2012

Znalecký posudek č. 1312/2012 1. 2.

o obvyklé ceně ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, o ceně práv a závad a nájemních práv, pokud na nemovitostech váznou,

podílu id. ½ nemovitostí – objekt bydlení č.pop. 8 na pozemku parc.č. 25 a pozemku parc.č. 25 – zastavěná plocha a nádvoří vše včetně součástí a příslušenství v kat. území Nosislav, obci Nosislav, okres Brno-venkov podle stavu ke dni prohlídky tj. 12.9.2012.

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Brno-město, Soudní exekutor Mgr. Jaroslav Homola Hlinky 41/104 603 00 Brno Spisová značka 030 EX 40430/07

Účel posudku:

podklad pro exekuční řízení

Ocenění v ceně obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zák. č. 121/2000 Sb., ke dni prohlídky 12.9.2012 zpracovala: Ing. Lucie Janíčková - znalec Mutěnická 8 628 00 Brno Posudek obsahuje 17 stran textu a 2 přílohy. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Brně, dne 27.9.2012

Znalecký posudek o ceně stavby rodinného domu s pozemkem v kat. úz. a obci Nosislav, okres Brno-venkov

A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek 1. 2.

o obvyklé ceně nemovitostí ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, o ceně práv a závad a nájemních práv, pokud na nemovitostech váznou,

podílu id. ½ nemovitostí – objekt bydlení č.pop. 8 na pozemku parc.č. 25 a pozemku parc.č. 25 – zastavěná plocha a nádvoří vše včetně součástí a příslušenství v kat. území Nosislav, obci Nosislav, okres Brno-venkov podle stavu ke dni prohlídky tj. 12.9.2012. Nemovitosti jsou zapsány na LV č. 1531 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Brno-venkov.

2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: centrum obce, ul. Městečko č.pop. 8, Nosislav Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-venkov Obec: Nosislav Katastrální území: Nosislav

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídku a zaměření nemovitosti – rodinného domu č.pop. 8 v Nosislavi včetně příslušenství a pozemku jsem provedla dne 12.9.2012 za přítomnosti povinného pana Pavla Rylicha.

4. Podklady pro vypracování posudku

Usnesení Exekutorského úřadu Brno-město ze dne 12.7.2012 – spisová značka 030 EX 40430/07 výpis z katastru nemovitostí LV č. 1531 pro k.ú. Nosislav – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j. 030 EX 40430/07 pro Soudní exekutor Homola Jaroslav, Mgr. – příloha č. 1 kopie katastrální mapy – internetová databáze – příloha č. 2 mapa Nosislavi a okolí zveřejněná na serveru seznam.cz s vyznačením polohy nemovitosti – viz. titul. strana a text fotodokumentace pořízená znalcem dne 12.9.2012 – viz. text údaje sdělené účastníkem místního šetření panem Rylichem skutečnosti zjištěné prohlídkou na místě samém dne 12.9.2012

5. Vlastnické a evidenční údaje Ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 1531 jsou jako spoluvlastníci oceňovaných nemovitostí – objektu bydlení č.pop. 8 a pozemku parc.č. 25 vše v katastrálním území Nosislav k datu 12.7.2012 uvedeni: Rylich Pavel, Městečko 8, 691 64 Nosislav Rylichová Marie, Městečko 8, 691 64 Nosislav

id. ½ id. ½

Omezení zapsána v části C listu vlastnictví – omezení vlastnického práva – viz. příloha č. 1 (nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zástavní právo soudcovské, zástavní právo exekutorské) nejsou v obvyklé ceně vyhodnocována.

6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace na oceňovanou nemovitost se nedochovala. Údaje potřebné pro vypracování znaleckého posudku jsem získala měřením a prohlídkou na místě samém dne 12.9.2012, z podkladů (viz. výše) a na základě sdělení účastníka místního šetření. Stavba

Ing. Lucie Janíčková, Mutěnická 8, 628 00 Brno, tel.:544 213 384* mobil: 728-784 962 *

2


zakreslená při severní hranici pozemku byla k datu ocenění odstraněna, zbyl pouze menší sklep, který je k datu ocenění neužívaný a nepřístupný.

7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění jsou nemovitosti: objekt bydlení č.pop. 8 na pozemku parc.č. 25 a pozemku parc.č. 25 – zastavěná plocha a nádvoří vše včetně součástí a příslušenství v kat. území Nosislav, obci Nosislav, okres Brno-venkov podle stavu ke dni prohlídky tj. 12.9.2012. Nemovitosti jsou zapsány na LV č. 1531 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Brnovenkov. Stavba – objekt bydlení Nosislav č.pop. 8 je užívaná jako vnitřní řadový rodinný dům s dvorním obytným křídlem a s navazujícími stavbami sloužícími k podnikání – kovářská dílna. Rodinný dům je u komunikace II.t.ř.č.425 Židlochovice – Hustopeče, ulice Městečko v centru Nosilavi. Okolní zástavbu oceňované nemovitosti tvoří obdobné rodinné domy s pozemky, dále jižně je koryto řeky Svratky. Pozemek parc.č. 25 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 825 m2 je částečně zastavěn stavbou rodinného domu a navazující kovářskou dílnou, částečně je na něm dvorek a menší zahrádka. Pozemek je mírně svažitý k jihu, přístup k rodinnému domu je ze zpevněné komunikace ulice Městečko při jižní hranici pozemku, další přístup je rovněž ze zpevněné komunikace ulice Komenského při severní hranici pozemku. Odstavení vozidla je možné na vlastním pozemku jednak v průjezdu domu, dále na volné části pozemku při severní hranici, rodinný dům garáž nemá. Rodinný dům je napojen na přípojky elektro, vody, kanalizace a plynu. Městys Nosislav patří do dřívějšího okresu Brno-venkov a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Židlochovice. Obec Nosislav se rozkládá cca 24 km jižně od centra Brna a 4 km jihovýchodně od města Židlochovice. Dopravní dostupnost je dobrá po silnici II.tř.č. 425, nájezd na dálnici je na exitu 11 – Blučina cca 11 km a dále na extiru 25 – Hustopeče cca 9 km. Stálý počet občanů této obce - městyse, je asi 1270 obyvatel. Protéká zde řeka Svratka. Z hlediska občanské vybavenosti je v obci MŠ, základní škola nižšího stupně, pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Nosislav má ordinaci jeden praktický lékař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Pracovní příležitosti jsou v obci a bezprostředním okolí v živnostenských provozovnách a v zemědělství, další pracovní příležitosti jsou v Židlochovicích, Hustopečích, v Brně.

8. Obsah posudku Stanovení ceny obvyklé 1.

Stavby – objekt bydlení č.pop. 8 a pozemek parc.č. 25 – zastavěná plocha a nádvoří včetně součástí a příslušenství v kat. území a obci Nosislav

Stanovení ceny práv a závad a nájemních práv, pokud na nemovitostech váznou


3


B. Posudek Stanovení ceny obvyklé Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích: 1. 2. 3.

metoda nákladová metoda výnosová metoda porovnávací

Vzhledem k účelu ocenění a také vzhledem k tomu, že s obdobnými nemovitosti se na realitním trhu běžně obchoduje, pro stanovení obvyklé ceny bude použita metoda porovnávací. Tato metoda umožňuje nejlépe vystihnout pro daný účel ocenění hodnotu nemovitosti. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní obvyklá cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti.


4


1.NP

1.NP

1. Obvyklá cena - stavby objektu bydlení č.pop. 8 a pozemek parc.č. 25 – zast. plocha a nádvoří vč. součástí a příslušenství v k.ú. Nosislav

1.NP

2.NP


5


Předmětem ocenění je stavba rodinného domu č.pop. 8 na pozemku parc.č. 25 a pozemek parc.č. 25 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 825 m2 včetně součástí a příslušenství v kat. území Nosislav, obci Nosislav, okres Brno-venkov podle stavu ke dni prohlídky tj. 12.9.2012. Stavba je k datu ocenění užívána pro rodinné bydlení spoluvlastníků, příslušenství je tvořeno především kovářskou dílnou, která je v pokračování dvorního obytného křídla, venkovními úpravami – přípojky IS, zpevněné plochy, oplocení a roubenou studnou. Rodinný dům má půdorys ve tvaru písmene „L“, kde dvorní křídlo je obytné. Na něj pak navazuje otevřená stavba kůlny a dále pak kovářská dílna se dvěma prostory dílny a skladem. Stavba zakreslená při severní hranici pozemku byla k datu ocenění odstraněna, zbyl pouze menší sklep, který je k datu ocenění neužívaný a nepřístupný. Severní část pozemku parc.č. 25 lze případně využít jako stavební místo pro stavbu rodinného domu s přístupem z ulice Komenského. Přístup k nemovitostem jako celku je z jihu ze zpevněné komunikace ulice Městečko průjezdem do obytné části domu včetně možného průjezdu na dvůr. Další možností je přístup ze severní hranice pozemku parc.č. 25 z ulice Komenského. Garáž v rodinném domě není, odstavení vozidla na vlastním pozemku je možné – průjezd domu, volná severní část pozemku. Stavba je napojena na přípojky: elektro, vody, kanalizace a plynu. Tvar pozemku parc.č. 25 je obdélníkový v řadové zástavbě obdobných domů, pozemek je svažitý k jihu, oplocený, bez trvalých porostů, plocha dvorku je zpevněná. K datu ocenění byla v jedné místnosti započata rekonstrukce – změna dispozičního řešení v uliční části domu a rozšíření na byt 2+1 s příslušenstvím; výstavba kuchyně: provedeny rozvody IS, část ker. obkladů. Rodinný dům je vnitřní řadový, přízemní bez podsklepení, bez využitého půdního prostoru se sedlovou střechou. Nosná konstrukce je zděná ze smíšeného zdiva (kámen, pálené i nepálené zdivo) v tl. 650 mm v uliční části, dvorní křídlo 300 – 450 mm, stavba je založena na základových pasech – cihla naplocho se strávenou hydroizolací, ve dvorní části byla izolace částečně obnovena. Střecha je se sedlovým dřevěným krovem s pálenou střešní krytinou. Klempířské konstrukce, tzn. oplechování střechy, žlaby a svody jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je v uliční části vápennocementová, ve dvorní části chybí. Bleskosvod není osazen. Stropy jsou dřevěné trámové s rovnými podhledy, vnitřní úpravy povrchů jsou vápenné omítky štukové, ker. obklad v části kuch. linky a v koupelně. Podlahy jsou v obytných místnostech vlysové a betonové s koberci, ostatní betonové s PVC a keramická dlažba, okna jsou v uliční části dřevěná s dithermem, ve dvorní části pak jednoduché zasklení v ocelových rámech – Ing. Lucie Janíčková, Mutěnická 8, 628 00 Brno, tel.:544 213 384* mobil: 728-784 962 *

6


veranda, ostatní dřevěná kastlová okna – prosvětlení pokojů z verandy. Vnitřní dveře hladké a prosklené, náplňové. Elektroinstalace je světelná v uliční části provedená v mědi, ostatní původní. Vytápění je ÚT s plynovým kotlem (2010), ohřev teplé vody plynový průtokový ohřívač – 2011. Koupelna: vana, WC, umyvadlo. Vybavení kuchyně: kuchyňská linka s dřezem a plyn. sporákem. Podrobnosti viz tabulka konstrukce a vybavení stavby. Dispoziční řešení: Vstup do domu je z jihu ze zpevněné komunikace ulice Městečko do průjezdu s navazující předsíní a v kolmém směru pak verandou zpřístupňující dvorní křídlo. Z předsíně je vstup do uliční části: původní dělící chodbou dále do kuchyně a do pokoje, z chodby je přístup do koupelny s WC. Z verandy je pak přístup do rozestavěné budoucí kuchyně. Z verandy je pak přístup do obytné části dvorního křídla - do kuchyně, která je průchozí do dvou průchozích za sebou navazujících pokojů. Kuchyň a pokoje jsou osvětleny a odvětrány pouze přes verandu. Rodinný dům je dvoudnobytový s dispozicí 1+1 s koupelnou a nedokončenou rekonstrukcí kuchyně v uliční části a byt 2+1 bez příslušenství ve dvorní části s průchozími pokoji. Uliční část je užívána k rodinnému bydlení povinného, dvorní část k rodinnému bydlení spoluvlastníka povinného paní Marií Rylichovou. Výčet místností jednotlivých podlaží s uvedením podlahových ploch : Podlaží

Název místnosti

Výměra (m2)

1. nadzemní podlaží

průjezd předsíň kuchyň pokoj chodba koupelna s WC budoucí kuchyň veranda kuchyň komora pokoj pokoj

Celkem 1.NP

31,70 11,20 11,70 26,80 9,45 4,20 21,30 25,20 17,00 6,30 18,70 26,80 210,35

Užitná plocha rodinného domu CELKEM zaokr.

210,00

Zastavěná plocha zaokr. Informativní výpočet užitného obestavěného prostoru: Celkový obestavěný prostor

m2

322,00

m3

1229,00

Stáří stavby: Rodinný dům pochází z přelomu 19. a 20. století. V minulosti byl částečně modernizován – zavedena voda, kanalizace, výměna oken; poslední úpravy byly provedeny v roce 2010 s tím, že rekonstrukce nebyla dokončena. Provedeny nové rozvody části IS v uliční části – rekonstrukce kuchyně, která nebyla k datu ocenění dokončena. Technický stav stavby, opotřebení: Rodinný dům je k datu ocenění se zanedbanou údržbou a s nedokončenou rekonstrukcí. V domě jsou známky nastupující zemní vlhkosti na omítkách v uliční části a dále trhlina mezi stropní konstrukcí a svislým zdivem. K datu ocenění stavba byla užívána k trvalému rodinnému bydlení, opotřebení stavby stanovuji vzhledem k výše uvedenému odborným odhadem na 70 % s další životností 30 let.


7


Konstrukce a vybavení stavby: Konstrukce Popis Základy: základové pasy – cihla „na plocho“ bez izolace proti zemní vlhkosti v uliční části, ve dvorní byla částečně obnovena Svislé konstrukce: zděná ze smíšeného zdiva v tl. 650 mm – uliční části, dvorní 300 – 450 mm Stropy: dřevěné trámové s rovnými podhledy Krov, střecha: dřevěný sedlový Krytiny střech: pálená taška Klempířské k-ce: žlaby, svody z pozinkovaného plechu Úprava vnitřních povrchů: (mimo hygienická zaříz.) vápenná štuková omítka Úprava vnějších povrchů Vápenno-cementová omítka v uliční části, ve dvorní chybí Vnitřní obklady keramické ker. obklad v části kuchyní a koupelny Vybavení kuchyně kuchyně: kuchyňská linka, dřez, plyn. sporák Schody: nevyskytují se, na půdu žebřík Dveře: náplňové, hladké a prosklené Vrata: dřevěná Okna: Uliční část: dřevěná s dithermem, dvorní části: jednoduchá ocelová a dřevěná kastlová Povrchy podlah: obytné místnosti – vlysové, betonové s koberci, ostatní betonové s PVC a ker. dlažba Vytápění: ústřední s plynovým kotlem Elektroinstalace: světelná Bleskosvod: není osazen Vnitřní vodovod: z řadu Vnitřní kanalizace: do řadu Vnitřní plynovod: zemní plyn Ohřev vody: plynový průtokový ohřívač Vnitřní hygienická Koupelna: vana, umyvadlo, WC vybavení: Ostatní: nevyskytuje se Příslušenství: Otevřený přístřešek: Otevřená stavba navazuje na obytné dvorní křídlo; původní hospodářská budova – stodola k datu ocenění slouží jako sklad. Nosná konstrukce je zděná včetně pilířků, je bez stropní konstrukce se sedlovým dřevěným krovem s pálenou taškovou krytinou; v menší části je provedena betonová podlaha, zbytek je hlína, ve stavbě je komín. Ve stavbě není proveden žádný rozvod IS. Zastavěná plocha: Obestavěný prostor:

71 m2 325 m3

Stavebně-technický stav je zhoršený, údržba je zanedbaná.


8


Kovářská dílna:

Kovářská dílna je v severní části pozemku parc.č. 25 a navazuje na původní hospodářskou stavbu a obytné dvorní křídlo rodinného domu. Dílna vznikla postupnou přestavbou původně hospodářských staveb; přestavba byla ukončena v roce 2000. Dílna se skládá ze tří prostor; dva prostory jsou využívány jako dílna, třetí je skladem. Přízemní jednoduchá stavba, zděná v tl. Zdiva 400 a 500 mm, bez podsklepení s plochou střechou, živičnou krytinou, stropní kce – PZD desky, škvárový zásyp s izolací, betonová podlaha, rozvod elektro 220 a 380V, rozvod plynu, kovová vrata. Okna jsou jednoduchá ocelová, v dílně je jednoduchý zvedák – kočka. Stavebně-technický stav je dobrý s prováděnou údržbou. Podlahová plocha: Obestavěný prostor:

154 m2 331 m3

Venkovní úpravy: Přípojka vody, kanalizace, elektro, plynu, zpevněná plocha dvorku, oplocení. Roubená kamenná studna o hloubce 8 m, provedena příprava na čerpání (zapojení čerpadla). Údaje o vlivech na obvyklou cenu Věcná břemena se k oceňovanému majetku neváží. V blízkosti oceňovaného majetku se stavby, které ovlivňují životní prostředí a tím i cenu obvyklou nenacházejí. K Kllaaaddn n ý ný ý vvlliivv na cenu obvyklou mají tyto faktory: + lokalita vhodná k bydlení + vhodné spojení bydlení a podnikání + severní část pozemku parc.č. 25 lze využít jako samostatné stavební místo Z Zááp poorrnný ý vliv na cenu obvyklou mají následující faktory: - nevýhodné dispoziční řešení - průchozí obytné místnosti - zanedbaná údržba, nedokončená rekonstrukce, podstandardní vybavení domu - zanedbaný prostor kolem rodinného domu – odkladiště nepotřebného materiálu


9


Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rodinný dům v řadové zástavbě ze smíšeného zdiva, uvedené velikosti – dvoubytový 2+1 s příslušenstvím a nedokončenou rekonstrukcí kuchyně – uliční část a 2+1 bez příslušenství ve dvorní části, o celkové podlahové ploše 210 m2 (z toho 57 m2 je průjezd a veranda), samostatné stavby zařízené kovářské dílny na pozemku zastavěné plochy ve dvorní části rodinného domu o podlahové ploše 154 m2, velikosti pozemku zastavěné plochy 825 m2, vybavení, resp. zjištěného technického stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka nižší než nabídka. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Ve vlastní databázi realizovaných cen prodejů srovnatelných nemovitostí se nenacházejí obdobné nemovitosti, pro vyhodnocení je proto využito srovnatelných nemovitostí inzerovaných v současné době na realitních serverech: 1. Prodej, dům rodinný, 220 m² Cena: 1 190 000,- Kč + provize 5% RK, včetně právního servisu Adresa: Pod Baštou, Nosislav ID: 1819959900 Budova: Smíšená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Rohový Umístění objektu: Centrum obce Zástavba: Obytná Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 220 m2 Plocha podlahová: 200 m2 Plocha pozemku: 333 m2 Sklep: Ano Parkovací stání: Ano Rok rekonstrukce: 1972 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 400V Popis: RD 4+1 s pracovnou v podkroví v obci Nosislav, která je vzdálena na jih od Brna 25 km, z D2 sjezd Blučina. Jedná se o rohový dům v centru obce, nedaleko pošty, obchodů a zastávky autobusů. Dům je možno využít i ke komerčním účelům- kadeřnictví, vinotéka, obchod, sklad apod. Za domem je dvorek. Do domu je průjezd s možností parkování v domě. V půdním prostoru samostatná místnost se vstupem z průjezdu. U RD jsou hospodářské místnosti. Ústřední topení na plyn, nová karma. 2. Prodej, dům rodinný, 150 m² Cena: 1 500 000,- Kč + provize RK Adresa: Blučina Datum aktualizace: 20.08.2012 ID zakázky: 45227 Budova: Smíšená Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Řadový Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 271 m2 Plocha užitná: 150 m2 Plocha podlahová: 90 m2 Ing. Lucie Janíčková, Mutěnická 8, 628 00 Brno, tel.:544 213 384* mobil: 728-784 962 *

10


Plocha pozemku: 544 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové, Lokální tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Doprava: Dálnice, Silnice, MHD Komunikace: Asfaltová Popis: Prodáme rodinný dům 4+1, po částečné rekonstrukci s velmi příjemnou, slunnou zahradou a parkováním před domem. Celková plocha pozemku činí 544 m2, z toho obytná plocha je 90 m2 a šířka domu je 13 m. Výstavba proběhla v 30 letech a roku 2005 proběhla rekonstrukce podlah, stropu, elektřiny, omítek, oken (eurookna) a byla přistavěna koupelna. Dům je napojen na novou kanalizaci i vodu. Dům je příjemně dispozičně řešen, vytápění je zajištěno krbovými kamny a wafkami, v koupelně je podlahové vytápění. K domu patří veranda, která nabízí příjemné posezení či zimní zahradu. Verandou se prochází na slunnou zahradu, na níž se nachází vchod do vinného sklípku. Na domě je možnost nástavby. Obec Blučina je kompletně vybavena, vč. bazénu, potravin, lékařů (obvodní a zabuř), restaurace, cyklostezky. 3. Prodej, dům rodinný, 155 m² Zlevněno: 1 590 000,- Kč Původní cena: Kč Adresa: Křepice ID: 731624284 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 400 m2 Plocha užitná: 155 m2 Plocha pozemku: 2 200 m2 Plocha zahrady: 2 000 m2 Terasa: 10 m2

Odstraněno: 1 890 000,-

Popis: Nabízíme Vám ve výhradním zastoupení rodinný dům s přilehlými hospodářskými budovami velkou zahradou o celkové rozloze cca 2000 m2. Dům se nachází v obci Křepice u Hustopečí, v těsné blízkosti dálnice D 2, vzdálenost od Brna 20 km. Dům je řadový s průjezdem, střecha sedlová, s možností nástavby. V přízemí se nachází bytová jednotka 4+1. Rozměry : vstupní předsíň ( 10 m2), kuchyně ( 11 m2), pokoj 1 (23,5 m2), pokoj 2 ( 17 m2), pokoj 3 ( 15 m2) , pokoj 4 ( 14 m2), koupelna (4m2), WC ( 1 m2), spíž (3,5 m2), veranda ( 10 m2). Průjezd 3,6 x 6,7. V místnostech prkenné podlahy, v kuchyni PVC, na chodbě a verandě dlažba. Vytápění plynové (WAW), ohřev vody bojlerem. Dům je napojen na přípojku vody, plynu i kanalizace. Na dvorní křídlo domu dále navazuje hospodářská budova o rozměrech 25,5 m na délku a 5,9 m na šířku, výška stropu 3,3 m. Za hospodářskou budovou je dále stodola o rozměrech 16,4 x 10. Za stodolou je mírně svažitá zahrada. Dům je vhodný k celoročnímu bydlení i k rekreaci, pro celoroční bydlení nutná částečná rekonstrukce.


11


4. Prodej, dům rodinný, 100 m² Cena: 2 200 000,- Kč + provize RK Adresa: Hřbitovní, Blučina Datum aktualizace: Dnes ID: 3149615708 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Typ domu: Přízemní Plocha užitná: 100 m2 Plocha pozemku: 1 171 m2 Plocha zahrady: 764 m2 Sklep: Ano Parkovací stání: Ano Popis: Nabízíme k prodeji přízemní řadový rodinný dům 4+1 v obci Blučina, cca 15 km jižně od Brna. Celková plocha pozemku 1171m2, z toho zastavěná plocha 407m2, zahrada o výměře 764m2. Dům je rozdělen průjezdem na dvě poloviny, z nichž v každé jsou 2 pokoje, 1 kuchyň. V průjezdu možnost parkovat auto, slouží též jako průchod na dvorek a do zahrady. Vytápění domu zajištěno plynovými kamny v každé místnosti. Dům je z pálených cihel, má sedlovou střechu. V roce 2007 byla přistavěna část koupelny a WC, zrekonstruována kuchyň v levé části domu. Část domu je podsklepená, využívaná jako vinný sklep a sklad potravin. K domu patří velká zahrada, na které je z části vinohrad.


12


Vyhodnocení: Ad. 1 Cenu snižuji z titulu nabídkové ceny. Porovnávaná nemovitost je v téže obci – Nosislav. Užitná plocha staveb je u nemovitostí porovnávaných menší oproti nemovitostem oceňovaným, pozemky jsou u nemovitostí porovnávaných výrazně menší. Z hlediska technického stavu jsou nemovitosti oceňované se zanedbanou údržbou, před kompletní rekonstrukcí. Obytná část porovnávané nemovitosti obsahuje průchozí pokoje, u bytu ve dvorní části chybí soc. příslušenství. Oceňované nemovitosti obsahují samostatnou funkční kovářskou dílnu – možnost využitelnosti bydlení s podnikáním. Nabídkovou cenu upravuji do srovnatelné úrovně následující soustavou koeficientů: Nabídková cena 1,190.000,- Kč koeficient snížení z titulu nabídkové ceny 0,95 koeficient polohy 1,00 koeficient kapacity stavby (kapacita neovlivňuje cenu nemovitosti 1,10 přímo úměrně) koeficient velikosti pozemků vč. zohlednění cen. vlivu lokality na 1,20 pozemek koeficient technického stavu 0,90 koeficient vybavení a dispozičního řešení 0,95 koeficient využitelnosti 1,20 srovnatelná cena nemovitosti činí cca 1,531.000,- Kč

Ad. 2 Cenu snižuji z titulu nabídkové ceny. Porovnávaná nemovitost je umístěna v obci Blučina – lepší dopravní spojení i vybavení obce. Užitná plocha staveb je u nemovitostí porovnávaných menší oproti nemovitostem oceňovaným, pozemky jsou u nemovitostí porovnávaných menší. Z hlediska technického stavu jsou nemovitosti oceňované se zanedbanou údržbou, před kompletní rekonstrukcí. Obytná část porovnávané nemovitosti obsahuje průchozí pokoje, u bytu ve dvorní části chybí soc. příslušenství. Oceňované nemovitosti obsahují samostatnou funkční kovářskou dílnu – možnost využitelnosti bydlení s podnikáním. Nabídkovou cenu upravuji do srovnatelné úrovně následující soustavou koeficientů: Nabídková cena 1,500.000,- Kč koeficient snížení z titulu nabídkové ceny 0,95 koeficient polohy 0,95 koeficient kapacity stavby (kapacita neovlivňuje cenu nemovitosti 1,10 přímo úměrně) koeficient velikosti pozemků vč. zohlednění cen. vlivu lokality na 1,05 pozemek koeficient technického stavu 0,85 koeficient vybavení a dispozičního řešení 0,95 koeficient využitelnosti 1,20 srovnatelná cena nemovitosti činí cca 1,515.000,- Kč


13


Ad. 3 Cenu snižuji z titulu nabídkové ceny a dále obsažení provize a poplatků v nabídkové ceně. Porovnávaná nemovitost je v obci Křepice – srovnatelná lokalita. Užitná plocha staveb je u nemovitostí porovnávaných menší oproti nemovitostem oceňovaným, naopak pozemky jsou u nemovitostí porovnávaných výrazně větší. Z hlediska technického stavu jsou nemovitosti srovnatelné (před kompletní rekonstrukcí). Obytná část porovnávané nemovitosti obsahuje průchozí pokoje, u bytu ve dvorní části chybí soc. příslušenství. Oceňované nemovitosti obsahují samostatnou funkční kovářskou dílnu – možnost využitelnosti bydlení s podnikáním. Nabídkovou cenu upravuji do srovnatelné úrovně následující soustavou koeficientů: Nabídková cena 1,590.000,- Kč koeficient snížení z titulu nabídkové ceny 0,90 koeficient polohy 1,00 koeficient kapacity stavby (kapacita neovlivňuje cenu nemovitosti 1,10 přímo úměrně) koeficient velikosti pozemků vč. zohlednění cen. vlivu lokality na 0,85 pozemek koeficient technického stavu 1,00 koeficient vybavení a dispozičního řešení 0,95 koeficient využitelnosti 1,20 srovnatelná cena nemovitosti činí cca 1,525.000,- Kč Hodnota stavby – rodinný dům č.pop. 8 včetně pozemku parc.č. 25, včetně součástí a příslušenství v k.ú. a obci Nosislav zjištěná metodou srovnávací se nachází v intervalu............................................................ 1,515.000,- až 1,531.000,- Kč Obvyklou (tržní) cenu nemovitosti stanovuji vzhledem k účelu ocenění a s přihlédnutím ke kladným a záporným vlivům přibližně uprostřed intervalu zjištěného metodou srovnávací, která nejlépe vystihuje obvyklou cenu nemovitosti, tj. (1515000 + 1531000)/2 = 1523000,- Kč, zaokr. 1,520.000,- Kč. Obvyklá (tržní) cena objektu – rodinný dům č.pop. 8 včetně pozemku parc.č. 25 – zastavěná plocha a nádvoří včetně součástí a příslušenství v k.ú. a obci Nosislav činí 1,520.000,- Kč (slovy: Milionpětsetdvacettisíc Kč) Předmětem ocenění je podíl id. ½ výše uvedených nemovitostí, obvyklá cena je pak vzhledem k účelu ocenění stanovena aritmetiky, jako podíl z celkové obvyklé ceny, tj.: 1,520.000/2 = 760.000,- Kč


14


Stanovení ceny práv a závad a nájemních práv, pokud na nemovitostech váznou K datu ocenění je stavba rodinného domu č.pop. 8 s pozemkem parc.č. 25 – zastavěná plocha a nádvoří v k.ú. Nosislav užívána k rodinnému bydlení povinného a jeho rodiny a spoluvlastníka nemovitostí. Příslušenství stavby – kovářská dílna na pozemku parc.č. 25 – zastavěná plocha a nádvoří k datu ocenění slouží k podnikatelské činnosti povinného; stavby nebyly k datu ocenění pronajaty. Dle listu vlastnictví LV č. 1531 pro kat.úz. a obec Nosislav, okres Brno-venkov, v části C, jsou oceňované nemovitosti zatíženy omezením vlastnického práva (viz. příloha č. 1); tato nejsou v obvyklé ceně vyhodnocována. Vzhledem k rozsahu oprávnění znalecké činnosti, znalci nepřísluší hodnotit právní stav věcí.


15


C. Rekapitulace cen nemovitosti Úkolem znaleckého posudku bylo zjistit: 1. cenu obvyklou nemovitostí ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, 2. cenu práv a závad a nájemních práv, pokud na nemovitostech váznou, podílu id. ½ nemovitostí – objekt bydlení č.pop. 8 na pozemku parc.č. 25 a pozemku parc.č. 25 – zastavěná plocha a nádvoří vše včetně součástí a příslušenství v kat. území Nosislav, obci Nosislav, okres Brno-venkov podle stavu ke dni prohlídky tj. 12.9.2012. Nemovitosti jsou zapsány na LV č. 1531 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Brno-venkov.

1.

cena obvyklá:

Obvyklá (tržní) cena podlíku id. ½ nemovitostí: stavby - rodinný dům č.pop. 8 a pozemku parc.č. 25 – zastavěná plocha a nádvoří včetně součástí a příslušenství v k.ú. a obci Nosislav, okres Brno-venkov činí

760.000,- Kč slovy: Sedmsetšedesáttisíc Kč

2.

cena práv a závad a nájemních práv:

K datu ocenění je stavba rodinného domu č.pop. 8 s pozemkem parc.č. 25 – zastavěná plocha a nádvoří v k.ú. Nosislav užívána k rodinnému bydlení povinného a jeho rodiny a spoluvlastníka nemovitostí. Příslušenství stavby – kovářská dílna na pozemku parc.č. 25 – zastavěná plocha a nádvoří k datu ocenění slouží k podnikatelské činnosti povinného; stavby nebyly k datu ocenění pronajaty. Dle listu vlastnictví LV č. 1531 pro kat.úz. a obec Nosislav, okres Brno-venkov, v části C, jsou oceňované nemovitosti zatíženy omezením vlastnického práva (viz. příloha č. 1); tato nejsou v obvyklé ceně vyhodnocována. Vzhledem k rozsahu oprávnění znalecké činnosti, znalci nepřísluší hodnotit právní stav věcí.

Ocenění je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. V Brně, 27.9.2012 Ing. Lucie Janíčková Mutěnická 8 628 00 Brno


16


D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 9.12.2002 pod poř.č. 3916 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, věcná břemena Spr 1869/2002. Znalecký úkon je zapsán pod poř. číslem 1312/2012 znaleckého deníku. Ing. Lucie Janíčková Mutěnická 8 628 00 Brno

V Brně, 27.9.2012


17

2012

Recommend Documents