2012

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

714/236/2012

o obvyklé ceně nemovitosti - podílu ve výši id. 1/10 na torzu objektu Jinošice č.p. 25, stojícím na pozemku parc.č. St. 98, a na pozemcích parc.č. St. 98, 1033/1, 1033/2, 1034, 1036, 1037, 1038 a 1039 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Jinošice, obec Bystřice, okres Benešov; - podílu ve výši id. 1/10 na pozemcích ve zjednodušené evidenci parc.č. PK 1110/11, PK 1153, PK 1154, PK 1156, PK 1161/18, PK 1161/19, PK 1161/21; to vše v k.ú. Nová Ves u Postupic, obec Postupice, okres Benešov.

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Praha 10 Na Zátorce 590/12 160 00 Praha 6

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č.j. 167 EX 768/12-35 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 6.8.2012.

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. , č. 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 9.8.2012 posudek vypracovala: Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8 Posudek obsahuje včetně titulního listu 28 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze dne 14.9.2012

Znalecký posudek č. 714/236/2012

Stanovení obvyklé ceny

OBSAH A.

Nález .......................................................................................................................................................... 3

1.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 3 1.1.

Znalecký úkol ..................................................................................................................................... 3

1.2.

Informace o nemovitosti..................................................................................................................... 3

1.3.

Prohlídka a zaměření nemovitosti ..................................................................................................... 3

1.4.

Podklady pro vypracování posudku ................................................................................................... 3

1.5.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 5

1.6.

Vlastnické a evidenční údaje ............................................................................................................. 5

1.7.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 7

1.8.

Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku ...................................................................................... 7

1.9.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 8

2.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 8 2.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 8

2.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 8

2.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 8

2.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 8

3.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI ............................................................................................................ 9 3.1.

Poloha a vnější vlivy .......................................................................................................................... 9

3.2.

Pozemky a torzo objektu č.p. 25 - LV č. 61, k.ú. Jinošice ............................................................... 10

3.3.

Pozemky - LV č. 69, k.ú. Nová Ves u Postupic ............................................................................... 14

3.4.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 15

B.

Posudek ................................................................................................................................................... 16

4.

STANOVENÍ HODNOTY ......................................................................................................................... 16 4.1.

Srovnávací metoda .......................................................................................................................... 16

4.1.1.

Stavební pozemek, k.ú. Jinošice ............................................................................................. 17

4.1.2.

Lesní pozemky, k.ú. Jinošice ................................................................................................... 19

4.1.3.

Zemědělské pozemky, k.ú. Nová Ves u Postupic ................................................................... 19

4.1.4.

Hospodářsky obtížně využitelné pozemky s porosty, k.ú. Nová Ves u Postupic .................... 22

4.1.5.

Rekapitulace „tržního ocenění“ ................................................................................................ 22

4.2.

Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování ................................................................. 22

C.

Závěr ........................................................................................................................................................ 27

D.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 27

E.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 28

Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 [email protected] tel. 604555649

Stránka 2 z 28



A. Nález 1. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 1.1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: I. stanovit obvyklou cenu nemovitostí uvedených v exekučních příkazech č.j. 167 EX 768/12 – 19 a č.j. 167 EX 768/12 - 20, tedy: - podílu ve výši id. 1/10 na torzu objektu Jinošice č.p. 25, stojícím na pozemku parc.č. St. 98, a na pozemcích parc.č. St. 98, 1033/1, 1033/2, 1034, 1036, 1037, 1038 a 1039 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Jinošice, obec Bystřice, okres Benešov; zapsané na listu vlastnictví č. 61 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Benešov; - podílu ve výši id. 1/10 na pozemcích ve zjednodušené evidenci parc.č. PK 1110/11, PK 1153, PK 1154, PK 1156, PK 1161/18, PK 1161/19, PK 1161/21; to vše v k.ú. Nová Ves u Postupic, obec Postupice, okres Benešov; zapsané na listu vlastnictví č. 69 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Benešov. II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených Znalec ocení nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku (§ 66 odst. 5 zák.č. 120/2001 Sb., exekuční řád).

1.2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Torzo objektu č.p. 25 a pozemky – podíl id. 1/10 Pozemky v ZE – podíl id. 1/10 Středočeský Středočeský Benešov Benešov Bystřice Postupice Jinošice Nová Ves u Postupic

1.3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena při místním šetření konaném dne 9.8.2012 bez přítomnosti povinného. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalkyni i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitostech ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitosti účastnit. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem JUDr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a dále z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření.

1.4. Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalkyní opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady:


Stránka 3 z 28



Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, list vlastnictví číslo 61 ze dne 6.8.2012, katastrální území Jinošice, obec Bystřice, okres Benešov; – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce pro Soudní exekutor Ivanko Igor JUDr. – viz.příloha Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, list vlastnictví číslo 69 ze dne 6.8.2012, katastrální území Nová Ves u Postupic, obec Postupice, okres Benešov; – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce pro Soudní exekutor Ivanko Igor JUDr. – viz.příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č.j.: 167 EX 768/12-35 ze dne 6.8.2012 Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 61, k.ú. Jinošice – dálkový náhled Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 69, k.ú. Nová Ves u Postupice – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, k.ú. Jinošice a k.ú. Nová Ves u Postupic – dálkový náhled viz.příloha Územní plán obce Bystřice Snímek mapy bývalého pozemkového katastru ze dne 16.8.2012 – 2x Oznámení o povolení výměny plotu ze dne 23.5.1963 vč. žádosti o výměnu oplocení ze dne 29.4.1963 Informace získané při místním šetření Mapa oblasti – viz.příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz.příloha Záznam z prohlídky nemovitosti Databáze realizovaných nemovitostí www.reality.cz, www.sreality.cz, www.realitymix.centrum.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Kolektiv autorů – Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Zbyněk Zazvonil – Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objekt – báze II. Pololetí 2010, Porings, s.r.o. Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2012


Stránka 4 z 28



Odborný čtvrtletník „ Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2012 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o.s., ročníky 2010 až 2012 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Financování developerských projektů (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Trend Report 2006, 2008, 2010

1.5. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcná omezení: S výslednou hodnotou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné hodnoty zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

1.6. Vlastnické a evidenční údaje Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že oceňovaná nemovitost je ve vlastnictví: * LV č. 61 pro k.ú. Jinošice, obec Bystřice, okres Benešov ALV:

Haváčková Milada, Wolkerova 783, 259 01 Votice; identifikátor 586014/0462, podíl 1/10 Havlík Jaroslav, Pod Zvonařkou 2357/5, Praha 2, Vinohrady, 120 00; identifikátor 510122/305 podíl 1/10 Havlík Miroslav, Hrubinova 1402, Benešov, 256 01 Benešov; identifikátor: 610122/0092 podíl 1/10 Němec Radek Ing., Pod Dálnicí 1282/1, Praha 4, Michle, 140 00; identifikátor: 670807/1777 podíl 1/2 Rottenbergová Ludmila, K Elektrárně 88, Nespeky, 257 22 Čerčany; identifikátor:566023/1390 podíl 1/10 Strusková Vlasta, Miličín 201, 257 86 Miličín; identifikátor: 535918/270; podíl 1/10


Stránka 5 z 28


BLV:

FLV:

Pozemky: Druh pozemku: Způsob využití: parc.č. St. 98 zastavěná plocha a nádvoří parc.č. 1033/1 trvalý travní porost parc.č. 1033/2 ostatní plocha manipulační plocha parc.č. 1034 zahrada parc.č. 1036 zahrada parc.č. 1037 zahrada parc.č. 1038 orná půda parc.č. 1039 trvalý travní porost Stavby: Způsob využití: Na parcele: Jinošice, č.p. 25 bydlení St. 98 Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: 2 parc.č. 1033/1 73244 599 m 2 parc.č. 1034 73244 180 m 2 parc.č. 1036 73244 198 m 2 parc.č. 1037 73244 1057 m 2 parc.č. 1038 73244 867 m 2 parc.č. 1039 73244 1636 m


Výměra: 2 288 m 2 599 m 2 120 m 2 180 m 2 198 m 2 1057 m 2 867 m 2 1636 m

* LV č. 69 pro k.ú. Nová Ves u Postupic, obec Postupice, okres Benešov ALV:

BLV:

FLV:

Haváčková Milada, Wolkerova 783, 259 01 Votice; identifikátor 586014/0462, podíl 1/10 Havlík Jaroslav, Pod Zvonařkou 2357/5, Praha 2, Vinohrady, 120 00; identifikátor 510122/305 podíl 1/10 Havlík Miroslav, Hrubinova 1402, Benešov, 256 01 Benešov; identifikátor: 610122/0092 podíl 1/10 Havlík Rostislav, Radkovice 58, Měčín, 340 12 Švihov; identifikátor: 541120/2522 podíl 1/2 Rottenbergová Ludmila, K Elektrárně 88, Nespeky, 257 22 Čerčany; identifikátor:566023/1390 podíl 1/10 Strusková Vlasta, Miličín 201, 257 86 Miličín; identifikátor: 535918/270; podíl 1/10 Pozemky ve zjednodušené evidenci – parcely původ Pozemkový katastr (PK) Parcela Výměra: Původní k.ú. 2 parc.č. PK 1110/11 2033 m Jinošice 2 parc.č. PK 1153 1741 m 2 parc.č. PK 1154 198 m 2 parc.č. PK 1156 102 m 2 parc.č. PK 1161/18 7179 m 2 parc.č. PK 1161/19 944 m 2 parc.č. PK 1161/21 3279 m Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: 2 parc.č. PK 1110/11 76811 2033 m 2 parc.č. PK 1156 72911 102 m 2 parc.č. PK 1161/18 72911 7179 m 2 parc.č. PK 1161/19 73745 944 m 2 parc.č. PK 1161/21 72911 2014 m 2 73745 1265 m


Stránka 6 z 28



1.7. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Zástavní práva Podle výpisů z katastru nemovitostí LV č. 61 (k.ú. Jinošice) a LV č. 69 (k.ú. Nová Ves u Postupic) ze dne 6.8.2012 váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva – viz.přiložená LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 61 (k.ú. Jinošice) a LV č. 69 (k.ú. Nová Ves u Postupic) dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložená LV část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno. Jiné závady – plomba „P“ Ve výpisech z katastru nemovitostí LV č. 61 (k.ú. Jinošice) a LV č. 69 (k.ú. Nová Ves u Postupic) je dále u nemovitostí uvedena plomba „P“ – údaje výpisu jsou dotčeny změnou právních vztahů č.j.: Z-992/2012-201, Z-993/2012-201, Z-994/2012-201, Z-995/2012-201. Tato řízení se týkají „Upozornění“ a „Poznámky“ Soudního exekutora JUDr. Ivanko Igor – dne 13.8.2012 všechna řízení byla ukončena. Tyto skutečnosti nejsou ve znaleckém posudku zohledněny.

1.8. Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou hodnotu nemovitosti.


Stránka 7 z 28



1.9. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití nemovitostí. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 61, k.ú. Jinošice, se na pozemku parc.č. St. 98 nachází objekt bydlení Jinošice č.p. 25, ve skutečnosti se jedná o zbořeniště – torzo původního objektu..

2. METODY OCENĚNÍ 2.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti. Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

2.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné pozemky pronajímat. To se však u podobných pozemků nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.

2.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci.

2.4. Metody aplikované v ocenění V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu.


Stránka 8 z 28



Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je stavební pozemek a běžné zemědělské pozemky, u kterých je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitostí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání vypočtena taktéž hodnota pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou také hospodářsky obtížně využitelné pozemky, u kterých není možné nalézt staticky významný soubor obdobných pozemků na místním (regionálním) realitním trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů, domnívám se, že není vhodné pro ocenění použít klasickou metodu komparativní. Domnívám se, že v takovém případě je vhodné pro ocenění použít metodu vycházející ze státem shromažďovaných informací, tedy metodou předepsanou Zákonem o oceňování a jeho prováděcí vyhláškou. V případě oceňování lesních pozemků je také přístup k validním a verifikovaným případům velmi komplikovaný, v úvahu připadá použití nabídkových cen z realitních serverů, které ovšem zdaleka nemusí být cenami konečnými. Nouzovou praxí v těchto případech je bohužel stanovení obvyklé ceny z administrativní ceny podle zákona č. 151/1997 násobené koeficienty 0,3 – 0,4 (zdroj: Ing. Radek Zádrapa, PhD.; odborný čtvrtletník: Odhadce a oceňování majetku 3-4/2007). Domnívám se, že v takovémto případě je vhodné pro ocenění použít metodu „nouzové praxe“. Ocenění je proto v tomto znaleckém posudku provedeno postupem definovaným Zákonem o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. v platném znění, resp. jeho prováděcí vyhláškou č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb, jejíž výsledek je vynásoben koeficientem 0,3, který byl vzhledem k účelu posudku stanoven na spodní hranici obvyklého rozmezí. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

3. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI 3.1. Poloha a vnější vlivy Oceňované nemovitosti se nachází v okrese Benešov nedaleko města Bystřice mimo hlavní komunikace ve vzdálenosti cca. 45 km jihovýchodně (vzdušnou čarou) od centra Prahy v k.ú. Jinošice a k.ú. Nová Ves u Postupic. Jedná se o zemědělsky orientované obce ležící v poměrně členité krajině v nadmořské výšce okolo 500 m.n.m., a proto je zdejší podnebí poměrně drsné. Nemovitosti v k.ú. Jinošice se nachází na samotě u lesa na okraji zastavěného území obce v lokalitě zvané „Vršek“ asi 600 m východním směrem po nezpevněné strmé cestě od zástavby části obce Ouběnice. Nemovitosti v k.ú. Nová Ves u Postupic se nachází mimo zastavěné území obce v mírném severně orientovaném svahu mezi částmi obce Vrbětín a Miroslav asi 200 m od nejbližší zástavby. Obce jsou dosti obtížně dostupné veřejnou dopravou, jezdí zde autobusy ČSAD, nevýhodou je však malá četnost spojení. Obcemi prochází pouze silnice III. tříd, které jsou poměrně úzké a v zimních měsících také obtížně sjízdné. Hlavní silnice č. I/3 (Praha – Benešov – Tábor – České Budějovice) vede asi 5 km západním směrem od oceňovaných nemovitostí. V částech obce, ve kterých se nemovitosti nachází, chybí občanská vybavenost, základní potřebná je ve městě Bystřice (asi 6 km autem), veškerá v Benešově (12 km autem). Jedná se o velice klidnou lokalitu s atraktivní přírodou v okolí, která je vhodná především k rodinné rekreaci či trvalému bydlení v ústraní mimo civilizaci a přitom nedaleko velkých měst, jako jsou Benešov a Praha. Z inženýrských sítí je pouze u nemovitostí v k.ú. Jinošice pravděpodobně možnost napojení na elektřinu. Ostatní sítě v místě nebyly zjištěny.


Stránka 9 z 28



3.2. Pozemky a torzo objektu č.p. 25 - LV č. 61, k.ú. Jinošice Předmětem ocenění je podíl id. 1/10 na objektu Jinošice č.p. 25 a pozemcích parc.č. St. 98, 1033/1, 1033/2, 1034, 1036, 1037, 1038 a 1039, které jsou zapsané na LV č. 61 ze dne 6.8.2012 pro k.ú. Jinošice, okres Benešov. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Nemovitosti jsou přístupné po nezpevněné veřejné komunikaci parc.č. 1937/1 (k.ú. Ouběnice u Votic), za nepříznivých povětrnostních podmínek je přístup a příjezd pravděpodobně problémový. Pozemky se nachází na okraji a mimo zastavěné území obce. Z inženýrských sítí je v místě pravděpodobně možnost napojení pouze na elektřinu. Územní plán Dle územního plánu jsou pouze pozemky parc.č. St. 98 a 1036 stavební – „smíšená území obytná a výrobní“. Ostatní pozemky jsou v územním plánu označeny jako „lesy“.

Torzo objektu Jinošice č.p. 25 na parc.č. St. 98 Ve skutečnosti se jedná o torzo původního zděného objektu z kamene, který již delší dobu není obýván – je v neobyvatelném stavu. Z původního objektu zůstaly pouze základy a částečně nosné stěny – 60 cm až 80 cm silné stěny zděné převážně z kamene, pouze ostění a překlady jsou zděné z cihel pálených plných, veškeré ostatní konstrukce chybí. Stěny jsou dosti narušené povětrnostními vlivy a vegetací, konstrukce jsou prorostlé náletovými porosty. Objekt byl pravděpodobně postaven někdy v 19. století, v neobyvatelném stavu je odhadem již minimálně cca. 20 let.


Stránka 10 z 28



Pozemky Sousední parcely: parc.č. St. 98: 1033/1, 1033/2, 1034, 1036, 1037 parc.č. 1033/1: St. 98, 1032, 1033/2, 1034, 1037, 1038 parc.č. 1033/2: St. 98, 1033/1, 1034, 1037 parc.č. 1034: St. 98, 1032, 1033/1, 1033/2 parc.č. 1036: St. 98 parc.č. 1037: St. 98, 1032, 1033/1, 1033/2, 1038, 84 parc.č. 1038: 1032, 1033/1, 1037, 1039 parc.č. 1039: 1032, 1038 Pozemek parc.č. St. 98 2 Pozemek s výměrou 288 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je mírně až středně svažitý, má nepravidelný tvar a je převážně zarostlý lesními a náletovými porosty. V severní části pozemku se nachází torzo původního objektu bydlení č.p. 25, z něhož zbyly pouze částečně nosné stěny zděné převážně z kamene (překlady, parapety a ostění z cihel) a kamenné základy. Pozemek je neudržovaný a není napojen na inženýrské sítě, možnost napojení na elektřinu je cca. 30 m od torza objektu č.p. 25. Dle územního plánu se jedná o stavební pozemek. U tohoto pozemku je druh a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně souladu se skutečným stavem.

Pozemek parc.č. 1033/1 2 Pozemek s výměrou 599 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako trvalý travní porost, je mírně až středně svažitý, má nepravidelný tvar, je neudržovaný a zcela zarostlý pravděpodobně spontánně vyrostlými lesními porosty – dub, bříza, smrk, olše. Dle územního plánu se jedná o pozemek „lesy“. U tohoto pozemku je druh a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v částečně souladu se skutečným stavem, druh pozemku uvedený v KN neodpovídá skutečnému využití.


Stránka 11 z 28



Pozemek parc.č. 1033/2 2 Pozemek s výměrou 120 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako ostatní plocha – manipulační plocha, je mírně až středně svažitý, má pravidelný obdélníkový tvar, je neudržovaný a zcela zarostlý pravděpodobně spontánně vyrostlými lesními porosty – dub, bříza, smrk, olše. Dle územního plánu se jedná o pozemek „lesy“. U tohoto pozemku je druh a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v částečně souladu se skutečným stavem, druh pozemku uvedený v KN neodpovídá skutečnému využití.

Pozemek parc.č. 1034 2 Pozemek s výměrou 180 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zahrada, je mírně až středně svažitý, má nepravidelný tvar, je neudržovaný a zcela zarostlý pravděpodobně spontánně vyrostlými lesními porosty – dub, bříza, smrk, olše. Dle územního plánu se jedná o pozemek „lesy“. U tohoto pozemku je druh a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v částečně souladu se skutečným stavem, druh pozemku uvedený v KN neodpovídá skutečnému využití.

Pozemek parc.č. 1036 2 Pozemek s výměrou 198 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zahrada, je mírně až středně svažitý, má pravidelný přibližně obdélníkový tvar, je neudržovaný a zcela zarostlý pravděpodobně spontánně vyrostlými lesními porosty – dub, bříza, smrk, olše. Dle územního plánu se jedná o stavební pozemek. U tohoto pozemku je druh a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v částečně souladu se skutečným stavem, druh pozemku uvedený v KN neodpovídá skutečnému využití.


Stránka 12 z 28



Pozemek parc.č. 1037 2 Pozemek s výměrou 1057 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zahrada, je mírně až středně svažitý, má nepravidelný tvar, je neudržovaný a zcela zarostlý pravděpodobně spontánně vyrostlými lesními porosty – dub, bříza, smrk, olše. Dle územního plánu se jedná o pozemek „lesy“. U tohoto pozemku je druh a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v částečně souladu se skutečným stavem, druh pozemku uvedený v KN neodpovídá skutečnému využití.

Pozemek parc.č. 1038 2 Pozemek s výměrou 867 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako orná půda, je mírně až středně svažitý, má pravidelný přibližně lichoběžníkový tvar, je neudržovaný a zcela zarostlý pravděpodobně spontánně vyrostlými lesními porosty – dub, bříza, smrk, olše. Dle územního plánu se jedná o pozemek „lesy“. U tohoto pozemku je druh a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v částečně souladu se skutečným stavem, druh pozemku uvedený v KN neodpovídá skutečnému využití.

Pozemek parc.č. 1039 2 Pozemek s výměrou 1636 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako trvalý travní porost, je mírně až středně svažitý, má přibližně lichoběžníkový tvar, je neudržovaný a zcela zarostlý pravděpodobně spontánně vyrostlými lesními porosty – dub, bříza, smrk, olše. Dle územního plánu se jedná o pozemek „lesy“. U tohoto pozemku je druh a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v částečně souladu se skutečným stavem, druh pozemku uvedený v KN neodpovídá skutečnému využití.


Stránka 13 z 28



3.3. Pozemky - LV č. 69, k.ú. Nová Ves u Postupic Předmětem ocenění je podíl id. 1/10 na pozemcích ve zjednodušené evidenci parc.č. PK 1110/11, PK 1153, PK 1154, PK 1156, PK 1161/18, PK 1161/19 a PK 1161/21, které jsou zapsané na listu vlastnictví č. 69 ze dne 6.8.2012 v k.ú. Nová Ves u Postupic, okres Benešov. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Pozemky jsou přístupné přes okolní pole – od zpevněné veřejné komunikace je okraj pozemku parc.č. PK 1161/21 vzdálen cca. 100 m. Pozemky se nachází mimo zastavěné území obce. Inženýrské sítě v místě jsou k dispozici. Pozemek parc.č. PK 1110/11 2 Pozemek ve zjednodušené evidenci (původ Pozemkový katastr), s výměrou 2033 m , je mírně svažitý (orientace k jihu, severu a východu), má nepravidelný tvar a je využíván k zemědělské činnosti. Středem pozemku (od západu k východu) vede pás převážně náletových porostů podél Novoveského potoka – jedná se o poměrně málo vodnatou strouhu – v období sucha pravděpodobně vysychá. Pozemek parc.č. PK 1153 2 Pozemek ve zjednodušené evidenci (původ Pozemkový katastr), s výměrou 1741 m , je mírně svažitý (orientace k severu), má nepravidelný tvar, je zarostlý břízami a náletovými porosty. Pozemek je neudržovaný, hospodářsky obtížně využitelný. Pozemek parc.č. PK 1154 2 Pozemek ve zjednodušené evidenci (původ Pozemkový katastr), s výměrou 198 m , je mírně svažitý (orientace k severu), má nepravidelný tvar, je zarostlý břízami a náletovými porosty. Pozemek je neudržovaný, hospodářsky obtížně využitelný. Pozemek parc.č. PK 1156 2 Pozemek ve zjednodušené evidenci (původ Pozemkový katastr), s výměrou 102 m , je mírně svažitý (orientace k severu), má pravidelný přibližně obdélníkový tvar a je využíván k zemědělské činnosti. Ke dni místního šetření bylo pole těsně před sklizní. Pozemek parc.č. PK 1161/18 2 Pozemek ve zjednodušené evidenci (původ Pozemkový katastr), s výměrou 7179 m , je mírně svažitý (orientace k severu), má nepravidelný tvar a je využíván k zemědělské činnosti. Ke dni místního šetření bylo pole těsně před sklizní.

Pozemek parc.č. PK 1161/19 2 Pozemek ve zjednodušené evidenci (původ Pozemkový katastr), s výměrou 944 m , je mírně svažitý (orientace k severu), má nepravidelný tvar a je využíván k zemědělské činnosti. Ke dni místního šetření bylo pole těsně před sklizní. Pozemek parc.č. PK 1161/21 2 Pozemek ve zjednodušené evidenci (původ Pozemkový katastr), s výměrou 3279 m , je mírně svažitý (orientace k severu), má pravidelný přibližně obdélníkový tvar a je využíván k zemědělské činnosti. Ke dni místního šetření bylo pole těsně před sklizní.


Stránka 14 z 28



3.4. Shrnutí Adresa: okres Benešov, obec Bystřice, část obce Jinošice č.p. 25 stavební pozemek s torzem Nemovitost: původního objektu a lesní pozemky podíl id. 1/10 Tvar:

Poloha v obci (k.ú.): Příjezd:

nepravidelný

Svažitost:

mírná až střední

Stav:

Inženýrské sítě: Stavební pozemky:

E - cca. 30 m 2 486 m

Příslušenství: Lesní pozemky:

samota - rozhraní zastavěného a nezastavěného území obce nezpevněný a svažitý neudržované zarostlé pozemky žádné 2 4 459 m

Adresa: okres Benešov, obec Postupice, k.ú. Nová Ves u Postupic zemědělské pozemky a hospodářsky Nemovitost: nevyužitelné pozemky s porosty v ZE - podíl id. 1/10 Tvar: nepravidelný Svažitost: Inženýrské sítě: Zemědělské pozemky:


Příjezd: Stav:

mírná k severu nejsou 13 537 m

Poloha v obci (k.ú.):

2

Příslušenství: Hospodářsky nevyužitelné pozemky s porosty:

mimo zastavěné území obce nezpevněný a svažitý obdělávané; porosty zanedbané žádné 1 939 m

2

Stránka 15 z 28



B. Posudek 4. STANOVENÍ HODNOTY 4.1. Srovnávací metoda Srovnávací kritéria Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitostí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl v umístění nemovitostí především z hlediska občanské vybavenosti, dopravní dostupnosti, možnosti dalšího rozvoje a atraktivitě okolí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží porostů, pastvy. K 4 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard další možné vybavení nacházející se na pozemcích. K 5 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,7 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizační ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 6 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem, rozvojové možnosti. Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitostech Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitosti. Reálnou prodejnost takovéhoto podílu na pozemcích odhaduji na 90 % obvyklé ceny, vzhledem k tomu, že spoluvlastnický podíl o velikosti 1/10 je pro kupujícího výrazně méně atraktivní z důvodu možných komplikací při užívání s dalšími spoluvlastníky. Pozemky však lze poměrně jednoduše rozdělit v poměru dle oceňovaného spoluvlastnického podílu geometrickým plánem. Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitostech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Obvyklou cenou se pro účely zákona o oceňování nemovitostí rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku. Městský soud v Praze v usnesení ze dne 18.2.2009 č. j. 16 Co 53/2009-75 rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/08-100 tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitosti a menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %." Znalci postupují při oceňování spoluvlastnických podílů oběma způsoby, tedy cenu z důvodu spoluvlastnictví snižují o cca 10 až 25 %, i vypočítávají bez snížení jako podíl z ceny celé nemovitosti.


Stránka 16 z 28



4.1.1. Stavební pozemek, k.ú. Jinošice Reprezentanti – srovnávané nemovitosti Reprezentant č. 1 Adresa: obec Ouběnice Popis:

Jedná se o stavební pozemek - oplocená rovinatá stavební parcela o rozloze 971 m2, s vlastní el. přípojkou, je vhodná pro výstavbu rodinného domu.

Fotodokumentace:

2

Pozemek: Nabídková cena:

971 m 649 000 Kč

2

Cena Kč/m poz.:

668 Kč/m

zdroj: www.sreality.cz 2

datum: 20.8.2012

Reprezentant č. 2 Adresa: obec Popovice Popis:

Jedná se o středně svažitý stavební pozemek s výměrou 983 m2. Inženýrské sítě: kanalizace na hranici pozemku, obecní vodovod a elektrika přes silnici. Příjezdová komunikace asfaltová.

Fotodokumentace:

2

Pozemek:

983 m 399 098 Kč

Nabídková cena: 2

Cena Kč/m poz.:

406 Kč/m


datum: 6.8.2012

Reprezentant č. 3 Adresa: obec Miroslav Popis:

Jedná se o mírně až středně svažitý stavební pozemek, z jedné strany les, výhled do okolí. Výměra 682 m².

Fotodokumentace:

Pozemek: Nabídková cena: 2

Cena Kč/m poz.:


2

682 m 449 000 Kč 658 Kč/m


datum: 15.8.2012

Stránka 17 z 28



Reprezentant č. 4 Adresa: obec Nesvačily Jedná se o rovinatý stavební pozemek pro stavbu rodinného domu o výměře 951 m2. Na

Popis: pozemku se nachází dřevená stavba - vhodná k přespáni při stavbě domu, nebo jako sklad stavebního materiálu. Vodovod obecní a elektřina jsou dovedeny na hranici pozemku.

Fotodokumentace:

2

Pozemek:

951 m 580 000 Kč

Nabídková cena: 2

Cena Kč/m poz.:

610 Kč/m


datum: 19.7.2012

Reprezentant č. 5 Adresa: obec Tomice II Popis:

Jedná se o rovinatý stavební pozemek o velikosti 909 m2. Pozemek leží v klidné lokalitě s asfaltovou příjezdovou cestou a inženýrskými sítěmi na hranici pozemku.

Fotodokumentace:

2

Pozemek:

909 m 545 400 Kč

Nabídková cena: 2

Cena Kč/m poz.:

600 Kč/m


datum: 6.8.2012

Rovinaté stavební pozemky pravidelného tvaru, přístupné po zpevněné veřejné komunikaci, s inženýrskými sítěmi na hranici, které jsou připravené k zastavění rodinným domem, se v daném místě a čase obvykle 2 obchodují za cenu okolo 500 Kč/m . Nabídka těchto nemovitostí v obci a okolí převyšuje poptávku. Oceňovaný stavební pozemek je však převážně zarostlý náletovými porosty, je neudržovaný, nachází se na něm torzo původního objektu, je obtížně přístupný po nezpevněné strmé komunikaci, je svažitý s výhledem do krajiny na obec. Z výše uvedeného je zřejmé, že je poměrně obtížné zobchodovat nemovitost v krátkém čase a za dobrou cenu. Srovnávací hodnota je stanovena s velikou obezřetností se zohledněním všech hodnototvorných faktorů. Tabulka srovnání reprezentantů Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty

R.

nabídková 2 cena v Kč/m

Poloha

Pozemek

Stav

Vybavení

Zdroj

Ostatní

1. 2. 3. 4.

668 406 658 610

0,90 0,90 0,90 0,90

0,90 1,00 0,95 0,90

0,80 0,80 0,80 0,80

0,90 0,90 0,90 0,90

0,70 0,80 0,70 0,70

0,90 1,00 0,90 0,90


přepočtená NC v 2 Kč/m 246 210 255 224

Stránka 18 z 28


5.

600


0,90

0,90

0,80

0,90

0,70

0,90

220

2

Průměrná přepočtená nabídková cena Kč/m pozemku

231

2

Měrná jednotka - m pozemku Předběžná srovnávací hodnota

486 112 354

Srovnávací hodnota - podíl id. 1/10 na parc.č. St. 98 a 1036, k.ú. Jinošice

11 235

Srovnávací hodnota - podíl id. 1/10 na parc.č. St. 98 a 1036, k.ú. Jinošice (odhad 90% z vypočtené srovnávací hodnoty)

10 112

Srovnávací hodnota - podíl id. 1/10 na parc.č. St. 98 a 1036, k.ú. Jinošice

10 000

4.1.2. Lesní pozemky, k.ú. Jinošice Ocenění je provedeno pomocí tzv. metodou nouzové praxe - stanovení obvyklé ceny z administrativní ceny podle zákona č. 151/1997 násobené koeficienty 0,3 – 0,4 (zdroj: Ing. Radek Zádrapa, PhD.; odborný čtvrtletník: Odhadce a oceňování majetku 3-4/2007). V tomto případě byl vzhledem k velikosti a umístění pozemků zvolen koeficient 0,3. Administrativní cena pozemků vč. porostů, stanovená pomocí aktuální oceňovací vyhlášky (viz. bod 4.2. tohoto posudku), je ve výši 35.716,59 Kč (6.153,42 Kč pozemky + 29.563,17 Kč porosty). Po úpravě spoluvlastnickým podílem id. 1/10 získáváme cenu 35.71,66 Kč, po vynásobení koeficientem 0,3 získáváme hodnotu 1.071,50 Kč, po zaokrouhlení je odhadnutá hodnota nemovitostí ve výši 1.070,- Kč.

4.1.3. Zemědělské pozemky, k.ú. Nová Ves u Postupic Reprezentanti – srovnávané nemovitosti Reprezentant č. 1 Adresa: obec Dub u Kondrace Popis: Jedná se o rovinaté poměrně dobře přístupné pole. 2 Pozemek: 29 450 m 323 950 Kč zdroj: zemedelskepozemky.cz Nabídková cena: 2

Cena Kč/m poz.:

11,00 Kč/m

2

datum: 23.8.2012

Reprezentant č. 2 Adresa: obec Stranný Jedná se o zemědělskou půdu o výměře 3,65 ha. Půda je v několika celcích. Pozemky jsou v

Popis: současné době obhospodařovány na základě běžné nájemní smlouvy s roční výpovědní lhůtou. Ke každému z pozemků je vlastní přístup.


Cena Kč/m poz.:

2

36 465 m 437 580 Kč 12,00 Kč/m

zdroj: zemedelskepozemky.cz 2

datum: 23.8.2012

Reprezentant č. 3 Adresa: obec Poříčí nad Sázavou Popis: Jedná se o zemědělský pozemek - pole. 2 Pozemek: 4 850 m Nabídková cena: 2

Cena Kč/m poz.:


zdroj: zemedelskepozemky.cz

55 000 Kč 11,34 Kč/m

2

datum: 23.8.2012

Stránka 19 z 28



Reprezentant č. 4 Adresa: obec Divišov Popis: Jedná se o zemědělské pozemky - pole ve 4 celcích. 2 Pozemek: 27 853 m zdroj: zemedelskepozemky.cz

335 000 Kč

Nabídková cena: 2

Cena Kč/m poz.:

12,03 Kč/m

2

datum: 23.8.2012

Reprezentant č. 5 Adresa: obec Libouň Jedná se o ornou půdu - pole v kú. Libouň. Parcelní čísla: 236 - vým. 2298 m2, Další parcelní čísla: 781 - vým. 101 m2, 782 - vým. 1899 m2, 783/2 - vým. 568 m2, 801 - vým. 1054 m2, 814 Popis: vým. 1467 m2 a 835 - vým. 2705 m2. Celková výměra: 10092 m2. Pozemky jsou určeny k zemědělským účelům, do 31.10.2012 v pronájmu zemědělského podniku. 2

Pozemek:

10 092 m 120 000 Kč

Nabídková cena: 2

Cena Kč/m poz.:

11,89 Kč/m


datum: 22.8.2012

Reprezentant č. 6 Adresa: obec Zvěstov Jedná se o pole v k.ú. Zvěstov v blízkosti chráněné krajinné oblasti Džbány, parcelní číslo:

Popis: 695/1 - výměra: 6006 m2. Pole je využíváno k zemědělským účelům a pronajmuto zemědělskému podniku v Benešově. Pronájem končí smlouvou s tímto podnikem 31.10.2012. 2

Pozemek:

6 006 m 70 000 Kč

Nabídková cena: 2

Cena Kč/m poz.:

11,66 Kč/m


datum: 22.8.2012

Reprezentant č. 7 Adresa: obec Hostišov Jedná se o pozemek, vedený jako orná půda o celkové výměře 9266 m2. Pozemek se nachází

Popis: na okraji obce, vhodný k zemědělským účelům. Je přístupný po nezpevněné komunikaci ze dvou stran. V současné době je pozemek pravidelně obděláván a využíván místním družstvem.


Cena Kč/m poz.:

2

9 266 m 125 000 Kč 13,49 Kč/m


datum: 20.8.2012

Reprezentant č. 8 Adresa: obec Jankov Popis: Jedná se o 6 pozemků o celkové výměře 12447 m2 v obci Jankov. Druh pozemku - orná půda. 2 Pozemek: 12 447 m Nabídková cena: 2

Cena Kč/m poz.:

zdroj: www.sreality.cz

100 000 Kč 8,03 Kč/m

2

datum: 20.8.2012

V obci a okolí je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitostech. V inzerci se vyskytuje velké množství obdobných nemovitostí nabízených k prodeji, okruh potenciálních zájemců o obdobné pozemky je poměrně úzký. Navíc je zde poměrně vysoká nezaměstnanost, koupěschopnost místního obyvatelstva je poměrně nízká. Z výše uvedeného je zřejmé, že je poměrně obtížné zobchodovat nemovitost v krátkém čase a za dobrou cenu.


Stránka 20 z 28



Tabulka srovnání reprezentantů Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty

R.

nabídková 2 cena v Kč/m

Poloha

Pozemek

Stav

Vybavení

Zdroj

Ostatní

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

11,00 12,00 11,34 12,03 11,89 11,66 13,49 8,03

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

0,80 0,80 0,80 0,80 0,80 0,80 0,80 0,80

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

přepočtená NC v 2 Kč/m

2

Průměrná přepočtená nabídková cena Kč/m zemědělského pozemku

8,80 9,60 9,07 9,62 9,51 9,32 10,79 6,43 9,14

Stanovení hodnoty pozemků Na hodnotu pozemku má vliv velké množství faktorů, nejdůležitějšími jsou kvalita půdy (BPEJ), podmínky nájemní smlouvy se současnými uživateli, druh půdy uvedený v evidenci katastrálního úřadu, poloha v krajině a atraktivnost dané lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar a svažitost, možnosti přístupu, průběhu obhospodařování a konkurence v dané lokalitě. Částečným vodítkem pro hodnotu zemědělského pozemku je vyhlášková cena dle BPEJ, která se dle kvality 2 půdy pohybuje nejčastěji v rozmezí od 2 do 15 Kč/m . V tomto rozmezí se také pohybují obvykle realizované kupní ceny, v případě velké konkurence a vysoké atraktivnosti se realizovaná kupní cenu může vyšplhat i k 300 % z úřední ceny. Oceňované zemědělské pozemky mají průměrnou bonitu, dle BPEJ se jednotková cena dle vyhlášky pohybuje 2 2 v rozmezí od 1,16 Kč/m (BPEJ 76 811, p.č. PK 1110/11) do 6,14 Kč/m (BPEJ 72911, p.č. PK 1161/21), pozemky však leží v území sousedícím s obcí s 10-25 tisíci obyvateli – v tomto případě se jednotková cena 2 2 upravuje 60% směrem nahoru. Po této úpravě se cena upravená pohybuje od 1,86 Kč/m do 9,82 Kč/m . V inzerci na serveru www.zemedelskepozemky.cz jsou v okrese Benešov v nabídce pozemky s nabídkovou 2 cenou od 11 Kč/m , jedná se však o nabídkové ceny. V inzerci na více komerčním serveru www.sreality.cz jsou v okruhu 10 km od oceňované nemovitosti v 2 2 nabídce pozemky s nabídkovou cenou od 8,03 Kč/m (většinou však okolo 12 Kč/m ), jedná se však o nabídkové ceny. Je zde uvedeno také velké množství spekulativně nabízených zemědělských pozemků, nabídkové ceny jsou převážně nereálné. 2 Průměrná přepočtená nabídková cena zemědělského pozemku je stanovena ve výši 9,14 Kč/m . Vzhledem k provedenému cenovému srovnání, obvyklým skutečným realizovaným cenám dle zkušeností 2 znalce a kvalitě oceňovaných pozemku dle BPEJ, je hodnota pozemků odhadnuta ve výši 6 Kč/m . Stanovení hodnoty zemědělských pozemků Hodnota zemědělských pozemků dle srovnávací metody a BPEJ [Kč] 2 Měrná jednotka - m zemědělských pozemků Předběžná srovnávací hodnota Srovnávací hodnota - podíl id. 1/10 na zemědělských pozemcích LV č. 69, k.ú. Nová Ves u Postupic Srovnávací hodnota - podíl id. 1/10 na zemědělských pozemcích LV č. 69, k.ú. Nová Ves u Postupic (odhad 90% z vypočtené srovnávací hodnoty) Srovnávací hodnota - podíl id. 1/10 na zemědělských pozemcích LV č. 69, k.ú. Nová Ves u Postupic


6,00 13 537 123 779 12 378 11 140 11 140

Stránka 21 z 28



4.1.4. Hospodářsky obtížně využitelné pozemky s porosty, k.ú. Nová Ves u Postupic Ocenění je vzhledem k nedostatku validních informací o obchodech s obdobnými nemovitostmi (není možné nalézt staticky významný soubor obdobných pozemků na místním realitním trhu nabízených k prodeji popř. již uskutečněných prodejů) provedeno metodou vycházející ze státem shromažďovaných informací, tedy metodou předepsanou Zákonem o oceňování a jeho prováděcí vyhláškou – viz. bod. 4.2. tohoto posudku. 2

Dle aktuální oceňovací vyhlášky je cena zjištěná pozemků celkem ve výši 2753,38 Kč/m (§29 odst. 4), cena porostů je 1.317,80 Kč, tj. celkem 4.071,18 Kč. Hodnota pozemků je tedy po úpravě spoluvlastnickým podílem ve výši 407,12,- Kč, po zaokrouhlení na desetikoruny ve výši 410 Kč.

4.1.5. Rekapitulace „tržního ocenění“ Rekapitulace ocenění založeného na tržních principech Srovnávací hodnota - podíl id. 1/10 na parc.č. St. 98 a 1036 (LV 61), k.ú. Jinošice Hodnota lesních pozemků, LV 61, k.ú. Jinošice - podíl id. 1/10 Hodnota zemědělských pozemků, LV 69, k.ú. Nová Ves u Postupic - podíl id. 1/10 Hodnota hospodářsky obtížně využitelných pozemků s porosty, LV 69, k.ú. Nová Ves u Postupic - podíl id. 1/10 Hodnota oceňovaných nemovitostí celkem

10 000 Kč 1 070 Kč 11 140 Kč 410 Kč 22 620 Kč

Ve stanovené srovnávací hodnotě nemovitosti je také zohledněn fakt, že je posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňovaná nemovitost by měla být rychle obchodovatelná za stanovenou cenu, při exekuční dražbě nemovitosti daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovitosti v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících.

4.2. Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování A. Nález 1. Informace o nemovitosti – viz.výše 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti – viz.výše 3. Obsah posudku

LV č. 61, k.ú. Jinošice - podíl id. 1/10 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty

LV č. 69, k.ú. Nová Ves u Postupic - podíl id. 1/10 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty


Stránka 22 z 28



B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

LV č. 61, k.ú. Jinošice - podíl id. 1/10 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -10 % 2.2. Není možnost napojení na veřejný vodovod: -5 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -22 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: svažité neudržované pozemky zarostlé porosty Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava 2 [Kč/m ] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 118,19 1,00 2,1550 1,3970 -22,00 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 118,19 0,40 2,1550 1,3970 -22,00 Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2

zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem Lesní pozemky oceněné dle § 30. Název Parcelní číslo SLT

Parcelní číslo St. 98

trvalý travní 1033/1 1K porost ostatní plocha 1033/2 1K 120,00 zahrada 1034 1K 180,00 zahrada 1037 1K 1 057,00 orná půda 1038 1K 867,00 trvalý travní 1039 1K 1 636,00 porost Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Lesní pozemky oceněné dle § 30 - celkem

277,54 111,01

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 277,54

Cena [Kč] 79 931,52

198,00

111,01

21 979,98 101 911,50

JC [Kč/m2] 1,38

Úprava [%]

UC [Kč/m2] 1,38

1,38 1,38 1,38 1,38 1,38

Cena [Kč] 826,62

1,38 1,38 1,38 1,38 1,38

165,60 248,40 1 458,66 1 196,46 2 257,68 6 153,42 1,0000 6 153,42 108 064,92 Kč *

=


Upr. cena 2 [Kč/m ]

Výměra 2 [m ] 288,00

1036

Výměra [m2] 599,00

1,3970 2,1550

Stránka 23 z 28



Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem

*

Pozemky - zjištěná cena

1 / 10

=

10 806,49 Kč

2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty Lesní porosty oceněné zjednodušeným způsobem: § 40 2

Název

Výměra [m ] Zastoupení smrk ztepilý 4 459,00 10 % smrk pichlavý 4 459,00 10 % dub letní 4 459,00 40 % bříza bradavičnatá 4 459,00 10 % olše lepkavá 4 459,00 30 % Cena lesního porostu celkem:

Stáří [let] Bonita 2 Jedn. cena [Kč/m ] 50 4 12,30 50 4 12,30 50 3 8,80 25 1 3,20 25 3 1,10

Zakmenění Uprav. jedn. c. 1,00 1,23 1,00 1,23 1,00 3,52 1,00 0,32 1,00 0,33

Cena [Kč] 5 484,57 5 484,57 15 695,68 1 426,88 1 471,47 29 563,17

Trvalé porosty - celkem:

29 563,17 Kč 29 563,17 Kč

= Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem

*

1 / 10

Trvalé porosty - zjištěná cena

2 956,32 Kč

LV č. 69, k.ú. Nová Ves u Postupic - podíl id. 1/10 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Zemědělské pozemky oceněné dle § 29. Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí: Celková úprava ceny: Název ZE ZE ZE ZE ZE

Parcelní číslo PK 1110/11 PK 1156 PK 1161/18 PK 1161/19 PK 1161/21

BPEJ 76 811 72 911 72 911 73 745 72 911 73 745

Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39):


Výměra [m2] 2 033,00 102,00 7 179,00 944,00 2 014,00 1 265,00 13 537,00

60 % 60,00 % JC [Kč/m2] 1,16 6,14 6,14 1,20 6,14 1,20

Úprava [%] 60,00 60,00 60,00 60,00 60,00 60,00

UC [Kč/m2] 1,86 9,82 9,82 1,92 9,82 1,92 *

Cena [Kč] 3 781,38 1 001,64 70 497,78 1 812,48 19 777,48 2 428,80 99 299,56 1,0000

Stránka 24 z 28



Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 - celkem

99 299,56

Zemědělské, dlouhodobě neobhospodařovávané pozemky dle § 29. : Přehled použitých jednotkových cen pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef 1 Koef 2 2 [Kč/m ] § 29 odst. 4 (nezast. úz.) 36,33 0,06 0,65 Typ

Název

Parcelní číslo PK 1153

§ 29 odst. 4 ZE (nezast. úz.) § 29 odst. 4 ZE PK 1154 (nezast. úz.) Neobhospodařovávané zemědělské pozemky - celkem

Výměra 2 [m ] 1 741,00

Srážka [%]

Kp 1,000 Jedn. cena 2 [Kč/m ] 1,42

198,00

1,42

= Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem

*

Pozemky - zjištěná cena

Upr. cena 2 [Kč/m ] 1,42

=

Cena [Kč] 2 472,22 281,16

2 753,38 102 052,94 Kč

1 / 10 10 205,29 Kč

2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty Lesní porosty oceněné zjednodušeným způsobem: § 40 2

Výměra [m ] Zastoupení bříza bradavičnatá 1 000,00 100 % bříza bradavičnatá 198,00 100 % Cena lesního porostu celkem: Název

Stáří [let] Bonita 2 Jedn. cena [Kč/m ] 22 2 1,10 22 2 1,10

Zakmenění Uprav. jedn. c. 1,00 1,10 1,00 1,10

Trvalé porosty - celkem:

Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem Trvalé porosty - zjištěná cena


Cena [Kč] 1 100,00 217,80 1 317,80

=

1 317,80 Kč 1 317,80 Kč

*

1 / 10 131,78 Kč

Stránka 25 z 28



C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen LV č. 61, k.ú. Jinošice - podíl id. 1/10 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky

10 806,50 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

10 806,50 Kč

2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty

2 956,30 Kč

2. Ocenění trvalých porostů celkem

2 956,30 Kč

LV č. 61, k.ú. Jinošice - podíl id. 1/10 celkem

13 762,80 Kč

LV č. 69, k.ú. Nová Ves u Postupic - podíl id. 1/10 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky

10 205,30 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

10 205,30 Kč

2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty

131,80 Kč

2. Ocenění trvalých porostů celkem

131,80 Kč

LV č. 69, k.ú. Nová Ves u Postupic - podíl id. 1/10 celkem

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

10 337,10 Kč

24 099,90 Kč

24 100,- Kč

slovy: Dvacetčtyřitisícjednosto Kč


Stránka 26 z 28



C. Závěr Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

22 620 Kč 24 100 Kč

Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti - podílu ve výši id. 1/10 na torzu objektu Jinošice č.p. 25, stojícím na pozemku parc.č. St. 98, a na pozemcích parc.č. St. 98, 1033/1, 1033/2, 1034, 1036, 1037, 1038 a 1039 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Jinošice, obec Bystřice, okres Benešov; - podílu ve výši id. 1/10 na pozemcích ve zjednodušené evidenci parc.č. PK 1110/11, PK 1153, PK 1154, PK 1156, PK 1161/18, PK 1161/19, PK 1161/21; to vše v k.ú. Nová Ves u Postupic, obec Postupice, okres Benešov; podle stavu ke dni 9.8.2012, ve výši:

22 620,- KČ slovy: Dvacetdvatisícšestsetdvacet korun českých

V Praze dne 14.9.2012 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 714/236/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 236 - 2012.


Stránka 27 z 28



E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV č. 61, k.ú. Jinošice ze dne 6.8.2012 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 69, k.ú. Nová Ves u Postupic ze dne 6.8.2012 Katastrální mapa – dálkový náhled Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti ze dne 9.8.2012


Stránka 28 z 28

Výpis z katastru nemovitostí LV č. 61, k.ú. Jinošice

Výpis z katastru nemovitostí LV č. 61, k.ú. Jinošice

Katastrální mapa – dálkový náhled Pozemky parc.č.. St. 98, 1033/1, 1033/2, 1034, 1036, 1037, 1038, 1039 a torzo objekt objektu č.p. 25, kú. Jinošice

Pozemky parc.č.. PK 1153, PK 1154, PK 1156, PK 1161/18, PK 1161/19, PK 1161/21; kú. Nová Ves u Postupic

Pozemek parc.č.. PK 1110/11; kú. Nová Ves u Postupic

Mapa oblasti

Letecká fotomapa – LV č.p. 61, k.ú. Jinošice

GPS: 1) 49°41'51.36"N, 1 4°42'00.40"E

Umístění nemovitosti v rámci lokality zvané „Vršec“ a okolí - LV č.p. 61, k.ú. Jinošice (1)

Letecká fotomapa – Pozemky parc.č. PK 1153, PK 1154, PK 1156, PK 1161/18, PK 1161/19, PK 1161/21; k.ú. Nová Ves u Postupic GPS: 2) 49°42'12.53"N, 14°42'39.69"E

Letecká fotomapa – Pozemek parc.č. PK 1110/11; k.ú. Nová Ves u Postupic GPS: 3) 49°42'26.78"N, 14°42'38.47"E

Umístění nemovitostí LV č.p. 69, k.ú. Nová Ves u Postupic (2) a (3) vzhledem okolním částem obce Postupice

Umístění nemovitosti nemovitostí vzhledem k okolním obcím

Umístění nemovitostí v rámci regionu

Fotodokumentace nemovitosti LV č. 61, k.ú. Jinošice

Příjezdová cesta a po pravé straně pozemky

Torzo objektu č.p. 25 – zbořeniště

Porosty na pozemcích

Torzo objektu č.p. 25 – zbořeniště

LV č. 69, k.ú. Nová Ves u Postupic – pozemky ve zjednodušené evidenci

2012

Recommend Documents