Znalkyňa:
Ing. Katarína Badalíková Majerníkova 15 841 05 Bratislava tel.: 02 / 654 22 713, mob.: 0903 / 865 855
Zadávateľ:
BKB Partners, spol.s r.o. Záhradnícka 68 821 08 Bratislava
Číslo spisu ( objednávky ):
Objednávka zo dňa 19.11.2012
ZNALECKÝ POSUDOK č.97/2012 vo veci stanovenia všeobecnej hodnoty bytu č.7 na 5.p. vchodu č.37 bytového domu súp.č.2071 na Športovej ulici č.37,38,39 a spoluvlastníckeho podielu na pozemku parc.č.3659/2 v k.ú. Nové Mesto nad Váhom v Novom Meste nad Váhom pre účely dobrovoľnej dražby
Počet strán ( z toho príloh ):
30 (17)
Počet odovzdaných vyhotovení:
3
I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca : Stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľností - bytu č.7 na 5.p. vchodu č.37 bytového domu súp.č.2071 na Športovej ulici č.37,38,39 a spoluvlastníckeho podielu na pozemku parc.č.3659/2 v k.ú. Nové Mesto nad Váhom v Novom Meste nad Váhom. Znalecký posudok má byť použitý pre účely dobrovoľnej dražby.
2. Dátum vyžiadania posudku alebo dátum uznesenia, objednávky : Objednávka zo dňa 19.11.2012.
3. Dátum, ku ktorému je posudok vypracovaný (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): Dátum vykonania obhliadky nehnuteľností 12.12.2012.
4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje :
12.12.2012
5. Prehľad použitých podkladov : predložených zadávateľom: - kópia katastrálnej mapy na parcelu C KN č.3659/2, mapový list č.Nové Mesto nad Váhom 5-8/33, 5-9/11, k.ú. Nové Mesto nad Váhom zo dňa 11.05.2011, vydaná Katastrálnym úradom v Trenčíne, Správou katastra Nové Mesto nad Váhom - potvrdenie o veku bytového domu - kúpna zmluva zo dňa 10.06.2011 - pôdorys bytu obstaraných znalcom: - výpis z katastra nehnuteľností, výpis z listu vlastníctva č.4950 zo dňa 17.12.2012, vytvorený cez katastrálny portál - obhliadka a zameranie skutkového stavu nehnuteľností - fotodokumentácia
6. Použitý právny predpis : Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v platnom znení.
7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra : -
Zákon č.382/2004 Z.z. o znalcoch
tlmočníkoch a prekladateľoch
2
-
Vyhláška MS SR č.490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č.382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška MS SR č.491/2004 Z.z. o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov v platnom znení Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita 2001. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov Indexy vývoja cien v stavebníctve, www.usz.sk
8. Osobitné požiadavky zadávateľa : Zadávateľ nemal žiadne osobitné požiadavky.
II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE 1. 1. Výber použitej metódy : Pre výpočet všeobecnej hodnoty som použila metódu polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože byt nedosahuje primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku hodnoverných a preskúmateľných podkladov. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, vydanej ÚSI ŽU v Žiline v roku 2001, ISBN 80-7100-827-3.
1. 2. Vlastnícke a evidenčné údaje, identifikácia predmetu posúdenia podľa dokladu o vlastníctve: Výpis z katastra nehnuteľností, výpis z listu 17.12.2012, vytvorený cez katastrálny portál:
vlastníctva
č.4950
zo
dňa
ČASŤ A: MAJETKOVÁ PODSTATA Parcely registra C evidované na katastrálnej mape Parcelné číslo 3659/2 Výmera 619 m2 Zastavané plochy a nádvoria PLOMBA VYZNAČENÁ NA ZÁKLADE V-2711/2012 Stavby Súpisné číslo 2071
na parcele číslo 3659/2
BYTOVÝ DOM
Byty a nebytové priestory
3
ČASŤ B: VLASTNÍCI A INÉ OPRÁVNENÉ OSOBY BYTY.......................................................................... Vchod: 37
5.p.
Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku:
Byt č.: 7 6676/368196
Účastník právneho vzťahu: Vlastník Por.číslo: 1
Petro Róbert r.Petro, 916 33, Hrádok, č.106, SR Dátum narodenia: 08.10.1990 Spoluvlastnícky podiel: 1/1
ČASŤ C: ŤARCHY Záložné právo v prospech UniCredit Bank Slovakia, a.s. .... viď list vlastníctva v prílohe posudku
1. 3. Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia : Obhliadku nehnuteľností som vykonala v sprievode JUDr. Juraja Baláža - zástupcu zadávateľa posudku a pani Petrovej - sestry vlastníka nehnuteľností. Obhliadka bola vykonaná dňa 12.12.2012, pri obhliadke bola zhotovená aj fotodokumentácia a zameranie.
1. 4. Porovnanie technickej dokumentácie nehnuteľností so skutočným stavom : Zadávateľ predložil pôdorys bytu, ktorý je v súlade so skutkovým stavom. Podlahová plocha bytu mnou zameraná je 65,56 m2 (bez pivnice), podlahová plocha deklarovaná v zmluve o prevode je 66,76 m2, (s pivnicou) rozdiel je 1,2 m2, čo je pravdepodobne plocha pivnice, ktorá mi pri obhliadke nebola sprístupnená. Ostatné skutočnosti sú v súlade so skutkovým stavom.
1. 5. Porovnanie údajov katastra nehnuteľností so skutočným stavom : Údaje katastra nehnuteľností sú v súlade so skutkovým vlastníctva je pri parcele č.3659/2 vyznačená plomba.
stavom.
Na
liste
1. 6. Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností v súlade s dokladmi o vlastníctve : Stavby: -
byt č.7 na 5.p. vchodu č.37 bytového domu súp.č.2071 na Športovej ulici č.37,38,39 v k.ú. Nové Mesto nad Váhom v Novom Meste nad Váhom, včítane spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu vo veľkosti 6676/368196
4
Pozemky: -
spoluvlastnícky podiel 6676/368196 prislúchajúci k vyššie uvedenému bytu na nasledovnom zastavanom pozemku v k.ú. Nové Mesto nad Váhom v Novom Meste nad Váhom Zastavané plochy a nádvoria Parcelné číslo 3659/2 Výmera 619 m2
1. 7. Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré nie sú vlastnícky podložené : Všetky ohodnocované nehnuteľnosti sú vlastnícky doložené.
2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY A NEBYTOVÉ PRIESTORY 2.1.1 Byt č.7, Športová 37 Byt pozostáva z troch obytných miestností a príslušenstva, ktorým je predsieň, kuchyňa, špajza, kúpeľňa, WC, pivnica a loggia. Byt je iba čiastočne rekonštruovaný, dobre udržiavaný. Okná v celom byte sú pôvodné drevené zdvojené, chránené interiérovými žalúziami. Rekonštruované boli podlahy, ktoré sú plávajúce laminátové ( okrem jednej izby, kde je PVC krytina ). Kúpeľňa je v pôvodnom stave, inštalované boli iba nové pákové vodovodné batérie. Kuchynská linka je nová rohová z materiálov na báze dreva. Štandard bytu zvyšuje loggia. Konštrukcie bytového domu sú štandardného vyhotovenia, za nadštandardné ( vzhľadom na použitý rozpočtový ukazovateľ ) považujem dodatočné zateplenie bytového domu. Bytový dom bol daný do užívania v roku 1987. Jeho životnosť vzhľadom na typ konštrukčného systému predpokladám 80 rokov, opotrebovanie je primerané veku.
ŽIVOTNOSŤ A OPOTREBENIE Začiatok užívania: Vek: Životnosť: Opotrebenie obytného domu:
1987 2012-1987 = 25 r. 80 r. 25 * 100% / 80 = 31,25 %
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: Počet izieb:
2,211 1 3
Podlahová plocha: predsieň 3,435*1,744+0,824*1,872 izba 3,421*2,949 obývacia izba 3,438*5,167 izba 3,448*4,215
7,53 10,09 17,76 14,53
m2 m2 m2 m2
5
m2 m2 m2 m2 m2
WC 0,906*1,147 kúpeľňa 1,608*1,785 kuchyňa 3,421*2,866 špajza 1,102*1,761 pivnica 1,2
1,04 2,87 9,80 1,94 1,20
Vypočítaná podlahová plocha
66,76 m
Rozpočtový ukazovateľ: Koeficient konštrukcie:
2
9800 / 30,1260 = 325,30 EUR/m2 montovaná z dielcov betónových plošných > Kk = 1,037
VÝPOČET KOEFICIENTU VPLYVU VYBAVENIA OBJEKTU:
č.
Názov
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
Spoločné priestory: Základy vrát. zemných prác Zvislé konštrukcie Stropy Schody Zastrešenie bez krytiny Krytina strechy Klampiarske konštrukcie Úpravy vonk. povrchov Úpravy vnút. povrchov Vnútorné ker. obklady Dvere Okná Povrchy podláh Vykurovanie Elektroinštalácia Bleskozvod Vnútorný vodovod Vnútorná kanalizácia Vnútorný plynovod Výťahy Ostatné
22 23 24
Zariadenie bytu: Úpravy vnút. povrchov Vnútorné ker. obklady Dvere
Cen. podiel RU [%] CPi
Koef. štand. KSi
Úprava podielu CPi*KSi
Cen. podiel Dokonč. hodn. [%] stavby [%]
Výsled. podiel prvku na dokonč. [%]
5,00 18,00 8,00 3,00 5,00 2,00 1,00 3,00 2,00 0,50 0,50 5,00 0,50 2,50 2,00 1,00 2,00 2,00 1,00 2,00 2,00
1,00 1,50 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
5,00 27,00 8,00 3,00 5,00 2,00 1,00 3,00 2,00 0,50 0,50 5,00 0,50 2,50 2,00 1,00 2,00 2,00 1,00 2,00 2,00
4,34 23,39 6,94 2,60 4,34 1,74 0,87 2,60 1,74 0,43 0,43 4,34 0,43 2,17 1,74 0,87 1,74 1,74 0,87 1,74 1,74
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
4,34 23,39 6,94 2,60 4,34 1,74 0,87 2,60 1,74 0,43 0,43 4,34 0,43 2,17 1,74 0,87 1,74 1,74 0,87 1,74 1,74
4,00 1,00 2,00
1,50 1,00 1,00
6,00 1,00 2,00
5,21 0,87 1,74
100 100 100
5,21 0,87 1,74
6
25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35
Povrchy podláh Vykurovanie Elektroinštalácia Vnútorný vodovod Vnútorná kanalizácia Vnútorný plynovod Ohrev teplej vody Vybavenie kuchýň Vnút.hyg.zariad.vrátane WC Bytové jadro bez rozvodov Ostatné
36
Konštrukcie naviac: Loggia Spolu
2,50 2,50 3,00 1,00 1,00 0,50 2,00 2,00 4,00 4,00 2,50
1,50 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,50 1,00 1,00 1,00
3,75 2,50 3,00 1,00 1,00 0,50 2,00 3,00 4,00 4,00 2,50
3,25 2,17 2,60 0,87 0,87 0,43 1,74 2,60 3,47 3,47 2,17
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
3,25 2,17 2,60 0,87 0,87 0,43 1,74 2,60 3,47 3,47 2,17
-
-
2,00
1,74
100
1,74
115,25
100,00
100,00
100,00
Koeficient vplyvu vybavenosti: Kv = 115,25 / 100 = 1,1525 Podiel konštrukcií prislúchajúcich spoločným priestorom: 66,80 % 33,20 % Podiel konštrukcií prislúchajúcich bytu: Východisková hodnota na MJ: 325,30 EUR/m2*2,211*1,037*1,1525*1 = 859,59 EUR/m2 Východisková hodnota:
859,59 EUR/m2 * 66,76m2
Technický stav:
100% - 31,25%
Technická hodnota spolu:
68,75% z 57 386,23 EUR
57 386,23 EUR 68,75 % 39 453,03 EUR
3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY Analýza polohy nehnuteľnosti : Byt je situovaný na 5.nadzemnom podlaží bytového domu na Športovej ulici v Novom Meste nad Váhom. Bytový dom má 9 nadzemných podlaží. Na prízemí sú spoločné zariadenia domu a pivnice, na ostatných nadzemných podlažiach sú vždy po dva byty, celkom 16 bytov vo vchode. Dopravné a komunikačné napojenie na verejné mestské a štátne komunikácie je dobré. Z verejných inžinierskych sietí sú tu vybudované rozvody vodovodu, kanalizácie, elektrorozvody, plynovod, káblová televízia. V bezprostrednom okolí domu sú objekty pre bývanie a občianska vybavenosť.
Analýza využitia nehnuteľností: Byt i bytový dom je využívaný formou na ktorú bol postavený, teda na bývanie, zmenu využitia nepredpokladám.
Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností : Na liste vlastníctva je zapísané záložné právo v prospech UniCredit Bank, a.s.
7
3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 BYTY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,65 V priemernom koeficiente polohovej diferenciácie som zohľadnila reálnu situáciu na trhu s obdobnými nehnuteľnosťami v danom čase a mieste ( v prílohe posudku sú obdobné ponúkané nehnuteľnosti pre porovnanie ). Zohľadnila som vplyvy na predajnosť predmetnej nehnuteľnosti, a to typ stavby, polohu nehnuteľnosti, štandard jej prevedenia a jej celkový technický stav.
Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: I. trieda = 1,950 III. trieda + 200 % = (0,650+1,300)
II. trieda = 1,300
IV. trieda = 0,358
Aritm. priemer I. a III. triedy
III. trieda = 0,650 Aritm. priemer V. a III. triedy
V. trieda = 0,065 III. trieda - 90 % = (0,6500,585)
Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Váha Výsledok č. Popis
Trieda Kpdi IV.
0,358
Vi 10
Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce obchodné centrá hlavné ulice a najlepšie polohy vo vybraných sídliskách
I.
1,950
30
58,5000
3
Súčasný technický stav bytu a bytového domu veľmi dobre udržiavaná nehnuteľnosť
I.
1,950
7
13,6500
4
Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod.
I.
1,950
5
9,7500
5
Príslušenstvo bytového domu práčovňa, sušiareň, kočikáreň, miestnosť pre bicykle, výťah
III. 0,650
6
3,9000
6
Vybavenosť a príslušenstvo bytu byt bez vykonaných zásadných rekonštrukcií s typovým vybavením
3,5800
7
Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v mieste,
1
Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku dopyt v porovnaní s ponukou je nižší
2
IV.
0,358
10
I.
1,950
8
Kpdi*Vi 3,5800
15,6000
8
nezamestnanosť do 5 % 8
Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku vysoká hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 48 bytov
9
Orientácia obytných miestností k svetovým stranám orientácia obytných miestností nad 65 % Z - V
10 Umiestnenie bytu v bytovom dome byt v stredovej sekcii na 2-6 NP 11 Počet bytov vo vchode - v bloku
III. 0,650
6
3,9000
II.
1,300
5
6,5000
I.
1,950
9
17,5500
III. 0,650
7
4,5500
Byt > Počet bytov vo vchode: do 20 bytov 12 Doprava v okolí bytového domu železnica, autobus a miestna doprava - v dosahu do 10 minút
II.
1,300
7
9,1000
13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť obchodov a základné služby 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu
II.
1,300
6
7,8000
V.
0,065
4
0,2600
15 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí byt. domu bežný hluk a prašnosť od dopravy
II.
1,300
5
6,5000
16 Názor znalca dobrý byt
II.
1,300
20
26,0000
145
190,72
žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí
Spolu
Koeficient polohovej diferenciácie: 190,72/ 145 = 1,315 Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: 39 453,03 EUR * 1,315 = 51 880,73 EUR
3.1.2 VÝBER VHODNEJ METÓDY Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej difer. VŠH stavieb = 51 880,73 EUR
3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU
9
Parcela 3659/2
Druh pozemku zastavaná plocha a nádvorie
Podiel 6676/368196
Výmera 11,22 m2
Nové Mesto nad Váhom 9,96 EUR/m2
Obec: Východisková hodnota: Označenie koeficientu
Spolu výmera 619,00
Názov a hodnotenie
Koeficient všeobecnej situácie: 4. obytné časti obcí a miest od 5 000 do 10 000 obyvateľov a časti rekreačných oblastí, centrá obcí do 5 000 obyvateľov, obytné časti na predmestiach a kS priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest do 50 000 obyvateľov Koeficient intenzity využitia: 3. bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými kV priestormi Koeficient dopravných vzťahov: 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do kD centra (10 min), územie mesta
Hodnota koeficientu
1,10
1,00
1,00
Koeficient obchodnej a priemyselnej polohy: 3. obytná poloha kP
1,20
Koeficient technickej infraštruktúry pozemku: 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) kI
1,50
Koeficient povyšujúcich faktorov: 1,00
kZ Koeficient redukujúcich faktorov:
1,00
kR Koeficient polohovej diferenciácie: Jednotková hodnota pozemku: Všeobecná hodnota pozemku:
1,10*1,00*1,00*1,20*1,50*1,00*1,00=1,98 1,9800 * 9,96 EUR/m2 = 19,72 EUR/m2 11,22 m2*19,72 EUR/m2 = 221,26 EUR
3.2.2 VÝBER VHODNEJ METÓDY Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej difer. VŠH pozemkov = 221,26 EUR
10
III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Všeobecná hodnota je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by mali tieto dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. Pre výpočet všeobecnej hodnoty som použila metódu polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože byt nedosahuje primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku preukázateľných hodnoverných podkladov.
2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov STAVBY Byt č.7, Športová 37 POZEMKY podiel na pozemku - parc. č. 3659/2 (11,22 m2)
Spolu VŠH Zaokrúhlene
Všeobecná hodnota [EUR] 51 880,73 221,26
52 101,99 52 100,00
Slovom: Pätdesiatdvatisícsto Eur
3. MIMORIADNE RIZIKÁ Na liste vlastníctva je zapísané záložné právo v prospech UniCredit Bank, a.s. Toto záložné právo nie je zohľadnené vo výslednej všeobecnej hodnote.
V Bratislave, dňa 19.12.2012
Ing. Katarína Badalíková
11
IV. PRÍLOHY -
výpis z katastra nehnuteľností, výpis z listu vlastníctva č.4950 zo dňa 17.12.2012, vytvorený cez katastrálny portál
-
kópia katastrálnej mapy na parcelu C KN č.3659/2, mapový list č.Nové Mesto nad Váhom 5-8/33, 5-9/11, k.ú. Nové Mesto nad Váhom zo dňa 11.05.2011, vydaná Katastrálnym úradom v Trenčíne, Správou katastra Nové Mesto nad Váhom
-
potvrdenie o veku bytového domu
-
kúpna zmluva zo dňa 10.06.2011
-
predložený pôdorys bytu
-
zameranie bytu
-
obdobné ponúkané nehnuteľnosti pre porovnanie
-
fotodokumentácia
12
V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracovala ako znalkyňa zapísaná v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor stavebníctvo a odvetvia Pozemné stavby a Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca 910070. Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 97/2012 Znaleckého denníka č.5. Znalecký úkon a vzniknuté náklady priloženého dokladu č.97/2012.
účtujem
podľa
vyúčtovania
na
základe
Ing. Katarína Badalíková
13