Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 1811 / 138-02 / 2012 Typ nemovitosti Účel ocenění
Rodinný dům s nebytovými prostory s garáží mimo dům v současném stavu Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby
Předmět ocenění Budova RD č.p. 210, LV č. 2152 na pozemku parc.č. St. 142 Garáž, LV č. 2152 na pozemku parc.č. St. 1761/25 pozemek parc.č. St. 142, LV č. 2152 pozemek parc.č. St. 1761/25, LV č. 2152 Adresa Kraj Středočeský kraj Kat. území Sadská Část obce dle LV 2152, Sadská
Město Ulice
Sadská Jesemany
Počet obyvatel 3257 č.p. 210
Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. U Pískovny č.p. 890 č.o. 1 180 00 Praha 8
Vlastnictví Budova RD č.p. 210 Garáž pozemek parc.č. St. 142 pozemek parc.č. St. 1761/25
Tel. E-mail IČ DIČ Krišalová Krišalová Krišalová Krišalová
Eva Eva Eva Eva
-
289 289 289 289
Zpracováno pro
společnost EURODRAŽBY.CZ, a.s.
Vypracoval Licence číslo
Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11
0604
Počet stran textu 9
12 12 12 12
Sadská, Sadská, Sadská, Sadská,
Jesemany Jesemany Jesemany Jesemany
25023217 CZ25023217
210 210 210 210
Dne Ke dni Prohlídka dne Počet příloh
28.12.2012 5.12.2012 5.12.2012
3
Počet vyhotovení 2
Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha Garáže samostatné Obvyklá cena - současný stav
85 m2 1
10 500 Kč/m2
892 500 Kč 60 000 Kč
950 000 Kč Devětsetpadesát tisíc Kč
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Nebylo zajištěno zpřístupnění nemovitosti, proto byl proveden náhled nemovitosti z místa mimo oceňovanou nemovitost, byly posuzovány pouze vnější viditelné konstrukce. Veškeré informace byly převzaty z dokumentace poskytnuté archivem MÚ Sadská. Jedná se o samostatně stojící menší rodinný dům, pravděpodobně po částečné rekonstrukci, v souvisle zastavěnm území obce kladné faktory - klidná lokalita - možnost napojení na všechny inženýrské sítě - dobrá dostupnost Prahy záporné faktory - méně preferovaná lokalita - menší pozemek, omezená možnost rozšíření - malá občanská vybavenost v místě Podmínky platnosti ceny nemovitost je oceňována jako prázdná, bez závazků, se standardním provedením Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav
2 318 000 Kč Dva miliony třistaosmnáct tisíc Kč
Vyhodnocení rizik nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným ANO stavem) ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, ANO např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. – ANO břemeno vedení IS, ochranná pásma NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. zástavní právo smluvní, Z-14098/2012 NE stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost trhliny ve fasádním zdivu NE nemovitost je užívána v souladu s právním stavem nezjištěno ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům ANO stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného ANO povodňového plánu ANO stavba je dokončena ANO zpracovatel ocenění je odhadcem společnost EURODRAŽBY.CZ, a.s.
REET: Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu kupní smlouva uzavřená dne 28.7.1997, Z-11800658/1997-208
2
ANO
Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2152. Snímek kat. mapy pro k.ú. Sadská. Územní souhlas s umístěním stavby-kanalizační přípojky, vyhotovil Měst.úřadem v Sadské pod č.j.SÚ 1945/2665/07 2007. Stavební povolení na vodovodní přípojku , vyhotovil Měst.úřadem v Sadské pod č.j.SÚ 1175/97/Cu 23.6.1997. Sdělení k ohlášení udržovacích prací, vyhotovil Měst.úřadem v Sadské pod č.j.SÚ 2347/97/Cu 23.11.1997. Datum předání kompletních podkladů 5.12.2012 Přílohy Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2152. Snímek kat. mapy pro k.ú. Sadská. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Sadská se nachází v okrese Nymburk, kraji Středočeském. Je situované na Poděbradsku, cca 37 km východně od Prahy, při sjezdu z dálnice D11 Praha Hradec Králové. Západně sousedí s Přírodním parkem Kersko. Městem prochází silnice 1.třídy Praha Poděbrady. Hromadná doprava je zajišťována autobusovou regionální linkou do Čelákovic a dále železnicí do Prahy a Nymburka. Ve městě je základní občanská a obchodní vybavenost (městský úřad, mateřská škola, základní škola, pošta, policie, obchody, zdravotní středisko, restaurace, sportoviště). Je proveden veřejný rozvod vody, elektřiny, kanalizace a plynu. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba zástavba RD Předmětný rodinný dům čp.210 je situovaný v severozápadní části obce v ulici Jesemany, přístupné z centra obce ulicí Kostelní. Nachází se v lokalitě husté zástavby bydlení ve venkovských rodinných domech. Nemovitost se nachází cca 350m od centra města. Je přístupná po zpevněné obecní komunikaci. Pozemek je rovinný, celý oplocený. Sousedí s obdobnými nemovitostmi. Západní pozemek je volný. Parkování je dobré pouze podél ulice. Není možnost vjezdu na nádvoří. Rodinný dům čp.210 je postavený podél uliční čáry. Podél jižní hranice je pravděpodobně situovaná kolna. Uprostřed je nádvoří. Stavby se nachází na pozemku p.č.st.142. Nemovitost je pravděpodobně napojená na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace, s možností napojení na veřejný rozvod plynu. Garáž se nachází v jihozápadní části města v ulici Jordán, v sousedství fotbalového hřiště. Je přístupná z hlavní průjezdní komunikace Poděbradská. Jedná se o vnitřní řadovou zděnou garáž. Informace o nemovitosti Rodinný dům čp.210 je samostatně stojící, zděný, pravoúhlého půdorysu se sedlovou střechou. Rodinný dům pravděpodobně obsahuje jednu bytovou jednotku s příslušenstvím. Je přístupný z ulice. Orientace oken hlavních místností je SV a JZ do nádvoří a ulice. Další nezjištěno. Venkovní úprav tvoří přípojky elektřiny, vody, kanalizace, plotové zdi. technický stav nezjištěn. V domě byly dle podkladové dokumentace provedeny stavební úpravy již v roce 1949. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 1692 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: dlažba. Příjezdová komunikace vykazuje závady: krajnice je poškozená, výmoly Popis nemovitosti - dle náhledu Počet PP 0 Počet NP 1 Počet koupelen Vybavení koupelny
Počet podkroví
nezjištěn
0
Zastavěná plocha 1.NP
Počet kuchyní Vybavení kuchyně
Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
98 m2
nezjištěn
Ne
Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Počet bytových jednotek
pravděp.1
RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.
Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Příslušenství
3
pravděp.ne
Stavba kůlna
Výměra [m2] Stáří [roků] 46.0 nezjištěno
Popis pravděpodobně zděná, obdélníkového půdorysu s pultovou střechou
Technický stav - dle náhledu Budova RD
Stav průměrný Stáří roků Opotřebení odhadem Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby trhliny ve zdivu při SZ rohu budovy
odhadem 80 60 % vykazuje
Popis prvků dlouhodobé životnosti zdivo poškozené Popis prvků chránících nemovitost před povětrnostními vlivy uliční fasáda částečně opadaná, štítová fasáda hrubě nahozená, tašková krytina lokálně praská Garáž
Stav zhoršený Stáří roků Opotřebení odhadem Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nezjištěno
odhadem 40
Minulé rekonstrukce - rodinný dům Konstrukce Rozsah Okna plastová Dveře vchodové Samostatné garáže Garáž je samostatně stojící stavba Garáž je zkolaudována Ano
50 %
Rok provedení
Počet garážových stání Datum kolaudace
1 nezjištěna
Plocha
22.0 m2
Popis provedení garáže Konstrukce svislé nosné konstrukce krov vrata vytápění
Provedení
%
Konstrukce
dokonč
Provedení
% dokonč
zděné
100
stropy
betonové
100
pultový dřevěná
100 100 100
střešní krytina podlahy elektro
těžké izolační pásy betonová mazanina
100 100 100
Popis garáže Vnitřní řadová zděná garáž obdélníkového půdorysu s pultovou střechou, na pozemku p.č.st.1761/25. Nachází se v ulici Jordán, v sousedství fotbalového hřiště. Je přístupná z hlavní průjezdní komunikace Poděbradská. Jedná se o osmou garáž od jižního okraje. Technický stav je zhoršený. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 464 m3 Cena
5 000 Kč/m3
Cena celkem
2 318 000 Kč
Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 217 m2 Cena pozemků
1 000 Kč/m2
Cena celkem
217 000 Kč
Inženýrské sítě Elektro Voda ze studny Kanalizace do žumpy Kanalizace do vlastní ČOV Dálkové vytápění
napojeno není není není
Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku Plyn
napojeno napojeno není není
není
Pravděpodobně napojení na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny. Plyn vede v ulici. Popis provedení budovy Konstrukce základy
Provedení pravděp.betonové, kamenem prokládané
%
Konstrukce
dokonč
100
izolace proti zemní vlhkosti
4
Provedení bez izolací
% dokonč
100
svislé nosné konstrukce krov obvodové stěny z vnitřní úpr. stěn okna podlahy obytných místn. vytápění rozvod vody zdroj teplé vody
zděné
100
stropy
pravděpodobně dřevěné
100
sedlový zdivo v tl. do 45 cm nezjištěno plastová s dvojsklem nezjištěno
100 100 100 100 100
pálená tašková zdvojená vápenná štuková omítka nezjištěno nezjištěno nezjištěno
100 100 100 100 100
nezjištěno nezjištěno nezjištěno
100 100 100
střešní krytina vnější úpr. povrchů schodiště dveře podlahy nebytových místn. elektro rozvod plynu
nezjištěno nezjištěno
100 100
1.NP - výčet místností bytová jednotka (odhad)
plocha koeficient KZp započit. plocha 85.00 m2 1.0 85.00 m2 85.00 m2
Součet ploch za podlaží
5
85.00 m2
Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v §2, odst.1 zákona č.151/1997Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 28.11.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 140.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
1 300 000 Kč 15 % 1 105 000 Kč
Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD 4+1, garáž Lokalita : ul.Spálená, SV okraj obce Ing sítě : elektřina, voda, kanalizace, plyn Vytápění : lokální na tuhá paliva Technický stav : k rekonstrukci větší dům, větší pozemek
6
90.0 m2 491.0 m2 9 300 Kč/m2 7 900 Kč/m2
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 30.10.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 2 Podlahová plocha 160.0 m Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
1 398 000 Kč 15 % 1 188 000 Kč
170.0 m2 223.0 m2 8 700 Kč/m2 7 400 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD 2+1, garáž Lokalita : ul.Pražská, širší sousedství Ing sítě : elektřina, kanalizace, možnost napojení na plyn a vodovod Vytápění : ÚT na tuhá paliva, elektrokotel Technický stav : k rekonstrukci větší dům, obdobný pozemek
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 30.11.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 150.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
2 480 000 Kč 15 % 2 108 000 Kč
Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD 4+1, 1+kk Lokalita : ul.Kostelní, širší sousedství Ing sítě : elektřina, kanalizace, plyn, vodovod Technický stav : kpo rekonstrukci větší dům, obdobný pozemek
7
80.0 m2 300.0 m2 16 500 Kč/m2 14 100 Kč/m2
4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 25.11.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 2 Podlahová plocha 75.0 m Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
1 450 000 Kč 15 % 1 233 000 Kč
104.0 m2 387.0 m2 19 300 Kč/m2 16 400 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD 2+1, garáž Lokalita : ul.Železniční, Třebestovice - sousední obec Ing sítě : elektřina, kanalizace, vodovod, možnost napojení na plynovod Vytápění : lokální elektro, krb Technický stav : po částečné rekonstrukci obdobný dům, obdobný pozemek
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti
7 400 - 16 400 Kč/m2
8
1 105 000 - 2 108 000 Kč 10 500 Kč/m2
Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V obci a okolí je k předmětnému datu středně rozvinutý trh obdobných rodinných domů. Nabídka výrazně převyšuje poptávku. Obdobné nemovitosti, jsou nabízené v rozpětí 1,30-2,50 mil.Kč tj.9 000-19 000 Kč/m2, podle technického stavu, polohy, velikosti a velikosti pozemku Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí 7 500-16 000 Kč/m2. Nabídkové ceny stavebních pozemků v lokalitě, s možností napojení na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace a plynu se pohybují v rozpěti 900-1 300 Kč/m2 Vypracoval Licence číslo
Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11
0604
podpis
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j. Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1811-02 znaleckého deníku.
9
Fotodokumentace
pohled od Z do ulice Jesemany
pohled na uliční fasádu
východní štítová zeď
detail uliční fasády
detail uliční fasády
západní štítová zeď
10
Fotodokumentace
kolny v pozadí
řadové garáže
11
Fotodokumentace - mapy
12
13
14
