2012

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

618/44/2012

o obvyklé ceně nemovitosti – podílu ve výši id. 1/6 na rodinném domě č.p. 32, stojícím na pozemku parc.č.166, a na pozemcích parc.č. 166 a 167 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Blíževedly, obec Blíževedly, okres Česká Lípa.

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Praha 10 Na Zátorce 590/12 160 00 Praha 6

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č.j.: 167 EX 571/10-31 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 3.1.2012.

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 13.1.2012 posudek vypracovala: Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8 Posudek obsahuje včetně titulního listu 25 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze dne 20.2.2012

Znalecký posudek č. 618/44/2012

Stanovení obvyklé ceny

OBSAH A.

Nález .......................................................................................................................................................... 3

1.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 3 1.1.

Znalecký úkol ..................................................................................................................................... 3

1.2.

Informace o nemovitosti..................................................................................................................... 3

1.3.

Prohlídka a zaměření nemovitosti ..................................................................................................... 3

1.4.

Podklady pro vypracování posudku ................................................................................................... 3

1.5.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 5

1.6.

Vlastnické a evidenční údaje ............................................................................................................. 5

1.7.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 5

1.8.

Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku ...................................................................................... 6

1.9.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 6

2.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 7 2.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 7

2.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 7

2.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 7

2.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 7

3.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI ............................................................................................................ 8 3.1.

Poloha a vnější vlivy .......................................................................................................................... 8

3.2.

Rodinný dům s příslušenstvím........................................................................................................... 8

3.3.

Pozemky .......................................................................................................................................... 11

3.4.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 13

B.

Posudek ................................................................................................................................................... 14

4.

STANOVENÍ HODNOTY ......................................................................................................................... 14 4.1.

Srovnávací metoda .......................................................................................................................... 14

4.2.

Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování ................................................................. 18

C.

Závěr ........................................................................................................................................................ 24

D.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 24

E.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 25

Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 [email protected] tel. 604555649

Stránka 2 z 25



A. Nález 1. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 1.1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: I. stanovit obvyklou cenu nemovitosti uvedených v exekučním příkazu č.j.: 167 EX 571/10 – 26, tedy podílu ve výši id. 1/6 na rodinném domě č.p. 32, stojícím na pozemku parc.č. 166, a na pozemcích parc.č. 166 a 167 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Blíževedly, obec Blíževedly, okres Česká Lípa, zapsané na listu vlastnictví č. 130 u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Česká Lípa. II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených Znalec ocení nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku (§ 66 odst. 5 zák.č. 120/2001 Sb., exekuční řád).

1.2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Rodinný dům č.p. 32 s pozemky a příslušenstvím – podíl id. 1/6 Liberecký Česká Lípa Blíževedly Blíževedly

Technický popis stavebního objektu, jeho konstrukční provedení a popis technického vybavení je detailně proveden níže v části 3 – Celkový popis nemovitosti.

1.3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena při místním šetření konaném dne 13.1.2012 za přítomnosti obou spoluvlastníků nemovitosti – povinného p. Sodomky a pí. Šmejkalové. Místní šetření však nemohlo být provedeno v plném rozsahu. Zpřístupněny nebyly místnosti v přízemí (kromě chodby se schodištěm do 2.NP), sklepní prostory a jedna z místností ve 2.NP. Zaměření nemovitosti nemohlo být provedeno. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem Mgr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření z vnější a částečné vnitřní obhlídky nemovitostí, z veřejně dostupných míst a dále z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření.

1.4. Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalci opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady:


Stránka 3 z 25



Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, list vlastnictví číslo 130 ze dne 3.1.2012, katastrální území Blíževedly, obec Blíževedly, okres Česká Lípa; – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce pro Soudní exekutor Ivanko Igor JUDr. – viz.příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č.j.: 167 EX 571/10-31 ze dne 3.1.2012 Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 130 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, katastrální území Blíževedly – dálkový náhled viz.příloha Územní plán obce Blíževedly Informace získané při místním šetření Údaje předané povinným p. Sodomkou Mapa oblasti – viz.příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz.příloha Záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti Databáze realizovaných nemovitostí www.reality.cz, www.sreality.cz, www.realitymix.centrum.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Kolektiv autorů – Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Zbyněk Zazvonil – Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objekt – báze II. Pololetí 2010, Porings, s.r.o. Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2012 Odborný čtvrtletník „ Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2012 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o.s., ročníky 2010 až 2012 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Financování developerských projektů (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Trend Report 2006, 2008, 2010


Stránka 4 z 25



1.5. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcná omezení: S výslednou hodnotou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné hodnoty zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

1.6. Vlastnické a evidenční údaje Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že oceňovaná nemovitost je ve vlastnictví: * LV č. 130 pro k.ú. Blíževedly, obec Blíževedly, okres Česká Lípa ALV: BLV:

FLV:

Sodomka Petr, Blíževedly 32, 471 04, Blíževedly; identifikátor: 820820/2332, podíl: 1/6 Šmejkalová Jana, Blíževedly 32, 471 04, Blíževedly; identifikátor: 855703/2517, podíl: 5/6 Stavby: Blíževedly, č.p. 32; způsob využití – bydlení; na parc.č. 166 Pozemky: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: 2 parc.č. 166 zastavěná plocha a nádvoří 234 m 2 parc.č. 167 zahrada 130 m Parcela: BPEJ: Výměra: 2 parc.č. 167 51110 130 m

1.7. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala hodnotu oceňovaných nemovitostí.


Stránka 5 z 25



Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 130 ze dne 3.1.2012 váznou na oceňované nemovitosti zástavní práva – viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 130 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, - viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno.

1.8. Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou hodnotu nemovitosti.

1.9. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití staveb. Nebyla předložena žádná výkresová dokumentace, nebylo dáno svolení od vlastníků nemovitosti zaměřit nemovitost, muselo být tedy přistoupeno k převzetí venkovních rozměrů z katastrální mapy, výšky jsou odhadnuty. Na stavebním úřadě se dle informace ze dne 17.1.2012 od paní Miroslavy Váchové nenachází žádná dokumentace k nemovitosti.


Stránka 6 z 25



2. METODY OCENĚNÍ 2.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

2.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.

2.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Hodnota nemovitosti se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitostí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které je oceňovaná nemovitost srovnávána. U rezidenčních nemovitostí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.

2.4. Metody aplikované v ocenění V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány.


Stránka 7 z 25



Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný rodinný dům s pozemky, u kterého je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitostí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znalecké posudku je pro srovnání vypočtena taktéž věcná hodnota vypočtená nákladový způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Ocenění je provedeno dvěma způsoby: pomocí aktuální prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., 460/2009 Sb. a 364/2010 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání a upravení pomocí hodnototvorných faktorů Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

3. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI 3.1. Poloha a vnější vlivy Oceňovaná nemovitost se nachází v okrese Česká Lípa v obci Blíževedly ve vzdálenosti cca. 60 km severně od Prahy v k.ú. Blíževedly. Obec leží v poměrně členité krajině na rozhraní CHKO Kokořínsko a CHKO České Středohoří pod kopcem a stejně pojmenovanou zříceninou Ronov asi 13 km jihozápadně od České Lípy. Nemovitost se nalézá v centrální části obce naproti kostelu sv. Václava při silnici vedoucí směrem na obec Litice. Jedná se o tradiční lokalitu bydlení, ve které převažuje zástavba původních rodinných domů a zemědělských stavení. V obci je k dispozici pouze základní občanská vybavenost (obchod s potravinami, hostinec, restaurace, pošta), veškerá potřebná občanská vybavenost je k dispozici v rámci České Lípy. Obec je průměrně dostupná osobní dopravou díky nedaleko vedoucí silnici I. třídy č. 15 (Česká Lípa – Litoměřice), obcí však prochází pouze silnice III. tříd – jedná se o poměrně klidnou lokalitu. Příjezd k nemovitosti je po zpevněné veřejné komunikaci, parkovací možnosti jsou v ulici u domu a na pozemku majitele. Obslužnost veřejnou dopravou je spíše nevalná – v obci je zastávka autobusů ČSAD i vlaková stanice, které zajišťují spojení do okolních obcí a měst – Česká Lípa, Úštěk, Litoměřice, nevýhodou je však nízká intenzita spojů. Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod a kanalizace.

3.2. Rodinný dům s příslušenstvím Rodinný dům je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka, na jeho východní stranu navazuje přístavba kůlny, která slouží jako sklad, stojí v severní části pozemku parc.č. 166. Objekt je zcela podsklepený, má obytná dvě nadzemní podlaží a stavebně neupravené podkroví (půda). Na pozemku u domu stojí ještě další vedlejší stavba kůlny, která tvoří příslušenství ke stavbě hlavní. Okolní zástavbu tvoří převážně rodinné domy obdobného charakteru, zejména venkovského typu. Přístup k nemovitosti je přímo ze zpevněné veřejné komunikace na dvůr před domem, ze kterého vedou vstupní dveře do domu.


Stránka 8 z 25



Kvalitu pohledových horizontů hodnotím jako průměrnou, výhled je omezen zástavbou rodinných domů. Z inženýrských sítí je objekt napojen na elektřinu, kanalizaci a vodovod. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle odborného odhadu byl dům postaven před cca. 100-lety Počet podlaží: 1 podzemní podlaží + 2 nadzemní podlaží + stavebně neupravené podkroví (půda) Základy: kamenné bez izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: smíšené zdivo převážně z kamene, částečně z cihel Stropy: v 1.PP a 1.NP zděné klenuté, ve 2.NP dřevěné s rákosovým omítnutým podhledem Střecha: tvar sedlový, krov dřevěný Krytina střechy: pálené tašky – cca. z 1/2 z bobrovky Klempířské konstrukce: nejsou provedeny Vnější povrchy: omítka vápenná - z větší části opadaná s prasklinami Vstupní dveře do objektu: dřevěné do kovových zárubní Vrata: nejsou Okna: dřevěná, některá částečně či zcela zazděná, v přízemí jsou také opatřeny mřížemi Bleskosvod: není proveden Komíny: 1x POPIS INTERIÉRU: Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: nejsou provedeny Schody: konstrukce: betonové Dveře: dřevěné hladké plné do kovových či dřevěných zárubní Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: původní podlahy dřevěné či z PVC a koberce Vytápění: lokální kamny na tuhá paliva Ohřev teplé vody: není proveden Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené vody v přízemí Hygienické vybavení: pouze vana a WC Vnitřní kanalizace: od zařizovacích předmětu do veřejného řádu Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: kompletní rozvod světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: pravděpodobně podstandardní kuchyňská linka s elektrickým sporákem Údržba: zanedbaná Předpokládaná dispozice Objekt je v současnosti užíván majiteli objektu, přízemí užívá pí. Šmejkalová, 1.patro povinný p. Sodomka. Objekt je ty užíván jako dvougenerační, avšak sociální zařízení je pouze v přízemí – vana a WC. WC je také v jedné z místností v patře, proveden však není přívod vody. Vstup do domu je z jihu do chodby se schodištěm, ze které vedou dveře do dvou místností vlevo užívaných pí. Šmejkalovou k bydlení, vpravo jsou další dvě místnosti pravděpodobně užívány jako sklad a koupelna. Veškeré místnosti v přízemí však nebyly zpřístupněny. V patře schodiště vede do chodby, ze které vedou doprava dvoje dveře do pokojů užívaných p. Sodomkou k bydlení. Tyto místnosti se nachází nad obytnými místnostmi v přízemí. Z chodby doleva vedou další dvoje dveře do místností užívaných jako sklad. Jedna z těchto místností nebyla zpřístupněna. Stavební úpravou lze objekt rozdělit na dvě bytové jednotky s tím, že chodba v přízemí je průchozí do patra. Předmětem ocenění je podíl id. 1/6 na nemovitosti, tomuto podílu přibližně odpovídají dvě místnosti v podkroví užívané p. Sodomkou. Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 [email protected] tel. 604555649

Stránka 9 z 25



1PP: sklepní prostory (nebyly zpřístupněny) 1NP: 2x pokoj, chodba se schodišťovým prostorem, 2x místnosti – jedna pravděpodobně slouží jako koupelna (kromě chodby nebylo zpřístupněno) 2NP: 3x pokoj, chodba, 1x nezpřístupněná místnost Informativní odhad vnitřních výměr rodinného domu Podlaží

Místnost

1.PP sklep - odhad 0,65 x zastavěná plocha 1.PP Započitatelná plocha 1.PP 1.NP místnosti - odhad 0,7 x zastavěná plocha 1.NP Započitatelná plocha 1.NP 2.NP místnosti - odhad 0,7 x zastavěná plocha 2.NP

Podlahová plocha 78,975

Zohledněno 50%

85,05

100%

85,05

100%

Započitatelná plocha 2 39,49 m 2 39,49 m 2 85,05 m 2 85,05 m 2 85,05 m 2

Započitatelná plocha 2.NP

85,05 m

Celková započitatelná plocha

209,59 m

2

Informativní odhad obestavěného prostoru rodinného domu Konstrukční výška

Zastavěná plocha

Obestavěný prostor

Podlaží

Výpočet

1.PP 1.NP 2.NP

13,5*9 13,5*9 13,5*9

2,3 m 2,8 m 2,8 m

121,50 m 2 121,50 m 2 121,50 m

půda

13,5*9 - sedlová střecha

3,4 m

121,50 m

2

279 m 3 340 m 3 340 m

2

207 m

Obestavěný prostor Zastavěná plocha 1.NP Zastavěná plocha všech podlaží

3

3

1 166 m

3

2

122 m 2 365 m

Stáří a stavebně technický stav Objekt byl postaven odhadem před cca. 100-lety, ke dni místního šetření byl ve špatném stavu. Z velké části jsou opadané omítky, ve zdivu se vyskytují malé praskliny, nejedná se zřejmě o závažné statické závady. Střešní krytina, okna, podlahy, vnitřní omítky, veškeré vybavení a prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) jsou již na konci své životnosti, klempířské konstrukce chybí. Velmi pravděpodobné je zatékání do objektu. Stěny jsou vlhké z důvodu absence izolací proti vodě. Vybavení objektu je podstandardní. Dům vyžaduje provedení celkové nákladné rekonstrukce. Příslušenství -

Venkovní úpravy a) b) c) d)

-

Přípojky inženýrských sítí – elektřina, kanalizace, vodovod Oplocení – z dřevěných latí Vstupní branka a brána - dřevěná Zpevněné plochy – dlažba z cihel u vstupu na pozemek

Kůlna I. – jedná se o vedlejší stavbu navazující na východní stěnu rodinného domu, stojí v severovýchodní části pozemku parc.č. 166. Objekt je převážně zděný, základy kamenné bez izolace, střešní pultová konstrukce a opláštění štítu dřevěné, elektřina pravděpodobně není zavedena, stěny částečně omítnuté. Objekt je ve špatném stavu, stáří odhaduji obdobné jako u stavby hlavní, tj. 100 let.


Stránka 10 z 25



Informativní odhad obestavěného prostoru kůlny I. Konstrukční Podlaží Výpočet výška 1.NP 3,2*9 4 m zastřešení

3,2*9 - pultová střecha

1,4 m

Zastavěná plocha 2 28,80 m 28,80 m

2

Obestavěný prostor -

Obestavěný prostor 3 115 m 20 m

3

135 m

3

Kůlna II. – kůlna stojí na východní straně pozemku parc.č. 166, která pravděpodobně dříve sloužila jako kurník. Základy jsou kamenné, stěny z plných pálených cihel, střecha dřevěná pultová, krytina provizorní z igelitu, stěny částečně omítnuté, dveře dřevěné, okno pouze zadělané dřevem a fólií. Stáří objektu odhaduji na cca. 80 let, stav je špatný. Informativní odhad obestavěného prostoru kůlny II. Konstrukční Podlaží Výpočet výška 1.NP 2*3,5 2 m

Zastavěná plocha 7,00 m

Obestavěný prostor

2

Obestavěný prostor 3 14 m 14 m

3

3.3. Pozemky Předmětem ocenění je také podíl na pozemcích parc.č. 166 a 167, které jsou zapsané na LV č. 130 ze dne 3.1.2012 pro k.ú. Blíževedly, okres Česká Lípa. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládám nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Parkování je možné zcela bez problémů, v dostatečné kapacitě, jak na vlastním přilehlém pozemku, tak na okolních veřejných prostranstvích. Pozemky jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci parc.č. 4 přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Pozemky jsou oplocené, spolu a se stavbami tvoří jednotný funkční celek. Dle prohlížečky záplavových oblastí se pozemky nenacházejí v záplavové oblasti. Sousední parcely: Parcely neleží v oblasti s digitální katastrální mapou, nelze určit sousední parcely. Pozemek parc.č. 166 2 Pozemek s výměrou 234 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je rovinatý, má přibližně obdélníkový tvar a je ve své severní části částečně zastavěn rodinným domem č.p. 32 a navazující kůlnou. Ve východní části pozemku stojí ještě zděná kůlna, která však není zakreslená v katastrální mapě. Zbylá část pozemku je zatravněná či hliněná a slouží jako nádvoří. Pozemek severní a západní hranicí sousedí se zpevněnou veřejnou komunikací, podél (po níž) vedou veřejné inženýrské sítě – elektřina, kanalizace a vodovod. Pozemek je na všechny uvedené sítě napojen. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí převážně v souladu se skutečným stavem.


Stránka 11 z 25



Pozemek parc.č. 167 2 Pozemek s výměrou 130 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zahrada, je rovinatý až mírně svažitý obdélníkového tvaru a tvoří zahradu k rodinnému domu. Pozemek je převážně zatravněný, udržovaný a částečně slouží k uskladnění dřeva. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

Územní plán Dle územního plánu se nemovitost nachází v oblasti značené růžovou barvou a písmeny BR - bydlení v rodinných domech.


Stránka 12 z 25



3.4. Shrnutí Adresa: okres Česká Lípa, obec Blíževedly č.p. 32 Nemovitost: Dispozice: Podlažnost: Obestavěný prostor: Započitatelná plocha:

zděný RD s pozemky a příslušenstvím - podíl id. 1/6 cca. 4+1 1PP + 1NP + 2NP + půda 3 1 166 m 2 209,59 m

Stav: Vybavení: Příslušenství: Výměra pozemků: Zast. plocha 1.NP:

špatný podstandardní 2x kůlna 2 364 m 2 122 m

Povyšující faktory o Klidná lokalita o Atraktivní krajina v okolí – CHKO Kokořínsko a CHKO České Středohoří o Možnost dvougeneračního bydlení po provedení stavební úpravy Ponižující faktory o Špatný stav a podstandardní vybavení o Absence potřebné občanské vybavenosti v obci o Nevalná obslužnost veřejnou dopravou o Nedostatek pracovních příležitostí – vysoká nezaměstnanost o Absence vlastního parkování


Stránka 13 z 25



B. Posudek 4. STANOVENÍ HODNOTY 4.1. Srovnávací metoda Srovnávací kritéria Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitostí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl v umístění nemovitostí především z hlediska občanské vybavenosti, dopravní dostupnosti, možnosti dalšího rozvoje a atraktivitě okolí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků příslušejících k rodinnému domu. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitosti, stáří, provedené rekonstrukce materiálové provedení nosných konstrukcí. K 4 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard vybavení nemovitosti. K 5 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,8 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizační ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 6 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Reprezentanti – srovnávané nemovitosti Reprezentant č. 1 Adresa: obec Janovice Jedná se o RD 4+1 k rekonstrukci. Dům je v původním stavu, s klenbami, komínem k uzení, velice prostorné místnosti. V přízemí jsou dvě obytné místnosti, místnost na zřízení koupelny Popis: a toalety, dále velká technická místnost. V patře jsou dalších tří místností z toho jedna větší, kterou je možno předělat na dvě menší. Půda je prostorná a čistá (možnost podkrovních pokojů), stejně jako celý dům.

Objekt: Dispozice: Podlažnost:

Stav: Vybavení: Příslušenství:

zděný RD 4+1 1NP + 2NP + půda

špatný podstandardní -

Fotodokumentace:

Pozemek: Započitatelná plocha: Nabídková cena: 2

Cena Kč/m ZP:


2

2 Zastavěná plocha: 100 m 3 Obestavěný prostor: - m zdroj: www.sreality.cz

1 000 m 2 160 m 649 000 Kč 4 056 Kč/m

2

datum: 23.1.2012

Stránka 14 z 25



Reprezentant č. 2 Adresa: obec Kalovice Jedná se o nepodsklepený RD z roku 1891. Objekt je rozdělen na část obytnou a na část, ve které je velká stodola a chlévy. Stodola je se samostatným vjezdem, prostorná, v zadní části s místností (sklad, dílna). Chlévy původní, klenbové. Obytná část byla původně rozdělena na dva byty se samostatnými vchody, první je v patře 2+1, druhý rozdělen do dvou podlaží o Popis: celkové velikosti 3+1. Nad celým objektem je velký půdní prostor. V celém objektu jsou nové rozvody elektriky v mědi, do domu natažena nová voda a odpady, zabudován nový septik, vytvořena nová vodoměrná šachta s uzavíracími ventily. Za domem se nacházejí dva pískovcové sklípky, vybudované do stráně.


zděný RD 2+1 a 3+1 1NP + 2NP + půda


špatný podstandardní 2x sklípek

Zastavěná plocha: Obestavěný prostor:

200 m 3 - m

Fotodokumentace:

2

Pozemek: Započitatelná plocha:

417 m 2 170 m 550 000 Kč

Nabídková cena: 2

Cena Kč/m ZP:

3 235 Kč/m

2

zdroj: www.sreality.cz 2

datum: 8.12.2011

Reprezentant č. 3 Adresa: obec Blíževedly Jedná se o dvougenerační RD, v přízemí byt 3+1, u které proběhla kompletní rekonstrukce včetně nových rozvodů vody, el. energie. V prvním patře je dispozice bytu 2+1, která je v Popis: původním stavu. Dům je podsklepen, vytápěn kotlem na tuhá paliva. Dům má rozsáhlou zahradu se studnou.


Stav: nevalný Vybavení: standardní/podstandardní Příslušenství: studna

zděný ŘRD 3+1 a 1+1 1PP + 1NP + 2NP + půda

Fotodokumentace:


Cena Kč/m ZP:

2


1 288 m 2 185 m 890 000 Kč 4 811 Kč/m

2

100 m 3 - m


datum: 8.1.2012

Reprezentant č. 4 Adresa: obec Robeč Jedná se o RD určený k rekreaci či celoročnímu užívání, skládá se 2 NP s dispozicí 5+1 a pochozí půdou, užitnou plochou cca 150m2 a pozemkem o velikosti 426m2. Dům byl vystavěn na přelomu 19.století pod úpatím menší skály prostupující částí vesnice a jeho Popis: současný obyvatelný stav je určen k rekonstrukci. Mírně svažitý pozemek je ze zadní části domu chráněn skalním povrchem a společně se vzrostlými stromy a keři tak vytváří zajímavou kulisu bydlení.


Stránka 15 z 25




zděný RD 5+1 1NP + 2NP + půda


nevalný podstandardní -


100 m 3 - m

Fotodokumentace:

Pozemek: Započitatelná plocha: Nabídková cena:

2

426 m 2 150 m 550 000 Kč

2

Cena Kč/m ZP:

3 667 Kč/m

2


datum: 25.1.2012

Reprezentant č. 5 Adresa: obec Blíževedly Jedná se o RD k trvalému bydlení i rekreaci. Dům je částečně podsklepen, má 2 NP (v 1.NP klenuté stropy) + půdu. Celk.už.pl. 179 m2 (bez podkroví – možnost vybudování další místnosti). Provedena rekonstrukce krovu, výměna střešní krytiny a klempířských prvků Popis: (2008), rek.kuchyně (2007), koupelny (1996, 2008), UT včetně kotle na tuhá paliva, rozvodů ÚT ( v mědi), radiátorů (2007), plastová okna (2007). Nedokončená rekonstrukce pouze v jednom z 6 pokojů. El., napojení na veřejný vodovod a kanalizaci. Na dům navazuje objekt stodoly. Celková plocha pozemků: 2.563. m2.



zděný RD 5+1 část.1PP+1NP+2NP+půda

střední standardní stodola

Fotodokumentace:


Cena Kč/m ZP:

2


2 563 m 2 179 m 945 000 Kč 5 279 Kč/m

2

110 m 3 - m


datum: 9.1.2012

V obci a okolí je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitostech. V inzerci se vyskytuje poměrně velké množství obdobných nemovitostí ve špatném či nevalném stavu, převážně podstandardně vybavených s obdobnou velikostí, s obdobným či případně větším pozemkem. Nevýhodou regionu je poměrně vysoká nezaměstnanost a tu doprovázející negativní jevy. Výhodou naopak především atraktivita okolní přírody. Z výše uvedeného je zřejmé, že je poměrně obtížné zobchodovat nemovitost v krátkém čase a za dobrou cenu. Srovnávací hodnota je stanovena s velikou obezřetností se zohledněním všech hodnototvorných faktorů. Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitostech Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitosti. Reálnou prodejnost takovéhoto podílu odhaduji na 75 % obvyklé ceny, vzhledem


Stránka 16 z 25



k tomu, že spoluvlastnický podíl o velikosti 1/6 je pro kupujícího výrazně méně atraktivní z důvodu možných komplikací při užívání s dalšími spoluvlastníky. Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 130 ze dne 3.1.2012 má nemovitost celkem 2 spoluvlastníky – podíly id. 1/6 (oceňovaný) a podíl id. 5/6. V případě provedení větších stavebních úprav lze nemovitost rozdělit na části dle spoluvlastnického podílu. Tato investice by však byla pravděpodobně nerentabilní. Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitostech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Obvyklou cenou se pro účely zákona o oceňování nemovitostí rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku. Městský soud v Praze v usnesení ze dne 18.2.2009 č. j. 16 Co 53/2009-75 rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/08-100 tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitosti a menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %." Znalci postupují při oceňování spoluvlastnických podílů oběma způsoby, tedy cenu z důvodu spoluvlastnictví snižují o cca 10 až 25 %, i vypočítávají bez snížení jako podíl z ceny celé nemovitosti. Tabulka srovnání reprezentantů Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty

R.

nabídková 2 cena v Kč/m

Poloha

Pozemek

Stav

Vybavení

Zdroj

Ostatní

1. 2. 3. 4. 5.

4 056 3 235 4 811 3 667 5 279

1,00 1,10 1,00 1,10 1,00

0,90 1,00 0,88 1,00 0,82

0,95 0,95 0,90 0,90 0,85

0,95 0,95 0,90 0,95 0,80

0,80 0,80 0,80 0,80 0,85

1,00 1,00 0,95 0,95 1,00

2

Průměrná přepočtená nabídková cena Kč/m započitatelné plochy 2

Měrná jednotka - m započitatelné plochy Předběžná srovnávací hodnota

přepočtená NC v 2 Kč/m 2 636 2 569 2 606 2 621 2 502 2 587 209,59 542 179

Srovnávací hodnota - podíl id. 1/6 na LV č. 130, k.ú. Blíževedly Srovnávací hodnota - podíl id. 1/6 na LV č. 130, k.ú. Blíževedly (odhad 75% z vypočtené srovnávací hodnoty)

90 363

Srovnávací hodnota - podíl id. 1/6 na LV č. 130, k.ú. Blíževedly

65 000

67 772

Vyhodnocení srovnávací hodnoty Nabídka nemovitostí v obci Blíževedly na serveru www.sreality.cz: byly nalezeny celkem 4 nemovitosti s nabídkovou cenou od 890.000 Kč do 2.299.000 Kč. Nabídka nemovitostí v obci Blíževedly na serveru www.reality.cz: byla nalezena pouze 1 nemovitost s nabídkovou cenou 945.000 Kč. Dle http://www.e-aukce.com/ není uvedena v obci Blíževedly v současnosti žádná dobrovolná či nedobrovolná dražba. Ve stanovené srovnávací hodnotě nemovitosti je také zohledněn fakt, že je posudek vypracován pro účely exekuční řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňovaná nemovitost by měla být rychle obchodovatelná, při exekuční dražbě nemovitosti daň z převodu odvádíí kupující, samotný způsob prodeje nemovitosti v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících.


Stránka 17 z 25



Z výše uvedené tabulky je zřejmé, že cenový rozptyl nabízených nemovitostí souvisí s jednotlivými odlišnostmi konkrétních nemovitostí a to zejména s rozdíly v poloze, velikosti pozemku, stavu, vybavení a příslušenství. Vzhledem k tomu, že v průběhu inzerování prodeje nemovitosti se ceny oproti prvotní nabídce běžně snižují o cca. 5% až 20%, indikuji dle této metody obvyklou cenu nemovitosti ve výši 65.000,- Kč.

4.2. Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování A. Nález 1. Informace o nemovitosti – viz.výše 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti – viz.výše 3. Obsah posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům č.p. 32 1.2. Kůlna I. 1.3. Kůlna II. 1.4. Ocenění zjednodušeným způsobem - procentem 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek

B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům č.p. 32 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

§ 5, typ D zděná podsklepená má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou se dvěma nadzemními podlažími 111

Úprava koeficientu prodejnosti Kp: Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění: Obvyklá cena rodinného domu prokazatelně nedosahuje výše ceny zjištěné pomocí vyhlášky, a proto je provedena nejvyšší možná korekce koeficientu prodejnosti o 30% dolů. I tak však výsledná cena zjištěná je výrazně vyšší než cena obvyklá. Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,3520 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,9464


Stránka 18 z 25



Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název 1.PP 1.NP 2.NP půda

13,5*9 13,5*9 13,5*9 13,5*9

Zastavěná. plocha 2 121,50 m 2 121,50 m 2 121,50 m 2 121,50 m

Obestavěný prostor: (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ 1.PP PP (13,5*9)*(2,30) 1.NP NP (13,5*9)*(2,80) 2.NP NP (13,5*9)*(2,80) půda Z (13,5*9)*(3,40)*0,5 Obestavěný prostor - celkem:

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů

Hodnocení Obj. podíl [%] Část standardu [%] P 4,30 100 P 24,30 100 S 9,30 100 S 4,20 100 S 3,00 100 C 0,70 100 P 6,40 100 P 3,30 100 C 0,40 100 C 2,40 100 S 3,90 100 S 3,40 100 S 5,30 100 P 2,30 100 P 1,40 100 P 4,20 100 S 4,00 100 C 0,50 100 P 2,80 100 C 1,60 100 C 0,50 100 S 2,90 100 P 0,50 100 P 5,00 100 P 0,40 100 P 3,00 100

Ocenění: 3 Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m ] Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):


= = = =

= * * * * *

2,30 m 2,80 m 2,80 m 3,40 m

Obestavěný prostor 3 279,45 m 3 340,20 m 3 340,20 m 3 206,55 m 3 1 166,40 m

Koeficient 0,46 0,46 1,00 1,00 1,00 0,00 0,46 0,46 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,46 0,46 1,00 0,00 0,46 0,00 0,00 1,00 0,46 0,46 0,46 0,46

Konstr. výška

Upravený obj. podíl 1,98 11,18 9,30 4,20 3,00 0,00 2,94 1,52 0,00 0,00 3,90 3,40 5,30 1,06 0,64 1,93 4,00 0,00 1,29 0,00 0,00 2,90 0,23 2,30 0,18 1,38 62,63

1 900,1,1000 0,6263 0,8500 2,1550 0,9464

Stránka 19 z 25



3

Základní cena upravená [Kč/m ] 3 3 Plná cena: 1 166,40 m * 2 269,18 Kč/m

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 0 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 100 = 100,000 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 14 činit 85 %

= =

2 269,18 2 646 771,55 Kč

=

2 249 755,82 Kč 397 015,73 Kč

Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem

*

Rodinný dům č.p. 32 - zjištěná cena

=

1/6 66 169,29 Kč

1.2. Kůlna I. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název 1.NP

3,2*9

Obestavěný prostor: (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ 1.NP NP (3,2*9)*(4,00) zastřešení Z 3,2*9*1,4*0,5 Obestavěný prostor - celkem:

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy


Hodnocení Obj. podíl [%] Část standardu [%] P 7,10 100 S 31,80 100 C 19,80 100 S 7,30 100 S 8,10 100 C 1,70 100 P 6,10 100 X 0,00 100 C 3,00 100 C 1,10 100 P 8,20 100

Zastavěná. plocha 2 28,80 m

= =

4,00 m

Obestavěný prostor 3 115,20 m 3 20,16 m 3 135,36 m

Koeficient 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 0,46 1,00 0,00 0,00 0,46

Konstr. výška

Upravený obj. podíl 3,27 31,80 0,00 7,30 8,10 0,00 2,81 0,00 0,00 0,00 3,77

Stránka 20 z 25



12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů

C

5,80

100

Ocenění: 3 Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m ] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): 3

Základní cena upravená: [Kč/m ] 3 3 Plná cena: 135,36 m * 1 206,42 Kč/m


0,00

0,00 57,05

= * * * *

1 250,0,5705 0,8500 2,1030 0,9464

= =

1 206,42 163 301,01 Kč

=

138 805,86 Kč 24 495,15 Kč


*

1/6

Kůlna I. - zjištěná cena

=

4 082,53 Kč

1.3. Kůlna II. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název 1.NP

2*3,5

Obestavěný prostor: (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ 1.NP NP (2*3,5)*(2,00) Obestavěný prostor - celkem:

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 [email protected] tel. 604555649

Hodnocení Obj. podíl [%] Část standardu [%] P 7,10 100 S 31,80 100 C 19,80 100

Zastavěná. plocha 2 7,00 m

=

2,00 m

Obestavěný prostor 3 14,00 m 3 14,00 m

Koeficient 0,46 1,00 0,00

Konstr. výška

Upravený obj. podíl 3,27 31,80 0,00

Stránka 21 z 25



4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů

S P C P X P P S C

7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80

Ocenění: 3 Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m ] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): 3

Základní cena upravená: [Kč/m ] 3 3 Plná cena: 14,00 m * 1 247,66 Kč/m


100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 0,46 0,00 0,46 1,00 0,46 0,46 1,00 0,00

7,30 3,73 0,00 2,81 0,00 1,38 0,51 8,20 0,00 59,00

= * * * *

1 250,0,5900 0,8500 2,1030 0,9464

= =

1 247,66 17 467,24 Kč

=

14 847,15 Kč 2 620,09 Kč


*

Kůlna II. - zjištěná cena

=

1/6 436,68 Kč

1.4. Ocenění zjednodušeným způsobem - procentem Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 10 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Seznam staveb: Název stavby Rodinný dům č.p. 32 Kůlna I. Kůlna II. Celkem:

Cena stavby 66 169,29 4 082,53 436,68 70 688,50 Kč

Ocenění: Cena staveb celkem:

Ocenění zjednodušeným způsobem - procentem - zjištěná cena


*

70 688,50 0,0350

=

2 474,10Kč

Stránka 22 z 25



2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki 2 [Kč/m ] § 28 odst. 1 a 2 35,1,00 2,1550 § 28 odstavec 5 35,0,40 2,1550 Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2

zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo 166 167

0,9464 2,1550 Kp

Úprava [%]

0,9464 0,9464

Výměra 2 [m ] 234,00

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 71,382

130,00

28,553 =

Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem Pozemek - zjištěná cena

* =

Upr. cena 2 [Kč/m ] 71,382 28,553 Cena [Kč] 16 703,39 3 711,89 20 415,28 20 415,28 Kč

1/6 3 402,55 Kč

C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům č.p. 32 1.2. Kůlna I. 1.3. Kůlna II. 1.4. Ocenění zjednodušeným způsobem - procentem

66 169,30 Kč 4 082,50 Kč 436,70 Kč 2 474,10 Kč

1. Ocenění staveb celkem

73 162,60 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek

3 402,60 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

3 402,60 Kč

Celkem

76 565,20 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

76 565,- Kč

Výsledná cena nemovitosti činí celkem

76 565,- Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

76 570,- Kč

slovy: Sedmdesátšesttisícpětsetsedmdesát Kč


Stránka 23 z 25



C. Závěr Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

65 000 Kč 76 570 Kč

Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti – podílu ve výši id. 1/6 na rodinném domě č.p. 32, stojícím na pozemku parc.č. 166, a na pozemcích parc.č. 166 a 167 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Blíževedly, obec Blíževedly, okres Česká Lípa; podle stavu ke dni 13.1.2012, ve výši:

65 000,- KČ slovy: Šedesátpěttisíc korun českých

V Praze dne 20.2..2012 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 618/44/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 44 - 2012.


Stránka 24 z 25



E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV č. 130 ze dne 3.1.2012 Katastrální mapa – dálkový náhled Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti ze dne 13.1.2012


Stránka 25 z 25

Výpis z katastru nemovitostí LV č. 130

Katastrální mapa – dálkový náhled

Mapa oblasti

Letecká fotomapa - objekt č.p. 32

Umístění nemovitosti v rámci obce „Blíževedly“

Umístění nemovitosti v rámci obce a okolních obcí – turistická mapa

Umístění nemovitosti v rámci regionu

Fotodokumentace nemovitosti

Severní pohled na RD z ulice

Jižní pohled na RD ze zahrady

Západní pohled na RD z ulice

Kůlna II.

Chodba se schodištěm v 1.NP

Chodba ve 2.NP

Pokoj ve 2.NP

Pokoj ve 2.NP

Místnost ve 2.NP s WC bez splachování

Vytápění kamny v jednom z pokojů ve 2.NP

Kůlna I. a kůlna II. vedle domu

2012

Recommend Documents