2012

Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. Typ nemovitosti Účel ocenění

2117 - 20 / 2012

Rodinný dům bez nebytových prostor s garáží v domě v současném stavu sjednání ceny při prodeji

Předmět ocenění Budova RD č.p. 418, LV č. 558 na pozemku parc.č. 2215 pozemek parc.č. 2215, LV č. 2248 pozemek parc.č. 2216, LV č. 2248 Adresa Kraj Zlínský kraj Kat. území Želechovice nad Dřevnicí Část obce dle LV Želechovice

Obec Ulice

Želechovice nad Dřevnicí Paseky

Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov JUDr. Marek Frank Radniční č.p. 28 381 01 Český Krumlov ČESKÁ REPUBLIKA Vlastnictví Budova RD č.p. 418

pozemek parc.č. 2215

pozemek parc.č. 2216

exekutora

Vypracoval Licence číslo

Ing. Mlčoch Jaroslav Kvítková 4323 760 01 Zlín email: [email protected]

0180

Č.j. E-mail IČ DIČ

Nováková Marta - Kaplice, Pohorská 478 Polášek Josef - Hrubá Vrbka, Hrubá Vrbka 6 Polášek Pavel - Želechovice nad Dřevnicí, Paseky 418 Polášek Peter - Želechovice nad Dřevnicí, Paseky 418 Polášek Václav - Želechovice nad Dřevnicí, Paseky 418 Zichová Helena - Želechovice nad Dřevnicí, Lípa 13 Nováková Marta - Kaplice, Pohorská 478 Polášek Josef - Hrubá Vrbka, Hrubá Vrbka 6 Polášek Pavel - Želechovice nad Dřevnicí, Paseky 418 Polášek Václav - Želechovice nad Dřevnicí, Paseky 418 Zichová Helena - Želechovice nad Dřevnicí, Lípa 13 Nováková Marta - Kaplice, Pohorská 478 Polášek Josef - Hrubá Vrbka, Hrubá Vrbka 6 Polášek Pavel - Želechovice nad Dřevnicí, Paseky 418 Polášek Václav - Želechovice nad Dřevnicí, Paseky 418 Zichová Helena - Želechovice nad Dřevnicí, Lípa 13

Zpracováno pro

Počet obyvatel 1943 č.p. 418

tel: 603 207393

-1-

EX 672/11

11/60 11/60 11/60 11/60 11/60 5/60 11/60 11/60 22/60 1160 5/60 11/60 11/60 22/60 1160 5/60 Dne 30.3.2012 Ke dni 30.3.2012 Prohlídka dne 29.3.2002

Počet stran textu 9 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha Garáže v domě

Počet stran příloh

187.1 m2 1 x

5

10 000 Kč/m2

1 871 000 Kč 50 000 Kč

1 900 000 Kč Jeden milion devětset tisíc Kč

Obvyklá cena - současný stav

384 333,33 Kč 385 000,- Kč Kč

Obvyklá cena podílu id. 11/60 – Nováková Marta – r.č. 725917/4131 Cena po zaokrouhlení Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Za kladné stránky považuji : v místě je dobrá zainvestovanost IS dobrá občanská vybavenost obce dobrá komunikační návaznost na krajské město Zlín Za záporné stránky považuji : technický stav vyžaduje generální rekonstrukci na nemovitosti váznou omezení vlastnických práv v blízkosti probíhá hlavní komunikace (hluk, prach a exhalace) stagnace na trhu s nemovitostmi

Podmínky platnosti ceny V ceně obvyklé nejsou zahrnuty exekuční zápisy vlastnického práva. Jedná se o cenu současnou - tržní, obecnou, za níž je možné nemovitosti zobchodovat. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav

3 437 000 Kč Tři miliony čtyřistatřicetsedm tisíc Kč

Vyhodnocení rizik nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným ANO stavem) ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, ANO např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. – ANO břemeno vedení IS, ochranná pásma NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. Na LV č. 558 a 2248, k.ú. Želechovice nad Dřevnicí, váznou omezení vlastnických práv dle LV. Jedná se o exekuční záznamy, jejichž zápisy v ceně obvyklé nijak nevyhodnocuji a tudíž se k ceně obvyklé nepromítají. ANO stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO nemovitost je užívána v souladu s právním stavem ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům ANO stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného ANO povodňového plánu ANO stavba je dokončena ANO zpracovatel ocenění je odhadcem exekutora

REET:

ANO

Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Oceňované nemovitosti se nacházeí ve stádiu exekuce, proto se vyjadřuji k současné možné ceně obvyklé (tržní, obecné). Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nemovitosti byly nabyty na základě usnesení dědictví z roku 1995.

-2-

Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 558, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín dne 29.3.2012. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2248, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín dne 29.3.2012. Snímek kat. mapy pro k.ú. Želechovice nad Dřevnicí, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín dne 29.3.2012. Mapový list Zlínského kraje, vyhotovil www.mapy.cz dne 30.3.2012. Informace o přístupových pozemcích, vyhotovil www.nahlizenidokn.cuzk.cz dne 30.3.2012. Datum předání kompletních podkladů 30.3.2012 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 558, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín dne 29.3.2012. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2248, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín dne 29.3.2012. Snímek kat. mapy pro k.ú. Želechovice nad Dřevnicí, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín dne 29.3.2012. Mapový list Zlínského kraje, vyhotovil www.mapy.cz dne 30.3.2012. Informace o přístupových pozemcích, vyhotovil www.nahlizenidokn.cuzk.cz dne 30.3.2012. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Želechovice nad Dřevnicí je zemědělsko-průmyslovou obcí a má 1929 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Želechovice nad Dřevnicí, v odloučené části obce, při hlavní komunikaci ve směru na obec Provodov na Moravě. Nejbližší správní centrum je ve městě Zlíně, od kterého je nemovitost vzdálena cca 4,80 km. Jedná se o bývalou stavebně oddělenou zlínskou městskou část. Obec Želechovice nad Dřevnicí leží při silnici I. třídy, č. 49, která spojuje Město Zlín s městem Vizovice. Jedná se o vyhledávanou obec z hlediska bydlení v rámci zlínského regionu a průměrnou obec z hlediska celé ČR. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci odloučená část obce Okolní zástavba zástavba RD Budova je umístěna v zóně převážně rodinných zděných domů, v odloučené části obce. Okolní zástavbu tvoří rodinné izolované domy. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu neovlivňující cenu obvyklou. V místě je dobrá zainvestovanost inž. sítěmi. Pro obec byl schválen územní plán v 6/2007. Podle schváleného územního plánu se pozemky nachází v současně zastavěném území obce, které je tvořeno jedním nebo více oddělenými zastavěnými územími. To je v územním plánu rozlišeno plochami se zástavbou rodinných domků. Vzdálenost zastávky MHD (autobus) a ČSAD je cca 1,60 km. Nejbližší železniční stanice je ve vzdálenosti cca 1,75 km v místě. Občanská vybavenost obce je dobrá - školka, škola, obecní úřad, pohostinství, obchod, praktický lékař. Informace o nemovitosti Předmětem ocenění je izolovaný RD č.p. 418 na p.č. 2215 a pozemky p.č. 2215 (zast.plocha) a p.č. 2216 (zahrada). Stavba na pozemku je napojena na inženýrské sítě: vodovod ze studny, kanalizace do septiku s přepadem a elektrorozvod, plynovod je v hranici pozemku. Přístup je po místní zpevněné komunikaci - ulice Paseky p.č. 2031/1, která je ve vlastnictví - Obec Želechovice nad Dřevnicí. Tvar pozemků je lichoběžníkového půdorysu a jedná se o pozemek p.č. 2215 (zast.plocha) a p.č. 2216 (zahrada). Budova je užívána v souladu s právním stavem. Odhadce prohlašuje, že budovu oceňuje v souladu s právním stavem. Budova ke dni ocenění je běžně využívána. Oceňovaná budova je volně stojící. Ke stavbě nenáležejí další stavby, které mají vliv na cenu obvyklou. Vedlejší stavba není předmětem ocenění z důvodů špatného technického stavu, venkovní úpravy nemají vliv na cenu obvyklou. Věcná břemena se k oceňovanému majetku nevážou. Kladný vliv na cenu obvyklou mají tyto faktory: obec Želechovice nad Dřevnicí je vyhledávanou z hlediska bydlení, je zde velmi dobrá komunikační dostupnost do krajského města Zlína, v místě je dobrá zainvestovanost inženýrskými sítěmi. Nemovitost má omezené vlastnosti užívání (viz. Rizika ocenění). Ke stavbě dále patří vedlejší stavba, venkovní úpravy a trvalé porosty, tyto však nejsou předmětem ocenění, protože jejich cena nemá vliv na cenu obvyklou a v takovýchto případech se počítá, že k hlavní stavbě patří. Objekt slouží výlučně k bydlení, nebytové prostory se zde nevyskytují. Podle zákona č. 183/2006 Sb., ve znění vyhlášky č. 501/2006 Sb. - § 2 se jedná o rodinný dům o bytové jednotce - (asi 3+1 se soc. zařízením) - nebyla mně umožněna prohlídka nemovitosti. Blízký protékající potok za pozemkem p.č. 2216 nemovitosti nezaplavuje (opačný terénní spád). Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 2031/1 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový.

-3-

Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 1

Počet NP

1

Počet podkroví

0

125.06 m2

Zastavěná plocha 1.NP

Počet koupelen 1 Vybavení koupelny nebyla mně umožněna prohlídka RD

Počet kuchyní 1 Vybavení kuchyně nebyla mně umožněna prohlídka RD

Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Ne

Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Počet bytových jednotek

1

RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.

Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Příslušenství Stavba dřevěný sklad

Ano

Popis za RD je provedený dřevěný, jednopodlažní objekt, zastřešený sedlovou střechou s taškovou krytinou přípojky IS, zpevněné plochy, oplocení

venkovní úpravy

Ne

Výměra [m2] Stáří [roků] 0.0 0 0.0

0

Technický stav Budova RD

Stav průměrný - zhoršený Stáří roků Opotřebení odhadem Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby

odhadem 45 55 % nevykazuje

Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 904 m3 Cena

3 800 Kč/m3

Cena celkem

3 437 000 Kč

Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 1 072 m2 Cena pozemků

500 Kč/m2

Cena celkem

536 000 Kč

Inženýrské sítě Elektro Voda ze studny Kanalizace do žumpy Kanalizace do vlastní ČOV Dálkové vytápění

napojeno napojeno není není

Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku Plyn

není není napojeno není

není

RD je napojený na vodovod, kanalizaci, plynovod a elektrorozvod. Popis provedení budovy Konstrukce

Provedení

%

Konstrukce

dokonč

základy

z prostého betonu

100

svislé nosné konstrukce

zděné

100

izolace proti zemní vlhkosti stropy

krov obvodové stěny z

polovalbový cihelného zdiva v tl. do 45 cm vápenná omítka dvojitá dřevěná špaletová parkety

100 100

střešní krytina vnější úpr. povrchů

100 100 100

ÚT na tuhá paliva, radiátory jsou ocelové žebrové studené a teplé elektrický bojler

100

schodiště dveře podlahy nebytových místn. elektro

rozvod plynu

vnitřní úpr. stěn okna podlahy obytných místn. vytápění

rozvod vody zdroj teplé vody

100 100

1.PP - výčet místností sklady

dokonč

s izolací vodorovnou i svislou nespalné do I profilů a dřevěné trámové s podhledem pálená tašková jednoduchá nevyskytuje se

100

betonové lakované i prosklené keramická dlažba a PVC

100 100 100

světelný a motorový rozvod

100

nevyskytuje se

100

plocha

koeficient KZp m2

-4-

%

Provedení

100

100 100

započit. plocha m2

m2 m2

m2 m2

87.10 m2

87.10 m2

chodba se schodištěm garáž Součet ploch za podlaží 1.NP - výčet místností veranda chodba se schodištěm zřejmě byt 3+1

plocha

Součet ploch za podlaží

-5-

m2 m2 m2

koeficient KZp

započit. plocha m2 m2 m2

100.00 m2

100.00 m2

Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: Skvělý servis Zlín, datum vložení inzerátu 03/2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 145.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

2 200 000 Kč 10 % 1 980 000 Kč

100.0 m2 751.0 m2 15 200 Kč/m2 13 700 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Město Zlín - část Kostelec, okres Zlín Jedná se o nepodsklepený, jednopodlažní RD, dispozice 5+1 v přízemí a podkroví, zastřešený sedlovou střechou s taškovou krytinou, stáří 55 let, částečná rekonstrukce v roce 2000.

2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realizovaný prodej, datum vložení inzerátu 11/2011 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 216.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

2 000 000 Kč 0 % 2 000 000 Kč

123.4 m2 799.0 m2 9 300 Kč/m2 9 300 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Město Zlín - část Lužkovice, okres Zlín Jedná se o podsklepený, jednopodlažní RD, dispozice 5+1 v přízemí a podkroví, zastřešený sedlovou střechou s taškovou krytinou, stáří 21 let, technický stav je průměrný.

3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realizoaný prodej, datum vložení inzerátu 06/2011 Konstrukční provedení Stavba zděná

-6-

Počet PP 1 Podlahová plocha

Počet NP

2

Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 206.0 m2 Celková výměra všech pozemků

Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

97.0 m2 0.0 m2 8 500 Kč/m2

1 750 000 Kč 0 % 1 750 000 Kč

8 500 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Obec Lípa nad Dřevnicí, okres Zlín Jedná se o podsklepený, dvoupodlažní RD, dispozice 2+1 a 2+1 v přízemí a patře, zastřešený valbovou střechou s taškovou krytinou, stáří 40 let, částečná rekonstruce v roce 2009. Zrychlený prodej pod minimální CO.

Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti

8 500 - 13 700 Kč/m2

1 750 000 - 2 000 000 Kč 10 000 Kč/m2

Z uvedených nabídek je patrné, že o kupní ceně rozhoduje technický stav a výměra okolního pozemku. V našem případě se jedná o původně užívaný RD s dobrou výměrou přilehlých pozemků, umístěný v okrajové části obce Želechovice nad Dřevnicí, v oddělené části obce. Trh s nemovitostmi v obcích do 10-ti km, od krajského města Zlína je dobrý, o ceně rozhoduje umístění nemovitosti, technický stav, příslušenství, výměra pozemků. Cena u RD s průměrným technickým stavem, nebo po provedené částečné rekonstrukci, se v obcích cca 10 km, od krajského města Zlína, pohybuje v cenovém rozmezí 8 500 - 13 500,- Kč/m2/podlahové plochy, v závislosti na rozsahu, vybavení a umístění. V našem případě uvažuji z cenou 10 000,- Kč/m2/podlahová plocha u vlastního RD a 50 000,- u garáže v RD. Za současnou možnou cenu obvyklou považuji částku 1,90 mil. Kč. Hodnota podílu id. 11/60 paní Novákové Marty, r.č. 7259174131, činí 384 333,33 Kč, po zaokrouhlení 385 000,- Kč. Vypracoval Licence číslo 0180

Ing. Mlčoch Jaroslav Kvítková 4323 760 01 Zlín

podpis

-7-

Fotodokumentace

RD č.p. 418 - čelní pohled

RD č.p. 418 - boční pohled

RD č.p. 418 - boční pohled

RD č.p. 418 - boční pohled + dřevěný sklad

-8-

Fotodokumentace - mapy

RD č.p. 418, Želechovice nad Dřevnicí, ulice Paseky, okres Zlín

Letecký snímek

-9-