ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 209/5659/2012 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na rodinném domě č.p. 17, dalších stavbách v příslušenství a pozemku čís. parcely 72, k.ú. Vrbka u Postoloprt, obec Postoloprty, část obce Vrbka, okres Louny, Ústecký kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 209/5659/2012
LV no.: 33
Name of subject / Předmět ocenění: Spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 na rodinném domě č.p. 17, dalších stavbách v příslušenství a pozemku čís. parcely 72, k.ú. Vrbka u Postoloprt, obec Postoloprty, část obce Vrbka, okres Louny, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Vrbka 17, 440 01 Postoloprty Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Market value za celek: 870.890 Kč Tržní hodnota za spoluvl. podíl: nebyla stanovena spoluvlastnického podílu 1/2 Common price Yield value: nebyla stanovena Obvyklá cena Výnosová hodnota: spoluvlastnického podílu 1/2 Comparative value: za celek: 377.000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Porovnávací hodnota: za spoluvl. podíl: nebyla stanovena Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): Cost value: Věcná hodnota:
Number of properties: 5 (rodinný dům, výminek, chlévy 1, Počet objektů: chlévy 2, stodola) Main building: rodinný dům Hlavní stavba:
Čísla parcel Parcel of land nr.
Appurtenances: Příslušenství:
Size: Velikost
Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura
výminek, chlévy, stodola, přípojky IS, studna, zpevněné plochy, oplocení apod.
130.000 Kč nestanoveno Kč
LAND / POZEMEK
Type: Druh
osada Vrbka - část města Postoloprty
130.000 Kč
72
1 397 m2
zastavěná plocha a nádvoří
Unit price: osada bez občanské vybavenosti, Jednotková cena základní obč. vybavenost ve městě Postoloprty (cca 3 km)
200 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitost:
m2
Resident area: Bytové plochy:
m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
Other and manufacturing: Ostatní
m2
zděný
Built-up area: Zastavěná plocha:
105 m2
Floor area: Podlahová plocha:
m2
Built-up space: Obestavěný prostor:
cca 900 m3
Unit price: Jednotková cena:
Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení:
Income: Příjem:
nezjištěn 95 %
Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: -2-
z důvodu vysokého Kč opotřebení stavby není výnos uvažován Kč %
Property right / vlastnické právo: Nemovitosti evidované na listu vlastnictví č. 33 jsou v podílovém spoluvlastnictví Eriky Duchoňové, bytem Bohuslava Martinů 1212/5, 434 01 Most (podíl o velikosti 1/2) a Attily Vargy, bytem Josefa Ševčíka 920/42, 434 01 Most (podíl o velikosti 1/2). Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 33 je vlastnické právo k nemovitostem omezeno následujícími omezeními: - zástavním právem smluvním ve výši 160.000,- Kč, oprávnění pro společnost Česká spořitelna, a.s. (IČ 45244782), - nařízeními exekucí (podrobněji viz list vlastnictví v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 33. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 33 není vlastnické právo k nemovitostem omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 33 je vlastnické právo k nemovitostem omezeno zástavním právem smluvním ve výši 160.000,- Kč, oprávnění pro společnost Česká spořitelna, a.s. (IČ 45244782). Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 17 je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití k bydlení. Rodinný dům není v současné době užíván, podle dostupných informací bylo poslední využití domu k bydlení. Rodinný dům č.p. 17 společně s ostatními oceňovanými stavbami v příslušenství tvoří komplex bývalé hospodářské usedlosti. Weak points / slabé stránky: - stavby jsou ve velmi špatném stavebně technickém stavu Strong points / silné stránky: - klidná lokalita Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 33 pro k.ú. Vrbka u Postoloprt a obec Postoloprty, prokazující stav evidovaný k datu 6.3.2012, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Vrbka u Postoloprt, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 15.5.2012 za přítomnosti pí Eriky Duchoňové.
-3-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje: Poloha v obci:
726125 Vrbka u Postoloprt 566624 Postoloprty 5 066 01.01.2011 CZ0424 Louny Ústecký osada Vrbka
Infrastructure / infrastruktura: Město Postoloprty se nachází v Ústeckém kraji, v okrese Louny, přibližně 8 km západně od města Louny a přibližně 70 km severozápadně od centra hl. města Prahy. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2011 ČSÚ má město, včetně svých částí, 5 066 obyvatel. Město má občanskou vybavenost odpovídající jeho velikosti (městský úřad, základní škola, mateřská školka, zdravotnické zařízení, pošta, obchody, restaurace apod.). Po dopravní stránce je město dobře dostupné, v těsné blízkosti města prochází silniční komunikace I/7 (Praha - Chomutov), město je také napojeno na železniční dopravu. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovitosti se nachází v severovýchodní části osady Vrbka, která je částí města Postoloprty. Osada Vrbka je bez občanské vybavenosti, za občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni převážně na město Postoloprty, které je vzdáleno přibližně 3 km. Short description property / stručný popis majetku:
Rodinný dům č.p. 17: Rodinný dům č.p. 17 je samostatně stojící stavba situovaná v jihozápadním rohu pozemku čís. parcely 72, k.ú. Postoloprty. Dispoziční řešení: Rodinný dům má jedno podzemní podlaží (suterén) a 2 nadzemní podlaží (přízemí a patro). Vnitřní dispozice domu je tvořena: - v suterénu schodištěm a sklepem, - v přízemí chodbou, schodištěm, spíží, koupelnou s WC, kuchyní a pokojem, - v patře schodištěm, chodbou a 3 pokoji. Konstrukční řešení a vybavení:
Stavba má svislé nosné konstrukce zděné ze smíšeného zdiva, základy jsou zděné z kamene bez izolace proti zemní vlhkosti, stropy jsou převážně dřevěné trámové, střešní konstrukce je dřevěná sedlového tvaru s krytinou z pálených tašek, schodiště do patra je dřevěné, podlahy jsou převážně dřevěné, okna jsou dřevěná dvojitá, úpravy povrchů stěn jsou hladké. Dům měl rozvod el. proudu, vody kanalizace a ústředního vytápění, rozvody jsou k datu ocenění nefunkční a nekompletní. Vybavení kuchyně a sociálního zařízení chybí. Stáří a stavební stav:
Přesné stáří domu nebylo zjištěno, opotřebení stavby je stanoveno odhadem. Rodinný dům není delší dobu užíván a stavební konstrukce jsou ve velmi špatném stavu vlivem dlouhodobě neprováděné údržby, obvodové zdivo je provlhlé, omítky jsou ve značném stavu zvětralé a opadané, střešní a stropní konstrukce jsou narušeny dlouhodobým zatékáním, vnitřní vybavení je devastované při násilných vniknutích do stavby, dům není ve stavu schopném užívání. Další stavby: V příslušenství rodinného domu jsou další stavby, jedná se o stavbu výminku situovanou v jihovýchodním rohu pozemku, stavby chlévů umístěných při západním a východním okraji pozemku a stavbu stodoly umístěnou při severním okraji pozemku. Stavby jsou obdobně jako rodinný dům delší dobu neužívané a jejich stavební konstrukce jsou ve velmi
špatném stavu, obvodové zdivo je provlhlé, omítky jsou ve značném stavu zvětralé a opadané, střešní a stropní -4-
konstrukce jsou narušeny dlouhodobým zatékáním, vnitřní vybavení je devastované při násilných vniknutích, část stodoly je zřícená. Stavby v příslušenství domu jsou samostatně oceněny věcnou hodnotou, v obvyklé ceně jsou stavby zohledněny jako příslušenství. Další příslušenství rodinného domu tvoří venkovní úpravy (přípojky inženýrských sítí, studna, oplocení apod.). Venkovní úpravy v příslušenství nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny. Pozemek: Pozemek čís. parcely 72, k.ú. Vrbka u Postoloprt, o výměře 1 397 m2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek rovinné konfigurace zastavěný rodinným domem č.p. 17 a dalšími stavbami v příslušenství domu, zbývající část pozemku tvoří dvůr. Pozemek je přístupný z veřejné přístupného pozemku ve vlastnictví Města Postoloprty. Tvar pozemku je patrný z katastrální mapy v příloze.
-5-
ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na nemovitostech o velikosti 1/2 vzhledem k celku. Vzhledem ke skutečnosti, že spoluvlastnické podíly nejsou standardním předmětem obvyklého obchodního styku, a tudíž nejsou k dispozici informace o nabízených nebo realizovaných cenách spoluvlastnických podílů, ale jsou k dispozici pouze tyto informace o celých nemovitostech, budou nemovitosti nejprve oceněny jako celek, cena spoluvlastnického podílu bude poté zjištěna jako podíl z ceny nemovitostí jako celku. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitost, ale pouze ideální spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z ceny nemovitosti jako celku. Výsledek dosažený vynásobením obvyklé ceny celku velikostí spoluvlastnického podílu bude proto dále redukován na 70 %, což by mělo vyjádřit rizika související s vlastnictvím ideálního podílu na nemovitostech. Indikaci výsledné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na rodinném domě č.p. 17, dalších stavbách v příslušenství a pozemku čís. parcely 72, k.ú. Vrbka u Postoloprt, obec Postoloprty, část obce Vrbka, okres Louny, Ústecký kraj ukazuje následující tabulka: Obvyklá cena nemovitostí jako celku stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v tabulce v příloze posudku Matematické vyjádření hodnoty podílu o velikosti 1/2 z obvyklé ceny nemovitostí jako celku Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 se zohledněním rizik vyplývajících z vlastnictví ideálního spoluvlastnického podílu na nemovitostech (zaokrouhleno na desetitisíce)
-6-
370.000 Kč 370.000 x 1/2 = 185.000 Kč 185.000 x 70 % = 130.000 Kč
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na rodinném domě č.p. 17, dalších stavbách v příslušenství a pozemku čís. parcely 72, k.ú. Vrbka u Postoloprt, obec Postoloprty, část obce Vrbka, okres Louny, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, stanovená na základě výše provedené analýzy, činí ke dni ocenění 15. května 2012
130.000,- Kč Slovy: Jednostotřicettisíc Kč
Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 33 je vlastnické právo k nemovitostem omezeno následujícími omezeními: - zástavním právem smluvním ve výši 160.000,- Kč, oprávnění pro společnost Česká spořitelna, a.s. (IČ 45244782), - nařízeními exekucí (podrobněji viz list vlastnictví v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 33. Jiná rizika v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna.
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 209/5659/2012.
Vypracoval: Ing. Milan Hnitka
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě, dne 17. května 2012
-7-
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
ID (Surveyor´s Report):
209/5659/2012
LV no.:
33
Wear
Time price "TIA"
Comments
Znehodnocení
Časová cena HIM
Komentář
%
Kč
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no. Pol.č.
Name of "the tangible investment asset" - TIA
Build-up space
Unit price
Built-up area
Název HIM
Obestavěný prostor stavby
Jednotková cena
Zastavěná ploha
m
3
Kč/m
3
m
2
Unit price
Starting price
Jednotková cena Výchozí cena Kč/m
2
Kč
1
rodinný dům č.p 17
900
4 500
4 050 000
95,0
2
výminek
412
3 500
1 442 000
95,0
202 500 72 100
3
chlévy 1
1178
3 000
3 534 600
95,0
176 730
4
chlévy 2
223
3 000
669 600
95,0
33 480
5
stodola
1778
3 000
5 334 000
98,0
106 680
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
591 490
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.
Site no.
Type land
Acreage
Price
Total
Comments
Pol.č.
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
Cekem
Komentář
m2
Kč/m2
Kč
1
zastavěná plocha a nádvoří
72
1397
200
279 400
2 3
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
279 400
Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
870 890 Kč
Yield value - Výnosová hodnota Item no. Pol.č.
Name
Area for lease
Lease price per sq. m.
Gross yield
Costs total
Net yield
Capitalization rate
Yield value
Comments
Název
Pronajímatelná plocha
Cena za pronájem m2
Hrubý výnos
Náklady celkem
Čistý výnos
Kapitalizační míra
Výnosová hodnota
Komentář
Kč/year/rok
Kč
Kč
%
Kč
m
2
2
Kč/m /year/rok
1 2 3
Total / Celkem
0
Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.
Name
Realized price
Date of sale
Built-up space
Pol.č.
Název
Realizovaná cena
Datum prodeje
Obestavěný prostor m3
Kč
1 2 3
RD Zálužice RD Třeboc RD Veliká Ves
1 400 000,00 899 000,00 550 000,00
VII-11 V-12 V-12
Land area
Plocha pozemků Cena pozemků m2
1625 1200 1000
Price of land
Kč/m2
4750 739 1921
200 200 200
Total price of lands
Total price of buildings built-up space
Celková cena za pozemky
Celková cena obestavěného prostoru
mil. Kč
mil. Kč
950 000 147 800 384 200
Rate of price adjustment
Price of buildings
Koeficient Cena za objekty cenové úpravy
Comments
Komentář
Kč/m3
450 000,00 751 200,00 165 800,00
0,30 0,20 0,70
Cost Value - Věcná hodnota
0,871
mil.Kč
Yield value - Výnosová hodnota
0,000
mil.Kč
Comparative value - Porovnávací hodnota
0,377
mil.Kč
Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
0,370
mil.Kč
1) z vlastní databáze (RD je součástí komplexu hospodářské usedlosti) 2) nabídka realitní kanceláře TREND reality a finance, s.r.o., Kladno (RD je součástí komplexu hospodářské usedlosti) 3) nabídka realitní kanceláře REALITY DISK s.r.o., Ústí nad Labem (RD je součástí komplexu hospodářské usedlosti)
83 prodej 1) 125 nabídka 2) 116 nabídka 3)
A - RODINNÝ DŮM B - VÝMINEK
C - CHLÉVY 1 D - CHLÉVY 2
E - STODOLA
Rodinný dům č.p. 17 s příslušenstvím, obec Postoloprty, část obce Vrbka
Pohled na rodinný dům z ulice
Pohled na rodinný dům a výminek z ulice
Pohled ulicí
Rodinný dům - 1. NP - vstupní chodba
Rodinný dům - vstup do sklepa
Rodinný dům - 1. NP - pokoj
Rodinný dům - 1. NP - koupelna
Rodinný dům - schodiště do 2. NP
Rodinný dům - 2. NP - pokoj
Rodinný dům - 2. NP - pokoj
Výminek - prostor pro odstavování automobilu
Výminek - místnost
Východní pohled na chlévy 1
Severní pohled na chlévy 1
Chlévy 1 - vnitřní prostory
Západní pohled na chlévy 2
Chlévy 2 - vnitřní prostory
Stodola
