2012

Ing. Petr Křivánek - REKOD Komenského 716, Jemnice, 675 31 ICQ: 341 591 832, GSM: 724 217 609 E-mail: [email protected]

Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 281-108/2012

NEMOVITOST:

Rodinný dům, Objekt bydlení - RD č.p.1044 s garáží na LV č. 2834 a pozemky na LV č. 2803 obec Mníšek pod Brdy, k.ú. Stříbrná Lhota, okr. Praha – západ

Adresa nemovitosti: Katastrální údaje:

Lhotecká 1044 / 1044, Mníšek pod Brdy Kraj Středočeský, okres Praha-západ, obec Mníšek pod Brdy, k.ú. Stříbrná Lhota, kód k.ú. 697648, LV 2834, 2803 Garáž 75/2, 76/21, 76/35, 76/36 SJM Michal Tesař, Lhotecká 1044, 25210 Mníšek pod Brdy, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Hana Tesařová, Lhotecká 1044, 25210 Mníšek pod Brdy, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Michal Tesař, Lhotecká 1044, 25210 Mníšek pod Brdy, spoluvlastnický podíl: 1 / 1

Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku: OBJEDNATEL :

Exekutorský úřad Prahy 4, JUDr. Jana Tvrdková; č. obj.:sp.zn.095 Ex 371/12/U01-035, 27.9.2012

Adresa objednatele:

Hornokrčská 650 / 29, 14000 Praha 4 IČ: 13297082

telefon: 244 400 604

DIČ: CZ6156191382

fax: 244 401 941

ZHOTOVITEL :

Ing. Petr Křivánek

Adresa zhotovitele:

Komenského 716, 675 31 Jemnice IČ: 69674582 DIČ: CZ7705021977

ÚČEL OCENĚNÍ:

Datum místního šetření: 22 stran

V Jemnici, dne 5.12.2012

e-mail: [email protected]

Zjištění ceny obvyklé v místě a čase, pro účely prodeje nemovitosti v dražbě veřejné nedobrovolné exekuční ke dni 25.8.2011 (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA

Počet stran:

telefon: +420 724 217 609 fax:

e-mail: [email protected]

Současný stav 5.12.2012

4 500 000 Kč

Datum zpracování :

5.12.2012

Počet příloh:

6

Otisk razítka

Ing. Petr Křivánek

STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 2004 Rekonstrukce:

změna stavby v r.

celková

dílčí

rekonstrukce v r.

střecha, fasáda

zateplení

okna, dveře ostatní

SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné

betonové

montované

kovové dřevěné

Využití:

bydlení

pronájem

podnikání

bydl., podn.

Okolí:

bytová zóna průmyslová zóna

Příjezd:

zpevněná komunikace

Přípojky:

/ voda

ostatní

jiné

část. obsazen

volný objekt

nákupní zóna

/ kanalizace / plyn

/ elektro

telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):

MHD

železnice

Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):

dálnice/silnice I. tř

Poloha v obci:

úzké centrum - jiný typ zástavby

Počet obyvatel:

4 561

Stavebně technický stav stavby:

výborně udržovaná

Vytápění:

ústřední / etážové – plyn

autobus silnice II.,III.tř

RODINNÝ DŮM Typ

PP RD Obytná/ Nebyt. m2 179 / 0

4+1

Garáž

Pozemky výměra

OP

ZP

Rozestavěnost

ks 1

m2 901

m3 580

m2 98

% 100,00

KUPNÍ CENA

VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY

0 Kč

Protože se zatím k tomuto účelu nejedná o obchodní kontrakt (koupě či prodej) ve vztahu k posuzované nemovitosti, ale o vyhotovení odhadu pro potřebu exekučního řízení, není provedeno vyhodnocení kupní ceny.

RIZIKA negativní vlivy okolní zástavby

právní zánik stavby (zánik čp/čo)

záplavová a zátopová oblast

sociální riziko riziko přístupu a příjezdu

věcná břemena

předkupní právo

pojištění proti zaplavení ano / ne

-2-

ostatní omezení

evidence v KN

NÁLEZ Přehled podkladů

1. Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení znalce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 27.9.2012 2. Výpis z KN , podle LV č.2803 a 2834 pro obec Mníšek pod Brdy, k.ú. Stříbrná Lhota, okr.Praha-západ, vyhotovené KÚ pro Středočeský kraj, KP Praha-západ ze dne 30.8.2012 ; 3. Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Stříbrná Lhota ze dne 30.8.2012 ; 4.Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Stříbrná Lhota, zajištěná znalcem ke zpracování tohoto odhadu z internetového portálu www.mapy.cz; 5. Informace a údaje sdělené majitelem nemovitosti při místním šetření a prohlídce nemovitostí dne 12.12.2012; 6. Informace a údaje zjištěné, resp. ověřené z internetových portálů www.csas.cz, www.sreality.cz, www.idnes.cz aj., použité k sumarizaci údajů a poznatků při aplikaci porovnávací metody ocenění; 7. Skutečnosti a výměry zjištěné odhadcem na místě samém; ke kontrolnímu zaměření bylo užito laserového dálkoměru a svinovacího metru (pásma); 8. Fotodokumentace předmětné nemovitosti, pořízená odhadcem na místě samém při místním šetření a prohlídce nemovitostí dne 12.12.2012.

Charakteristika obce

Město Mníšek pod Brdy se rozkládá v okrese Praha – západ ve Středočeském kraji. Samotné město leží na úpatí Brdského hřebene cca 27 km jihozápadně od Prahy. První písemná zmínka je z roku 1348. Mníšek je tvořen třemi katastrálními územími (Mníšek pod Brdy, Rymaně a Stříbrná Lhota). Dnes zde žije celkem 5016 obyvatel. Ze vzdělávacích zařízení se ve městě nachází (mateřské školy, základní školy), zdravostí zařízení, lékárna, domov důchodců. Ze sportovního zařízení zde najdeme (fotbalové hřiště, tenisové kurty, v okolí města jsou dobré podmínky pro cykloturistiku a pěší turistiku, SDH Mníšek pod Brdy), kulturní zařízení ( knihovna, kulturní středisko, zámek, kostel). Ve městě jsou dvě čerpací stanice, bankomat, pošta, městská policie, hasičská stanice, několik restauračních pohostinských zařízení, cukrárna, vinotéka a supermarkety.Dále ubytovací zařízení a několik živnostníků (kadeřnictví, kosmetika, autooprava atd). Ve městě je vodovod, plynofikace i kanalizace. Městem prochází rychlostní komunikace R4 s exitem 19 (Mníšek pod Brdy). Dále tudy vede silnice 116 Nový Kolín – Mníšek – Řevnice – Beroun. Městem prochází železniční trať (Praha – Vrané nad Vltavou - Dobříš), je to jednokolejná regionální trať.

Poloha nemovitosti

Nemovitost se nachází v zástavbě rodinných domů v ulici Lhotecká cca 2km od centra obce Mníšek pod Brdy, kde se nachází téměř veškeré služby, které město nabízí. Dům se nachází cca 200m od lesa. Ostatní pozemky, které jsou taktéž součástí ocenění, se nachází v těsné blízkosti domu.

Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení

Evidence v KN Právní zánik stavby

Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno K nemovitosti bylo zřízeno exekutorské zástavní právo a je nařízena exekuce ! Tento posudek však odráží tržní cenu nemovitosti jako takové, tudíž k tomuto nebude při stanovení ceny přihlíženo. Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno -3-

Popis jednotlivých staveb Základní popis

Předmětem ocenění je nemovitost - rodinný dům č.p. 1044, která se nachází na rovinatém pozemku. Dům stojí v zástavbě rodinných domů. Na pozemku p.č. 76/35- zastavěná plocha a nádvoří o výměře 132 m2 se nachází obytná část tvaru L (původní obdélníková stavba a k ní napojena terasa), ke stavbě náleží z vedlejších staveb garáž. Jsou zde dále venkovní úpravy a trvalé porosty. Obytná část je přízemní, nepodsklepená se sedlovou střechou s obytného podkroví. Příjezd k domu je po zpevněné komunikaci. Další součástí ocenění je zahrada napojená přímo na dům. Přesný výpis a výměry jsou řešeny v samostatném odstavci posudku a budou taktéž odděleně oceněny vlastní porovnávací metodou.

Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení

Objekt byl vystavěn v roce 2004 pro účely rodinného bydlení k němuž je doposud využíván. Obytná část rodinného domu je dispozičně řešena jako 4 + 1. Dům je přízemní, nepodsklepený tvaru L s obytným podkrovím. 1.NP obsahuje: zádveří, koupelnu s WC, halu, schodiště, komoru, kuchyň s jídelnou, obývací pokoj, ze kterého je vstup na terasu.. Obytné podkroví obsahuje: předsíň, WC, koupelnu, pokoj, šatník,pokoj, pokoj a balkón.

Popis tech. stavu stavby

Rodinný dům č.p. 1044 byl postaven v roce 2004. Je proveden jako zděný s obytným přízemím, ve tvaru písmene L, střecha je sedlová, má obytné podkroví a je nepodsklepen. Na domě nebyly povedeny žádné úpravy ani rekonstrukce. V současné době má dům následující technický popis: základy s izolací, svislé konstrukce zděné ze systému Ytong (375), stropy Miako, krov dřevěný vaznicový, střecha sedlová, krytina betonová taška KM Beta, klempířské práce z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky vápenné, vnější omítka fasáda zateplená, vnitřní obklady keramické standardního rozsahu, vnější obklady pouze sokl, schody do přízemí a do obytného podkroví železobetonové s dlažbou jako nášlapy, vstupní dveře plastové, okna dřevěná, dveře vnitřních místností plné a prosklené masivní, zárubně obložkové, podlahy obytných místností laminátové plovoucí, ostatní podlahy dlažba, vytápění ústřední plynový kotel (turbokotel), elektroinstalace 220/380, bleskosvod ano, rozvod teplé i studené vody v plastu, zdroj teplé vody kotel, instalace plynu zavedena, svod kanalizace do řadu, v kuchyni plynový sporák, hygienické vybavení v 1.NP umyvadlo, WC a sprcha v podkroví samostatné WC, bidet v koupelně vana, sprchový kout a dvě umyvadlo. Dům se nachází v dobrém technickém stavu.

Příslušenství stavby

K výše uvedené oceňované nemovitosti jako příslušenství náleží: garáž, venkovní úpravy, pozemek p.č. 76/35 vedený jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 132m2, na kterém stojí samotný dům, pozemek vedený jako zastavěná plocha a nádvoří na p.č. 76/36 o výměře 49m2, na kterém je vystavěna garáž, pozemek p.č. 76/21 vedený jako ostatní plocha a pozemek o výměře 666m2, vedený jako orná půda, který se nachází v těsné blízkosti domu. Z venkovních úprav se jedná o ploty, zpevněné plochy a zděný venkovní bazén (6,5x3,5x1,5m) vyhřívaný. Trvalé porosty se nacházejí v zadní části pozemku. Z ovocných stromů se jedná o 4ks broskve (7let) a z okrasných dřevin jsou to 3ks smrku(6let), 20ks tůjí (8let, 2 sakury (5let) a 2 ks vrby (6let). Z přípojek se jedná o přípojku elektřiny, plynu, vody a kanalizace. Vjezd od garáže je řešen z ulice. Garáž je nepodsklepená, jednopodlažní, základy izolované, svislé konstrukce zděné, systém Ytong (250), stropy chybí, pouze podhled, krov se sbíjených vazníků, střecha sedlová, krytina betonová taška KM Beta, klempířské práce z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky vápenné, vnější omítky vápenné zateplené, okna dřevěná, vrata sekční dálková, podlaha dlažba, elektroinstalace 220/380, bleskosvod ano, ostatní vybavení chybí.

Konstrukce

Popis

1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky

betonové pasy izolované pórobetnovoé - 375mm keramické - MIAKO dřevěné sbíjené betonová - KM Beta pozinkovaný plech vápenné -4-

8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

kotaktní zateplovací systém keramický sokl keramické klasického rozsahu železobetonové s dlažbou dřevěné - masív - plné a prosklené dřevěná plovoucí podlahy dlažby ústřední plynové, turbokotel světelná třífázová bleskosvod plast, studená i teplá voda turbokotel zemní plyn kanalizace do řadu plynový sporák 1.NP-sprcha, umyvadlo, vana, WC; 2.NP-vana, umyvadlo, WC 2 x splachovací záchod chybí

Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků

Předmětem ocenění je pozemek přímo u domu pozemek p.č. 76/35 vedený jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 132m2 (na kterém stojí oceňovaný dům). Dále dle LV také pozemek p.č. 76/36 vedený jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 49m2,na kterém je postavena garáž. Dále je to pozemek p.č. 75/2 vedený jako ostatní plocha o výměře 54m2 a pozemek p.č. 76/21 vedený jako orná půda o výměře 666m2. Všechny tyto pozemky jsou zapsány v KN vedeném u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Praha-západ na LV č. 2803 a 2834 pro obec Mníšek pod Brdy, k.ú. Stříbrná Lhota, okr.Praha-západ. Pozemek u domu je připojený na veškeré inženýrské sítě. U tohoto pozemku se nevyskytují žádné známé negativní vlivy.

Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:

Druh pozemku

ostatní plochy orná půda zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří

Pro stanovení ceny pozemku nelze užít porovnávací metody, protože pozemky zastavěné podobnými nemovitostmi nejsou samostatně obchodovatelné (předmětem obchodování jsou pouze jako součást celé nemovitosti). Z tohoto důvodu byla odhadcem určena jednotková cena pozemku - zastavěné plochy a nádvoří ve výši 2 cca 400,- Kč/m a ostatní pozemky tvořící jednotný funkční celek (v tomto případě 2. zahrady) na 300,- Kč/m Tyto ceny vychází z jednotkové ceny dané v současné době platným oceňovacím předpisem, upravené příslušnými koeficienty, přirážkami za vhodnou lokalizaci a úpravou koeficientu prodejnosti. Podle názoru odhadce je tato cena v daném místě a čase (zejména však jako součást celkové ceny nemovitosti) přiměřená. Všechny okolnosti, které toto rozhodnutí odhadce ovlivňují, jsou uvedeny v jiných částech tohoto odhadu.

Parcela č.

Výměra m2

75/2 76/21 76/35 76/36

54 666 132 49

Celková výměra pozemků

901

Výpočet ZP, UP a OP staveb -5-

Jednotková cena Kč/m2

300 300 400 400 Hodnota pozemků celkem

Celková cena pozemku Kč 16 200 199 800 52 800 19 600 288 400

Seznam podlaží

Název podlaží Název místnosti

Zastavěná plocha Koeficient

Podlahová plocha

1.NP

97,70 m Zádveří Koupelna s WC Hala Komora Kuchyň s jídelnou Obývací pokoj Terasa

2

10,60 m 2 3,70 m 2 6,00 m 2 3,40 m 2 21,70 m 2 26,70 m 2 26,40 m

obytné podkroví Chodba WC Koupelna Pokoj Šatník Pokoj Pokoj Balkón

2

Zastřešení

Započitatelná plocha 2

2

74,10 m

2

10,60 m 2 3,70 m 2 6,00 m 2 3,40 m 2 21,70 m 2 26,70 m 2 13,20 m 2 2

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50 105,00 m

85,30 m 2

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50 105,00 m

7,50 m 2 2,20 m 2 10,70 m 2 17,70 m 2 3,60 m 2 13,50 m 2 12,70 m 2 12,40 m

Započitatelná plocha podlaží

7,50 m 2 2,20 m 2 10,70 m 2 17,70 m 2 3,60 m 2 13,50 m 2 12,70 m 2 6,20 m 2

2

0,00 m

Výpočet obestavěného prostoru

Název

Obestavěný prostor

1.NP

(10,5x10-3,25x3,17+2x1,5)x(3,10)

=

302,86 m3

obytné podkroví

(10,5x10)x(0,60)

=

63,00 m3

Zastřešení

(10,5x10)x(4,30)÷2-(2x(2,2x2,2x5÷4))

=

213,65 m3

=

579,51 m3

Obestavěný prostor - celkem:

OCENĚNÍ Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých (obecných) cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastnosti, stáří apod. Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v dané lokalitě obchodovány, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i další podmínky, zejména potom vliv konkrétního místa a předpoklad situace a chování na trhu s nemovitostmi v budoucnosti. V tomto případě ocenění bylo použito u ocenění domu několika základních metod zpracování odhadu, a to A) metody zjištění (věcné) ceny oceňovaného domu s použitím základní jednotkové realizační ceny za 1 m3 obestavěného prostoru, vypočtené s použitím platného oceňovacího předpisu (podle příslušného paragrafu) a B) metody porovnávací tržní. Od stanovení výnosové hodnoty bylo u domu upuštěno pro irelevantnost předmětu ocenění (v této lokalitě ani blízkém okolí se podobné typy nemovitosti nepronajímají a ani současný technický stav se současným vybavením neumožňuje pronajímání této nemovitosti ).

-6-

A) Ocenění domu dle platného oceňovacího předpisu Sestavení posudku: 1) Venkovní úpravy (§10) a) Venkovní bazén

2) Garáže - ocenění porovnávacím způsobem (§24) a) Garáž

3) Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek - ocenění porovnávacím způsobem (§26a) a) Rodinný dům

4) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě (§28) a) Pozemek p.č. 76/35 b) Pozemek p.č.76/21 c) Pozemek p.č.76/36 d) Pozemekp.č.75/2

5) Oceňování porostů zjednodušeným způsobem (§42) a) Trvalé porosty

Ocenění nemovitosti: 1) Venkovní úpravy (§10) a) Venkovní bazén Bazén venkovní - bazén venkovní betonový nezakrytý, stěny obložené nebo nátěr, izolace (položka 21. 1. přílohy číslo 11 oceňovacího předpisu) Standardní klasifikace produkce (SKP): 46.39.99 Klasifikace stavebních děl CZ-CC: 242 Cena za m3 OP 1 825,00 Kč Množství: 6,5x3,5x1,5 = 34,13 m3 OP Koeficient polohový K5: 1,0000 Koeficient změn ceny staveb Ki: 2,3390 Koeficient prodejnosti Kp: 2,7540 Cena zjištěná: 1 825,00 Kč x 34,13 x 1,0000 x 2,3390 x 2,7540 = Stáří: 8 roků Životnost: 40 roků Lineární opotřebení: 20,00% Opotřebení: 401 229,92 Kč x 20,00% =

Cena zjištěná po opotřebení:

401 229,92 Kč

80 245,98 Kč

320 983,94 Kč

2) Garáže - ocenění porovnávacím způsobem (§24) a) Garáž Indexovaná průměrná cena za 1 m3 obestavěného prostoru (IPC): 2 613,00 Kč Obestavěný prostor: OP vrchní stavby: 8x6x2,9 = OP zastřešení: 8x6x2,6:2 =

139,20 m3 62,40 m3 -7-

Obestavěný prostor celkem:

201,60 m3

Kategorie stáří: A - pro stavby stáří do 20 let včetně (nebo po celk. rekonstrukci) Koeficient s, kterým se násobí hodnota V6 pro výpočet indexu konstrukce a vybavení: 1,00 Garáž tvoří příslušenství stavby "Rodinný dům", jejíž ocenění je součástí tohoto znaleckého posudku. Indexy IT a IP jsou podle § 24 odst. 2 převzaty z této stavby: Index trhu IT: 0,950 Index polohy IP: 0,970 Výpočet indexu konstrukce a vybavení: Znak číslo pásma Vi 0 Typ stavby: svislé konstrukce zděné nebo železobetonové se střechou - krovem umožňující zřízení podkroví 1 II 0,00 Druh stavby: samostatně stojící 2 III 0,10 Konstrukce: obvodové zdivo nebo stěny tloušťky nad 30 cm 3 IV 0,03 Technické vybavení: elektrický proud 230v/400v, voda nebo vytápění, vrata s elektrickým pohonem 4 III 0,00 Příslušenství - venkovní úpravy: bez výrazného vlivu na cenu 5 III 0,00 Kriterium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu 6 II 1,05 Stavebně-technický stav: stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Součet hodnot V1 až V5: 0,130 Index konstrukce a vybavení IV = (1 + 0,130) x 1,050 x 1,00 =

1,187

Index cenového porovnání I = IT x IP x IV = 0,950 x 0,970 x 1,187 = 1,094 Cena upravená: 2 858,62 Kč/m3 CU = IPC x I = 2 613,00 Kč/m3 x 1,094 = 3 3 Výpočet ceny: 2 858,62 Kč/m x 201,60 m = 576 297,79 Kč

Cena zjištěná: 576 297,79 Kč 3) Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek - ocenění porovnávacím způsobem (§26a) a) Rodinný dům Účel užití stavby: k trvalému bydlení Indexovaná průměrná cena za 1 m3 obestavěného prostoru (IPC): 8 549,00 Kč Obestavěný prostor: OP vrchní stavby: (((10,5x10)-(3,25x3,17))x3,1)+(2x1,5x3,1)+(10,5x10x0,6) = OP zastřešení: (10,5x10x4,3:2)-(2x(2,2x2,2x5:4)) = 213,65 m3 Obestavěný prostor celkem: 579,51 m3

365,86 m3

Kategorie stáří: A - stáří do 20 let včetně (nebo po celkové rekonstrukci) Koeficient s, kterým se násobí hodnota V13 pro výpočet indexu konstrukce a vybavení: 1,00 Výpočet indexu trhu: Znak číslo pásma Ti 1 II -0,05 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi: poptávka nižší než nabídka 2 II 0,00 Vlastnictví nemovitostí: stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 II 0,00 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem): bez vlivu -8-

Součet hodnot T1 až T3 : -0,050 Index trhu IT = 1 - 0,050 = 0,950 Výpočet indexu polohy: Znak číslo pásma Pi 1 II -0,03 Poloha nemovitosti v obci: okrajová území obce - oddělené části obce 2 II 0,00 Význam lokality v obci, oblasti, okresu: bez vlivu 3 III 0,00 Okolní zástavba a životní prostředí v okolí nemovitosti: převažující objekty pro bydlení 4 I -0,02 Dopravní spojení: špatná dostupnost centra města, špatné dopravní spojení 5 III 0,02 Parkovací možnosti v okolí nemovitosti: výborné, privátní parkování 6 II 0,00 Obyvatelstvo: bezproblémové okolí 7 III 0,00 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitostí: bez vlivu 8 II 0,00 Vlivy neuvedené: bez dalších vlivů Součet hodnot P1 až P8 : -0,030 Index polohy IP = 1 - 0,030 =

0,970

Výpočet indexu konstrukce a vybavení: Znak číslo pásma Vi 0 Typ stavby: nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1. np - se šikmou nebo strmou střechou A: Svislé konstrukce zděné, nepodsklepený nebo podsklepený do 1/2 1.NP, s jedním NP 1 III 0,00 Druh stavby: samostatný rodinný dům 2 III 0,00 Provedení obvodových stěn: zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 II 0,00 Tloušťka obvod. stěn: 45 cm 4 I 0,00 Podlažnost: hodnota větší než 2 5 V 0,08 Napojení na sítě (přípojky): přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6 III 0,00 Způsob vytápění stavby: ústřední, etážové, dálkové 7 III 0,00 Zákl. příslušenství v RD: úplné - standardní provedení 8 I 0,00 Ostatní vybavení v RD: bez dalšího vybavení 9 III 0,00 Venkovní úpravy: standardního rozsahu a provedení 10 II 0,00 Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD: bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11 III 0,01 Pozemky ve funkčním celku se stavbou: nad 800 m2 celkem 12 III 0,00 Kriterium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu 13 II 1,05 Stavebně-technický stav: stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Výpočet podlažnosti pro stanovení pásma u 4. hodnoceného znaku: Podlažnost: ((10,5x10-3,25x3,17+2x1,5)+(10,5x10)):(10,5x10-3,25x3,17+2x1,5) = Součet hodnot V1 až V12: 0,090 Index konstrukce a vybavení IV = (1 + 0,090) x 1,050 x 1,00 = 1,145 Index cenového porovnání I = IT x IP x IV = 0,950 x 0,970 x 1,145 = 1,055 -9-

2,07

Cena upravená: CU = IPC x I = 8 549,00 Kč/m3 x 1,055 = Výpočet ceny: 9 019,20 Kč/m3 x 579,51 m3 =

9 019,20 Kč/m3 5 226 716,59 Kč

Cena zjištěná: 5 226 716,59 Kč

4) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě (§28) a) Pozemek p.č. 76/35 Základní cena je určena podle odstavce k). Počet obyvatel v místě: 4561 Základní cena: ZC = (35 + (4561 - 1000) x 0,007414) x 1,00 = Stavba umístěná na pozemku: stavba koeficient Kp koeficient Ki Rodinný dům 2,7540 2,1550

61,40 Kč/m2

Úpravy základní ceny podle přílohy číslo 21: Důvod úpravy ceny pozemku úprava % 2.11 Pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu + 10 Úpravy podle tabulky 1: Úpravy podle tabulky 2: Úpravy podle tabulky 3:

nejsou přirážka 10% nejsou

Parcela číslo: 76/35 Plocha: 132 m2 Ocenění podle odstavce: 2) zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemek k tomuto účelu již užívaný Základní cena upravená: 61,40 x (100 + 0)% x (100 + 10)% x 2,1550 x 2,7540 = 400,84 Kč/m2 Cena za parcelu: 400,84 Kč/m2 x 132 m2 = 52 910,88 Kč

Cena zjištěná: 52 910,88 Kč b) Pozemek p.č.76/21 Základní cena je určena podle odstavce k). Počet obyvatel v místě: 4561 Základní cena: ZC = (35 + (4561 - 1000) x 0,007414) x 1,00 = Koeficient změn ceny staveb Ki: 2,1550 Koeficient prodejnosti Kp: 2,7540

61,40 Kč/m2



Parcela číslo: 76/21 Plocha: 666 m2 Ocenění podle odstavce: 5) zahrada nebo pozemek ostatní plochy, která tvoří jednotný funkční celek se stavebním pozemkem podle odst. 2 Základní cena upravená: 61,40 x (100 + 0)% x (100 + 10)% x 2,1550 x 2,7540 x 0,4 = 160,34 Kč/m2 - 10 -

Cena za parcelu: 160,34 Kč/m2 x 666 m2 =

106 786,44 Kč

Cena zjištěná: 106 786,44 Kč c) Pozemek p.č.76/36 Základní cena je určena podle odstavce k). Počet obyvatel v místě: 4561 Základní cena: ZC = (35 + (4561 - 1000) x 0,007414) x 1,00 = Stavba umístěná na pozemku: stavba koeficient Kp koeficient Ki Garáž 2,2000 2,1030

61,40 Kč/m2



Parcela číslo: 76/36 Plocha: 49 m2 Ocenění podle odstavce: 2) zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemek k tomuto účelu již užívaný Základní cena upravená: 61,40 x (100 + 0)% x (100 + 10)% x 2,1030 x 2,2000 = 312,48 Kč/m2 Cena za parcelu: 312,48 Kč/m2 x 49 m2 = 15 311,52 Kč

Cena zjištěná: 15 311,52 Kč d) Pozemekp.č.75/2 Základní cena je určena podle odstavce k). Počet obyvatel v místě: 4561 Základní cena: ZC = (35 + (4561 - 1000) x 0,007414) x 1,00 = Koeficient změn ceny staveb Ki: 2,1550 Koeficient prodejnosti Kp: 2,7540

61,40 Kč/m2



Parcela číslo: 75/2 Plocha: 54 m2 Ocenění podle odstavce: 5) zahrada nebo pozemek ostatní plochy, která tvoří jednotný funkční celek se stavebním pozemkem podle odst. 2 Základní cena upravená: 61,40 x (100 + 0)% x (100 + 10)% x 2,1550 x 2,7540 x 0,4 = 160,34 Kč/m2 2 2 Cena za parcelu: 160,34 Kč/m x 54 m = 8 658,36 Kč

Cena zjištěná: 8 658,36 Kč 5) Oceňování porostů zjednodušeným způsobem (§42) - 11 -

a) Trvalé porosty Oceňování ovocných dřevin a okrasných rostlin zjednodušeným způsobem. Číslo parcely: 76/21 Cena za 1 m2 podle §28: 160,34 Kč Pokryvná plocha porostu: 100 m2 Druh oceňovaného porostu: ovocné dřeviny a ostatní vinná réva Koeficient pro stanovení ceny porostu podle §42: 0,045 Výpočet ceny porostu: 160,34 Kč x 100 m2 x 0,045 = 721,53 Kč

Cena zjištěná: 721,53 Kč

Rekapitulace zjištěných cen 1) Venkovní úpravy (§10) a) Venkovní bazén

320 983,94 Kč

Mezisoučet pro § 10:

320 983,94 Kč

2) Garáže - ocenění porovnávacím způsobem (§24) a) Garáž

576 297,79 Kč


576 297,79 Kč

3) Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek - ocenění porovnávacím způsobem (§26a) a) Rodinný dům 5 226 716,59 Kč

Mezisoučet pro § 26a: 5 226 716,59 Kč 4) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě (§28) a) Pozemek p.č. 76/35 b) Pozemek p.č.76/21 c) Pozemek p.č.76/36 d) Pozemekp.č.75/2

52 910,88 Kč 106 786,44 Kč 15 311,52 Kč 8 658,36 Kč


183 667,20 Kč

5) Oceňování porostů zjednodušeným způsobem (§42) a) Trvalé porosty 721,53 Kč


721,53 Kč

A) Cena nemovitosti celkem: 6 308 390,00 Kč (Zaokrouhleno na desítky Kč) Slovy: Šestmiliónůtřistaosmtisíctřistadevadesát korun českých

B) Ocenění tržním způsobem - porovnávací metoda - 12 -

Pro potřebu porovnávací metody ocenění bylo třeba získat informace z dostatečně velkého souboru prodávaných nemovitostí přibližně stejného druhu a známé výměry. Pro tento účel byly užity zejména údaje z nabídkové databáze obdobných nemovitostí, kterou na serveru www.csas.cz naplňují nabídky RK v místě působících, dále potom údaje z vlastní databáze odhadce, vytvořené na základě realizovaných prodejů v minulosti (se známou tržní, resp.nabízenou cenou), v neposlední řadě také ve spolupráci s kolegy odhadci (znalci). Nabídky realitních kanceláří, které působí v daném regionu a které byly uveřejněny na internetových serverech (sdružených pod www.csas.cz), byly ověřeny a verifikovány, v nabízených cenách však byla provedena dílčí úprava. S ohledem na účel posudku a podobnosti srovnávacích nemovitostí byl shledán počet srovnávacích nemovitostí (3) jako postačující. V konkrétním případě je zřejmé, že porovnávaná nemovitost vykazuje takové vlastnosti, technický stav a vybavenost „podobné” se srovnávacími nemovitostmi, že porovnávací metodou zjištěná obvyklá cena je na trhu s nemovitostmi v daném regionu s největší pravděpodobností u této nemovitosti dosažitelná. Tato cena je v relaci s obdobnými nemovitostmi s přibližně stejným konstrukčním řešením. Též s ohledem na lokalizaci domu (dosažitelnost občanské vybavenosti, vhodnost lokality pro bydlení apod.) byla tato cena shledána jako přiměřená a odpovídající zjištěnému stavu a postavení podobných nemovitostí na trhu s realitami v daném místě. Při použití porovnávací metody (zejména s ohledem na úroveň podkladů v realitní inzerci) nelze však bez alespoň povšechné prohlídky srovnávacích nemovitostí (příp. znalosti místní situace) tuto úvahu o výši obvyklé ceny precizovat, přesto je (též s přihlédnutím k nákladové ceně nemovitosti) porovnávací hodnotou určená obvyklá cena uvažována jako cena výsledná. Úvaha o výši obvyklé ceny tedy vycházela z poznatků výše uvedených; když určitou vypovídací hodnotu o obvyklé ceně domu má rovněž jeho poloha a situování na místě s průměrnou dostupností a dosažitelnosti širšího spektra občanské vybavenosti i centra města.

Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita

Plocha

Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový

Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc

Mníšek pod Brdy (4.561 obyv.), okr. Praha-západ

m2

m2

185,00

929

Upravená cena Foto

Kč 5 590 000

Kč/m2 30 216

KC 0,98

Kč/m2 29 612

Prostorný rodinný dům 6+kk se nachází na pozemku o výměře 929m2 v rezidenční čtvrti Nové Vsi pod Pleší, jen pár kilometrů od Mníšku pod Brdy. Dům byl postaven v roce 1998 a jeho celková užitná plocha 185m2 poskytuje dostatek prostoru pro pohodlné rodinné bydlení. Dispozice: 1NP: garáž, vstupní chodba, chodba, obývací pokoj s kuchyňským a jídelním koutem, krbem a vstupem na terasu, pokoj pro hosty, technická místnost, WC s umyvadlem, 2NP: chodba, 3 ložnice, pracovna, koupelna s rohovou vanou, sprchovým koutem a toaletou, šatna. Vnitřní krb, kuchyňská linka na míru s vestavěnými spotřebiči, klimatizační jednotka Samsung, obývací stěna se zabudovaným mořským akváriem a centrální vysavač jen zvyšují komfort bydlení v tomto domě. Zahrada byla dokončena cca před 5ti lety a je zde přírodní jezírko, bazén, kryté posezení, sklep 5x2m a bouda na zahradní potřeby. Vjezdová brána a vrata garáže jsou na dálkové ovládání a v domě je starší funkční zabezpečovací jednotka. Rodinný dům je vhodný pro klienty, kteří hledají pohodlné bydlení v klidné zástavbě a přitom na dosah od přírody. Nabídka RK - MAXIMA REALITY, s.r.o. - Praha, nabízená cena 5.590.000 Kč, publikováno na serveru www.Sreality.cz Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků (obsaženy v ceně); Velikosti objektu - Srovnatelná velikost, horší bazén; Lokalita, prostředí - Totožná lokalita - Mníšek pod Brdy; Provedení a vybavení Podobené provedení a vybavení; Stáří, technický stav - O málo starší nemovitost, stejný technický stav; Vliv pozemku, velikost pozemku - Srovnatelná velikost pozemku; Možnosti parkování, garáž - Taktéž krytá garáž;


200,00

1 240

5 735 000

- 13 -

28 675

0,95

27 241

novostavba kompaktního rodinného domu u Mníšku pod Brdy z roku 2009, obytná plocha 123 m2, pozemek 1314 m2. Základní konstrukce Porotherm 44, moderní nadstandardní materiály (dřevěná velkoformátová okna a dveře, dubové podlahy, pohledový beton, vestavěné skříně na míru lacobel, terasa z exotického dřeva). Dispozice 4+kk, 2 koupelny, v přízemí prostorný slunný obývací pokoj s jídelnou a kuchyní na zakázku, v patře 3 ložnice. Dostatek úložných prostor vestavěné skříně, komora pod schody, praktická komora s technickým zázemím navazující na kuchyň, kryté parkovací stání a zahradní domek. IS: elektřina 220/380, plyn, obecní vodovod, kanalizace ve výstavbě. Zahrada navržená zahradním architektem, soukromí a výhled na lesy. Vynikající dopravní spojení Prahy (nájezd na R4) 5 min, vlak, PID. V obci MŠ, ZŠ, obchody, pošta, kompletní vybavenost v Mníšku pod Brdy. Nabídka RK - GENERAL REALITY a.s. publikováno na serveru www.Sreality.cz

Mníšek pod Brdy, nabízená cena 5.735.000 Kč,

Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků; Velikosti objektu - Srovnatelná velikost, objekt bez bazénu; Lokalita, prostředí Totožná lokalita - Mníšek pod Brdy; Provedení a vybavení - Podobné provedení a vybavení; Stáří, technický stav - Novější nemovitost, lepší technický stav; Vliv pozemku, velikost pozemku - Srovnatelná velikost pozemku; Možnosti parkování, garáž - Chybí krytá garáž;


185,00

925

5 668 000

30 638

0,91

27 881

Novostavba oblíbeného typu rodinného domu o dispozici 5+kk z nadstandardních materiálů (profesionální broušená cihla, zateplení) je situována v příjemné části městečka Mníšek pod Brdy. Dům s promyšlenou dispozicí je členěn na zádveří, koupelnu se sprchovým koutem a WC, chodbu, pokoj (12 m2) a velkorysý obývací pokoj s kuchyní a jídelnou (30,83 a 16,74 m2). Obývací pokoj je propojen se zahradou prostřednictvím velkých francouzských oken a terasou. V patře 3 prostorné pokoje (16 a po 20 m2). V patře také rodinná koupelna s toaletou, vanou i sprchovým koutem. V celém domě je myšleno na praktické úložné prostory (komora, šatna, úložný prostor na půdě a další). V přízemí je také garáž s dílnou a technickým zázemím. Ve standardu podlahové topení ve všech místnostech, krbová vložka, elektrická garážová vrata, zámková dlažba, oplocení a další. Možný individuálního výběru podlah, vybavení koupelen či interiérových dveří). Nízké provozní náklady. Lokalita navazuje na původní zástavbu, polovina novostaveb již obydlena. V místě zastávka PID včetně školního autobusu, zeleň, veškerá občanská vybavenost ve vzdálenosti cca 1300 m. Nabídka RK - GENERAL REALITY a.s. - Mníšek pod Brdy, nabízená cena 5.668.000 Kč, publikováno na serveru www.Sreality.cz Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků; Velikosti objektu - Srovnatelná velikost, objekt bez bazénu; Lokalita, prostředí Totožná lokalita - Mníšek pod Brdy; Provedení a vybavení - Podobné provedení a vybavení; Stáří, technický stav - Novější nemovitost, lepší technický stav; Vliv pozemku, velikost pozemku - Srovnatelná velikost pozemku; Možnosti parkování, garáž - Taktéž krytá garáž;

Variační koeficient před úpravami:

2,83 %

Variační koeficient po úpravách:

Průměrná cena

3,55 % 28 245 Kč/m

- 14 -

2

Celková užitná plocha oceňované nemovitosti

159,40 m

Porovnávací hodnota

2

4 502 253 Kč

Bylo tedy syntézou výše uvedených údajů, provedených propočtů a zjištění na místě samém určeno, že současná obecná (obvyklá) cena nemovitosti - tj. - RD čp. 1044 postavený na pozemku p.č. 76/35, s garáží, prodejním kioskem a zahradou dle LV 2803 a 2834 pro obec Mníšek pod Brdy, k.ú. Stříbrná Lhota, okr. Praha-západ, může dosáhnout:

4.502.253 Kč B) Cena nemovitosti celkem:

4.502.253,00 Kč

slovy: čtyřimiliónypětsetdvatisícdvěstěpadesáttřikorun českých (Kč)

REKAPITULACE OCENĚNÍ Ke stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti bylo v tomto případě ocenění použito 2 základních metod zpracování odhadu, a to A) metody zjištění (věcné) ceny oceňovaného objektu a jeho příslušenství s použitím základní jednotkové realizační ceny za 1 m3 obestavěného prostoru, vypočtené s použitím platného oceňovacího předpisu a B) metody porovnávací tržní. A) Ocenění dle vyhlášky

6.300.000 Kč

B) Tržní ocenění - porovnávací způsob

4.500.000 Kč

Vzhledem ke skutečnostem uvedeným v ocenění a s přihlédnutím ke všem známým aspektům a na základě vlastních zkušeností a znalosti situace, stanovuji konečnou cenu nemovitosti - tj. - rodinný dům č.p. 1044 postavený na pozemku p.č. 76/35, s garáží, prodejním kioskem a zahradou dle LV 2803 a 2834 pro obec Mníšek pod Brdy, k.ú. Stříbrná Lhota, okr. Praha-západ , na cca :

4.500.000, - Kč

(Zaokrouhleno na tisíce Kč) Slovy: čtyřimiliónypětsettisíckorun českých

počet stran A4 v příloze:

Seznam příloh:

Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení znalce pro ocenění předmětné - 15 -

1

nemovitosti ze dne 27.9.2012 Výpisy z KN podle LV č.2803 a č. 2834 pro obec Mníšek pod Brdy, k.ú. Stříbrná Lhota , okres Praha - západ ze dne 30.8.2012

2

Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Stříbrná Lhota ze dne 30.8.2012 s vyznačením 1 předmětné nemovitosti Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Stříbrná Lhota s vyznačením polohy domu č.p. 1044 s příslušenstvím

1

Fotodokumentace domu čp.1044, jeho interiéru a příslušenství ze dne 12.12.2012

1

Koncesní listina:

Byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích - odbor obecní živnostenský úřad, pod č.j.: ZO/U1079/2006/Hr a ev.č. 371004-4217

Koncesní listina vydaná fyzické osobě

Ing. Petr Křivánek, r.č. 770502/1456; IČO 696 74 582 bydliště: Komenského 716, 675 31, JEMNICE pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité Koncesní listina byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích dne 26.6.2006 na dobu neurčitou, s datem 26.6.2006, jako dnem vzniku práva provozovat živnost.

Znalecká doložka ============== Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, ze dne 23.10.2009, pod č.j. Spr. 913/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí . Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 281-108/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace.

V Praze dne 27.09.2012.

Ing. Petr Křivánek Komenského 716 JEMNICE 675 31

Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení znalce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 27.9.2012 - 16 -

Výpisy z KN podle LV č.2803 a č. 2834 pro obec Mníšek pod Brdy, k.ú. Stříbrná Lhota , okres Praha - západ ze dne 30.8.2012 - 17 -

- 18 -

- 19 -

Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Stříbrná Lhota ze dne 30.8.2012 s vyznačením předmětné nemovitosti

- 20 -

Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Stříbrná Lhota s vyznačením polohy domu č.p. 1044 s příslušenstvím

- 21 -

Fotodokumentace domu čp.1044, jeho interiéru a příslušenství ze dne 12.12.2012

Vchod

Zadní pohled

Boční pohled

Garáž

Koupelna

Obývací pokoj - 22 -

2012

Recommend Documents