2012

Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 259/2012 O obvyklé ceně nemovitosti - objektu rodinného domu č.p. 11 na pozemku parc.č. St. 662 s příslušenstvím, objektu zemědělské stavby bez čp/če na pozemku parc.č. St. 176 a pozemků parc.č. St. 66, St. 176, 333/6, 359/6, 359/34, 494, 495 vše v katastrálním území Dolín, obec Slaný, okres Kladno, zapsáno na LV č. 192. Postup při zpracování posudku: Povinný p. Jiří Vejvoda se i přes písemnou výzvu na sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti nedostavil a neumožnil vstup do objektu RD. Ocenění provedeno na základě obchůzky nemovitosti z veřejné komunikace, informací majitelů sousedních nemovitostí, informací na MěÚ ve Slaném.

Objednatel posudku:

JUDr. Jan Grosam Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov

Účel posudku:

Exekuční příkaz č.j. 025 EX 19720/11. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti.

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 296/2007 Sb. a podle stavu ke dni 29.10.2012 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 15 stran textu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. V Hlučíně, 2.11.2012

A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti - objektu rodinného domu č.p. 11 na pozemku parc.č. St. 662 s příslušenstvím, objektu zemědělské stavby bez čp/če na pozemku parc.č. St. 176 a pozemků parc.č. St. 66, St. 176, 333/6, 359/6, 359/34, 494, 495 vše v katastrálním území Dolín, obec Slaný, okres Kladno, zapsáno na LV č. 192. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 387/2011 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

rodinný dům Želevčice 11 274 01 Slavý Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Slaný Katastrální území: Dolín 15 086 Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 139,4336 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 139,43 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 29.10.2012 za přítomnosti znalce. -2-

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 11.10.2012 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 192; - kopie katastrální mapy; - informace získané od povinného; - skutečnosti zjištěné na místě.

5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je nemovitost - objekt rodinného domu č.p. 11 na pozemku parc.č. St. 662 s příslušenstvím, objekt zemědělské stavby bez čp/če na pozemku parc.č. St. 176 a pozemky parc.č. St. 66, St. 176, 333/6, 359/6, 359/34, 494, 495 vše v katastrálním území Dolín, obec Slaný, okres Kladno, zapsáno na LV č. 192. Nemovitost - se nachází v zastavěné části obce Slaný-Želevčice v lokalitě rodinných domů, přístupná z veřejné komunikace. Objekt RD č.p. 11 s příslušenstvím, objekt zemědělské stavby na pozemku parc.č. St. 176 a pozemky parc.č. St. 66, St. 176, 333/6, 359/6, 359/34, 494, 495 tvoří jednotný funkční celek. Rodinný dům č.p. 11 - jedná se o zděný samostatně stojící objekt. Na místním šetření dne 29.10.2012 bylo získáno pouze velmi málo informací o tomto objektu (vstup neumožněn, dokumentace na stavebním odboru nebyla k dispozici). Objekt je částečně podsklepen, má jedno nadzemní podlaží, střecha je šikmá sedlová. Stáří objektu je dle informací sousedů cca 100 let. Cca před 10-ti lety byl objekt rekonstruován - nová střešní krytina a klempířské prvky a rozsáhlá rekonstrukce interiérů - nové instalace, podlahy, okna a dveře, oprava omítek, nová koupelna a WC, nová kuchyně. Tyto informace však nebylo možné ověřit! Několik málo informací a fotodokumentaci interiérů byly získány z realitní inzerce a realitního makléře. Objekt je napojen na ing. sítě (plyn, voda, elektro), kanalizace zřejmě do žumpy. Dispozice (dle realitní inzerce a informací sousedů): 1.PP - obývací pokoj, ložnice kuchyň, zimní zahrada, koupelna s WC. 1.NP - 2 x pokoj, chodba se schodištěm, vstup. Celkem bytová jednotka 4+1. Zastavěná plocha objektu: cca 113m2, obestavěný prostor 630 m3, užitná plocha cca 130m2. Popis konstrukcí a vybavení: - základy jsou kamenné bez izolace, svislé konstrukce smíšené kamenné a zděné z cihel, stropy jsou částečně klenbové, dřevěné trámové s viditelnými trámy a částečně s rovným podhledem, střecha šikmá sedlová, krytina z keramických tašek, klempířské prvky jsou z poplastovaného plechu, vnější omítky hladké - část bez povrchové úpravy (kamenné zdivo, vnitřní vápenné hladké, podlahy dřevěné a ker. dlažby, okna plastová, elektroinstalace je světelná a motorová, vytápění ústřední s kotlem na plyn, voda přivedena do kuchyně a koupelny, příprava teplé vody plynovým kotlem, kanalizace svedena z kuchyně a koupelny, v koupelně je vana a umyvadlo, WC je splachovací. O ostatních konstrukcích nebylo možné získat informace vstup neumožněn. Objekt zemědělské stavby bez čp/če na pozemku parc.č. St. 176 - bývalý objekt stodoly o půdorysných rozměrech cca 12,5x12m. Objekt je zděný z plných pálených cihel po částečně rekonstrukci - nová střešní krytina a klempířské prvky, částečně opraveny vnější omítky. O ostatních konstrukcích nebylo možné získat jakékoli informace - vstup neumožněn.

-3-

Příslušenství objektu RD č.p. 11 tvoří: - venkovní zapuštěný bazén, oplocení, zpevněné plochy, přípojky IS (plyn, voda, elektro), kanalizace do žumpy, žumpa. Pozemky parc.č. St. 66, St. 176, 333/6, 359/6, 359/34, 494, 495 - tvoří spolu s RD č.p. 11 jednotný funkční celek. Nezastavěná část pozemků je užívána jako zahrada s okrasnými porosty.

6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Rodinný dům č.p. 11 b) Zemědělská stavba bez čp/če na pozemku parc.č. St. 176 c) Pozemky 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda

B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Rodinný dům č.p. 11 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):

Rodinný dům § 26a porovnávací metoda Středočeský kraj, nad 10 000 do 50 000 obyvatel 100 let 4 345,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 6,3*6+6*5,75 1.NP: 6,3*6+5,75*13 Název podlaží 1.PP: 1.NP:

Zastavěná plocha 72,30 m2 112,55 m2

= =

Konstrukční výška 2,80 m 2,80 m

Obestavěný prostor: 1.PP: (6,3*6+6*5,75)*(2,80) 1.NP: (6,3*6+5,75*13)*(2,80) zastřešení: (6,3*6+5,75*13)*(2/2) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží:

= = = =

ZP1 = -4-

72,30 m2 112,55 m2

202,44 m3 315,14 m3 112,55 m3 630,13 m3 112,55 m2

Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,64

ZP

184,85 m2

=

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - většího rozsahu nebo nadstand. provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 100 let: 0,60

č. III III I

Vi typ C 0,00 -0,08

III II V

0,03 0,01 0,08

III III I IV II

0,00 0,00 0,00 0,04 0,00

III III II

0,01 0,00 1,05

12

Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V13 * 0,60 = 0,687 i=1

Index polohy: Název znaku č. 1. Význam obce - bez většího významu I 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním II úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - samoty, osady mimo souvisle zast. území I obce (odlehlá poloha) 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro III bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - žádný obchod nebo I pouze se základními potravinami I 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - žádná základní škola ani sportovní zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - žádné zdravotnické I zařízení 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s III více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II II 10. Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III -5-

Pi 0,00 0,02 -0,03 0,00 -0,03 -0,04 -0,05 0,00 0,00 0,00 0,00

12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

II

0,00

č. II

Ti -0,05

II

0,00

I

-0,05

12

Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 0,870 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - exekuce 3

Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,900 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,687 * 0,870 * 0,900 = 0,538 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 4 345,- Kč/m3 * 0,538 = 2 337,61 Kč/m3 CP = CU * OP = 2 337,61 Kč/m3 * 630,13 m3 = 1 472 998,19 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

1 472 998,19 Kč

b) Zemědělská stavba bez čp/če na pozemku parc.č. St. 176 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova § 3 Svislá nosná konstrukce Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) zděná 1271

Výpočet jednotlivých ploch: Plocha Název 12,5*12 1.NP

=

[m2] 150,00

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. plocha 150,00 m2 150,00

Název 1.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

Konstr. výška 4,00 m

PVP = 600,00 / 150,00 = 4,00 m PZP = 150,00 / 1 = 150,00 m2

-6-

Součin 600,00 600,00

Obestavěný prostor:

Výpočet jednotlivých výměr: Obestavěný prostor Název (12,5*12)*(4,00) 1.NP zastřešení (12,5*12)*(3,5/2)

= =

[m3] 600,00 m3 262,50 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP Z

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací P 2. Svislé konstrukce S 3. Stropy C 4. Krov, střecha S 5. Krytiny střech S 6. Klempířské konstrukce S 7. Úprava vnitřních povrchů C 8. Úprava vnějších povrchů C 8. Úprava vnějších povrchů S 9. Vnitřní obklady keramické X 10. Schody C 11. Dveře P 12. Vrata P 13. Okna C 14. Povrchy podlah C 15. Vytápění X 16. Elektroinstalace C 17. Bleskosvod C 18. Vnitřní vodovod X 19. Vnitřní kanalizace X 20. Vnitřní plynovod X 21. Ohřev teplé vody X 22. Vybavení kuchyní X 23. Vnitřní hygienické vybavení X 24. Výtahy X 25. Ostatní C 26. Instalační pref. jádra X Součet upravených objemových podílů

-7-

Obj. podíl [%] 13,10 30,40 13,80 7,00 2,90 0,70 3,90 2,70 2,70 0,00 1,80 2,40 3,00 3,40 3,00 0,00 6,10 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,40 0,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koeficient 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 0,00 0,46 0,46 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00

Obestavěný prostor 600,00 m3 262,50 m3 862,50 m3

Upravený obj. podíl 6,03 30,40 0,00 7,00 2,90 0,70 0,00 0,00 1,35 0,00 0,00 1,10 1,38 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 50,86

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3] Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP) Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití)

= * * * * * * *

2 115,0,9390 0,9640 0,8250 0,5086 1,0000 2,1830 0,4190

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 862,50 m3 * 734,77 Kč/m3

= =

734,77 633 739,13 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 130 = 76,923 %

-

487 491,15 Kč

=

146 247,98 Kč

Zemědělská stavba bez čp/če na pozemku parc.č. St. 176 - zjištěná cena

c) Pozemky Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 100 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 100 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 100% + 10% * (100 % + 100%) 120,00 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: Vyšší skutečně sjednané ceny stavebních pozemků. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,6550 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp 2 [Kč/m ] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 139,43 1,00 2,1550 1,6550 -8-

Úprava [%]

Upr. cena [Kč/m2]

120,00

1 094,02

§ 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 139,43 0,40 2,1550 1,6550 120,00 Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 orná půda § 28 odstavec 5 zahrada § 28 odstavec 5 zahrada § 28 odstavec 5 ostatní plocha § 28 odstavec 5 ostatní plocha Stavební pozemky - celkem

437,61

Parcelní číslo St. 66

Výměra [m2] 171,00

Jedn. cena [Kč/m2] 1 094,02

Cena [Kč] 187 077,42

St. 176

418,00

1 094,02

457 300,36

333/6 359/6 359/34 494 495

824,00 93,00 37,00 90,00 115,00

437,61 437,61 437,61 437,61 437,61

360 590,64 40 697,73 16 191,57 39 384,90 50 325,15 1 151 567,77

Pozemky - zjištěná cena

=

1 151 567,77 Kč

Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Rodinný dům č.p. 11 b) Zemědělská stavba bez čp/če na pozemku parc.č. St. 176 c) Pozemky Administrativní cena nemovitosti činí celkem

= = =

1 473 000,- Kč 146 250,- Kč 1 151 570,- Kč 2 770 820,- Kč

-9-

2) Obvyklá cena - Srovnávací metoda Oceňovaná nemovitost je ke dni ocenění nabízena k prodeji realitní kanceláří Century 21 za cenu 4.770.000,- Kč. Dle informací získaných od realitního makléře zajišťujícího prodej je tato nemovitost nabízena již déle než 3/4 roku. Během této doby nebyl projeven žádný zájem ze strany případných kupujících, během této doby nebyla uskutečněna ani jedna prohlídka nemovitosti s případným kupujícím. Cena nabízené nemovitosti byla stanovena na základě požadavku prodávajícího=povinného. Dle názoru realitního makléře se znalostí trhu s nemovitostmi v okolí tato cena velmi výrazně převyšuje obvyklou cenu obdobných nemovitostí v lokalitě min. o více něž 1/2.

1. srovnatelná nemovitost

K prodeji - Dvoupodlažní podsklepený RD 3+1, na pozemku o celkové výměře 188m2, v obci Hobšovice Skůry, okr. Kladno. Dům prošel celkovou rekonstrukcí, má nová plastová okna, omítky, plovoucí podlahy, dlažbu, rozvody el. v mědi, odpady a voda v plastu. V přízemí domu je vstupní předsíň, velká kuchyň se zánovní kuchyňskou linkou, obývací pokoj, ložnice, samostatné WC. V patře se nachází koupelna se sprchovým koutem a WC, samostatný pokoj a půdní prostor. Na pozemku je přístřešek pro parkování pro dvě auta, venkovní krb, sauna, a okrasná zahrádka.

Celková výměra pozemků činí 1288 m2. Zastavěná plocha 110m2, užitná plocha 120 m2. Nabídková cena RK: 1.850.000,- Kč. (15.416,- Kč/m2 užitné plochy)

Tento RD se nachází ve srovnatelné lokalitě s oceňovaným (sousední obec okr. Kladno), je ve srovnatelném technickém stavu (srovnatelný rozsah rekonstrukce), realitní inzerce – snížení ceny o 5%, menší plocha pozemků - zvýšení ceny o 5%. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 15.416,- Kč/m2 užitné plochy.

- 10 -

2. srovnatelná nemovitost

K prodeji RD v Jemníkách, okr. Kladno, 7 km od Slaného. Starší jednopodlažní objekt s podkrovím po rozsáhlé rekonstrukci interiérů - nové instalace, omítky, podlahy, vytápění, plastová okna, koupelna. RD je uvnitř zajímavě situován - v přízemí domu je společný obývací prostor s jídelnou a kuchyní a krbem, koupelna, WC, chodba, zádveří, v prvním patře dvě ložnice, terasa. Součástí domu je pergola okrasná upravená zahrada, zděná kůlna.

Pozemky celkem 895 m2, zastavěná plocha 110 m2. Užitná plocha 110m2. Nabídková cena RK: 1.980.000,- Kč.(18.000,- Kč/m2 užitné plochy)

Tento RD se nachází ve srovnatelné lokalitě s oceňovaným (obec okr. Kladno, 7 km do Slaného), je ve srovnatelném technickém stavu (srovnatelný rozsah rekonstrukce), realitní inzerce – snížení ceny o 5%, výrazně menší plocha pozemků - zvýšení ceny o 10%. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 18.900,- Kč/m2 užitné plochy.

- 11 -

3. srovnatelná nemovitost

K prodeji RD 4+2 - Slaný. Jedná se o 10 let starý dům, který má dvě bytové jednotky. V přízemí domu 1+1, wc + sprcha (43m2), v patře 3+1, wc + vana (95m2). Bytová jednotka v patře má otevřenou kuchyň s obývacím pokojem (z něj přímý vstup na terasu). Okna jsou plastová. K domu náleží garáž, zahrádka s bazénem. Vytápění na tuhá paliva, vlastní studna, odpad do vlastní jímky.

Zastavěná plocha 125 m2, užitná plocha 130 m2. Pozemky celkem 952m2. Nabídková cena RK: 1.800.000,- Kč. (13.846,- Kč/m2 užitné plochy)

Tento RD se nachází ve stejné lokalitě s oceňovaným, je ve srovnatelném technickém stavu (srovnatelný rozsah rekonstrukce), realitní inzerce – snížení ceny o 5%, výrazně menší plocha pozemků - zvýšení ceny o 10%. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 14.538,- Kč/m2 užitné plochy.

- 12 -

4. srovnatelná nemovitost

K prodeji RD v obci Zlonice, okr. Kladno. Dům je nyní zrekonstruovaný na dispozici 3+1 o celkové podlahové ploše 120m2. Lze ho rozšířit na dvougenerační RD o dispozici 5+1 s podlahovou plochou 205m2. V přízemí domu se nachází obývací pokoj s krbovými kamny, kuchyně, koupelna a samostatné WC, dětský pokoj, ložnice, veranda, chodba. Rekonstrukcí nová plechová střecha, nové rozvody vody v plastu, odpady v plastu, elektroinstalace po celém domě v mědi + proudová ochrana, plastová okna, zateplené stropy, nové 2 komíny vč. vložek. V domě se topí kotlem (4 roky starý Dacon) na tuhá paliva a ohřev vody je řešen bojlerem v koupelně. Taktéž je možné se napojit na plyn, který je u hranice domu. Nové podlahy, koupelna, kuchyňská linka. Na zahradě zděná kůlna po částečných opravách, okrasná zahrada.

Zastavěná plocha 125 m2, užitná plocha 120 m2. Pozemky celkem 822m2. Nabídková cena RK: 1.990.000,- Kč. (16.583,- Kč/m2 užitné plochy)

Tento RD se nachází ve stejné srovnatelné lokalitě s oceňovaným (sousední obec), je ve srovnatelném technickém stavu (srovnatelný rozsah rekonstrukce), realitní inzerce – snížení ceny o 5%, výrazně menší plocha pozemků - zvýšení ceny o 10%. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 17.412,- Kč/m2 užitné plochy.

Závěr srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 14.538,- až 18.900,- Kč/m2 užitné plochy Vzhledem ke skutečnosti, že nebylo možné ověřit technický stav objektu uvnitř (povinný neumožnil vstup) stanovuji výslednou jednotkovou cenu na spodní hranici rozpětí z intervalu cen srovnatelných nemovitostí na: 15.000,- Kč/m2 užitné plochy 130m2 (užitné plochy oceňovaného RD) x 15.000,- Kč/m2 = 1.950.000,- Kč

- 13 -

Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno):

1.950.000,- Kč

Rekapitulace Administrativní cena nemovitosti (cena podle cen. předpisu)

2.770.820,- Kč

Srovnávací hodnota nemovitosti

1.950.000,- Kč

Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou

0,- Kč 0,- Kč

Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd.

Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu nemovitosti objektu rodinného domu č.p. 11 na pozemku parc.č. St. 662 s příslušenstvím, objektu zemědělské stavby bez čp/če na pozemku parc.č. St. 176 a pozemků parc.č. St. 66, St. 176, 333/6, 359/6, 359/34, 494, 495 vše v katastrálním území Dolín, obec Slaný, okres Kladno, zapsáno na LV č. 192, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kladno, podle tohoto odhadu k datu ocenění 29.10.2012 po zaokrouhlení na:

1.950.000,- Kč.

- 14 -

C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství objektu rodinného domu č.p. 11 na pozemku parc.č. St. 662 s příslušenstvím, zemědělské stavby bez čp/če na pozemku parc.č. St. 176 a pozemků parc.č. St. 66, 333/6, 359/6, 359/34, 494, 495 vše v katastrálním území Dolín, obec Slaný, okres zapsáno na LV č. 192, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP podle tohoto odhadu k datu ocenění 29.10.2012 po zaokrouhlení na:

objektu St. 176, Kladno, Kladno,

1.950.000,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo –

Nezjištěno.

Věcná břemena – Nezjištěno c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství objektu rodinného domu č.p. 11 na pozemku parc.č. St. 662 s příslušenstvím, zemědělské stavby bez čp/če na pozemku parc.č. St. 176 a pozemků parc.č. St. 66, 333/6, 359/6, 359/34, 494, 495 vše v katastrálním území Dolín, obec Slaný, okres zapsáno na LV č. 192, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP podle tohoto odhadu k datu ocenění 29.10.2012 po zaokrouhlení na:

objektu St. 176, Kladno, Kladno,

1.950.000,- Kč. Slovy : miliondevětsetpadesáttisíc korun českých V Hlučíně, 2.11.2012 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín – Darkovičky tel.: 731 645 931

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.Spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 259/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 259/2012.

E. Seznam příloh 1. 2. 3. 4.

Fotodokumentace - 3 strany; Výpis z katastru nemovitostí - 3 strany; Kopie katastrální mapy - 1 strana; Místopis - 1 strana. - 15 -

Vlastní fotodokumentace pořízená dne 29.10.2012

Foto poskytnuté realitní kanceláří

- 16 -

- 17 -

- 18 -

- 19 -

- 20 -

- 21 -

- 22 -

OZN.: Želevčice č.p. 11, Slaný, okr. Kladno

OZN.: Želevčice č.p. 11, Slaný, okr. Kladno

- 23 -