ZNALECKÝ POSUDEK č. 11-1798/2012 o ceně nemovitosti, sestávající z domu čp.66 postaveném na pozemku st.69 včetně příslušenství, rekreační chaty postavené na st.150,jiné stavby postavené na st.151,pozemků st.69,st.150 a st.151 k.ú.Kánín,obec Opolany,okres Nymburk. Objednavatel posudku
:
Mgr. Tomáš Pospíchal - soudní exekutor Exekutorský úřad Nymburk 28.října 1474, 288 02 Nymburk
Účel posudku
:
Mgr. Tomáš Pospíchal - soudní exekutor Exekutorský úřad Nymburk sp.zn.070 Ex 2557/10-17
Projednává
:
Mgr. Tomáš Pospíchal - soudní exekutor Exekutorský úřad Nymburk č.j.070 Ex 2557/10-17
Ocenění ke dni
:
19.03.2012
Předpis pro ocenění
:
obvyklá cena dle zákona č.151/1997 Sb. o oceňování majetku
Posudek vypracoval
:
stav. Slanička Miroslav Mládežnická 1942 288 03 Nymburk
Posudek obsahuje 51 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednavateli ve dvou vyhotovení.Jedno vyhotovení znaleckého posudku je založeno v archivu znalce. V Nymburce dne 03.04.2012 1
Podklady pro ocenění: a) Zhotovené Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj,katastrální pracoviště Nymburk: - výpis z katastru nemovitostí LV 148 pro k.ú.Kánín,obec Oplolany ze dne 21.02.2012 (vyhotoven dálkovým přístupem), - kopie katastrální mapy pozemku st.66,st.150,st.151 a p.č.93/3 k.ú. Kánín, mapový list Kolín 4-3/11 v měř.1:1000 ze dne 27.22.2012, b) Dodané objednavatelem posudku: - usnesení Exekutorského úřadu Nymburk ze dne 07.03.2012, - viz LV 148 k.ú. Kánín,obec Opolany ze dne 21.02.2012, c) Opatřené znalcem: - prostudování usnesení Exekutorského úřadu v Nymburce ze dne 21.02.2012,výpisu z katastru nemovitostí LV 148 k.ú. Kánín a kopie katastrální mapy pozemku st.66,st.150,st.151 a p.č.93/3 k.ú. Kánín, - provedení prohlídky se zjištěním všech podstatných hodnot pro provedení posudku,délkové měření provedeno ocelovým pásmem,výškové měření provedeno výsuvnou tyčí SOKKIA se střední kvadratickou chybou do 1 cm, - jednání na Obecním úřadě Opolany ve věci zjištění tržních podmínek v k.ú.Kánín a dále v archivu Obecního úřadu,kde bylo zjištěno následující: - rozhodnutí o přípustnosti stavby včelína od komise pro výstavbu MNV Opolany vydané dne 11.05.1972 pod č.j.17/72, - rozhodnutí o přípustnosti stavby na stavbu rekreační chaty na pozemku st.150 k.ú.Kánín vydané ONV Nymburk dne 23.08.1973 pod č.j.2671/73/2425-čpk., - stavební povolení na přístavbu sociálního zařízení domu čp. 66 vydané komisí pro výstavbu MNV Opolany dne 15.07.1976, - zjištění napojení nemovitosti inženýrskými sítěmi vnějšími a vnitřními, - zjištění technického stavu nemovitosti,zjištění trvalých porostů na pozemcích nemovitosti, - zjištění ve stavebním archivu Městského úřadu Poděbrady o dochovanosti stavebně právních dokladů vztahující se k nemovitosti,kde bylo zjištěno: - stavba dílny a skladu uhlí (kolny) na pozemku st.151 k.ú. Kánín byla povolena ONV Poděbrady dne 13.11.1951 pod č.j. 711-3/XI-1951, - v archivu založen geometrický plán č.178-81/2007 ze dne 04.09.2007, potvrzený Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Nymburk dne 17.09.2007 pod č.j. 852/07,˙ - zjištění znalce na Katastrálním úřadě oddělení pozemkové knihy o stáří nemovitosti domu čp.66 v Káníně: kn.vl.č.61 k.ú. Kánín: část A : došlo 27.října 1892 č.d.8426 pol.1: Podle situačního plánku ze dne 21.října 1892 poznamenává se, že pozemková parcela č.kat. 11/8 se následným zastavěním změnila na stav.parcelu č.kat.69.Podle vysvědčení ze dne 27.října 1892 okresního hejtmanství v Poděbradech dne 27.října 1892 stvrzeného poznamenává se,že na stav.parcele č.kat.69 domek čp.66 vystaven jest. - zjištění na Obecním úřadě Opolany,zda pro obec je vypracovaná cenová mapa na oceňování stavebních pozemků, - zjištění znalce v mapě radonu pro region Kánín o existenci radonu,
2
Vlastníci nemovitosti dle LV 148 k.ú. Kánín: část A.Vlastník,jiný oprávněný Vlastnické právo
Podíl
Růžičková Jana bytem Trnava, Juraja Slottu 6470/26 Slovensko Zuščík Peter bytem Trnava,Jána Hollého 375/1 Slovensko
1/2 1/2
____________________________________________________________________________ část B.Nemovitosti Pozemky . Parcela Výměra m2 ____________Druh pozemku _________ Způsob ochrany st.69 308 zastavěná plocha a nádvoří st.150 19 zastavěná plocha a nádvoří st.151 22 zastavěná plocha a nádvoří 93/3 155 zahrada zemědělský půdní fond Stavby Typ stavby . Část obce č.budovy Způsob využití Na parcele Kánín č.p.66 rodinný dům st.69 bez čp/če rodinná rekreace st.150 bez čp/če jiná stavba st.151 _____________________________________________________________________________ část B1. Jiná práva - Bez zápisu _____________________________________________________________________________ Část C. Omezení vlastnického práva není záznam o věcném břemenu _____________________________________________________________________________ Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne 19.03.2012 za přítomnosti znalce,jeho pomocníka a zástupce Exekutorského úřadu v Nymburce p.Mareše Davida. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 19.03.2012.
3
Omezení vlastnického práva: Dle zjištění znalce na LV 148 pro k.ú.Kánín,obec Opolany v oddíle B1 Jiná práva je: Bez zápisu. Dle LV 148 k.ú.Kánín,obec Opolany v oddíle C Omezení vlastnického práva jsou údaje o zástavním právu smluvním,nařízení exekuce, exekučním příkazu k prodeji nemovitosti,není zde údaj o věcném břemenu jakéhokoliv charakteru.
NÁLEZ Dům čp.66 se nachází na západním okraji místní části Kánína obce Opolany s přístupem z místní nezpevněné komunikace.Dle Malého lexikonu obcí ČR k roku 2011 má obec Opolany počet obyvatel 874.Jedná se o obec s počtem obyvatel do jednoho tisíce obyvatel.Katastrální území Kánín nesousedí s katastrálním územím města,které bylo sídlem okresního úřadu ke dni 31.12.2002. Dům čp.66 a stavby tvořící její příslušenství jsou stavbami,které nejsou památkově chráněnými objekty ve smyslu zákona č.20/1987 Sb.o státní památkové péči v dnešním platném znění. Dům čp.66 je samostatnou nemovitostí.Dům čp.66 je objektem pro bydlení s jednou bytovou jednotkou,vlastník stavby je shodný s vlastníkem pozemku.Dům čp.66 s pozemkyst.69,st.150,st.151 a p.č.93/3 zahradou tvoří jednotný funkční celek ve smyslu § 9 odst.1 písm.a2) zákona č.151/1997 Sb. o oceňování majetku. V místě stavby je možnost napojení na komunikaci nezpevněného charakteru,veřejnou kanalizaci splaškovou a dešťovou,elektrickou rozvodnou síť a telefonní síť.Není se možno napojit na veřejný vodovod,plynovod,kabelovou televizi,není možné napojení na veřejný centrální parovod nebo teplovod na vytápění budovy a centrální ohřev teplé vody.V dané lokalitě nejsou známi negativní účinky okolí ani ztížené základové podmínky.Dům čp.66 je situován svým hlavním průčelím k přístupové komunikaci na jižní stranu. Dům čp.66 je postaven na hranici s veřejným statkem do místní komunikace.Před domem k místní komunikaci není vytvořena předzahrádka.Pozemek st.69,st.150,st.151 a p.č. 93/3 k.ú.Kánín jsou rovinatými pozemkami. Dům čp.66 svým stavebně technickým uspořádání odpovídá požadavkům na rodinné bydlení. V domě je více jak polovina podlahové plochy místností a prostorů určena k bydlení.Dům může mít nejvýše tři samostatné bytové jednotky,nejvýše dvě nadzemní podlaží,jedno podzemní podlaží a podkroví,aby splňoval podmínky ustanovení § 2 odst.a)2. vyhl.č.501/2006 Sb.o obecných požadavcích na využívání území.V našem případě má dům jednu bytovou jednotku,jedno nadzemní podlaží,není podsklepen a má částečné podkroví.Takováto stavba plně splňuje výše uvedené legislativní podmínky a je
rodinným domem kód cz-cc 111, kód SKP 46.21.11.1 K domu patří příslušenství rekreační chata,vedlejší stavby včelína,dílny s uhelnou,prádelny se skladem,zděným skladem, otevřeným přístřeškem,skleníkem,studny a venkovní úpravy,které jsou
4
cenově obsahem zjištěné porovnávací ceny domu.Vedlejší stavby mají zastavěnou plochu v součtu větší něž 25 m2 a jsou oceňovány samostatně. K domu patří pozemek st.69 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 308 m2,st.150 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 19 m2, st.151 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 22 m2 a p.č.93/3 zahrada o výměře 155 m2 vše v k.ú. Kánín,obec Opolany. Na pozemkust.69 a p.č.93/3 zahradě jsou vysázeny okrasné porosty,na pozemku nejsou vysázeny ovocné porosty,nejsou vysázeny viniční,lesní porosty a chmelová réva. Vlastník nemovitosti nepředložil znalci projektovou dokumentaci z doby výstavby rodinného domu včetně příslušenství k rodinnému domu.Dále vlastník nepředložil dokumentaci skutečného provedení stavby ke dni ocenění,jež by měla být vlastníkem dochována ve smyslu ustanovení § 125 a § 154 stavebního zákona č.183/2006 Sb.v dnešním platném znění. Znalec oceňuje stavby nemovitosti dle skutečného účelu využití jednotlivých místností staveb a pozemků dle zákona č.151/1997 Sb. o oceňování majetku ke dni ocenění 19.03.2012. Napojení domu č.p.66 na inženýrské sítě vnější a vnitřní je následující: - voda: v domě provedena,přípojka ze studny, - kanalizace splašková: provedena vakuová kanalizace, - kanalizace dešťová : voda svedena do veřejné kanalizace, - plynovod: v domě neprovedeny rozvody svítiplynu, - elektro : elektroměr neosazen, v domě rozvody 220V a 380V, zásuvka 380V ve fasádě u vchodu do domu, - komunikace: vstup z nezpevněné místní komunikace, - telefon : neproveden veřejný, není domácí telefon, - zvonek : neproveden,není mluvítko, Dle zjištění znalce na Obecním úřadě Opolany,obec nemá zpracovanou cenovou mapu na oceňování stavebních pozemků. Vlastník nemovitosti nepředložil znalci doklad o případném výskytu radonu.Dle zjištění údajů znalce v mapě radonu pro region Kánín se v daném místě radon nenachází. List vlastnictví 148 1. STAVBY - podklad pro tvorbu OC 1.1 Rodinný dům čp.66 1.2 Rekreační chata 1.3 Dílna s uhelnou 1.4 Včelín 1.5 Prádelna se skladem,suché WC 1.6 Zděný sklad 1.7 Otevřený přístřešek 1.8 Studna 1.9 Skleník 2. POZEMKY - podklad pro tvorbu OC 2.1 Stavební pozemky 69,150,151,93/3 2.2 Stavební pozemky 93/3 3. POROSTY - podklad pro tvorbu OC 3.1 Ovocné,okrasné,réva (zjednodušeně)
5
1. STAVBY - podklad pro tvorbu OC 1.1 Rodinný dům čp.66 1.1.1 Nález Rodinný dům čp.66 je postavený na pozemku st.69 k.ú.Káním a obec Opolany jako samostatný, nepodsklepený,s jedním nadzemním podlažím se šikmou a plochou střechou,s částečným podkrovím,zděný z roku 1892. Konstrukční systém: Základní objekt z roku 1892 je postaven na neodizolovaných základových pasech jako jednotraktový v I.NP a podkroví s nosným obvodovým zdivem z plných cihel o tloušťce 450 mm.Vodorovné stropní konstrukce nad I.NP jsou dřevěné trámové s omítnutým podhledem. Krov domu je hambálkové soustavy.Střecha domu je pravidelná sedlová s krytinou z pálených tašek.Zastavěná plocha domu původní části je 60,37 m2. V roce 1976 byla k původní části domu provedena přístavba v zastavěné ploše 11,84 m2.Obvodové zdivo přístavby je o tloušťce 30 cm na izolovaných základových pasech.Vodorovné konstrukce přístavby jsou dřevěné trámové s rovným omítnutým podhledem.Střecha domu je pultová s krytinou z osinkocementových šablon a z betonové mazaniny jako terasa. V domě není schodiště do podkroví,schodiště je vnější mimo zastavěnou plochu domu ocelové. Bytová jednotka v domě: V domě je jedna bytová jednotka 2+1 v I.NP a a jeden pokoj v podkroví. I.NP: zádveří, 2x pokoj, kuchyň, koupelna, chodba, WC Vybavenost domu je následující: Okna v domě jsou dřevěná špaletová,v přístavbě jednoduchá.Vnitřní dveře jsou převážně dřevěné plné nebo prosklené v ocelových zárubních.Vstupní dveře do domu prkénkové částečně prosklené s mříží. Podlahy v pokojích I.NP jsou prkenné,v ostatních místnostech keramické dlaždice.Vybavenost v koupelně je plechová vana,SV,lázeňská kamna na ohřev vody.V koupelně jsou z 50% provedeny keramické obklady.V kuchyni je elektrický sporák, plechový dřez,SV,kamna na pevné palivo H 418 a elektrokotel (Kopřiva Praha) na etážové topení v domě.Radiátory v domě jsou plechové bez termostatických hlavic.Rozvody UT jsou ocelové povrchové.V kuchyni keramické obklady za sporákem a kotli, WC v domě je splachovací,bez keramických obkladů. Elektroinstalace v domě je 220V a 380V. V domě nejsou provedeny rozvody plynu.Rodinný důmčp.66 je napojen na studniční vodu.Rozvody studené vody jsou z pozinkovaných trub,ohřev teplé vody je zajišťován lázeňskými kamny v koupelně.Vnitřní omítky jsou štukové. V domě není krbové těleso,nejsou vestavěné skříně,malé prostory nejsou odvětrány elektrickými ventilátorky (není digestoře),jen přirozené větrání okny,nejsou provedeny telefonní rozvody domácího telefonu,nejsou provedeny televizní rozvody se zásuvkami pod omítkou,na oknech nejsou 6
provedeny okenice a mříže.Dům nemá zabezpečovací zařízení proti prostorovému vniknutí osob a rozbití skla,dům nemá klimatizační jednotky,dům nemá centrální vysavač,dům nemá programovatelné vnější rolety na každé okno s časovým rozptylem zavírání a otevírání rolet. Vnější provedení domu: Vnější fasáda není zateplená,je provedena omítka stříkaný břizolit a vápenná štuková,sokl domu není keramický.Na střeše domu není proveden bleskosvod.Okenní parapety jsou oplechovány z pozinkovaného plechu.Oplechování střešních konstrukcí je provedeno,žlab se svodem u domu je proveden,u vstupu do domu je zásuvka 380V a nika na elektroměr s pojistkovou skříní.V době místního šetření nebyl osazen elektroměr. Rozměrové údaje domu: - horní úroveň podlahy I.NP je vyvýšena u vstupu do domu oproti upravenému terénu o - světlá výška I.NP - výška I.NP: - výška od horního líce terasy k hornímu líci podlahy půdy - světlá výška podkroví: - výška podkroví: - výška zděné nadezdívky na půdě: - výška od horního líce podlahy půdy k hřebenu střechy - vnější výška hřebenu střechy od rostlého terénu u místní komunikace - vnější krajní výška střešního pláště od rostlého terénu u místní komunikace - vnější výška od rostlého terénu k hornímu líci podlahy terasy - vnější výška od rostlého terénu ke kraji střešního pláště přístavby domu směrem ke studni
0,30 m 2,55 m 3,00 m 0,57 m 1,90 m 2,05 m 0,40 m 3,10 m 6,10 m 3,70 m 2,42 m
3,05 m
Venkovní úpravy započtené v ceně domu čp.66: - vnější plot do místní komunikace s podezdívkou, - 1 ks vrátka v oplocení, - přípojka vody 6/4 "PE ze studně k čerpadlu a do domu, - přípojka kanalizace z domu do veřejné kanalizace, - přípojka elektro od elektroměru do pojistkové skříně v I.NP domu, - zpevněná plocha betonová,chodník pro pěší - vodárna ASGATEC, - vyrovnávací betonové schody do prádelny, - ocelové schody do půdního prostoru a podkroví domu čp.66,
7
Vedlejší stavby u domu čp.66: - dílna s uhelnou ZP 21,93 m2 - včelín ZP 8,16 m2 - prádelna,sklad a suché WC ZP 20,52 m2 - otevřená kolna ZP 8,03 m2 - zděná kolna ZP 12,01 m2 Všechny vedlejší stavby jsou oceňovány nákladovým způsobem. Ostatní tržní vlivy ovlivňující cenu nemovitosti: - negativním jevem je vliv právního vztahu exekučního řízení 070 EX 2557/10, - klidná poloha na okraji místní části Kánín obce Opolany, - menší poptávka po nemovitostech, - místní část Kánín je vzdálená od obce Opolany cca 2,5 km, - stejný vlastník domu čp.66 a oceňovaných pozemků, -střední infrastruktura v dané lokalitě (jen veřejná kanalizace a elektrické rozvody),není plyn, není veřejný vodovod,není zpevněná příjezdová místní komunikace, - v daném místě jen Obecní úřad (Opolany), - jen obchod s potravinami, restaurace jen v Opolanech, Technický stav domu: Technický stav domu je běžný,nemovitost není trvale obývána,větrána a vytápěna. V roce 1976 byla provedena přístavba domu a dále provedeny stavební úpravy spočívající v provedení etážového topení,zřízení sociálního zařízení (koupelny a splachovacího WC),provedení rozvodu vody a kanalizace v domě,provedení nové elektroinstalace v domě včetně osazení elektrického sporáku,osazení špaletových oken a vnitřních dveří v domě,zřízení podkroví v domě,provedení nové střešní krytiny a oplechování střechy včetně žlabů a svodů,provedení plechových parapetů oken. Celková rekonstrukce domu včetně přístavby představuje více jak 50% objemových podílů prvků konstrukcí a vybavení domu. 1.1.2 Výměry obestavěného prostoru ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Část Výměra│ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │I.NP (5,25x11,50+1,90x7,80)x3,30+ │ │ 1,30x5,40x2,40 = 264,99 m3│ │Zastřešení 5,25x11,50x0,40+ │ │ 5,25x11,50x(3,10-0,40)/2+ │ │ 1,90x7,80x(3,70-3,05)/2 = 110,47 m3│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Obestavěný prostor celkem 375,46 m3│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘
8
1.1.3 Výpočet podlažnosti ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Část Výměra│ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │I.NP 5,25x11,50+1,90x7,80+ │ │ 5,40x1,30 = 82,22 m2│ │Podkroví 3,00x4,75 = 14,25 m2│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zastavěná plocha celkem 96,47 m2│ │Zastavěná plocha 1.NP 82,22 m2│ │Podlažnost 1,17 │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 1.1.4 Základní údaje pro zjištění ceny Stáří nemovitosti: Stavba po celk.rekonstrukci: Kraj: Oblast/obec/kategorie:
2012 - 1951 = 61 r. ano Středočeský do 2000 obyvatel
1.1.5 Výpočet indexu cenového porovnání ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │ Hodnocený znak Pásmo Hodnota│ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │ 1 Situace na trhu II. -0,05 │ │ poptávka nižší než nabídka │ │ 2 Vlastnictví nemovitostí II. 0,00 │ │ stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) │ │ 3 Vliv právních vztahů I. -0,05 │ │ negativní │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │ Index trhu = 1 - 0,10 = 0,900 │ │ │ │ 1 Význam obce I. 0,00 │ │ bez většího významu │ │ 2 Poloha nemovitosti v obci I. -0,01 │ │ samoty,osady mimo souvisle zast. území obce │ │ (odlehlá poloha) │ │ 3 Okolní zástavba a životní prostředí II. 0,00 │ │ objekty pro bydlení │ │ 4 Obchod, služby, kultura v okolí II. 0,00 │ │ pouze obchod se základním sortimentem │ │ 5 Školství a sport I. -0,03 │ │ žádná základní škola │ │ 6 Zdravotnické zařízení I. -0,03 │ │ žádné zdravotnické zařízení │ │ 7 Veřejná doprava II. 0,00 │ │ omezené dopravní spojení │ │ 8 Obyvatelstvo II. 0,00 │ │ bezproblémové okolí │ │ 9 Nezaměstnanost v obci a okolí I. -0,06 │ │ vyšší než je průměr v kraji │ │10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. 0,00 │ │ bez vlivu │ │11 Vlivy neuvedené II. 0,00 │ │ bez dalších vlivů │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │ Index polohy = 1 - 0,13 = 0,870 │ │ │ 9
│ 0 Typ stavby I. CH │ │ nepodsklepený nebo podsklepený do 1/2 ZP 1.NP │ │ - se šikmou nebo strmou střechou │ │ 1 Druh stavby III. 0,00 │ │ samostatný rodinný dům │ │ 2 Provedení obvodových stěn III. 0,00 │ │ zdivo cihelné nebo tvárnicové │ │ 3 Tloušťka obvod. stěn II. 0,00 │ │ 45 cm │ │ 4 Podlažnost II. 0,01 │ │ hodnota více jak 1 do 2 včetně │ │ 5 Napojení na veřejné sítě IV. 0,04 │ │ přípojka elektro, voda, napojení na veřej. kanal. │ │ nebo domovní čístírna │ │ 6 Způsob vytápění stavby III. 0,00 │ │ ústřední, etážové, dálkové │ │ 7 Zákl. příslušenství v RD III. 0,00 │ │ úplné - standardní provedení │ │ 8 Ostatní vybavení v RD I. 0,00 │ │ bez dalšího vybavení │ │ 9 Venkovní úpravy III. 0,00 │ │ standardního rozsahu a provedení │ │10 Vedlejší stavby k RD II. 0,00 │ │ bez vedlejších staveb nebo jejich celkové │ │ zastavěné ploše nad 25 m2 │ │11 Pozemky ve funkčním celku se stav. II. 0,00 │ │ od 300 m2 do 800 m2 celkem │ │12 Kriterium jinde neuvedené III. 0,00 │ │ bez vlivu na cenu │ │13 Stavebně-technický stav II. 1,05 │ │ stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou │ │ Koeficient s pro kategorii D činí 0,7 │ │ Hodnota koeficientu s zvýšena o +0,04 │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │ Index konstrukce a vybavení = (1 + 0,05) x 1,05 x 0,74= 0,816 │ │ │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │ Index cenového porovnání I = 0,900 x 0,870 x 0,816 = 0,639 │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 1.1.6 Ocenění (§ 26a) ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Index. průměrná cena IPC (příloha č. 20a) 4.819,00 Kč/m3│ │Index cenového porovnání I x 0,639 │ │ ────────────────────│ │Cena upravená CU 3.079,34 Kč/m3│ │Výměra obestavěného prostoru x 375,46 m3 │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena - rodinný dům čp.66 1.156.169,00 Kč │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 1.2 Rekreační chata 1.2.1 Nález Rekreační chata je samostatná stavba,postavená na pozemku st.150 k.ú.a obec Opolany. Jedná se o stavbu jednoduchou,jednopodlažní,nepodsklepenou bez podkroví.
10
Konstrukční provedení: Na zděné podezdívce výšky 45 cm je provedena svislá konstrukce dřevěná opláštěná prkenným obkladem,tloušťka svislé konstrukce 12 cm.Vodorovné konstrukce jsou ze sololitových čtverců s přelaťováním,spalné.Zastřešení je provedeno sedlovou střechou s krytinou z osinkocementových vlnovek,žlab se svodem je proveden.Na střeše není bleskosvod. Před vlastním vstupem do chaty je provedená otevřená zastřešená veranda s podlahou z keramických dlaždic,vně neopláštěná. Dispozice objektu: Dispozičně objekt je v I.NP jedna místnost o světlé výšce 2,00 m. Vybavenost objektu: Vnitřní vybavenost rekreační chaty je podstandartní. Vstupní dveře jsou dřevěné hladké prosklené,okna jednoduchá bez okenic.Podlaha chaty je prkenná.V chatě je elektroinstalace 220V.V rekreační chatě není voda,kanalizace,zdroj teplé vody,WC,není proveden krb,vestavěné skříně,není osazen jakýkoliv sporák.Vytápění chaty je kamny na pevné palivo. Technický stav: Objet byl dán do užívání v roce 1973.Technický stav objektu je běžný,údržba chaty je nedostatečná,je nutno obnovit nátěry dřevěných konstrukcí. 1.2.2 Výměry obestavěného prostoru ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Část Výměra│ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │I.NP 3,50x4,05x3,02+ │ │ 3,50x1,05x2,55 = 52,18 m3│ │Zastřešení 3,50x4,05x(3,93-3,02)/2+ │ │ 3,50x1,05x(3,02-2,55)/2 = 7,31 m3│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Obestavěný prostor celkem 59,49 m3│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 1.2.3 Základní údaje pro zjištění ceny Stáří nemovitosti: Stavba po celk.rekonstrukci: Kraj: Oblast/obec/kategorie:
2012 - 1973 = 39 r. ne Středočeský do 2000 obyvatel
1.2.4 Výpočet indexu cenového porovnání ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │ Hodnocený znak Pásmo Hodnota│ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │ 1 Situace na trhu II. -0,05 │ │ poptávka nižší než nabídka │ │ 2 Vlastnictví nemovitostí II. 0,00 │ │ stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) │ │ 3 Vliv právních vztahů I. -0,05 │ │ negativní │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │ Index trhu = 1 - 0,10 = 0,900 │
11
│ │ │ 1 Životní prostř. a atraktivita obl. III. 0,00 │ │ vhodná k rekreaci │ │ 2 Přírodní lokalita III. 0,00 │ │ les nebo vodní plocha je v místě │ │ (docházková vzdálenost) │ │ 3 Poloha v zástavbě I. -0,02 │ │ nevýhodná poloha, negativní prvky v okolí │ │ 4 Dopravní dostupnost II. -0,01 │ │ problematický příjezd k hranici pozemku │ │ 5 Hromadná doprava II. 0,00 │ │ dobrá dostupnost │ │ 6 Parkovací možnosti I. -0,02 │ │ špatné │ │ 7 Obchod a služby (okolí nemovitosti) II. 0,00 │ │ obchod nebo služby │ │ 8 Sportoviště I. 0,00 │ │ žádné │ │ 9 Obyvatelstvo v okolí II. 0,00 │ │ bezproblémové okolí │ │10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. 0,00 │ │ bez vlivu │ │11 Vlivy neuvedené II. 0,00 │ │ bez dalších vlivů │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │ Index polohy = 1 - 0,05 = 0,950 │ │ │ │ 0 Typ stavby I. A │ │ nepodsklepený nebo podsklepený do 1/2 ZP 1.NP │ │ - bez podkroví nebo do 1/2 ZP 1.NP │ │ 1 Druh stavby I. 0,02 │ │ zahrádkářská chata │ │ 2 Svislé konstrukce II. -0,03 │ │ dřevěné oboustranně obíjené, │ │ zdivo do tl. 30 cm včetně │ │ 3 Střešní konstrukce I. -0,01 │ │ krov neumožňující zřízení podkroví │ │ 4 Napojení stavby na sítě II. 0,00 │ │ elektr. proud, voda, žumpa (septik) │ │ 5 Vybavení II. -0,06 │ │ pouze WC suché nebo i mimo stavbu │ │ 6 Vytápění II. 0,00 │ │ lokální vytápění │ │ 7 Příslušenství (venk.úpravy,vedl.st) II. -0,04 │ │ bez příslušenství │ │ 8 Výměra pozemků užívané se stavbou I. -0,05 │ │ pouze zastavěný stavbou │ │ 9 Kriterium jinde neuvedené III. 0,00 │ │ bez vlivu na cenu │ │10 Stavebně-technický stav II. 1,05 │ │ stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou │ │ Koeficient s pro kategorii C činí 0,8 │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │ Index konstrukce a vybavení = (1 - 0,17) x 1,05 x 0,8 = 0,697 │ │ │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │ Index cenového porovnání I = 0,900 x 0,950 x 0,697 = 0,596 │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘
12
1.2.5 Ocenění (§ 26) ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Index. průměrná cena IPC (příloha č. 20) 5.986,00 Kč/m3│ │Index cenového porovnání I x 0,596 │ │ ────────────────────│ │Cena upravená CU 3.567,66 Kč/m3│ │Výměra obestavěného prostoru x 59,49 m3 │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena - rekreační chata 212.240,09 Kč │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 1.3 Dílna s uhelnou 1.3.1 Nález Zděná stavba dílny s uhelnou je situovaná na pozemku st.151 k.ú.Kánín a tvoří příslušenství stavby hlavní domu čp.66.Na náčrtu polohopisu domu je objekt označen č.3. Zděná stavba je přízemní,nepodsklepená,bez podkroví.Svislé konstrukce objektu jsou převážně zděné o tl.30 cm,jedna podélná strana zdiva k domu není provedena,vodorovná konstrukce je provedena ze škvárobetonu do ocelových nosičů,položených na obvodové zdivo dílny a domu čp.66,střecha je pultová s krytinou z vlnitých osinkocementových desek,žlab se svodem je proveden.Podlaha objektu je betonová,vnitřní a vnější omítky provedeny,elektroinstalace 220V,okno jednoduché,dveře náplňové. Dílna s uhelnou není komunikačně propojena s domem. Zastavěná plocha: = 6.45*3.40 = 21.93 m2 Vlastník objektu nepředložil znalci projektovou dokumentaci z doby výstavby objektu.Tato dokumentace není založena ani v archivu stavebního úřadu v Poděbradech. Dále vlastník znalci nepředložil dokumentaci skutečného provedení stavby stavby,kterou má mít vlastník dochovanou ve smyslu ustanovení § 125 a § 154 stavebního zákona č.183/2006 Sb. v dnešním platném znění.Stavba dle dokladů na stavebním úřadě v Poděbradech byla dána do užívání v roce 1951. Technický stav stavby je zhoršený,není prováděna běžná údržba. Pro výpočet opotřebení stavby znalec používá analytickou metodu z důvodu,že lineární metoda pro výpočet opotřebení je nevýstižná,opotřebení je objektivně větší než 85 %. 1.3.2 Výměry Obestavěný prostor ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Spodní stavba 0,00 m3│ │Vrchní stavba │ │ 6,45x3,40x(2,15+2,15+2,25+2,25)/4 = 48,25 m3│ │Zastřešení │ │ 6,45x3,40x(3,15-2,20)/2 = 10,42 m3│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Obestavěný prostor celkem 58,67 m3│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 1.3.3 Základní údaje pro zjištění ceny Velikost podsklepení: nepodsklepené nebo podsklepené do 1/2 ZP Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm Velikost podkroví: střecha-krov neumožňuje zřídit podkroví 1.3.4 Konstrukce a vybavení stavby Standardní vybavení stavby typu B Základy
základové pásy a patky
13
Obvodové stěny zděné, betonové, tl. 15 - 30 cm Stropy jakékoliv, bez rozlišení druhu a materiálu Krov bez krovu, resp. krov neumožňující podkroví Krytina jakákoliv kromě měděné Klempířské práce žlaby a svody z pozinkovaného plechu Úprava povrchů jakékoliv omítky Schodiště neuvažuje se Dveře dřevěné nebo kovové kromě svlakových Okna zdvojená, popř. jednoduchá Podlahy betonové, dlažby Elektroinstalace světelná a motorová ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Konstrukce a vybavení Provedení Stand. % Koef. Podíl │ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │01 Základy P 0,07100 67 0,46 0,02188│ │ Není provedena izolace proti zemní vlhkosti. │ │01 Základy Ch 0,07100 33 0,00 0,00000│ │ Nejsou základz k domu čp.66. │ │02 Obvodové stěny S 0,31800 67 1,00 0,21306│ │02 Obvodové stěny Ch 0,31800 33 0,00 0,00000│ │ Není zdivo k domu čp.66. │ │03 Stropy S 0,19800 71 1,00 0,14058│ │03 Stropy Ch 0,19800 29 0,00 0,00000│ │ Není stropní konstrukce nad uhelnou. │ │04 Krov S 0,07300 100 1,00 0,07300│ │05 Krytina S 0,08100 100 1,00 0,08100│ │06 Klempířské konstrukce S 0,01700 100 1,00 0,01700│ │07 Úpravy povrchů S 0,06100 100 1,00 0,06100│ │08 Schodiště S 0,00000 100 1,00 0,00000│ │09 Dveře S 0,03000 100 1,00 0,03000│ │10 Okna S 0,01100 100 1,00 0,01100│ │11 Podlahy S 0,08200 100 1,00 0,08200│ │12 Elektroinstalace S 0,05800 50 1,00 0,02900│ │12 Elektroinstalace Ch 0,05800 50 0,00 0,00000│ │ Není motorová elektroinstalace. │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Koeficient vybavení stavby K4 0,760 │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 1.3.5 Výpočet opotřebení Lineární metoda výpočtu Stáří stavby: 2012 - 1951 = 61 r. Předpokládaná životnost: 70 r. Celkové opotřebení: 100 % / 70 r. x 61 r. = 87,14 % Podle přílohy č. 15 může opotřebení činit max. 85,00 %. Analytická metoda výpočtu ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Konstrukce a vybavení Podíl Stáří Život. Opotř.% │ │ 100A B C 100Ax(B/C)│ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │ Z roku 1951 │ │01 S Základy 6,058 61 150 2,463589 │ │02 S Obvodové stěny 27,134 61 75 22,068978 │ │03 S Stropy 17,903 61 65 16,801285 │ │04 S Krov 9,297 61 65 8,724881 │ 14
│05 S Krytina 10,316 61 65 9,681174 │ │06 S Klempířské konstrukce 2,165 61 65 2,031770 │ │07 S Úpravy povrchů 7,769 61 65 7,290911 │ │09 S Dveře 3,821 61 65 3,585863 │ │10 S Okna 1,401 61 65 1,314785 │ │11 S Podlahy 10,443 61 65 9,800359 │ │12 S Elektroinstalace 3,693 61 62 3,633436 │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Opotřebení analytickou metodou 87,40% │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ Zvolená metoda výpočtu opotřebení: analytická 1.3.6 Ocenění (§ 7) ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Typ stavby "B" (příloha č. 8) 1.250,00 Kč/m3│ │Koeficient za podkroví │ │ ────────────────────│ │Základní cena ZC 1.250,00 Kč/m3│ │Koeficienty: │ │vybavení K4 x 0,760 │ │poloha K5 (příloha č. 14, ostatní obce) x 0,850 │ │změna ceny Ki (příloha č. 38, CZ-CC 1274) x 2,103 │ │prodejnost Kp (příloha č. 39, NB do 1tis, sl.11) x 1,634 │ │ ────────────────────│ │Základní cena upravená ZCU 2.774,81 Kč/m3│ │Obestavěný prostor x 58,67 m3 │ │ ────────────────────│ │Cena stavby bez odpočtu opotřebení 162.798,10 Kč │ │Snížení o opotřebení 87,40 % -142.285,54 Kč │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena - dílna s uhelnou 20.512,56 Kč │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 1.4 Včelín 1.4.1 Nález Včelín je postaven na pozemku p.č.93/3 k.ú.Kánín a tvoří příslušenství ke stavbě hlavní čp.66. Včelín je samostatnou,dvoupodlažní,nepodsklepenou stavbou,bez podkroví.Svislé konstrukce je kovová kostru,základy,objekt má opláštění z vlnitých osinkocementových desek,stropní konstrukce provedena,střecha objektu je pultová s krytinou z vlnitých osinkocementových desek,žlaby se svody nejsou provedeny. Objekt má podlahy betonové,okna jednoduchá,není elektroinstalace.Dveře svlakové. Zastavěná plocha: 5.10*1.60 = 8.16 m2 Vlastník objektu nepředal znalci projektovou dokumentaci z doby výstavby objektu.Dále vlastník nepředal dokumentaci skutečného provedení stavby,jež by měla být vlastníkem dochována ve smyslu ustanovení § 125 a § 154 stavebního zákona č.183/2006 Sb. v dnešním platném znění. Dle zjištění znalce v archivu Obecního úřadu v Opolanech byla stavba včelínu postavena v roce 1972.Technický stav objektu je zhoršený,údržba objektu není prováděna,výpočet opotřebení je proveden podle analytické metody,protože výpočet opotřebení lineární metodou je nevýstižný,opotřebení je objektivně větší než 85%.
15
1.4.2 Výměry Obestavěný prostor ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Spodní stavba 0,00 m3│ │Vrchní stavba │ │ 5,10x1,60x3,80 = 31,01 m3│ │Zastřešení │ │ 5,10x1,60x(3,90-3,80)/2 = 0,41 m3│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Obestavěný prostor celkem 31,42 m3│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 1.4.3 Základní údaje pro zjištění ceny Velikost podsklepení: nepodsklepené nebo podsklepené do 1/2 ZP Svislá nosná konstrukce: dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová Velikost podkroví: střecha-krov neumožňuje zřídit podkroví 1.4.4 Konstrukce a vybavení stavby Standardní vybavení stavby typu F Základy Základové pásy a patky Obvodové stěny Jednostranně obíjené Stropy Dřevěné, popř. kovové Krov Bez krovu, resp. krov neumožňující podkroví Krytina Jakákoliv kromě měděné Klempířské práce Žlaby a svody z pozinkovaného plechu Úprava povrchů Nátěry, impregnace Schodiště Neuvažuje se Dveře Dřevěné nebo kovové Okna Jednoduchá Podlahy Betonové, dlažby Elektroinstalace Světelná ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Konstrukce a vybavení Provedení Stand. % Koef. Podíl │ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │01 Základy P 0,08300 100 0,46 0,03818│ │ Není provedena izolace proti zemní vlhkosti. │ │02 Obvodové stěny S 0,31900 100 1,00 0,31900│ │03 Stropy S 0,21200 100 1,00 0,21200│ │04 Krov S 0,00000 100 1,00 0,00000│ │05 Krytina S 0,11100 100 1,00 0,11100│ │06 Klempířské konstrukce Ch 0,01600 100 0,00 0,00000│ │ Nejsou provedeny. │ │07 Úpravy povrchů Ch 0,06000 100 0,00 0,00000│ │ Nejsou provedeny. │ │08 Schodiště S 0,00000 100 1,00 0,00000│ │09 Dveře P 0,03700 100 0,46 0,01702│ │ Svlakové. │ │10 Okna S 0,01400 100 1,00 0,01400│ │11 Podlahy S 0,10800 100 1,00 0,10800│ │12 Elektroinstalace Ch 0,04000 100 0,00 0,00000│ │ Není provedena. │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Koeficient vybavení stavby K4 0,819 │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘
16
1.4.5 Výpočet opotřebení Lineární metoda výpočtu Stáří stavby: 2012 - 1972 = 40 r. Předpokládaná životnost: 47 r. Celkové opotřebení: 100 % / 47 r. x 40 r. = 85,11 % Podle přílohy č. 15 může opotřebení činit max. 85,00 %. Analytická metoda výpočtu ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Konstrukce a vybavení Podíl Stáří Život. Opotř.% │ │ 100A B C 100Ax(B/C)│ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │ Z roku 1972 │ │01 S Základy 9,606 40 150 2,561603 │ │02 S Obvodové stěny 36,921 40 40 36,921000 │ │03 S Stropy 24,536 40 40 24,536000 │ │05 S Krytina 12,847 40 40 12,847000 │ │09 P Dveře 1,970 40 40 1,970000 │ │10 S Okna 1,620 40 40 1,620000 │ │11 S Podlahy 12,500 40 40 12,500000 │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Opotřebení analytickou metodou 92,96% │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ Zvolená metoda výpočtu opotřebení: analytická 1.4.6 Ocenění (§ 7) ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Typ stavby "F" (příloha č. 8) 970,00 Kč/m3│ │Koeficient za podkroví │ │ ────────────────────│ │Základní cena ZC 970,00 Kč/m3│ │Koeficienty: │ │vybavení K4 x 0,819 │ │poloha K5 (příloha č. 14, ostatní obce) x 0,850 │ │změna ceny Ki (příloha č. 38, CZ-CC 1274) x 2,103 │ │prodejnost Kp (příloha č. 39, NB do 1tis, sl.11) x 1,634 │ │ ────────────────────│ │Základní cena upravená ZCU 2.320,42 Kč/m3│ │Obestavěný prostor x 31,42 m3 │ │ ────────────────────│ │Cena stavby bez odpočtu opotřebení 72.907,60 Kč │ │Snížení o opotřebení 92,96 % -67.774,90 Kč │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena - včelín 5.132,70 Kč │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 1.5 Prádelna se skladem,suché WC 1.5.1 Nález Na pozemku st.69 k.ú.Káínín je postavena prádelna se skladem a suchým WC,která je příslušenstvím stavby hlavní domu čp.66. Sklad je jednopodlažní,částečné podzemí,bez možnosti podkroví. Objekt má svislé konstrukce zděné o tl.20 cm,vodorovné konstrukce jsou provedeny (prádelna omítnutý podhled,sklad a WC strop dřevěný obložený sololitem),objekt má střechu pultovou skrytinou taškovou,je proveden žlab se svodem,objekt má provedeny vně i uvnitř omítky,okno jednoduché,elektroinstalace 220V,dveře svlakové,podlaha v prádelně betonová vyvýšena nad okolní terén o55 cm.Podlaha skladu a WC je v rovině s terénem. 17
Podzemí je provedeno pod prádelnou,neomítnuté o světlé výšce 1,63 m,vodorovné konstrukce podzemí betonové do ocelových nosičů,podlaha betonová,osazen vstupní žebřík.V podzemí osazena domácí vodárna typu ASGATEC s přípojkou do domu. Zastavěná plocha:
Podzemí: 3.46*3.00 I.NP : 3.46*5.93
= 10.38 m2 = 20.52 m2
Vlastník nemovitosti nepředal znalci projektovou dokumentaci objektu z doby výstavby,taktéž nepředal znalci projektovou dokumentaci skutečného provedení stavby,jež by měl vlastník mít zachovanou ve smyslu ustanovení § 125 a § 154 stavebního zákona 183/2006 Sb. v dnešním platném znění. Objekt dle provedení byl postaven v době postavení hlavní stavby nemovitosti domu čp.66 v roce 1892. Technický stav objektu je špatný,není prováděna běžná údržba. Opotřebení stavby je provedeno analytickou metodou z důvodu špatného stavu nemovitosti. 1.5.2 Výměry Obestavěný prostor ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Spodní stavba 0,00 m3│ │Vrchní stavba │ │ 3,46x3,00x1,75+3,46x5,93x3,15 = 82,80 m3│ │Zastřešení │ │ 3,46x5,93x(4,20-3,15)/2 = 10,77 m3│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Obestavěný prostor celkem 93,57 m3│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 1.5.3 Základní údaje pro zjištění ceny Velikost podsklepení: nepodsklepené nebo podsklepené do 1/2 ZP Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm Velikost podkroví: střecha-krov neumožňuje zřídit podkroví 1.5.4 Konstrukce a vybavení stavby Standardní vybavení stavby typu B Základy Obvodové stěny Stropy Krov Krytina Klempířské práce Úprava povrchů Schodiště Dveře Okna Podlahy Elektroinstalace
základové pásy a patky zděné, betonové, tl. 15 - 30 cm jakékoliv, bez rozlišení druhu a materiálu bez krovu, resp. krov neumožňující podkroví jakákoliv kromě měděné žlaby a svody z pozinkovaného plechu jakékoliv omítky neuvažuje se dřevěné nebo kovové kromě svlakových zdvojená, popř. jednoduchá betonové, dlažby světelná a motorová
18
┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Konstrukce a vybavení Provedení Stand. % Koef. Podíl │ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │01 Základy P 0,07100 100 0,46 0,03266│ │ Není provedena izolace proti zemní vlhkosti. │ │02 Obvodové stěny S 0,31800 100 1,00 0,31800│ │03 Stropy S 0,19800 100 1,00 0,19800│ │04 Krov S 0,07300 100 1,00 0,07300│ │05 Krytina S 0,08100 100 1,00 0,08100│ │06 Klempířské konstrukce S 0,01700 100 1,00 0,01700│ │07 Úpravy povrchů S 0,06100 100 1,00 0,06100│ │08 Schodiště S 0,00000 100 1,00 0,00000│ │09 Dveře P 0,03000 100 0,46 0,01380│ │ Svlakové dveře. │ │10 Okna S 0,01100 100 1,00 0,01100│ │11 Podlahy S 0,08200 100 1,00 0,08200│ │12 Elektroinstalace S 0,05800 50 1,00 0,02900│ │12 Elektroinstalace Ch 0,05800 50 0,00 0,00000│ │ Není motorová elektroinstalace. │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Koeficient vybavení stavby K4 0,916 │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 1.5.5 Výpočet opotřebení Lineární metoda výpočtu Stáří stavby: Předpokládaná životnost: Celkové opotřebení:
2012 - 1892 = 120 r. 145 r. 100 % / 145 r. x 120 r. = 82,76 %
Analytická metoda výpočtu ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Konstrukce a vybavení Podíl Stáří Život. Opotř.% │ │ 100A B C 100Ax(B/C)│ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │ Z roku 1892 │ │01 P Základy 3,564 120 150 2,851200 │ │02 S Obvodové stěny 34,700 120 140 29,742862 │ │03 S Stropy 21,605 120 140 18,518575 │ │04 S Krov 7,965 120 140 6,827144 │ │ Z roku 1950 │ │05 S Krytina 8,838 62 65 8,430091 │ │06 S Klempířské konstrukce 1,855 62 65 1,769384 │ │07 S Úpravy povrchů 6,656 62 65 6,348799 │ │09 P Dveře 1,506 62 65 1,436492 │ │10 S Okna 1,200 62 65 1,144615 │ │11 S Podlahy 8,947 62 65 8,534060 │ │ Z roku 1960 │ │12 S Elektroinstalace 3,164 52 55 2,991420 │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Opotřebení analytickou metodou 88,59% │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ Zvolená metoda výpočtu opotřebení: analytická
19
1.5.6 Ocenění (§ 7) ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Typ stavby "B" (příloha č. 8) 1.250,00 Kč/m3│ │Koeficient za podkroví │ │ ────────────────────│ │Základní cena ZC 1.250,00 Kč/m3│ │Koeficienty: │ │vybavení K4 x 0,916 │ │poloha K5 (příloha č. 14, ostatní obce) x 0,850 │ │změna ceny Ki (příloha č. 38, CZ-CC 1274) x 2,103 │ │prodejnost Kp (příloha č. 39, NB do 1tis, sl.11) x 1,634 │ │ ────────────────────│ │Základní cena upravená ZCU 3.344,38 Kč/m3│ │Obestavěný prostor x 93,57 m3 │ │ ────────────────────│ │Cena stavby bez odpočtu opotřebení 312.933,64 Kč │ │Snížení o opotřebení 88,59 % -277.227,91 Kč │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena - prádelna se skladem 35.705,73 Kč │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 1.6 Zděný sklad 1.6.1 Nález Sklad je postaven na pozemku st.69 k.ú.Kánín a tvoří příslušenství k domu čp.66 v Káníně. Jedná se o přízemní stavbu,nepodsklepenou,bez možnosti podkroví.Svislé konstrukce jsou zděné o tl.15 cm,vodorovné konstrukce nejsou provedeny, střecha pultová s krytinou taškovou,žlab se svodem je proveden. Omítky neprovedeny.Podlaha z cihel na plocho.Stavba nemá jednoduché okno,nemá dveře,není elektroinstalace,objekt nemá schodiště. Zastavěná plocha: 4.62*2.60 = 12.01 m2 Vlastník nemovitosti nepředal znalci projektovou dokumentaci z doby výstavby,nepředložil znalci ani dokumentaci skutečného provedení,jež by měla být u vlastníka dochována ve smyslu ustanovení § 125 a § 154 stavebního zákona č.183/2006 Sb. v dnešním platném znění. Dle dokladů v archivu stavebního úřadu Poděbrady byl objekt postaven v roce 1951.Technický stav je zchátralý,není prováděna běžná údržba.Výpočet opotřebení je proveden analytickou metodou není proveden lineární metodou,protože opotřebení je objektivně větší než 85%. 1.6.2 Výměry Obestavěný prostor ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Spodní stavba 0,00 m3│ │Vrchní stavba │ │ 2,60x4,62x1,71 = 20,54 m3│ │Zastřešení │ │ 2,60x4,62x(2,36-1,71)/2 = 3,90 m3│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Obestavěný prostor celkem 24,44 m3│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 1.6.3 Základní údaje pro zjištění ceny Velikost podsklepení: nepodsklepené nebo podsklepené do 1/2 ZP Svislá nosná konstrukce: dřevěná oboustr. obíjená, zdivo do 15 cm Velikost podkroví: střecha-krov neumožňuje zřídit podkroví
20
1.6.4 Konstrukce a vybavení stavby Standardní vybavení stavby typu D Základy Základové pásy a patky Obvodové stěny Oboustranně obíjené zdivo tl. do 15 cm Stropy Jakékoliv, bez rozlišení druhu materiálu Krov Bez krovu, resp. krov neumožňující podkroví Krytina Jakákoliv kromě měděné Klempířské práce Žlaby a svody z pozinkovaného plechu Úprava povrchů Nátěry, impregnace, popř. omítka Schodiště Neuvažuje se Dveře Dřevěné nebo kovové Okna Zdvojená, popř. jednoduchá Podlahy Betonové, dlažby Elektroinstalace Světelná popř. motorová ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Konstrukce a vybavení Provedení Stand. % Koef. Podíl │ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │01 Základy P 0,08000 100 0,46 0,03680│ │ Není provedena izolace proti zemní vlhkosti. │ │02 Obvodové stěny S 0,31300 100 1,00 0,31300│ │03 Stropy Ch 0,21800 100 0,00 0,00000│ │ Nejsou provedeny. │ │04 Krov S 0,00000 100 1,00 0,00000│ │05 Krytina S 0,11200 100 1,00 0,11200│ │06 Klempířské konstrukce S 0,01600 100 1,00 0,01600│ │07 Úpravy povrchů Ch 0,06300 100 0,00 0,00000│ │ Nejsou provedeny. │ │08 Schodiště S 0,00000 100 1,00 0,00000│ │09 Dveře Ch 0,03800 100 0,00 0,00000│ │ Nejsou provedeny. │ │10 Okna Ch 0,01300 100 0,00 0,00000│ │ Nejsou provedena. │ │11 Podlahy S 0,09700 100 1,00 0,09700│ │12 Elektroinstalace Ch 0,05000 100 0,00 0,00000│ │ Není provedena. │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Koeficient vybavení stavby K4 0,575 │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 1.6.5 Výpočet opotřebení Lineární metoda výpočtu Stáří stavby: 2012 - 1951 = 61 r. Předpokládaná životnost: 70 r. Celkové opotřebení: 100 % / 70 r. x 61 r. = 87,14 % Podle přílohy č. 15 může opotřebení činit max. 85,00 %. Analytická metoda výpočtu ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Konstrukce a vybavení Podíl Stáří Život. Opotř.% │ │ 100A B C 100Ax(B/C)│ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │ Z roku 1951 │ │01 P Základy 6,402 61 150 2,603482 │ │02 S Obvodové stěny 54,454 61 65 51,103010 │ 21
│05 S Krytina 19,485 61 65 18,285932 │ │06 S Klempířské konstrukce 2,784 61 65 2,612678 │ │11 S Podlahy 16,875 61 65 15,836546 │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Opotřebení analytickou metodou 90,44% │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ Zvolená metoda výpočtu opotřebení: analytická 1.6.6 Ocenění (§ 7) ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Typ stavby "D" (příloha č. 8) 1.055,00 Kč/m3│ │Koeficient za podkroví │ │ ────────────────────│ │Základní cena ZC 1.055,00 Kč/m3│ │Koeficienty: │ │vybavení K4 x 0,575 │ │poloha K5 (příloha č. 14, ostatní obce) x 0,850 │ │změna ceny Ki (příloha č. 38, CZ-CC 1274) x 2,103 │ │prodejnost Kp (příloha č. 39, NB do 1tis, sl.11) x 1,634 │ │ ────────────────────│ │Základní cena upravená ZCU 1.771,86 Kč/m3│ │Obestavěný prostor x 24,44 m3 │ │ ────────────────────│ │Cena stavby bez odpočtu opotřebení 43.304,26 Kč │ │Snížení o opotřebení 90,44 % -39.164,37 Kč │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena - zděný sklad 4.139,89 Kč │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 1.7 Otevřený přístřešek 1.7.1 Nález Objekt dřevěného přístřešku je postaven na pozemku st.69 k.ú. Kánín a tvoří příslušenství ke stavbě hlavní domu čp.66.Objekt je jednopodlažní,nepodsklepený,bez podkroví. Svislé konstrukce je dřevěná kostra s opláštění jednostranným prkenným,přední stěna neopláštěna, nejsou provedeny základy,nejsou vodorovné konstrukce,střecha kolny pultová s krytinou z vlnitých osinkocementových desek,není žlab se svodem.Kolna nemá okno, nemá dveře, podlaha betonová,není elektroinstalace.Vnitřní a vnější nátěry dřevěných konstrukcí kolny nejsou provedeny. Zastavěná plocha: 2.90*2.77 = 8.03 m2 Vlastník nemovitosti nepředal znalci dokumentaci z doby postavení přístřešku.Vlastník dále znalci nepředal dokumentaci skutečného provedení stavby,kterou by měl mít vlastník dochovanou ve smyslu ustanovení § 125 a § 154 stavebního zákona č.183/2006 Sb. v dnešním platném znění. Dle dochovaných dokladů byl objekt postaven v roce 1960. Technický stav je zhoršený,údržba stavby není prováděna.Opotřebení je provedeno analytickou metodou,výpočet opotřebení lineární metodou je nevýstižný,opotřebení objektu je objektivně větší než 85%. 1.7.2 Výměry Obestavěný prostor ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Spodní stavba 0,00 m3│ │Vrchní stavba │ │ 2,90x2,77x2,22 = 17,83 m3│ │Zastřešení │ │ 2,90x2,77x(2,79-2,22)/2 = 2,29 m3│
22
│───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Obestavěný prostor celkem 20,12 m3│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 1.7.3 Základní údaje pro zjištění ceny Velikost podsklepení: nepodsklepené nebo podsklepené do 1/2 ZP Svislá nosná konstrukce: dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová Velikost podkroví: střecha-krov neumožňuje zřídit podkroví 1.7.4 Konstrukce a vybavení stavby Standardní vybavení stavby typu F Základy Základové pásy a patky Obvodové stěny Jednostranně obíjené Stropy Dřevěné, popř. kovové Krov Bez krovu, resp. krov neumožňující podkroví Krytina Jakákoliv kromě měděné Klempířské práce Žlaby a svody z pozinkovaného plechu Úprava povrchů Nátěry, impregnace Schodiště Neuvažuje se Dveře Dřevěné nebo kovové Okna Jednoduchá Podlahy Betonové, dlažby Elektroinstalace Světelná ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Konstrukce a vybavení Provedení Stand. % Koef. Podíl │ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │01 Základy Ch 0,08300 100 0,00 0,00000│ │ Nejsou základy. │ │02 Obvodové stěny S 0,31900 100 1,00 0,31900│ │03 Stropy Ch 0,21200 100 0,00 0,00000│ │ Nejsou stropy. │ │04 Krov S 0,00000 100 1,00 0,00000│ │05 Krytina S 0,11100 100 1,00 0,11100│ │06 Klempířské konstrukce Ch 0,01600 100 0,00 0,00000│ │ Nejsou klempířské konstrukce. │ │07 Úpravy povrchů Ch 0,06000 100 0,00 0,00000│ │ Nejsou provedeny. │ │08 Schodiště S 0,00000 100 1,00 0,00000│ │09 Dveře Ch 0,03700 100 0,00 0,00000│ │ Nejsou provedeny. │ │10 Okna Ch 0,01400 100 0,00 0,00000│ │ Nejsou okna. │ │11 Podlahy S 0,10800 100 1,00 0,10800│ │12 Elektroinstalace Ch 0,04000 100 0,00 0,00000│ │ Není provedena. │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Koeficient vybavení stavby K4 0,538 │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 1.7.5 Výpočet opotřebení (lineární metoda) Stáří stavby: 2012 - 1960 = 52 r. Předpokládaná životnost: 60 r. Celkové opotřebení: 100 % / 60 r. x 52 r. = 86,67 % Podle přílohy č. 15 může opotřebení činit max. 85,00 %.
23
1.7.6 Ocenění (§ 7) ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Typ stavby "F" (příloha č. 8) 970,00 Kč/m3│ │Koeficient za podkroví │ │ ────────────────────│ │Základní cena ZC 970,00 Kč/m3│ │Koeficienty: │ │vybavení K4 x 0,538 │ │poloha K5 (příloha č. 14, ostatní obce) x 0,850 │ │změna ceny Ki (příloha č. 38, CZ-CC 1274) x 2,103 │ │prodejnost Kp (příloha č. 39, NB do 1tis, sl.11) x 1,634 │ │ ────────────────────│ │Základní cena upravená ZCU 1.524,28 Kč/m3│ │Obestavěný prostor x 20,12 m3 │ │ ────────────────────│ │Cena stavby bez odpočtu opotřebení 30.668,51 Kč │ │Snížení o opotřebení 85,00 % -26.068,23 Kč │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena - otevřený přístřešek 4.600,28 Kč │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 1.8 Studna 1.8.1 Nález Objekt studny je postaven na pozemku st.69 k.ú.Kánín a tvoří příslušenství ke stavbě hlavní domu čp.66.Studna je v provedení jako kopaná,je provedena z betonových půlených prefabrikátů,světlost studny 100 cm, zhlaví studny je vyvýšeno nad přilehlý okolní terén o 25 cm a je zakryto dvojdílným betonových poklopem,studna nemá ruční čerpadlo,ze studny je provedena přípojka do podzemí prádelny. Hloubka kopané studny od terénu je 4,50m.Výška vodního sloupce ve studni je 1.50 m. Vlastník nemovitosti nepředal znalci projektovou dokumentaci z doby výstavby studny.Vlastník nepředal znalci ani dokumentaci skutečného provedení stavby,která by měla být vlastníkem dochována ve smyslu ustanovení § 125 a § 154 stavebního zákona č.183/2006 Sb.v dnešním platném znění. Studna dle odhadu znalce dle provedení je provedena v roce 1910.Technický stav objektu je běžný,opotřebení odpovídá stáří objektu. 1.8.2 Základní údaje Druh studny: kopaná Hloubka: 4,50 m Příslušenství: není 1.8.3 Výpočet opotřebení Stáří stavby: Předpokládaná životnost: Celkové opotřebení:
2012 - 1910 = 102 r. 140 r. 100 % / 140 r. x 102 r. = 72,86 %
1.8.4 Ocenění (§ 9) ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │ 0,00 m - 4,50 m 4,50 x 1.950,00 = 8.775,00 Kč│ │Čerpadlo │ │ ────────────────────│ │Základní cena studny včetně příslušenství 8.775,00 Kč│ 24
│Koeficienty: │ │poloha K5 (příloha č. 14, ostatní obce) x 0,850 │ │změna ceny Ki (příloha č. 38, CZ-CC 2222) x 2,323 │ │prodejnost Kp (příloha č. 39, NB do 1tis, sl.11) x 1,634 │ │ ────────────────────│ │Cena stavby bez odpočtu opotřebení 28.311,79 Kč│ │Snížení o opotřebení 72,86 % -20.627,97 Kč│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena - studna 7.683,82 Kč│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 1.9 Skleník 1.9.1 Nález Z ocelových profilů se zasklením a základy 1.9.2 Výměra 5,07x3,15 = 15,97 m2 1.9.3 Výpočet opotřebení Stáří stavby: 2012 - 1980 = 32 r. Předpokládaná životnost: 35 r. Celkové opotřebení: 100 % / 35 r. x 32 r. = 91,43 % Podle přílohy č. 15 může opotřebení činit max. 85,00 %. 1.9.4 Ocenění (§ 10) ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Základní cena (příloha č. 11, pol.č. 19.1) 2.050,00 Kč/m2│ │Koeficienty: │ │poloha K5 (příloha č. 14, ostatní obce) x 0,850 │ │změna ceny Ki (příloha č. 38, kód 127113) x 2,183 │ │prodejnost Kp (příloha č. 39, NB do 1tis, sl.11) x 1,634 │ │ ────────────────────│ │Základní cena upravená 6.215,54 Kč/m2│ │Výměra x 15,97 m2 │ │ ────────────────────│ │Cena stavby bez odpočtu opotřebení 99.262,17 Kč │ │Snížení o opotřebení 85,00 % -84.372,84 Kč │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena - skleník 14.889,33 Kč │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 1.10 REKAPITULACE STAVEB ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │1.1 Rodinný dům čp.66 1.156.169,00 Kč│ │1.2 Rekreační chata 212.240,09 Kč│ │1.3 Dílna s uhelnou 20.512,56 Kč│ │1.4 Včelín 5.132,70 Kč│ │1.5 Prádelna se skladem,suché WC 35.705,73 Kč│ │1.6 Zděný sklad 4.139,89 Kč│ │1.7 Otevřený přístřešek 4.600,28 Kč│ │1.8 Studna 7.683,82 Kč│ │1.9 Skleník 14.889,33 Kč│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena celkem 1.461.073,40 Kč│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 25
2. POZEMKY - podklad pro tvorbu OC 2.1 Stavební pozemky 69,150,151,93/3 2.1.1 Nález Pozemky st.69,st.150,st.151 a zastavěný pozemek p.č.93/3 k.ú. Kánín,obec Opolany jsou pozemkami přístupnými z nezpevněné slepé komunikace.Pozemky mají nevýhodnou návětrnou západní polohu,jsou na okraji místní části Kánína,obce Opolany.Místní část Kánín je vzdálená od základní obce Opolany cca 2,5 km a není stavebně srostlá se základní obcí.V dané lokalitě Kánína není Obecní úřad,není pošta,není policie,naní škola,není zdravotní středisko,není restaurace.V místě samém je jen prodejna se smíšeným zbožím,možnost napojení jen kanalizační přípojku a elektrické rozvody.Není možnost napojení na veřejný vodovod,plynovod,telefonní rozvody a kabelovou televizi.Místní část Kánín není turisticky navštěvovaná,nejsou zde žádné památky a pamětihodnosti Znalec uvažuje polohovou přirážku - 15%. 2.1.2 Ocenění (§ 28 odst. 2) Obec: Opolany, 874 obyv. Základní cena dle § 28 odst. 1 písm. k) se stanovuje výpočtem. Výpočet: (35+(min.1.000-1.000)x0,007414) x 1,00 = 35,00 Kč/m2 ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Parcela Výměra Kč/m2 Základní cena│ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │69 308 m2 35,00 10.780,00 Kč│ │150 19 m2 35,00 665,00 Kč│ │151 22 m2 35,00 770,00 Kč│ │93/3 8 m2 35,00 280,00 Kč│ │ ──────────────────│ │Základní cena celkem 12.495,00 Kč│ │Úprava základní ceny (příloha č. 21): │ │1.2 Výhodnost polohy s ohledem na účel užití │ │1.2.4 v ostatních obcích -15 % -1.874,25 Kč│ │ ──────────────────│ │Základní cena po prvotní úpravě 10.620,75 Kč│ │2.1 Přístup po nezpevněné komunikaci -10 % │ │2.2 Nelze napojit na veřejný vodovod -5 % │ │2.5 Vzdálenost od veřejné dopravy -5 % │ │ ────── │ │Úprava základní ceny celkem -20 % -2.124,15 Kč│ │ ──────────────────│ │Základní cena upravená 8.496,60 Kč│ │Koeficient Ki (příloha č. 38, CZ-CC 111) x 2,155 │ │Prodejnost Kp (příloha č. 39, NB do 1tis, sl.11) x 1,634 │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena - stavební pozemky 29.918,82 Kč│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 2.2 Stavební pozemky 93/3 2.2.1 Nález Dtto stavební pozemek 69,150 a 151 k.ú. Kánín. 2.2.2 Ocenění (§ 28 odst. 5) Obec: Opolany, 874 obyv. Základní cena dle § 28 odst. 1 písm. k) se stanovuje výpočtem. Výpočet: (35+(min.1.000-1.000)x0,007414) x 1,00 = 35,00 Kč/m2 ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Parcela Výměra Kč/m2 Základní cena│ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │93/3 147 m2 35,00 5.145,00 Kč│
26
│Úprava základní ceny (příloha č. 21): │ │1.2 Výhodnost polohy s ohledem na účel užití │ │1.2.4 v ostatních obcích -15 % -771,75 Kč│ │ ──────────────────│ │Základní cena po prvotní úpravě 4.373,25 Kč│ │2.1 Přístup po nezpevněné komunikaci -10 % │ │2.2 Nelze napojit na veřejný vodovod -5 % │ │2.5 Vzdálenost od veřejné dopravy -5 % │ │ ────── │ │Úprava základní ceny celkem -20 % -874,65 Kč│ │ ──────────────────│ │Základní cena upravená 3.498,60 Kč│ │Koeficient Ki (příloha č. 38, CZ-CC 111) x 2,155 │ │Prodejnost Kp (příloha č. 39, NB do 1tis, sl.11) x 1,634 │ │ ──────────────────│ │Cena dle § 28 odst. 2 12.319,52 Kč│ │Koeficient dle § 28 odst. 5 x 0,40 │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena - stavební pozemky 93/ 4.927,81 Kč│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 2.3 REKAPITULACE POZEMKU ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │2.1 Stavební pozemky 69,150,151,93/3 29.918,82 Kč│ │2.2 Stavební pozemky 93/3 4.927,81 Kč│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena celkem 34.846,63 Kč│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘
3. POROSTY - podklad pro tvorbu OC 3.1 Ovocné,okrasné,réva (zjednodušeně) 3.1.1 Nález Na pozemku st.69 a p.č.93/3 k.ú. Kánín jsou vysázeny okrasné porosty. 3.1.2 Ocenění (§ 42) ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Zjištěná jednotková cena pozemku 90,00 Kč/m2│ │Výměra porostu 280,00 m2 │ │Koeficient pro okrasné rostliny 0,085 │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena - ovocné,okrasné,réva 2.142,00 Kč │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 3.2 REKAPITULACE POROSTU ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │3.1 Ovocné,okrasné,réva (zjednodušeně) 2.142,00 Kč│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena celkem 2.142,00 Kč│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘
27
4. CELKOVÁ REKAPITULACE LV 148 ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │REKAPITULACE CEN BEZ ODPOČTU OPOTŘ. bez Kp vč. Kp │ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │1. STAVBY - podklad pro tvorbu OC │ │1.1 Rodinný dům čp.66 1.156.169,00 1.156.169,00 Kč│ │1.2 Rekreační chata 212.240,09 212.240,09 Kč│ │1.3 Dílna s uhelnou 99.631,63 162.798,10 Kč│ │1.4 Včelín 44.618,91 72.907,60 Kč│ │1.5 Prádelna se skladem,suché WC 191.513,46 312.933,64 Kč│ │1.6 Zděný sklad 26.502,00 43.304,26 Kč│ │1.7 Otevřený přístřešek 18.768,94 30.668,51 Kč│ │1.8 Studna 17.326,68 28.311,79 Kč│ │1.9 Skleník 60.747,96 99.262,17 Kč│ │1. REKAPITULACE STAVEB 1.827.518,67 2.118.595,16 Kč│ │2. POZEMKY - podklad pro tvorbu OC │ │2.1 Stavební pozemky 69,150,151, 18.310,17 29.918,82 Kč│ │2.2 Stavební pozemky 93/3 3.015,80 4.927,81 Kč│ │2. REKAPITULACE POZEMKU 21.325,97 34.846,63 Kč│ │3. POROSTY - podklad pro tvorbu OC │ │3.1 Ovocné,okrasné,réva (zjednodušeně) 2.142,00 Kč│ │3. REKAPITULACE POROSTU 0,00 2.142,00 Kč│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Cena bez opotřebení celkem 1.848.844,64 2.155.583,79 Kč│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ ───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │REKAPITULACE CEN PO ODPOČTU OPOTŘ. bez Kp vč. Kp │ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │1. STAVBY - podklad pro tvorbu OC │ │1.1 Rodinný dům čp.66 1.156.169,00 1.156.169,00 Kč│ │1.2 Rekreační chata 212.240,09 212.240,09 Kč│ │1.3 Dílna s uhelnou 12.553,59 20.512,56 Kč│ │1.4 Včelín 3.141,17 5.132,70 Kč│ │1.5 Prádelna se skladem,suché WC 21.851,69 35.705,73 Kč│ │1.6 Zděný sklad 2.533,59 4.139,89 Kč│ │1.7 Otevřený přístřešek 2.815,34 4.600,28 Kč│ │1.8 Studna 4.702,46 7.683,82 Kč│ │1.9 Skleník 9.112,19 14.889,33 Kč│ │1. REKAPITULACE STAVEB 1.425.119,12 1.461.073,40 Kč│ │2. POZEMKY - podklad pro tvorbu OC │ │2.1 Stavební pozemky 69,150,151 18.310,17 29.918,82 Kč│ │2.2 Stavební pozemky 93/3 3.015,80 4.927,81 Kč│ │2. REKAPITULACE POZEMKU 21.325,97 34.846,63 Kč│ │3. POROSTY - podklad pro tvorbu OC │ │3.1 Ovocné,okrasné,réva (zjednodušeně) 2.142,00 Kč│ │3. REKAPITULACE POROSTU 0,00 2.142,00 Kč│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Cena po odpočtu opotř. celkem 1.446.445,09 1.498.062,03 Kč│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘
28
┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │REKAPITULACE ZJIŠTĚNÝCH CEN │ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │1. STAVBY - podklad pro tvorbu OC │ │1.1 Rodinný dům čp.66 1.156.169,00 Kč│ │1.2 Rekreační chata 212.240,09 Kč│ │1.3 Dílna s uhelnou 20.512,56 Kč│ │1.4 Včelín 5.132,70 Kč│ │1.5 Prádelna se skladem,suché WC 35.705,73 Kč│ │1.6 Zděný sklad 4.139,89 Kč│ │1.7 Otevřený přístřešek 4.600,28 Kč│ │1.8 Studna 7.683,82 Kč│ │1.9 Skleník 14.889,33 Kč│ │1. REKAPITULACE STAVEB 1.461.073,40 Kč│ │2. POZEMKY - podklad pro tvorbu OC │ │2.1 Stavební pozemky 69,150,151,93/3 29.918,82 Kč│ │2.2 Stavební pozemky 93/3 4.927,81 Kč│ │2. REKAPITULACE POZEMKU 34.846,63 Kč│ │3. POROSTY - podklad pro tvorbu OC │ │3.1 Ovocné,okrasné,réva (zjednodušeně) 2.142,00 Kč│ │3. REKAPITULACE POROSTU 2.142,00 Kč│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena celkem - zaokr. 1.498.060,00 Kč│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘
Výsledná zjištěná cena 1.498.060,00 Kč Slovy: =Jedenmiliónčtyřistadevadesátosmtisícšedesátkorunčeských=
29
VĚCNÁ HODNOTA STAVEB: Věcná hodnota staveb dle rekapitulace staveb po odpočtu opotřebení bez Kp. Protože znalec ani realitní kanceláře nemají k dispozici cenové mapy a databáze srovnatelných nemovitostí v tuzemsku,které by byl porovnatelné po stránce dispoziční co do prostoru domu arekreační chaty,technických a architektonických parametrů včetně polohového měřítka,jež by měly být srovnatelné s oceňovanými nemovitostmi, znalec pro výpočet věcné hodnoty staveb používá z rekapitulace zjištěných cen staveb výslednou zjištěnou cenu získanou po odpočtu opotřebení bez koeficientu prodejnosti Kp, u objektů oceněných porovnávacím způsobem potom cenu zjištěnou. Takováto celková zjištěná cena je prvotním podkladem pro znalce pro výpočet předpokládané obvyklé ceny dané nemovitosti. ───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │REKAPITULACE CEN PO ODPOČTU OPOTŘ. bez Kp │ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │1. STAVBY - podklad pro tvorbu OC │ │1.1 Rodinný dům čp.66 1.156.169,00 Kč│ │1.2 Rekreační chata 212.240,09 Kč│ │1.3 Dílna s uhelnou 12.553,59 Kč│ │1.4 Včelín 3.141,17 Kč│ │1.5 Prádelna se skladem,suché WC 21.851,69 Kč│ │1.6 Zděný sklad 2.533,59 Kč│ │1.7 Otevřený přístřešek 2.815,34 Kč│ │1.8 Studna 4.702,46 Kč│ │1.9 Skleník 9.112,19 Kč│ │1. REKAPITULACE STAVEB – VĚCNÁ HODNOTA STAVEB 1.425.119,12 Kč│ REKAPITULACE VĚCNÉ HODNOTY: 1.425.119,12 Kč 34.846,63 Kč 2.142,00 Kč 1.462.107,75 Kč
STAVBY POZEMKY včetně Kp POROSTY Celkem PŘEDPOKLÁDANÁ OBVYKLÁ CENA
Obvyklá cena je cenou, kterou by bylo možno dosáhnout za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě. Pro účely zákona o oceňování se rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného,popř. obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Vlastní cena na trhu se tvoří při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i odlišovat. SROVNÁVACÍ METODIKA Srovnávací metodika je provedena dle ing. Klimeše pro stanovení předpokládané obvyklé ceny nemovitosti. Srovnávací hodnota se zjistí při použití přepočítání věcné hodnoty staveb nemovitosti na předpokládanou obvyklou cenu pomocí t.zv. koeficientu dle vztahu:
30
Hs =Hn x k (Kč) Hs =srovnávací hodnota v Kč Hn =věcná hodnota v Kč k =cenový koeficient nemovitost
objekt Kč 1.425.120,00
věcná hodnota staveb bez pozemků a porostů zaokrouhleně
Z hlediska místního trhu je oceňovaná nemovitost využitelná výhradně pro rodinné bydlení nebo rodinnou rekreaci. Tržní podmínky jsou zakalkulovány v porovnávací ceně rodinného domu a tržní ceně rekreační chaty. S ohledem na známé tržní podmínky lze předpokládat,že tržní prostředí je v pohybu nemovitostí v dané lokalitě a čase nestagnuje, vyvíjí se.Negativem celé nemovitosti je značná zastavěnost objekty na malé výměře pozemků a celková neudržovanost pozemků nemovitosti včetně porostů.Poloha domu čp.66 na návětrném okraji místní části obce Opolany s názvem Kánín je značně nevýhodná, infrastruktura je střední,přístup znezpevněné místní komunikace.Vzhledem ke stavu domu čp.66 je dle realitních kanceláří a odborného názoru znalce obvyklá cena u obdobných staveb bez pozemku a porostů se při běžném obchodním styku pohybuje v dané lokalitě v cenovém rozpětí od min.1.200.000,00 Kč do max.1.500.000,00 Kč. 1.200.000 Krajní meze dle metodiky jsou A= -----------= 0,8420 1.425.120
E=
1.500.000 -----------1.425.000
= 1,0526
vnitřní hodnoty B,C a D dělí interval A a E na čtvrtiny: B= C= D=
0,8947 0,9473 1,0000
Výpočet vážného průměru: pol. 01 02 03 04 05 06 07 08 09
popis Trh s nemovitostmi Orientace ke svět.stranám Konfigurace terénu Poloha k centru obce Převládající zástavba Inženýrské sítě Doprava Obchod a služby Školství
zařazení B E E B E C C B A
31
hodnota
váha
0,8947 1,0526 1,0526 0,8947 1,0526 0,9473 0,9473 0,8947 0,8420
5 5 3 5 5 5 5 5 5
váha x hodnota 4,4732 5,2630 3,1578 4,4732 5,2630 4,7365 4,7365 4,4732 4,2100
10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
Zdravotnictví Kultura sport ubytování Úřady Pracovní možnosti Životní prostředí Přírodní lokalita Změna v zástavbě Příslušenství nemovitosti Typ stavby Možnost dalšího rozšíření Obyvatelstvo Názor znalce
A B A A E C A A B A E A
0,8420 0,8947 0,8420 0,8420 1,0526 0,9473 0,8420 0,8420 0,8947 0,8420 1,0526 0,8420
5 5 2 5 5 5 5 1 5 1 5 5 92
4,2100 4,4732 1,6840 4,2100 5,2630 4,7365 4,2100 0,8420 4,4732 0,8420 5,2630 4,2100 85,2033
cenový koeficient k = 85,2033 : 92 = 0,9261 Cena staveb zjištěná srovnávací metodikou ing. Klimeše: 1.425.000,00 * 0,9261 = 1.319.692,50 Kč Cena nemovitosti zjištěná srovnávací metodikou ing.Klimeše: stavby pozemky porosty celkem celkem zaokrouhleně
1.319.692,50 Kč 34.846,63 Kč 2.142,00 Kč 1.356.681,13 Kč 1.356.680,00 Kč
Obvyklá cena stanovená cenovým porovnáním: Obvyklá cena je cenou,kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Pro účely zákona o oceňování se rozumí cena,která by byla dosažena při prodeji stejného, popř. obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Vlastní obvyklá cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od navržené hodnoty i výrazně odlišovat. Znalec ani realitní kancelář nemají k dispozici cenové mapy a údaje o prodeji srovnatelné nemovitosti v daném čase a místě nemovitosti. Na základě výsledku šetření znalce a na základě skutečnosti, že trh s nemovitostmi v daném místě se vyvíjí a s přihlédnutím k poloze nemovitosti,pro kterou je uvažována srovnávací metodika ing. Klimeše předpokládám obvyklou cenu nemovitosti ve smyslu ustanovení zák.č.151/1997 Sb. o oceňování majetku poměrovou částkou mezi věcnou hodnotou a srovnávací metodikou dle metody ing.Klimeše.
32
REKAPITULACE PŘEHLEDU CEN: Věcná hodnota
1.462.110,00 Kč
Výnosová metoda
není stanovena
Srovnávací metodika ing. Klimeše
1.356.680,00 Kč
Obvyklá cena nemovitosti
1.410.000,00 Kč
ZÁVĚR Znalec se domnívá,že obvyklá cena nemovitosti po zohlednění všech faktorů stanovená zejména k poloze nemovitosti a stavu domu čp.66 je ve smyslu zákona č.151/1997 Sb.
1.410.000,00 Kč slovy:= jedenmiliončtyřistadesettisíckorunčeských =
stav.Slanička Miroslav Mládežnická 1942 288 03 Nymburk
33
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze 2 ze dne 28.května 1981 č.j. K 614/76 pro základní obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 11-1798/2012 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
V Nymburce dne 03.04.2012
stav.Slanička Miroslav Mládežnická 1942 288 03 Nymburk Přílohy: - usnesení Mgr.Tomáše Pospíchala, soudní exekutor, o ustanovení znalce na vypracování znaleckého posudku na dům čp.66 postavený na st.69,stavbu bez čp. na pozemku st.150 a stavbu bez čp.na st.151 s příslušenstvím v k.ú. Kánín a pozemky st.69,st.150, st.151 a p.č.93/3 k.ú. Kánína, obec Opolany, - výpis z katastru nemovitostí LV 148 pro k.ú. Kánín,obec Opolany ze dne 21.02.2012, - mapa bývalého okresu Nymburk měř. 1:10000, - kopie katastrální mapy pozemku st.69, st.150, st.151 a p.č.93/3 k.ú.Kánín, mapový list KOLÍN 4-3/11,měřítko 1:1000, ze dne 27.02.2012, - rozdělení katastrálních území bývalého okresu Nymburk, - náčrt polohopisu a výškopisu domu čp.66 Kánín, - fotodokumentace čp.66 Kánín a staveb tvořící příslušenství ke stavbě hlavní,
34
_
35
