ZNALECKÝ POSUDEK č. 1422-43/2012 o ceně nemovitostí – obvyklé (tržní) ceně bytu č. 1216/10 v bytovém domě č.p. 1216 na pozemku p.č. st. 2307, ul. Antonína Sovy č.or. 26, pozemku parc.č. st. 2307 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Kateřinky u Opavy, obec Opava, okres Opava, kraj Moravskoslezský.
Objednatel posudku:
Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5 400 01 Ústí nad Labem
Účel posudku:
Zjištění ceny jako podklad pro nedobrovolnou dražbu
Posudek vypracoval:
Ing. Radka Honková znalec, bytem Zahradní 36, Opava 746 01
Datum místního šetření:
17.5.2012
Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 21.5.2012 Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění. Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb., ve znění vyhlášky č. 364/2010 Sb., ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb.
Tento posudek obsahuje 18 stran včetně příloh a předává se ve 2 vyhotoveních.
V Opavě 21.5.2012
2
1.
Nález - podklady pro vypracování posudku
Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady:
1.1
Výpis z katastru nemovitostí
Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 1.12.2011, vlastnictví bytu a nebytového prostoru, vyhotoven Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním – SCD, číslo LV 4065, pro katastrální území Kateřinky u Opavy, obec Opava, okres Opava.
1.2
Výpis z katastru nemovitostí
Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 1.12.2011, vlastnictví domu s byty a nebytovými prostory, vyhotoven Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním – SCD, číslo LV 4054, pro katastrální území Kateřinky u Opavy, obec Opava, okres Opava.
1.3
Kopie katastrální mapy
Kopie katastrální mapy vyhotovena dne 16.5.2012, v měřítku 1 : 1000, pro katastrální území Kateřinky u Opavy.
1.4
Kupní smlouva Smlouva o převodu vlastnictví bytu uzavřená dne 17.9.2003.
1.5
Místní šetření
Místní šetření spojené s prohlídkou nemovitosti bylo provedeno dne 17.5.2012 za účasti znalce a správce bytového domu pana Mgr. Lva Ondráčka. Oceňovaný byt nebyl vlastníkem zpřístupněn.
1.6
Použité předpisy
Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb. a zákona č. 257/2004 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb., účinné od 1.1.2012.
2. 2.1
POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Popis situace
Předmětem ocenění je stanovení ceny obvyklé (tržní) bytu číslo 1216/10 nacházejícího se v bytovém domě číslo popisné 1216, na ulici Antonína Sovy orientační 26, část Kateřinky, katastrální území Kateřinky u Opavy, obec Opava, okres Opava, kraj Moravskoslezský. Bytový dům je umístěn jako řadový krajní na pozemku parcela číslo st. 2307 zastavěná plocha a nádvoří, v sídlištní zástavbě bytových domů a objektů občanské vybavenosti. Bytový dům je přístupný z předního traktu veřejným chodníkem, příjezd je ze zpevněné místní komunikace. Bytový dům je napojen na veškeré přípojky inženýrských sítí. Dále je předmětem ocenění spoluvlastnický podíl ve výši 491/10000 na pozemku pod domem parc.č. st. 2307 zastavěná plocha a nádvoří.
3
Popis města
2.2
Statutárního město Opava má ke dni ocenění 58 274 trvale žijících obyvatel. Leží na stejnojmenné řece v nadmořské výšce kolem 260m. Je průmyslovým i kulturním centrem českého Slezska a svým významem přesahuje hranice okresu. První písemná zpráva o osadě, ležící na křižovatce obchodních cest, je z r. 1195, městské zřízení dokládá listina z roku 1224. Opava je dnes statutárním městem, sídlem Slezské univerzity, středních škol, kulturních a vědeckých institucí, nachází se zde magistrát města, poliklinika, okresní nemocnice, policie, banky, pojišťovny, katastrální a finanční úřad, poštovní úřad, úřad práce, okresní soud, Slezské zemské muzeum, Slezský ústav, četné parky a sady, zejména na obvodu historického jádra města. Velký význam mají sportovní zařízení a sportovní kluby. V místě je dobré dopravní spojení s okolím autobusy a vlaky, městskou dopravu zajišťuje MHD
2.3
3.
Fotodokumentace
POSUDEK – ocenění podle oceňovacího předpisu
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění, a podle vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb., ve znění vyhlášky č. 364/2010 Sb., ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb.
3.1 3.1.1
Byt ve vícebytovém domě ( § 25 ) Popis domu
Bytový dům, ve kterém se oceňovaný byt nachází, je celkově podsklepený, nosnou konstrukci má z blokopanelů, má celkem 8 nadzemních podlaží, 24 bytů, všechny ve vlastnictví konkrétních vlastníků, plochou střechu. Základy má betonové s izolací, obvodové nosné zdivo zateplené, vnitřní omítky vápenné hladké štukové. Společné části domu: Základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny, průčelí, střecha, okapy a jiné klempířské výrobky, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchod, venkovní schodiště, schodiště, okna, dveře ve společných prostorách, přímo přístupné ze společných částí, zábradlí, chodby, lodžie přístupné ze schodiště, rozvody vody, tepla, kanalizace, plynu, elektřiny včetně hlavní pojistkové skříně, domovní elektroinstalace ve společných částech, rozvod domácích telefonů a zvonků, rozvody odsávání a větrání, přípojky vody, kanalizace, plynu, elektřiny, hromosvod, STA, výtah a strojovna, společné prostory v suterénu domu (chodba, kočárkárna a kolárna, sušárna, prádelna, místnost napojovacího uzlu ÚT).
4
3.1.2
Popis bytu a příslušenství
Oceňovaný byt číslo 1216/10 se nachází ve 4. nadzemním podlaží domu, je velikosti 2+ 1, o celkové podlahové ploše s příslušenstvím 58,40 m2. Byt má vnitřní omítky vápenné hladké, podlahy PVC, parkety, umakartové bytové jádro, dveře dřevěné hladké do ocelových zárubní, rozvod teplé a studené vody, vytápění dálkové, odpady ze všech hygienických zařízení, TUV centrální, okna plastová s izolačním dvojsklem, umývadlo, vanu, WC splachovací, zvonek, vestavěnou skříň, domácí telefon. Součástí bytu jsou veškeré vnitřní instalace (potrubní rozvody vody, tepla, plynu, elektroinstalace) kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů před jednotkou, vnitřní elektrické rozvody a k nim připojené instalační předměty (světla, vypínače, zásuvky), radiátory, podlahová krytina, dlažba, nenosné příčky, vstupní dveře do bytu včetně zárubní, vnitřní dveře, okna (včetně rámů). Dispoziční uspořádání bytu: Předsíň, koupelna, WC, kuchyň, dva pokoje, komora
3.1.3
Stáří a technický stav
Bytový dům byl postaven v roce 1977, jeho stáří je ke dni ocenění 35 roků. Celkový technický stav domu je vzhledem ke konstrukčnímu uspořádání, stáří a provedené revitalizaci (výměna oken, fasáda, střecha) dobrý. Technický stav oceňovaného bytu průměrný, byt se nachází v původním udržovaném stavu.
3.1.4
Výpočet výměr pro ocenění 58,40 m2 491/10000 491/10000
Podlahová plocha bytu č. 1216/10 Spoluvlastnický podíl na společných částech domu č.p. 1216 Spoluvlastnický podíl na pozemku parc.č. st. 2307
3.1.5
Způsob ocenění
Byt je ve vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů v budově typu J (dům vícebytový typový). Ocenění bytu včetně jeho příslušenství, které je stavebně součástí stavby a podílu na společných částech domu, se provede porovnávacím způsobem podle § 25 vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb., ve znění vyhlášky č. 364/2010 Sb., ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb. V této ceně bytu je zahrnuto standardní vybavení budovy, ve které se byt nachází.
3.1.6
Výpočet ceny bytu porovnávacím způsobem Ocenění bytu v budovách typu J dle § 26a a příloh č. 19 a 18a vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhl.č. 456/2008 Sb., vyhl.č. 460/2009 Sb., vyhl.č. 364/2010 Sb. ., vyhl.č. 387/2010 Sb.
Obec
Opava
Položka příl. č. 19:
Opava
Malý lexikon obcí ČR
2011
Počet obyvatel obce
58 274 Moravskoslezský
Kraj Základní cena
příloha č. 19, tab. 1
ZC
Kč / m2
21 672,00
5
Index polohy IP - příloha č. 18a, tabulka č. 6 (pro stavby určené k trvalému bydlení a byty - pro města (oblasti a okresy Praha –východ a Praha – západ) vyjmenovaná v tabulce č. 1 v příloze č. 19 nebo 20a.) V souvisle zastavěném území
III.
Bez vlivu
II.
Okolní zástavba a životní prostředí v okolí nemovitosti
Převažující objekty pro bydlení
III.
0
0,00
4
Dopravní spojení
Dobrá dostupnost centra města, dobré dopravní spojení
II.
0
0,00
5
Parkovací možnosti v okolí nemovitosti
Omezené
II.
0
0,00
6
Obyvatelstvo
Bezproblémové okolí
II.
7
Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti
bez vlivu
III.
8
Vlivy neuvedené
Bez dalších vlivů
II.*
1
Poloha nemovitosti
2
Význam lokality (v obci, oblasti, okresu)
3
0
0,00 0,00
0
0,00
0
0,00 0 0,00
0
Index konstrukce a vybavení IV - příloha č. 19, tabulka č. 2 III.
0
0,00
Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad
II.
0
0,00
Bez dopadu na cenu bytu
II.
0
0,00
2.- 4. NP s výtahem
III.
0,05
0,05
Orientace obyt. místností ke světovým stranám
Ostatní světové strany - s výhledem
III.
0,03
0,03
6
Základní příslušenství bytu. kterým se rozumí koupelna nebo koupelnový, popřípadě sprchový kout a splachovací záchod.
Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro
II.
-0,1
-0,10
7
Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem
Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje
II.
-0,01
-0,01
8
Vytápění bytu
Dálkové, ústřední, etážové
III.
0
0,00
9
Kriterium jinde neuvedené
Bez vlivu na cenu
III.
10
Stavebně- technický stav
Stavba ve špatném stavu (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav)
IV.
Stavba stáří nad 30 do 50 let včetně
C
Typ stavby
2
Společné části domu
3
Příslušenství domu
4
Umístění bytu v domě
5
s
Koeficient stáří ev. rekonstrukce -s-
Základní cena upravená
0,00
-0,030
0,65
0,65
0,520
0,8
0,8 0,504
Kč/m2
=ZC × I
ZCU
0
I = IT×IP×IV
Koeficient cenového porovnání I podle § 25 odst. 2
0,000 0,504
Budova - panelová, zateplená
1
1,000
10 922,69
Výměra bytu
Délka
Šířka
Koef.
PP po krácení (m2)
Pokoj 1
18,10
1,00
1,00
18,10
Pokoj 2
15,20
1,00
1,00
15,20
Předsíň
6,90
1,00
1,00
6,90
6
Kuchyň Koupelna WC Komora
12,00 2,60 1,00 2,60
Výměra
celkem
m2
včetně příslušenství
bez pozemku
Cena bytu
1,00 1,00 1,00 1,00
1,00 1,00 1,00 1,00
12,00 2,60 1,00 2,60 58,40
Kč
637 884,98
Cena bytu č. 1216/10 zjištěná ……............................................... 637 884,98 Kč
3.2
Pozemek stavební ( § 28 )
3.2.1
Popis
Jedná se o spoluvlastnický podíl ve výši 491/10000 na pozemku pod bytovým domem parc.č. st. 2307 vedeném v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Oceňovaný pozemek se nachází v zastavěné části katastrálního území Kateřinky u Opavy, je přístupný ze zpevněné místní komunikace, je zde možnost napojení na veškeré inženýrské sítě – vodu, kanalizaci, plyn, elektro.
3.2.2
Ocenění
Podle § 9 odst. 1) písm. a) zákona č. 151/1997 Sb., jde o pozemek stavební. Ve Statutárním městě Opava není ke dni ocenění vydána cenová mapa stavebních pozemků, ocenění se provede podle odst. 2) § 28 Stavební pozemky, vyhlášky č. 3/2008 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. Podle odst. 1 písm. e) § 28 vyhlášky je základní cena pozemku 800,00 Kč/m2. Tato cena se podle odst. 2) upraví přirážkami a srážkami dle přílohy číslo 21 tabulky č. 1 a koeficienty Ki z přílohy číslo 38 a Kp z přílohy číslo 39. Podle přílohy číslo 21 se v daném případě uplatní následující srážky a přirážky: Pol.č. 2.11 - možnost napojení na plynovod
+ 10 %
Srážky a přirážky celkem
+ 10 %
Kp pro okres Opava, Opava 2 - příl. č. 39, sloupec 7 Ki pro hlavní stavbu: podle přílohy č. 38 (CZ-CC 1122)
1,595 2,139
Ocenění stavebního pozemku podle § 28 odst. 1, odst. 2, odst. 5 vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhl.č. 456/2008 Sb., vyhl.č. 460/2009 Sb., vyhl.č. 364/2010 Sb., vyhl.č. 387/2011 Sb., Parcela číslo st. 2307
Druh zastavěná plocha a nádvoří
Výměra (m2) 219
ZC (Kč/m2) 800,00
Poloha Úprava Ki Kp Koef. % % 0,00 -10,00 2,139 1,595 1,00
ZCU (Kč/m2) 3 002,30
Cena (Kč) 657 503,79
Celkem pozemek p.č. st. 2307
Kč
657 503,79
Celkem pozemek spoluvlastnický podíl 491/10000
Kč
32 283,44
Cena pozemku parc.č. st. 2307 zjištěná …….............................. 32 283,44 Kč
7
3.3
Rekapitulace ocenění podle cenového předpisu Rekapitulace ocenění podle vyhlášky č. 3/2008 Sb. (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č. 456/2008 Sb., vyhl.č. 460/2009 Sb., vyhl.č. 364/2010 Sb., vyhl.č. 387/2011 Sb. Cena (Kč)
Objekt Byt č. 1216/10 vč. příslušenství
637 884,98 Kč
Pozemek stavební parc.č. st. 2307
32 283,44 Kč
Celkem nemovitosti
670 168,42 Kč
Celkem nemovitosti po zaokrouhlení
670 170,00 Kč
4. 4.1
POSUDEK II – ocenění porovnávacím způsobem Metoda ocenění
Ocenění nemovitostí cenovým porovnáním (komparací), vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Porovnání cen se provádí na základě údajů nalezených v inzerci na internetových stránkách, skutečných prodejů, údajů poskytnutých realitními kancelářemi, vlastní databází atd. Poptávka po nemovitostech uvedeného typu, uvedené velikosti, vybavení, zjištěnému technickému stavu, v daném městě a místní lokalitě, je u srovnatelných nemovitostí v souladu s nabídkou. S přihlédnutím ke stavu nemovitosti, jejímu umístění a způsobu využití, mám za to, že oceňovaná nemovitost je běžně obchodovatelná.
4.2
Srovnávací nemovitosti
Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti : 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: SReality, datum vložení inzerátu 20.5.2012 Konstrukční provedení Stavba panelová Počet PP 1 Počet NP 8 Umístění bytu 4 podlaží Katastrální území Velikost bytu 2+1 Podlahová plocha bytu 54 m2 Vlastnictví Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
960 000 Kč 25 % 720 000 Kč
Opava - Předměstí osobní 17 780 Kč/m2 13 330 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt, ul. Olomoucká, Opava Slunný byt v panelovém domě s výtahem. Dům prošel celkovou rekonstrukcí (nová fasáda včetně zateplení, střecha, vchodové dveře, domovní schránky, výtah, plastová okna, balkóny, stoupačky a voda v plastu). Byt je po částečné rekonstrukci - novější kuchyňská linka, včetně keramického obkladu. Koupelna je v původním umakartovém jádru, WC samostatně. Na podlahách v kuchyni a předsíni je položená keramická dlažba, v ostatních pokojích jsou parkety. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: SReality, datum vložení inzerátu 16.4.2012, datum změny 11.5.2012 Konstrukční provedení Stavba panelová Počet PP 1 Počet NP 8 Umístění bytu 7 podlaží Katastrální území Kateřinky u Opavy Velikost bytu 2+1 Podlahová plocha bytu 60 m2 Vlastnictví osobní Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
890 000 Kč 25 % 667 500 Kč
14 830 Kč/m2 11 130 Kč/m2
8 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt, ul. Antonína Sovy, Opava Byt s komorou, v původním stavu, nová kuchyňská linka, plastová okna, pokoje neprůchozí, umakartové jádro, koupelna a WC zvlášť, podlahy PVC, parkety, textil. V mezipatře je ke společnému užívání rekonstruovaný balkón, k bytu patří sklep. Dům je po kompletní revitalizaci (střecha, fasáda, vstup). 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: SReality, datum vložení inzerátu 24.3.2012, datum změny 20.3.2012 Konstrukční provedení Stavba panelová Počet PP 1 Počet NP 7 Umístění bytu 6 podlaží Katastrální území Kateřinky u Opavy Velikost bytu 2+1 Podlahová plocha bytu 58 m2 Vlastnictví osobní 850 000 Kč 25 % 637 500 Kč
Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
14 660 Kč/m2 10 990 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt, ul. Edvarda Beneše, Opava Byt prostorově dobře řešený, v původním udržovaném stavu. V pokojích jsou podlahy parkety, v koupelně, chodbě a v kuchyni PVC, plastová okna. Byt je prosluněný. Dům je nově zateplený, s novým výtahem. Lodžie v mezipatrech. Součástí bytu je sklepní kóje.
4.3
Vyhodnocení vzhledem ke srovnatelným nemovitostem
Oceňovaný byt je srovnatelný s uvedenými obdobnými byty ve městě Opava. Umístěním se řadí do střední cenové kategorie s ohledem na srovnatelné ceny, konstrukční uspořádání, stáří, velikost a vybavení. Na základě výše uvedených srovnání, skutečností a zavedených předpokladů je odhadnuta srovnatelná hodnota nemovitostí ve výši: Zjištění obvyklé ceny porovnávacím způsobem Rozpětí nabídkových redukovaných cen Kč za m2 Podlahová plocha bytu č. 1216/10 Stanovená cena za m2 podlahové plochy bytu č. 1216/10
Celková cena bytu č. 1216/10
5.
13 300 – 10 990 Kč/m2 58,40 m2 11 500,00 Kč
671 600,00 Kč
REKAPITULACE Rekapitulace, odvození obvyklé (tržní) ceny Způsob ocenění
Cena
Cena nemovitostí podle vyhl. č. 3/2008 Sb., ve znění vyhl. č. 387/2011 Sb.
670 170,00 Kč
Cena nemovitostí zjištěná porovnávacím způsobem
671 600,00 Kč
Cena bytu č. 1216/10 obvyklá (tržní)
670 000,00 Kč
9
Cena nemovitostí obvyklá zjištěná ke dni odhadu
670 000,00 Kč
šest set sedmdesát tisíc korun českých
slovy:
V Opavě dne 21.5.2012 Ing. Radka Honková Zahradní 36 746 01 Opava
Seznam příloh: 1. 2. 3. 4.
Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Situační mapa Schématický nákres bytů
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999 č.j. 1361/99 pro základní obor Ekonomika a stavebnictví pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís. 1422 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís. 43/2012. Podpis znalce
