Znalecký posudek č. 2568/24/2012 O ceně rodinného domku č.p.33 s příslušenstvím a pozemkem parc.č. st.66 v k.ú.Hutě pod Třemšínem, obec Rožmitál pod Třemšínem, okres Příbram.
Objednatel posudku:
CZ Dražby a.s Mírové náměstí 3097/37 400 01 Ú s t í n a d L a b e m IČ: 28701259
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb.
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 14. 2. 2012 posudek vypracovala: Ing. Marcela Odstrčilová Meziškolská 103/11 417 12 Proboštov 723 576 438
Posudek obsahuje 13 stran a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Teplice, 16. 2. 2012
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé nemovitosti č.p.33 ve městě Rožmitál pod Třemšínem, odlehlé části Hutě pod Třemšínem.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 14. 2. 2012 . Vlastník nemovitosti neumožnil prolídku, ocenění je provedeno na základě skutečností zjištěných na místě a podkladů z dřívější prohlídky.
3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 157 Snímek z pozemkové mapy Fotodokumentace Výměry a skutečnosti zjištěné na místě.
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Středočeský Příbram Rožmitál pod Třemšínem Hutě pod Třemšínem (650005)
5. Dokumentace a skutečnost Dostupná dokumentace odpovídá skutečnostem zjištěným na místě.
6. Celkový popis nemovitosti Hutě pod Třemšínem jsou částí města Rožmitál pod Třemšínem, vzdáleného 4 km směrem na východ. V Hutích je pouze 400 obyvatel, není zde žádná občanská vybavenost. K nemovitosti náleží malý pozemek o celkové rozloze 345 m2 v četně zastavěné plochy stavbami.
7. Obsah posudku a) Hlavní stavby 1) Rodinný domek č.p.33 2) Stodola b) Pozemek č.st.66
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Příbram Počet obyvatel: 2 001 – 5 000 obyvatel
a) Hlavní stavby a.1) Rodinný domek č.p.33 – § 26a Stavba na parc.č. st.66 Nemovitost je vesnického typu postavena jako malá zemědělská usedlost. Půdorysný tvar L sestává z obytné části, původních chlévů a stodoly. V současné době je část původních chlévů přestavěna na sociální zařízení a technické zázemí domu. Stodola je užívána ke garážování. Stavba je jednopodlažní, nepodsklepená s částečně využitým podkrovím. Hlavní stavební konstrukce jsou ze smíšeného zdiva na neizolovaných základech. Stropy v původní obytné části trámové s rovným podhledem, v technické části klenbové. Krov sedlový s polovalbami, krytina plechová Objekt je vytápěn kombinací elektrického topení a kamny na pevná paliva. Technický stav je zhoršený. Podlaží: Název I.NP podkroví Součet:
Výška 2,70 m 1,95 m 4,65 m
Podlažnost:
157,48 / 78,74
Zastavěná plocha 12,40×6,35 12,40×6,35
= =
78,74 m2 78,74 m2 157,48 m2
= =
212,60 m3 153,54 m3 366,14 m3
= 2,00
Obestavěný prostor (OP): I.NP 2,70 × 12,40×6,35 podkroví 1,95 × 12,40×6,35 Obestavěný prostor – celkem: Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Rožmitál pod Třemšínem Počet obyvatel: 4 365 Indexovaná prům. cena (IPC): 4 933,– Kč/m3
=
–4– Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Ti –0,10 0,00 0,00
3
Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):
0,900
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Význam obce I. Bez většího významu 2 Úřady v obci I. Obecní úřad 3 Poloha nemovitosti v obci I. Samoty, osady mimo souvisle zast. území obce (odlehlá poloha) 4 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení prostředí v okolí 5 Obchod, služby, kultura v okolí I. Žádný obchod nebo pouze se základními nemovitosti potravinami 6 Školství a sport v okolí I. Žádná základní škola ani sportovní nemovitosti zařízení 7 Zdravotnické zařízení v okolí II. Omezená dostupnost zdravotnické péče nemovitosti 8 Veřejná doprava III. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti 12 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 –0,03 0,00 –0,03 –0,04 0,00 0,00
0,00 0,00 0,00 0,00
12
Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):
0,900
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn I. Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování
Vi A
0,00 –0,08 0,00 0,01 0,00
–5– (přípojky) Způsob vytápění stavby Zákl. příslušenství v RD Ostatní vybavení v RD Venkovní úpravy Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 11 Pozemky ve funkčním celku se stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené 13 Stavebně-technický stav 6 7 8 9 10
RD do žumpy nebo septiku Lokální vytápění el. nebo plynem, Úplné - standardní provedení Bez dalšího vybavení Standardního rozsahu a provedení Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 II. Od 300 m2 do 800 m2 celkem
II. III. I. III. II.
III. Bez vlivu na cenu IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14: 0,6
–0,04 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,65*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V13):
0,347
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I):
0,900 × 0,900 × 0,347 = 4 933,– × 0,281 =
Určení porovnávací hodnoty (OP × CU):
0,281 1 386,17 Kč/m3
366,14 × 1 386,17 =
507 532,28 Kč
Rodinný domek č.p.33 – zjištěná cena:
507 532,28 Kč
a.2) Stodola – § 3 Původní stavba stodoly postavená kolmo a navazující na obytnou část je užívána jako garáž, sklad a dílna. Stavba je v původním stavu, zdivo smíšené, krov sedlový, vrata dřevěná dvoukřídlá. Technický stav je zhoršený.
Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1252 Budovy skladů, nádrže a sila Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.2..1 budovy pro skladování a manipulaci Koeficient změny ceny stavby: 2,122 Koeficient prodejnosti: 0,473 (Sklady) Podlaží: Název I.NP krov Součet:
Výška 3,20 m 1,40 m 4,60 m
Zastavěná plocha 7,40×12,35 7,40×12,35
= =
91,39 m2 91,39 m2 182,78 m2
Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP):
= =
2,30 m 91,39 m2
Obestavěný prostor (OP): I.NP 3,20 × 7,40×12,35 krov 1,40 × 7,40×12,35
= =
292,45 m3 127,95 m3
–6– =
420,40 m3
Obj. podíl 13,20 % 30,40 % 13,80 % 7,00 % 2,90 % 0,70 % 4,20 % 2,90 % 0,00 % 1,80 % 2,40 % 3,00 % 3,40 % 2,90 % 0,00 % 5,80 % 0,40 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 5,20 % 0,00 %
Hodnocení Podstandardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Podstandardní Podstandardní Standardní Podstandardní Neuvažuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Standardní Nevyskytuje se Podstandardní Neuvažuje se Standardní Nevyskytuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Nevyskytuje se Neuvažuje se
Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací – základové pasy bez izolací 2. Svislé konstrukce – smíšené 3. Stropy 4. Krov, střecha – sedlová dřevěná 5. Krytiny střech – plechové šablony 6. Klempířské konstrukce – žlaby a svody 7. Úprava vnitřních povrchů – omítka vápenná 8. Úprava vnějších povrchů – vápenná omítka 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata – dřevěná dvoukřídlá 13. Okna 14. Povrchy podlah – betony 15. Vytápění 16. Elektroinstalace – 220 V 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační prefabrikovaná jádra Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy včetně zemních prací –0,54 × 13,20 % 3. Stropy –0,54 × 1,852 × 13,80 % 5. Krytiny střech –0,54 × 2,90 % 6. Klempířské konstrukce –0,54 × 0,70 % 8. Úprava vnějších povrchů –0,54 × 2,90 % 10. Schody –0,54 × 1,852 × 1,80 % 11. Dveře –0,54 × 1,852 × 2,40 % 13. Okna –0,54 × 1,852 × 3,40 % 14. Povrchy podlah –0,54 × 2,90 % 17. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,40 % 25. Ostatní –0,54 × 1,852 × 5,20 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): Koeficient konstrukce K1:
×
2 231,– Kč/m3 0,9390
1,0000 – – – – – – – – – – – =
0,0713 0,1380 0,0157 0,0038 0,0157 0,0180 0,0240 0,0340 0,0157 0,0040 0,0520 0,6078
–7– Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9922 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 1,2130 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,6078 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1220 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,4730 1 538,13 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 420,40 m3 × 1 538,13 Kč/m3
=
646 629,85 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 90 roků Předpokládaná další životnost: 10 roků 100 × 90 / (90 + 10) = 90,000 % Maximální možné opotřebení podle přílohy č. 14 je 85,000 % Odpočet opotřebení: 646 629,85 Kč × 85,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
549 635,37 Kč 96 994,48 Kč
Stodola – zjištěná cena:
96 994,48 Kč
b) Pozemek č.st.66 – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 59,95 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (4 365 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 4 365 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Sklady) Název zastavěná plocha
Parc. č. st.66
× ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 345 59,95 60,1722
Pozemek č.st.66 – zjištěná cena:
2
2,122 0,473 Cena [Kč] 20 759,41 20 759,41 Kč
–8–
C. Rekapitulace Výsledné ceny: a) Hlavní stavby 1) Rodinný domek č.p.33 2) Stodola b) Pozemek č.st.66 Výsledná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle -- § 46:
507 532,28 Kč 96 994,48 Kč 20 759,41 Kč 625 286,17 Kč 625 290,– Kč
Zjištěná cena: 625 290,– Kč Cena slovy: šestsetdvacetpěttisícdvěstědevadesát Kč
Cena obvyklá : Cena je vypočtena porovnávací metodou s použitím všech vlivů na prodejnost nemovitosti. Porovnáním s dosahovanými kupními cenami v místě a čase je možné považovat cenu vypočtenou za cenu obvyklou: Cena obvyklá - 620 000,-Kč ( šestsetdvacettisíc korun českých)
Teplice, 16. 2. 2012 Ing. Marcela Odstrčilová Meziškolská 103/11 417 12 Proboštov 723 576 438
–9–
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr.2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady-spec.nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2568/24/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 24/2012 podle připojené likvidace.
– 10 –
E. Seznam příloh
– 11 –
– 12 –
– 13 –