Ing. Bc. Eva Hradilová, znalec
765 02 Otrokovice, Moravní 6224
mobil: +420 603 35 45 98
Znalecký posudek č. 5226 – 156/2012 o obvyklé ceně nemovitostí – bytové jednotky č. 449/1 v bytovém domě čp. 449-453 umístěném na pozemcích parcelní číslo st. 4515 až st. 4519 včetně podílu na společných částech bytového domu a pozemcích v katastrálním území Třebíč, obec Třebíč, okres Třebíč
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Brno-město Milady Horákové 321/8 602 00 Brno - Zábrdovice Usnesení č.j. 169 EX 2861/11-21 ze dne 1.11.2012
Účel posudku:
ocenění nemovitostí v exekučním řízení
Podle stavu ke dni 14.11. 2012 posudek vypracoval: Ing. Bc. Eva Hradilová Moravní 6224 765 02 Otrokovice
Posudek obsahuje 6 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 2 vyhotoveních listinná a 1x elektronická podoba na CD. V Otrokovicích, dne 15. listopadu 2012
A. Nález 1. Znalecký úkol : Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení v exekučního řízení č.j. 169 EX 2861/11-21. Úkolem znalce je: „…ocenění nemovitostí ve vlastnictví povinného se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k nim podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitosti znehodnotily a její příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány….“ Předmětem ocenění jsou nemovitosti – bytová jednotka č. 449/1 umístěná v bytovém domě čp. 449-453 na pozemcích parcelní číslo st. 4515 až st. 4519 - zastavěná plocha a nádvoří včetně příslušenství, spoluvlastnickém podílu na společných částech bytového domu čp. 449-453 a pozemcích parcelní číslo st. 4515 až. st. 4519- zastavěná plocha a nádvoří v katastrálním území Třebíč, obec Třebíč, okres Třebíč. Výše spoluvlastnického podílu na společných částech bytového domu a pozemcích činí id. 332/27727 k celku. 2. Informace o nemovitosti : Adresa nemovitostí Kraj Okres Obec Katastrální území
: : : : :
674 01 Třebíč, Obránců míru 449/36 Vysočina Třebíč Třebíč Třebíč
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti : Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 14. listopadu 2012 znalcem za účasti povinného. 4. Podklady pro vypracování ocenění: 1) Usnesení soudního exekutora číslo jednací 169 EX 2861/11-21 ze dne 1.11.2012 2) Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Třebíč, LV č. 8760 a 12052 ze dne 16.10.2012 3) Kopie katastrální mapy, informativní, 4) Vlastní databáze nemovitostí a spolupracujících znalců. 5) Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Bc. Evou Hradilovou dne 14. listopadu 2012 6) Mapa města a okolí 7) Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 14. listopadu 2012. 8) Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří a internetových servrů.
5. Použitá literatura : A. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. B. Vyhlášky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění. C. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 D. Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňovaní a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004 E. Bradáč, A., Krejčíř, P.: Úřední oceňovaní majetku podle zákona č. 151/1997 Sb., leden 2004 F. Bradáč A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem, Akademické nakladatelství CERMBrno, s.r.o., Brno 2002 G. Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2008 H. Ort, P.: Oceňovaní nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 I. Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPREESS, Praha 2006 J. Zazvonil, Z.: Odhady hodnoty pozemků, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2007 6. Metody zjištění hodnoty: Úkolem znalce je provést ocenění nemovitostí „obvyklou (tržní) cenu nemovitostí“. Je třeba konstatovat, že pro její stanovení neexistuje žádný schválený a oficiální předpis; k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy, např. ÚSI VUT v Brně. Za ekvivalentní lze považovat
-2-
cenu obvyklou, jež je definována v § 2 odst. 1 věta druhá a další zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) takto: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (= obecné, tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“, vypracovanými na ÚSI VUT v Brně): Nejprve je provedeno ocenění podle oceňovacího předpisu (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb. v platném znění). Toto ocenění je důležité mj. proto, že současný předpis při stanovení ceny nákladovým způsobem používá i statisticky zjištěný koeficient prodejnosti (resp. tabulkové hodnoty Základní ceny), vycházející z cen sjednaných při prodeji nemovitostí v daném místě. Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů případně nabídek obdobných typu nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Je třeba vycházet z průzkumu trhu a znalostí srovnatelných realizovaných prodejů. Obvyklá cena Závěrečný odborný odhad ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. 7. Vlastnické a evidenční údaje : Dle předložených výpisů z katastru nemovitostí LV č. 8760 a č. 12052 je pan Radim Pruša, nar. dne 29.3.1974 bytem 675 01 Smrk 49 vlastníkem oceňovaných nemovitostí – bytové jednotky č. 449/1 umístěné v bytovém domě č.p. 445-453 na pozemcích parcelní číslo st. 4515 až. st. 4519 – zastavěná plocha a nádvoří včetně spoluvlastnického podílu na společných částech bytového domu čp. 449-453 a pozemcích parcelní číslo st. 4515 – 2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 172,0 m , parcelní číslo st. 4516 – zastavěná plocha a nádvoří o 2 2 výměře 172,0 m , parcelní číslo st. 4517 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 174,0 m , parcelní číslo 2 st. 4518 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 172,0 m , parcelní číslo st. 4519 – zastavěná plocha a 2 nádvoří o výměře 173,0 m v katastrálním území Třebíč, obec Třebíč, okres Třebíč. Výše spoluvlastnického podílu ke společným částem bytového domu a k pozemkům činí id. 332/27727 k celku. 8.Přírodní katastrofy : V lokalitě nehrozí sesuvy půdy ani povodně. 9. Radonové riziko : Vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v objektu, je proveden odhad na základě odvozené mapy radonového rizika ČR pro kraj Vysočina a je stanovena I. kategorie - nízké radonové riziko. 10. Věcná břemena, zátěže : Věcná břemena se k oceňovanému majetku nevážou. Nemovitost byla nabytá vlastníkem letos, nebyl zde uplatněn odpočet DPH, majetek není zařazen v obchodním majetku, prodej nepodléhá povinnosti odvést DPH. -3-
11.
Základní popis :
11.1. Základní charakteristika 11.1.1. Poloha a základní údaje Město Třebíč leží administrativně v okrese Třebíč a náleží pod Kraj Vysočina. Třebíč je také obcí s rozšířenou působností. Z turistického a geografického hlediska patří do širší oblasti Českomoravské Vysočiny.V současné době zde žije 37 836 obyvatel (Malý lexikon obcí 2011). Jedná se o středně velké okresní město umístěné jihovýchodně od města Jihlava a západně od města Brno. Nejbližší nájezd na dálnici D1 se nachází 22 km severně v obci Velké Meziříčí. Ve městě nalezneme několik mateřských a základních škol, gymnázium a střední odborné školy. Sportovní vyžití je možně na několika sportovištích, lidé mohou navštívit městské lázně. Je zde kompletní síť obchodů a služeb, kompletní soustava úřadů, divadlo, kino a pošta. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, několik kostelů a hřbitov. V obci Třebíč je nemocnice a několik lékáren. Samozřejmostí města je možnost posezení v restauracích, kavárnách a hospodách. V obci se nachází i několik penzionů a hotelů. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod, prochází tudy železnice. Oceňovaný soubor nemovitostí, byt v bytovém domě, je situován v centrální části obce zvané Zámostí. Dům je umístěn v hustě zastavěné oblast, kde se dotýká oblast zastavěná vícebytovými domy starší části zastavěné domky, ve kterých je často smíšený účel bydlení s drobnou podnikatelskou činností. Vzdálenost od centra obce je necelý kilometr, zhruba deset minut pěší chůze. Předmětem ocenění je bytová jednotka typu 1 + 1 s příslušenstvím po částečné rekonstrukci v 1.PP. Bytový dům – jeho společné konstrukce - jsou po revitalizaci. 11.1.2. Dopravní dostupnost K bytovému domu vede asfaltová místní komunikace, je zde omezené množství parkovacích míst. Dopravu po městě zajišťují linky MHD - autobusy. V centru se nachází autobusové nádraží spojující linkami ČSAD město s okolními obcemi a většími sídelními útvary. V Třebíči je i vlakové nádraží. Vedou zde tratě z Jihlavy, Brna a dalších obcí. 11.2. Účel využití Byt v bytovém domě je ke dni opravován a tak není obýván, nicméně je schopen trvalého užívání. 11.3. Pozemek Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl vlastníka bytové jednotky k pozemcích pod stavbou bytového domu čp. 449-453. Pozemek je sklonitý, celá oblast je ve svažitém terénu se sklonem k jihu. Pozemky jsou užívány v souladu se zápisem, který je uveden na výpisu z katastru nemovitostí.
Kopie katastrální mapy
Pozemek parcelní číslo st. 4519 - zastavěná plocha a nádvoří, na kterém je umístěna sekce čp. 449 bytového domu čp. 449 - 453 v katastrálním území Třebíč, obec Třebíč.
-4-
Obsah ocenění a) bj. č. 449/1 v bytovém domě č.p. 449-453 umístěném na pozemcích parcelní číslo st. 4515 až 4519 – zastavěná plocha a nádvoří včetně spoluvlastnickém podílu na společných částech bytového domu č.p. 449-453 v Třebíči, b) spoluvlastnický podíl na pozemcích parcelní číslo st. 4515 až st. 453 – zastavěná plocha a nádvoří v katastrálním území Třebíč, obec Třebíč, okres Třebíč. 12. Popis bytu :
a) Bytová jednotka č. 449/1 v bytovém domě č.p. 449-453, k.ú. a obec Třebíč Popis domu a bytu : Bytová jednotka č. 449/1 je umístěna v bytovém domě č.p. 449-453 na ulici Obránců míru ve čtvrti Zámostí v obci Třebíč. Bytový dům je pětipodlažní, čtyři nadzemní podlaží obsahuji byty , v 1.PP jsou umístěny sklepy, společné prostory a jedna bytová jednotka typu 1 + 1, jež je předmětem ocenění. Stavba je umístěná v ulici s asfaltovým povrchem, přístup po chodníku z dlaždic. Budova, v níž se bytová jednotka nachází je panelová, zateplená, založená na pásech izolovaných proti zemní vlhkosti, bytový dům nemá výtah pouze vnitřní schodiště z prefabrikovaných betonových dílců s teracem, střecha plochá, krytina živičná, vnitřní svod dešťových vod. Klempířské konstrukce kompletní, nové, realizované v souvislosti se zateplením domu, při kterém byly současně původní dřevěná okna nahrazená plastovými. Posuzovaná jednotka je jinak v původním stavu, tzn. byt má stále původní bytové jádro, ovšem zařizovací předměty jsou již vyměněny, stěna kolem vany obložená bělninovým obkladem nalepeným an umakart, z vnější strany je aktuálně jádro obkládané dřevěnými palubkami. Kuchyňská linka je původní, nášlapné vrstvy podlah jsou ovšem nové. Vytápění je v bytovém domě ústřední, dodávka TUV rovněž centrální. 2
Oceňovaný byt je typu 1 + 1 se sklepní kóji. Celková plocha prostor bytu činí 32,0 m , plocha 2 kóje 1,2 m . Při prohlídce byly zjištěny následující vady a nedodělky : Bytová jednotka je umístěná v revitalizovaném domě, má bytové jádro, původní kuchyňskou linku, nové zařizovací předměty v koupelně a nové nášlapné vrstvy podlah. Působí čistým příjemným dojmem, orientace oken na jih je kladným rysem bytu. Stavebně technický stav : Celkový stavebně technický stav bytového domu je dobrý v souladu se stářím a provedenou revitalizaci, bytová jednotka je v dobrém ač většinou původním stavu.
b) Pozemek Pozemky na LV č. 12052 Jedná se o pozemky umístěné pod stavbou bytového domu. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl k celku ve výši dle LV.
B. Posudek : Ocenění je v posudku rozděleno do dvou částí. V první části je zjištěna administrativní cena oceňovaného souboru nemovitostí dle platného oceňovacího předpisu – vyhlášky č. 387/2011 Sb. Druhou metodou, pomocí které bude provedena analýza možné obvyklé tržní ceny posuzovaného souboru nemovitostí je metoda srovnání.
-5-
1. Ocenění dle platných předpisů – cena dle vyhlášky č. 387/2011 Sb. a) bytová jednotka č. 449/1 v bytovém domě č.p. 449-453, Obránců míru, včetně podílu na společných částech bytového domu č.p. 449-453 v obci Třebíč Výměry pro ocenění S – výpočtová plocha bytu S = 32,0 + (1,2 * 0,1) = 32,12 m
2
Bytová jednotka č. 449/1 v bytovém domě č.p. 449- 453, Obránců míruměstí Obec Katastrální území Počet obyvatel Malý lexikon obcí ČR 2011 Kraj Základní cena příloha č. 19 ZC Kč/m2 Podlahová plocha výpočtová S m2 Konstrukce a vybavení bytů, tab. č. 2, příloha č. 19 Znak Popis zn. Číslo Popis 1 Druh stavby III. panelová, zateplená 2 Společné části II. kolárna, prádelna 3 Příslušenství domu II. bez dopadu na cenu 4 Umístění bytu I. 1. PP. 5 Orientace místností III. ostantí strany s výhledem 6 Zákl. příslušenství bytu II. umakartové jádro 7 Další vybavení II. sklepní kóje 8 Vytápění III. dálkové 9 Jiné kriterium III. bez vlivu do 50 let dobrý stav Iv Trh s nemovitostmi, tabulka č. 1, příloha č. 18 vyhlášky Poptávka nižší než nabídka 1 Dílčí situace II. Vlastní pozemek 2 Vlastnictví nemovitosti II. Bez vlivu 3 Vliv právních vztahů II. It Stavby k trvalému bydlení a byty, tabulka č. 6 přílohy č. 18a vyhlášky 1 Poloha nemovitostí III. souvisle zastavěné území 2 Význam lokality II. bez vlivu 3 Okolní zástavba III. převažují objekty pro bydlení 4 Dopravní spojení II. dobrá dostupnost 5 Parkovací možnosti II. omezené 6 Obyvatelstvo II. bezproblémové okolí bez vlivu 7 Změny v okolí III. bez vlivu 8 Vlivy neuvedené II. Ip Cena nemovitosti celkem C = OP*ZC*Iv*It*Ip 10
Stáří staby Stav
Třebíč Třebíč 37 836 Vysočina 15 850,00 32,12 V1 0,00 0,00 0,00 -0,05 0,03 -0,10 -0,01 0,00 0,00 -0,13 0,80 1,05 0,73080
II.
b) Pozemky Výpočet ceny podílu na pozemcích /§ 28 vyhlášky/
-0,05 0,00 0,00 0,95 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 353 449,15
2
Plocha stavebních pozemků celkem.............................................…………………863,0 m Jednotková cena pozemku dle odst.1), písm. i) ................................................400,00 Kč/m Srážky dle přílohy č. 21 vyhlášky....neuplatňují se Přirážky dle přílohy č. 21 vyhlášky: pol 2.11............................................................. + 5 % Koeficient Kp dle přílohy č. 39 vyhlášky..........................……….……………….…….0,670
-6-
2
Koeficient Ki dle přílohy č. 38 vyhlášky......................................……………….……..2,139 2 Jednotková cena po úpravách.............................………………………................573,25 Kč/m Výše spoluvlastnického podílu dle výpisu z KN...…………………………….........332/27727 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Cena podílu na pozemku celkem: 863*573,25*332/27727)……………...............5.923,66 Kč Administrativní cena dle cenového předpisu č. 387/2011 Sb. - rekapitulace cen objektů: a) bj. č. 449/1 v byt. domě č.p. 449-453, v obci Třebíč b) pozemky parcelní číslo st. 4515 až. st. 4519 – podíl, k.ú Třebíč Administrativní cena ke dni ocenění
= = =
353 449,20 Kč 5 923,70 Kč 359 372,90 Kč
Administrativní cena ke dni ocenění (zaokrouhleno)
=
359 370,00
Kč
2. Zjištění hodnoty nemovitostí metodou porovnání V obci Třebíč je velká nabídka bytů, situace na trhu přeje spíše kupujícím. Při hledání obdobné nemovitosti lze listovat v široké nabídce bytů typu 1 + 1, např.: 1/ k prodeji byt 1+1 v osobním vlastnictví na ulici Kyjevská v Třebíči,4.NP,zastavěná plocha 32m2,byt bez úprav(jádro umakrtové,podlahy linoleum).Dům po revitalizaci(plastová okna,zateplený,nové balkony,nová střecha).
Obdobná bytová jednotka, která se nachází trochu dál od centra, rovněž v revitalizovaném domě, bytové jádro zachované, jsou zde i původní zařizovací předměty. 2/ byt v osobním vlastnictví 1+1 o celkové rozloze 33,2 m2. Nachází se v druhém patře čtyřpatrového domu bez výtahu. Byt využívá lodžii v mezipatře, která je určena jen k tomuto bytu. Vlastní balkón přímo se vstupem z bytu není. K bytu náleží sklepní kóje. Bytová jednotka je v původním stavu, umakartové jádro, kuchyňská linka, na podlaze linoleum, původní dveře. Velmi zachovalý stav. Celý dům prošel revitalizací, plastová okna, zateplení fasáda.
požadovaná cena 630.000,00 Kč Bytová jednotka totožná ale s lodžii, která je ovšem přístupná ze společných prostor v domě a ne z bytu. Technický stav horší. -7-
3/ k prodeji byt slunný 1+1 v lokalitě Třebíč, Nové-Dvory. Byt je umístěný v přízemí (ze 4.NP) panelového domu ideální bydlení pro starší občany, výborný přístup k domu. Plocha bytu je 32m2, je bez balkonu. Byt i jádro je v původním udržovaném stavu. V roce 2010 prošel celý dům revitalizací: plastová okna, zateplení, fasáda.
požadovaná cena 630.000,00 Kč, sleva možná Poslední srovnatelná nabídka jednotka je podobná nabídce druhé. Tady prodávající připouští jednání o ceně. V obci Třebíč je široká nabídka bytových jednotek a to hned v místě oceňované nemovitosti. Požadované ceny se zde pohybují lehce kolem 600 tis Kč. Posuzovaný byt má vyměněny zařizovací předměty v koupelně, ale je v 1. PP., které není příliš oblíbené – strach z vniknutí, vchází se rovněž po schodech, chybí balkon či lodžie. Na základě výše uvedeného stanovuji tržní cenu posuzovaných nemovitostí metodou srovnání ve výši: Cena nemovitostí určená srovnáním
580 000,00 Kč
C) Závěr – cena nemovitostí: Administrativní cena oceňovaných nemovitostí..................................................... ....... 359 370,00 Kč Porovnávací hodnota oceňovaných nemovitostí ...........................…….………………. 580 000,00 Kč Obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí evidovaných na LV č. 8760 a č. 12052 vedených pro katastrální území Třebíč, obec Třebíč, okres Třebíč, tj. bytové jednotky č. 449/1 umístěné v bytovém domě č.p. 449-453 na pozemcích parcelní číslo st. 4515 až st. 4519 – zastavěná plocha a nádvoří včetně spoluvlastnického podílu na společných částech bytového domu č.p. 449-453 a pozemcích v souvislosti se součastnou situací na trhu s nemovitostmi vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák.č.151/97 Sb. určuji ve výši:
580.000,00 Kč Slovy : pětsetosmdesáttisíc korun českých
V Otrokovicích, dne 15. listopadu 2012
Vypracoval: Ing. Bc. Eva Hradilová
-8-
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11.12.1995 čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem 5226 - 156/2012 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 199/12.
Mapové podklady:
Bytový dům č.p. 449 - 453, sekce 449, ulice Obránců míru, obec Třebíč
Fotodokumentace:
Sekce 449 bytového domu č.p. 449 – 453 v obci Třebíč, severní průčelí – vstup do domu
umakartové jádro a nové předměty
-9-
kuchyňská linka je původní
pokoj nemá balkon
List vlastnický:
- 10 -
vchodové dveře do bytu a do koupelny
- 11 -
