2012

ZNALECKÝ POSUDEK þ. 1401 – 131 / 2012 dle Usnesení þ.j. 067 EX 2973/11-52

Objednavatel: Sídlo: Iý:

Zhotovitel: Sídlo: Iý:

mail:

Exekutorský úĜad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 49720821

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. PĜemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové 2630 2047 Spoleþnost je zapsána v obchodním rejstĜíku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnČní pro ceny a odhady nemovitostí. [email protected]

Úþel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základČ Usnesení þ.j. 067 EX 2973/11-52 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne 9.1.2012.

Posudek obsahuje:

31 stran vþetnČ pĜíloh

Posudek se pĜedává:

ve tĜech vyhotoveních

Výtisk þíslo:

3

Zpracováno:

23.03.2012

Odhadci a znalci CZ, s.r.o.

Obsah posudku

Znalecký posudek þ. 1401 – 131 / 2012

strana

A 1 2 3 4 5

NÁLEZ...............................................................................................................................3 Úkol a pĜedmČt ocenČní ...............................................................................................3 Místní šetĜení ...............................................................................................................3 Den ocenČní .................................................................................................................3 Podklady ......................................................................................................................3 Uznávané metody ocenČní ...........................................................................................4

B 1 2 3

POSUDEK .........................................................................................................................8 Aplikovaná metoda ocenČní.........................................................................................8 OcenČní ........................................................................................................................9 Vyhodnocení..............................................................................................................24

C

REKAPITULACE ..........................................................................................................25

D

ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................25

E

PěÍLOHY........................................................................................................................26

2



A NÁLEZ 1

ÚKOL A PěEDMċT OCENċNÍ

Znalecký posudek je vypracován na základČ žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení þ.j. 067 EX 2973/11-52: - ocenit nemovitost a její pĜíslušenství, - ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. Jedná se o ocenČní spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 na budovČ bydlení þ.p. 322, þást obce Ostrov u Macochy, stojící na pozemku parc.þ. St. 322, k.ú. Ostrov u Macochy, obec Ostrov u Macochy, zapsáno na LV þ. 670 vedeného KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Blansko. UpozornČní: pozemek parc.þ. St. 322, k.ú. Ostrov u Macochy, zapsán na LV þ. 200, na kterém stojí rodinný dĤm, je jiného vlastníka a není pĜedmČtem tohoto ocenČní. PĜedmČt ocenČní: Hlavní stavba: budova bydlení þ.p. 322 (rodinný dĤm) PĜíslušenství: vedlejší stavba: hospodáĜská þást (stodola), pĜístĜešek u rodinného domu, pĜístĜešek u stodoly venkovní úpravy: oplocení vþ. podezdívky, vjezdová brána a branka, zpevnČné plochy, pĜípojky inž. sítí Technický popis stavebních objektĤ, jejich konstrukþního provedení a technického vybavení je detailnČ proveden níže v þásti B - Posudek. 2

MÍSTNÍ ŠETěENÍ

PĜedmČt ocenČní byl zkoumán pĜi místním šetĜení konaném dne 18.2.2012 za pĜítomnosti VČry Odehnalové. 3

DEN OCENċNÍ

Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 23.3.2012, což je den ocenČní. 4

PODKLADY

- Výpis z Katastru nemovitostí, LV þ. 670, k.ú. Ostrov u Macochy, získaný prostĜednictvím Dálkového pĜístupu do Katastru nemovitostí dne 29.12.2012 Snímek katastrální mapy Usnesení þ.j. 067 EX 2973/11-52 barevná fotodokumentace informace získané pĜi místním šetĜení záznam z prohlídky a zamČĜení nemovitosti zákon þ. 151/1997 Sb. (zákon o oceĖování majetku) ve znČní zákona þ. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. - vyhláška þ. 3/2008 Sb., o provedení nČkterých ustanovení zákona þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku a o zmČnČ nČkterých zákonĤ, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ, ve znČní vyhlášky þ. 456/2008 Sb., vyhlášky þ. 460/2009 Sb., vyhlášky þ. 364/2010 Sb. a vyhlášky 387/2011 Sb. - Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997

-

3



- Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc. - Teorie oceĖování nemovitostí, VII. vydání, Akademické -

nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Kolektiv autorĤ - VČcná bĜemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 ZbynČk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 ZbynČk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 Orientaþní ceny rozpoþtových ukazatelĤ stavebních objektĤ dle mČrných jednotek objektĤ - báze II. pololetí 2011, Porings, s.r.o. þasopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého uþení technického v BrnČ, Údolní 53, 602 00 Brno; roþníky 1996 až 2012 odborný þtvrtletník „Odhadce a oceĖování majetku“ vydávaný ýeskou komorou odhadcĤ majetku, Václavské námČstí 1, 110 00 Praha 1; roþníky 2003 až 2012 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektĤ (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010

5 5.1

UZNÁVANÉ METODY OCENċNÍ Metoda nákladová

Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z pĜedpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude vČtší, než þiní souþasné náklady na jejich poĜízení s odpoþtem pĜimČĜených odpisĤ. Jedná se tedy o výpoþet reprodukþní hodnoty snížené o pĜimČĜené opotĜebení. Reprodukþní hodnota se vypoþte pomocí obestavČného prostoru, zastavČné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou mČrnou jednotku, chybČjící prvky konstrukcí se nezapoþítávají, vyšší vybavení se pĜipoþítává. Jednotková cena se získá nejþastČji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (napĜ. z Ukazatele prĤmČrné orientaþní ceny na mČrovou a úþelovou jednotku, vydáváno pololetnČ – ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodáĜských ukazatelĤ stavebních objektĤ PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektĤ). Vynásobením zjištČné zastavČné plochy nebo obestavČného prostoru a jednotkové ceny se zjišĢuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveĖ k datu ocenČní, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyþíslen ýeským statistickým úĜadem. Od takto zjištČné výchozí hodnoty se odeþte opotĜebení, které odpovídá stavbČ daného stáĜí a zpĤsobu údržby objektu, výsledkem je vČcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištČní vČcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí þ. 3/2008 Sb., o provedení nČkterých ustanovení zákona þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku a o zmČnČ nČkterých zákonĤ, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ, ve znČní vyhlášky þ. 456/2008 Sb., vyhlášky þ. 460/2009 Sb., vyhlášky þ. 364/2010 Sb. a vyhlášky 387/2011 Sb. 5.2

Metoda výnosová

Fundamentálním principem výnosového zpĤsobu ocenČní je princip anticipace, jehož podstata spoþívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím oþekávání. Jestliže budoucí prospČch lze finanþnČ vyjádĜit jako Ĝadu oþekávaných výnosĤ, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako souþet všech tČchto oþekávaných výnosĤ, transformovaných na souþasnou hodnotu penČz. Na principu oþekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich þasový vývoj, ale i volba kapitalizaþních mČr, které implicitnČ odrážejí stupeĖ jejich oþekávané pravdČpodobnosti, spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: VH = V [Kþ] i

kde:

VH ... hledaná výnosová hodnota nemovitosti

4



V ... þisté pĜíjmy z nemovitosti i ... míra kapitalizace Anticipovaný pĜíjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na bČžném realitním trhu, popĜípadČ jde-li o nemovitost v daném místČ a þase neúþelnČ využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Roþní výnos z pronájmu nemovitosti je tĜeba snížit o obhospodaĜovací náklady související nemovitosti. Transformace na souþasnou hodnotu penČz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principĤ složeného úroþení jakožto jedné z disciplin finanþní matematiky. Délka uvažovaného þasového úseku (Projection Period) odpovídá vČtšinou intervalu nČkolika rokĤ, bČhem nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosĤ ještČ objektivnČ pĜedpovČditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuĜe nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5 - 15 let. Kratší interval je spíše výjimeþný, neboĢ zmenšování pásma smČĜuje k pĜímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závČru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím napĜ. výnos z prodeje. Oþekávaný výnos se u pĜedmČtné nemovitosti zjistí z dosaženého (popĜípadČ jde-li o nemovitost v daném místČ a þase neúþelnČ využívanou, lze použít výnos dosažitelný) roþního nájemného. Roþní výnos z pronájmu nemovitosti je tĜeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na prĤmČrnou roþní údržbu, správu nemovitosti, daĖ z nemovitosti a pojištČní nemovitosti). NČkteré metodiky odpoþítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veĜejností zejména v bankovním a investiþním sektoru), že tato kategorie nákladĤ nemá své opodstatnČní. ZĜejmou výhodou metodik výpoþtu bez neprovozních nákladĤ je odpovČć na otázku investora, za jak dlouhý þasový úsek bude poþáteþní investice do poĜízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpoþet þasového úseku návratnosti poþáteþní investice: Návratnost [roky] = poþáteþní investice [Kþ] /roþní þistý zisk z pronájmu [Kþ/rok]

V nČmecky hovoĜících zemích je obvykle používána metoda „þasovČ omezené renty“: VHN = ýV ×

kde:

qn −1 HP + q × ( q − 1) q n n

ýV ... každoroþní þisté pĜíjmy z nemovitosti, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n ... zbývající doba užití nemovitosti (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP ... hodnota pozemku.

Velice dĤležitým bodem pĜi stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí pĜíjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle dČje dvČma zpĤsoby: 1) míra výnosnosti odhadnutá na základČ porovnání s obdobnými typy nemovitostí, 2) pokud není dostatek údajĤ k add 1), pak se konstrukce výpoþtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového zpĤsobu, kdy „jádro“ tvoĜí výchozí úroveĖ bezpeþného typu investic na finanþním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako souþet všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovitosti na trhu realit oproti výchozí odhadnuté míĜe z finanþního trhu. Jedná se tedy o souþet:

- bezrizikové míry výnosnosti, - prémií (pĜirážek) za rizika. matematické vyjádĜení: kde:

i = ibezp + Ȉı

i ... míra kapitalizace

5



ibezp... bezpeþný typ investice Ȉı ... souþet prémií (pĜirážek) za rizika Viz napĜ. „Výnosová hodnota nemovitostí“, autor Ing. ZbynČk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7. Jako základ pro hodnocení bezpeþného typu investice je doporuþován výnos z dlouhodobých státních dluhopisĤ; aktuální informace o nich jsou volnČ k dispozici napĜ. na webových stánkách bank, obchodníkĤ s cennými papíry þi ratingových agentur. PĜirážky k bezpeþnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tĜí bodĤ: PĜirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní pĜirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepĜedpokládané opravy þi nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propoþtu nákladĤ v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy provČĜit technickou kvalitu objektu. PĜirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní pĜirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemníkĤm a za takové nájmy, které byly uvažovány v propoþtu pĜíjmĤ. ZohledĖuje se délka nájemních smluv (doba urþitá / neurþitá) a pĜípadné riziko, že prostory uvolnČné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledĖuje „kvalita“ nájemcĤ – jejich schopnost platit nájem vþas a ve smluvené výši. V úvahu pĜipadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti pĜestane být zájem – tzv. „ekonomická životnost“. PĜirážka za rizika právními povahy Zde procentní pĜirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty vČcné bĜemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníkĤ, zda pĜístup k nemovitosti je možný jen pĜes pozemky jiných vlastníkĤ, soudní spory apod. 5.3

Metoda komparativní

Komparativní metoda, též srovnávací metoda þi metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z vČtšího poþtu známých entit lze odvodit stĜední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení urþité nemovitosti (pro zjištČní její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejĤ (kupních smluv) nebo se opírají o šetĜení spolupracujících odhadcĤ, realitních kanceláĜí v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku þi o realitní inzerci. Mezi základní vlivy pĤsobící na hodnotu nemovitého majetku patĜí: Poloha nemovitostí - vzdálenost od center mČst þi obcí - vzdálenost od hlavních komunikaþních tahĤ - pĜístup k silniþním þi železniþním trasám Využitelnost nemovitostí - stavebnČ-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost þi naopak pĜedimenzovanost - úþel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti pĜístaveb a rozšíĜení nemovitostí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzávČry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátČžová bĜemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypovČditelnost 6



-

pĜedkupní práva, vČcná bĜemena zástavní práva soudní spory (napĜ. restituþní spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitostí - prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitČ V podmínkách ýeské republiky má pĜístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejĤ nemovitostí pouze stát (prostĜednictvím finanþních úĜadĤ), který však tyto údaje pro potĜeby odhadcĤ systematicky netĜídí a rovnČž jim je takto z dĤvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho dĤvodu existují komerþní databáze, kde by soupisy sjednaných cen mČly splĖovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecnČ nelze pĜeceĖovat, neboĢ data v nich rychle zastarávají a jsou pak užiteþná zejména pro sledování trendĤ. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi ýeského statistického úĜadu, který shromažćuje informace o sjednaných cenách od finanþních úĜadĤ a souþasnČ mČli pĜístup na databázi Katastrálních úĜadĤ, ze které by mohli mimo jiné získat pĜíslušnou kupní smlouvu s pĜesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách ýeské republiky není z dĤvodĤ výše uvedených možné. PĜesto lze z veĜejnČ dostupných placených i neplacených zdrojĤ zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí vþetnČ jejich pĤvodních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny pĜedmČtu ocenČní, nikoliv pĜesné matematické vyþíslení þástky, za jakou je nemovitost prodejná. Na koneþnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, pĜiþemž každou z nich mĤže potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceĖovatelĤ je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na vČc, který by ovšem mČl korespondovat s pokud možno co nejširší výseþí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i þlánek uveĜejnČný v odborném þtvrtletníku „Odhadce a oceĖování majetku“ þ. 3-4/2009, str. 50: „DĤležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítČní se do uvažování investora. Znamená to umČt si odpovČdČt na otázky, které si takový investor klade - proþ bych si onu nemovitost mČl kupovat, jaké pĜinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost.“ PĜesto je však pravdČpodobné a þasté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, pĜípadnČ zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veĜejnČ pĜístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmínČnou výseþ potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitost vydat, je mimo bČžnou relaci. Z tČchto dĤvodĤ odborná veĜejnost považuje za nejpĜesnČjší možné zjištČní obvyklé ceny nemovitosti proces veĜejné dražby, které se mĤže zúþastnit široké spektrum libovolných zájemcĤ o danou nemovitost. Aplikace metod viz napĜ. publikace Teorie oceĖování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. ZbynČk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006.

7



B POSUDEK 1

APLIKOVANÁ METODA OCENċNÍ

V tomto posudku je zjišĢována obvyklá cena pĜedmČtu ocenČní, kterou se dle zákona þ. 151/1997 Sb. (zákon o oceĖování majetku) ve znČní zákona þ. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena pĜi prodejích stejného, popĜípadČ obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenČní. PĜitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoĜádných okolností trhu, osobních pomČrĤ prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. MimoĜádnými okolnostmi trhu se rozumČjí napĜíklad stav tísnČ prodávajícího nebo kupujícího, dĤsledky pĜírodních þi jiných kalamit. Osobními pomČry se rozumČjí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota pĜikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k nČmu. PĜi volbČ zpĤsobu zjištČní obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenČní. Vzhledem k tomu, že pĜedmČtem ocenČní je bČžný rodinný dĤm, ke kterému je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných objektĤ na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popĜ. již uskuteþnČných prodejĤ), domníváme se, že je vhodné pro ocenČní použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právČ pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještČ vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami urþovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v urþitých aspektech a u nČkterých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. PĜesto se v našich podmínkách, zejména z dĤvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základČ metod nákladových a výnosových. Nákladový zpĤsob ocenČní ovšem zjišĢuje tzv. vČcnou hodnotu nemovitosti (zjišĢuje náklady na znovupoĜízení staveb, s odpoþtem pĜimČĜeného opotĜebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v pĜípadČ tohoto znaleckého posudku dostateþnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve vČtšinČ pĜípadĤ není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro úþely zjištČní výše škody, napĜ. v rámci pojišĢovacích Ĝízení. Výnosový zpĤsob ocenČní zjišĢuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je pĜedpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektĤ sloužících pro rodinné bydlení primárnČ nepĜedpokládá, odborná znalecká veĜejnost spolu s bankovním sektorem doporuþuje výnosové ocenČní neprovádČt, výnosovou metodu ocenČní proto neaplikujeme. Komparativní zpĤsob ocenČní je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou pĜímého porovnání. PodpĤrnČ je ocenČní provedeno také postupem dle provádČcí vyhlášky k zákonu o oceĖování þ. 151/1997 Sb. v platném znČní (vyhláška þ. 3/2008 Sb. ve znČní vyhlášky þ. 456/2008 Sb., vyhlášky þ. 460/2009 Sb., vyhlášky þ. 364/2010 Sb. a vyhlášky 387/2011 Sb.), která ocenČní provádí na základČ ucelené databáze srovnatelných þi alespoĖ obdobných nemovitostí vĤþi oceĖované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skuteþných prodejĤ - vyhlášku každoroþnČ aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ýR. Uvedený postup je v souladu s tržními pĜístupy k oceĖování.

8


2


OCENċNÍ

2.1

Komparativní metoda ocenČní - srovnání na realitním trhu

Komparativní metoda, též srovnávací metoda þi metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z vČtšího poþtu známých entit lze odvodit stĜední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení urþité nemovitosti (pro zjištČní její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejĤ (kupních smluv) nebo se opírají o šetĜení spolupracujících odhadcĤ, realitních kanceláĜí v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku þi o realitní inzerci. Popis: DĤm je pĤdorysnČ postaven ve tvaru obdélníka s pĜístavbou hospodáĜské þásti (stodoly), je samostatnČ stojící, situovaný na rovinatém terénu. Okolní zástavbu tvoĜí hlavnČ rodinné domy. Centrum obce Ostrov u Macochy je ve vzdálenosti 400 m, do Brna je vzdálenost 33 km. PĜístup k objektu je možný pĜímo z ulice, pĜes vjezdovou bránu a brankou je vstup do zahrady, oplocení je provedeno vþetnČ zahrady. Inženýrské sítČ: je provedeno napojení na el. energii, veĜejný vodovod, kanalizaci, plynovod. Konstrukþní Ĝešení a technické vybavení: Doba výstavby:

dle sdČlení pĜed 54 lety; údržba: prĤmČrná

Poþet podlaží:

podsklepeno, 2 nadzemní podlaží (pĜiþemž 2.NP je upravené podkroví)

Základy:

betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti

Nosné konstrukce: zdČné v tl. 40 cm, z cihel a tvárnic; nezatepleno Stropy:

typu Hurdis

StĜecha:

tvar valbový; krov je dĜevČný

KlempíĜské konstrukce:

dešĢové žlaby a svody, okenní parapety, oplechování stĜešních prostupĤ; pĤvodnČ z pozinkovaného plechu, nyní opatĜeno nátČry; þásteþnČ zkorodováno

VnitĜní povrchy:

dvouvrstvé vápenocementové omítky; obklady keramické na WC, v koupelnČ

VnČjší povrchy:

brizolit; obklad soklu - kamenný

Schody:

nosná þást železobetonová; povrch stupĖĤ: terazzo; madlo dĜevČné

DveĜe:

dĜevČné plné, masivní, s dĜevČnými zárubnČmi a dĜevČnými prahy, vstupní jsou dĜevČné

Okna:

dĜevČná s dvojitým jednoduchým zasklením, venkovní žaluzie

Povrch podlah:

dle úþelu užití místnosti: keramická dlažba, lepené PVC, betonová mazanina

Krytina stĜechy:

Vrata:

pálená (tašky)

u hospodáĜské þásti plechová, nezateplená

posuvná

9



VytápČní:

ústĜední do plechových radiátorĤ, kotel je na plyn; pĜídavné el. akumulaþní kamna

OhĜev teplé vody:

zajišĢován lokálním el. ohĜívaþem; zásobníkovým

VnitĜní vodovod:

je proveden rozvod studené i teplé vody

VnitĜní kanalizace: od všech zaĜizovacích pĜedmČtĤ; plast

WC splachovací spoleþnČ s Hygienické vybavení: koupelnou; v koupelnČ umyvadlo, vana, sprch. kout VnitĜní plynovod:

rozvod je proveden pouze do kotelny

Elektroinstalace:

na jistiþe, kompletní rozvod svČtelného proudu (230V) i motorového proudu (400V); bleskosvod je instalován

Výtahy:

nejsou

Ostatní:

napĜ. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, vestavČné skĜínČ, rozvod domácího telefonu, odvČtrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištČno

Vybavení kuchyní:

sporák (el. energii)

Dispozice: 1.PP: schodišĢový prostor, technické a skladové místnosti 1.NP: vstup, pĜedsíĖ, schodišĢový prostor, kuchynČ, koupelna s WC, spíž, pokoj 2x, ložnice 2.NP: schodišĢový prostor, chodba, hala, ložnice, pĤdní prostor Konstrukþní Ĝešení a technické vybavení hospodáĜské þásti stodoly a pĜístĜeškĤ: HospodáĜská þást stodoly navazuje na rodinný dĤm a je pĜístupná z kuchynČ rodinného domu nebo vstupem ze zahrady. Objekt je zdČný s pultovou stĜechou, dĜevČným krovem a pálenou taškou. VýplnČ otvorĤ oken jsou kovová s jednoduchým zasklením. Vrata posuvná plechová. Oplechování, žlaby a svody jsou pozinkované. VnČjší a vnitĜní povrchy jsou z omítek vápenocementových. Rozvody elektroinstalací jsou provedeny pĜevážnČ po povrchu omítek. Na objekt rodinného domu a stodoly navazují pĜístĜešky, jedná se o jednoduché stavby, které jsou sloupkové nosné konstrukce s dĜevČným krovem a pultovou stĜíškou s krytinou pálené tašky. PĜístĜešky jsou bez jakéhokoliv dalšího technického vybavení.

Srovnávací parametry: ObestavČný prostor [m3]

ZastavČná plocha [m2]

Užitná plocha [m2]

Rodinný dĤm

886,77

130,00

196,53

HospodáĜská þást - stodola

239,52

46,63

65,28

PĜístĜešek u rodinného domu

22,03

12,96

12,31

PĜístĜešek u stodoly

9,94

4,32

4,10

Název

10



Srovnávací kritéria: þ. 1

Kriterium A – OBEC Velikost obce

Popis kritéria

obyvatel 1100, z toho 751 v produkt. vČku mČstys ve správním obvodu obce s povČĜeným 2 Správa, úĜady obecním úĜadem Blansko, pošta; ostatní v Blansku 3 Poptávka po nemovitostech nabídka pĜevyšuje poptávku 4 PĜírodní okolí výborné 5 Obchod a služby základní sortiment 6 Školství základní škola 7 Zdravotnictví ordinace všeobecného lékaĜe 8 Kultura, sport nedostateþné vybavení 9 Ubytování nedostateþná kapacita 10 Struktura zamČstnanosti nedostateþná nabídka 11 Životní prostĜedí velmi dobré B – UMÍSTċNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce širší centrum 13 Dopravní podmínky pĜíjezd až k objektu 14 Orientace ke svČt. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu rovinatý terén 16 PĜevládající zástavba bydlení 17 Parkovací možnosti za oplocením nebo pĜed oplocením nehlídané 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišĢováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sítČ všechny C – VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Typ stavby vhodný 22 Dostupnost jednotlivých podlaží pouze po schodišti 23 Regulace nájemného žádná 24 Výskyt radonu nemČĜeno 25 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 26 PĜíslušenství nemovitosti vhodné (identifikace viz výše) 27 Možnosti dalšího rozšiĜování nejsou 28 Technická hodnota stavby viz níže 29 Údržba stavby prĤmČrná, pĜedpoklad provedení menších oprav 30 Pozemky celkem 0 m2 Technický stav: Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v dobrém technickém stavu, ovšem prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opotĜebení, zpĤsobeného zejména vlivem dlouhodobé absence alespoĖ základní údržby. To se projevuje na vČtšinČ kovových konstrukcích, které jsou zþásti zkorodovány (dešĢové žlaby a svody, oplechování), okna jsou již také dosti nefunkþní. Fasáda u vstupu je lokálnČ vzdutá a opadaná. Pokud nedojde k opravČ uvedených závad,

11



bude zkrácena celková životnost stavby. Jinak je objekt bez viditelných statických poruch a jeho stavebnČ - technický stav odpovídá stáĜí, technologickým postupĤm výstavby a použitým stavebním materiálĤm a absenci údržby. Další pĜipomínky existují spíše v rovinČ estetické v oblasti obnovy maleb a nátČrĤ þi výmČnČ keramických obkladĤ, které pĜestože jsou funkþní již neodpovídají nárokĤm souþasného standardu. Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude tĜeba vynaložit finanþní prostĜedky na opravy. Stanovení jejich výše znaþnČ pĜesahuje rámec tohoto znaleckého posudku, navíc jsou závislé na pĜedstavČ o rozsahu a kvalitČ rekonstrukce potenciálním novým vlastníkem. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV þ. 670 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, exekuþní pĜíkaz k prodeji). To však vhledem k úþelu posudku (pro exekuþní Ĝízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. UpozornČní: pozemek parc.þ. St. 322, k.ú. Ostrov u Macochy, zapsán na LV þ. 200, na kterém stojí oceĖovaný rodinný dĤm, je jiného vlastníka.

12



Srovnávací nemovitosti (SN): 1) Rodinný dĤm Nabídková cena: 1 400 000,- Kþ Adresa: Ostrov u Macochy Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: ěadový Podlaží poþet: 2 Plocha zastavČná: 140 m2 Plocha pozemku: 370 m2 Balkón: Ano Sklep: Ano Popis: Rodinný dĤm s dĜevníkem a dílnou, vedle domu sklep, skleník a terasovitá zahrada. V domČ voda, elektĜina, plyn a kanalizace. V 1.NP pokoje 20 a 15 m2, koupelna 7 m2, komora a WC. V 2. NP pokoje 16, 14, 13 m2 a kuchynČ 10 m2. Možnost vybudování obytného podkroví. Naproti domu je rybník.

Zdroj: Realitní kanceláĜ PARNAS reality Palackého tĜída 669/17, 61200 Brno www.parnasreality.cz

13


2) Rodinný dĤm Nabídková cena: Adresa: Budova: Stav objektu: Typ domu: Plocha pozemku:


1 450 000,- Kþ Kotvrdovice Cihlová Dobrý Patrový 1 550 m2

Popis: PoloĜadový, podsklepený, dvoupodlažní dĤm, dispozice 4+1 se zahradou a garáží.

Zdroj: Realitní kanceláĜ OKNO NEMOVITOSTÍ, s.r.o. Bezruþova 2435/14 68001 Boskovice www.rkokno.cz

14


3) Rodinný dĤm Nabídková cena: Adresa: Budova: Stav objektu: Poloha domu: Ochrana: Podlaží poþet: Plocha zastavČná: Plocha užitná: Plocha pozemku: PĤdní vestavba:


1 550 000,- Kþ Lažánky Cihlová PĜed rekonstrukcí ěadový CHKO 2 278 m2 180 m2 767 m2 Ano

Popis: Rodinný dĤm 3+1 s garáží, zahradou, projektem rekonstrukce. Za domem zahrada, dispozice domu se skládá ze tĜí samostatných pokojĤ, kuchynČ, chodby, koupelny a wc. K domu náleží pĤda pro podkrovní využití 75 m2, garáž, kotelna s dílnou a samostatné stavení na dvorku. Objekt je ze 3/4 podsklepen. Na dĤm je zpracována a schválena projektová dokumentace se stavebním povolením pro celkovou rekonstrukci vþetnČ ateliéru.

Zdroj: EVROPA realitní kanceláĜ BRNO PĜíkop 838/6, 60200 Brno Telefon: 545 222 222 www.rkevropa.cz

15


4) Rodinný dĤm Nabídková cena: Adresa: Budova: Stav objektu: Poloha domu: UmístČní objektu: Typ domu: Podlaží poþet: Podlaží umístČní: Plocha zastavČná: Plocha užitná: Plocha pozemku: Balkón: Voda: Topení: Plyn: Odpad: ElektĜina:


1 300 000,- Kþ Baldovec Cihlová Po rekonstrukci Rohový Klidná þást obce Patrový 2 PĜízemí 230 m2 210 m2 450 m2 Ano Místní zdroj ÚstĜední plynové Plynovod VeĜejná kanalizace 230V, 400V

Popis: Rodinný dĤm má dvČ bytové jednotky, v pĜízemí 2+1, v patĜe 3+1, pĜedzahrádku, garáž, dílnu a kĤlnu. Rodinný dĤm je po þásteþné rekonstrukci, plastová okna, zatepleno a kompletnČ rekonstruovaná stĜecha.

Zdroj: Realitní kanceláĜ M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 11000 Praha Telefon: 800 100 446 www.mmreality.cz

16


5) Rodinný dĤm Nabídková cena: Adresa: Budova: Stav objektu: Poloha domu: Typ domu: Podlaží poþet: Plocha zastavČná: Plocha užitná: Plocha pozemku: Terasa: Sklep: Voda: Topení: Odpad:


2 100 000,- Kþ Podhájí, Jedovnice Cihlová Velmi dobrý Rohový Patrový 2 vþetnČ 1 podzemního 92 m2 180 m2 124 m2 20 m2 20 m2 Místní zdroj ÚstĜední plynové VeĜejná kanalizace

Popis: Dvoupodlažní, rohový RD 3+kk stojící na pozemku o celkové výmČĜe 124 m2. DĤm byl postavený pĜed cca 50 roky z cihlového zdiva, je udržovaný v dobrém technickém stavu bez nutnosti oprav. DĤm je þásteþnČ podsklepený, má valbovou stĜechu vhodnou k pĤdní vestavbČ, souþástí domu je garáž a dvĤr. Nemovitost je napojena na veškeré IS, obytná þást domu je vytápČna ústĜedním topením s kotlem na zemní plyn. PĜízemí - obývací pokoj s kuchyĖským koutem, koupelna, WC, zádveĜí, pĜedsíĖ se vstupem do 1.poschodí - dvČ obytné místnosti a vstup na terasu.

Zdroj: Modrá pyramida stavební spoĜitelna, a.s. Hybešova 271/29, 60200 Brno www.hypocentrum.cz

17



ZávČreþná analýza Ceny uvádČné v nabídkách realitních kanceláĜí nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientaþnČ a s velkou obezĜetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláĜe vČtšinou v první fázi inzerce respektují pĜání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláĜe tedy zpravidla inzerují ceny urþené prodávajícími a až po delší dobČ, v dalších fázích neúspČšné inzerce ceny snižují. NapĜ. v pĜíspČvku „Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky“ prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: „ZmČnu ceny v prĤbČhu trvání nabídky vyjadĜuje tzv. koeficient redukce ceny, který pĜedstavuje pomČr tržní ceny ku cenČ nabídkové. Zpravidla je tento koeficient kZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. PĜi oceĖování nemovitostí porovnávací metodikou se nČkdy používá paušálnČ hodnota kZC = 0,85.“ UveĜejnČno v þasopise Soudní inženýrství þ. 4, roþník 20-2009 na str. 188. ObdobnČ v þasopise „Odhadce a oceĖování majetku“ þ. 3-4/2009 v þlánku autorĤ Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváþka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skuteþných prodejĤ vykazují podobné tendence (korelaþní koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). StejnČ tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc. v publikaci Teorie oceĖování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: „Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ovČĜit, jak cena urþité nemovitosti postupnČ v þase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitost se zĜejmČ prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovitosti nemĤže být vČtší, než cena stejné nemovitosti inzerované k prodeji.“ V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65 - 1,00. Metoda pĜímého porovnání: Srovnávací nemovitosti SN 1 SN 2 SN 3 SN 4 SN 5

Cena ke srovnání [Kþ] 1 400 000 1 450 000 1 550 000 1 300 000 2 100 000

Index odlišnosti IO tech. stav a zdroj poloha velikost vybavenost 0,85 1,00 1,00 1,00 0,85 1,00 1,00 1,00 0,85 0,95 1,05 1,05 0,90 1,20 1,00 0,95 0,80 0,85 1,10 1,05 n: poþet srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena [Kþ] Obvyklá cena [Kþ] po zaokrouhlení:

Upravená cena [Kþ] 1 190 000 1 232 500 1 379 917 1 333 800 1 649 340 5 1 357 111 1 350 000

Statistické veliþiny: SmČrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický prĤmČr [AP] AP + SO Maximální hodnota

180 219 1 190 000 1 169 781 1 350 000 1 530 219 1 649 340

18


2.2


Porovnávací zpĤsob ocenČní dle provádČcí vyhlášky k Zákonu o oceĖování

a) Rodinný dĤm þ.p. 322 ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní: Typ objektu: Poloha objektu: StáĜí stavby: Indexovaná prĤmČrná cena IPC (pĜíloha þ. 20a): ZastavČné plochy a výšky podlaží: Název podlaží 1.PP: 1.NP: 2.NP:

Rodinný dĤm § 26a porovnávací metoda Jihomoravský kraj, do 2 000 obyvatel 54 let 3 247,- Kþ/m3

ZastavČná plocha 91,68 m2 130,00 m2 122,07 m2

Konstrukþní výška 2,40 m 3,05 m 2,70 m

ObestavČný prostor: OP celkem: ObestavČný prostor - celkem: Podlažnost: ZastavČná plocha prvního nadzemního podlaží: ZastavČná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 3,75

886,77 m3 886,77 m3

= =

91,68 m2 343,75 m2

ZP1 = ZP =

Výpoþet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Podsklepený - se šikmou nebo strmou stĜechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dĤm 2. Provedení obvodových stČn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. TloušĢka obvod. stČn - ménČ jak 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota vČtší než 2 5. Napojení na sítČ (pĜípojky) - PĜípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. ZpĤsob vytápČní stavby - ÚstĜední, etážové, dálkové 7. Zákl. pĜíslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvoĜící pĜíslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavČné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkþním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. StavebnČ - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou – (pĜedpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáĜí 54 let: 0,70

þ. III III III I I

Vi typ C 0,00 0,00 -0,02 0,00

V

0,08

III III I II

0,00 0,00 0,00 -0,03

II

0,00

I

-0,01

III

0,00

III

0,85

12

19



Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) × V13 × 0,70 = 0,607 i=1

Index polohy: Název znaku þ. 1. Význam obce - bez vČtšího významu I 2. Poloha nemovitosti - uvnitĜ souvisle zastavČného území obce III 3. Okolní zástavba a životní prostĜedí - objekty pro bydlení II 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem II 5. Školství a sport - základní škola II 6. Zdravotní zaĜízení - pouze ordinace praktického lékaĜe II 7. VeĜejná doprava - omezené dopravní spojení II 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 9. NezamČstnanost v obci a okolí - prĤmČrná nezamČstnanost II 10. ZmČny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivĤ II

Pi 0,00 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 1,010 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílþím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na cizím pozemku 3. Vliv právních vztahĤ na prodejnost - negativní - nedobrovolná dražba, spoluvlastnícký podíl 1/8

þ.

Ti

II

-0,05

I

-0,05

I

-0,05

3

Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,850 i=1

Celkový index I = IV × IP × IT = 0,607 × 1,010 × 0,850 = 0,521 OcenČní: Cena upravená CU = IPC × I = 3 247,- Kþ/m3 × 0,521 = 1 691,69 Kþ/m3 CP = CU × OP = 1 691,69 Kþ/m3 × 886,77 m3 = 1 500 139,94 Kþ Cena stanovená porovnávacím zpĤsobem

=

1 500 139,94 Kþ

b) HospodáĜská þást ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní: Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Kód klasifikace stavebních dČl CZ-CC:

typ A zdČná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží 1274

Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. 20



PĤvodní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,3490 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,9443 ZastavČné plochy a výšky podlaží: Název

ZastavČná. plocha 46,63 m2

1.NP ObestavČný prostor: (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastĜešení) Název Typ OP celkem NP ObestavČný prostor - celkem:

Konstr. výška 4,00 m

ObestavČný prostor 239,52 m3 239,52 m3

Výpoþet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stČny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. KlempíĜské práce 7. Úprava povrchĤ 8. SchodištČ 9. DveĜe 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Souþet upravených objemových podílĤ

Hodnocení standardu S S S S S S S S P S P S

Obj. podíl [%] 6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 4,90 3,80 3,10 1,00 6,80 4,90

ýást [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,46 1,00

Upravený obj. podíl 6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 4,90 3,80 1,43 1,00 3,13 4,90 94,66

OcenČní: Základní cena (dle pĜíl. þ. 8): [Kþ/m3] Koeficient využití podkroví (dle pĜíl. þ. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpoþtu): Polohový koeficient K5 (pĜíl. þ. 14 - dle významu obce): Koeficient zmČny cen staveb Ki (pĜíl. þ. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (pĜíl. þ. 39 - dle obce a úþelu užití):

= × × × × ×

1 250,1,0900 0,9466 0,8500 2,1030 0,9443

Základní cena upravená: [Kþ/m3] 3 Plná cena: 239,52 m × 2 177,06 Kþ/m3

= =

2 177,06 521 449,41 Kþ

Výpoþet opotĜebení lineární metodou: StáĜí (S): 54 rokĤ PĜedpokládaná další životnost (PDŽ): 26 rokĤ PĜedpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 rokĤ OpotĜebení: 100 % × S / PCŽ = 100 % × 54 / 80 = 67,500 %

-

351 978,35 Kþ

21



HospodáĜská þást - zjištČná cena

=

169 471,06 Kþ

c) PĜístĜešky ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní: Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Kód klasifikace stavebních dČl CZ-CC:

typ G pĜístĜešky nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží 1274

ZastavČné plochy a výšky podlaží: Název

ZastavČná. plocha 4,32 m2 12,96 m2

PĜístĜešek 1 - u hospodáĜské þásti PĜístĜešek 2 - u rodinného domu

Konstr. výška 2,30 m 1,70 m

ObestavČný prostor: (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastĜešení) Název Typ OP celkem - pĜístĜešek 1 NP OP celkem - pĜístĜešek 2 NP ObestavČný prostor - celkem:

ObestavČný prostor 9,94 m3 22,03 m3 31,97 m3

Výpoþet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stČny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. KlempíĜské práce 7. Úprava povrchĤ 8. SchodištČ 9. DveĜe 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Souþet upravených objemových podílĤ

Hodnocení standardu C S X S S S S X X X X X

Obj. podíl [%] 12,20 31,00 0,00 33,50 12,80 4,20 6,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

OcenČní: Základní cena (dle pĜíl. þ. 8): [Kþ/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpoþtu): Polohový koeficient K5 (pĜíl. þ. 14 - dle významu obce): Koeficient zmČny cen staveb Ki (pĜíl. þ. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (pĜíl. þ. 39 - dle obce a úþelu užití):

ýást [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koeficient 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

= × × × ×

Upravený obj. podíl 0,00 31,00 0,00 33,50 12,80 4,20 6,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 87,80

750,0,8780 0,8500 2,1030 1,3490

22



Základní cena upravená: [Kþ/m3] 3 Plná cena: 31,97 m × 1 587,91 Kþ/m3

= =

1 587,91 50 765,48 Kþ

Výpoþet opotĜebení lineární metodou: StáĜí (S): 50 rokĤ PĜedpokládaná další životnost (PDŽ): 30 rokĤ PĜedpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 rokĤ OpotĜebení: 100 % × S / PCŽ = 100 % × 50 / 80 = 62,500 %

-

31 728,43 Kþ

PĜístĜešky - zjištČná cena

=

19 037,06 Kþ

d) Rekapitulace 1. OcenČní staveb 1.1. Rodinný dĤm þ.p. 322 1.2. HospodáĜská þást 1.3. PĜístĜešky

1 500 139,90 Kþ 169 471,10 Kþ 19 037,10 Kþ

1. OcenČní staveb celkem

1 688 648,10 Kþ

Celkem

1 688 648,10 Kþ

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

1 688 650,- Kþ

23


3


VYHODNOCENÍ

Komparativní metoda - srovnání na realitním trhu

1 350 000,- Kþ

OcenČní dle provádČcí vyhlášky k Zákonu o oceĖování

1 688 650,- Kþ

Na základČ dostupných informací, na základČ popsaných parametrĤ, na základČ srovnávacích kritérií, na základČ rizikových faktorĤ, na základČ provedených šetĜení a na základČ výsledkĤ použitých metod ocenČní indikujeme obvyklou cenu pĜedmČtu ocenČní ve výši: 1 350 000,- Kþ OcenČní spoluvlastnické podílu: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 þiní tedy 1 350 000,- Kþ × 1/8 = 168 750,- Kþ

24



C REKAPITULACE Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 na budovČ bydlení þ.p. 322, þást obce Ostrov u Macochy, stojící na pozemku parc.þ. St. 322, k.ú. Ostrov u Macochy, obec Ostrov u Macochy, zapsáno na LV þ. 670 vedeného KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Blansko, indikujeme ke dni ocenČní na:

168 750,- Kþ slovy: Jednostošedesátosmtisícsedmsetpadesát korun þeských UpozornČní: pozemek parc.þ. St. 322, k.ú. Ostrov u Macochy, zapsán na LV þ. 200, na kterém stojí oceĖovaný rodinný dĤm, je jiného vlastníka.

D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona þ. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumoþnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. þ. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumoþnících, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ, zapsaný dle Rozhodnutí ministrynČ spravedlnosti a pĜedsedkynČ legislativní rady vlády ýeské republiky þ.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnČní pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod poĜadovým þíslem 1401 – 131 / 2012 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké peþetČ:

V Hradci Králové dne 23.03.2012 Podpis za znalecký ústav:

Ing. Milan Bálek jednatel spoleþnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. PĜemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové

25



E PěÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV þ. 670, k.ú. Ostrov u Macochy, získaný prostĜednictvím Dálkového pĜístupu do Katastru nemovitostí dne 29.12.2012 3. Snímek katastrální mapy

26


PĜíloha: Fotodokumentace


PĜíloha: Fotodokumentace

2012

Recommend Documents