Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 2012 Typ nemovitosti Účel ocenění
1306 / 2 /
Pozemek trvalého travního porostu v současném stavu exekuční řízení
Předmět ocenění pozemek parc.č. 1405, LV č. 64 Adresa Kraj Jihočeský kraj Kat. území Stoklasná Lhota Část obce dle LV Stoklasná Lhota
Město Ulice
Tábor
Počet obyvatel 35593
Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov JUDr. Marek Frank Radniční č.p. 28 381 01 Český Krumlov Vlastnictví pozemek parc.č. 1405
[email protected]
IČ DIČ
Hanušová Dagmar - České Budějovice , Riegrova 1759/45, RČ 625602/1233 Havel Gustav - České Budějovice, V. Volfa 1301/15, RČ 721213/1378 Havel Josef - Dubnica nad Váhom, Centrum I 113/42, Slovensko, RČ 630520/0858 Havel Roman - Boletice, Květušín 317, RČ 660522/2338 Havlová Zuzana - České Budějovice, Riegrova 1759/45, RČ 655601/1044 Lovasová Věra - Malonty, Malonty 221, RČ 805122/1343
Zpracováno pro
exekutora
Vypracoval Licence číslo
Ing. Vomáčková Marie sídl. 5. května 885 391 65 Bechyně email:
[email protected]
0664
Tel. E-mail
Obvyklá cena Výměra pozemku
Počet stran příloh
4538 m2
1/6 1/6 1/6 1/6 1/6
Dne 16.2.2012 Ke dni 16.2.2012 Prohlídka dne 16.2.2012
tel: 731 573408 381213813
Počet stran textu 1
1/6
8
15 Kč/m2
68 000 Kč
68 000 Šedesátosm tisíc 11 333 jedenáct tisíc třistatřicettři
Obvyklá cena Obvyklá cena podílu id. 1/6 Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti klad - pozemek přístupný z pozemku ve vlastnictví obce zápor - zemědělský pozemek ležící na hranici lesního porostu
Podmínky platnosti ceny cena obvyklá je platná k datu ocenění podíl id. 1/6 činí 11333,- Kč Vyhodnocení rizik ANO byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem)
-1-
Kč Kč Kč Kč
ANO ANO NE NE NE ANO ANO ANO
k pozemku je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup pozemek je prost věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy ( ochranná pásma apod.) pozemek je prost jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. na listu vlastnictví jsou zapsány nařízení exekucí, exekuční příkazy k prodeji a zástavní práva exekutorská pozemek je určen územním plánem výhradně k výstavbě RD ne jedná se o pozemek trvalého travního porostu k pozemku bylo vydáno územní rozhodnutí ne pozemek se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno na pozemku nebyl nařízen archeologický průzkum zpracovatel ocenění je odhadcem exekutora
REET:
ANO
Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu jedná se o exekuci spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Rozhodnutí pozemkového úřadu o výměně vlastnických práv v pozemkové úpravě PÚ/PÚ-1945/1961 2001
-2-
Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 64, vyhotovil Exekutorský úřad Český Krumlov dne 10.2.2012. Snímek kat. mapy pro k.ú. Stoklasná Lhota, vyhotovil informace z internetu dne 16.2.2012. Datum předání kompletních podkladů 16.2.2012 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 64, vyhotovil Exekutorský úřad Český Krumlov dne 10.2.2012. Snímek kat. mapy pro k.ú. Stoklasná Lhota, vyhotovil informace z internetu dne 16.2.2012.
-3-
Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Stoklasná Lhota je jednou z 15 místních částí města Tábora, od jehož středu je vzdálena 3,7 km severně vzdušnou čarou, Dříve bývala samostatnou obcí. Rozkládá se na ploše 14 ha, východně od dálnice D3 ( E55) - 6 km směr Praha od mimo úrovňové křižovatky silnic číslo 1 a 19 s E55 ( U Mašátů). příjezd do Stoklasné Lhoty je po komunikaci od Košína a od Tábora - Čekanic, vede sem autobusová linka městské hromadné dopravy. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci samota Okolní zástavba mimo souvislou zástavbu Informace o nemovitosti jedná se o zemědělský pozemek - trvalý travní prost, začleněný do zemědělsky obdělávané plocha na východní straně sousedí s lesním porostem, je zde vodoteč spojující rybníky Bradačka a Homolka, pozemek leží mimo území přístupné z komunikací. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 1404 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po nezpevněné komunikaci. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis pozemku Územní plán Tvar pozemku Sklon pozemku Oplocení pozemku Inženýrské sítě Elektro Voda ze studny Kanalizace do žumpy Kanalizace do vlastní ČOV Dálkové vytápění
není přibližně obdélníkový rovinný není není není není není
4538.0 m2
Výměra Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku Plyn
není
-4-
není není není není
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: Servis bydlení s.r.o, datum změny inzerátu 17.1.2012 Územní plán není Napojení na IS Prodej louky nedaleko Komárova. K louce velmi dobrý přístup přímo ze silnice. Hezké okolí. Sklon pozemku
rovinný
Výměra
Cena za pozemek Redukce ceny Redukovaná cena
84 810 Kč 0 % 85 000 Kč
5654.0 m2 15 Kč/m2 15 Kč/m2
Porovnání s oceňovaným pozemkem obdobná poloha pozemku, u menší obce
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: Vašák&Partneři REALITY Benešov , datum změny inzerátu 16.2.2012 Územní plán není Napojení na IS Nabízíme zemědělský pozemek o výměře cca 2 hektary Malšice u Tábora.
Sklon pozemku
rovinný
Výměra
Cena za pozemek Redukce ceny Redukovaná cena
220 000 Kč 0 % 220 000 Kč
20000.0 m2 11 Kč/m2 11 Kč/m2
Porovnání s oceňovaným pozemkem rovinný pozemek 18 km od Tábora, u obce malšice
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: Eva Strnadová - AVAREAL , datum změny inzerátu 21.12.2011 Územní plán není Napojení na IS Nabízíme ke koupi pozemek o celkové výměře 38000 m2 v obci Sudoměřice u Tábora. Vesnice, která se stala vstupní branou do Jihočeského kraje, na trase Praha - České Budějovice - Vídeň, obklopují rozsáhlé lesy. Leží na rovině a je dobře přístupný i v zimě z místní komunikace nebo přímo z hlavní silnice. Na jedné straně pozemek sousedí se zastavěným územím. V současné době je pozemek využívaný jako orná půda. Je pronajímán zemědělské společnosti. Svou polohou v krásné a čisté přírodě, s širokým výhledem do okolí, v blízkosti lesů a velmi dobrou dostupností okolních měst představuje tato lokalita ideální podmínky pro pohodlné bydlení i rekreaci. Přestože pozemek prozatím není v Územním plánu obce určen k výstavbě domů, dá se velmi dobře využít k umístění mobilního domu (bez stavebního povolení) k rekreačnímu Sklon pozemku
rovinný
Výměra
Cena za pozemek Redukce ceny Redukovaná cena
480 000 Kč 0 % 480 000 Kč
-5-
38000.0 m2 13 Kč/m2 13 Kč/m2
Porovnání s oceňovaným pozemkem pozemek zemědělský u Sudoměřic u Bechyně - od Tábora 20 km.
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti
11 - 15 Kč/m2
85 000 - 480 000 Kč 15 Kč/m2
cenu obvyklou odhaduji vzhledem k poloze pozemku, jeho dopravní dostupnosti, pozemek není v územní plánu zahrnut pro výstavbu, jedná se o pozemek zemědělský Vypracoval Licence číslo 0664
Ing. Vomáčková Marie sídl. 5. května 885 391 65 Bechyně
podpis
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích pod čj. 1575Z ze dne 18. 11. 1998 pro základní obor ekonomika, odvětví cena a odhady nemovitostí
-6-
2.O ceně pozemku č. parcelní 1405 trvalý travní porost v k.ú. Stoklasná Lhota Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění pozemků 1.1. Ocenění: Zemědělský pozemek oceněný dle § 29. Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: Obce s 25-50 tisíci obyv. - vlastní území: Vzdálenost od souvisle zastavěné části obce 2 - 3 km: Celková úprava ceny: Název
Parcelní číslo BPEJ
Výměra [m2] 4 538,00
JC [Kč/m2] 5,39
160 % -3 % 157,00 % Úprava [%] 157,00
UC [Kč/m2] 13,85
Cena [Kč] 62 851,30
trvalý travní 1405 porost Úprava dle přílohy č. 23 odst. 3, pozemek sousedí s lesem a má sklon k východu nebo západu -40 %. trvalý travní 0,00 117,00 11,70 0,00 porost - pás u lesa Mezisoučet 4 538,00 62 851,30 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělský pozemek oceněný dle § 29 - celkem 62 851,30 - zjištěná cena
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: Podíl id 1/6 zde činí 10475,- Kč
=
62 851,30 Kč
62 850,- Kč
3. ocenění výnosem z pozemku Výpočet prodejní ceny podle trvalých výnosů je způsob, jakým můžete určit prodejní cenu věci podle pravidelných ročních výnosů, které vám tato věc přináší. Odborně řečeno je to hodnocení budoucích zisků a jejich porovnání s možností uložení peněz do banky na úrok, přičemž čisté výnosy jsou trvalé a konstantní. Výsledná cena tak určuje sumu peněz, která pokud bude uložená bance, zabezpečí roční (věčnou) rentu ve výši uvedených čistých výnosů. Roční výnosy Roční náklady Míra výnosnosti míru, která je platná pro
580,00 Kč 80,00 Kč 10,00 %
Pravidelné celkové roční výnosy Pravidelné celkové roční náklady Míra kapitalizace. Často určujeme jako úrokovou dlouhodobě uložené peníze. ( určujeme v rozmezí 6-
12 %) Prodejní cena Čistý výnos náklady)
5000,00 Kč 500,00 Kč
Výnosová hodnota Roční zisk, (rozdíl mezi ročními výnosy a ročními
Předložený nájemní smlouva z roku 1994 byla sepsána na domu 10. let, prodloužení této smlouvy nebylo doloženo. Ve smlouvě je nájem z pozemku stanoven na 1q pšenice z 1 ha pronajímané půdy. Cena 1 q pšenice se pohybuje mezi 500 a 580 Kč ( podle toho zda se jedná o potravinářskou pšenici, nebo ne) Pozemek je o výměře 0,4538 ha Tedy zisk z tohoto pozemku nebude celá částka 580 Kč ale pouze přibližně polovina. Tedy i čistý výnos bude poloviční než je uvedený výpočet.
Podíl id 1/6 v tomto případě je zcela mizivý a je přibližně 44 Kč za 1 rok.
V Bechyni 23.8.2012
Ing. Marie Vomáčková Sídl. 5. května 885 391 65 Bechyně -2-
