Znalecký posudek č. 5366 - 238 / 2012 O ceně obvyklé: Rodinného domu č.p. 185 na p.č. 507, včetně příslušenství a pozemků p.č. 507, 508/2, 509/1 uvedeno na LV č. 524, vše v k.ú. Velíková, v obci Zlín, v okrese Zlín
Objednatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8-Kobylisy
Posudek vypracoval:
VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s. Hradební 1250 686 01 Uherské Hradiště
Posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Uherském Hradišti, 17.10.2012
1. ÚVOD Předmětem posudku je vypracovat cenu v čase a místě obvyklou rodinného domu č.p. 185 na p.č. 507, včetně příslušenství a pozemků p.č. 507, 508/2, 509/1 uvedeno na LV č. 524, vše v k.ú. Velíková, v obci Zlín, v okrese Zlín
Účel posudku je zjištění ceny obvyklé, jako jednoho z podkladů pro dražbu (§13 zákona 26/2000 Sb. v platném znění) k datu prohlídky, tj. 11.10.2012.
Speciální požadavky zadavatele: nejsou Základ hodnoty : Ve smyslu §13 zákona o veřejných dražbách je podkladem pro odhad ceny předmětu dražby cena v místě a čase obvyklá.
Ocenění cenou obvyklou je provedeno podle: §2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, odst (1): ….. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
Copyright Veškerá práva vyhrazena. Žádná část tohoto elaborátu nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu, bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele elaborátu.
2
2. NÁLEZ Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 185 na p.č. 507 763 14 Zlín 12 Region: Zlínský Okres: Zlín Katastrální území: Velíková Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka proběhla dle výzvy dne 11.10.2012 v 9,30 hod. za účasti pana Tkadlece, který se znalcem spolupracoval, umožnil prohlídku nemovitosti.
Podklady pro vypracování odhadu
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 524 pro k.ú. Velíková, ze dne 19.9.2012 Objednávka ze dne 21.9.2012 Informace získané při místním šetření dne 11.10.2012 Nahlížení do KN - internet
Vlastnické a evidenční údaje Dle předloženého LV č. 524 pro k.ú. Velíková je vlastníkem předmětného majetku: Tkadlec Jan, Dolní konec 185, Velíková, 763 14 Zlín 12, r.č. 661113/1131
Váznoucí závazky Dle přiloženého LV č. 524 pro k.ú. Velíková ze dne 19.9.2012 nemovitostech následující omezení vlastnického práva:
váznou na oceňovaných
- Zástavní právo smluvní ve výši 500.000,- Kč a budoucí pohledávky, které vzniknou do 20.12.2027 do výše 500.000,- Kč Oprávněný: Česká spořitelna a.s., Olbrachtova 1929/62, Praha 4 Povinnost k: stavba č.p. 185 a parce 509/1, 508/2, 507 Listina: Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 21.11.2007. Právní účinky vkladu práva ke dni 5.12.2007, V-9012/2007-705.
3
Celkový popis nemovitosti Lokalita Pozice v obci
Dostupnost centra Převažující zóna
město Zlín, statutární město, více jak 80 tis. obyvatel, místní část Velíková se 608 obyvateli, SV od Zlína cca 11 km SV od centra místní části Velíková, v ulici Dolní konec, na protější straně kaple sv. Cyrila a Metoděje, vlevo od státní komunikace III/4912 Štípa – Velíková ve směru jízdy ze Štípy Až 40 minut jízdy autem do centra města Zlín ulicová zástavba podél hlavní průjezdné komunikace, na kterou se napojují menší ulicovky rostlého charakteru. Paralelně s touto silnicí probíhají 2 neúplné paralely, které jsou zastavěny novější zástavbou. Totéž platí o jižním okraji Velíkové. Zástavba ve východní části má chaotický výraz, který však byl určován konfigurací terénu. Zástavbu lze hodnotit jako kompaktní, ne však řadovou, ale solitérní. V místě oceňovaného domu převládají rodinné domy
Napojení na sítě a komunikace
Kapacita sítí Dopravní dostupnost Dostupnost služeb Parkování Škodlivé vlivy Podnikatelská aktivita Konkurenční prostředí Současný způsob využití Ostatní
zásobování vodou je z veřejných a domovních malokapacitních studní stoky dešťové kanalizace jsou zaústěny do potoka Ostratka, protékajícího středem místní části do dešťové kanalizace (včetně zaklenutého toku - je ve správě Statutárního města Zlín) jsou zaústěny dešťové odpadní vody, splaškové odpadní vody z občanské vybavenosti i z bytového fondu, předčisťované v septicích, ale i splaškové odpadní vody bez předchozího čistění dům má přípojku elektro a plynu, zdrojem vody je vlastní studna, odkanalizování je do septiku s přepadem do veřejné kanalizace. Přístup je z místní zpevněné komunikace, ústící do státní komunikace č. III/4912 dostatečná pro rodinné bydlení zastávka MHD do 500 m od domu město Zlín má veškeré služby včetně bankovních, v místní části jen obchod se základním zbožím. V místní části jsou tenisové kurty, dětské hřiště, je zde knihovna a v budově bývalé školy Centrum pro rodinu Dostatečné na vlastním zpevněném pozemku nezjištěny silná, město Zlín patří k významným podnikatelských centrům V současnosti je v místní části Velíková nabízen 1 rodinný dům a 2 stavební pozemky pro zastavění rodinnými domy dům pro rodinné bydlení se dvěma byty, v každém podlaží jeden byt. Dům je trvale obýván. Příslušenstvím jsou přípojky inž. sítí, zpevněná plocha, tříkomorový septik s přepadem do veřejné kanalizace, studna, vedlejší stavba v zahradní části, ve zhoršeném technickém stavu, oplocení. Součástí pozemku jsou okrasné a ovocné stromy a keře, jež nemají komerční charakter, tudíž jsou bez vlivu na tržní hodnotu nemovitosti.
4
3. POSUDEK Rodinný dům č.p. 185 na p.č. 507 Základy Zdivo, podezdívka Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře a vrata Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Dostavby, prístavby Rekonstrukce, modernizace Počet bytů Přístupnost objektu Vnitřní dispozice Úroveň údržby Závažné nedostatky Z roku Životnost Současný a minulý způsob využití Ostatní
betonové pasy monolitické KS zděný na tl. 0,45m Keramické, HURDIS Trámová dřevěná, stanový tvar Plechová, Zn Pozinkovaný plech vápenné štukové břízolitové sokl keramický keramické v kuchyni a v koupelně Železobetonové s povrchem PVC dřevěné plné a prosklené dřevěná zdvojená s žaluziemi vlysy, textilie dlažby ÚT – kotel plynový + tuhá paliva 220/380V instalován rozvod T+S vody, zdroj studna a veřejný vodovod el. bojler, kotel ÚT proveden rozvod zemního plynu napojena na vlastní jímku, svod dešťové vody do veřejné kanalizace 2 kuchyně - plynový sporák, dřez, digestoř vana, umývadlo splachovací 2x Nezjištěno Nebyla provedeny neprovedeny 2 Z místní komunikace viz níže uvedeno Nepravidelná, vyšší stupeň opotřebení v jednom pokoji ve 2.NP chybí povrch podlahy 1990 100 roků rodinné bydlení Garáž v 1.NP
5
b) Vedlejší stavby b1) Hospodářský objekt Zděný objekt z nepálených cihel, přízemní, krov sedlový, krytina pálená tašková, omítky vápenné, podlahy betonové (rozpad), okna dřevěná, dveře plné dřevěné. Přípojky a klempířské konstrukce chybí. b1) Studna Studna kopaná, hloubka 7,00 m.
Poznámka: Rozsah a charakter dalšího příslušenství není výjimečný.
Takovýto stávající typ příslušenství obvykle ovlivňuje věcnou hodnotu stavby hlavní max. o 5%, není proto samostatně příslušenství počítáno, je zahrnuto do jednotkové ceny stavby hlavní. J ednotková cena hlavní
stavby v sobě zahrnuje i příslušenství venkovních úprav. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 185 na p.č. 507 763 14 Zlín Region: Zlínský Okres: Zlín Katastrální území: Velíková 3.1. VĚCNÁ HODNOTA
1.1 Rodinný dům č.p. 185 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název 1.NP 2.NP
Zastavěná. Konstr. výška plocha 2,80 m 136,89 m2 2,89 m 136,89 m2
Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor 1.NP (11,70x11,70)x(2,80) 2.NP (11,70x11,70)x(2,89) Krov 11,70x11,70x2,40÷3
= = =
[m3] 383,29 m3 395,61 m3 109,51 m3
6
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.NP 2.NP Krov Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha Užitná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
Obestavěný prostor 383,29 m3 395,61 m3 109,51 m3 888,42 m3
Ocenění 137 217 888,42 4 000 100,00 3 553 664 22 800 35,00 2 309 882
2.1 Hospodářský objekt Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název 1.NP
Zastavěná. Konstr. výška plocha 3,19 m 78,60 m2
Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor 1.NP (13,10x6,00)x(3,19) Krov 13,10x6,00x3,51÷2
= =
[m3] 250,73 m3 137,94 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.NP Krov Obestavěný prostor - celkem:
Typ
Obestavěný prostor 250,73 m3 137,94 m3 388,68 m3
7
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
Ocenění 79 388,68 2 000 100,00 777 354 102 95,00 38 868
2.2 Studna Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor 7,00
=
[m3] 7,00 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
2
[m ] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
Obestavěný prostor 7,00 m3 7,00 m3
Ocenění 0 7,00 2 200 100,00 15 400 100 80,00 3 080
8
a1) Pozemky Jedná se o pozemky vedené ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 524 pro k.ú. Velíková : Parcela 507 508/2 509/1
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha zahrada celkem
m2 140 288 1 356 1 784
Pozemek p.č. 507 –je zastavěn rodinným domem č.p. 185 Pozemky p.č. 508/2, 509/1 – je zahradou u domu č.p. 185 Pozemek je nepravidelného čtvercového tvaru, je mírně svažitý, má možnost veškerých veřejných přípojek inženýrských sítí, leží v okrajové části obce, přístup je bezproblémový z místní komunikace.
Metoda stanovení porovnávací hodnoty Tato metoda pro ocenění nemovitosti (pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny jsou v současnosti v nabídce realitních kanceláří (2 přímo v k.ú. Velíková, v okruhu do 5 km pak dalších 73 nabídek): 1) Stavební pozemek v k.ú. Velíková Nabízíme k prodeji velice atraktivní stavební pozemek na konci obce u lesa o celkové výměře 1458 m2. Mírně svažitý pozemek orientován jihozápadně je z části osazen ovocnými stromy a disponuje vlastní kopanou studnou. Příjezd po asfaltové cestě, elektřina na pozemku, dešťová kanalizace, vodovodní řád, plyn na hranici pozemku. Velice klidná lokalita, zastávka MHD 200 metrů. Nabídková cena 1 458 000,- Kč, tj 1 000,- Kč/m2 Zdroj: nabídka Realitní kancelář Reality Volný ze dne 11.10.2012 2) Stavební pozemek v k.ú. Velíková Dovolujeme si Vám nabídnout slunný pozemek určený ke stavbě domu, který se nachází v klidné části ve Zlíně - Velíková. Tato obec získává na atraktivnosti dostupností zlínskou MHD a blízkostí přírody hostýnských vrchů. Zastávka MHD od pozemku je 250 m. Samotný pozemek o výměře 1000 m2 se nachází mimo hlavní trasu obce. Vede k němu asfaltová komunikace, u pozemku je voda, elektřina a plyn. V současné době na pozemku stojí menší chata. Vodu lze čerpat i ze studny, která se nachází na sousední parcele. Nabídková cena 1 000 0000,- Kč, tj 1 000,- Kč/m2 Zdroj: nabídka Realitní kancelář BUĎA REALITY ze dne 1.10.2012 3) Stavební pozemek v k.ú. Štípa, ul. Rovná Prodej,st.pozemek Zlín-Štípa,929m2 Nabízíme k prodeji slunný stavební pozemek ve Štípě o celkové výměře 929m2,veškeré IS na pozemku,příjezd po asfaltové komunikaci.Výborná obč.vybavenost. Nabídková cena 1 340 0000,- Kč, tj 929,- Kč/m2 Zdroj: nabídka Realitní kancelář REALGEOINVEST, s.r.o. ze dne 30.9.2012 4) Stavební pozemek v k.ú. Štípa Nabízíme exkluzivně k prodeji stavební pozemek v lukrativní části obce Štípa u Zlína o rozloze 2724 m2, s veškerými IS na hranici pozemku a dobrou dostupností. Možnost rozdělení pozemku. Hezké slunné místo, rovinatého charakteru. Nabídková cena 3 405 0000,- Kč, tj 1 250,- Kč/m2 Zdroj: nabídka Realitní kancelář Realitní kancelář STING, s.r.o. ze dne 29.9.2012 9
Nabídkové ceny se pohybují v rozptylu 929 - 1250,- Kč. U nabídkových cen je třeba přihlédnout k situaci, kdy tyto jsou obvykle vyšší než skutečně dosažené, mnohdy až o 20%. S přihlédnutím na chování trhu, lze očekávat, že nabídkové ceny budou realizovány v rozptylu 740,- Kč/m2 až 1 000,- Kč/m2. Dle cenové mapy města Zlín je cena pozemků, ve které se oceňované pozemky nachází určena ve výši 400,- Kč/m2. Vzhledem k lokalitě a tvaru pozemku, se přikláníme k cenové hladině dle cenové mapy. Pro oceňovaný pozemek dovozujeme tedy porovnávací hodnotu ve výši 400,- Kč/ m2
Název zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha zahrada Celkem
P.Č. 507 508/2 509/1
Pozemky – porovnávací hodnota
Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] 140 400,00 288 400,00 1 356 400,00 1 784 =
Cena [Kč] 56 000,00 115 200,00 542 400,00 713 600,00 713 600,- Kč
3.2. POROVNÁVACÍ HODNOTA Nabídka rodinných domů 1) Rodinný dům k.ú. Velíková, v obci Zlín Nabízíme k prodeji rodinný dům 4+1 v klidné lokalitě Velíková. Jedná se o dvoupodlažní dům s možností dobudování dalších pokojů ve 2.NP. Dům je podsklepen a pod domem je umístěna i garáž. K domu náleží také rozlehlá zahrada. Jsou zde veškeré inženýrské sítě. Užitná plocha domu 210m2, pozemek 560 m2. Nabídková cena: 1 690 000,- Kč, tj. 8 048,- Kč/m2. Nabídka RK: Waltera, s.r.o., ze dne 8.10.2012 2) Rodinný dům k.ú. Kostelec, v obci Zlín Nabízíme k prodeji prostorný rodinný dům se započatou rekonstrukcí v přízemí domu s pozemky o velikosti cca 4.200m2 v lukrativní části Kostelce - u ZOO Lešná. Dům o třech podlaží, v přízemí garáž a skladové prostory 100m2, první a druhé podlaží spojené schodištěm, situace 3+1, každé 100m2- započatá rozsáhlá rekonstrukce- izolace, elektro. Ideální stav pro dokončení dle vlastních představ nových majitelů nebo jako sídlo firmy. Atraktivní poloha, velký pozemek s možností dalšího využití. Užitná plocha 300 m2, pozemek 3405 m2. Nabídková cena: 2 999 000,- Kč, tj. 9 996,- Kč/m2. Nabídka RK: RA ZVONEK ze dne 27.8.2012
10
3) Rodinný dům v k.ú. Lukov, Pod kaštany Rodinný dům Lukov s pozemkem 1509m2. Žádaná a klidná lokalita nedaleko města Zlín. Dům je o dispozici: 2krát 3+1. Dům je celopodsklepený, plynový kotel+na tuhá paliva, obecní vodovod+možnost využívat studnu, kanalizace. Na zahradě je garáž s obytným podkrovím. Užitná plocha domu 200 m2, pozemek 1509 m2. Nabídková cena: 2 590 000,- Kč, tj. 12 950,- Kč/m2. Nabídka RK: Skvělý servis, cz ze dne 15.10.2012
Komentář: Nabízené rodinné domy jsou v rozptylu 8 048,- Kč/m2 až 12 950,- Kč/m2. U nabídkových cen je třeba přihlédnout k situaci, kdy tyto jsou obvykle vyšší než skutečně dosažené, mnohdy až o 20%. S přihlédnutím na chování trhu, lze očekávat, že nabídkové ceny budou realizovány v rozptylu 6 000,Kč/m2 až 10 400,- Kč/m2. Dům č. 1 leží ve stejné místní části, má menší výměru pozemku, výměrou podlahových ploch je srovnatelný, v horším technickém stavu. Oceňovaný dům je lepší. Dům č. 2 leží ve vedlejší obci, bližší krajskému městu, má větší výměru pozemku, jde o stavbu ve stupni probíhající rekonstrukce, je nadměrně velký kapacitou obytných ploch. Oceňovaný dům je horší svojí lokalitou, je lepší přiměřenou velikostí, celkově posuzujeme dům jako srovnatelný. Dům č. 3 leží ve vedlejší obci, bližší krajskému městu, tedy v lepší lokalitě, má obdobnou výměru podlahových ploch, mírně menší výměru pozemku, je samostatně stojící. Oceňovaný dům je horší lokalitou. Ze srovnání vyplývá, že porovnávací hodnota oceňovaného domu bude nižší než 10 600,- Kč/m2, bude vyšší než 6 000,- Kč/m2 a bude oscilovat kolem 8 000,- Kč/m2. Pro další výpočet porovnávací hodnoty, uvažujeme jednotkovou cenu : 8 000,- Kč/m2 (při výměře podlahových ploch 216 m2)
Porovnávací hodnota:
1 732 160,- Kč
REKAPITULACE HODNOT Hodnota pozemků:
713 600,- Kč
Věcná hodnota celkem:
3 065 429,- Kč
Porovnávací cena:
1 732 160,- Kč
11
3.4. ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA MAJETKU Pro stanovení ceny obvyklé za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházíme z věcné hodnoty a porovnávací hodnoty. Výsledná cena obvyklá stanovená touto metodou je platná za předpokladu, že na objektu v případě vydražení nevzniknou žádné výdaje na vyprázdnění a vyklizení objektu. Název hodnoty věcná hodnota porovnávací hodnota
Kč 3 065 429 1 732 160
Silné stránky nemovitosti :
Samostatně stojící dům Dostatečně velký pozemek
Slabé stránky nemovitosti : částečná nedokončenost podlah ve 2.NP dům s vyšším stupněm opotřebení
S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a k výsledkům dílčích oceňovacích postupů, stanovujeme výslednou cenu obvyklou majetku k datu prohlídky ve výši:
1 700 000,- Kč
12
4. ZÁVĚR Cílem znaleckého posudku bylo vypracovat cenu v čase a místě obvyklou rodinného domu č.p. 185 na p.č. 507, včetně příslušenství a pozemků p.č. 507, 508/2, 509/1 uvedeno na LV č. 524, vše v k.ú. Velíková, v obci Zlín, v okrese Zlín, ke dni 11.10.2012, pro potřeby dražby ve smyslu §13 zákona 26/2000 Sb. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro určení ceny obvyklé k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši :
1 700 000,- Kč
slovy: Jedenmilinsedmsettisíc Kč
Za zprávu odpovídá ing. Vojtěch Masařík
V Uherském Hradišti, 17.10.2012
ZNALECKÁ DOLOŽKA: Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 25.6.1999 č.j. 234/97 - OOD, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí a trvalých porostů, movitých věcí, podniků a jejich částí, vkladů do obchodních společností, nehmotného majetku, cenných papírů a přírodních zdrojů. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5366-238/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem č. faktura.
SEZNAM PŘÍLOH: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 524 pro k.ú. Velíková ze dne 19-9-2012 Snímek katastrální mapy pro k.ú. Velíková – zdroj internet – Nahlížení do KN
Fotopříloha
13
