č. 456/2008 Sb., 460/2009 Sb., 364/2010 Sb., a 387/2011 Sb. (oceňovací vyhláška) informace a údaje sdělené zástupcem vlastníka, zejména o stáří staveb, stavebních úprav, venkovních úprav a oprav databáze realizovaných a nabízených prodejů nemovitostí vlastní, spolupracujících realitních kanceláří v regionu (RealServis, s.r.o., PROBYT, s.r.o.) skutečnosti a výměry zjištěné při místním šetření informace o lokalitě s možností výskytu povodní Místopis Nemovitost se nachází v intravilánu obce na pravém břehu řeky Jizery při státní silnici vedoucí ve směru Železný Brod - Turnov, kde je situována na stísněném rovinném pozemku v izolované poloze mezi řídkou zástavbou obytných a rodinných domů. Západní hranice pozemku se přimyká k úpatí skalního masivu zvaného Panteon. Příjezd a přístup je přímo ze silnice procházející páteřně obcí. Budova je napojena na přípojky inženýrských sítí: vodovodní z veřejného řádu, elektrickou 220/380 V, zemního plynu. Fekální a splaškové vody jsou svedeny do domovní čističky odpadních vod a odtud pod silnicí do Jizery. K hlavní stavbě náleží venkovní úpravy, trvalé porosty a pozemek. SOUČASNÝ STAV Okolí:
Přípojky: veř. / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
BUDOUCÍ STAV Okolí :
bytová zóna
Přípojky: veř / vl.
ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - smíšená zástavba zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 1612/1 ČR - ŘSD ČR (LV 967)
průmyslová zóna
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis: Jedná se o zděnou stavbu, zčásti podsklepenou, která má přízemí a podkroví vestavěné do půdního prostoru pod sedlovou střechou. V budově se nacházejí pohostinské místnosti s kuchyní, příslušenstvím, skladovým a technickým zázemím a v podkroví tři hostinské pokoje, bytová jednotka a půda. Z hlediska způsobu využití se jedná se o budovu občanské vybavenosti s -2-
restaurací a jedním bytem. Dokumentace a skutečnost: Původní stavební dokumentace, podle níž by bylo možno spolehlivě určit stáří domu a porovnat skutečné provedení stavby, se nedochovala. K dispozici není ani jiný ověřený doklad. Dle údajů v pozemkové knize je zřejmé, že dům existoval již v roce 1898. Dům nese znaky dodatečně provedených stavebních úprav, z nichž nejvýznamnější je přístavba přízemního sálu k jižnímu štítu původní stavby, o jejímž stáří se rovněž nedochovaly žádné doklady. Po zhodnocení veškerých objektivních skutečností zjištěných při místním šetření, jako je dispoziční a architektonické řešení, konstrukční prvky, použitý stavební materiál a jeho řemeslné zpracování, jakož i stupeň opotřebení, byl rok postavení určen odborným odhadem v rozmezí let 1920 až 1930. Pro další výpočet zůstatkové ceny této části budovy bude uvažováno s fyzickým stářím ke dni ocenění 87 let. V roce 1958 byly přistavěny k západnímu (dvornímu) průčelí splachovací záchody. V roce 1991 bylo započato s rekonstrukcí pravého (severního) traktu budovy a podkroví. Úpravy nebyly dokončeny. V roce 2001 byla provedena nová konstrukce části krovu (po požáru), včetně nové střešní krytina a dále vestavba bytové jednotky v podkroví. Silné stránky Dům po částečné rekonstrukci Možnost ubytování Lokalita turisticky atraktivní Slabé stránky Stísněný pozemek bez rozvojových možností Omezené možnosti parkování Poloha v záplavovém území RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s Skutečné užívání stavby je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Nemovitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Komentář: Nemovitost se nachází ve 3. zóně se středním nebezpečím výskytu povodně. Leží těsně při frekventované komunikaci, která může rušit hlukem a prachem. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Na LV č. 896 pro k.ú. Sněhov obce Malá Skála je uvedeno: 1. zástavní právo smluvní ve prospěch Apston Capital Ltd., J.P. Morgan House, IFSC Dublin, Irsko k parcele č. st. 265/1, budově čp. 196 a k parcele č. 1483/2. -3-
Souhlasné prohlášení o změně osoby zástavního věřitele postoupením pohledávky 2. čj. APS102/1209-4885598/SP/V2-3241/95 ze dne 12.12.2005. 2. Nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Jablonci n. N. 21 EXE-1036/2012-20 ze dne 6.8.2012; parc. č. 1483/2, budova čp. 196, parc.č. st. 265/1 3. Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástavního práva doručen 21.8.2012 Prospero In s r.o., Na Příkopě 959/27, Praha 1; stavba čp. 196, parcela č. st. 265/1, parc.č. 1483/2 Ostatní rizika: Nájemní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Komentář: Nemovitost je pronajata jako celek nájemní smlouvou uzavřenou na dobu neurčitou za celkovou částku 120 000,- Kč / rok. Měsíční nájemné tudíž dosahuje 10 000,Kč a je nejvýše možné dosažitelné, neboť řídký, spíše sezónní, provoz restaurace vyšší nájem neumožňuje.
OCENĚNÍ Obsah: 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1
Dům čp.196 na parc.č. st. 265/1
2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8
přípojka kanalizace domovní čistička odpadních vod domovní čistička - technologická část lapol zpevněná plocha I zpevněná plocha II opěrná zeď venkovní schody
3. Ocenění pozemků 3.1
Pozemky
4. Výnosové ocenění 4.1
Budova občanské vybavenosti čp. 196 na parc.č. st. 265/1
5. Porovnávací ocenění 5.1
Budova občanské vybavenosti čp. 196 na parc.č. st. 265/1
1. Ocenění staveb nákladovou metodou Pro výpočet věcné (nákladové) hodnoty stavebních objektů byla zvolena metoda podle vyhlášky MF č. 3/2008 Sb. v aktuálním znění. K této metodě bylo přistoupeno na základě rozboru a porovnání jednotlivých způsobů výpočtu substanční hodnoty (nákladové, resp. věcné ceny), publikovaného v bulletinu ”Odhadce a oceňování 1/99” – autor Prof. Ing. Albert Bradáč DrSc. v článku Porovnání některých metod pro zjištění výchozí ceny staveb. Autor závěrem konstatuje, že „….. Z výše uvedeného však vyplývá, že pro nákladové ocenění je s dostatečnou přesností ve většině případů postačující vyhláška č. 279/1997 Sb. (bez koeficientu prodejnosti), pokud budou průběžně publikovány koeficienty inflace. Zejména to platí právě ve výše uvedených případech, kdy nákladové ocenění je jednou ze součástí ocenění cenou obecnou (obvyklou, tržní)”. Nová -4-
vyhláška č. 3/2008 Sb.ve znění vyhlášek 456/2008 Sb., 460/2009 Sb., 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb. tomuto způsobu vyhovuje ještě výrazněji pro svou aktuálnost. Vlastní výpočet věcné ceny je proveden pomocí programu NemExpress AC, ver.3.0.65 firmy Pluto-Olt Praha, s r.o.
1.1 Dům čp.196 na parc.č. st. 265/1 Popis: Jedná se o dům přízemní, částečně podsklepený, s vestavěným podkrovím do části půdního prostoru pod sedlovou střechou. Je postaven tradičním způsobem ze zdiva kamenného a cihlového. Založen je na základových pasech pravděpodobně kamenných, bez účinné izolace proti zemní vlhkosti. Obvodové a nosné zdivo je cihelné masivní o tloušťce 60 a 45 cm. Stropy ve sklepě a přízemních skladech jsou klenuté do traverz, v přízemí v chodbě je klenba valená, ostatní stropy jsou dřevěné polospalné s rovným omítnutým podhledem a sádrokartonové. Střechu tvoří vázaná tesařská konstrukce sedlového tvaru s krytinou taškovou BRAMAC. Klempířské konstrukce kompletní z materiálu LINDAB. Vnitřní omítky vápenné štukové a stěrkové sádrové, fasáda vápenná hladká. Schody do sklepa jsou kamenné z pískovce, do podkroví betonové s keramickou dlažbou. Dveře jsou dřevěné masivní náplňové, v podkroví dřevěné hladké, vrata do suterénní garáže (skladu) dřevěná palubková, okna v přízemí dřevěná špaletová, v podkroví dřevěná eurookna s izolačním dvojsklem. Podlahy převážně prkenné, plovoucí a z keramické dlažby, ve sklepě betonové, zčásti chybí. Vytápění v přízemí zajišťuje kotel na tuhá paliva umístěný v krbu a plech. radiátory, v podkroví etážové vytápění s plynovým kotlem a plechovými radiátory. Rozvod elektrické energie v přízemí je proveden pro napětí 220/380 V, v podkroví pouze 220 V. Rozvod vody je proveden pro teplou i studenou vodu. Kanalizace je provedena běžným způsobem v přízemí z kuchyně, soc. zařízení pro hosty a personál, v podkroví z koupelny pro personál a z bytové jednotky. Zemní plyn je rozveden v obou podlažích. Ohřev vody zajišťuje karma a plynový kotel. Vnitřní vybavení sestává ze zařízení hostinské kuchyně, tří WC, 3x pisoárů, jednoho umývadla, v podkroví 1x sprch. koutu, 1x umývadla, 1x WC pro personál a v bytě z jedné rohové akrylátové vany, sprchového koutu a umývadla. Výtahy se v domě nevyskytují, ostatní vybavení není žádné Dispoziční řešení: Sklep obsahuje chodbu, schodiště, sklad piva, skladovou místnost, garáž pro jeden osobní automobil. Přízemí obsahuje středovou průchozí chodbu v původním traktu, vpravo čtyři menší skladové místnosti, původně zařízení jako bar a cukrárna, vlevo pak kuchyň, výčep a sál v přístavbě. Z chodby je přístupné WC žen, WC mužů a chodba s umývadlem. Podkroví obsahuje jednu bytovou jednotku velikosti 1+2 s příslušenstvím, tři pokojíky pro personál se sociálním zařízením na chodbě, volnou místnost bez vybavení, dvě půdní podstřešní komory, chodbu a schodiště. Stavebně technický stav: Přesto, že dům nese znaky dodatečně provedených stavebních úprav, byl shledán jako nedostatečně udržovaný, s řadou závad, majících vliv na celkovou dobu životnosti. V roce 2001 byla po požáru provedena nová střecha, včetně střešní krytiny a vestavba podkrovního bytu 1+2. Podrobný výčet a rozsah nově provedených konstrukcí s uvedením stáří a předpokládané další životnosti všech konstrukcí je uveden v odd. „Ocenění - výpočet opotřebení analytickou metodou”. Zjištěné závady: Zdivo sklepa a místy i přízemí je prostoupeno zemní vlhkostí, vyskytuje se zde dřevomorka (houba). Omítky jsou poškozené, zvětralé a opadávající. Schodiště do sklepa má prošlapané stupně, chůze po nich se stává nebezpečnou. Elektroinstalace v přízemí je dožilá. Fasáda do dvora je poškozená, dožilá. -5-
Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova § 3 Svislá nosná konstrukce Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
H. budovy pro obchod (společné stravování) zděná 123
Výpočet jednotlivých ploch: Plocha Název 5,50x8,90+2,00x2,25+4,20x4,40+3,30x4,30+ sklep 1,50x2,00 přízemí 5,48x8,63+17,21x9,20+0,32x4,04+3,17x4,651,62x6,23 podkroví 17,21x9,20+0,32x4,02+3,17x4,65
=
[m2] 89,12
=
211,57
=
174,36
Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. plocha 89,12 m2 211,57 m2 174,36 m2 475,05
Název sklep přízemí podkroví Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
Konstr. výška 1,95 m 3,40 m 2,55 m
Součin 173,78 719,34 444,62 1 337,74
PVP = 1 337,74 ÷ 475,05 = 2,82 m PZP = 475,05 ÷ 3 = 158,35 m2
Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Obestavěný prostor Název sklep - původní trakt (2,00x2,25+4,20x4,40+3,30x4,30+1,50x2,00)x (2,05) sklep - přístavba sálu (5,50x8,90)x(1,85) sklep (5,50x8,90+2,00x2,25+4,20x4,40+3,30x4,30+ 1,50x2,00)x(1,95) přízemí - původní trakt (17,21x9,20+0,32x4,04-1,62x6,23)x(3,40) přízemí - přístavba sálu (5,48x8,63)x(3,40) podkroví a střecha 17,21x9,20x((0,90+(1,65+2,30)÷2))+ původní (4,04x4,30÷2)x2,50÷2 podkroví a střecha - př. 3,17x4,65x(2,35+2,25)÷2+4,65x2,20÷2x1,50÷2 soc. podkroví a střecha 17,21x9,20x(3,55+2,30)÷2+3,17x4,65x (2,35+2,25)÷2+4,65x2,20÷2x1,50÷2+ 4,04x2,50÷2x4,20÷2
=
[m3] 82,35 m3
= =
90,56 m3 173,78 m3
= = =
508,41 m3 160,79 m3 466,06 m3
=
37,74 m3
=
511,47 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
sklep - původní trakt sklep - přístavba sálu sklep přízemí - původní trakt přízemí - přístavba sálu podkroví a střecha - původní
NP NP NP NP NP NP -6-
Obestavěný prostor 82,35 m3 90,56 m3 173,78 m3 508,41 m3 160,79 m3 466,06 m3
podkroví a střecha - př. soc. podkroví a střecha Obestavěný prostor - celkem:
NP NP
Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení
Hodnocení Obj. podíl standardu [%] 1. Základy včetně zemních prací: P 6,10 2. Svislé konstrukce: S 15,30 3. Stropy: S 8,10 4. Krov, střecha: S 6,20 5. Krytiny střech: S 2,90 6. Klempířské konstrukce: S 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů: S 7,30 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,30 9. Vnitřní obklady keramické: S 3,20 10. Schody: P 2,70 10. Schody: S 2,70 11. Dveře: S 3,70 12. Vrata: X 0,00 13. Okna: S 5,80 14. Povrchy podlah: P 3,30 14. Povrchy podlah: C 3,30 14. Povrchy podlah: S 3,30 15. Vytápění: P 4,80 15. Vytápění: S 4,80 16. Elektroinstalace: P 5,90 16. Elektroinstalace: S 5,90 17. Bleskosvod: C 0,30 18. Vnitřní vodovod: S 3,20 19. Vnitřní kanalizace: S 3,10 20. Vnitřní plynovod: S 0,40 21. Ohřev vody: S 2,00 22. Vybavení kuchyní: S 1,90 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 4,20 24. Výtahy: C 1,30 25. Ostatní: P 4,40 26. Instalační prefabrikovaná jádra: X 0,00 12. Vrata A 1,00 Součet upravených objemových podílů
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 20 20 60 50 50 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koeficient 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,00 1,00 0,46 1,00 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,46 1,00 1,00
37,74 m3 511,47 m3 2 031,16 m3
Upravený obj. podíl 2,81 15,30 8,10 6,20 2,90 0,60 7,30 3,30 3,20 0,62 1,35 3,70 0,00 5,80 0,30 0,00 1,98 1,10 2,40 1,36 2,95 0,00 3,20 3,10 0,40 2,00 1,90 4,20 0,00 2,02 0,00 1,00 89,09
Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy včetně zemních P 6,10 51,00 0,46 1,43 1,60 114 150 76,00 1,2160 prací: P 6,10 25,00 0,46 0,70 0,78 87 150 58,00 0,4524 1. Základy včetně zemních prací: 1. Základy včetně zemních P 6,10 24,00 0,46 0,67 0,75 54 150 36,00 0,2700 prací: -7-
2. Svislé konstrukce: S 15,30 2. Svislé konstrukce: S 15,30 2. Svislé konstrukce: S 15,30 3. Stropy: S 8,10 3. Stropy: S 8,10 3. Stropy: S 8,10 3. Stropy: S 8,10 4. Krov, střecha: S 6,20 5. Krytiny střech: S 2,90 6. Klempířské konstrukce: S 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů: S 7,30 7. Úprava vnitřních povrchů: S 7,30 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,30 9. Vnitřní obklady keramické: S 3,20 9. Vnitřní obklady keramické: S 3,20 10. Schody: P 2,70 10. Schody: S 2,70 11. Dveře: S 3,70 11. Dveře: S 3,70 13. Okna: S 5,80 13. Okna: S 5,80 14. Povrchy podlah: P 3,30 14. Povrchy podlah: P 3,30 14. Povrchy podlah: S 3,30 15. Vytápění: P 4,80 15. Vytápění: S 4,80 16. Elektroinstalace: P 5,90 16. Elektroinstalace: S 5,90 18. Vnitřní vodovod: S 3,20 18. Vnitřní vodovod: S 3,20 19. Vnitřní kanalizace: S 3,10 19. Vnitřní kanalizace: S 3,10 20. Vnitřní plynovod: S 0,40 21. Ohřev vody: S 2,00 21. Ohřev vody: S 2,00 22. Vybavení kuchyní: S 1,90 22. Vybavení kuchyní: S 1,90 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 4,20 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 4,20 25. Ostatní: P 4,40 12. Vrata 1,00 Součet upravených objemových podílů:
51,00 25,00 24,00 39,00 12,00 11,00 38,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00 100,00 50,00 50,00 50,00 50,00 50,00 50,00 50,00 50,00 10,00 10,00 60,00 50,00 50,00 50,00 50,00 50,00 50,00 50,00 50,00 100,00 50,00 50,00 50,00 50,00 50,00 50,00 100,00 100,00
1,00 7,80 8,75 114 130 1,00 3,83 4,29 87 103 1,00 3,67 4,11 54 80 1,00 3,16 3,54 114 130 1,00 0,97 1,09 87 103 1,00 0,89 1,00 54 70 1,00 3,08 3,46 11 80 1,00 6,20 6,96 11 80 1,00 2,90 3,26 11 60 1,00 0,60 0,67 11 30 1,00 3,65 4,10 54 60 1,00 3,65 4,10 11 60 1,00 3,30 3,70 17 30 1,00 1,60 1,80 13 30 1,00 1,60 1,80 11 40 0,46 0,62 0,70 114 130 1,00 1,35 1,52 13 100 1,00 1,85 2,08 54 60 1,00 1,85 2,08 11 60 1,00 2,90 3,26 54 60 1,00 2,90 3,26 11 60 0,46 0,15 0,17 114 129 0,46 0,15 0,17 87 112 1,00 1,98 2,22 11 40 0,46 1,10 1,23 13 20 1,00 2,40 2,69 11 20 0,46 1,36 1,53 54 54 1,00 2,95 3,31 11 50 1,00 1,60 1,80 22 50 1,00 1,60 1,80 11 50 1,00 1,55 1,74 23 60 1,00 1,55 1,74 11 60 1,00 0,40 0,45 12 40 1,00 1,00 1,12 13 20 1,00 1,00 1,12 11 20 1,00 0,95 1,07 22 22 1,00 0,95 1,07 11 25 1,00 2,10 2,36 22 30 1,00 2,10 2,36 11 30 0,46 2,02 2,27 11 50 1,00 1,00 1,12 22 22 89,08 Opotřebení:
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3] Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP) -8-
= x x x x x x
87,69 84,47 67,50 87,69 84,47 77,14 13,75 13,75 18,33 36,67 90,00 18,33 56,67 43,33 27,50 87,69 13,00 90,00 18,33 90,00 18,33 88,37 77,68 27,50 65,00 55,00 100,00 22,00 44,00 22,00 38,33 18,33 30,00 65,00 55,00 100,00 44,00 73,33 36,67 22,00 100,00
7,6729 3,6238 2,7743 3,1042 0,9207 0,7714 0,4758 0,9570 0,5976 0,2457 3,6900 0,7515 2,0968 0,7799 0,4950 0,6138 0,1976 1,8720 0,3813 2,9340 0,5976 0,1502 0,1321 0,6105 0,7995 1,4795 1,5300 0,7282 0,7920 0,3960 0,6669 0,3189 0,1350 0,7280 0,6160 1,0700 0,4708 1,7306 0,8654 0,4994 1,1200 52,3303
2 669 0,9390 0,9617 1,0447 0,8909 0,8500 2,1520
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 2 031,16 m3 x 4 103,32 Kč/m3
= =
4 103,32 8 334 499,45 Kč
Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 52,3303 % Úprava ceny za opotřebení
-
4 361 468,57 Kč
Dům čp.196 na parc.č. st. 265/1 - zjištěná cena
=
3 973 030,88 Kč
2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 přípojka kanalizace Popis: Je provedena z trub kameninových Js 150 mm. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
2.1.1. Přípojka kanalizace DN 150 mm 5,00+12,00 = 17,00 m 2223
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 17,00 m x 1 180 Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Plná cena:
= x x =
20 060 Kč 0,8500 2,3270 9 677,68 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 54 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 26 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % x S ÷ PCŽ = 100 % x 54 ÷ 80 = 67,500 %
-
26 782,43 Kč
Přípojka kanalizace - zjištěná cena
=
12 895,25Kč
2.2 domovní čistička odpadních vod Popis: Jedná se o zařízení vyzděné z cihel s cementovou omítkou, zakryté deskami z podestového plechu. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
2.5.5. Čistírny pro 21 - 35 ekv. obyvatel - stavební část 1,00 ks 2223
-9-
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks x 106 740 Kč / ks Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Plná cena:
= x x =
106 740 Kč 0,8500 2,3270 211 126,38 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 18 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 32 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % x S ÷ PCŽ = 100 % x 18 ÷ 50 = 36,000 %
-
76 005,50 Kč
Domovní čistička odpadních vod - zjištěná cena
=
135 120,88Kč
2.3 domovní čistička - technologická část Popis: Jedná se o standardní zařízení. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
2.5.5. Čistírny pro 21 - 35 ekv. obyvatel technologie 1,00 ks 2223
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks x 43 600 Kč / ks Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Plná cena:
= x x =
43 600 Kč 0,8500 2,3270 86 238,62 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 18 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 2 roky Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 20 roků Opotřebení: 100 % x S ÷ PCŽ = 100 % x 18 ÷ 20 = 90,000 %
-
77 614,76 Kč
Domovní čistička - technologická část - zjištěná cena
=
8 623,86Kč
2.4 lapol Popis: Jedná se o typové standardní zařízení. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
2.6.4. Lapač tuku přes 2 m3 OP 1,80x1,50x1,50 = 4,05 m3 obestavěného prostoru 2223
- 10 -
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 4,05 m3 x 5 430 Kč / m3 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Plná cena:
= x x =
21 991,50 Kč 0,8500 2,3270 43 498,09 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 18 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 42 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % x S ÷ PCŽ = 100 % x 18 ÷ 60 = 30,000 %
-
13 049,43 Kč
Lapol - zjištěná cena
=
30 448,66Kč
2.5 zpevněná plocha I Popis: Jedná se o dlažbu dvora z kamenných desek. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
8.3.10. Plochy z dlažebních kostek drobných, 120 mm, lože kamenivo 23,80 m2 211
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 23,80 m2 x 295 Kč / m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Plná cena:
= x x =
7 021 Kč 0,8500 2,2740 13 570,89 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 114 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 1 rok Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 115 roků Opotřebení: 100 % x S ÷ PCŽ = 100 % x 114 ÷ 115 = 99,130 %
-
13 452,82 Kč
Zpevněná plocha I - zjištěná cena
=
118,07Kč
2.6 zpevněná plocha II Popis: Je provedena z kamenných dlažebních kostek. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
8.3.11. Plochy z dlažebních kostek drobných, 120 mm, lože z MC 27,18 m2 211 - 11 -
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 27,18 m2 x 370 Kč / m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Plná cena:
= x x =
10 056,60 Kč 0,8500 2,2740 19 438,40 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 114 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 1 rok Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 115 roků Opotřebení: 100 % x S ÷ PCŽ = 100 % x 114 ÷ 115 = 99,130 %
-
19 269,29 Kč
Zpevněná plocha II - zjištěná cena
=
169,11Kč
2.7 opěrná zeď Popis: Je provedena z lomového kamene, nachází se za domem v prostoru dvora. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
11.3. Opěrné zdi z lomového kamene 12,81 m3 obestavěného prostoru 242
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 12,81 m3 x 1 850 Kč / m3 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Plná cena:
= x x =
23 698,50 Kč 0,8500 2,3390 47 116,17 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 114 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 6 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % x S ÷ PCŽ = 100 % x 114 ÷ 120 = 95,000 %
-
44 760,36 Kč
Opěrná zeď - zjištěná cena
=
2 355,81Kč
2.8 venkovní schody Popis: Nachází se před hlavním vstupem a před jižním štítem. Jsou provedeny z žulových stupňů celistvých. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
12.6. Schodiště s žulovými stupni, lože z písku 15,72 m 242
- 12 -
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 15,72 m x 1 000 Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Plná cena:
= x x =
15 720 Kč 0,8500 2,3390 31 253,72 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 114 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 16 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků Opotřebení: 100 % x S ÷ PCŽ = 100 % x 114 ÷ 130 = 87,692 %
-
27 407,01 Kč
Venkovní schody - zjištěná cena
=
3 846,71Kč
3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků
Jedná se o pozemek zastavěný budovou občanské vybavenosti s nádvořím a zahradou v intravilánu obce s počtem obyvatel 1079. Počet obyvatel má zvyšující se tendenci. V místě není možnost napojení na veřejnou kanalizaci, je zde možnost (využitá) napojení na zemní plyn, veřejný vodovod a elektřinu. Pozemek je určený (využitý) pro stavbu s rychlejší návratností, situovaný na hlavní komunikaci. Pozemek je rovinný, přístupný přímo z veřejné komunikace. V době ocenění není pro obec Malá Skála zpracována cenová mapa stavebních pozemků.
Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Malá Skála KRC: 0,85
KVP: 1,03
KUV: 1,00
1 500 500 000 333,33 0,93 Parcela č.: Popis pozemku: Stavební nezastavěný pozemek, mírně svažitý, k hranici pozemku přivedeny inženýrské sítě: veřejný vodovod, elektřina. Lokalita: Malá Skála - Mukařov
309,69
KRC: 0,85
KMP: 1,02
KMP: 1,03
KPP: 1,02
KPP: 1,00
KDD: 1,02
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,02
2 941 2 058 700 700,00 0,89 Parcela č.: Popis pozemku: Stavební nezastavěný pozemek, jižní svah s výhledem na Jizerské hory. Přístup z hlavní komunikace vedoucí obcí. Pozemek je situován nad silnicí. V místě zastávka autobusu, spodní hranice pozemku přiléhá k silnici, na horním konci ve vzdálenosti cca 30 m je les. Na hranici pozemku obecní vodovod a elektřina. Lokalita: Malá Skála - Sněhov KRC: 0,85
KMP: 1,05
KPP: 1,02
KDD: 1,03
KMZ: 1,00 - 13 -
KIV: 1,00
KVP: 1,03
KUV: 1,00
625,11
KUV: 1,00
199,00 0,97 3 372 671 028 Parcela č.: Popis pozemku: Stavební nezastavěný pozemek orientovaný jižním směrem na mírném svahu s výhledem na Suché skály.Přístup z obecní komunikace, voda a elektřina v dosahu. Lokalita: Malá Skála - Sněhov KRC: 0,85
KMP: 1,02
KPP: 0,95
KDD: 1,02
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,03
192,19
KUV: 1,00
1 439 1 439 000 1 000,00 0,87 Parcela č.: 865,33 Popis pozemku: Stavební nezastavěný pozemek, dobře osluněný, skloněná mírně k jihozápadu. Nádherný výhled do údolí u zámku Malá Skála s výhledem na Suché skály a Pantheon. Možnost napojení na elektřinu a zemní plyn. Neví možnost napojení na veřejný vodovod ani kanalizaci. Průměrná jednotková cena 498,08 Kč/m2 Porovnávané pozemky se vesměs nacházejí ve stejné obci, avšak Stanovení a zdůvodnění jednotkové jsou různě situované ke světovým stranám, umožňují jiné výhledy a jsou hůře zainvestované. Jednotlivé odlišnosti jsou vyjádřeny ceny pozemků: korekčními koeficienty. Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná pl. a nádvoří 265/1 zahrada 1483/2 Celková výměra pozemků
Výměra [ m2 ] 306 101 407
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 500 250 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku [Kč] 153 000 25 250 178 250
4. Výnosové ocenění - Budova občanské vybavenosti čp. 196 Výnosová hodnota Popis: Objednatel předložil nájemní smlouvu na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 3 měsíce. V této smlouvě je stanoveno smluvní nájemné za celou nemovitost, kromě bytové jednotky, ve výši 120 000,-Kč za 1 rok. Byt je užíván bezplatně. Výnos z této obytné plochy je dopočítán s použitím obvykle dosahovaných sazeb z podobných prostor v dané lokalitě v době ocenění. Při výpočtu výnosové hodnoty za pomoci vzorce pro „věčnou rentu” je použito kapitalizační míry stanovené skladebnou metodou s ohledem na lokalitu a délku plné sezóny v trvání 3 měsíců. Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel
podlaží
1.Obytné prostory Byt.jedn. 2.Provozní prostory restaurace se zázemím a 3 pokoji Celkový výnos za rok:
podlahová plocha [m2] 60 452
nájem
nájem
nájem
míra kapitaliza ce 2 [Kč/m /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] [%] 1 000 5 000 60 000 8,00 265 10 000 120 000 10,00
180 000
- 14 -
Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m2 Reprodukční cena RC Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Nj Kč/(m2xr ok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok Pojištění 0,14 % x RC Kč/rok Opravy a údržba 0,75 % x RC Kč/rok Správa nemovitosti % x RC Kč/rok Ostatní náklady Kč/rok Náklady celkem V Kč/rok N=Nh-V Kč/rok Čisté roční nájemné Míra kapitalizace % Výnosová hodnota Cv Kč
512 8 334 499 352 180 000 90 % 162 000 1 252 11 386 62 509 2 400 77 547 84 453 9,33 905 177
5. Porovnávací ocenění 5.1 Budova občanské vybavenosti čp. 196 na parc.č. st. 265/1 Popis oceňované nemovitosti: Podrobný popis oceňované nemovitosti je uveden v odd. „Nález”. Popisy porovnatelných nemovitostí: Objekt občanské vybavenosti - restaurace Větší zděný dvoupodlažní dům staršího provedení s částečným podsklepením vhodný k podnikání i k bydlení. V jedné části objektu je prodejna maso-uzeniny (pronajatá dle nájemní smlouvy). Druhá část je volná, připravená k rekonstrukci. 1. Objekt občanské vybavenosti - restaurace Zděný dům se dvěma nadzemními podlažími postavený v roce 1976, vhodný k podnikání i k bydlení. Nachází se v Českém Ráji v obci Koberovy, část Michovka. Dispozice 1. NP: zavedená restaurace s vybavením a terasou, kuchyně, sociální zařízení, obchodní prostor, technická místnost s kotlem ÚT na tuhá paliva pro vytápění celého objektu. 2. NP: dva pokoje, koupelna s vanou, kabina WC, kuchyňka v mezipatře. Podlahy betonové, střecha plochá, plechová krytina. Napojení na elektřinu 230/400 V, obecní vodovod, zemní plyn, slaboproud. Odkanalizování do septiku. Proti domu velká plocha pro parkování, zastávka autobusu. Velmi atraktivní lokalita pro turistiku. 2. Objekt občanské vybavenosti - restaurace Přízemní chalupa s vestavěným podkrovím do konstrukce sedlové střechy a s částečným podsklepením se nachází v Jindřichově u Jablonce n. N. v blízkosti známých lyžařských středisek Bedřichov, Hrabětice. V budově je restaurace s kuchyní, třípokojový byt, 9 hostinských pokojů. V suterénu jsou další prostory pro hernu apod. Součástí prodeje je veškeré zařízení, nábytek, vybavení kuchyně. Zdrojem pitné a užitkové vody je vlastní studna, odkanalizování do vlastní čističky odpadních vod. U domu vlastní parkoviště s příjezdovou cestou. Chalupa je v KN zapsaná jako rodinný dům, nyní je v provozu jako penzion s restaurací. - 15 -
3. Objekt občanské vybavenosti - restaurace Zavedená restaurace v Desné v Jizerských horách na hlavním silničním tahu do Krkonoš. Zděný přízemní dům s podkrovím a podsklepením je zčásti zrekonstruovaný, v restauraci je 50 míst, kompletně vybavená kuchyně a letní terasy s grilem. V podkroví dvě bytové jednotky, z toho 1x 3+kk o ploše 80 m2 a 1x 2+1 o ploše 90 m2. K budově dále náleží stodola, která slouží jako truhlárna a sklad. 4. Objekt občanské vybavenosti - restaurace Dům ze smíšeného zdiva horizontálně i vertikálně značně členitý, postupně přistavovaný, má tři podlaží včetně podkroví, je po částečné rekonstrukci. Budova je využívána jako penzion s ubytovací kapacitou cca 20 osob. Napojení na veřejný vodovod, elektřinu, zemní plyn. Odkanalizování do septiku. 5. Objekt občanské vybavenosti - restaurace Zavedená restaurace na náměstí ve Smržovce u hlavní silnice. Vnitřní prostor o ploše 172 m2 je rozdělen na restauraci se 40 místy a na formanku s 30 místy, salonek pro 50 osob a kuchyň. Prostory jsou zrekonstruované, nová plastová okna, nové rozvody topení, omítky, sádrokartonové podhledy. Součástí prodeje jsou i sklepní prostory o výměře 171 m2. Zavedeny veškeré IS, včetně zemního plynu. Srovnávací nemovitosti Název: 1. Objekt občanské vybavenosti - restaurace Lokalita Jablonec nad Nisou - Kokonín, Rychnovská ul. Použité koeficienty: K1 poloha 1,00 K2 velikost 0,92 K3 využitelnost 1,04 1,08 K4 fyzické opotřebení K5 morální opotřebení 1,08 K6 vybavení 1,05 K7 pozemek 1,00 K8 garáž 1,00 K9 zdroj ceny 0,80 Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C poloha - srovnatelná; velikost - výrazně větší objemové a 0,94 2 394 užitné parametry; využitelnost - horší; fyzické opotřebení výrazně větší; morální opotřebení - vyšší; vybavení - horší; pozemek - nezjištěno; garáž - není; zdroj ceny - nabídková cena; Celková cena Jednotková cena Užitná plocha Výměra pozemku. 2 2 783,00 m 0m 2 000 000 Kč 2 554 Kč/m2
- 16 -
Název: 2. Objekt občanské vybavenosti - restaurace Lokalita Koberovy - Michovka Použité koeficienty: K1 poloha 0,98 K2 velikost 0,97 K3 využitelnost 1,00 0,96 K4 fyzické opotřebení K5 morální opotřebení 0,96 K6 vybavení 1,00 K7 pozemek 0,98 K8 garáž 1,00 K9 zdroj ceny 0,80 Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 poloha - podobná, avšak bez rušivých vlivů; velikost 0,69 5 416 menší objemové a užitné parametry; využitelnost - podobná; fyzické opotřebení - mladší stavba; morální opotřebení nižší; vybavení - podobné; pozemek - menší, lépe využitelný; garáž - není; zdroj ceny - nabídková cena; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 367 m 2 050 000 Kč 7 885 Kč/m2 260,00 m Název: 3. Objekt občanské vybavenosti - restaurace Lokalita Jablonec nad Nisou - Jindřichov Použité koeficienty: K1 poloha 1,00 K2 velikost 1,00 K3 využitelnost 0,98 K4 fyzické opotřebení 1,00 K5 morální opotřebení 1,00 K6 vybavení 0,90 K7 pozemek 0,95 K8 garáž 1,00 K9 zdroj ceny 0,80 Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: Kč/m2 koef. K C poloha - podobná; velikost - podobná; využitelnost - vyšší 0,67 3 951 využitelnost; fyzické opotřebení - stejné; morální opotřebení - podobné; vybavení - lepší; pozemek - větší; garáž - není; zdroj ceny - nabídková cena; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 492,00 m 676 m 2 900 000 Kč 5 894 Kč/m2
- 17 -
Název: 4. Objekt občanské vybavenosti - restaurace Lokalita Desná - Krakonošská ul. Použité koeficienty: K1 poloha 0,95 K2 velikost 1,00 K3 využitelnost 0,90 1,00 K4 fyzické opotřebení K5 morální opotřebení 1,00 K6 vybavení 1,00 K7 pozemek 0,90 K8 garáž 1,00 K9 zdroj ceny 0,80 Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 poloha - výhodnější; velikost - podobná; využitelnost 0,62 3 851 lepší, celoroční provoz; fyzické opotřebení - podobné; morální opotřebení - podobné; vybavení - podobné; pozemek - výrazně větší, lépe využitelný; garáž - není; zdroj ceny - nabídková cena; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 2 010 m 3 190 000 Kč 6 255 Kč/m2 510,00 m Název: 5. Objekt občanské vybavenosti - restaurace Lokalita Lučany nad Nisou Použité koeficienty: K1 poloha 1,02 K2 velikost 0,95 K3 využitelnost 1,00 K4 fyzické opotřebení 1,00 K5 morální opotřebení 1,00 K6 vybavení 1,00 K7 pozemek 0,95 K8 garáž 1,00 K9 zdroj ceny 0,80 Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: Kč/m2 koef. K C poloha - horší; velikost - menší objemové a užitné 0,74 4 442 parametry; využitelnost - podobná; fyzické opotřebení podobné; morální opotřebení - podobné; vybavení podobné; pozemek - větší, lépe využitelný; garáž - není; zdroj ceny - nabídková cena; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 315,00 m 600 m 1 900 000 Kč 6 032 Kč/m2
- 18 -
Název: 6. Objekt občanské vybavenosti - restaurace Lokalita Smržovka, náměstí T. G. Masaryka Použité koeficienty: K1 poloha 0,95 K2 velikost 0,97 K3 využitelnost 1,00 K4 fyzické opotřebení 1,00 K5 morální opotřebení 1,00 K6 vybavení 1,00 K7 pozemek 0,90 K8 garáž 1,00 K9 zdroj ceny 0,80 Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 poloha - výhodnější; velikost - menší objemové a užitné 0,66 4 429 parametry; využitelnost - stejná; fyzické opotřebení podobné; morální opotřebení - podobné; vybavení podobné; pozemek - větší, lépe využitelný; garáž - není; zdroj ceny - nabídková cena; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 666 m 2 290 000 Kč 6 676 Kč/m2 343,00 m Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti: Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota
2 394 Kč/m 4 081 Kč/m 5 416 Kč/m 4 081 Kč/m 512,00 m 2 089 472 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
Obvyklá cena
Současný stav 2 089 500 Kč 905 200 Kč 4 344 859 Kč 178 250 Kč
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
2 000 000 Kč
Minimální cena v rekonstrukci
x
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí
Z přehledu výsledků je zřejmé, že rozdíl mezi věcnou hodnotou a výnosovou hodnotou je propastný. Přesto je tato situace u podobných druhů nemovitostí standardní. Tyto byly postaveny a uzpůsobeny k jinému účelu než je produkování zisku z nájemného a v jiné časové etapě. Tržní cenu v pravém slova smyslu nelze stanovit, určit, ani vypočítat. Tuto lze pouze přiblížit návrhu tržní hodnoty, která může nahradit obecnou (obvyklou) cenu tam, kde obvyklou cenu nelze stanovit pro neexistenci vypovídajícího vzorku prodaných stejných nemovitostí v dané lokalitě v době ocenění. Jak vyplývá z rozdílů jednotlivých druhů cen (hodnot), tyto vyjadřují - 19 -
různé hladiny a jsou vyjádřením jiných ukazatelů. Pro potenciálního investora je ovšem důležité znát odpověď na otázku, zda není možno koupit nemovitost za cenu nižší, než je na trhu právě nabízena. Dále je pro něho důležité vědět, zda se mu nemovitost “vyplatí”, to je otázka výnosu a rentability. Na současném trhu s nemovitostmi lze v daném segmentu pozorovat převis nabídky nad poptávkou. Návrh tržní hodnoty vychází především z výsledku porovnávací metody korigované výsledkem výnosové metody.
V Liberci, 3.11.2012 Miloš Hraba Letná 511/35 460 01 Liberec 12 telefon: 485 123 503, mobil: 602 878 938 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 17.12.1979, poř. č. Spr. 2582/79 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2963-061/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 146-2012.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Usnesení o ustanovení znalce – 1 list o dvou stranách Výpis z katastru nemovitostí – 2 listy o třech stranách Kopie katastrální mapy – 1 list Nájemní smlouva – 4 listy o sedmi stranách Fotodokumentace – 1 list Mapa okolí, mapa širších vztahů – 1 list
- 20 -