2012

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: [email protected] zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 4863-1009/2012

O ceně nemovitosti - rodinného domu č.p. 174, příslušející k části obce Kočí, na pozemku p.č. St. 319, včetně pozemku p.č. St. 319 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemku p.č. 144/1 - ostatní plocha, vše v k.ú. Kočí, obec Kočí, okres Chrudim.

Objednatel posudku:

JUDr. Tomáš Vrána soudní exekutor, Exekutorský úřad Přerov Komenského 38 750 02 Přerov IČ: 66246750 DIČ: CZ6205200980

Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení č.j. 103 Ex 46592/11-45

Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 11.5.2012 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 18 stran a 5 stran příloh. V Přerově, dne 22.5.2012

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4863-1009/2012

A. 1.

NÁLEZ Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 24.4.2012 vydané Exekutorským úřadem Přerov, JUDr. Tomáš Vrána, č.j. 103 Ex 46592/11-45, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění nemovitostí rodinného domu č.p. 174, příslušející k části obce Kočí, na pozemku p.č. St. 319, včetně pozemku p.č. St. 319 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemku p.č. 144/1 - ostatní plocha, vše v k.ú. Kočí, obec Kočí, okres Chrudim. Zpracovateli se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Dále se zpracovateli ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství vedených nemovitostí, a stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.” Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 11.5.2012, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb.. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 5. části „Nález“ tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní).

stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí.

2.

Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 11.5.2012 za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Radka Mikuláše a manželky povinného, paní Lenky Harenčákové. Povinný se přes písemnou výzvu místního šetření nezúčastnil.

3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 376, pro k.ú. Kočí, obec Kočí, okres Chrudim, vyhotovený objednavatelem dne 16.4.2012, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Kopie katastrální mapy, pro k.ú. Kočí, obec Kočí, okres Chrudim, vyhotovená objednavatelem dne 24.4.2012, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www.realitycechy.cz, www.realitymorava.cz atd. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý.

stránka č. 3


4.

Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje:

Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Pardubický Chrudim Kočí Kočí (667633)

List vlastnictví číslo: 376 Vlastník: Společné jmění manželů Harenčák Jan Harenčáková Lenka Kočí 174, 538 61

5. Celkový popis nemovitosti Jedná se o přízemní, zděný, podsklepený rodinný dům s využitým podkrovím pod sedlovou střechou krytou eternitovými šablonami. Objekt je situovaný do půdorysného tvaru obdélníka, nachází se v zastavěné, okrajové části obce Kočí, v řadové zástavbě jako samostatně stojící. Parkování je možné ve vlastní garáži. Pozemky leží v mírně sklonitém terénu, tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupné po veřejné, zpevněné komunikaci na pozemku p.č. 995/2 ostatní plocha a dále přes pozemek p.č. 995/3 - zahrada, které jsou ve vlastnictví: Obec Kočí, Kočí, 538 61. Dům je napojen na inženýrské sítě: elektro, obecní vodovod, hloubkovou kanalizaci a vlastní septik. Dle sdělení účastníka místního šetření v obci Kočí je dále možnost napojení na plynové vedení. Objekt sestává z jedné bytové jednotky o velikosti 5+1 s kompletním sociálním zařízením. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení účastníka místního šetření z roku 1993. V průběhu své celkové životnosti objekt procházel běžnou údržbou prvků krátkodobých životností. Dle místního šetření a odborného odhadu zpracovatele je pro potřeby tohoto znaleckého posudku a určení indexu Iv (index konstrukce a vybavení) uvažováno se stářím objektu do 20 roků. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění. Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství stavby hlavní: a) vedlejší stavby: Za rodinným domem, při pravé hranici pozemku (pohled z příjezdové komunikace), je situován dřevěný přístřešek se sedlovou střechou krytou eternitovými šablonami. b) příslušenství, které je tvořeno těmito venkovními úpravami: - oplocení - drátěné pletivo na ocelových sloupcích - oplocení - dřevěné latě na zděných sloupcích a betonové podezdívce - zpevněné plochy - opěrné zdi betonové - vrata z ocelové konstrukce s výplní z dřevěných latí stránka č. 4


- vrátka z ocelové konstrukce s výplní z dřevěných latí - septik - přípojky IS Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele.

6.

Obsah posudku

1) Objekty a) Rodinný dům č.p. 174 2) Pozemky a) Pozemky 3) Ocenění porovnávací metodou

stránka č. 5


B.

POSUDEK

Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Chrudim Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel

Ocenění 1) Objekty 1.a) Vyhláška 387/2011 Sb. 1.a.1) Rodinný dům č.p. 174 – § 26a Podlaží: Název I.NP Podkroví I.PP Součet: Podlažnost:

Zastavěná plocha 7,96×11,96 7,96×11,96 7,96×11,96

285,60 / 95,20

= = = =

95,20 m2 95,20 m2 95,20 m2 285,60 m2

= = =

246,57 m3 348,44 m3 292,41 m3 887,42 m3

= 3,00

Obestavěný prostor (OP): Spodní stavba 7,96×11,96×2,59 Vrchní stavba 7,96×11,96×3,66 Zastřešení 9,76×11,96×5,01×0,50 Obestavěný prostor – celkem:

=

Rodinný dům: typ C Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Vybavení: Název, popis 1. Základy – smíšené s izolací 2. Zdivo – zděné 3. Stropy – panelové s rovným podhledem 4. Střecha – vaznicová sedlová 5. Krytina – eternitové šablony 6. Klempířské konstrukce – pozinkované (žlaby, svody, parapety) 7. Vnitřní omítky – vápenné hladké 8. Fasádní omítky – drásané

Obj. podíl 5,40 % 23,40 % 9,10 % 5,40 % 3,30 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní

Podíl

0,80 % Standardní 6,10 % Standardní 2,80 % Standardní stránka č. 6


Název, popis Obj. podíl 9. Vnější obklady 0,50 % 10. Vnitřní obklady – keramické (kuchyně, koupelna, WC) 2,20 % 11. Schody – kovové s dřevěnými stupni do podkroví se zábradlím 2,30 % – betonové do I.PP 12. Dveře – dřevěné náplňové do ocelových zárubní 3,20 % 13. Okna – dřevěná zdvojená 5,10 % 14. Podlahy obytných místností – betonové, textilní krytiny 2,10 % 15. Podlahy ostatních místností – betonové, keramická dlažba, PVC 1,30 % 16. Vytápění – ústřední s kotlem na tuhá paliva 5,30 % 17. Elektroinstalace – 240/400V 4,20 % 18. Bleskosvod 0,60 % 19. Rozvod vody – teplá i studená 2,90 % 20. Zdroj teplé vody – elektrický bojler 1,70 % 21. Instalace plynu 0,50 % 22. Kanalizace – kompletní odkanalizování 2,70 % 23. Vybavení kuchyně – elektrický sporák 0,50 % 24. Vnitřní vybavení – vana 2x, umyvadlo 2x, sprchový kout 4,30 % 25. Záchod – splachovací WC 2x 0,30 % 26. Ostatní 4,00 %

Hodnocení Podíl Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní

50 % 50 %

Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Podstandardní Standardní Standardní Nevyskytuje se

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Pardubický Obec: Kočí Počet obyvatel: 598 Indexovaná prům. cena (IPC): 3 062,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)

Ti 0,00 0,00 0,00

3

Index trhu (IT = 1 +  Ti):

1,000

i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Význam obce I. Bez většího významu 2 Poloha nemovitosti II. Na okraji zastavěného území obce 3 Okolní zástavba a životní II. Objekty pro bydlení prostředí 4 Obchod, služby, kultura v obci III. Více obchodů nebo služeb, pohostinské a kulturní zařízení

Pi 0,00 0,00 0,00 0,03

stránka č. 7


5 6 7 8 9 10

Školství a sport I. Žádná základní škola Zdravotní zařízení I. Žádné zdravotnické zařízení Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů

–0,03 –0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy (IP = 1 +  Pi):

0,970

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby III. Podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost I. Hodnota větší než 2 5 Napojení na veřejné sítě IV. Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. (přípojky) kanal. nebo domovní čistírna 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 10 Vedlejší stavby tvořící III. Standardní příslušenství - vedlejší stavby příslušenství k RD celkem do 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m2 do 800 m2 celkem stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 13 Stavebně-technický stav II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou * Kategorie stavby: A - stáří do 20 let včetně (nebo po celkové rekonstrukci) Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14: 1,0

Vi C 0,00 0,00 0,00 0,00 0,04 0,00 0,00 0,00 0,00 0,05 0,00 0,00 1,05*

12

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V13):

1,145

i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × CU): Rodinný dům č.p. 174 – zjištěná cena:

1,000 × 0,970 × 1,145 = 3 062,– × 1,111 = 887,42 × 3 401,88 =

1,111 3 401,88 Kč/m3 3 018 896,35 Kč 3 018 896,35 Kč

stránka č. 8


2) Pozemky 2.a) Vyhláška 387/2011 Sb. 2.a.1) Pozemky – § 28

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 70,– Kč. Cena je určena podle písm. j): ZC = Cp × 2,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 598 obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) × Název Parc. č. Zastavěná plocha a St. 319 nádvoří

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 105 70,– 183,3582 2

§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Koeficient úpravy dle §28 odst.5: Název Ostatní plocha

Parc. č. 144/1

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 501 70,– 73,3433

Součet cen všech typů pozemků: Pozemky – zjištěná cena:

× × × ×

2

=

1,100 2,155 1,105 Cena [Kč] 19 252,61

1,100 2,155 1,105 0,400 Cena [Kč] 36 744,99 55 997,60 Kč 55 997,60 Kč

stránka č. 9


3) Ocenění porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil.

Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) 1) RD Řestoky, okres Chrudim Rodinný dům se zahradou, který se nachází v klidné lokalitě obce Řestoky. Pozemek je o celkové výměře 800 m2 z čehož je 147 m2 zastavěno. Dům je z roku 1987. V roce 2010 zde proběhla řada rekonstrukcí, mezi které patří, výměna původních oken za plastová (použitá okna jsou plastová okna značky sulko s izolačními trojskly), zateplení střechy (10 cm polystyrenu) včetně nové krytiny (fólie). Dům je napojen na vedení el. energie, domovní rozvody jsou vedené v mědi, voda je čerpána z vlastní studny (instalována nová vodárna), odpad je sveden přes septik do trativodu, plyn je dostupný při hraně pozemku (do domu zaveden není). Vytápění zajišťuje kotel na pevná paliva, elektrický kotel dále je možné vytápět dům pomocí krbu v obývacím pokoji. Zahrada o rozloze 653 m2. Nabídková CENA: 2 200 000,- Kč

stránka č. 10


2) RD Zaječice, okres Chrudim RD 5+2 v obci Zaječice. Dům je v původním, ale udržovaném stavu, celý podsklepený, 2x koupelna, WC. Topení na tuhá paliva, ohřev vody bojlerem. Veřejný vodovod i studna. Elektřina 220V i 380V. V klidné části obce. Plyn na hranici pozemku. Parkování na pozemku. Nabídková CENA: 2 299 000,- Kč 3) RD Tuněchody, okres Chrudim RD 3+1 v Tuněchodech. Celková plocha pozemku vč. zahrady činní 1793 m2. Dům je po rekonstrukci, nové rozvody IS, plastová okna, nová střecha. Možnost půdní vestavby. K domu náleží zimní zahrada, stodola, sklep. Nabídková CENA: 2 499 000,- Kč 4) RD Řestoky, okres Chrudim Dům je podsklepený se dvěma nadzemními podlažími. Stavba je zděná s plochou střechou. Obsahuje dvě bytové jednotky o velikosti 2+kk (66,25 m2) a 3+1 (64,05 m2). Oba byty jsou po celkové nákladné rekonstrukci - nové rozvody, elektro v mědi, nové odpady, nová koupelna, nový kotel a bojler. Součástí domu je garáž. Dům je v klidné části obce Řestoky. K dispozici je zahrada o velikosti 273 m2. Nabídková CENA: 1 790 000,- Kč 5) RD Čankovice, okres Chrudim RD 4+1 v klidné části obce Čankovice s pozemkem 1304m2. V domě parkety, plynové topení kombinované s TP, studna, elektřina. Dům je celý podsklepen - technické místnosti, prádelna. Možná půdní vestavba. Nabídková CENA: 1 950 000,- Kč 6) RD Nabočany, okres Chrudim Rodinný cihlový dům o velikosti 6+kk se nachází v obci Nabočany na Chrudimsku. Dům tvoří dvě patra se samostatnými bytovými jednotkami s vlastními vchody. Každá jednotka je dispozičně 3+1, z centrálních chodeb se vchází samostatně do každé místnosti. Patra jsou vybavena spížemi, koupelnami a samostatnými toaletami. Část domu je podsklepena suchým sklepem. V patře je pak možné vyjít z obytných místností na balkon, případně na lodžii s výhledem do zahrady. K domu patří příslušenství v podobě dřevníků a garáže, na zahradě je odpočinkový koutek s udírnou. Za domem je zahrada orientovaná na jih. Nabídková CENA: 1 590 000,- Kč

Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku: Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu.

stránka č. 11


Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, „seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment) Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší porovnávané (než vzorek)

horší než nemovitosti cenu než nemovitosti lepší než nemovitosti cenu než nemovitosti

Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - možnost parkování na vlastním pozemku nebo ve vlastní garáži - dobrá docházková vzdálenost do centra obce - lokalita vhodná k bydlení - možnost napojení na kompletní IS - dobrá dopravní dostupnost do okolních měst Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - neúplná občanská vybavenost obce - objekt není napojen na plynové vedení - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití jsme názoru, že předmět ocenění je obchodovatelný. Seznam porovnávaných objektů: RD Řestoky, okres Chrudim Výchozí cena (VC): 2 200 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,07 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,00 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 2 056 074,77 Kč Váha (V): 1,0

stránka č. 12


RD Zaječice, okres Chrudim Výchozí cena (VC): 2 299 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,07 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,00 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 2 148 598,13 Kč Váha (V): 1,0 RD Tuněchody, okres Chrudim Výchozí cena (VC): 2 499 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,07 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,05 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 2 224 299,07 Kč Váha (V): 1,0 RD Řestoky, okres Chrudim Výchozí cena (VC): 1 790 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,07 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 0,95 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 1 760 944,42 Kč Váha (V): 1,0 RD Čankovice, okres Chrudim Výchozí cena (VC): 1 950 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,07 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,05 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 1 735 647,53 Kč Váha (V): 1,0

stránka č. 13


RD Nabočany, okres Chrudim Výchozí cena (VC): 1 590 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,07 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,05 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 1 415 220,29 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kpolohy × Kvybavení × Kobjektivizační × Kkonstrukce × Kpozemku × Ktechnického stavu) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek ( (JC × V) /  V): Maximální jednotková cena za celek:

1 415 220,29 Kč 1 890 130,70 Kč 2 224 299,07 Kč

Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: Množství: Porovnávací hodnota:

1 890 000,– Kč 1,00 celek 1 890 000,– Kč

× =

stránka č. 14


C.

REKAPITULACE

Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmětnou nemovitost považovat za průměrně obchodovatelnou. Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňovaných nemovitostí tuto považujeme za obvyklou. REKAPITULACE Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Věcné břemeno Ostatní movité věci Práva a závady, které nezaniknou dražbou

3 018 900,– 56 000,– 3 074 900,– 1 890 000,– 0,– 0,– 0,–

Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč

stránka č. 15


Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění podle odborného odhadu činí

1 890 000,– Kč Cena slovy: jedenmilionosmsetdevadesáttisíc Kč

Zpracovatelé posudku:

Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Radek Mikuláš Ondřej Mlčoch Michaela Pokorná

Osoba oprávněná podávat vysvětlení:

Ing. Tomáš Vingrálek

V Přerově, dne 22.5.2012

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav

........................................ Ing. Tomáš Vingrálek jednatel

stránka č. 16


D.

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4863-1009/2012 samostatné evidence znaleckého ústavu.

................................................... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com

stránka č. 17


E.

SEZNAM PŘÍLOH

Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy

stránka č. 18

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 16.04.2012 16:15:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 46592/11 pro Soudní exekutor Vrána Tomáš, JUDr.

Okres: CZ0531 Chrudim

Obec: 571610 Kočí

Kat.území: 667633 Kočí

List vlastnictví: 376

V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách

(St. = stavební parcela) Identifikátor

A Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo SJM Harenčák Jan a Harenčáková Lenka, Kočí 174, 538 61 Kočí

Podíl

630405/2425 695620/3342

SJM = společné jmění manželů B Nemovitosti Pozemky Parcela

Výměra[m2] Druh pozemku

St. 319 144/1

105 zastavěná plocha a nádvoří 501 ostatní plocha

Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy Kočí, č.p. 174 Jiná práva - Bez zápisu

C

Omezení vlastnického práva

Způsob ochrany

jiná plocha

Způsob využití Způsob ochrany rod.dům

B1

Typ vztahu Oprávnění pro

Způsob využití

Na parcele St. 319

Povinnost k

o Zástavní právo smluvní

k zajištění pohledávky z úvěru č.602/03085/10 poskytované ve výši 1.400.000,- Kč s příslušenstvím V-4882/2010-603 Raiffeisenbank a.s., Hvězdova Stavba: Kočí, č.p. 174 V-4882/2010-603 1716/2b, Praha 4, Nusle, 140 78, Parcela: St. 319 V-4882/2010-603 RČ/IČO: 49240901 Parcela: 144/1 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 01.09.2010. Právní účinky vkladu práva ke dni 15.09.2010. V-4882/2010-603 o Nařízení exekuce soudní exekutor JUDr. Tomáš Vrána, Exekutorský úřad Přerov, se sídlem Komenského 38, 750 00 Přerov Z-1805/2012-603 Harenčák Jan, Kočí 174, 538 61 Kočí, RČ/IČO: 630405/2425 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 22 EXE-2582/2011 -25 ze dne 14.12.2011. Právní moc ke dni 03.03.2012.; uloženo na prac. Chrudim Z-1805/2012-603 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti povinný: Jan Harenčák, r.č. 630405/2425 Z-1793/2012-603 Parcela: 144/1 Z-1793/2012-603 Parcela: St. 319 Z-1793/2012-603 Stavba: Kočí, č.p. 174 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 22 EXE-2582/2011 -25 (103 Ex 46592/1122) ze dne 06.02.2012. Z-1793/2012-603 o Nařízení exekuce Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Chrudim, kód: 603. strana 1


Okres: CZ0531 Chrudim

Obec: 571610 Kočí

Kat.území: 667633 Kočí

List vlastnictví: 376

V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách Typ vztahu Oprávnění pro

(St. = stavební parcela)

Povinnost k

Soudní exekutor: Mgr. Libor Cink se sídlem T.G. Masaryka 17, 690 02 Břeclav Z-1999/2012-603 Harenčák Jan, Kočí 174, 538 61 Kočí, RČ/IČO: 630405/2425 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Chrudimi 29 EXE-1343/2011 -8 ze dne 26.05.2011. Právní moc ke dni 11.10.2011.; uloženo na prac. Chrudim Z-1999/2012-603 o Nařízení exekuce Soudní exekutor: Mgr. Libor Cink se sídlem T.G. Masaryka 17, 690 02 Břeclav Z-1999/2012-603 Harenčáková Lenka, Kočí 174, 538 61 Kočí, RČ/IČO: 695620/3342 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Chrudimi 29 EXE-1343/2011 -8 ze dne 26.05.2011. Právní moc ke dni 11.10.2011.; uloženo na prac. Chrudim Z-1999/2012-603 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti povinný: Harenčák Jan, r.č. 630405/2425 Z-1996/2012-603 Parcela: 144/1 Z-1996/2012-603 Stavba: Kočí, č.p. 174 Z-1996/2012-603 Parcela: St. 319 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 29 EXE-1343/2011 -8 (123 EX 2689/11-41) ze dne 10.02.2012. Z-1996/2012-603 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti povinný: Harenčáková Lenka, r.č. 695620/3342 Z-1996/2012-603 Parcela: 144/1 Z-1996/2012-603 Stavba: Kočí, č.p. 174 Z-1996/2012-603 Parcela: St. 319 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 29 EXE-1343/2011 -8 (123 EX 2689/11-41) ze dne 10.02.2012. Z-1996/2012-603 o Zástavní právo exekutorské výše pohledávky: 210.000,- Kč s příslušenstvím povinný: Harenčák Jan, r.č.: 630405/2425 Z-2764/2012-603 Capoušek Jaroslav, Resselovo Parcela: St. 319 Z-2764/2012-603 náměstí 77, Chrudim I, 537 01 Stavba: Kočí, č.p. 174 Z-2764/2012-603 Chrudim 1, RČ/IČO: 710420/3304 Parcela: 144/1 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 22EXE2582/2011 -25 (103EX 46592/11-24) ze dne 06.02.2012. Právní moc ke dni 16.02.2012. Z-2764/2012-603 D

Jiné zápisy Typ vztahu Vztah pro

Vztah k

o Změna výměr obnovou operátu

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Chrudim, kód: 603. strana 2


Okres: CZ0531 Chrudim Kat.území: 667633 Kočí

Obec: 571610 Kočí List vlastnictví: 376

V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách

(St. = stavební parcela)

Typ vztahu Vztah pro

Vztah k Parcela: St. 319 Parcela: 144/1 o Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen

Z-1645/2005-603 Z-1645/2005-603

dne 10.2.2012 povinný: Harenčák Jan, r.č. 630405/2425 Parcela: 144/1 Parcela: St. 319 Stavba: Kočí, č.p. 174

Z-1995/2012-603 Z-1995/2012-603 Z-1995/2012-603

Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 29 EXE1343/2011 -8 (123 EX 2689/11-40) ze dne 10.02.2012. Z-1995/2012-603 o Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen dne 10.2.2011 povinný: Harenčáková Lenka, r.č. 695620/3342 Parcela: St. 319 Parcela: 144/1 Stavba: Kočí, č.p. 174

Z-1995/2012-603 Z-1995/2012-603 Z-1995/2012-603

Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 29 EXE1343/2011 -8 (123 EX 2689/11-40) ze dne 10.02.2012. Z-1995/2012-603 E

Nabývací tituly a jiné podklady zápisu

Listina o Dohoda o zřízení práva osobního užívání RII 802/1990 Z 24.4.1990

POLVZ:36/1990 Pro: Harenčák Jan a Harenčáková Lenka, Kočí 174, 538 61 Kočí

Z-7400036/1990-603 RČ/IČO: 630405/2425 695620/3342

o Jiná listina číslo 206/1993 KOLAUDAC. ROZ. CJ. VYST. 1013 93 -TA KR

POLVZ:23/1993 Pro: Harenčák Jan a Harenčáková Lenka, Kočí 174, 538 61 Kočí

F

Z-7400023/1993-603 RČ/IČO: 630405/2425 695620/3342

Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Chrudim, kód: 603. Vyhotovil:

Vyhotoveno:

16.04.2012

16:21:41

Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Chrudim, kód: 603. strana 3

2012

Recommend Documents