ZNALECKÝ POSUDEK č. 769-69/2012 o ceně nemovitostí: rodinného domu č.p. 498 (včetně příslušenství) stojícího na pozemcích parc.č. St. 167/2 a parc.č. St. 168/1 a pozemků parc.č. St. 168/1, parc.č. 184/2, parc.č. 6031 a parc.č. 9915 vše v obci a k.ú. Dolní Dunajovice, kraj Jihomoravský
Objednatel posudku:
Soudní exekutor Mgr. Pavla Fučíková Exekutorský úřad Ostrava
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitostí jako podklad pro exekuční řízení
Posudek vypracoval:
Ing. Šárka Kovaříková znalec, bytem Uherské Hradiště, Štefánikova 698
Datum místního šetření:
7. 11. 2012
Datum, ke kterému je provedeno ocenění:
7. 11. 2012
Zvláštní požadavky objednatele:
nejsou
Použitý oceňovací předpis:
Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb.
Tento posudek obsahuje 39 stran včetně příloh a předává se ve 3 vyhotoveních.
2
0.
ÚVOD
Úkolem podepsaného znalce je stanovit obvyklou cenu nemovitostí včetně příslušenství i cenu nemovitostí podle cenového předpisu stanovit cenu případných jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Mezinárodní oceňovací standardy definují pojem tržní hodnota jako odhadnutou částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku. Zásadou přitom je, že vše by se mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem daného druhu neexistuje, použijí se náhradní metodiky, je však třeba upozornit, že se nejedná o ocenění na základě trhu.
Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny areálu rodinného domu provedeno: 1. Ocenění podle cenového předpisu – tj. zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění ke dni ocenění a vyhlášky č. 3/2008 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v aktuálním znění ke dni ocenění 2. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 3/2008 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň z roku 1994 na úroveň současnou, použije se cena zjištěná nákladovým způsobem podle této vyhlášky, bez koeficientu prodejnosti 3. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost 4. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen Vinice ve viniční trati Přední ploty (pozemek parc.č. 6031 včetně trvalých porostů) je oceněn pouze podle cenového předpisu.
3
NÁLEZ - PODKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ POSUDKU
1.
Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady:
Výpis z katastru nemovitostí
1.1
Podkladem pro ocenění nemovitostí je Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 502 pro obec a k.ú. Dolní Dunajovice vyhotovený dne 12. 10. 2012 (viz příloha posudku).
Kopie z katastrální mapy
1.2
Podkladem pro ocenění nemovitostí jsou kopie katastrální mapy pro obec a k.ú. Dolní Dunajovice, mapové listy č. Pohořelice 1-9/23 v měřítku 1:1000 a č. Pohořelice 1-9/3 v měřítku 1:2000, vyhotovené Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, KP Břeclav dne 7. 8. 2012 (viz příloha posudku).
Stavebně právní dokumentace
1.3
Nebyla doložena.
Doklady o vlastnictví
1.4
Usnesení Okresního soudu v Břeclavi ve věci projednání dědictví po Josefu Navrátilovi ze dne 23. 1. 2006 Rozhodnutí Ministerstva zemědělství, Pozemkového úřadu Břeclav, o výměně nebo přechodu vlastnických práv k pozemkům ze dne 9. 3. 2007, nabytí právní moci 5. 4. 2007.
Výkresová dokumentace
1.5
Nebyla doložena.
Porovnávací databáze cen nemovitostí
1.6
Pro cenové porovnání byla použita vlastní databáze znalce vytvořená s využitím realitní inzerce.
Místní šetření
1.7
Místní šetření bylo provedeno dne 7. 11. 2012 za účasti paní Reginy Navrátilové. Při místním šetření byla provedena prohlídka a zaměření oceňovaných nemovitostí a byla pořízena jejich fotodokumentace.
Použité předpisy, literatura a další podklady
1.8 1.8.1
Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění ke dni ocenění Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění ke dni ocenění
1.8.2
1.9
Výpočetní programy
Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno.
1.8.3
Předpisy pro ocenění
Literatura
BRADÁČ A., KREJČÍŘ P. a kol.: Soudní inženýrství. Akademické nakladatelství CERM s.r.o. Brno, 1997 BRADÁČ A. a kol.: Teorie oceňování nemovitostí. V. vydání. Akademické nakladatelství CERM s.r.o. Brno, 2001 BRADÁČ A., SCHOLZOVÁ V., KREJČÍŘ P.: Úřední oceňování majetku 2012. Akademické nakladatelství CERM s.r.o. Brno, 2012
Situace oceňovaných nemovitostí
Předmětem ocenění jsou nemovitosti evidované na LV č. 502 pro obec a k.ú. Dolní Dunajovice. Jedná se o areál rodinného domu č.p. 498 s příslušenstvím a pozemky parc.č. St. 168/1, parc.č. 184/2 a parc. č. 9915 v ulici Polní a dále pozemek parc.č. 6031 – vinici situovanou mimo souvisle zastavěnou část obce.
4 1.9.1 Obec a okolí nemovitosti Druh obce: Počet obyvatel: Obchod potravinami resp. smíšené zboží: Školy: Poštovní úřad: Obecní úřad: Stavební úřad: Kulturní zařízení: Sportovní zařízení: Územní plán:
obec 1 720 ano mateřská a základní škola ano ano ne polyfunkční dům, knihovna sportovní areál ano
1.9.2 Umístění nemovitosti v obci Poloha k centru: Vzdálenost k nádraží ČD: Vzdálenost k autobusovému nádraží (zastávce): Dopravní podmínky: Konfigurace terénu: Převládající zástavba v okolí: Parkovací možnosti:
cca 300 m není vlakové spojení cca 300 m dobré rovina rodinné domy a budovy občanské vybavenosti v garáži u domu
1.9.3 Vlastní nemovitost Rodinný dům č.p. 498 je situovaný v souvisle zastavěné části, v blízkosti centra obce Dolní Dunajovice. Dům je samostatně stojící; vstup do domu je z ulice Polní. Dům je podsklepený, má dvě nadzemní podlaží a plochou střechu. Dům byl (dle sdělení paní Navrátilové) zkolaudován v roce 1978 a od té doby je trvale obydlen. Na domě nebyla provedena žádná přístavba ani nástavba. Příslušenstvím domu je garáž stojící na pozemku parc.č. St. 168/1 a venkovní úpravy (venkovní schody před vstupem do domu, zpevněné plochy ve dvoře, oplocení pozemku vč. plotové brány a přípojky na inženýrské sítě). Dům stojí na pozemcích parc.č. St. 167/2 a parc.č. St. 168/1 a ve funkčním celku s rodinným domem je jako dvůr užíván i pozemek parc.č. St. 167/1; vlastníkem pozemků parc.č. St. 167/1 a parc.č. St. 167/2 je Česká republika. Pozemky parc.č. 184/2 a parc.č. 9915 jsou užívány jako zahrada; vstup na zahradu je možný přes pozemek parc.č. 167/1 (jehož vlastníkem je Česká republika) a pozemek parc.č. St. 169 (jehož vlastníky jsou manželé Dobšíčkovi). Pozemek parc.č. 6031 užívaný jako vinice je situovaný cca 1200 m západně od souvislé zástavby v obci, v lokalitě místně zvané Přední plotny. 1.9.4 Možnosti ohrožení, radon, hluk, imise ap. Oceňované stavby nejsou ohroženy sesuvem, imisemi ani nadměrným hlukem. Objekt není postaven z materiálů, u nichž by bylo možno předpokládat výskyt radonu. 1.9.5 Připojení areálu na inženýrské sítě Vodovod: ano, vodovodní přípojka z obecního vodovodu Kanalizace: ano, kanalizační přípojka do obecní kanalizace Elektrická síť: ano, přípojka z ulice, závěsný kabel Plyn: ano, přípojka z plynovodu vedoucího v ulici před domem
5
2.
POSUDEK
2.1
Ocenění podle cenového předpisu
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění ke dni ocenění (dále jen zákon) a vyhlášky č. 3/2008 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v aktuálním znění ke dni ocenění (dále jen vyhláška).
2.1.1
Rodinný dům
2.1.1.1 Popis Rodinný dům č.p. 498 je situovaný v souvisle zastavěné části obce jako samostatně stojící. Dům je podsklepený, má dvě nadzemní podlaží a plochou střechu. V domě jsou dvě bytové jednotky. Základy jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti. Nosná konstrukce je zděná, zdivo tl. 30 cm je ze siporexových tvárnic. Stropy jsou s rovným podhledem. Schody do sklepa jsou betonové, do II.NP jsou dřevěné. Střecha je plochá, střešní krytina je živičná. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky jsou břizolitové. Vnější obklad je z keramických pásků. Bleskosvod je instalován. Vnitřní omítky jsou štukové, opatřené malbami. Vnitřní keramické obklady jsou v obou koupelnách a v kuchyních za linkou. Dveře jsou standardní hladké dřevovláknité. Okna jsou dřevěná zdvojená a plastová. Podlahy v obytných místnostech v I.NP jsou betonové s položeným kobercem, ve II.NP jsou plovoucí laminátové. V kuchyni v I.NP je PVC, na chodbě a v koupelnách je dlažba, ve sklepě jsou podlahy betonové. Vytápění v domě je ústřední s plynovým kotlem. V domě je rozvod teplé i studené vody, ohřev teplé vody je zajištěn elektrickým bojlerem. Kuchyně v obou podlažích jsou vybaveny kombinovaným sporákem a mycím dřezem zabudovaným v kuchyňské lince. Koupelna v I.NP je vybavena sprchovým koutem a umyvadlem, ve II.NP je vana a umyvadlo. WC v obou podlažích jsou splachovací. V domě je rozvod světelné i motorové elektřiny a má vnitřní rozvod plynu. 2.1.1.2 Dispoziční řešení1,12*0,68 Z ulice se vstupuje do vstupní haly v I.NP, ze které vede schodiště do sklepa a do II.NP. Ve sklepě je kotelna a skladovací místnosti. V I.NP je bytová jednotka 1+1 s koupelnou, WC a spíží. Ve II.NP je bytová jednotka 2+kk s koupelnou a WC. 2.1.1.3 Stáří a technický stav objektu Dům byl zkolaudován v roce 1978 a od té doby je trvale obydlen. Na domě nebyla provedena žádná přístavba ani nástavba. V roce 2008 byla provedena rekonstrukce koupelny v I.NP, položeny nové plovoucí laminátové podlahy v obytných místnostech ve II.NP, vyměněna část původních oken za nová plastová a zhotoveno nové topení v domě. 2.1.1.4
Výpočet výměr pro ocenění 1.PP Část
základní část
délka m 8,99
šířka m 8,04
výška m 2,37
ZP m2 72,28 72,28
OP m3 171,30 171,30
délka m 8,99
šířka m 8,04
výška m 2,72
ZP m2 72,28 72,28
OP m3 196,60 196,60
délka m 8,99
šířka m 8,04
výška m 2,76
ZP m2 72,28 72,28
OP m3 199,49 199,49
Celkem 1.PP 1.NP Část základní část Celkem 1.NP 2.NP Část základní část Celkem 1.NP
6 Rekapitulace 1. podzemní podlaží 1. nadzemní podlaží 2. nadzemní podlaží Celkem
ZP m2
OP m3
72,28 72,28 72,28 216,84
171,30 196,60 199,49 567,39
2.1.1.5 Zjištění typu objektu a způsobu ocenění Dům je samostatně stojící, konstrukce objektu je zděná a dům splňuje podmínky § 2 písmena a) bod 2. vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území: nadpoloviční část ploch je určena a k datu ocenění užívána k bydlení, objekt nemá více než tři byty, objekt nemá více než jedno podzemní, dvě nadzemní podlaží a podkroví. Jedná se o rodinný dům , jehož obestavěný prostor nepřesahuje 1100 m3; cena domu se zjistí v souladu s ustanovením § 26a vyhlášky vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru rodinného domu základní cenou upravenou podle odstavce 2. V základní ceně domu je zahrnuto standardní vybavení uvedené v příloze č.6. 2.1.1.6
Výpočet ceny objektu porovnávacím způsobem
Ocenění rodinného domu porovnávacím způsobem podle § 26a a příloh č. 20a a 18a vyhlášky č. 3/2008 Sb. Obec Dolní Dunajovice Malý lexikon obcí ČR pro rok 2012 Počet obyvatel 1 720 Kraj Jihomoravský Indexovaná průměrná cena příloha č. 20a, tab. 1 IPC Kč / m3 3 247,00 Výpočet koeficientu cenového porovnání I podle § 26a odst. 2 Znakk Název znaku Popis kvalitativního pásma Číslo kval. Doporučená č. pásma hodnota Index trhu IT - příloha č. 18a, tabulka č. 1 1 Situace na dílčím trhu Poptávka nižší než nabídka II. -0,05 s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí Stavba na cizím pozemku I. -0,05 Vliv právních vztahů Bez vlivu na prodejnost Index polohy IP - příloha č. 18a, tabulka č. 4 1 Význam obce Bez většího významu 3
2
Poloha nemovitosti
3
7
Okolní zástavba a životní prostředí v okolí Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti Školství a sport v okolí nemovitosti Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti Veřejná doprava
9
Obyvatelstvo
10
Nezaměstnanost v obci a okolí Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Vlivy neuvedené
4 5 6
11 12
3
Provedení obvodových stěn Tloušťka obvod. stěn
Součet resp. koeficient 0,900
-0,05 -0,05
II.
0,00
0,00
I.
0
0,00
Uvnitř souvisle zastavěného území obce Objekty pro bydlení
III.
0,01
0,01
II.
0
0,00
Více obchodů nebo služeb, pohostinské a kulturní zařízení Základní škola a sportovní zařízení Pouze ordinace praktického lékaře Omezené dopravní spojení
III.
0,03
0,03
III.
0,03
0,03
II.
0
0,00
II.
0
0,00
Bezproblémové okolí
II.
0
0,00
Průměrná nezaměstnanost
II.
0
0,00
Bez vlivu
III.
0
0,00
Bez dalších vlivů
II.
0
0,00
III.
0
0,00
Typ 3 - Tvárnicové zdivo
III.
0
0,00
Méně jak 45 cm
I.
-0,02
-0,02
Index konstrukce a vybavení IV - příloha č. 20a, tabulka č. 2 1 Druh stavby Samostatný rodinný dům 2
Použitá hodnota
-0,10 1,070
0,070 0,762
7 4
Podlažnost
Hodnota větší než 2
I.
0
0,00
5
Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn Ústřední
V.
0,08
0,08
6
Napojení na veřejné sítě (přípojky) Způsob vytápění stavby
III.
0
0,00
7
Zákl. příslušenství v RD
IV.
0,05
0,05
8
Ostatní vybavení v RD
Více základních příslušenství standardní provedení Bez dalšího vybavení
I.
0
0,00
9
Venkovní úpravy
III.
0
0,00
10
Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD Výměra pozemků užívané se stavbou Kriterium jinde neuvedené Stavebně- technický stav
Standardního rozsahu a provedení Bez vedlejších staveb
II.
0
0,00
Nad 800 m2 celkem
III.
0,01
0,01
Bez vlivu na cenu
III.
0
0
0,120
Stavba s předpokladem provedení menších stav. úprav
III.
0,85
0,85
0,680
Kč/m3
0,734 2 383,30
m3 Kč
567,39 1 352 259,45
11 12 13
s
Stáří stavby (roků) Byla provedena rekonstrukce Pokud byla provedena rekonstrukce, její stáří (roků) Použitá hodnota stáří pro koeficient -sKoeficient -s- před úpravou na nástavby, přístavby a stavební úpravy Zvýšení koeficientu -s- u velkých stavebních úprav Koeficient stáří ev. rekonstrukce -s-
34 ne 34 0,80 0 0,80 I = IT×IP×IV ZCU =ZC × I
Koeficient cenového porovnání I podle § 24 odst. 2 Základní cena upravená Výměra celkem Cena stavby vč. ev. příslušenství, bez pozemku
2.1.2
Garáž
2.1.2.1 Popis Jedná se o garáž stojící na pozemku parc.č. St. 168/1, z jižní strany těsně vedle rodinného domu. Garáž je nepodsklepená, zděná s plochou střechou. S rodinným domem není provozně propojená. 2.1.2.2 Stáří a technický stav objektu Stavba byla postavena spolu s rodinným domem a byla zkolaudována v roce 1978. 2.1.2.3
Výpočet výměr pro ocenění délka m 5,61
1.NP vč. zastřešení Část základní část Celkem 1.NP
šířka m 3,32
výška m 2,40
ZP m2 18,63 18,63
OP m3 44,70 44,70
2.1.2.4 Ocenění Cena garáže se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru indexovanou průměrnou cenou upravenou podle odstavce 2. V ceně garáže je zahrnuto i její vybavení uvedené v příloze č. 9. Pro garáž, která tvoří příslušenství k rodinnému domu oceněnému porovnávacím způsobem, se použije hodnota indexu trhu a indexu polohy stanovená pro tento rodinný dům. Ocenění garáže porovnávacím způsobem podle § 24 a příloh č. 18 a 18a vyhlášky č. 3/2008 Sb. Obec Dolní Dunajovice Malý lexikon obcí ČR pro rok 2012 Počet obyvatel 1720 Zařazení podle přílohy č. 18, tabulky č. 1 (rozmezí počtu obyvatel resp. obec) do 2 tis. obyvatel Indexovaná průměrná cena příloha 18, tab. 1 ZC Kč / m3 1972
8
Znak č.
1 2 3 4 5
Výpočet koeficientu cenového porovnání I podle § 24 odst. 2 Popis kvalitativního pásma Číslo kval. Doporučená pásma hodnota Index trhu IT – dle RD Index polohy IP – dle RD Index konstrukce a vybavení IV - příloha č. 18, tabulka č. 2 Druh stavby Řadová I. -0,01 Konstrukce Obvod. tl. 15-30 cm II. 0 Technické vybavení Jen el. proud 230 V II. -0,02 Příslušenství - venk. úpravy Bez příslušenství II. -0,01 Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu III. 0 Název znaku
Stavba s předpokladem III. 0,85 provedení menších stav. úprav Stáří stavby (roků) Byla provedena rekonstrukce (výměna alespoň 60 % objem. podílů konstrukcí a vybavení) ? Pokud byla provedena rekonstrukce, její stáří (roků) Použitá hodnota stáří pro koeficient -sKoeficient -s- před úpravou na nástavby, přístavby, stavební úpravy rozsahu alespoň 50 % Zvýšení koeficientu -s- u velkých stavebních úprav podle poznámky níže o hodnotu 0,01 až 0,1 s Koeficient stáří ev. rekonstrukce -sI = IT×IP×IV Koeficient cenového porovnání I podle § 24 odst. 2 CU =IPC × I Cena upravená 6
Stavebně- technický stav
Výměra celkem Cena garáže
2.1.3
Použitá hodnota
Součet resp. koeficient 0,900 1,070 0,653
-0,01 0,00 -0,02 -0,01 0,00
-0,040
0,85
0,680
34 ne 0 34 0,80 0 0,80 Kč/m3
0,629 1 240,39
m3 Kč
47,70 59 166,51
Venkovní úpravy
2.1.3.1 Popis Příslušenstvím oceňovaného rodinného domu jsou minimální venkovní úpravy, které tvoří příslušenství oceňovaného rodinného domu (přípojky na inženýrské sítě, zpevněné plochy před domem, oplocení části pozemku vč. plotové brány). 2.1.3.2 Ocenění Cena standardních venkovních úprav uvedených v příloze č. 11 k vyhlášce, kromě vyjmenovaných položek, je zahrnuta v ceně rodinného domu zjištěné porovnávacím způsobem.
2.1.4
Pozemky stavební (v areálu rodinného domu)
2.1.4.1 Popis V obci k datu ocenění není vydána platná cenová mapa stavebních pozemků. Je proto postupováno podle § 28 vyhlášky. Pozemek parc.č. St. 168/1 je v katastru nemovitostí evidován jako zastavěná plocha a nádvoří, ve skutečnosti na části pozemku stojí oceňovaný rodinný dům a garáž. Pozemek ocení se podle § 28 odst. 1 písm. k) vyhlášky; základní cena se ve smyslu § 28 odst. 2 upraví podle přílohy č. 21 tabulky č. 1 a 2, koeficientem změny cen staveb z přílohy č. 38 a koeficientem prodejnosti z přílohy č. 39. Pozemky parc.č. 184/2 a parc.č. 9915 jsou v katastru nemovitostí evidovány jako zahrada, ve skutečnosti jsou oba pozemky užíván jako zahrada za domem.
9 2.1.4.2 Ocenění Podle přílohy č. 21 tabulky č. 1 a 2 se v daném případě uplatní následující srážky a přirážky: Pozemek v obci uvedené v odstavci 1 písmeno b), d), f), h), j) Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska účelu užití stavby na něm zřízené Pozemek určený pro stavbu s komerční využitelností nebo takovou stavbou již zastavěný.
Položka 1.1 Položka 1.2 Položka 1.3
Celkem položky z tabulky č. 1 Přístup po nezpevněné komunikaci (zpevněná má povrch živičný, dlážděný nebo betonový) Není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod Není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci Není-li v místě možnost napojení na rozvod elektřiny Nepříznivé docházkové vzdálenosti zastávce veřejné dopravy (ČSAD, MHD apod.) - více než 1,5 km Negativní účinky okolí (škodlivé exhalace, hluk, otřesy, prach, radon aj.) Svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ Ztížené základové podmínky: svažitost terénu přes 15 % v převažující části pozemku Ztížené základové podmínky: hladina spodní vody méně než 1 m pod úrovní výchozího terénu Ztížené základové podmínky: únosnost základové půdy Omezené užívání pozemku: ochranné pásmo (stanovené právním předpisem nebo správním rozhodnutím) Omezené užívání pozemku: chráněná krajinná oblast Omezené užívání pozemku: národní park Omezené užívání pozemku: stavba pod povrchem pozemku Omezené užívání pozemku: zátopové území obce stanovené vodohospodářským orgánem Stavební uzávěra Nezastavěný pozemek s neuprav. povrchem přírodního sportoviště mimo funkční celek s tímto sportovištěm Pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu
0 80 0 80
Položka 2.1 Položka 2.2 Položka 2.3 Položka 2.4 Položka 2.5 Položka 2.6 Položka 2.7 Položka 2.8.1 Položka 2.8.2 Položka 2.8.3 Položka 2.9.1 Položka 2.9.2 Položka 2.9.3 Položka 2.9.4 Položka 2.9.5 Položka 2.9.6 Položka 2.10 Položka 2.11
Celkem položky z tabulky č. 2 Ocenění stavebního pozemku podle § 28 odst. 2 vyhlášky č. 3/2008 Sb. Pozemek číslo p.č. St. 168/1 Druh pozemku zastavěná plocha Výměra pozemku m2 250 Umístění pozemku pozemek zastavěný RD Ocenění podle § 28 odst. 1 písm. k, odst. 2 Základní cena ZC Kč/m2 40,34 Přirážky a srážky podle příl. 21 tab. 1 % 80 ZC po úpravě položkami tab. 1 Kč/m2 72,61 Přirážky a srážky podle příl. 21 tab. 2 % 5 Stavba umístěná na pozemku rodinný dům Koeficient Ki (příloha č. 38) 2,158 ZCU podle § 28 odst. 2, s Ki, bez Kp Kč/m2 164,53 Koeficient Kp (příloha č. 39) - upravený 0,996 ZCU podle § 28 odst. 2, s Ki a s Kp Kč/m2 163,87 Cena pozemku bez Kp Kč p.č. St. 168/1 Kč Cena pozemku s Kp p.č. St. 168/1
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 5 5
Zdůvodnění ev. srážek a přirážek: Viz tabulka
41 132,50 40 967,50
Ocenění stavebních pozemků podle § 28 odst. 5 vyhlášky č. 3/2008 Sb. (pozemky tvořící jednotný funkční celek) Pozemek číslo Zdůvodnění 184/2 Druh pozemku srážek a přirážek: zahrada Výměra pozemku m2 Jako u pozemku, 182 Umístění pozemku za rodinným domem s nímž tvoří Ocenění podle § 28 odst. 5, odst. 1 písm. k jednotný funkční Základní cena hlavního pozemku ZC Kč/m2 celek 40,34 Přirážky a srážky podle příl. 21 tab. 1 % 80 ZC po úpravě položkami tab. 1 Kč/m2 72,61 Přirážky a srážky podle příl. 21 tab. 2 % 5 ZC po úpravě položkami tab. 1 a 2 Kč/m2 76,24 Stavba umístěná na hlavním pozemku rodinný dům Koeficient Ki (příloha č. 35) 2,158 Koeficient Kp (příloha č. 36) 0,996 Úprava podle § 28 odst. 5 0,40 ZCU podle § 28 odst. 5, bez Kp Kč/m2 65,81 ZCU podle § 28 odst. 5, s Kp Kč/m2 65,55 Cena pozemku bez Kp Kč p.č. 184/2 11 977,42 Cena pozemku s Kp Kč p.č. 184/2 11 930,10
10 Ocenění stavebních pozemků podle § 28 odst. 5 vyhlášky č. 3/2008 Sb. (pozemky tvořící jednotný funkční celek) Pozemek číslo Zdůvodnění 9915 Druh pozemku srážek a přirážek: zahrada Výměra pozemku m2 Jako u pozemku, 381 Umístění pozemku za rodinným domem s nímž tvoří Ocenění podle § 28 odst. 5, odst. 1 písm. k jednotný funkční Základní cena hlavního pozemku ZC Kč/m2 celek 40,34 Přirážky a srážky podle příl. 21 tab. 1 % 80 ZC po úpravě položkami tab. 1 Kč/m2 72,61 Přirážky a srážky podle příl. 21 tab. 2 % 5 ZC po úpravě položkami tab. 1 a 2 Kč/m2 76,24 Stavba umístěná na hlavním pozemku rodinný dům Koeficient Ki (příloha č. 35) 2,158 Koeficient Kp (příloha č. 36) 0,996 Úprava podle § 28 odst. 5 0,40 ZCU podle § 28 odst. 5, bez Kp Kč/m2 65,81 ZCU podle § 28 odst. 5, s Kp Kč/m2 65,55 Cena pozemku bez Kp Kč p.č. 9915 25 073,61 Cena pozemku s Kp Kč p.č. 9915 24 974,55
2.1.5
Pozemky zemědělské (vinice)
2.1.5.1 Popis Jedná se o pozemek parc.č. 6031 situovaný mimo zastavěnou část obce Dolní Dunajovice, v lokalitě zvané Přední ploty. Pozemek je v katastru nemovitostí evidován jako vinice a ve skutečnost i je užíván v souladu s touto evidencí. Pozemek se ocení dle ustanovení § 29 vyhlášky. Základní cena pozemků zjištěná podle bonitovaných půdně ekologických jednotek z přílohy č. 22 se upraví přirážkami a srážkami podle přílohy č. 23 a vynásobí se koeficientem Kp z přílohy č. 39. Obec Dolní Dunajovice má ke dni ocenění 1720 obyvatel. Oceňovaný pozemek leží ve vzdálenosti do 2 km od souvisle zastavěné části obce a jeho zemědělské využití není sníženo pevnými překážkami, výskytem stožárů elektrovodních zařízení, potřebou odvodnění, lokalizací ve zvláště chráněných územích ani imisemi. Při ocenění pozemku nejsou uplatněny žádné srážky podle přílohy č. 23. 2.1.5.2
Ocenění
Parcela číslo Umístění Druh pozemku Výměra BPEJ ZC dle příl. 22 Úprava podle příl. 23 Zvýšení - pol. 1 Snížení - pol. 2 Snížení - pol. 3 Srážky a přirážky celkem Koef. prodejnosti (příl. 39) ZCU (min. 1,00 Kč/m2 - § 29/4) Pozemek celkem
Ocenění zemědělského pozemku podle § 29 vyhlášky č. 3/2008 Sb. 6031 k.ú. Dolní Dunajovice, trať Přední ploty vinice m2 1 051 00810 Kč/m2 10,29 % % % % Kp Kč/m2 Kč
0 0 0 0 1,00 10,29 10 814,79
11 2.1.6
Trvalé porosty
2.1.6.1 Popis Na oceňovaném pozemku parc.č. 6031 je vysázena vinná réva; jedná se o nekomerční vinici o celkové výměře 1051 m2. Vinná réva je vysázena ve sponu 1,7 x1,0 m (hustota 5882 hlav/ha). Stáří vinice je více než 30 let. Ocenění
2.1.6.2
Ocenění porostů vinné révy podle § 34 odst. 1 písm. b), odst. 3 a přílohy č. 35 vyhlášky č. 3/2008 Sb. - vinice Popis položky Věk ZC - cena Zvýšení Snížení Výměra Min. ZC ZCU Cena celkem za m2 celkem celkem výsadby roků (Kč) % % m2 Kč/m2 Kč/m2 (Kč) 2 - podnožová 30 1,00 0 0 1 051 1,00 1,00 1 051,00 Kč 1 051,00 Celkem bez Kp Koeficient prodejnosti podle přílohy č. 39, pozn. 16 1,000 Celkem vinná réva - cena s Kp Kč 1 051,00
2.1.7
Rekapitulace ocenění podle cenového předpisu Rekapitulace ocenění areálu rodinného domu Stavby:
rodinný dům včetně započítaného příslušenství garáž
Kč Kč Kč
1 352 259,45 59 166,51 1 411 425,96
Kč Kč Kč
40 967,50 11 930,10 24 974,55 77 872,15 1 489 298,11 1 489 300,00
Pozemky celkem
Kč
10 814,79 10 814,79
Trvalé porosty celkem
Kč Kč Kč
1 051,00 11 865,79 11 870,00
Stavby celkem Pozemky: parc.č. St. 168/1 parc.č. 184/2 parc.č. 9915 Pozemky celkem Celkem Celkem po zaokrouhlení
Rekapitulace ocenění vinice Pozemky: parc.č. 6031 Trvalé porosty: vinná réva Celkem Celkem po zaokrouhlení
1 051,00
12 2.2 2.2.1
Ocenění časovou cenou (věcná hodnota) Metodika stanovení časové ceny
Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit (postavit) v cenové úrovni k datu ocenění (tzv. reprodukční výchozí cena), snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že je tato cena zjišťována pro následné stanovení ceny obvyklé, je u staveb (rodinného domu a příslušenství) použito jednotkových cen z cenového předpisu (tj. prováděcí vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění aktuálním ke dni ocenění – dále jen vyhláška), upravených indexem inflace Ki, bez koeficientu prodejnosti Kp. Pro ocenění pozemků parc.č. St. 168/1, parc.č. 184/2 a parc.č. 9915 o celkové výměře 813 m2 je použita Naegeliho metoda třídy polohy.
2.2.2 2.2.2.1
Ocenění staveb časovou cenou Rodinný dům
Výpočet ceny - rodinný dům zděný, podsklepený se 2 NP typ Rodinný dům podle § 5 a přílohy č. 6 vyhlášky č. 3/2008 Sb. Střecha Základní cena dle typu z přílohy č. 6 vyhlášky ZC/ Kč/m3 Koeficient využití podkroví Kpod Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x Kpod ZC Kč/m3 Obestavěný prostor objektu OP m3 Koeficient polohový ( příloha č. 14 vyhlášky ) K5 Koeficient změny cen staveb ( příloha č. 38 vyhlášky, dle CZ-CC ) Ki Koeficient vybavení stavby Pol Konstrukce a vybavení .č. (1) (2) Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místn. Podlahy ostatních místn. Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyní Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Konstrukce neuvedené Celkem Koeficient vybavení Zákl. cena upravená bez Kp 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27
Provedení
Stand
(3) betonové pasy s izolací siporex tl 30 cm keramické s rovným podhledem plochá střecha živičná z pozinkovaného plechu vápenné štukové břizolit z keramických pásků WC, koupelna, kuchyně teracové stupně, zábradlí ocelové standardní dřevovláknité dřevěná zdvojená a plastová betonové v I..NP plovoucí laminátové ve II.NP keramická dlažba, PVC ústřední s kotlem na plyn světelná i motorová instalován rozvod studené a teplé vody el. bojler zaveden zemní plyn z kuchyně, koupelny, WC plynový sporák umývadla, vana a sprchový kout standardní splachovací chybí ( z výpočtu výše ) ZC × K4 × K5 ×Ki
D plochá
CZ-CC 111
(4)
Podíl (př.15) (5)
(6)
(7)
S P S S S S S S S S S S S P S S S S S S S S S S S S C
0,04300 0,24300 0,09300 0,04200 0,03000 0,00700 0,06400 0,03300 0,00400 0,02400 0,03900 0,03400 0,05300 0,02300 0,02300 0,01400 0,04200 0,04000 0,00500 0,02800 0,01600 0,00500 0,02900 0,00500 0,05000 0,00400 0,03000
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
0,04300 0,24300 0,09300 0,04200 0,03000 0,00700 0,06400 0,03300 0,00400 0,02400 0,03900 0,03400 0,05300 0,01150 0,01150 0,01400 0,04200 0,04000 0,00500 0,02800 0,01600 0,00500 0,02900 0,00500 0,05000 0,00400 0,03000 1,00000
K4
Kč/m3
%
Pod.č.
Koef . (8) 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00
podsklepený bez podkroví 2 070,00 1,000 2 070,00 567,39 0,85 2,158
Uprav. podíl (9) 0,04300 0,11178 0,09300 0,04200 0,03000 0,00700 0,06400 0,03300 0,00400 0,02400 0,03900 0,03400 0,05300 0,00529 0,01150 0,01400 0,04200 0,04000 0,00500 0,02800 0,01600 0,00500 0,02900 0,00500 0,05000 0,00400 0,00000 0,83257 0,83257 3 161,27
13 Rok odhadu Rok pořízení Stáří Způsob výpočtu opotřebení ( lineárně / analyticky ) Celková předpokládaná životnost Opotřebení Výchozí cena Odpočet na opotřebení Cena ke dni odhadu
2.2.2.2
roků
Z O CN
roků % Kč
O
Kč Kč
-609 848,82 1 183 824,17
34,00 %
Garáž
Výpočet ceny Garáž Garáž podle § 8 a přílohy č. 9 vyhlášky č. 3/2008 Sb. Střecha Rok odhadu Rok pořízení resp. kolaudace Stáří Základní cena dle typu z příl. č. 7 vyhlášky Koeficient využití podkroví Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x Kpod Obestavěný prostor objektu Koeficient polohový ( příloha č. 14 vyhlášky ) Koeficient změny cen staveb ( příloha č. 38, dle CZ-CC) Koeficient prodejnosti ( příloha č. 39 vyhlášky)
Pol . č. (1)
S
2012 1978 34 lineárně 100 34,00 1 793 672,99
Konstrukce a vybavení (2)
Základy Obvodové stěny Stropy Krov Krytina Klempířské konstrukce Úpravy povrchů Dveře Okna Vrata Podlahy Elektroinstalace Neuvedené Celkem Koeficient vybavení Zákl. cena upravená bez Kp 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
Rok odhadu Rok pořízení Stáří Způsob výpočtu opotřebení Celková předpokládaná životnost Opotřebení Výchozí cena
typ
S ZC/ Kpod ZC OP K5 Ki Kp
( z výpočtu výše ) ZC × K4 × K5 ×Ki
Kč/m3 m3 -
S S S S S S S C S S S S
0,06200 0,30100 0,26200 0,00000 0,05700 0,02900 0,04800 0,02700 0,01400 0,06800 0,07200 0,06000 0,00000
K4
Kč/m3
S
roků
Z O CN
roků % Kč
D CND O
% Kč Kč Kč
( lineárně / analyticky )
Stupeň dokončení stavby Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Odpočet na opotřebení 34,00 % Cena ke dni odhadu
zděná plochá
nepodsklepená bez podkroví 2012 1978 34 1 375,00 1,00 1 375,00 44,70 0,85 2,103 1,000
roků Kč/m3
Koeficient vybavení stavby Provedení Stand Podíl . (př.15) (3) (4) (5) základové pasy zděné jakékoliv bez krovu živičná z pozinkovaného plechu omítky chybí sklobeton dřevěná betonové světelná není
B
CZ-CC
%
1274
Pod.č.
Koef.
Uprav. podíl (9)
(6)
(7)
(8)
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
0,06200 0,30100 0,26200 0,00000 0,05700 0,02900 0,04800 0,02700 0,01400 0,06800 0,07200 0,06000 0,00000 1,00000
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
0,06200 0,30100 0,26200 0,00000 0,05700 0,02900 0,04800 0,00000 0,01400 0,06800 0,07200 0,06000 0,00000 0,97300 0,97300 2 391,52 2012 1978 34 lineárně 100 34,00 106 900,94 100,00 106 900,94 -36 346,32 70 554,62
14 2.2.2.3 Venkovní úpravy Příslušenstvím rodinného domu jsou venkovní úpravy (přípojky na inženýrské sítě, venkovní schody před vstupem do domu, zpevněné plochy ve dvoře, oplocení pozemku vč. plotové brány) a které jsou uvedeny v příloze č. 11 k vyhlášce. Cena venkovních úprav je zjištěna zjednodušeným způsobem v souladu s ustanovením § 10 odst. 2 vyhlášky. Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem podle § 10 odst. 2 oceňovací vyhlášky, platné od 1.2.2008 Hlavní objekt Rodinný dům Hlavní stavba Kč 1 183 824,17 Garáž Kč 70 554,62 Hlavní stavby + stavby příslušenství celkem Kč Spodní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov Horní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov Zvolené procento, vyjadřující cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov Cena venkovních úprav zjednodušeným způsobem Kč
2.2.3
1 254 378,79 3,5 % 5,0 % 4,00 % 50 175,15
Ocenění pozemků užívaných s rodinným domem - metodou třídy polohy
2.2.3.1 Popis Metoda výpočtu ceny stavebního pozemku podle třídy polohy švýcarského architekta Wolfganga Naegeliho spočívá v poznání, že cena stavebního pozemku je ve zcela určité relaci jak k celkové ceně nemovitosti, tak k výnosu z nájmu. Procentuální podíl ceny pozemku je určen pomocí klíče třídy polohy. V tomto klíči jsou obsažena různá kriteria, např. dopravní vztahy, obytná zařízení, jejich poloha ve vztahu k obchodu, průmyslovému území, povyšující faktory (lázně, výhledové využití), redukční faktory (hluk z průmyslu, zastínění) atd. Předmětem ocenění jsou pozemky parc.č. St. 168/1 o výměře 250 m2, parc.č. 184/2 o výměře 182 m2 a parc. č. 9915 o výměře 381 m2; celková výměra pozemků je 813 m2. 2.2.3.2
Ocenění
Ocenění pozemků Naegeliho metodou třídy polohy – pozemky k RD Klíč třídy polohy Popis I - Všeobecná situace stavební území středních vesnic II - Intenzita využití pozemku rodinné domy bez zvláštního komfortu, 2-3 podlaží III - Dopravní relace k velkoměstu menší obce pro dojíždějící do práce přijatelně dosažitelné IV - Obytný sektor venkovské domy s průměrným komfortem, malé dopravní imise V - Řemesla, průmysl, administrativa, obchod neuvažuje se Průměr VI - Povyšující faktory pozemky se stavební uzávěrou v chráněných územích VII - Redukující faktory nejsou Výsledná třída polohy 2,25 Nejbližší nižší celá třída polohy K této nejbližší nižší třídě příslušný podíl pozemku (upraveno pro konkrétní lokalitu) (%) Nejbližší vyšší celá třída polohy K této nejbližší vyšší třídě příslušný podíl pozemku (upraveno pro konkrétní lokalitu) (%) Procento zastoupení ceny pozemku v ceně souboru stavby + pozemky Výchozí reprodukční cena všech staveb na pozemku Cena pozemku - základní plocha (JCz) Výměra pozemků celkem (Pc) Z toho plocha zastavěná hlav. stavbami (Pzs) Max. přípustný násobek plochy zastavěné stavbami pro výpočet jednotk. ceny pozemku (n) Je plocha pozemku větší než max. násobek zastavěné plochy ? Zákl. plocha použitá pro výpočet jednotk. ceny pozemku (Pz) Výměra přebývající plochy (Pp) Jednotková cena základní plochy (JCz) Cena základní plochy(Cz)
Kč Kč m2 m2
m2 m2 Kč / m2 Kč
Třída 2 2 2 3 0 2,25 0 0 2,25 2,00 6,00 3,00 9,00 6,75 1 900 570,00 137 575,00 813 91 3 × ano 273 540 503,94 137 576,00
15 Koeficient ceny přebývající plochy (k) Jednotková cena přebývající plochy (JCp) Cena přebývající plochy (Cp) Cena pozemků celkem (CP)
2.2.4
Kč / m2 Kč Kč
0,25 125,99 68 031,90 205 600,00
Rekapitulace ocenění areálu rodinného domu časovou cenou Cena časová současný stav (Kč)
Objekt
Stavby: Rodinný dům Garáž Venkovní úpravy Stavby celkem
1 183 824,17 70 554,62 50 175,15 1 304 553,94
Pozemky celkem
205 600,00 205 600,00
Pozemky : parc.č. St. 168/1, parc.č. 184/2 a parc.č. 9915 (oceněno Naegliho metodou třídy polohy) Celkem Celkem po zaokrouhlení
1 510 153,94 1 510 150,00
16 2.3 2.3.1
Ocenění cenovým porovnáním Metodika ocenění
Ocenění areálu rodinného domu je provedeno cenovým porovnáním (komparací). Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek.
2.3.2
Ocenění
Pro ocenění areálu rodinného domu včetně pozemků je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny je následným statistickým vyhodnocením zjištěna cena průměrná, v případě vhodnosti i cena minimální a maximální. Pro ocenění byly vybrány obdobné nemovitosti situované v obci Dolní Dunajovice a srovnatelných obcích ve vzdálenosti do 10 km vzdušnou čarou, které jsou v současné době nabízeny realitními kancelářemi k prodeji. Předmětem ocenění je areál rodinného domu s příslušenstvím a pozemky o celkové výměře 813 m2 situovaný v souvisle zastavěné části obce Dolní Dunajovice. V obci je standardní občanská vybavenost (obecní úřad, škola, školka, ordinace lékaře, sportovní a kulturní zařízení, obchody, pohostinství). Příjezd k areálu rodinného domu je možný po zpevněné komunikaci. Oceňovaný dům je podsklepený, má dvě nadzemní podlaží a plochou střechu. V domě jsou dvě bytové jednotky 1+1 a 2+kk. Dům byl postaven před cca 35 lety a je převážně v původním stavu. Topení v domě je ústřední s kotlem na plyn. Dům má přípojky na všechny inženýrské sítě. K domu patří samostatná garáž a standardní venkovní úpravy – venkovní schody, zpevněné plochy ve dvoře a oplocení pozemku včetně plotových vrat. Za domem je zahrada bez trvalých porostů. Část oceňovaného domu stojí na pozemku, jehož vlastníkem je Česká republika a spolu s domem je ve funkčním celku užíván jako dvůr další pozemek, jehož vlastníkem je rovněž Česká republika; zahrada je přístupná přes tento pozemek a pozemek dalšího jiného vlastníka. Přístup na zahradu však není ve skutečnosti nijak omezen. 2.3.2.1 Porovnávané objekty 1) Dolní Dunajovice Samostatně stojící rodinný dům s bytovou jednotkou 3+1. Dům je částečně podsklepený, má jedno nadzemní podlaží a plochou střechu. Dům je po celkové rekonstrukci (zateplení, fasáda, okna, dveře, koupelna, podlahy, kuchyňská linka vč. spotřebičů). Topení v domě je ústřední plynové. Parkování je možné v samostatné garáži. Ve dvoře je kůlna. Za domem je zahrada a vinohrad. Celková výměra pozemků je 4 928 m2. Cena:
3 500 000,- Kč (nabízeno RK k prodeji)
Koeficienty:
poloha objektu: velikost objektu: parkování: stav a vybavení: pozemek: úvaha znalce:
1,00 1,00 1,00 1,75 1,35 1,05
(stejná obec) (stejný typ domu) (samostatná garáž) (dům po celkové rekonstrukci) (velký pozemek vč. zahrady a vinohradu) (srovnatelný objekt, vyřešeny všechny vlastnické vztahy)
17 2) Březí Řadový koncový rodinný dům s bytovou jednotkou 4+1, postavený v roce 1993; výborný stav. Dům je podsklepený, má dvě nadzemní podlaží a sedlovou střechu bez využitého podkroví. Topení v domě je ústřední plynové. Parkování je možné v garáži v suterénu domu. Za domem je upravená zahrada s venkovním bazénem. Celková výměra pozemku je 520 m2.
Cena:
4 000 000,- Kč (nabízeno RK k prodeji)
Koeficienty:
poloha objektu: velikost objektu: parkování: stav a vybavení: pozemek: úvaha znalce:
1,00 1,00 1,00 2,00 1,10 1,05
(sousední srovnatelná obec) (stejný typ domu) (garáž v suterénu domu) (dům postavený v roce 1993, výborný stav, venkovní bazén) (srovnatelný pozemek, upravená zahrada) (srovnatelný objekt, vyřešeny všechny vlastnické vztahy)
3) Perná Řadový rodinný dům s bytovou jednotkou 5+1 a dvěma pokoji v suterénu domu, který je nyní užívaný jako penzion. Dům má technické podlaží (nyní užívané k bydlení), dvě nadzemní podlaží a plochou střechu. Dům byl postaven v 80. letech a je ve velmi dobrém stavu. Parkování je možné v ulici před domem, původní garáž je přebudována na bydlení. Za domem je zahrada s venkovním bazénem. Celková výměra pozemku je 1695 m2. Cena:
2 800 000,- Kč (nabízeno RK k prodeji)
Koeficienty:
poloha objektu: velikost objektu: parkování: stav a vybavení: pozemek: úvaha znalce:
1,00 1,10 0,95 1,25 1,25 1,05
(sousední srovnatelná obec) (tři podlaží, původně bytová jednotka 5+1) (nyní jen před domem, v domě je původní garáž přebudována na bydlení) (velmi dobrý stav, venkovní bazén) (dvojnásobný pozemek) (srovnatelný objekt, vyřešeny všechny vlastnické vztahy)
4) Novosedly Řadový částečně podsklepený rodinný dům s bytovu jednotkou 5+1. Dům byl postaven v 80. letech a je v původním udržovaném stavu. Vytápění v domě je ústřední, kotel na TP a elektrický. Parkování je možné v garáži v domě. Ve dvoře je kůlna. Za domem je udržovaná zahrada; celková výměra pozemku je 360 m2.
Cena:
2 479 000,- Kč (nabízeno RK k prodeji)
Koeficienty:
poloha objektu: velikost objektu: parkování: stav a vybavení: pozemek: úvaha znalce:
1,00 1,10 1,00 1,10 0,90 1,05
(srovnatelná obec v blízkém okolí) (dvě podlaží, bytová jednotka 5+1) (garáž v domě) (původní udržovaný stav) (menší pozemek, udržovaná zahrada) (srovnatelný objekt, vyřešeny všechny vlastnické vztahy)
5) Šakvice Řadový podsklepený rodinný dům s bytovou jednotkou 4+1. Dům byl postaven v roce 1981 a je v původním stavu. Dům má třipodlaží a sedlovou střechu bez využitého podklroví. Topení v domě je ústřední plynové. K domu patří vinný sklep napojený na sklepní místnosti domu, dílna a garáž ve dvoře. Celková výměra pozemku je 237 m2.
Cena:
1 900 000,- Kč (nabízeno RK k prodeji)
Koeficienty:
poloha objektu: velikost objektu: parkování: stav vybavení: pozemek: úvaha znalce:
1,00 1,00 1,00 1,20 0,85 1,05
(srovnatelná obec v blízkém okolí) (stejný typ domu) (samostatná garáž) (původní stav, dílna, vinný sklep) (malý pozemek) (srovnatelný objekt, vyřešeny všechny vlastnické vztahy)
18 6) Popice Řadový podsklepený rodinný dům s bytovou jednotkou 6+1. Dům byl postaven v roce 1984 a je ve velmi dobrém stavu. Dům má tři podlaží a plochou střechu. Vytápění je ústřední s plynovým kotlem. Parkování je možné v garáži v domě. Za domem je menší zahrada, celková výměra pozemků je 330 m2.
Cena:
2 490 000,- Kč (nabízeno RK k prodeji)
Koeficienty:
poloha objektu: velikost objektu: parkování: stav a vybavení: pozemek: úvaha znalce:
2.3.2.2 Č.
1,00 1,15 1,00 1,10 0,90 1,05
(srovnatelná obec v blízkém okolí) (tři podlaží, plochá střecha, bytová jednotka 6+1) (garáž v domě) (dům v původním udržovaném stavu) (menší pozemek) (srovnatelný objekt, vyřešeny všechny vlastnické vztahy)
Výpočet ceny porovnáním
Cena požadovaná resp. zaplacená Kč
Koef. redukce na pramen ceny
Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Cena po K1 K2 K3 K4 K5 redukci na pramen ceny Kč poloha velikost garáž stav a pozemek vybavení
K6
úvaha znalce
KC (1-6)
Cena oceňovaného objektu Kč
1 3 500 000 0,80 2 800 000 1,00 1,00 1,00 1,75 1,35 1,05 2,48 1 129 032 2 4 000 000 0,80 3 200 000 1,00 1,00 1,00 2,00 1,10 1,05 2,31 1 385 281 3 2 800 000 0,80 2 240 000 1,00 1,10 0,95 1,25 1,25 1,05 1,71 1 309 942 4 2 479 000 0,80 1 983 200 1,00 1,10 1,00 1,10 0,90 1,05 1,14 1 739 649 5 1 900 000 0,80 1 520 000 1,00 1,00 1,00 1,20 0,85 1,05 1,07 1 420 561 6 2 490 000 0,80 1 992 000 1,00 1,15 1,00 1,10 0,90 1,05 1,20 1 660 000 Celkem průměr Kč 1 440 744 Celkem průměr (zaokrouhleno) Kč 1 440 000 Koeficient redukce na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na možnosti parkování K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K5 Koeficient úpravy pozemek (lepší - horší) K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) KC Koeficient celkový KC = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00
19
3.
ZÁVADY VÁZNOUCÍ NA PŘEDMĚTNÝCH NEMOVITOSTECH
Na oceňovaných nemovitostech podle údajů z katastru nemovitostí ani podle zjištění na místě neváznou žádná věcná břemena. Podle sdělení paní Reginy Navrátilové byla dne 22.10.2010 uzavřena Kupní smlouva mezi Reginou Navrátilovou, r.č. 525207/244 (prodávající) a Petrem Maťákem, r.č. 820319/4076 (kupující) o prodeji nemovitostí zapsaných na LV č. 502 pro obec a k.ú. Dolní Dunajovice: budovy č.p. 498 – objekt bydlení na pozemku parc.č. St. 167/2 a St. 168/1, pozemku parc.č. St. 168/1 – zastavěná plocha a nádvoří a pozemku parc.č. 184/2 – zahrada (viz příloha posudku); vklad vlastnického práva do Katastru nemovitostí nebyl proveden. Dne 1.11.2010 byla uzavřena Nájemní smlouva mezi Petrem Maťákem, r.č. 820319/4076 (pronajímatel) a Reginou Navrátilovou (nájemcem); předmětem nájmu je dům č.p. 498 na pozemku parc.č. 168/1 v k.ú. Dolní Dunajovice (viz příloha posudku). Sjednané měsíční nájemné dle této smlouvy činí 8 000,- Kč. Podle sdělení paní Reginy Navrátilové byla dne 8.4.2009 uzavřena Kupní smlouva mezi Reginou Navrátilovou, r.č. 525204/244 (prodávající) a manželi Ilonou Bravencovou, r.č. 685906/1715 a Josefem Bravencem, r.č. 600213/0043 (kupující) o prodeji nemovitostí zapsaných na LV č. 502 pro obec a k.ú. Dolní Dunajovice: pozemku parc.č. 6031 (viz příloha posudku); vklad vlastnického práva do Katastru nemovitostí nebyl proveden.
4.
PRÁVA SPOJENÁ S NEMOVITOSTMI
Podle dostupných informací nebyla zjištěna práva spojená s oceňovanými nemovitostmi (např. práva, která jako věcná břemena váznou na jiné nemovitosti ve prospěch nemovitosti, která je předmětem ocenění).
20
5.
ZÁVĚREČNÝ ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ
Úkolem znalce bylo ocenit nemovitosti v obci a k.ú. Dolní Dunajovice evidované na LV č. 502. Jedná se o areál rodinného domu č.p. 498 s příslušenstvím a pozemky parc.č. St. 168/1, parc.č. 184/2 a parc.č. 9915 v zastavěné části obce, v ulici Polní a dále pozemek parc.č. 6031 včetně trvalých porostů situovaný mimo zastavěnou část obce. Areál rodinného domu č.p. 498 včetně pozemků parc.č. St. 168/1, parc.č. 184/2 a parc.č. 9915 byl oceněn podle cenového předpisu (tj. cena administrativní), dále byla zjištěna jeho věcná hodnota a cena porovnávacím způsobem. Jednotlivé zjištěné ceny jsou uvedeny v následující tabulce: Způsob ocenění Cena zjištěná podle cenového předpisu (administrativní cena) Věcná hodnota (cena časová) Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obecná (obvyklá, tržní) cena podle odborného odhadu znalce
Cena 1 489 300,- Kč 1 510 150,- Kč 1 440 000,- Kč 1 440 000,- Kč
Obvyklou (tržní) cenu nemovitostí nejlépe vystihuje cena zjištěná cenovým porovnáním, která odpovídá současné nabídce srovnatelných nemovitostí na trhu v dané lokalitě a způsob ocenění odpovídá definici obvyklé ceny v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pro zjištění ceny porovnávacím způsobem byly vybrány obdobné nemovitosti situované v obci Dolní Dunajovice a okolních srovnatelných obcích, které jsou v současné době nabízeny realitními kancelářemi k prodeji. Indexy odlišnosti u jednotlivých porovnávaných objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z provedeného šetření vyplývá, že průměrná cena areálu rodinného domu č.p. 498 s příslušenstvím a pozemky parc.č. St. 168/1, parc.č. 184/2 a parc.č. 9915 zjištěná porovnávacím způsobem je 1 440 000,- Kč. Cena areálu rodinného domu zjištěná podle cenového předpisu i věcná hodnota areálu jsou téměř totožné; cenu zjištěnou cenovým porovnání převyšují obě ceny přibližně o 5 %.
Obvyklá cena areálu rodinného domu je
1 440 000,- Kč
Slovy: jedenmiliončtyřistačtyřicettisíc Kč
Cena pozemku parc.č. 6031 (vinice situované mimo souvisle zastavěnou část obce ve viniční trati Přední ploty) byla zjištěna pouze podle cenového předpisu a to především z toho důvodu, že obdobné nemovitosti nabízené realitními kancelářemi k prodeji lze jen obtížně porovnávat. Cena vinice se skládá z ceny pozemku a z ceny vinné révy; cena vinné révy je velmi rozdílná a závisí na jejím stáří a celkové kvalitě.
Cena pozemku parc.č. 6031 vč. trvalých porostů je
11 870,- Kč
Slovy: jedenácttisícosmsetsedmdesát Kč
V Uherském Hradišti dne 12. 12. 2012 Ing. Šárka Kovaříková
21 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně čj. Spr 1410/99 ze dne 25. 2. 2000 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné a průmyslové). Znalecký posudek je zapsán pod č. 759-59/2012 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace.
V Uherském Hradišti dne 12. 12. 2012 Ing. Šárka Kovaříková
Seznam příloh Fotodokumentace (4 strany) Kopie fotomapy obce Dolní Dunajovice s vyznačením polohy oceňovaného areálu RD (1 strana) Kopie katastrální mapy (2 strany) Kopie části Listu vlastnictví (1 strana) Kopie kupní smlouvy – prodej domu (2 strany) Kopie kupní smlouvy – pozemek parc.č. 6031 (3 strany) Kopie nájemní smlouvy (5 stran)
22
Pohled na rodinný dům z ulice Polní
Pohled na rodinný dům ze dvora
23
Pohled na zahradu za domem
Pohled na část viniční trati Přední ploty s pozemkem parc.č. 6031
24
Interiéry rodinného domu – I.NP
25
Interiéry rodinného domu – II.NP
26
Kopie fotomapy obce Dolní Dunajovice s vyznačením polohy oceňovaného areálu rodinného domu
