2012

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

765/337/2012

o obvyklé ceně nemovitosti – pozemků parc.č. 405, 406, 408, 412/1; to vše v k.ú. Křížlice, obec Jestřabí v Krkonoších, okres Semily.

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č.j.: 167 EX 6801/12-30 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 9.10.2012.

Zhotovitel:

Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 Mob: +420 604 555 649 Email: [email protected]

Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb. podle stavu k rozhodnému dni 7.11.2012 . Posudek obsahuje včetně titulního listu 25 stran textu a je vyhotoven ve 4 vyhotoveních. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních a jedno vyhotovení je uloženo v archivu Zhotovitel.

V Praze dne 5.12.2012

Znalecký posudek č. 765/337/2012

Stanovení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol .............................................................................................................................................................. 3

2.

Identifikace nemovitosti a vlastníka dle KN................................................................................................................. 3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena, tržní hodnota a administrativní cena nemovitosti...................................................... 3 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................................... 3

3.2.

Tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 ........................................................................................................... 4

3.3.

Administrativní cena .......................................................................................................................................... 4

4.

Hlavní používané zkratky ............................................................................................................................................ 4

B.

Nález .......................................................................................................................................................................... 5

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................................. 5

6.

7.

5.1.

Prohlídka nemovitosti ........................................................................................................................................ 5

5.2.

Podklady pro vypracování posudku ................................................................................................................... 5

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku ................................................................... 7

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................................. 7

5.5.

Dokumentace a skutečnosti ............................................................................................................................... 8

METODY OCENĚNÍ ................................................................................................................................................... 8 6.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................................ 8

6.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................................. 8

6.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................................. 8

6.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................................ 9

CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI ............................................................................................................................. 9 7.1.

Poloha a vnější vlivy .......................................................................................................................................... 9

7.2.

Pozemky .......................................................................................................................................................... 10

7.3.

Využití ploch - ÚZEMNÍ PLÁN ......................................................................................................................... 12

7.4.

Shrnutí ............................................................................................................................................................. 14

C.

Posudek .................................................................................................................................................................... 15

8.

VÝPOČET OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY ................................................................................................ 15 8.1.

Výpočet obvyklé ceny nemovitosti s příslušenstvím srovnávacím způsobem vč.vyhodnocení........................ 15

8.1.1.

Stavební pozemek .................................................................................................................................. 15

8.1.2.

Zemědělské pozemky – louky ................................................................................................................. 18

8.1.3.

Hospodářsky nevyužitelné a nevyužívané pozemky ............................................................................... 20

8.1.4.

Rekapitulace tržních metod ocenění ....................................................................................................... 21

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitého majetku........................................................................................... 21

8.3.

Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování .................................................................................. 21

D.

Závěrečný výrok ....................................................................................................................................................... 24

E.

Znalecká doložka ...................................................................................................................................................... 24

F.

Seznam příloh........................................................................................................................................................... 25

Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

Stránka 2 z 25



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: I. stanovit obvyklou cenu nemovitostí uvedených v exekučním příkazu č.j. 167 EX 6801/12-19, tedy pozemků parc.č. 405, 406, 408, 412/1; to vše v k.ú. Křížlice, obec Jestřabí v Krkonoších, okres Semily, zapsané na listu vlastnictví č. 700 u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Jilemnice. II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených Znalec ocení nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku (§ 66 odst. 5 zák.č. 120/2001 Sb., exekuční řád).

2. Identifikace nemovitosti a vlastníka dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovitost: * LV č. 700 pro k.ú. Křížlice, obec Jestřabí v Krkonoších, okres Semily ALV: BLV:

FLV:

Tůma Karel Mgr., náměstí Republiky 6, Nové Město nad Metují, 549 01 Nové Město nad Metují 1; identifikátor: 501031/158 Pozemky: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: 2 parc.č. 405 ostatní plocha neplodná půda 94 m 2 parc.č. 406 trvalý travní porost 918 m 2 parc.č. 408 trvalý travní porost 219 m 2 parc.č. 412/1 trvalý travní porost 3069 m Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: 2 parc.č. 406 93641 918 m 2 parc.č. 408 93641 219 m 2 parc.č. 412/1 95011 3069 m

3. Vymezení pojmů obvyklá cena, tržní hodnota a administrativní cena nemovitosti 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst.1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky


Stránka 3 z 25



přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“

3.2. Tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 Dle International Valuation Standards 2005, str. 82-83: „Tržní hodnota odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněna k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.“

3.3. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitosti je cena zjištěná podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb.„

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí LV – list vlastnictví ALV – vlastnické právo BLV – nemovitosti FLV – nabývací tituly a jiné podklady v zápisu BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky k.ú. – katastrální úřad KP – katastrální pracoviště č.j. – číslo jednací č. - číslo parc.č. – parcelní číslo č.p. – číslo popisné GP – geometrický plán


Stránka 4 z 25



B. Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena při místním šetření konaném dne 7.11.2012 bez přítomnosti povinného. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitostech ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitosti účastnit a podat informace o oceňovaných pozemcích. Doporučený dopis s kontaktováním povinného byl vrácen prostřednictvím České pošty z důvodu, že je adresát na uvedené adrese neznámý dne 12.10.2012. Žádnou další adresu jsem pro kontaktování povinného neobdržela. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem JUDr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a dále z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření.

5.2. Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, list vlastnictví číslo 700 ze dne 9.10.2012, katastrální území Křížlice, obec Jestřabí v Krkonoších, okres Semily; – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce pro Soudní exekutor Ivanko Igor JUDr. – viz.příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č.j.: 167 EX 6801/12-30 ze dne 9.10.2012 Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 700 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, katastrální území Křížlice – dálkový náhled viz.příloha Územní plán obce Jestřabí v Krkonoších Informace získané při místním šetření Mapa oblasti – viz.příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz.příloha Záznam z prohlídky nemovitosti Databáze realizovaných obchodů s nemovitostmi www.reality.cz, www.sreality.cz, www.realitymix.centrum.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři


Stránka 5 z 25



Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. Zákon č. 513/1991 Sb. (obchodní zákoník) ve znění pozdějších předpisů Zákon o znalcích a tlumočnících č.36/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2008. 134 s.ISBN 978-80-245-0728-6. Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8. Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101. Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 Ing. Zbyněk Zazvonil – Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, 2004. 256 s. ISBN 80-902109-3-7. Ing. Zbyněk Zazvonil – Oceňování nemovitostí výnosový přístup textová část - cvičení. Praha: Vysoká škola ekonomická v Praze Institut oceňování majetku, nakladatelství: Oeconomica, 2009. 52 s. ISBN 978-80-245-1525-0 Kolektiv autorů – Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objekt – báze II. Pololetí 2010, Porings, s.r.o. Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2012 Odborný čtvrtletník „ Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2012 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o.s., ročníky 2010 až 2012 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Financování developerských projektů (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Trend Report 2006, 2008, 2010


Stránka 6 z 25



5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděla žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 700 ze dne 9.10.2012 vázne na oceňované nemovitosti zástavní právo – viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Toto zástavní právo není ve znaleckém posudku zohledněno.


Stránka 7 z 25



Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 700 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce, dále byl vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno.

5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití pozemků. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány.

6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti. Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné pozemky pronajímat. To se však u podobných pozemků nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

Stránka 8 z 25



6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou zemědělské pozemky a stavební pozemek, u kterého je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitostí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání vypočtena taktéž administrativní cena pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Předmětem ocenění je i hospodářsky nevyužitelný pozemek (dle ÚP mimolesní zeleň), u kterého není možné nalézt staticky významný soubor obdobných pozemků na místním (regionálním) realitním trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů, domnívám se, že není vhodné pro ocenění použít klasickou metodu komparativní. Domnívám se, že v takovém případě je vhodné pro ocenění použít metodu vycházející ze státem shromažďovaných informací, tedy metodou předepsanou Zákonem o oceňování a jeho prováděcí vyhláškou. Ocenění je proto v tomto znaleckém posudku provedeno postupem definovaným Zákonem o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. v platném znění, resp. Jeho prováděcí vyhláškou č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI 7.1. Poloha a vnější vlivy Oceňovaná nemovitost se nachází na jihozápadním okraji Krkonoš v okrese Semily v obci Jestřabí v Krkonoších v části obce Křížlice ve vzdálenosti cca. 7 km severním směrem od Jilemnice v k.ú. Křížlice. Obec leží v Krkonošském národním parku ve svahu nad údolím říčky Jizerka v nadmořské výšce okolo 700 m. Nemovitosti se nachází při centrální části obce Křížlice částečně v zastavěném území obce asi 300 m severním směrem od místního kostela. V části obce Křížlice chybí občanská vybavenost, převažuje zde rozptýlená zástavba původních rekreačních chalup. Je zde také několik zemědělských stavení – v okolí zástavby převažují louky. Potřebná občanská vybavenost je k dispozici v Jilemnici (7 km), veškerá v Semilech (20 km). Jedná se o klidnou lokalitu vhodnou především k rekreaci, nejbližší lyžařský vlek je v části obce Roudnice (Aldrov) cca. 2 km od nemovitosti. Obec je nevalně dostupná osobní i veřejnou dopravou pouze po silnicích III. třídy, jejichž sjízdnost bývá v zimních měsících zhoršená, nejbližší silnice I. třídy č. I/14 (Trutnov – Vrchlabí – Tanvald – Jablonec nad Nisou) vede údolím asi 6 km od nemovitosti. Příjezd k nemovitosti je po nezpevněné komunikaci. Z veřejné Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

Stránka 9 z 25



dopravy je v obci pouze zastávka autobusů ČSAD s pouze 4 spoji denně do Jilemnice, kde je také nejbližší železniční stanice. Z inženýrských sítí je v místě možnost napojení na elektřinu a vodovod. Ostatní inženýrské sítě v místě nebyly zjištěny.

7.2. Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky parc.č. 405, 406, 408 a 412/1, které jsou zapsané na LV č. 700 ze dne 9.10.2012 pro k.ú. Křížlice, obec Jestřabí v Krkonoších, okres Semily. Hodnota trvalých porostů je podle názoru zpracovatele ocenění zanedbatelná. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Sousední parcely: Parcela neleží v oblasti s digitální katastrální mapou, nelze určit sousední parcely Pozemek parc.č. 405 2 Pozemek s výměrou 94 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako ostatní plocha, způsob využití neplodná půda, je středně svažitý (orientace k jihovýchodu), má obdélníkový tvar, a není nijak užíván. Pozemek je neudržovaný zarostlý plevelem a náletovými porosty, nachází se mimo zastavěné území obce na okraji louku, na které je do budoucna uvažována výstavba lyžařského vleku (dle ÚP). Tento pozemek se však dle územního plánu nachází v území označeném písmenem „M“ – mimolesní zeleň. Jedná se o neobhospodařovatelný pozemek. U pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

Pozemek parc.č. 406 2 Pozemek s výměrou 918 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako trvalý travní porost, je středně svažitý (orientace k jihovýchodu), má nepravidelný tvar, převážně slouží v souladu s evidencí KN jako trvalý travní porost. Jedná se o louku, která je pravděpodobně pravidelně sečena, v severní části je také ostrůvek s náletovými porosty. Pozemek leží mimo zastavěné území obce, v územním plánu je označen písmenem „T“ – trvalé travní porosty. U pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.


Stránka 10 z 25



Pozemek parc.č. 408 2 Pozemek s výměrou 319 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako trvalý travní porost, je mírně až středně svažitý (orientace k jihovýchodu) protáhlého tvaru, není nijak užíván. Pozemek má travnatý povrch s trvalými porosty, odděluje louku a rozptýlenou zástavbu rodinných domů a rekreačních chalup. Jedná se o dlouhodobě neobhospodařovaný pozemek. Pozemek leží mimo zastavěné území obce, v územním plánu je označen písmenem „T“ – trvalé travní porosty. U pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem, dle současného stavu se jedná spíše o ostatní plochu.

Pozemek parc.č. 412/1 2 Pozemek s výměrou 3069 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako trvalý travní porost, je středně svažitý (orientace k jihovýchodu), má přibližně lichoběžníkový tvar, slouží v souladu s evidencí katastru nemovitostí jako trvalý travní porost. Pozemek má travnatý povrch, v jeho jižním rohu jsou také stromy - třešně. Pozemek jihovýchodním okrajem sousedí s pouze štěrkem zpevněnou veřejnou komunikací, podél jeho jihozápadní hranice vede vzdušné vedení elektřiny (možnost napojení) a v jižním rohu je také sloupek s přípojkou telefonu. V severovýchodní části pozemek křižuje vedení elektřiny – rozvod elektřiny po obci. V místě je také možnost napojení na vodovod, který je podle územního plánu veden taktéž podél jihozápadní hranice pozemku. 2 Podle územního plánu obce je pozemkem částečně v území změny „K22“ – výměra 1950 m z tohoto pozemku (viz. bod 7.3. posudku) leží v zastavěném území obce - „BV“ – venkovská obytná zástavba smíšená. 2 Zbývající část pozemku o výměře 1119 m je v územním plánu (koordinační situace) označena písmenem „T“ – trvalé travní porosty, leží mimo zastavěné území obce. U pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.


Stránka 11 z 25



7.3. Využití ploch - ÚZEMNÍ PLÁN Podle územního plánu obce Jestřabí v Krkonoších se: - pozemek parc.č. 405 nachází v území označeném písmenem „M“ – mimolesní zeleň; -

pozemek parc.č. 406 a parc.č. 408 nachází v území označeném písmenem „T“ – trvalé travní porosty;

-

pozemek parc.č. 412/1 se částečně výměrou 1119 m nachází v území označeném písmenem „T“ –

2

2

trvalé travní porosty; část pozemku o výměře 1950 m se nachází v území označeném písmeny „BV“ – venkovská obytná zástavba smíšená. Jedná se o území změny K22.

Textová část územního plánu Lokalita Křížlice – K22 lokalizace: oblast Křížlice charakteristika: jedná se o plochy, které doplňují stávající zastavěné území a přímo jsou napojeny na zastavěné území. Bude se jednat o rodinnou zástavbu s možností drobného podnikání v oblasti cestovního ruchu (10 lůžek), podnikání bez dopadu na životní prostředí (služby pro sport a rekreaci), chov drobného zvířectva bez vlivu na životní prostředí. dopravní a technická infrastruktura: napojení na stávající dopravní infrastrukturu doplněnou o některé části zrekonstruovaných zemědělských cest na místní komunikace, lokality v dosahu vodovodu budou napojeny na


Stránka 12 z 25



stávající nebo navrženou rozšířenou vodovodní síť, ostatní budou mít individuální řešení studnami, odpadní vody budou v uliční zástavbě vyřešeny do budoucna ČOV s kanalizačním přivaděčem. V rozvolněné zástavbě bude řešení odpadních vod individuální. Plochy bydlení v rodinných domech – smíšené venkovské (BV) Hlavní využití: - bydlení v rodinných domech venkovského rázu; - drobné podnikání v cestovním ruchu – možnost ubytování (max. 10 lůžek); - služby pro cestovní ruch (stravování, opravy sportovního nářadí); - drobné podnikání bez vlivu na životní prostředí (provozovny služeb) Přípustné využití: - stavby rodinné rekreace; - ubytovací a stravovací služby provozované v rámci staveb rodinných domů - drobné služby a provozovny slučitelné s bydlením, které svým provozem negativně neovlivní funkci hlavního využití; - objekty a stavby občanského vybavení místního významu; - objekty a stavby pro sport; - stavby pro chov drobného hospodářského zvířectva do kapacity 2 velkých dobytčích jednotek pro nepodnikatelské využití; - stavby bezprostředně související a podmiňující bydlení, a stavby a zařízení, které mohou být dle ustanovení Stavebního zákona umístěny na pozemku rodinného domu; - stavby související technické a dopravní infrastruktury (například vedení a stavby technické infrastruktury, komunikace pro stavby hlavního a přípustného využití apod.); - plochy parkovacích stání pro osobní automobily, pouze v souvislosti s hlavním využitím; - samostatně stojící garáže pouze v souvislosti s hlavním využitím v maximálním počtu odpovídajícím počtu bytů v rodinném domě; - založení prvků územního systému ekologické stability Nepřípustné využití: - stavby a činnosti nesouvisející s hlavním a přípustným využitím, zejména stavby pro skladování a výrobu neslučitelnou s funkcí bydlení; - stavby a činnosti s negativními účinky na životní prostředí Podmínky prostorového uspořádání: - domy 1 – 2 nadzemní podlaží s možností podsklepení a podkroví, 2 nadzemní podlaží pouze s ohledem na okolní stávající nebo navrhovanou zástavbu - maximální koeficient zastavění pozemku KZP = 0,30 - intenzita využití pozemků - koeficient zeleně minimálně 0,45 - nové stavby pro bydlení nebudou umístěny ve vzdálenosti menší než 30 m od hranice lesních pozemků, (určení limitu vzdálenosti ze strany dotčeného orgánu Státní správy lesů) - zastřešení je přípustné formou střech sedlových, valbových, polovalbových, nebo jejich kombinace; nejsou povolené pultové a ploché střechy Plochy trvalé travní porosty (T) Hlavní využití: - trvale travní porosty; - pozemky v nezastavěném území sloužící k hospodaření na zemědělské půdě Přípustné využití: - vytváření protierozních prvků; - liniové stavby související veřejné dopravní infrastruktury – účelové komunikace; - liniové stavby veřejné technické infrastruktury; - založení prvků územního systému ekologické stability Nepřípustné využití: - veškerá stavební činnost nesouvisející s hlavním, přípustným, popřípadě podmíněně přípustným využitím - stavby bydlení, rodinné rekreace a ubytování Podmíněně přípustné využití: - doprovodné zemědělské stavby (obdobného rozsahu jako například polní krmiště, salaše, přístřešky do plochy 70 m2, stavby pro chov včelstev apod.); - stavby pro účely rekreace a cestovního ruchu sloužící veřejnému užívání (pouze turistické stezky, cyklistické stezky, informační zařízení)


Stránka 13 z 25



Další podmínky využití: - u staveb s vazbou na pastevní areály a obhospodařování pozemků musí být prokázáno, že nenarušují krajinný ráz a je zajištěno odpadové hospodářství v souladu s platnými předpisy; - při povolování staveb musí být maximálně zohledněn územní systém ekologické stability

7.4. Shrnutí Rekapitulace oceňovaných pozemků, LV č. 700, k.ú. Křížlice Parcela 405 406 408 412/1

Druh pozemku ostatní plocha - neplodná půda trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost

Územní plán / skutečné využití mimolesní zeleň / bez využití s porosty trvalý travní porost / louka trvalý travní porost / bez využití s porosty trvalý travní porost / louka

Výměry 2 94 m 2 918 m 2 219 m 2 1 119 m

trvalý travní porost

venkovská obytná zástavba smíšená K22 / louka

1 950 m

2 2

Výměra stavebních pozemků celkem

4 300 m

Výměra stavebních pozemků celkem Výměra zemědělských pozemků - trvalý travní porost (louka) Hospodářsky nevyužitelné a neužívané pozemky (p.č. 405, 408)

1 950 m 2 2 037 m 2 313 m

2

Ovlivňující kriteria pro stanovení obvyklé ceny: Povyšující faktory: o klidná lokalita s turisticky zajímavými místy v okolí, lyžařské vleky v obci Ponižující faktory o v obci prakticky chybí občanská vybavenost o střední svažitost pozemků o pouze štěrkem zpevněný příjezd k nemovitosti (stavební pozemek) o neúplné inženýrské sítě (chybí kanalizace a plyn) o na LV jsou zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, dle metodiky nejsou exekuční příkazy považované za závady, jiné nebyly nezjištěny


Stránka 14 z 25



C. Posudek 8. VÝPOČET ET OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Výpočet et obvyklé cen ceny nemovitosti s příslušenstvím íslušenstvím srovnávacím způsobem vč.vyhodnocení č.vyhodnocení 8.1.1. Stavební pozemek Srovnávací kritéria Pro výpočet et porovnávací hodnoty nemovitostí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly b čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjišt zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl v umístění umíst nemovitostí především edevším z hlediska občanské vybavenosti, dopravní dostupnosti, možnosti dalšího rozvoje rozvo a atraktivitě ě okolí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje zohledň rozdíl ve velikosti výměry, ry, orientaci, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných ňovaných pozemk pozemků. K 3 - Koeficient stavu v sobě ě odráží porostů, pastvy. K 4 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard další možné vybavení nacházející se na pozemcích; pozemcích vybavení IS a stavbami. K 5 - Koeficient zdroje vyjadřuje řuje uje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat reduko koeficientem 0,7 až 0,9, kterým by měla m být vyjádřena skutečnost, nost, že realizační ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 6 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti nosti výše neuvedené, mj. celkový dojem, dojem rozvojové možnosti. Reprezentanti – srovnávané nemovitosti Reprezentant č. 1 Adresa: obec Křížlice řížlice Popis:

Stavební pozemek v obci Křížlice K na polosamotě v mírném jižním svahu a s dalekým výhledem na Benecko. Dle územního plánu je určen ur k výstavbě ě rodinného do domu.

Tvar: Svažitost: IS:

Příjezd: Poloha v obci: Příslušenství:

obdélníkový mírná 50 m - E, V

nezpevněný okraj obce -

Fotodokumentace:

Pozemek:


1 840 m

2

Stránka 15 z 25



zdroj: www.sreality.cz

993 600 Kč

Nabídková cena: 2

Cena Kč/m poz.:

540 Kč/m

2

datum: 15.10.2012

Reprezentant č. 2 Adresa: obec Křížlice řížlice - Křížlické Paseky Vyhořelá řelá chalupa k demolici s pozemkem 2900 m2 - částečně č ě les. Př Příjezd je lesní cestou z hlavní silnice na Vítkovice. Objekt 19,5 x 9m na kamenné podezdívce s ochozem je zasazen ve stráni pod lesem s upravenou rovinatou plochou pro různé r účely čely rekreace a parkování. Popis: Vedle je dřevě řevěná kolna na nářadí. adí. Elektroinstalace je zavedená do domu, též vodovodní přípojka ípojka ze studánky. Odpady jsou řešeny jímkou. Suť z demolice je možno zavážet hned vedle domu do stráně strán pro rozšíření parkoviště na vlastním pozemku.


Příjezd: nezpevněný Poloha v obci: samota Příslušenství: ků kůlna, stavba k demolici

obdélníkový stř střední k SV E

Fotodokumentace:

2

Pozemek:

2 900 m 840 000 Kč

Nabídková cena: 2

Cena Kč/m poz.:

290 Kč/m

zdroj: reality-semily.cz reality 2

datum: 27.7.2012

Reprezentant č. 3 Adresa: obec Víchovská Lhota Stavební pozemek určený ur pro ro výstavbu horské chalupy (rodinného domu) o velikosti 1 774 dokon stavba celoroubenné Popis: m2 v obci Víchovská Lhota. Na sousedícím pozemku se již dokončuje chalupy. Z IS je zde elektřina elekt a vodovod.



pravidelný středně svažitý stř 100 m - E, V


Fotodokumentace:

2

Pozemek:

1 774 m 349 000 Kč

Nabídková cena: 2

Cena Kč/m poz.:

197 Kč/m

zdroj: www.sreality.cz 2

datum: 6.11.2012

Reprezentant č. 4 Adresa: obec Mrklov Pozemek určený k zástavbě zástavb o výměře e 2379 m2 obci Mrklov nedaleko Benecka. Pozemek je ě svažitý s výhledem do okolní krajiny. Na pozemek bude přivedena přivedena elekt elektřina. Vhodné k Popis: mírně výstavbě ě rekreačního rekreač objektu.

Tvar: Svažitost:


obdélníkový mírná

Příjezd: Poloha v obci:

nezpevněný okraj obce

Stránka 16 z 25



IS:

Příslušenství:

E

-

Fotodokumentace:

2

Pozemek:

2 379 m 1 200 000 Kč

Nabídková cena: 2

Cena Kč/m poz.:

zdroj: vychodo.ceskereality.cz

504 Kč/m

2

datum: 18.9.2012

Reprezentant č. 5 Adresa: obec Vítkovice Stavební pozemek o výměře vým e 2768 m2 ve Vítkovicích nacházející se 300 m od lanovky mírn svažitý pozemek je vhodný k výstavb výstavbě rodinného domu, Popis: Prezidentský expres. Tento mírně horské roubenky ubenky nebo i menšího penzionu pro komerční komer využití.



nepravidelný mírná 50 m - E, V


Fotodokumentace:

2

Pozemek: Nabídková cena:

2 768 m 1 190 000 Kč

2

Cena Kč/m poz.:

zdroj: www.sreality.cz

430 Kč/m

2

datum: 17.7.2012

Nabídka obdobných pozemků ů je vyšší než poptávka, zájem je o stavební pozemky ve více exponovaných místech v blízkosti lyžařských vleků ů ve vyšší nadmořské nadmo výšce a v místech alespoň ň se základní pot potřebnou občanskou vybaveností. Důležitými ůležitými faktory jsou také výhled, zpevn zpevněný příjezd íjezd a možnosti napojení na inženýrské sítě. Tabulka srovnání reprezentantů Zohledn Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty

R.

Nabídková 2 cena v Kč/m

Poloha

Pozemek

Stav

Vybavení

Zdroj

Ostatní

1. 2. 3. 4. 5.

540 290 197 504 430

1,05 1,05 1,10 1,00 0,90

1,00 1,10 1,10 1,05 1,20

1,00 1,20 1,00 1,00 1,00

1,05 1,05 1,10 1,05 1,10

0,70 0,75 0,90 0,70 0,75

0,90 1,20 1,20 1,00 1,00

2

Průměrná přepočtená tená nabídková cena K Kč/m pozemku 2

Přepočtená NC v 2 Kč/m 375 379 283 389 383 362

Měrná jednotka - m pozemku Předběžná srovnávací hodnota

1 950 705 737

Srovnávací hodnota - obvyklá cena stavebního pozemku

700 000


Stránka 17 z 25



Statistické údaje 2 Směrodatná odchylka [Kč/m ]: 2 Minimální upravená cena [Kč/m ]: 2 Průměr - směrodatná odchylka [Kč/m ]: 2 Aritmetický průměr [Kč/m ]: 2 Průměr + směrodatná odchylka [Kč/m ]: 2 Maximální upravená cena [Kč/m ]:

39,83 282,80 322,08 361,92 401,75 389,28

8.1.2. Zemědělské pozemky – louky Srovnávací kritéria Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitostí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl v umístění nemovitostí především z hlediska občanské vybavenosti, dopravní dostupnosti, možnosti dalšího rozvoje a atraktivitě okolí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží kvalitu povrchu, obdělávatelnost, možnosti pastvy, tvar, svažitost aj. K 4 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,7 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizační ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 5 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem, rozvojové možnosti. Reprezentanti – srovnávané nemovitosti Reprezentant č. 1 Adresa: obec Víchová nad Jizerou Popis:

Zemědělský pozemek - trvalý travní porost mimo zastavěné území obce v blízkosti železniční tratě. 2


3 123 m 93 690 Kč

2

Cena Kč/m poz.:

30,00 Kč/m

zdroj: realityvkrkonosich.cz 2

datum: 9.11.2012

Reprezentant č. 2 Adresa: Roudnice Pozemek v sousedství lyžařského areálu Vítkovice - Aldrov, přímo vedle stávajícího

Popis: parkoviště. Pozemek využívaný pro zemědělské účely (louka), je přístupný z asfaltové komunikace.

Pozemek: Nabídková cena: 2

Cena Kč/m poz.:


2

10 571 m 528 550 Kč 50,00 Kč/m


datum: 30.10.2012

Stránka 18 z 25



Reprezentant č. 3 Adresa: obec Dolní Štěpanice Zemědělský pozemek o výměře 3734 m2 je veden jako orná půda. Pozemek je svažitý,

Popis: nachází se na okraji obce. Přístupová cesta je obecní, elektřina je nedaleko hranice pozemku (cca 100 m). 2


3 734 m 180 000 Kč

2

Cena Kč/m poz.:

48,21 Kč/m


datum: 28.9.2012

Reprezentant č. 4 Adresa: obec Poniklá Zemědělský pozemek o výměře 11598 m2 - trvalý travní porost (louka). Ve spodní části

Popis: pozemku, u příjezdové cesty jsou vzrostlé stromy a potok. Pozemek se nachází mimo chráněné území KRNAP. 2


11 598 m 504 000 Kč

2

Cena Kč/m poz.:

43,46 Kč/m


datum: 17.9.2012

Reprezentant č. 5 Adresa: Horní Rokytnice nad Jizerou Popis:

Hektarový pozemek nad lyžařským střediskem Rokytnice nad Jizerou. V současnosti zemědělská půda - louka. Čistá příroda, ekozemědělstvi. 2


9 209 m 190 000 Kč

2

Cena Kč/m poz.:

20,63 Kč/m

zdroj: www.zemedelskepozemky.cz 2

datum: 9.11.2012

V regionu je nabídka obdobných nemovitostí přibližně v rovnováze s poptávkou, díky nadmořské výšce je zemědělské využití pozemků dosti omezené – obdobné pozemky jsou užívány převážně k pastvě. Pozemek je zajímavý především díky těsné blízkosti zástavby a plochy, na které je plánovaná realizace lyžařského vleku. Tabulka srovnání reprezentantů R. 1. 2. 3. 4. 5.

Výměra 2 m 3 123 10 571 3 734 11 598 9 209

Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty

Nabídková 2 cena v Kč/m

Poloha

Velikost

Stav

Zdroj

Ostatní

30,00 50,00 48,21 43,46 20,63

1,05 0,80 1,00 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

0,70 0,70 0,70 0,70 0,80

1,00 0,90 0,90 0,90 1,00

Upravená NC v 2 Kč/m 22,05 25,20 30,37 27,38 16,51

Průměrná upravená nabídková cena zemědělského pozemku

24,30

Statistické údaje 2 Směrodatná odchylka [Kč/m ]: 2 Minimální upravená cena [Kč/m ]: 2 Průměr - směrodatná odchylka [Kč/m ]: 2 Aritmetický průměr [Kč/m ]: 2 Průměr + směrodatná odchylka [Kč/m ]: 2 Maximální upravená cena [Kč/m ]:

4,75 16,51 19,55 24,30 29,05 30,37


Stránka 19 z 25



Vyhodnocení srovnávací hodnoty Na hodnotu zemědělských pozemků má vliv velké množství faktorů, nejdůležitějšími jsou kvalita půdy (BPEJ), podmínky nájemní smlouvy se současnými uživateli, druh půdy uvedený v evidenci katastrálního úřadu, poloha v krajině a atraktivnost dané lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar a svažitost, možnosti přístupu, průběhu obhospodařování a konkurence v dané lokalitě. Částečným vodítkem pro hodnotu zemědělského pozemku je vyhlášková cena dle BPEJ, která se dle kvality půdy pohybuje nejčastěji v rozmezí 2 od 2 do 15 Kč/m . V tomto rozmezí se také pohybují obvykle realizované kupní ceny, v případě velké konkurence a vysoké atraktivnosti se realizovaná kupní cenu může vyšplhat i k 300 % z úřední ceny. Pozemky mají velmi nízkou bonitu, dle BPEJ se cena zjištěná dle aktuální oceňovací vyhlášky pohybuje 2 2 v rozmezí od 1,93 Kč/m (BPEJ 93641, parc.č. 406) do 2,04 Kč/m (BPEJ 95011, parc.č. 412/1). Vzhledem k umístění pozemků však nelze při stanovování obvyklé ceny tolika přihlížet k ceně zjištěné dle BPEJ. Obdobné pozemky se obchodují za několikanásobně vyšší ceny. V internetové nabídce (např. www.sreality.cz, www.zemedelskepozemky.cz, realityvkrkonosich.cz) se 2 vyskytují obdobné pozemky s nabídkovou cenou od 20 Kč/m . Jedná se především o spekulativně (změna územního plánu) nabízené pozemky s nepřiměřenou nabídkovou cenou. Průměrná upravená nabídková cena pro oceňované zemědělské pozemky byla pomocí srovnávací metody 2 odhadnuta ve výši 24,30 Kč/m . Ze statistických údajů však vyplívá, že statistický soubor je poměrně rozdílný, směrodatná odchylka je 20% od aritmetického průměru, obvyklá cena pozemku by se měla pohybovat 2 2 v rozmezí od 19,55 Kč/m do 29,05 Kč/m . Vzhledem k umístění pozemku, nejistotě a předpokládanému dlouhodobému rázu investice do pozemku (spekulace na změnu územního plánu), nabídkovým cenám, s ohledem na umístění, velikost, tvar, stav, možnosti využití pozemků na základě zkušeností znalce, databáze realizovaných obchodů s pozemky je hodnota zemědělských pozemků stanovena na základě srovnávací metody na spodní hranici obvyklého 2 rozmezí (aritmetický průměr – směrodatná odchylka) ve výši 20 Kč/m . Stanovení srovnávací hodnoty - obvyklé ceny 2 Stanovená srovnávací hodnota [Kč/m ] 2 Měrná jednotka - m zemědělských pozemků Předběžná srovnávací hodnota [Kč]

20,00 2 037 40 740

Srovnávací hodnota po zaokrouhlení - obvyklá cena

40 000

8.1.3. Hospodářsky nevyužitelné a nevyužívané pozemky Podle místního šetření se jedná o dlouhodobě neobhospodařovaný zemědělský pozemek (trvalý travní porost – parc.č. 408) a hospodářsky nevyužitelný pozemek (ostatní plocha – neplodná půda parc.č. 405). Předpokladem užívání pozemků je nutná investice do jejich úpravy, která je odlišuje od okolních hospodářsky užívaných pozemků. U těchto pozemků není prakticky možné nalézt staticky významný soubor obdobných nemovitostí na místním (regionálním) realitním trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů, domnívám se, že není vhodné pro ocenění použít klasickou metodu komparativní. Domnívám se, že v takovém případě je vhodné pro ocenění použít metodu vycházející ze státem shromažďovaných informací, tedy metodou předepsanou Zákonem o oceňování a jeho prováděcí vyhláškou. 2 Podle vyhlášky č. 387/2011 Sb. § 29 odst. 4 je cena zjištěná pozemku parc.č. 408 ve výši 1,37 Kč/m a pro 2 pozemek parc.č. 405 dle § 32 odstavec 3 ve výši 1 Kč/m .


Stránka 20 z 25


Pozemky


2

Výměra [m ]

parc.č. 405 parc.č. 408

94 219

Jednotková obvyklá 2 cena [Kč/m ] 1 1,37

Cena [Kč] 94,00 300,03

Předběžná obvyklá cena pozemků celkem před zaokrouhlením

394,03

Obvyklá cena těchto pozemků celkem po zaokrouhlení na desetikoruny

390 Kč

8.1.4. Rekapitulace tržních metod ocenění Rekapitulace ocenění založeného na tržních principech Srovnávací hodnota - obvyklá cena stavebního pozemku Srovnávací hodnota - obvyklá cena zemědělských pozemků Obvyklá cena hospodářsky nevyužitých a nevyužívaných pozemků

700 000 Kč 40 000 Kč 390 Kč

Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí celkem

740 390 Kč

Ve stanovené srovnávací hodnotě nemovitosti je také zohledněn fakt, že je posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňovaná nemovitost by měla být rychle obchodovatelná za stanovenou cenu, při exekuční dražbě nemovitosti daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovitosti v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících.

8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitého majetku Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitosti.

8.3. Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování A. Nález 1. Informace o nemovitosti – viz.výše 2. Prohlídka nemovitosti – viz.výše 3. Obsah posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky

B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.


Stránka 21 z 25



1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.4.2. polohy v turisticky významné obci se zvýšenou úrovní 300 % sjednaných cen stavebních pozemků Úprava cen: 300 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -7 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 300% + -7% * (100 % + 300%) 272,00 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: stavební pozemek v Krkonoších Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,5540 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava 2 [Kč/m ] [%] § 32 odst. 1 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění (§ 28 odst. 2) § 32 odst. 1 (§28 o. 2) 35,0,30 2,1550 1,5540 272,00 Typ

Název

§ 32 odst. 1 (§28 o.trvalý travní porost 2) Stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo 412/1 - část

Výměra 2 [m ] 1 950,00

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 130,81

JC [Kč/m2] 1,93

Úprava [%]

2,04

Parcelní číslo 408

§ 29 odst. 4 trvalý travní porost (nezast. úz.) Neobhospodařovávaný zemědělský pozemek - celkem


Cena [Kč] 255 079,50

UC [Kč/m2] 1,93

Cena [Kč] 1 771,74

2,04

2 282,76

*

Zemědělský, dlouhodobě neobhospodařovávaný pozemek dle § 29. : Přehled použitých jednotkových cen pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef 1 Koef 2 2 [Kč/m ] § 29 odst. 4 (nezast. úz.) 35,0,06 0,65 Název

130,81

255 079,50

Zemědělské pozemky oceněné dle § 29. Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] trvalý travní 406 93 641 918,00 porost trvalý travní 412/1 - část 95 011 1 119,00 porost Mezisoučet 2 037,00 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 - celkem

Typ

Upr. cena 2 [Kč/m ]

Výměra 2 [m ] 219,00

Srážka [%]

Kp 1,000

4 054,50 1,0000 4 054,50

Upr. cena 2 [Kč/m ] 1,37


Cena [Kč] 300,03 300,03

Stránka 22 z 25



Jiný pozemek: Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků: Zatřídění Zákl. cena 2 [Kč/m ] § 32 odstavec 3 1,58 2 Cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m . Typ

Název

§ 32 odstavec 3 trvalý travní porost Jiný pozemek - celkem

Parcelní číslo 405

Pozemky - zjištěná cena

Koef.

Přirážka

Kp

0,25

Výměra 2 [m ] 94,00

Upr. cena 2 [Kč/m ] 0,40 1,-

1,000

Srážka [%]


Cena [Kč] 94,94,-

=

259 528,03 Kč

C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky

259 528,- Kč

1. Ocenění pozemků celkem

259 528,- Kč

Celkem

259 528,- Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

259 528,- Kč

259 530,- Kč

slovy: Dvěstěpadesátdevěttisícpětsettřicet Kč

Cena zjištěná je spočítána pouze orientačně bez porostů, které se na některých pozemcích nachází.


Stránka 23 z 25



D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

740 390 Kč 259 530 Kč

Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti – pozemků parc.č. 405, 406, 408, 412/1; to vše v k.ú. Křížlice, obec Jestřabí v Krkonoších, okres Semily; podle stavu ke dni 7.11.2012, ve výši:

740 390,- KČ slovy: Sedmsetčtyřicettisíctřistadevadesát korun českých

Znalcem nebyly zjištěny žádné práva a závady spojené s nemovitostí, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitosti.

Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele.

V Praze dne 5.12.2012 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8

E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 765/337/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 337 - 2012.


Stránka 24 z 25



F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 700 ze dne 9.10.2012 Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 3: Mapa oblasti Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitosti ze dne 7.11.2012


Stránka 25 z 25

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 700

Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled

Příloha č. 3: Mapa oblasti

Letecká fotomapa – pozemky

GPS: 8) 50°39'44.43"N, 15°30'36.47"E

Umístění nemovitosti v rámci části obce „Křížlice“ – 1) parc.č. 405 ; 2) parc.č. 406 ; 3) parc.č. 408; 4) parc.č. 412/1

Umístění nemovitosti v rámci obce a okolí

Umístění nemovitosti v rámci regionu

Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitosti

Pozemek parc.č. 412/1 – převážně stavební pozemek

Pozemek parc.č. 405



2012

Recommend Documents