Znalecký posudek č. 5351-065/2012 o obvyklé ceně nemovitosti Označení nemovitosti: Rodinný dům č.p. 1288 v Břeclavi včetně pozemku Adresa nemovitosti: Lanžhotská 1288/33, Břeclav Katastrální údaje: Kraj Jihomoravský, okres Břeclav, obec Břeclav, katastrální území Břeclav, LV 2449 Objekt k bydlení č.p. 1288 na parc.č. st. 1563 a pozemek parc.č. st. 1563 a 3282/9 (id. 1/2 ve vlastnictví Bohdana Effenbergera)
Vlastník: Effenberger Bohdan, Lanžhotská 1288/33, Břeclav (podíl 1/2) - podíl pro ocenění Tlapáková Eva, Břeclavská 318/53, Kostice (podíl 1/2)
Účel ocenění: Ocenění je provedeno pro potřebu exekučního řízení podle stavu ke dni 14. 6. 2012 Objednatel ocenění: Exekutorský úřad Břeclav Mgr. Marcela Petrošová, U Tržiště 76/9, Břeclav , Podklady: Exekuční příkaz, Mgr. Marcela Petrošová ze dne 15.4.2011 č.j. 160 EX 169/11-9 Usnesení Exekutorského úřadu Břeclav, Mgr. Marcela Petrošová ze dne 11.5.2012 č.j. 160 EX 169/11-51 Výpis z katastru nemovitostí č. LV 2449 pro k.ú. Břeclav, vyhotoveno dálkovým přístupem podle stavu ke dni 11.5.2012 Kopie katastrální mapy získaná prostřednictvím Nahlížení do katastru podle stavu ke dni 13.6.2012 Prohlídka nemovitosti dne 14. 6. 2012 Ústní informace pana Bohdana Effenbergera, který byl prohlídce přítomen
Použitá literatura: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) Oceňovací program DELTA-NEM
Použité měřící přístroje: Laserový dálkoměr Leica Disto Svinovací metr
Zhotovitel ocenění: Ing.arch. Pavel Přikryl, J.Palacha 121/8, 690 02 Břeclav, tel. 608 423 044, e-mail:
[email protected]
Vypracováno v Břeclavi dne 22. 6. 2012 Posudek obsahuje 13 stran. Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních.
Ing.arch. Pavel Přikryl
strana 2
posudek č.5351-065/2012
A. Nález Stručný popis: Předmětem ocenění je dům č.p. 1288 nacházející se v Břeclavi, Lanžhotské ulici č.o. 33. Jedná se o pravou polovinu dvojdomu postaveného s odstuperm cca 3 m od uličního líce pozemku. K domu náleží pozemek obdélníkového tvar tvořený v přední části zastavěnou plochou a nádvořím parc.č. st. 1563 a vzadu zahradou parc.č. 3282/9. Dům je postaven po levé straně pozemku s volným vjezdem do dvora, pozemek za domem má charakter zahrady. Na pozemku se nacházejí minimální venkovní úpravy (zpevněné plochy, ploty, přípojky), na zahradě jsou běžné ovocné porosty. Nemovitost nebyla k datu prohlídky užívána, není průběžně udržována.
Údaje o stáří: Stáří objektu není doloženo, podle stavebního provedení a čísla popisného lze předpokládat, že dům byl postaven ve dvou stavebních etapách, a sice přední část v období let 1925-1930, k původnímu domu byla okolo roku 1980 provedena přístavba patrového dvorního křídla.
Inženýrské sítě: Pozemek umožňuje napojení na veřejné rozvody vodovodu, kanalizace, elektro i zemního plynu, přístup je po zpevněné vozovce.
Charakter hlavní stavby: Dům obsahuje jednu bytovou jednotku, nemá provozní prostory a splňuje charakter rodinného domu.
Poloha nemovitosti: Dům je postaven v ulici Lanžhotská. Tato lokalita na východním okraji města je oddělena od městského centra železnicí, přístupná pouze vybranými podjezdy pod železnicí. Okolní zástavba je sice tvořena rodinnými domy, v bezprostřední blízkosti se však nacházejí četné výrobní areály, zejména Gumotex Břeclav, což může negativně působit na cenu nemovitosti.
Uživatel: Nemovitost není užívána. Není známa existence nájemní smlouvy. Dokumentace a skutečnost: Znalci nebyla předložena žádná stavební dokumentace, pouze podklady katastrálního úřadu. Břemena a závazky: Věcná břemena ani závazky nebyly na nemovitosti zjištěny. Součásti a příslušenství: Dům č.p. 1288 Ploty Zpevněné plochy Plotová vrátka Jednoduchý polootevřený přístřešek Pozemky Trvalé porosty
B. Posudek
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Obec:
Břeclav
Znalecký posudek č. 5351-065/2012, ( Exekutorský úřad Břeclav Mgr. Marcela Petrošová) Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
Ing.arch. Pavel Přikryl
strana 3
posudek č.5351-065/2012
Popisy objektů Dům z roku 1925-30 přízemní podsklepený s patrovou přístavbou do dvora. Spodní podlaží přístavby je v podstatě v rovině s úrovní podlahy sklepa i s úrovní terénu ve dvoře, úroveň terénu ulice je výše. Obecně spodní podlaží (včetně sklepa) má charakter technického podlaží, vlastní obytné prostory jsou v horním podlaží. Vstup do domu je z boku v místě navázání přístavby na původní objekt. Obytná část obsahuje vstupní chodbu, koupelnu, WC, kuchyň a dva pokoje v původní části a obývací pokoj se dvěmi ložnicemi a terasou v přístavbě. Suterén původní části obsahuje běžné sklepní místnosti s kotlem ÚT, spodní podlaží přístavby je tvořeno dvěma garážemi a domácí dílnou. Konstrukčně se jedná o zděný objekt postavený v původní části způsobem obvyklým okolo roku 1925 (trámové stropy nad přízemím, sedlový krov, tašková krytina, náplňové dveře, okna dřevěná zdvojená) později (zřejmě kolem r. 1980) doplněné o vytápění, koupelnu a vybavení kuchyně. Přístavba odpovídá svým provedením období osmdesátých let, kdy byly stavební práce prováděny svépomocí, mnohdy neodborně (stropy nespalné, plochá střecha, dveře hladké do oc. zárubní a pod.) Dům vykazuje celkově zanedbanou údržbu.
Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Rodinný dům č.p. 1288 – § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ C Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,155 Koeficient prodejnosti: 1,085 (Rodinné domy) Podlaží: Název sklep a tech. podlaží obytné podlaží Součet:
Výška 2,46 m 3,00 m 5,46 m
Zastavěná plocha 9,89×9,41+16,35×5,85 9,89×9,41+11,11×7,58
Obestavěný prostor (OP): původní část po okap 9,89×9,41×5,70 dtto zastřešení 9,89×9,41×4,70×0,5 přístavba - technické 16,35×5,85×2,50 podlaží přístavba - obytné 11,11×7,58×2,78 podlaží Obestavěný prostor – celkem:
Znalecký posudek č. 5351-065/2012, ( Exekutorský úřad Břeclav Mgr. Marcela Petrošová)
= =
188,71 m2 177,28 m2 365,99 m2
= =
530,47 m3 218,70 m3
=
239,12 m3
= =
234,11 m3 1 222,40 m3
Ing.arch. Pavel Přikryl
strana 4
posudek č.5351-065/2012
Vybavení: Název, popis 1. Základy – základové pasy 2. Zdivo – zdivo tl. 45 cm – zdivo v tl. 30 cm 3. Stropy – nespalné – trámové s rovným podhledem 4. Střecha – sedlový krov – plochá 5. Krytina – tašková – živičná krytina 6. Klempířské konstrukce – pozinkovaný plech - úplné 7. Vnitřní omítky – vápenné štukové 8. Fasádní omítky – vápenné hladké 9. Vnější obklady – nejsou 10. Vnitřní obklady – celkově podstandardní 11. Schody – betonové bez povrchové úpravy 12. Dveře – hladké do oc. zárubní – náplňové do dřev. zárubní 13. Okna – zdvojená, měkké dřevo 14. Podlahy obytných místností – hlazený beton 15. Podlahy ostatních místností – keramická dlažba – hlazený beton 16. Vytápění – ÚT na plyn 17. Elektroinstalace – třífázový proud, automaty 18. Bleskosvod – není 19. Rozvod vody – rozvod studené a teplé vody 20. Zdroj teplé vody – elektrický bojler 21. Instalace plynu – zemmní plyn 22. Kanalizace – standardní rozsah 23. Vybavení kuchyně – plynový sporák 24. Vnitřní vybavení – vana + umyvadlo 25. Záchod – splachovací 26. Ostatní – celkově standardní Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 13. Okna 15. Podlahy ostatních místností 18. Bleskosvod Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: Ocenění: Základní jednotková cena: Koeficient vybavení stavby K4: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Základní jednotková cena upravená:
Obj. podíl
Hodnocení
Podíl
5,40 % Standardní 23,40 % Standardní Standardní 9,10 % Standardní Standardní 5,40 % Standardní Standardní 3,30 % Standardní Standardní 0,80 % 6,10 % 2,80 % 0,50 % 2,20 % 2,30 % 3,20 %
50 % 50 % 70 % 30 % 50 % 50 % 50 % 50 %
Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Podstandardní Podstandardní Standardní Standardní
50 % 50 %
5,10 % Podstandardní 2,10 % Standardní 1,30 % Standardní Podstandardní
50 % 50 %
5,30 % 4,20 % 0,60 % 2,90 % 1,70 % 0,50 % 2,70 % 0,50 % 4,30 % 0,30 % 4,00 %
Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní
1,0000 –0,54 × 1,852 × 0,50 % –0,54 × 2,20 % –0,54 × 2,30 % –0,54 × 5,10 % –0,54 × 1,30 % × 50 % –0,54 × 1,852 × 0,60 %
× × × × =
2 130,– Kč/m3 0,9337 1,0500 2,1550 1,0850 4 882,62 Kč/m3
Znalecký posudek č. 5351-065/2012, ( Exekutorský úřad Břeclav Mgr. Marcela Petrošová)
– – – – – – =
0,0050 0,0119 0,0124 0,0275 0,0035 0,0060 0,9337
Ing.arch. Pavel Přikryl
strana 5
posudek č.5351-065/2012
Základní cena upravená: 1 222,40 m3 × 4 882,62 Kč/m3
=
5 968 514,69 Kč
Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 70,000 % Odpočet opotřebení: 5 968 514,69 Kč × 70,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
4 177 960,28 Kč 1 790 554,41 Kč
Rodinný dům č.p. 1288 – zjištěná cena:
1 790 554,41 Kč
b) Pozemky b.1) Porovnávací hodnota b.1.1) Pozemky Popis porovnávacího pozemku: U pozemku předpokládám obvyklou cenu ve výši 1000 Kč/m2 v celé výměře. 1 000,–
Stanovená jednotková cena (SJC): Oceňované pozemky: Název Zastavěná plocha a nádvoří zahrada Výměra – celkem (V): Cena pozemků (V × SJC):
p.č. st. 1563 3282/9
Kč/m2
Výměra 303,00 m2 293,00 m2 596,00 m2
596,00 m2 × 1 000,– Kč/m2
=
Pozemky – zjištěná cena:
596 000,– Kč
596 000,– Kč
c) Ocenění porovnávací metodou U posuzovaného objektu uvažuji následující započitatelnou užitnou plochu domu: charakter plochy obytné podlaží sklepy původního domu tech.podlaží přístavby celkem
výměra (m2) 177 93 83
koef. 1 0,4 0,6
započ.plocha (m2) 177 37 50 264
Znalecký posudek č. 5351-065/2012, ( Exekutorský úřad Břeclav Mgr. Marcela Petrošová)
Ing.arch. Pavel Přikryl
strana 6
posudek č.5351-065/2012
Seznam porovnávaných objektů: Název Kmísta
Kčasový
Kvybav.
Kvelikost
Kpramen
Záznam 16762 0,95 0,90 1,00 0,90 1,00 Záznam 17870 0,95 0,90 1,00 1,00 1,00 Nabídka 1 0,95 1,00 0,90 1,00 0,85 Nabídka 2 0,90 1,00 0,90 0,95 0,85 kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kčasový × Kvybav. × Kvelikost × Kpramen)
Výchozí cena Množství (M) (VC) Jednotková cena Váha (V) (JC) 1 700 000,– Kč 188,00 m2 6 958,24 Kč 1,0 1 750 000,– Kč 226,00 m2 6 620,58 Kč 1,0 2 200 000,– Kč 250,00 m2 6 395,40 Kč 1,0 2 049 000,– Kč 180,00 m2 7 445,55 Kč 1,0
Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Množství: Porovnávací hodnota:
6 395,40 Kč 6 854,94 Kč 7 445,55 Kč
× =
6 854,94 Kč 264,00 m2 1 809 700,– Kč
C. Stanovení práv a závad spojených s nemovitostí Na nemovitosti nebyly zjištěny žádné závady nebo práva spojená s nemovitostí.
D. Rekapitulace Při posouzení obvyklé ceny vycházím především z ceny zjištěné metodou porovnání. Pro porovnání byly vybrány dva realizované prodeje rodinných domů v Břeclavi a dvě současné nabídky z realitního serveru. U nabídek předpokládám, že budoucí kupní cena bude o 15% nižší. Takto zjištěnou cenu dále zaokrouhluji. U podílu 1/2 uvažuji cenu poloviční.
Obvyklá (obecná, tržní) cena id. 1/2 nemovitosti činí podle odborného odhadu znalce 900 000,– Kč Cena slovy: Devět set tisíc Kč
E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 16.11.1984, č.j. Spr 419/84 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5351-065/2012 znaleckého deníku.
Znalecký posudek č. 5351-065/2012, ( Exekutorský úřad Břeclav Mgr. Marcela Petrošová)
Ing.arch. Pavel Přikryl
strana 7
F. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí Mapa oblasti a kopie katastrální mapy Fotografická dokumentace Porovnávané nemovitosti
Znalecký posudek č. 5351-065/2012, ( Exekutorský úřad Břeclav Mgr. Marcela Petrošová)
posudek č.5351-065/2012
Ing.arch. Pavel Přikryl
strana 8
Výpis z katastru nemovitostí
Znalecký posudek č. 5351-065/2012, ( Exekutorský úřad Břeclav Mgr. Marcela Petrošová)
posudek č.5351-065/2012
Ing.arch. Pavel Přikryl
strana 9
Mapa oblasti a kopie katastrální mapy
Znalecký posudek č. 5351-065/2012, ( Exekutorský úřad Břeclav Mgr. Marcela Petrošová)
posudek č.5351-065/2012
Ing.arch. Pavel Přikryl
strana 10
posudek č.5351-065/2012
Fotografická dokumentace
Pohled z ulice
Uliční fasáda
Dvorní křídlo
Vstup do domu mezi původní stavbou a dvorní přístavbou
Místnosti v původní části
Koupelna
Znalecký posudek č. 5351-065/2012, ( Exekutorský úřad Břeclav Mgr. Marcela Petrošová)
Ing.arch. Pavel Přikryl
strana 11
Obývací pokoj
Kotel ve sklepě
Technické podlaží přístavby
Pohled ze zahrady
Znalecký posudek č. 5351-065/2012, ( Exekutorský úřad Břeclav Mgr. Marcela Petrošová)
posudek č.5351-065/2012
Ing.arch. Pavel Přikryl
strana 12
Porovnávané nemovitosti
Znalecký posudek č. 5351-065/2012, ( Exekutorský úřad Břeclav Mgr. Marcela Petrošová)
posudek č.5351-065/2012
Ing.arch. Pavel Přikryl
strana 13
Znalecký posudek č. 5351-065/2012, ( Exekutorský úřad Břeclav Mgr. Marcela Petrošová)
posudek č.5351-065/2012